REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Cameli Renato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 994/2024 promossa da:
(c.f. ) elettivamente domiciliata Parte_1 P.IVA_1
in Pavia, via Volta n. 12, presso lo studio del l'avv. Andrea Letizia che la rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente all'avv. Stefano Negri, giusta procura allegata, i quali hanno dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE ATTRICE contro
(cf. ) elettivamente domiciliata Controparte_1 C.F._1
Pavia, Via Filippo Cossa n. 24, presso lo studio dell'avv. Andrea Luigi Fiocchi che la rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente all'avv. Stefano Negri, giusta procura allegata, i quali hanno dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da udienza di rimessione in decisione dell'8.4.2025, svoltasi in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. richiamando le conclusioni già rassegnate e segnatamente:
pagina 1 di 15 per parte attrice Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis Parte_1
rejectis, così giudicare: Nel merito:- accertare e dichiarare il diritto della società
[...]
in persona del suo legale rappresentate pro tempore sig. Parte_1 Parte_2
alla percezione della provvigione maturata in forza dell'attività di mediazione
[...] svolta dalla stessa società immobiliare nella trattativa per la vendita dell'unità immobiliare sita in comune di Cava Manara (PV), via Pascoli s.n.c., facente parte del complesso immobiliare denominato "Borgo Sant'Agostino" e, conseguentemente condannare la IG.ra a corrispondere alla ricorrente il compenso Controparte_1 maturato, determinato convenzionalmente nella complessiva somma di €. 8.700,00 oltre ad
Iva ed ad interessi dal dovuto al saldo, ovvero in quella somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia. In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali.
Per parte convenuta Voglia il Tribunale ill.mo così giudicare: - Controparte_1
previe le declaratorie del caso anche in ordine alla mancanza dei requisiti per ottenere il riconoscimento del diritto alla provvigione di cui al D.Lgs. n. 59 del 26/03/ 2010, accertato che nulla è dovuto alla respingere il ricorso e la domanda Pt_1 Parte_1
formulata nei suoi confronti;
- con rifusione delle spese di lite.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ritualmente notificato unitamente a decreto di fissazione di udienza la (di seguito anche evocava in Parte_1 Pt_1
giudizio la sig.ra al fine di far accertare e dichiarare il diritto della Controparte_1
ricorrente al compenso per attività di mediazione immobiliare svolta e di cui aveva beneficiato la resistente e , pertanto, ottenere condanna al pagamento di € 8700 oltre ad Iva nei confronti di quest'ultima, oltre interessi dal dovuto al saldo
A supporto della propria domanda deduceva che: in data 8 febbraio 2021, la era stata incaricata dalla GI S.r.l., di promuovere le Parte_1
vendite di un complesso immobiliare, composto da n. 8 ville indipendenti, sito in Cava
Manara (PV), via Pascoli snc, "Borgo Sant'Agostino" fino al giorno 31 dicembre 2021;
l'attività era proseguita anche oltre tale data;
nel mese di dicembre 2022, il sig. Per_1
pagina 2 di 15 padre della IG.ra si era recato negli uffici della società attrice, CP_1 Controparte_1 dichiarando che la figlia era interessata all'acquisto di un immobile facente parte del complesso immobiliare;
in data 19 dicembre 2021, la IG.ra socia della Persona_2
aveva trasmesso al sig. la documentazione Parte_1 Persona_3
richiesta da far avere alla figlia;
contestualmente aveva avvisato la GI della circostanza;
successivamente la era venuta a conoscenza della Parte_1
circostanza che la sig.ra aveva concluso accordo direttamente con la Controparte_1
GI ; malgrado richieste di pagamento la non aveva corrisposto il dovuto;
il 16 CP_1
novembre 2023 veniva stipulato tra la IG.ra e la Sogid S.r.l. l'atto di compravendita CP_1 ove si attestava che l'acquisto era avvenuto grazie alla provvista paterna;
sussistevano i presupposti ex art. 1754 e ss. cc.. per il pagamento della provvigione;
in base agli usi vigenti della Camera di Commercio di Pavia poteva essere convenzionalmente quantificata nel 3% del prezzo pattuito, ossia in €. 8.700,00
Si costituiva la sig.ra contestando quanto ex adverso dedotto ed Controparte_1
eccependo che: difettavano i requisiti richiesti dal D.Lgs. n. 59 del 26.03.2010 per il pagamento della provvigione;
l'incarico di mediazione in esclusiva alla
[...]
per le nove villette da costruire a Cava Manara in via Pascoli s.n.c., si era Parte_1
concluso il 31.12.2021; non era intervenuto alcun accordo per la continuazione del rapporto;
i legali della società ricorrente avevano trasmesso le raccomandate di diffida quasi due anni dopo la cessazione del rapporto con la Sogid;
l'incontro tra le parti era avvenuto non grazie all'intervento dell'agenzia immobiliare ma grazie alla madre che aveva appreso la circostanza della vendita dell'immobile presso la banca ove lavorava a seguito di incontrato il sig. costruttore edile e padre;
la sig.ra Tes_1 Controparte_1
aveva quindi effettuato la visita prima del contatto del padre con la società immobiliare;

l'agenzia non aveva agevolato il contatto né aveva contribuito alla formazione del consenso;
la richiesta di documenti della dipendente del notaio era irrilevante
Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 281 duodecies quarto comma c.p.c. la causa era istruita mediante esame testimoniale e documentazione depositata da tutte le parti.
pagina 3 di 15 Il Giudice assegnata termine per il deposito della comparsa conclusionale;
all'udienza dell'8.4.2025, svoltasi in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. le parti precisavano le conclusioni come da note depositate e il Giudice tratteneva la causa in decisione.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE


1. I presupposti per la provvigione ex D. Lgs. 26.03.2010 n. 59


2. Il compenso del mediatore . Profili generali


3. La fattispecie concreta e il ruolo effettivo del mediatore


4. Le spese


1. I presupposti per la provvigione ex D. Lgs. 26.03.2010 n. 59
Parte convenuta ha eccepito il difetto dell'iscrizione nel “Registro delle Imprese” ex D. Lgs. n. 59 del 26/03/2010 della società ricorrente (sic comparsa costituzione pag. 1 conclusionale pag. 1 nota di udienza pag.1)
In via generale e in punto di diritto, l'iscrizione all'albo costituisce un presupposto inderogabile per l'esercizio dell'attività di mediazione;
segnatamente, è stato argomentato come "... l'obbligo legislativo di iscrizione del mediatore nei ruoli tenuti presso le camere di commercio discende da norma imperativa, non derogabile dalla volontà delle parti. Il contratto di mediazione stipulato in assenza di tale requisito è affetto da nullità che, in quanto tale, sul piano processuale, è rilevabile d'ufficio da parte del giudice (così, Cass.
17478/2020 secondo cui l'eccezione di nullità del contratto di mediazione per difetto di iscrizione è eccezione in senso lato, quindi non soggetta al divieto di ius novorum in appello ex art. 345 c.p.c.). Conferma legislativa di tale imperatività si desume in particolare, oltre che dall'art. 8 l. 39/1989, che assoggetta a pesante sanzione amministrativa chi eserciti attività di mediazione senza essere iscritto nel relativo ruolo, dall'art. 6, co. 1 l. 39/1989, ove si dispone che abbiano «diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli». Sotto questi profili, nulla è mutato dopo il d.lgs.
59/2010, relativo ai servizi nel mercato interno. Nel sopprimere il ruolo dei mediatori,
l'art. 73 d.lgs. cit. non ha infatti abrogato la l. 39/1989 ma si è limitato a disporre che: ###
pagina 4 di 15 i servizi di intermediazione commerciale e di affari siano soggetti a dichiarazione di inizio di attività, corredata da certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti, da presentare alla camera di commercio;
### i richiami al ruolo dei mediatori contenuti nella
l. 39/1989 si intendano riferiti alle iscrizioni nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative In questo senso, nella giurisprudenza di questa
Corte, Cass. 3862/2015, 16147/2010. Sotto il profilo squisitamente processuale, ciò comporta che, rispetto al diritto alla provvigione, l'iscrizione del mediatore nei registri tenuti presso le camere di commercio è fatto co stitutivo rilevabile d'ufficio ..." (cfr. Cass.
09.02.2023 n. 4019; da ultimo Cass.

9.3.2025 n. 6283)
L'inderogabilità dell'iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione, quale presupposto indefettibile per il pagamento della provvigione, implica che l'onus probandi circa l'iscrizione grava proprio sul mediatore ovvero su colui il quale richiede il pagamento stesso.
A riguardo, è stato puntualmente rilevato dal preferibile e maggioritario orientamento della giurisprudenza che “tale onere può essere assolto anche per presunzioni ed in particolare mediante l'indicazione del numero d'iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto presso la locale Camera di Commercio, a cominciare dall'ipotesi in cui tale numero di iscrizione compaia sul modulo di proposta di acquisto predisposto dal mediatore (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11539 del 14/05/2013). Accanto al ricorso alle presunzioni, poi, restano fermi, in capo al giudice di merito, sia
l'apprezzamento sulla idoneità della prova offerta a dimostrare l'iscrizione sia l'ulteriore possibilità, nel caso di documentazione parziale, incerta o ambigua, di valorizzare la mancanza di specifici rilievi sul punto “ ( in termini Cass. 24.10.2023 n. 29506)
Tanto premesso in via generale e in punto di diritto, nella fattispecie in esame parte ricorrente ha puntualmente dedotto l'iscrizione nel ruolo degli agenti mediatori presso la
Camera di Commercio;
rectius, la a seguito della soppressione Parte_1
intervenuta ai sensi dell'art. 73, comma 6, del D. Lgs. 59/2010 , ha puntualmente indicato il numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Pavia, nel ricorso introduttivo;
tale numero identificativo è evincibile per tabulas dall'incarico di mediazione, ritualmente pagina 5 di 15 allegato al ricorso quale doc. 1, (REA-PV 228800), unitamente alla Partita Iva
Tale individuazione numerica, nel contratto quadro con GI, risulta particolarmente significativa sia in quanto il citato contratto non è stato in alcun modo contestato dalla convenuta sia in quanto la citata indicazione, in ossequio alla giurisprudenza sopra evidenziata, costituisce valido elemento probatorio a supporto della fondatezza dell'iscrizione.
In secondo luogo, è pacifico che la società svolgesse attività di mediazione in modo stabile e continuativo, oltre che pubblico (anche attraverso cartelloni) a beneficio della GI nell'arco di più anni, costituendo tale attività elemento presuntivo significativo di iscrizione;
a riguardo, è pacifico lo stesso si è recato Persona_3
presso il citato ufficio immobiliare proprio per usufruire di servizi di mediazione immobiliare.
In terzo luogo, la medesima società intratteneva rapporti con studi notarili ai fini del rogito delle compravendite a cui collaborava con mediazione; a fortiori a quest'ultimo proposito, in plurimi atti pubblici è espressamente attestato che le parti si sono avvalse, a fini della mediazione, della Società " , con sede in San Parte_1
Martino Siccomario, via Matteotti n.1, codice fiscale e P. Iva REA n.PV- P.IVA_1
238800 (cfr. ad esempio doc. 18 atto a rogito notaio del 27.10.2023 REP. N. Per_4

6.472 RACC. N.

4.746 e analogamente in ulteriori atti pubblici, debitamente allegati,. Sub doc. 19,20 e 21)
L'attestazione in atto pubblico (rectius in plurimi atti pubblici) comprova univocamente e incontrovertibilmente l'iscrizione al registro delle imprese di Pavia quale società di mediazione immobiliare , essendo onere del pubblico ufficiale rogante accertare, in sede di stipula del contratto, la sussistenza dei requisiti prescritti ex lege per l'esercizio della mediazione e la maturazione del diritto alla provvigione.


2. Il compenso del mediatore . Profili generali
In via generale e in punto di diritto, ai sensi dell'art. 1754 c.c. ; È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza “; ai sensi pagina 6 di 15 dell'art. 1755 c.c. “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se
l'affare è concluso per effetto del suo intervento
La giurisprudenza ha sottolineato inoltre come “ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra
l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata” ( recentemente in termini Cass 16.01.2018 n. 869; Cass.

9.12.2014 n. 25851 Cass.
20.12.2005, n. 28231)
Sotto ulteriore e connesso profilo , in relazione specificatamente alla nozione di
“affare”, è stato nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso
(Cass. 09.06.2009 n. 13260); parimenti, è stato precisato che il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un "affare" (nella specie, contratto preliminare di vendita immobiliare non sottoposto ad alcuna condizione), a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell'accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva. (Cass. 02.11.2010 n. 22273 Cass. 22.06.2022 n.20132)
In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l'affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto (Cass.
03.04.2009 n. 8126).
Inoltre, l'intervento di un secondo mediatore ovvero di altro soggetto non è di per sé sufficiente ad elidere il nesso di causalità tra l'operato di un mediatore e la conclusione pagina 7 di 15 dell'affare (Corte appello Perugia sez. I, 30/05/2023, n.390)
Sul piano temporale, il conferimento al mediatore dell'incarico in esclusiva per un delimitato periodo di tempo tutela lo stesso mediatore dall'attività concorrente di altri, tuttavia dal predetto termine non è desumibile la volontà di colui che conferisce l'incarico di rifiutare l'attività del mediatore dopo la sua scadenza.
A questo proposito è stato specificato che “Secondo l'orientamento di questa Corte, da ultimo confermato in numerose pronunce, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia utilmente messo in relazione le parti intervenendo nelle varie fasi delle trattative, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest'ultima possa ritenersi conseguenza dell'opera prestata dall'intermediario, tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso. Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, può non rilevare che la conclusione dell'affare sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico conferitogli, purché il giudice del merito ravvisi motivatamente la sussistenza del rilievo causale dell'iniziale intervento del mediatore nel creare il contatto tra le parti. La circostanza che il preponente abbia fissato una determinata durata dell'incarico non vanifica, infatti, ex se il risultato utile dell'opera del mediatore verificatosi in un momento successivo a quel periodo temporale. Per contro non sussiste il diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con
l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in maniera indipendente da quell'originario intervento, per effetto d'iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.
Poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è peraltro esclusa quando le parti modifichino nella stipulazione conclusiva una o alcuna delle condizioni iniziali, quale, ad esempio il prezzo, sempre che vi sia continuità nella
pagina 8 di 15 operazione e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass. Sez. 2, n. 7626 del 2023; n. 3165 del 2023; Sez. 2, n.
27185 del 2022; Sez. 2, n. 11443 del 2022; Sez. 2, n. 22426 del 2020).” (in termini Cass.

8.1.2024 n. 538 . nello stesso senso Cass. 06.04.2022 n.11127)


3. La fattispecie concreta e il ruolo effettivo del mediatore
Risulta pacifica e documentata la conclusione di contratto di mediazione tra la società ricorrente, e la GI, società costruttrice e venditrice di 8 unità Pt_1
immobiliari site in Cava Manara (PV), via Pascoli snc, "Borgo Sant'Agostino”.
E' stato infatti prodotto contratto, non contestato, sottoscritto dalle parti in data
8.2.2021
Risulta infondata a riguardo l'eccezione di parte resistente circa l'intervenuta scadenza del contratto al 31.12.2021; la ha infatti non solo Parte_1
puntualmente dedotto ma anche documentato come, in vero, l'attività di intermediazione per la Sogid proseguisse oltre il citato termine pattuito in sede negoziale
Tale circostanza risulta univocamente attestata da plurimi contratti pubblici di compravendita relativi alle unità immobiliari sopra descritte in cui le parti (ovvero i singoli
Per_ acquirenti, sigg.ri e , e il rappresentante della GI, Pt_3 Persona_5 Per_7
dall'latro) “dichiaravano di essersi avvalse per la conclusione del presente contratto dell'opera del mediatore IGnor quale Amministratore unico e legale Parte_2
rappresentante della Società " , con sede in San Martino Parte_1
Siccomario, per l'acquisto di unità immobiliare indicate in San martino Siccomario via
Pascoli presso Borgo Sant'Agostino
I citati contratti (tutti a rogito notaio recano indicazione di data Per_4
20.10.2023, 24.10.2023 27.10.2023 e 14.12.2023 attestando univocamente quindi la continuazione nell'attività di mediazione svolta da con riferimento alle unità Pt_1
immobiliare comprese nel complesso residenziale oggetto di causa ben oltre il termine del
31.12.2021 (doc. 18-21)
A questo proposito costituisce quindi circostanza quanto meno anomala che, pur in presenza di contratto generale di mediazione immobiliare con la società costruttrice e pagina 9 di 15 venditrice GI, nonché comunque, di attività di mediazione concretamente svolta e proseguita oltre la scadenza dalla società in relazione al complesso residenziale Pt_1
sito in Cava Manara (PV), via Pascoli snc, "Borgo Sant'Agostino, a beneficio della stessa
GI, un singolo appartamento del citato complesso residenziale, sia stato venduto senza l'intervento della società di intermediazione incaricata nel medesimo periodo temporale (il contratto della era stipulato in data 23.11.2023); in altri termini, sul CP_1
punto, sussiste un significativo e rilevante elemento presuntivo a supporto della ricostruzione di parte ricorrente circa l'attività di mediazione svolta a beneficio della analogamente a quella svolta per gli ulteriori contraenti, debitamente riconosciuta CP_1
in plurimi atti pubblici.
In secondo luogo, costituisce circostanza puntualmente dedotta da parte ricorrente, ex se non contestata e invero comprovata che nel mese di dicembre 2022, il sig. Per_3
padre della IG.ra , si recava negli uffici della società attrice, per
[...] Controparte_1
conto della figlia interessata all'acquisto di un immobile facente parte del complesso immobiliare Borgo Santagostino, allora in fase di ultimazione e richiedeva informazioni sul complesso stesso.
La citata circostanza, puntualmente dedotta, è stata riconosciuta espressamente dalla parte resistente negli scritti difensivi “il padre della convenuta, sig. Persona_3
continuava la ricerca di una casa per la figlia e lunedì 19/12/2022 si recava in agenzia dalla per avere notizie sulle abitazioni in vendita. In Parte_1 quell'occasione gli veniva segnalata la villetta di via Pascoli a Cava Manara con invio in pari data di una mail con le informazioni” (sic comparsa costituzione pag. 3 e in senso analogo note di udienza conclusive pag.2)
La citata circostanza è stata inoltre confermata univocamente in sede testimoniale dal medesimo (“nella visita del 19 mi ha indicato che avevano Persona_3 Pt_1
questa casa.”)
In terzo luogo, strettamente connesso al precedente, in risposta a richieste dello stesso in data 19.12.2022 l'impiegata della Persona_3 Parte_1
trasmetteva mail allo stesso recante quali allegati plurima e rilevante Persona_3
pagina 10 di 15 documentazione, ai fini del futuro acquisito;
particolarmente significativo che l'inoltro avvenisse su espressa richiesta del stesso;
in particolare era trasmesso” - capitolato CP_1 dell'intervento specificando che l'impianto di riscaldamento sarà con pompa di calore e non con il sistema ibrido. - prospetto spese - planimetria specificando che sono già state eseguite le tramezze interne (possibilità comunque di modificarne in parte) - brochure pubblicitaria” (doc. 2 parte ricorrente )
Inoltre, l'impiegata avvertiva espressamente che “Come anticipato, l'impresa costruttrice chiede una caparra di circa il 30% che verrà versata al preliminare con la garanzia della fideiussione bancaria. Resto a completa disposizione per eventuali e/o ulteriori chiamanti”.
In quarto luogo, risultano puntualmente dedotti e comprovati i rapporti della con lo studio notarile individuato ai fini del rogito;
segnatamente, con Parte_1
riferimento all'atto l'impiegata di studio richiedeva una serie di informazioni CP_1
specifiche (conferma dell'acquisto da parte della sola copia ISEE etc.) Controparte_1
(doc. 7) .
Questione controversa tra le parti è se il 17 dicembre 2022, ovvero due giorni prima del contatto tra il sig. e la la sig.ra Persona_3 Parte_1 CP_1
avesse contattato il sig. visitando lo stesso giorno la villetta e
[...] Controparte_2
ricevendo le informazioni che le occorrevano per procedere con l'acquisto.
L'istruttoria testimoniale non ha confermato tale circostanza.
Segnatamente, il teste terzo rispetto alle parti e padre dell'amministratore Tes_1
della società venditrice, ha dichiarato che “ La mattina del 17 mi chiamò sempre la sig.ra
, dicendo che la figlia era interessata;
nel pomeriggio li abbiamo accompagnati a Per_8 vedere l'immobile (sig.ra e figlia) ; io davo informazioni sull'immobile, abbiamo Per_8
dato loro capitolato e prezzi;
ci hanno risposto che avrebbero fatto sapere;
ADR il pomeriggio mi sono recato mio figlio, amministratore della società di vendita”
Al contrario, la sig. ra madre dell'attrice , Persona_9 Pt_4
abbiamo chiamato e abbiamo avuto il contatto del sig. e poi abbiamo proceduto Tes_1 alla visita dell'immobile; ADR alla visita eravamo io, mia figlia e il figlio del sig.,
pagina 11 di 15 eravamo in tre Controparte_2
Le testimonianze divergono non solo sul dato temporale (il ricorda la Tes_1
visita nel pomeriggio mentre la confermando il capitolo, ha affermato che il Per_8
sopralluogo si svolgeva in effetti di mattina in mattina) ma anche sulle persone presenti alla visita e segnatamente, mentre la dichiara che partecipavano alla visita solo tre Per_8
persone, al contrario il sig. ha affermato la partecipazione di quattro persone, Tes_1
anche lui medesimo
In secondo luogo, la citata visita è priva di riscontri documentali, quali mail, messaggi o altro, attestanti eventuali richieste di chiarimento etc.
In terzo luogo, pur volendo accedere alla ricostruzione di parte attrice , e, pertanto, ritenere che la sig.ra avesse visitato previamente l'immobile, è Parte_5
quantomeno anomalo che non venisse informato il padre, il quale, in risposta a specifico quesito, ha dichiarato “Ho saputo questa circostanza lunedì sera 19. ADR fino al 19 non ho mai parlato della circostanza…. Io ho saputo dopo le citate circostanze, la sera del 19 dicembre”
La circostanza che il padre, sig. fosse ignaro della visita della Persona_3
figlia all'immobile per due giorni consecutivi è particolarmente inverosimile per una serie di plurimi e concordanti elementi presuntivi: anzitutto, sul piano soggettivo, si tratta di persone legate da stretto rapporto parentale e conviventi nella medesima abitazione;
inoltre, non sono state dedotte né comprovate situazioni di contrasto tra i soggetti;
in terzo luogo , erano coinvolte più persone, avendo partecipato al citato sopralluogo, secondo la ricostruzione della resistente, sia la figlia sia la madre, moglie del stesso, le quali, CP_1
entrambe, avrebbero taciuto della visita;
l'assoluta inverosimiglianza è a fortiori evidente in ordine al contenuto oggettivo della circostanza taciuta: si trattava infatti dell'acquisto di un immobile comportante esborso economico significativo secondo il parametro dell'uomo medio e che, secondo valutazione della stessa figlia rispondeva alle Controparte_1
esigenze della stessa (tanto è vero che poi provvedeva all'acquisto); in secondo luogo, strettamente connesso al precedente, il padre avrebbe poi dovuto necessariamente dovuto pagina 12 di 15 contribuire alla spesa (circostanza in effetti avvenuta come attestato da atto notarile “la
suddetta somma di Euro 165.000,00 (centosessantacinquemila virgola zero zero) è stata pagata con utilizzo di denaro ricevuto dai propri genitori, IGnori ); Persona_3
infine, l'eventuale acquisito implicava il mutamento di residenza della figlia, che sarebbe uscita dal nucleo famigliare
In definitiva , se pure si volesse ritenere provato lo svolgimento della visita da parte di già il 17.12.2022, risulta comunque inverosimile la circostanza che il Controparte_1
padre, che peraltro, avrebbe poi sostenuto la maggior parte della spesa, fosse all'oscuro di tutto e si fosse recato in agenzia senza alcuna indicazione da parte dei famigliari, al fine di approfondire la conoscenza dell'immobile.
Inoltre, sempre volendo ritenere eseguita la visita il 17 dicembre , la sig.ra non ha in alcun modo dimostrato di aver acquisito aliunde la citata Controparte_1
documentazione tecnico amministrativa descrittiva dell'immobile, come trasmessa al proprio padre, dall'impiegata dell'agenzia immobiliare;
in altri termini, Persona_3 sul punto, non è stato dimostrato dall'attrice come e quando abbia reperito la documentazione amministrativa indicata , la cui acquisizione era necessaria per ottenere informazioni e comunque utile ai fini del rogito.
La circostanza della precedente visita in banca da parte del padre del costruttore sig.
in data 16.12.2021, e dell'incontro di questi con la madre di Tes_1 Controparte_1
sig.ra pur da ritenersi provata (depongono in tal senso sia le concordi testimoniali Per_8
del sia della sig.ra sia lo scambio di messaggi whatsapp doc.20 ) non è Tes_1 Per_8
idonea ex se a giustificare l'esclusione del diritto al compenso per il mediatore nel caso concreto: si è trattato infatti di un incontro tra due soggetti nessuno dei quali sarebbe stato futuro contraente , e nel corso del quale non era fornita alcuna informazione rilevante sull'immobile.
Peraltro, la citata circostanza destituisce ulteriormente di fondatezza la tesi dell'ignoranza del sig. in merito al sopralluogo eseguito dalla figlia al momento del CP_1
contatto con l'agenzia, facendo risalire temporalmente la situazione generale di silenzio al pagina 13 di 15 16.12.2022 e quindi addirittura a tre giorni prima dell'accesso presso l'agenzia immobiliare.
Infine, la citata circostanza, invero, supporta ulteriormente la ricostruzione della parte attrice secondo cui la notizia della vendita alla sig.ra e ai Controparte_1
componenti della sua famiglia, era comunicata proprio attraverso la costituisce Pt_1
infatti circostanza puntualmente dedotta, debitamente documentata e , in parte qua non contestata, che la aveva pubblicizzato per conto di GI S.r.l. la Parte_1
vendita degli immobili del complesso denominato "Borgo Sant'Agostino" sin dal 2021; pertanto, nell'occasione dell' incontro del 16 dicembre , la sig.ra con la sua Per_8
richiesta aveva invero voluto accertarsi se vi fossero ancora in vendita, ma la circostanza della messa in vendita era a lei già nota proprio in ragione della pubblicità previamente espletata dalla;
lo stesso infatti, ha espressamente dichiarato come “ la Pt_1 Tes_1 sig.ra era a conoscenza dell'operazioni immobiliare”, dovendo quindi desumersi Per_8
una previa consapevolezza della vendita, proprio grazie alla unica intermediaria Pt_1
legittimata e operante in relazione al complesso immobiliare, non essendo stato dedotto o comprovato l'intervento di terzi soggetti.
In definitiva, in ragione di quanto esposto, la ha dato prova di aver svolto Pt_1
attività di mediazione sia in fase ex ante, attraverso pubblicizzazione dell'operazione immobiliare, sia, a fortiori, con specifico riferimento alla compravendita della sig.ra
: ciò attraverso la consegna di documentazione rilevante, l'esplicazione di CP_1
condizioni contrattuali significative, i contatti con lo studio notarile etc. Tale attività di mediazione si caratterizza per essere causalmente adeguata alla conclusione dell'accordo contrattuale, configurandosi quale antecedente indispensabile e significativo della stipula.
La domanda dell'attrice risulta quindi fondata.
Circa il quantum è stato puntualmente dedotto e documentata la provvigione nella misura del 3% , coerentemente con gli usi generali della Camera di Commercio di Pavia cfr. estratto della Raccolta Provinciale degli usi - C.C.I.A.A. della Provincia di Pavia, (doc.
11); tale valore, come estratto dalla Raccolta, non risulta specificatamente contestato.
L'importo, pertanto, come oggetto di domanda, pari a € 8.700 oltre Iva , risulta pagina 14 di 15 quindi correttamente calcolato sul prezzo di compravendita pari a € 290.000,00
Su tale somma sono altresì dovuti gli interessi nella misura legale calcolati dalla data del preliminare (3.2.2023), ovvero dalla data in cui si perfezionava l'accordo negoziale, fino all'effettivo soddisfo


4. Le spese
Le spese di giudizio sono addebitate su parte convenuta Controparte_1
soccombente ex art. 91 c.p.c.
I compensi sono liquidati ex DM 55/2014 , come modificato da DM 147/2022 per cause di valore compreso €5200 e €26000, tenuto conto della natura e complessità della causa, applicando il parametro medio per le singole fasi e risultando quindi pari a €5077 oltre spese generali al 15% iva e cpa nonché spese di marca e contributo unificato (264)


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni diversa istanza o eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così dispone:
- I) accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda di parte ricorrente
c.f. e, per l'effetto, condanna Parte_1 P.IVA_1 Controparte_1
(cf. ) al pagamento di €8700 oltre Iva nei confronti di C.F._1 [...]
oltre interessi nella misura legale come da motivazione fino al soddisfo;
Parte_1
-II) condanna altresì a rimborsare a Controparte_1 Parte_1
le spese di lite, che si liquidano in € 264,00 per spese ed € 5077,00 per compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge.
Pavia, 17 aprile 2025
Il Giudice
Renato Cameli
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