R.G. n. 1815/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI SEZIONE CIVILE

In persona del Giudice monocratico Dott. Raffaele Zibellini all'esito dell'udienza del 4.4.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., lette le note con cui le parti hanno discusso in forma scritta la causa, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte, ha pronunciato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1815 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
(CF: , (CF: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (CF: C.F._2 Parte_3 C.F._3
(CF: ), rappresentati e difesi elettivamente Parte_4 C.F._4 dall'Avv. Sergio Algieri. ricorrenti E (CF: ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._5 dall'Avv. Lucantonio Capalbo. resistente
OGGETTO: Occupazione senza titolo di immobile/risoluzione per inadempimento.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
FATTO E DIRITTO
1. Con ricorso depositato il 28.8.2023, i sig.ri , , Parte_1 Parte_2 Pt_3
e hanno esposto: -di essere comproprietari dell'unità immobiliare
[...] Parte_4
1/9 sita in Corigliano-Rossano, Area Urbana di Corigliano Calabro, Via Lombardia n. 2 int. 1, identificata in catasto al foglio 76, part. 91, sub 8; -che con contratto di locazione del 3.1.2013, registrato presso l'Agenzia in data 4.3.2013, i coniugi sig.ri e Parte_1
, originari comproprietari del bene, concedevano in locazione il predetto Parte_5 immobile al sig. pattuendo un canone di locazione annuale di € Controparte_1
3.000,00 da corrispondere in rate mensili anticipate di € 250,00 ciascuna;
-che in data 25.12.2018 decedeva il sig. e subentravano nel suddetto contratto di Parte_5 locazione, unitamente alla sig.ra , gli eredi sig.ri , Parte_1 Parte_2 Pt_3
e ; -che il predetto contratto si è risolto per mancato rinnovo in data
[...] Parte_4
2.1.2021; -che nonostante ciò il sig. ha continuato ad occupare Controparte_1
l'immobile; -che nel gennaio del 2023, in seguito ad un accesso fatto sul sito dell'Agenzia delle Entrate, apprendevano dell'esistenza di un nuovo contratto di locazione che il sig. avrebbe provveduto a registrare, unilateralmente, in CP_1 data 6.6.2022; -che tale contratto di locazione mai è stato sottoscritto dai ricorrenti, né è stato manifestato un qualsivoglia consenso da cui desumere la esistenza di un accordo verbale;
-che il venir meno dell'originario titolo non seguito dalla stipula di un valido contratto di locazione legittima la richiesta di restituzione dell'immobile e dichiarazione di inesistenza/nullità/invalidità del contratto registrato unilateralmente dal resistente, dovendosi qualificare quest'ultimo quale occupatore sine titulo; -che l'ammontare dell'indennità di occupazione a cui i ricorrenti hanno diritto, parametrata al canone di locazione pattuito, ammonta a complessivi € 4.950,00; -tale importo è stato determinato considerando le somme corrisposte dal sig. fino al Controparte_1
2.1.2021, data di scadenza del contratto del 3.1.2013, e quelle corrisposte successivamente a tale data, trattenute in parte per compensare i canoni non corrisposti e in parte a titolo di indennità di occupazione. A tale specifico riguardo hanno rappresentato che:
-fino al 2019 (in vigenza del contratto del 2013: era stato versato l'intero canone di locazione;

-nel 2020 (in vigenza del contratto del 2013) era stata versata soltanto la somma di € 250,00 (con conseguente residuo dovuto, a titolo di canone di locazione, pari ad € 2.750,00);
-nel 2021 era stata versata la somma di € 3.300,00; di tale importo € 2.750,00 sono stati imputati al canone di locazione residuo per l'anno 2020 relativo al contratto scaduto il 2.1.2021, pertanto, per l'anno 2021, l'importo dovuto a titolo di indennità di occupazione è di € (250,00 x12) 3.000,00 – 550,00= 2.450,00;
-nel 2022 era stata versata la somma di € 2.500,00 (trattenuta a titolo di indennità di occupazione, a fronte di € 3.000,00, con un residuo dovuto per indennità di occupazione di € 500,00);
-nel 2023 alcuna somma è stata versata. Sulla base di queste premesse, hanno quindi chiesto: “1) In via principale:
2/9 - Accertata e dichiarata la cessazione del contratto stipulato il 03/01/2013 al N. 1540 Serie 3 e, quindi, il mancato rinnovo, accertare e dichiarare la inesistenza/nullità/invalidità del contratto di locazione di cui al doc. 10 registrato da in data 06/06/2022 al numero 3605 Controparte_1 serie 3T e relativo all'immobile sito in Corigliano-Rossano-Area Urbana di Corigliano alla Via Lombardia n. 2 int. 1, identificato in catasto al foglio 76, part. 91, sub 8, giammai essendo stato Parte_ sottoscritto tale contratto dai ricorrenti, né vendo manifestato i ricorrenti il proprio consenso alla relativa stipula, dovendosi, pertanto, ESCLUDERE, la esistenza finanche di un qualsivoglia accordo verbale.
- Conseguentemente:
o accertatare e dichiarare che occupa senza titolo la unità immobiliare di proprietà Controparte_1 dei ricorrenti – sita in Corigliano-Rossano-Area Urbana di Corigliano Calabro alla Via Lombardia n. 2 int. 1 ed identificata in catasto al foglio 76, part. 91, sub 8 – a far data da gennaio 2021 (ossia, 02/01/2021, data di cessazione del contratto di locazione stipulato in data 03/01/2013) e che è rimasto finanche inadempiente all'invito a rilasciare l'immobile di cui alla missiva del 16 marzo 2023 ed a quella successiva del 12/04/2023 (doc. n. 8_a e n. 9); per l'effetto, condannare esso a rilasciare libero e sgombero da sé, persone e cose l'immobile sito in Corigliano- Controparte_1
Rossano-Area Urbana di Corigliano Calabro alla Via Lombardia n. 2 int. 1 ed identificato in catasto al foglio 76, part. 91, sub 8, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso dei ricorrenti, fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio.
o condannare al pagamento, in favore dei ricorrenti, della indennità di occupazione Controparte_1
(risarcimento danno per perdita di godimento del bene) nell'ammontare complessivo di 4.950,00 (giusta argomentazioni di cui al presente atto e calcolata fino ad agosto 2023) oltre alla ulteriore somma (da colcolare secondo il criterio indicato) di spettanza fino al momento del rilascio, oltre interessi - o nel diverso maggiore importo che il giudice vorrà determinare con valutazione equitativa ex art. 1226 c.c. e/o facendo applicazione del criterio, indicato nel presente atto, del valore medio di locazione/mq per mese secondo le allegate Banche dati delle quotazioni immobiliari di cui al doc. 7. 2) In via meramente subordinata:
- Ove, in ipotesi meramente teoretica (ma con salvezza di specifico gravame), dovesse essere fornità da controparte la prova (inverosimile!!!) della esistenza di un valido contratto di locazione e/o l'adito Tribunale dovesse accertare la esistenza di un valido contratto di locazione, si chiede che ne venga dichiarata la risoluzione per inadempimento del conduttore ex art. 1453 e art. 1455, stante la morosità maturata per l'ammontare complessivo di € 4.950,00 (fino ad agosto 2023) e che rende per l'appunto l'inadempimento di non scarsa importanza;
Conseguentemente:
o condannare esso a rilasciare libero e sgombero da sé, persone e cose l'immobile sito Controparte_1 in Corigliano- Rossano-Area Urbana di Corigliano Calabro alla Via Lombardia n. 2 int. 1 ed identificato in catasto al foglio 76, part. 91, sub 8, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso dei ricorrenti, fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio.
o Condannare, altresì, al pagamento, in favore dei ricorrenti, della somma di Controparte_1
4.950,00 per canoni non corrisposti (fino ad agosto 2013) oltre alla all'ulteriore somma di spettanza fino al momento del rilascio, con interessi e rivalutazione monetaria.
3/9 - Con condanna al pagamento delle spese e competenze difensive, col beneficio della distrazione.”.
2. Si è costituito in giudizio il sig. il quale ha dedotto: che all'art. 1 Controparte_1 del contratto di locazione era stato pattuito che il contratto si intenderà rinnovato per altri 4 anni nell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore la disdetta ai sensi dell'art. 3 comma 1 della Legge del 9.12.1998, n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza;
che, dunque, stante la mancata comunicazione di disdetta da parte del locatore prima della scadenza naturale il contratto debba intendersi tacitamente rinnovato. Quanto alla contestata morosità ha eccepito di non essersi reso inadempiente al pagamento dei canoni di locazione, specificando che: -aveva più volte invitato i ricorrenti a volergli comunicare le coordinate bancarie ove effettuare l'accredito mensile dei canoni di locazione che tuttavia non sono mai state indicate;
-i ricorrenti dal gennaio 2023 hanno rifiutato di ricevere qualsiasi somma a titolo di canone di locazione;
-la sua volontà è sempre stata quella di tenere fede agli obblighi contrattuali, come dimostrato dal messaggio Whatsapp del 23.1.2023, per mezzo del quale chiedeva alla sig.ra “di comunicare il numero Iban per accreditare mensilità studio dentistico Parte_3
Corigliano Calabro”; -ha provveduto in data 30.1.2023, all'apertura presso la
[...]
filiale di Acri, del conto n. 02/144282, sul quale ha versato tutte le somme CP_2 dovute a titolo di canone di locazione. Quanto al nuovo contratto di locazione da lui registrato presso l'Agenzia delle Entrate, in data 15.6.2022 al n. 3605, serie 3T, recante la sola sottoscrizione del conduttore, ha affermato che, in base alla normativa vigente, un contratto di locazione che non presenta la firma dell'affittuario non è nullo purché sia registrato. Ha concluso chiedendo: “Nel merito Accertare e dichiarare, che il contratto di locazione stipulato in data 3 gennaio 2013 e per cui è causa, si è rinnovato automaticamente alle stesse condizioni ivi pattuite, ai sensi di legge, per altri 4 (quattro), sino al 2 gennaio 2025, in mancanza di formale ed efficace disdetta, inviata al conduttore almeno sei mesi prima della naturale scadenza (2 gennaio 2021), e per l'effetto rigettare la richiesta di cessazione del contratto stipulato in data 3 gennaio 2013 al n. 1540 Serie 3, e per tutte le ragioni di cui in premessa;
Accertare e dichiarare che nel caso di specie, il dott. non si è reso Controparte_1 assolutamente inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione, in quanto, sono stati gli stessi odierni ricorrenti a non avere offerto alcuna collaborazione al conduttore per agevolarlo nel versamento mensile dei canoni, e per l'effetto, rigettare la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ex art. 1453 e art. 1455, e per tutte le ragioni di cui in premessa;
In via subordinata e nel merito: Accertare e dichiarare, la validità del contratto di locazione uso diverso, registrato dal dott.
[...] in data 15 giugno 2022 al n. 3605 serie 3T e relativo all'immobile sito in CP_1
Corigliano-Rossano-Area Urbana di Corigliano alla Via Lombardia n. 2 int. 1, identificato in catasto al foglio 76, part. 91, sub 8, che oggi si deposita, e per l'effetto rigettare, la richiesta di
4/9 inesistenza/nullità/invalidità del contratto di locazione medesimo, e per tutte le ragioni di cui in premessa. Con vittoria di spese competenze ed onorari, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. a favore del sottoscritto procuratore costituito.”.
******************************
3. Va respinta, per quanto di seguito considerato, la domanda di accertamento dell'intervenuta cessazione del rapporto locativo originato dal contratto sottoscritto per la durata di quattro anni a decorrere dal 3.2.2013 ex art. 2 comma 1 della L. n. 431/1998 (doc. 1 fascicolo parte ricorrente). La clausola contrassegnata al n. 1) del predetto contratto richiama pedissequamente quanto previsto nella norma richiamata, in base alla quale “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.” Dagli atti non risulta che la parte locatrice, alla prima scadenza (3.2.2017) avesse comunicato il diniego di rinnovo del contratto dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi in conformità a quanto prescritto dall'art. 3 comma 1 della L. n. 431/1998. Né vi è prova del fatto che alla seconda scadenza del contratto (3.2.2021) la parte locatrice avesse comunicato a mezzo lettera raccomandata inviata al conduttore almeno sei mesi prima la propria intenzione di non proseguire nel rapporto. La prima missiva nella quale gli odierni ricorrenti rappresentano al conduttore l'avvenuta scadenza del contratto del 3.1.2013, contestandogli di occupare l'immobile senza titolo, è datata 16.3.2023 (doc. 8a fascicolo parte ricorrente). Pertanto, in ossequio a quanto previsto dal citato art. 2 comma 1 della L. n. 431/1998, deve ritenersi che il contratto si sia rinnovato tacitamente alle medesime condizioni fino al 3.2.2025.
4. Ciò chiarito, per quanto riguarda l'efficacia del “Contratto di locazione di immobile ad uso commerciale” datato 8.6.2022 e registrato ad iniziativa del conduttore in data 15.6.2022, si osserva quanto segue.
5/9 L'esemplare di tale contratto prodotto dal resistente risulta privo della sottoscrizione della parte locatrice, vale a dire degli odierni ricorrenti (doc. 4 fascicolo parte resistente). Le scritture prive della sottoscrizione non possono rientrare nel novero delle scritture private aventi valore giuridico formale e produrre, quindi, effetti sostanziali e probatori, neppure quando non ne sia stata impugnata la provenienza dalla parte cui vengono opposte (cfr. Cassazione civile sez. VI, 14/02/2013, n.3730). Ne consegue che la produzione in giudizio di una scrittura privata non firmata da parte di chi avrebbe dovuto sottoscriverla equivale a sottoscrizione, tuttavia ciò non può determinare identico effetto nei confronti della controparte. Pertanto la parte, contro la quale esse siano state prodotte, non ha nemmeno l'onere di disconoscerne l'autenticità ex art. 215 c.p.c., norma che si riferisce al solo riconoscimento della sottoscrizione, questa essendo, ai sensi dell'art. 2702 c.c., l'unico elemento grafico in virtù del quale - salvi i casi diversamente regolati (artt. 2705,2707,2708 e 2709 c.c.) - la scrittura diviene riferibile al soggetto da cui proviene e può produrre effetti a suo carico (cfr. Cassazione civile sez. II, 29/11/2018, n.30948). Ne consegue che detto contratto non può produrre alcun effetto nei confronti dei ricorrenti. Il resistente non ha neppure fornito una prova adeguata del fatto che questi ultimi, in qualità di locatori, abbiano in qualche modo prestato il proprio assenso alla conclusione dell'accordo trasfuso nella scrittura in oggetto. Da ciò consegue la nullità del “Contratto di locazione di immobile ad uso commerciale” datato 8.6.2022 ai sensi dell'art. 1418 comma 2 c.c., mancando il requisito dell'accordo delle parti ex art. 1325 n. 1 c.c.
5. Occorre ora esaminare la domanda di risoluzione del contratto di locazione del 3.1.2013 per inadempimento del conduttore, avanzata in via subordinata dai ricorrenti. Si premette che secondo i ben noti principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre sul debitore grava l'onere di provare di aver provveduto alla relativa estinzione ovvero di dimostrare gli altri atti o fatti allegati come eventi modificativi o estintivi del credito di parte avversa (in tal senso, Cass. Civ. Sezioni Unite, 30 ottobre 2001, n. 13533; conf., ex plurimis, Cass. Civ., Sez. I, 13 giugno 2006, n. 13674; Cass. Civ., Sez. III, 12 aprile 2006, n. 8615). Nel caso in disamina è provata l'esistenza del contratto di locazione intercorso tra i sig.ri e , in veste di locatori, e il sig. in Parte_1 Parte_5 Controparte_1 qualità di conduttore.
6/9 Si ritiene poi comprovato il definitivo mancato pagamento dei canoni locatizi indicati dagli istanti, non avendo il conduttore, onerato della prova, fornito dimostrazione di aver corrisposto le relative mensilità. Le difese articolate dal resistente sul punto, inoltre, non appaiono dirimenti. Egli ha dedotto che i ricorrenti a partire dal gennaio 2023 avrebbero rifiutato di ricevere il pagamento dei canoni di locazione. Nondimeno la morosità contestata in questa sede ha preso avvio dall'anno 2020 per poi protrarsi anche fino al 2022 e il resistente non ha allegato che già in tali anni i ricorrenti avessero opposto un rifiuto ad ottenere i pagamenti. Ancora, il resistente ha riferito che avrebbe “più volte” invitato i ricorrenti a comunicargli le coordinate bancarie dove effettuare l'accredito mensile dei canoni, ma l'unica comunicazione di tale tenore che risulta prodotta risale al 23.1.2023 (doc. 2 fascicolo parte resistente). In ogni caso, quand'anche per mera ipotesi si voglia ritenere dimostrato un rifiuto dei creditori a ricevere la prestazione, va considerato che gli effetti della mora del creditore si producono dal giorno dell'offerta ex art. 1207 comma 3 c.c. L'obbligazione in questione ha ad oggetto la dazione di denaro sicché, per come condivisibilmente osservato dai ricorrenti, il resistente avrebbe dovuto effettuare una offerta reale ai sensi del combinato disposto degli artt. 1209 c.c. e 73 e 74 disp. att. c.c.
o quantomeno avrebbe dovuto provare il deposito delle somme. A tal proposito, il resistente ha affermato di avere aperto per autonoma iniziativa il conto corrente n. 02/144282, sul quale avrebbe fatto confluire tutte le somme dovute a titolo di canone. Pur tuttavia la documentazione prodotta (doc. 3 fascicolo parte resistente) attesta solamente l'apertura di tale conto ma non è idonea a dimostrare l'avvenuto versamento degli importi. L'inadempimento del resistente può considerarsi grave, dunque tale da determinare l'accoglimento della domanda di risoluzione articolata dai ricorrenti. Occorre infatti tenere conto del considerevole numero di mensilità che non risultano corrisposte che, anche a voler considerare unicamente le annualità antecedenti al 2023, comunque ammontano a circa undici. Il contratto di locazione in oggetto va quindi dichiarato risolto per grave inadempimento del conduttore il quale va pertanto condannato, ai sensi dell'art. 56 L. n. 392/1978, al rilascio dell'immobile per cui è causa. Tenuto conto delle condizioni delle parti (quali risultanti dagli atti) e delle ragioni del rilascio la data per l'esecuzione può essere fissata per il giorno 6.5.2025. Il conduttore va inoltre condannato al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti nell'ammontare di € 9.950,00 (€ 4.950,00 maturati fino al settembre del 2023 a cui si aggiunge l'ulteriore importo di € 5.000,00 maturato da settembre 2023 ad aprile 2025), il tutto oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, nonché al pagamento dei canoni a scadere sino alla data dell'effettivo rilascio del bene.
7/9 Nessuna somma è dovuta a titolo di rivalutazione sull'importo capitale richiesto, trattandosi di debito di valuta. In chiusura occorre specificare che a nulla rileva l'assegno circolare di € 6.750,00 intestato alla sig.ra la cui copia è stata allegata dal resistente in allegato Parte_1 alle note d'udienza del 3.4.2025. Non sussistono infatti i presupposti per l'operatività dell'art. 55 della L. n. 392/1978, innanzitutto perché detto importo non copre totalmente la morosità, in secondo luogo stante il mancato pagamento delle spese processuali e degli interessi legali. Invero il legislatore ha incluso tali voci nell'importo complessivo perché operi, in favore del conduttore, la speciale sanatoria in sede giudiziale di cui al quinto comma dell'art. 55 citato.
6. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M. n. 55/2014 e successivi aggiornamenti, in base al valore del giudizio.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata ed assorbita:
ACCERTA E DICHIARA la nullità del “Contratto di locazione di immobile ad uso commerciale” datato 8.6.2022 e registrato in data 15.6.2022;
ACCOGLIE la domanda proposta in via subordinata dai ricorrenti e per l'effetto
DICHIARA risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione del 3.1.2013, registrato in data 4.3.2013, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Corigliano- Rossano, Area Urbana di Corigliano Calabro, Via Lombardia n. 2 int. 1, identificata in catasto al foglio 76, part. 91, sub 8;
CONDANNA a rilasciare in favore dei ricorrenti l'immobile sopra indicato, libero Controparte_1 da persone e/o cose;

FISSA per l'esecuzione del rilascio la data del 6.5.2025;
CONDANNA
8/9 al pagamento in favore dei ricorrenti della complessiva somma di € Controparte_1
9.950,00 per canoni scaduti e non pagati e al pagamento di quelli a scadere sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile (€ 250,00 mensili), oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al saldo effettivo;

CONDANNA al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese di lite, che si Controparte_1 liquidano in complessivi € 2.625,00, di cui € 125,00 per spese vive documentate, oltre spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge, con distrazione in favore del difensore anticipatario.
Castrovillari, 04/04/2025
Il Giudice Dott. Raffaele Zibellini
9/9