REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VELLETRI
SEZIONE SECONDA
in persona del Giudice unico, dott.ssa Elisabetta Trimani, rientrato dalla camera di consiglio, ha pronunciato all'udienza del 20 marzo 2025 trattata ex art. 127 ter c.p.c. la seguente
SENTENZA
ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di I grado, iscritta al n. 1810/2022 RG del Tribunale di Velletri, trattenuta in decisione all'udienza del 20.3.2025, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c, promossa da
), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante p.t., rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall'Avv. Barbara
Morbinati ed elettivamente domiciliata presso lo studio del predetto procuratore sito in Pomezia via
Pontina Vecchia 6;
RICORRENTE nei confronti di

, (C.F. ) in persona del legale rappresentante p.t,, Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall' avv. Mariacarmela Agnese, , giusta procura in calce alla comparsa, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima in Pomezia (RM) Viale Italia 5;
RESISTENTE
Oggetto: intimazione di sfratto per morosità – uso diverso;

Conclusioni: come da ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 20 marzo 2025;
FATTO E DIRITTO
La società indicata in epigrafe ha proposto intimazione di sfratto per morosità nei confronti di
[...]
deducendo che la ricorrente era proprietaria dell'immobile ad uso commerciale sito in Controparte_1
1 Ardea via Nazzareno Stampelli 2; che tale immobile era stato concesso in locazione alla resistente con il contratto n. 3912 registrato in data 21.7.2016; che il canone di locazione era stato pattuito in € 2.745.00 al mese;
che la resistente si era resa inadempiente alle obbligazioni per sopravvenute difficoltà economiche e aveva chiesto una rinegoziazione del canone;
che quindi le parti avevano rimodulato il canone ma parte resistente si era impegnata a sanare la morosità pari ad € 32.588.00; che pertanto era stata pattuita in data 16.11.2018 una riduzione del canone di locazione ad € 14.640,00 annui pari ad €
1220.00 mensili;
che dal novembre 2018 sino al dicembre 2019 i canoni erano stati regolarmente saldati;
che nell'anno 2020 era stata versata solo la somma di € 3500; che nel 2021 parte resistente non aveva versato alcun canone;
che analogamente parte resistente aveva omesso il pagamento dei canoni di gennaio e febbraio 2022; che la resistente era quindi morosa della somma di € 60.080,0 per canoni scaduti e non pagati.

Per questi motivi

ha chiesto di convalidare lo sfratto per morosità.
Si è costituita la resistente indicata in epigrafe deducendo che la stessa era entrata nel possesso dell'immobile concesso in locazione in data 20.2.2016; che quindi i canoni del primo anno di locazione erano 10 e non 12; che la resistente versava per l'anno 2016 la somma di € 26.750.00 a titolo di canone di locazione mediante assegni e bonifici e il saldo di € 1207 in contanti a mano di che Testimone_1 nessun credito vantava parte ricorrente per l'anno 2016; che ogni debito del 2016 doveva in ogni caso ritenersi prescritto;
che nel 2017 erano stati corrisposti alla ricorrente canoni per € 14.200; che parte resistente aveva emesso, in accordo con parte ricorrente, una fattura del 11.12.2017 per € 15.906,24 per lavori straordinari eseguiti presso l'immobile; che tale fattura era posta in compensazione con il controcredito della ricorrente per i canoni del 2017; che in data 9.8.17 aveva riscontrato CP_2 presso l'utenza in uso alla resistente prelievi anomali di energia mediante un allaccio abusivo;
che la resistente era estranea a tale manomissione;
che il distributore aveva dichiarato che tale illecito era stato commesso un anno prima della stipula del contratto di locazione;
che a causa di ciò, la resistente aveva corrisposto ad a somma di € 850.00; che la resistente era costretta a subire un procedimento civile CP_2 per il pagamento di fatture nsolute per € 25.714,31; che si chiedeva di imputare alla ricorrente i costi CP_2 per il ripristino dell'allaccio, le spese di gestione della pratica e il risarcimento del danno che ne deriveranno;
che erano prescritti i canoni di gennaio febbraio e marzo 2017; che con riferimento all'anno
2017 la resistente aveva versato in contanti alla ricorrente l'ulteriore somma di € 2.843,00; che non emergevano debiti per il 2017; che in data 25.10.2018 il canone di locazione era stato rideterminato in €
12.000 annui;
che con riferimento al 2018, parte resistente aveva corrisposto per canoni la somma di €
9980 mediante bonifici assegni ed € 2220,00 mediante pagamenti in contanti;
che non emergevano crediti relativi al 2018; che per il 2019 parte resistente aveva effettuato pagamenti per € 13.730 mediante bonifico ed assegni mentre il saldo di € 910 era stato corrisposto in contanti;
che nel 2020 parte ricorrente aveva concesso alla resistente di non pagare i canoni di marzo aprile e maggio 2020; che in questo contesto
2 parte resistente aveva versato la somma di € 2620 mediante bonifici ed € 8850 in contanti e la ulteriore somma, sempre in contanti, di € 2130 per novembre e dicembre;
che nel 2021 era stata corrisposta la somma di € 500 mediante bonifico e erano stati consegnati alla ricorrente due assegni di importo di €
10.000 e di € 8000 a garanzia dei canoni scaduti;
che nel 2022 era stata versata sempre in contanti la somma di € 2440,00; che non sussisteva la allegata morosità; che non vi era prova dell'allegato inadempimento della resistente alle obbligazioni contrattuali;
che non vi erano i presupposti per la chiesta ingiunzione di pagamento;
che in via riconvenzionale si chiedeva la condanna della ricorrente al risarcimento del danno derivante dalla riscontrata manomissione del contatore presente nei locali CP_2 oggetto del contratto;
che inoltre parte resistente aveva lasciato nei locali numerosi beni mobili nella sala bar e un notevole quantitativo di merce;
che si eccepiva la prescrizione dei canoni degli anni 2016 e 2017 ai sensi dell'art. 2948 c.c. mancando atti interruttivi della prescrizione.

Per questi motivi

ha chiesto il rigetto del ricorso e in via riconvenzionale condannare la ricorrente al risarcimento dei danni e al risarcimento del valore dei beni mobili lasciati nei locali al momento della riconsegna delle chiavi.
Sentite le parti, è stata emessa l'ordinanza resa all'udienza del 21.9.2022 ove non è stato ordinato il rilascio del bene in quanto già riconsegnato alla ricorrente in data 3.6.2022 ed è stato disposto il mutamento del rito.
Per_ Il procedimento è stato delegato alla dott.ssa la quale ha sentito le parti e ha formulato proposte conciliative ex art. 185 bis c.p.c. non accettate dalle parti, rinviando da ultimo all'udienza del 6.12.2024 per la decisione. Riassegnato il fascicolo alla sottoscritta giusto decreto n. 100/2024 , la causa è stata rinviata all'odierna udienza per la decisione previa assegnazione alle parti di un termine sino a 10 giorni prima per il deposito di note conclusionali.
Il ricorso è parzialmente fondato.
Parte ricorrente ha agito per accertare l'inadempimento di parte resistente al contratto locazione sottoscritto con parte resistente in data 21.7.2016 , come rimodulato in data 16.11.2018, integrato dal mancato pagamento dei canoni di locazione per € 60.808,00 e quindi per sentirla condannare al relativo pagamento.
Ciò premesso, risulta solo parzialmente fondata l'eccezione di prescrizione quinquennale ai sensi dell'art. 2948 c.c. sollevata da parte resistente.
Va sul punto osservato che a mente dell'art. 2984 I comma n. 3 c.c. si prescrivono in cinque anni “le pigioni delle case, i fitti di beni rustici e goni altro corrispettivo di locazioni”.
3 Ne consegue che, a fronte della notificazione del ricorso introduttivo del presente giudizio nel marzo
2022, mancando in atti la prova di ulteriori ed antecedenti atti interruttivi del predetto termine prescrizionale, va dichiarata la prescrizione dei crediti di parte ricorrente relativi al 2016 e ai mesi di gennaio, febbraio e marzo 2017.
Dovendo quindi verificare la sussistenza dell'inadempimento di parte resistente rilevante ai fini della chiesta domanda di condanna di pagamento, va osservato che risulta contestata tra le parti l'entità e la consistenza della morosità posta da parte ricorrente a fondamento della domanda.
Quanto all'anno 2017, va osservato che non emerge alcuna morosità dal momento che parte resistente ha documentato pagamenti per € 14.200 a mezzo bonifici e per € 15.906,24 per compensazione a fronte di lavori straordinari sostenuti dalla stessa resistente presso l'immobile locato (cfr. doc. 5), circostanza questa che si può considerare pacifica in quanto non tempestivamente e specificatamente contestata da parte ricorrente ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 115 c.p.c. nella memoria integrativa depositata in atti.
A fronte di tali pagamenti, portanti la complessiva somma di € 30.106,24 residuerebbe invero un credito della ricorrente per € 2833,76 ( a fronte del canone annuale di € 32.940) ma tuttavia tale somma appare prescritta potendo essere ricondotta ai canoni di gennaio, febbraio e marzo 2017 che come detto sopra risultano coperti dal termine prescrizionale di cui all' art. 2948 c.c..
Quanto al 2018, va osservato che le parti, con la scrittura privata del 25.10.2018 regolarmente registrata, hanno rideterminato il canone di locazione mensile in € 1220 a decorrere dal 1.1.2018. In questo contesto, parte resistente ha provato di aver eseguito pagamenti in favore della ricorrente per € 6930,00 mediante bonifici (non apparendo sufficiente a provare il maggior importo versato la matrice degli assegni a pag. 6
e 12 del doc. 11 allegato alla comparsa, mancando la prova del relativo incasso da parte della ricorrente) ed ha allegato pagamenti in contanti per € 2220,00, fatto anche questo non contestato specificatamente e tempestivamente da parte ricorrente ai sensi dell'art. 115 c.p.c... Pertanto, su tali emergenze, appare sussistere un debito della resistente nei confronti della ricorrente per i canoni del 2018 (tenuto anche conto del saldo integrale da parte della resistente dei canoni di novembre e dicembre 2018, come allegato dalla stessa ricorrente) di € 3050,00.
Nessuna morosità viene lamentata da parte ricorrente in relazione all'anno 2019 (cfr. punto 8 del ricorso introduttivo).
Quanto al 2020, parte ricorrente ha allegato che parte resistente aveva corrisposto solo la somma di €
3500 restando morosa per gli ulteriori canoni. A fronte di tale contestazione parte resistente ha allegato di aver regolarmente corrisposto i canoni sino a febbraio e di aver presentato in data 6.4.2020 richiesta alla ricorrente di rimodulazione del canone attesa la pandemia in atti cui seguiva comunicazione della
4 ricorrente di sospensione dei canoni di marzo aprile e maggio 2020, circostanza quest'ultima che si può ritenere provata in quanto di nuovo non specificatamente e tempestivamente contestata ex art. 115 c.p.c. dalla ricorrente nella memoria integrativa in atti. In questo contesto, il canone annuale dell'anno 2020 va quindi determinato in € 10.980, dovendo ritenersi non richiesti i canoni di marzo, aprile e maggio 2020.
Ciò posto, parte ricorrente ha specificatamente contestato nella memoria integrativa di aver ricevuto pagamenti in contanti dalla resistente con riferimento all'anno in esame e a fronte di tale contestazione, parte resistente, venendo meno all'onere della prova sulla stessa gravante, non ha articolato mezzi di prova né ha provato di aver corrisposto i canoni di locazione a mani del legale rappresentante della ricorrente, avendo solo provato il pagamento della somma di € 2.625,00 mediante 4 bonifici (doc. 16/17, nulla provando il foglio redatto a mano allegato all'ultima pagina di tale documento in quanto privo di sottoscrizioni e di quietanze).
Ne consegue che, ritenuto provato il pagamento da parte della resistente della sola somma di € 3500 (nei quali va inclusa al somma di € 2.625,00 documentata da parte resistente) sussiste un debito della resistente per i canoni del 2020 pari ad € 7480,00.
Venendo al 2021, parte ricorrente ha allegato il totale inadempimento di parte resistente al pagamento dei canoni e quest'ultima, a fronte di tale eccezione, ha allegato di aver corrisposto la somma di € 500, come da bonifico in atti, e di aver consegnato al locatore due assegni in garanzia portanti l'importo di €
10.000 e di € 8.000 tuttavia senza fornire la prova della relativa positiva riscossione. In questo contesto va ritenuto provato il solo pagamento della somma di € 500 da parte della resistente (cfr. pag. 17 doc.
16/17) e quindi il credito di parte ricorrente per € 14.140 per i canoni relativi all'anno in esame ( a fronte del canone annuale di € 14640,00).
Parimenti sussistente appare l'inadempimento di parte resistente all'obbligo di pagamento dei canoni di tutto l'anno 2022 avendo parte ricorrente contestato l'allegato pagamento della somma di € 2440 in contanti da parte della resistente la quale, a fronte di tale contestazione, non ha articolato mezzi di prova atti a dare consistenza alla predetta allegazione. Ne consegue che va accertato l'inadempimento di parte resistente all'obbligo di corrispondere il canone di locazione per tutto l'anno 2022.
In questo contesto, a fronte dell'inadempimento di parte resistente all'obbligo di pagamento integrale e tempestivo dei canoni di locazione, sussistono i presupposti per condannare parte resistente al pagamento in favore della ricorrente dei canoni scaduti pari ad € 30.770,00 dei quali € 27.110,00 per i canoni scaduti alla data di proposizione del ricorso ( dei quali € 3050 per il 2018, € 7480 per il 2020, € 14.140 per il 2021 ed € 2440 per gennaio febbraio 2022) ed € 3660 per i canoni scaduti e non pagati dal marzo 2022 sino al rilascio occorso in data 3.6.22, dovendo il ricorso essere rigettato per il resto.
5 Venendo infine alla domanda riconvenzionale spiegata dalla resistente, va osservato che quest'ultima ha chiesto di accertare l'inadempimento della ricorrente per non aver garantito la regolarità degli allacci CP_2
a fronte del riscontro da parte di quest'ultima di una manomissione del contatore con prelievo irregolare di energia e per l'effetto condannarla al risarcimento del danno.
Va in primo luogo rilevato che la ricorrente, quale locatrice, non aveva garantito la regolarità degli allacci
é aveva assunto a mente del punto 2 alcuna obbligazione in tal senso. Invero il punto 2 del contratto CP_2 di locazione contiene la dichiarazione della ricorrente che l'immobile era in regola dal punto urbanistico e catastale con l'impegno di mallevare la resistente da “ qualsivoglia pregiudizio possa derivarle .. da qualsiasi genere di irregolarità urbanistica o amministrativa riguardante i locali oggetto e le sue pertinenze”. Ne consegue che la malleva era stata data solo per le eventuali irregolarità urbanistiche o amministrative relative ai locali oggetto di locazione e non in relazione agli impianti ivi presenti.
In secondo luogo, va rilevato che non risulta provato nell'an e nel quantum l'allegato danno derivante dalle somme portate dalla fattura llegata in atti e dalle spese per l'assistenza legale. Va infatti rilevato CP_2 che la fattura del 6.10.2017 allegata al doc. 8 emessa da per l'importo di € 25.714,31 non appare CP_2 riferibile (mancando l'indicazione delle relative causali, consistendo in effetti il predetto allegato in un estratto conto e non nella fattura stessa) al periodo nel quale vi sarebbero stati i prelievi di energia irregolari addebitati alla odierna resistente (periodo 19.2.2016- 8.8.2017, cfr. doc. 6 allegato alla comparsa)
e non risulta che la fattura emessa dall'avv. Colucci per € 213,74 sia stata pagata da parte resistente
(essendo stata prodotta solo la matrice dell'assegno senza prova del relativo pagamento ovvero di apposita quietanza da parte del creditore, cfr. doc. 9).
Quanto al danno derivante dalle spese di ripristino del contatore, come effettivamente sostenute dalla resistente (cfr. doc. 7 allegato alla comparsa), le stesse non appaiono addebitabili alla ricorrente dal momento che, come dedotto da quest'ultima, l'art. 10 del contratto poneva tutte le spese relative “agli impianti” a carico della resistente.
Risulta parimenti infondata la domanda risarcitoria formulata da parte resistente tesa al risarcimento del danno relativo ai beni mobili lasciati nei locali e alla merce ivi presente al momento della riconsegna dal momento che, come risulta dal verbale di riconsegna del 3.6.22 depositato da parte ricorrente, il relativo punto 2 espressamente prevede che “A.D.S. Arcobaleno autorizza la Pesca Ardea S.n.c. di Bardi Fulvio
a gettare e/o rottamare qualsiasi oggetto che sarà rinvenuto all'interno dei locali dopo il rilascio dell'immobile escludendo ogni responsabilità anche economica in capo alla locatrice”.
Ne consegue che va disattesa la domanda riconvenzionale spiegata dalla resistente.
6 Le spese di lite, liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della causa come accertato nella presente sentenza ed applicati i parametri minimi tenuto conto della non complessità della controversia, vanno poste a carico di parte resistente in base al principio della soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, ogni altra domanda reietta, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accoglie parzialmente il ricorso;

1) condanna parte resistente al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di € 30.770,00, oltre interessi come da domanda, per canoni scaduti e non pagati;

2) rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dalla resistente;

3) condanna parte resistente al pagamento in favore della ricorrente delle spese di lite liquidate in €
313,00 per spese vive ed in € 4.629,00 per compensi, oltre accessori di legge, da distrarsi in favore dei relativi legali dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Velletri, 20 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Elisabetta Trimani
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