N. R.G. 11174/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra e Parte_1
CP_1 Parte_2
PARTE OPPONENTE
e
Controparte_2
PARTE OPPOSTA
Oggi 12 giugno 2025, innanzi al Giudice Maria Filomena De Cecco e al MOT Dott. Pietro Marzotti, sono comparsi:
personalmente con l'Avv. ELENA MUGNAI presente CP_1 Parte_2 anche per la e Parte_1 per l'Avv. LORENZO SANTINI Controparte_2
È altresì presente ai fini della pratica forense la Dott.ssa Persona_1
I difensori danno atto che in mediazione non è stato raggiunto un accordo.
Peraltro gli opponenti hanno dato la propria disponibilità le opere di rimessione in pristino dell'immobile e quelle volte a rendere l'immobile regolare. Ribadiscono in questa sede detta disponibilità, evidenziando che il mancato raggiungimento dell'accordo è stato dovuto a un problema economico.
I difensori insistono nelle rispettive richieste istruttorie.
Il giudice, ritenute le prove richieste irrilevanti ai fini della decisione, invita le parti a discutere la causa. L'avv. Mugnai precisa le conclusioni come in atto di opposizione al decreto ingiuntivo, riportandosi ad ogni deduzione ed eccezione di cui al verbale di udienza del 9 gennaio 2025. L'Avv. Santini si riporta a tutti i precedenti atti e scritti difensivi, in particolare alla memoria di costituzione, al verbale di udienza del 9 gennaio 2025 ed alle note di replica autorizzate del 16 gennaio 2025, insistendo nelle conclusioni e nelle richieste ivi formulate anche in via istruttoria. L'avv. Mugnai si riserva di depositare istanza di liquidazione del patrocinio a spese dello Stato. Entrambi i difensori rinunziano a presenziare alla lettura del dispositivo.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Successivamente il Giudice pronuncia l'allegata sentenza di cui dà lettura.
pagina 1 di 11 N. R.G. 11174/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria Filomena De Cecco all'udienza del 12 giugno 2025 ha pronunciato ex artt. 429 e 447 bis c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado promossa da:
(C.F. ), in Parte_3 P.IVA_1 persona del suo legale rappresentante pro tempore , e Controparte_3 [...]
(C.F. ) in proprio, entrambi rappresentati e Parte_4 C.F._1 difesi dall'Avv. ELENA MUGNAI ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in;
Pt_1
OPPONENTI contro
(C.F. ), in Controparte_2 P.IVA_2 persona degli amministratori pro tempore Avv. e Dott. difesa e CP_4 CP_5 rappresentata dall'Avv. Lorenzo Santini ed elettivamente domiciliata presso il suo domicilio digitale, Email_1
OPPOSTA
CONCLUSIONI per gli opponenti: voglia, l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso e di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa: nel merito: - revocare e/o annullare, previa sospensione della provvisoria esecuzione, il decreto ingiuntivo n.2223 del 24.07.2024 del
Tribunale di Firenze - RG n.6553/2024 in quanto ingiusto ed illegittimo per i motivi sopra esposti;
- accogliere la domanda riconvenzionale proposta dall'odierno opponente, previo accertamento dei danni riportati dalla per inadempimento di Parte_3 parte locatrice, per i motivi argomentati, quantificati nell'importo di € 42.445,80 come sopra determinati, o in quella diversa maggiore o minore somma venga accertata e riconosciuta all'esito dell'espletanda istruttoria e, comunque, anche in via equitativa ai sensi dell'art.1226 c.c. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di lite;
per l'opposta: piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Firenze, dato atto di quanto esposto in premessa, respinta e disattesa ogni avversa richiesta, domanda e conclusione, A) in via assolutamente preliminare, respingere l'istanza di sospensione della immediata esecuzione del decreto ingiuntivo pagina 2 di 11 opposto n. 2223/2024 del 24.07.2024, per tutti i motivi di cui in premessa, in quanto del tutto inammissibile, non provata e comunque infondata in fatto e diritto;
B) confermare in ogni sua parte il decreto ingiuntivo n. 2223/2024 del 24.07.2024 emesso dal Tribunale di Firenze (RG 6553/2024), respingendo le avverse domande di revoca e/o annullamento del medesimo in quanto nulle e/o inammissibili e/o del tutto infondate nel merito;
C) in forza di tutte le eccezioni sollevate e le difese esposte nel presente atto, dichiarare l'inammissibilità dell'avversa domanda riconvenzionale per carenza di legittimazione passiva dell'odierna comparente, ovvero, in via subordinata, dichiarare la nullità della predetta domanda;
in via ulteriormente subordinata, respingere la stessa nel merito;
D) accogliere la reconventio reconventionis formulata dall'odierna comparente e quindi: accertati e dichiarati i gravi inadempimenti contrattuali e di legge posti in essere dall'
[...]
e dal Sig. , quale soggetto Parte_3 Controparte_6 solidalmente responsabile, come esposti in narrativa, condannare i medesimi all'esecuzione a loro cura, spese ed onere di tutte le opere necessarie per eliminare i danni cagionati all'immobile di proprietà dell'odierna comparente ed a ripristinarne lo stato, nonché ad eliminare le opere edilizie abusive realizzate dalla ex conduttrice con previsione, in difetto di esecuzione, del pagamento di una somma di denaro determinata ex art. 614 bis c.p.c., indicata in € 500,00 al dì, o nella diversa somma maggiore o minore che verrà determinata dall'Ill.mo Giudice, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo;
in subordine, determinati i costi delle opere e gli oneri necessari per la rimessione in pristino stato dell'immobile, per eliminare i detti danni e le predette opere edilizie abusive, condannare in solido l' ed il Sig. Parte_3
al pagamento in favore della società delle relative somme, Controparte_6 CP_2 maggiorate di interessi legali dal dì del dovuto fino al saldo effettivo, nonché maggiorate di rivalutazione monetaria, dal dì del dovuto fino al pagamento;
sempre in via principale in accoglimento della domanda di reconventio reconventionis, accertato e determinato il maggior danno patito e patiendo dalla società derivante dalla mancata locazione dell'immobile di Via Borgo Allegri CP_2
64 -66 r a a far data dal novembre 2020 e fino al momento della totale rimessione in pristino Pt_1 dell'immobile, per le causali di cui in premessa, condannare l' Parte_3
e il Sig. , quale soggetto solidalmente
[...] Controparte_6 responsabile, al risarcimento in favore della del predetto maggior danno nella misura che CP_2 risulterà all'esito del giudizio e ritenuta di giustizia, maggiorato di interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo;
E) in via assolutamente alternativa e subordinata, in accoglimento della eccezione riconvenzionale spiegata, accertati tutti i danni cagionati dalla ex conduttrice per tutte le causali di cui in premessa, dichiarare la compensazione del credito che eventualmente (e sempre in ipotesi denegata) fosse riconosciuto a favore della con le somme dovute alla Parte_3 per il risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi come richiesto al precedente capo “D” CP_2 delle presenti conclusioni, e fatto salvo in ogni caso il diritto di agire in separata sede per ottenere la condanna delle parti ricorrenti al pagamento della residua somma, una volta operata la predetta compensazione nel presente giudizio. F) In ogni caso, con vittoria di spese, compenso professionale del giudizio, accessori di legge ed IVA se dovuta.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con decreto ingiuntivo n. 2223/2024 emesso da questo Tribunale il 24.07.2024 provvisoriamente esecutivo il Tribunale di Firenze ingiungeva in solido all' Parte_3
e ad in proprio il pagamento della somma di € 31.127,03,
[...] Parte_4
oltre interessi e spese;
tale importo era stato richiesto dall'odierna opposta a titolo di indennità di occupazione per il periodo 4 maggio 2023 – 3 aprile 2024, in relazione all'immobile di Via Borgo
pagina 3 di 11 Allegri 64-66 R, a seguito dello sfratto per morosità convalidato con ordinanza di questo Tribunale in data 3 giugno 2021.
2. Avverso tale decreto ingiuntivo hanno proposto opposizione l' Parte_3
ed in proprio;
lamentano, in particolare, gli
[...] Parte_4
opponenti, che l'immobile di cui godevano in virtù del predetto contratto di locazione avrebbe iniziato a manifestare, a far data dal 2019, problemi di infiltrazioni di acqua proveniente dall'immobile adiacente a quello in conduzione che hanno altresì causato episodi di tracimazione di liquami, rendendo l'ambiente malsano. Ciò avrebbe inficiato l'utilizzo dei corridoi di accesso alla zona di preghiera e di frequente passaggio per i fedeli e, dunque, menomato il godimento del bene in misura che gli opponenti stimano assestarsi intorno al 25-30%. Da questa misura ricavano, dunque, un danno patito che quantificano, salva la rideterminazione del giudice in via equitativa ex art. 1226 c.c., in € 42.445,80 somma corrispondente al 25% del canone di locazione mensilmente corrisposto alla Controparte_2
(€ 2.289, 73, aggiornato all'indice ISTAT) –riduzione dovuta, nella tesi, ex art. 1584 c.c.-
[...]
moltiplicato per sessanta mensilità.
3. Resiste contro tale opposizione la quale rileva, Controparte_2
da una parte, come di tali episodi di infiltrazione non sia mai stata data notizia alla locatrice, che dunque mai è intervenuta perché non a conoscenza della situazione;
dall'altra che, in ogni caso,
l'intervenuta risoluzione del contratto impediva di considerare ancora sussistenti in capo alla locatrice gli obblighi contrattuali di manutenzione e di preservazione del godimento del bene che su di essa gravavano in costanza del rapporto negoziale. Evidenzia, inoltre, l'opposta, che la conduttrice avrebbe potuto autonomamente reagire a tali fenomeni, essendo gli stessi –poiché originati da un immobile di terzi- classificabili come molestie di fatto che dunque la autorizzavano, ex art. 1585 c.c., a rivalersi dei danni subiti direttamente nei confronti del proprietario dell'immobile attiguo, responsabile del danno.
Espone, inoltre, che la conduttrice si sarebbe resa responsabile di una serie di abusi all'interno dell'edificio oggetto della locazione, come peraltro attestato anche da un'ordinanza del Comune di
Firenze n. 418/2020, con la quale veniva intimato alla di procedere all'eliminazione Parte_3
di talune opere indebitamente realizzate. Deduce l'opposta che nonostante la comunicazione con cui la dichiarava di aver ottemperato all'ordine del Comune, non Parte_3
tutti i lavori erano stati, in realtà effettuati, come attestato dalla nota prot. del 6 dicembre 2021 con cui il Comune di Firenze contestava, in particolare, la mancata demolizione dei tramezzi realizzati in difformità dalla normativa edilizia. In via riconvenzionale, pertanto, chiede che l'opponente sia condannata all'esecuzione delle opere non svolte e alla rimozione dei manufatti abusivamente realizzati. Ancora in via riconvenzionale, l'opposta chiede la condanna di parte opponente al pagina 4 di 11 pagamento del maggior danno subito, ex art. 1591 c.c., per non aver potuto locare o vendere l'immobile –da una parte a causa dell'occupazione del medesimo da parte della conduttrice, dall'altra dei lavori di ripristino occorrenti per ricondurlo a regolarità normativa- nel periodo intercorrente tra novembre 2020 e il momento in cui l'immobile verrà rimesso in pristino.
4. Con ordinanza del 21 gennaio 2025, il giudice rigettava l'istanza di sospensione dell'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo opposto n. 2223/2024.
5. All'odierna udienza, respinte le richieste istruttorie formulate dalle parti, queste venivano invitate a discutere la causa e rassegnavano le conclusioni sopra riportate. Il giudice si ritirava, dunque, in camera di consiglio emettendo poi la presente sentenza.
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6. L'opposizione è infondata e non merita accoglimento. Preliminarmente deve rilevarsi l'ammissibilità della domanda, che non fa sorgere, a differenza di quanto prospettato nelle difese dell'opposta, un problema di legittimazione passiva;
la legittimazione (attiva e passiva) si determina non in base alla effettiva titolarità del rapporto, che è questione di merito, ma in base alla prospettazione data dall'attore e consiste precisamente nella corrispondenza tra colui nei cui confronti è chiesta la tutela e colui in capo al quale si afferma l'esistenza del dovere asseritamente violato (cfr.
Cass. Sez. Un. 2951/2016). Va considerato, infine, che la prospettazione, da parte delle opponenti, del danno patito a causa delle asserite infiltrazioni, che fonda la domanda riconvenzionale, non muove, invero, alcuna diretta contestazione al credito azionato dall'opposta con decreto ingiuntivo, piuttosto prospettando l'esistenza di un

contro

-credito né liquido né certo;
sul punto, giova ricordare che l'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contestare il diritto azionato con il ricorso, facendo valere l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi o modificativi di tale diritto (cfr. Cass. 2421/2006).
Nel merito, parte opponente fonda la propria doglianza su una non meglio specificata dovuta riduzione del canone conseguente agli asseriti fenomeni di infiltrazione che avrebbero colpito l'immobile nel periodo in cui questo veniva condotto in locazione. In primo luogo, viene fatto un non conferente riferimento all'art. 1584 c.c., dettato dal legislatore in relazione al mancato godimento conseguente alle riparazioni che, effettuate dal locatore, si protraggano per un determinato lasso temporale pregiudicando o addirittura impedendo il godimento del bene da parte del conduttore, situazione che legittima, a seconda dei casi, la riduzione del canone o la possibilità, del conduttore, di ottenere lo scioglimento del contratto. Il riferimento andrebbe, piuttosto, all'obbligo del locatore di mantenere la pagina 5 di 11 cosa locata in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c. Così facendo viene tuttavia invocata una garanzia contrattuale a contratto ormai sciolto, essendo lo stesso già stato risolto dalle parti.
L'opponente afferma che la NI ha “continuato l'adempimento delle proprie obbligazioni anche dopo la risoluzione del contratto di locazione uso commerciale intervenuta”, così tralasciando di considerare che l'obbligo di cui all'art. 1591 c.c. (id est: la corresponsione dell'indennità di occupazione) ha fonte legale e non contrattuale. Quest'ultima norma si occupa della modulazione del danno da ritardo nella restituzione, stabilendo che il conduttore in mora è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto (la somma pattuita quale canone di locazione) fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del maggior danno. La disposizione normativa ha la funzione di fornire una quantificazione minima del danno, sotto il profilo del lucro cessante, ancorandone la misura al corrispettivo per la locazione convenuto tra le parti, alla stregua di una liquidazione forfetaria del danno, ed a prescindere dalla prova di un danno in concreto subìto: al locatore sarà sufficiente dimostrare l'esistenza di un valido contratto di locazione ed allegare l'inadempimento del conduttore.
L'obbligo di pagare la c.d. indennità di occupazione ha dunque natura risarcitoria e fonte legale e si sostituisce a quello di pagare il canone che deriva dal contratto, ormai privo di efficacia;
di quest'ultimo, non potrà trovare applicazione alcuna clausola. Più di ogni altra cosa, però, è dirimente la considerazione del fatto che le infiltrazioni lamentate, per stessa ammissione di parte opponente, provenivano da un immobile di proprietà di terzi;
tale nocumento arrecato al godimento del conduttore, dunque, deve inquadrarsi tra le molestie di fatto per cui l'art. 1585, comma 2, c.c. attribuisce azione direttamente al conduttore, senza che operi alcuna garanzia da parte del locatore (tenuto, invece, a garantire il conduttore dalle molestie di diritto;
cfr., ex multis, Cass. 24805/2005: «L'art. 1585, secondo comma, cod. civ., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti»). Il conduttore, pertanto, è autonomamente legittimato ad agire in via aquiliana per ottenere il ristoro dei danni subiti dal terzo, direttamente contro quest'ultimo.
Per i motivi esposti devono pertanto rigettarsi sia l'opposizione al decreto ingiuntivo, sia la domanda riconvenzionale.
7. Per quanto attiene, invece, alla domanda riconvenzionale formulata dall'opposta, da qualificarsi come reconventio reconventionis in ragione della posizione di attore in senso sostanziale che l'opposto pagina 6 di 11 riveste nel procedimento monitorio, essa è diretta ad ottenere il risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c. relativo alla impossibilità di mettere a profitto il bene locato in ragione, prima, dell'occupazione dell'opponente, poi, della necessità della rimessione in pristino. Preliminarmente, va detto che la domanda risulta ammissibile, poiché rispetta il carattere della “complanarità”; secondo il consolidato orientamento di legittimità, infatti, il convenuto opposto può proporre, in via riconvenzionale, una domanda nuova, diversa da quella posta a fondamento del ricorso per decreto ingiuntivo, anche nel caso in cui l'opponente non abbia proposto una domanda o un'eccezione riconvenzionale e si sia limitato a proporre eccezioni, chiedendo la revoca del decreto opposto, qualora tale domanda si riferisca alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio (cfr. Cass. 32933/2023;
Cass. Sez. Un. 26727/2024). Inoltre, in relazione alla domanda riconvenzionale proposta dall'opponente, l'opposto versa nella posizione sostanziale di convenuto, sicché, determinando le domande riconvenzionali o eccezioni in senso stretto proposte dall'opponente un ampliamento dell'originario thema decidendum fissato dal ricorso ex art. 633 c.p.c., non potrà negarsi al primo il diritto di difesa rispetto alla nuova o più ampia pretesa della controparte, mediante la proposizione di una reconventio reconventionis, dipendente dal titolo dedotto in causa o da quello che già appartiene alla stessa come mezzo di eccezione ovvero di domanda riconvenzionale (Cass. 6579/2021; Cass.
5415/2019; Cass. 27124/2018).
8. La domanda così proposta risulta solo parzialmente fondata. Per quanto riguarda il maggior danno di cui l'opposta si duole per il periodo in cui l'immobile veniva occupato dall'opponente nonostante l'intervenuta risoluzione del contratto deve ritenersi che l'indennità di occupazione valga a coprire, quale determinazione forfettaria del danno subito, tutto il pregiudizio patito dal locatore;
la richiesta di risarcimento del maggior danno viene allegata in maniera generica e l'opposta chiede che esso venga determinato in base al valore OMI di riferimento per la zona in cui si trova l'immobile moltiplicato per i mq di superficie del bene. Sul punto, deve darsi seguito al pacifico orientamento di legittimità per cui, in tema di responsabilità del conduttore per ritardato rilascio dell'immobile locato, il maggior danno ex art. 1591 c.c. deve essere provato in concreto dal locatore, anche mediante il ricorso a presunzioni, purché, però, sia dimostrato che il suddetto ritardo abbia concretamente pregiudicato la possibilità di locare a terzi il bene per un canone superiore all'ultimo pattuito con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la prova del diverso e maggior valore locativo di mercato (Cass. 23704/2016; Cass.
27287/2021). Quanto al danno asseritamente patito dopo la riacquisita disponibilità dell'immobile (in ragione della impossibilità di rimettere immediatamente a profitto l'immobile per la necessità di eseguire le opere di rimessione in pristino), deve in questa sede rilevarsi come sul conduttore gravi un obbligo di riconsegnare il bene al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il pagina 7 di 11 deterioramento c.d. normale (art. 1590 c.c.). La riconsegna del bene in condizioni che rendano necessario l'esborso di somme di notevole entità per il ripristino legittima il rifiuto, da parte del locatore, di ricevere la res (Cass. 39179/2021) e il conduttore, versando in mora nell'adempimento dell'obbligo restitutorio, rimane tenuto al pagamento dell'indennità di occupazione, parametrata sul canone dovuto in costanza di contratto, ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi del bene e salva la possibilità di richiedere il maggior danno spettante al locatore. Anche in questo caso, però, del maggior danno non viene fornita prova sotto il profilo della perdita di occasioni di vendita o di impossibilità di locare il bene.
9. Quanto ai danni asseritamente provocati all'immobile oggetto della risolta locazione da parte del conduttore, essi non sono stati specificamente contestati dall'opponente (art. 115 c.p.c.) e risultano documentalmente provati dall'opposta. Gli opponenti, inoltre, anche alla odierna udienza si sono dichiarati disponibili a eseguire le opere di rimessione in pristino dell'immobile e quelle volte a renderlo regolare. Del resto grava sul conduttore, come si è anticipato, un obbligo di riconsegnare il bene locato nello stato medesimo in cui l'ha ricevuto, in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto;
in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione (art. 1590 co.1 e 2). Nel contratto di locazione stipulato il 4 gennaio 2005, pur non avendo proceduto ad una descrizione analitica dello stato dell'immobile, hanno comunque dato atto (art. 10) che “la parte conduttrice dichiara di aver ispezionato l'immobile locato in ogni sua parte, di averlo trovato di proprio gradimento ed adatto all'uso e di accettarlo con infissi ed impianti, nello stato di manutenzione, consistenza e conservazione in cui si trova”, di talché –anche in virtù dell'operare della presunzione di cui all'art. 1590 co.2 c.c.- deve ritenersi che l'immobile sia stato consegnato in buono stato di manutenzione. Neanche in relazione alle opere di manutenzione necessarie alla conservazione in buono stato dell'immobile, che l'opposta asserisce non essere state eseguite dalla controparte, l'opponente contesta alcunché. Sul conduttore grava normalmente, ex art. 1576 c.c., un obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione necessarie al mantenimento della cosa locata in buono stato locativo;
le parti avevano, inoltre, pattuito (art. 6 del contratto) che a carico della parte conduttrice sarebbero state altresì tutte le “opere di manutenzione ordinaria all'immobile locato ed ai relativi infissi ed impianti, ed espressamente quelle da farsi agli impianti elettrici, acqua, idrici, sanitari, alle serrature, agli infissi e alla superficie dei muri, alle piastrelle di pavimentazione, alle serrande ed alle saracinesche, nonché l'adeguamento dell'impianto elettrico alle normative di legge”. Quanto alle addizioni, modificazioni o migliori le parti prevedevano (art. 5 del contratto) che nessuna di queste avrebbe potuto farsi “senza il preventivo consenso della proprietaria-locatrice, da
pagina 8 di 11 darsi e provarsi per iscritto;
la parte locatrice potrà comunque ritenere le addizioni, innovazioni e migliorie senza nulla dovere, oppure a sua scelta pretendere l'immediata rimessione in pristino stato dell'immobile, salvo comunque il diritto ad ottenere il risarcimento dei danni”. Tra le innovazioni apportate, peraltro, risultano presenti alcune opere contestate anche dal Comune di con Pt_1
ordinanza n. 418/2020, con cui intimava alla conduttrice la demolizione e rimessa in pristino dello stato dei luoghi (si trattava, in particolare, della eliminazione della copertura della corte, della demolizione dei bagni realizzati in ampliamento a quanto concordato, della demolizione dei tramezzi realizzati al civico 66r, della eliminazione dello scaldabagno a gas e di procedere alla variazione catastale per riportare l'unità immobiliare alla destinazione riconosciuta fin dal 2005 di luogo culturale e di culto); di queste ultime, solo alcune –come si evince anche dalla nota prot. GP392558/2021 del 6 dicembre 2021- risultano essere state effettivamente rimosse dalla conduttrice (in particolare risultavano essere stati rimossi la copertura della corte, i bagni realizzati in ampliamento a quanto concordato, lo scaldabagno a gas, mancando invece la demolizione dei tramezzi realizzati al civico 66r e la variazione catastale di cui sopra).
Quanto, invece, agli infissi in ferro, che l'opposta vorrebbe veder ripristinati dall'opponente in quanto asseritamente arrugginitisi per carenza di manutenzione ordinaria, deve ritenersi che non si tratti di elemento suscettibile di rientrare né nell'obbligo di cui all'art. 1590 c.c., né nella previsione contrattuale;
nell'addossare al conduttore le “opere di manutenzione ordinaria all'immobile locato ed ai relativi infissi ed impianti, ed espressamente quelle da farsi agli impianti elettrici, acqua, idrici, sanitari […]” (art. 6 del contratto) le parti non sembrano, infatti, aver voluto derogare alla previsione di cui all'art. 1590 co.3, per cui il conduttore non pare dover essere chiamato a rispondere del deterioramento dovuto a vetustà, quale appunto l'arrugginimento degli infissi in ferro (cfr. Cass.
16131/2020).
10. Deve riconoscersi, in definitiva, in capo alla conduttrice, l'obbligo di provvedere a rimuovere le addizioni e le modificazioni non autorizzate dalla locatrice e a provvedere all'esecuzione delle opere manutentive poste a carico della prima e rimaste inadempiute in costanza di contratto;
nello specifico, la conduttrice dovrà provvedere a: 1) rimuovere i motori interni e gli elementi dell'impianto di condizionamento;
2) rimuovere le insegne esterne sulla facciata del fabbricato;
3) rimuovere i materassini isolanti con sovrastanti moquette nel vano magazzino sul retro del fabbricato;
4) realizzare le opere di cui alla nota prot. GP392558/2021 del 6 giugno 2021 del Comune di Firenze;
5) ripristinare le pareti e lo zoccolino del vano magazzino e rimuovere il cartongesso ivi presente;
6) eliminare i danni arrecati alla pavimentazione in cotto;
7) ripristinare l'intonaco ammalorato e/o danneggiato;
8) ripristinare il soffitto del vano tergale nelle aree interessate dalle macchie di sfogliamento di intonaco;

pagina 9 di 11 9) ripristinare la vetrata in ferro, con eliminazione degli oscuramenti dei vetri;
10) eliminare la controparete lungo il perimetro del vano magazzino tergale;
11) ripristinare l'impianto elettrico;
12) rimuovere l'impianto di video sorveglianza.
Non rientra, invece, nell'obbligo contrattuale lo “smaltimento” degli elementi che dovranno essere rimossi, gravando sulla opponente il solo obbligo (art. 5 del contratto) di procedere alla rimessione in pristino dell'immobile indebitamente alterato, limitatamente alle opere specificate sopra.
11. Al fine di assicurare la sollecita attuazione del presente provvedimento deve essere altresì accolta la domanda dell'opposta volta a far fissare a carico dell'opponente, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., una penale di € 150,00 al giorno per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del presente provvedimento, a decorrere dal 90° giorno successivo alla sua comunicazione.
12. Avuto riguardo alla reciproca soccombenza delle parti, le spese di lite debbono essere parzialmente compensate nella misura di un terzo, ponendo i restanti due terzi a carico degli opponenti. Dette spese sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto dei valori del paragrafo 2 delle tabelle allegate al DM
147/2022 per lo scaglione da € 26.000,00 ad € 52.000,00, tenuto conto dell'attività effettivamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, definitivamente decidendo, ogni altra domanda o eccezione respinta o assorbita, così provvede:
RIGETTA l'opposizione a decreto ingiuntivo e, per l'effetto, CONFERMA il decreto ingiuntivo opposto, n. 2223/2024 emesso da questo Tribunale il 24.7.2024;
RIGETTA la domanda riconvenzionale formulata da parte opponente;

ACCOGLIE parzialmente la reconventio reconventionis formulata da
[...]
e, per l'effetto, NA l Controparte_2 [...]
(C.F. ), in persona del suo legale Parte_3 P.IVA_1
rappresentante pro tempore , e Controparte_3 Parte_4
, in proprio, in solido tra loro, all'esecuzione di tutte le opere di rimessione in pristino
[...] dell'immobile, come specificate nella parte motiva;

FISSA a carico di parte opponente una penale di € 150,00 al giorno per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del presente provvedimento, a decorrere dal 90° giorno successivo alla sua comunicazione;

DICHIARA compensate nella misura di un terzo le spese del presente giudizio e NA
l , in persona del suo legale Parte_3
rappresentante pro tempore , e Controparte_3 Parte_4
pagina 10 di 11 , in proprio, in solido, a rifondere a Parte_2 [...]
i restanti due terzi, spese che liquida per l'intero in € Controparte_2
5.300,00 per onorari, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Firenze, 12 giugno 2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Provvedimento redatto con la collaborazione del MOT Pietro Marzotti
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