TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile
R.G. n. 5852/2023
Il Giudice, viste le note depositate dai procuratori delle parti ai sensi dell'art. 127ter c.p.c., in sostituzione dell'udienza del 10.9.2024; provvedendo fuori udienza, visto l'art. 281sexies c.p.c., deposita la presente decisione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
S E N T E N Z A nella causa iscritta a ruolo al n. 5852/2023 R.G., promossa con ricorso ex art. 281decies c.p.c. depositato in data 27.10.2023 da
, C.F. , con l'Avv. PIERPAOLO Parte_1 C.F._1
FILIPPO, giusta procura allegata al ricorso telematico, con domicilio eletto presso il suo studio in TREVISO
- parte ricorrente - contro
, C.F. , con l'Avv. Controparte_1 C.F._2
MONICA MARCON, giusta procura allegata alla comparsa di risposta telematica, con domicilio eletto presso il suo studio in TREVISO
- parte resistente –
OGGETTO: Vendita di cose immobili
Conclusioni delle parti: cfr. note depositate in sostituzione dell'udienza del
10/09/2024
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Il ricorrente chiede la condanna della convenuta al risarcimento del danno subito in conseguenza delle difformità edilizie rilevate e non dichiarate sull'immobile dallo stesso acquistato dalla convenuta in data 2.10.2017, quantificato nell'importo di € 7.851,16, oltre alla rifusione di tutte le spese sostenute per il procedimento di consulenza tecnica preventiva R.G. n.
5990/2020, per l'ulteriore importo di € 8.321,48, per l'importo complessivo di €
16.172,64. Allega, in particolare, che successivamente all'acquisto sarebbe emersa una difformità tra lo stato dei luoghi e quanto autorizzato e dichiarato in atti, posto che il muro divisorio situato tra l'appartamento del ricorrente e l'adiacente unità immobiliare identificata al subalterno 30 (anch'essa già di proprietà della dante causa e odierna resistente e dalla stessa alienata in precedenza) CP_1 risultava avere un andamento diverso;
detto muro, peraltro, per caratteristiche costruttive appariva costruito successivamente alla realizzazione dell'immobile.
Poiché l'unità immobiliare del ricorrente e quella adiacente appartenevano originariamente alla medesima proprietaria e odierna resistente, quest'ultima dovrebbe ritenersi unica responsabile di detta difformità. Atteso che detta difformità avrebbe impedito al ricorrente di dare corso ai programmati lavori di ristrutturazione dell'immobile acquistato, il ricorrente avrebbe promosso procedimento ex art. 696bis c.p.c. per accertare la situazione e definire in via bonaria la controversia;
in detta sede, il c.t.u. nominato Geom. avrebbe Per_1 accertato la difformità in questione ed evidenziato la necessità di procedere a sanatoria urbanistica e aggiornamento catastale, e parte venditrice si sarebbe dichiarata disponibile a procedere a propria cura e spese;
il tecnico della venditrice avrebbe pertanto presentato apposita CILA in sanatoria presso il Comune, così regolarizzando la situazione dal punto di vista urbanistico, ma non avrebbe altresì proceduto anche alla necessaria regolarizzazione catastale, poiché il ricorrente si sarebbe rifiutato di assumersi ogni responsabilità in ordine alla correttezza di tale soluzione, al pari della resistente stessa. Il c.t.u. procedeva, pertanto, al deposito dell'elaborato peritale nel procedimento ex art. 696bis c.p.c., confermando che per la regolarizzazione catastale avrebbero dovuto essere stralciate dalla planimetria catastale del ricorrente le porzioni da accorpare all'appartamento adiacente e viceversa;
detti stralci sarebbero preordinati ad un reciproco trasferimento di diritti per le porzioni interessate da tale operazione, per mezzo di una permuta tra proprietà finitime da stipulare mediante rogito notarile. Non sarebbe, invero, sufficiente una mera variazione catastale per porre rimedio ad un asserito errore planimetrico. Il c.t.u. si rivolgeva anche ad uno studio notarile per avere conferma della bontà della soluzione e per ottenere un preventivo di massima sui costi del rogito. Il ricorrente provvedeva, pertanto, nel senso indicato dal c.t.u., sostenendo i costi di cui chiede in questa sede la rifusione per la variazione catastale, per l'atto di permuta, per lo spostamento dell'ipoteca e per l'attestato sulle prestazioni energetiche. La resistente venditrice dovrebbe, pertanto, risarcire il danno subito dal ricorrente ai sensi dell'art. 1489 c.c., a fronte di difformità che incidono sulla regolarità dell'immobile e sono idonee a limitarne il libero godimento;
il
2 compratore, del resto, non sarebbe stato a conoscenza di dette difformità nel momento dell'acquisto, atteso che l'andamento del muro divisorio non appariva idoneo a configurare l'abuso poi accertato. A fronte del rifiuto della resistente a procedere secondo quanto sostenuto dal ricorrente sin dall'inizio, la convenuta sarebbe altresì tenuta a rifondere al ricorrente le spese sostenute a titolo di compenso del c.t.u. e del c.t.p. e per spese legali nel procedimento ex art. 696bis
c.p.c.

1.2 La resistente chiede il rigetto delle domande attoree, allegando di essere divenuta proprietaria dell'appartamento nel 2009 per successione ereditaria e di non averne una diretta e personale contezza, risiedendo a Milano e non avendo mai gestito personalmente le proprietà in Treviso. Contesta di avere mai operato alcun intervento edilizio sull'immobile in questione e di avere mai modificato il muro divisorio di cui si parla, ritenendo le lievi difformità di cui si discute frutto di un'imprecisione ascrivibile alle tecniche costruttive dell'epoca di costruzione originaria dell'immobile, rientrante, per la lievità del fatto, nel concetto di tolleranza costruttiva di cui all'art. 34bis TUE, tale da non inficiare in alcun modo la validità dell'atto di acquisto del ricorrente né pregiudizievole per gli interventi di ristrutturazione che, del resto, egli aveva già iniziato. La tutela di cui all'art. 1489
c.c. opererebbe, del resto, solo per difformità non apparenti, mentre quella in questione era ben visibile già prima dell'acquisto, di tal che nessuna responsabilità potrebbe essere ascritta alla convenuta. Eccepisce, inoltre, la malafede del ricorrente nel fallimento dell'ipotesi conciliativa concordata in sede di accertamento tecnico preventivo, che avrebbe portato alla risoluzione della difformità di cui si discute senza alcun costo a carico del ricorrente stesso.
Contesta, infine, nel quantum, la pretesa risarcitoria del ricorrente, rilevando come l'APE fosse già in possesso del ricorrente e come la relativa fattura dimessa si riferisca a mappali diversi da quello oggetto di causa, come la fattura emessa per la variazione catastale si riferisca anche ad un mappale non di proprietà del ricorrente, come le spese di ctu e notarili avrebbero potuto essere evitate e come le spese di svincolo ipotecario non possano essere poste a carico della resistente, oltre all'eccessività delle spese legali e tecniche di cui è richiesta la rifusione.

2. La causa è stata ritenuta matura per la decisione su base documentale, come da ordinanza in data 28.5.2024, che si richiama integralmente. Appaiono, infatti, inammissibili le istanze di istruttoria orale avanzate da parte ricorrente nella memoria integrativa, avendo i capitoli ad oggetto circostanze irrilevanti ai fini della decisione.
3 Va premesso che non vi è contestazione sulla sussistenza della difformità sul posizionamento di fatto del muro divisorio tra l'appartamento di proprietà del ricorrente (mappale 247 sub 32) e quello confinante (mappale 247 sub 30) rispetto a quanto risultante dalle planimetrie catastali.

2.1 Il ricorrente fonda la propria domanda risarcitoria sull'art. 1489 c.c., con richiamo alla giurisprudenza costante secondo cui i vizi dell'immobile venduto consistenti in difformità e/o irregolarità edilizie rientrerebbero in detta previsione normativa. In realtà, le pronunce della Suprema Corte invocate dallo stesso ricorrente (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4786 del 28/02/2007; Cass. Civ., Sez. VI-2,
16/12/2022, n. 37020) ancorano la possibilità per il compratore di azionare i rimedi previsti da detta norma al fatto che la situazione di pericolo relativa all'intervento sanzionatorio dell'autorità amministrativa – a fronte delle difformità edilizie sussistenti – persista;
detta circostanza non ricorre nel caso di specie, in quanto non solo la difformità di cui si discute è già stata sanata dal punto di vista urbanistico, ma, inoltre, il ricorrente non chiede la risoluzione del contratto né la riduzione del prezzo, bensì solo il risarcimento del danno.
In ogni caso, quand'anche la fattispecie non rientrasse nell'art. 1489 c.c. invocato, non può essere messo in dubbio che l'immobile venduto dalla resistente alla ricorrente fosse affetto da una difformità tra stato di fatto e di diritto, suscettibile di integrare, in ogni caso, un inadempimento contrattuale del venditore che giustifica il diritto al risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. vantato dal compratore odierno ricorrente. La resistente, del resto, non ha sollevato alcuna eccezione di decadenza o prescrizione del diritto alla garanzia.
La tipologia di difformità, relativa all'andamento di un breve tratto di muro divisorio, rettilineo piuttosto che spezzato, unitamente al fatto che, all'art. 1 dell'atto notarile di vendita, ultimo capoverso (cfr. doc. 1 ricorrente), la venditrice avesse reso la seguente dichiarazione:
rende evidente come solo a seguito dell'affidamento ad un tecnico, da parte del ricorrente, dell'incarico di eseguire le attività necessarie alle opere di
4 ristrutturazione che lo stesso intendeva operare nell'immobile detta difformità sia emersa (cfr. doc. 3 ricorso ex art. 696bis c.p.c.). Non è possibile, pertanto, ritenere che la garanzia non sia dovuta in quanto i vizi erano apparenti.
Inconferente appare, a tale proposito, la pronuncia valorizzata dalla resistente
(cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 14289 del 04/06/2018), che fa leva sulla possibilità per l'acquirente di percepire attraverso i sensi il modo d'essere del bene, atteso che essa riguarda una fattispecie concreta del tutto differente, ovvero l'ipotesi di presenza di opere visibili e permanenti destinate all'esercizio di diritti da parte di terzi.

2.2 Quanto al danno risarcibile, è necessario rilevare che, nel momento in cui il c.t.u., nell'ambito del procedimento per accertamento tecnico preventivo appositamente instaurato dal ricorrente al fine di accertare la difformità in questione R.G. n. 5990/2020, ha proceduto alla redazione dell'elaborato, la difformità era già stata eliminata da un punto di vista urbanistico (cfr. all. 19 alla c.t.u.), permanendo solo da un punto di vista catastale. Dunque, il diverso andamento di fatto del muro divisorio risultava legittimo;
purtuttavia, il ricorrente si trovava ad occupare una porzione di appartamento di mq. 0,89 circa (volume di mc. 2,49 circa), posta a ridosso dell'ingresso, catastalmente di proprietà della resistente Avv.to , in base alla planimetria allegata all'atto di acquisto. CP_2
Similmente, la confinante Avv.to (resistente nel procedimento ex art. CP_2
696bis c.p.c.) occupava una porzione di appartamento di mq. 1,54 circa (volume di mc. 4,31 circa), posta nel lato più interno dell'ingresso, catastalmente di proprietà del ricorrente. Pertanto, si rendeva necessaria una permuta tra le proprietà finitime, in modo tale che la situazione di fatto potesse esattamente corrispondere con la situazione di diritto, ormai legittima.
Invero, il c.t.u. ha chiaramente ritenuto che solamente dopo il reciproco trasferimento dei diritti di proprietà sulle porzioni d'area precedentemente stralciate tali porzioni avrebbero potuto essere accorpate alle rispettive unità immobiliari di effettiva pertinenza, con necessità di procedere alle necessarie variazioni catastali per frazionamento delle unità immobiliari (in modo tale da identificare, esattamente, le porzioni che avrebbero dovuto essere oggetto di permuta), alla successiva stipula del rogito notarile di permuta per il trasferimento dei diritti sulle porzioni sopra indicate e, quindi, alle variazioni catastali per fusione alle unità immobiliari principali delle porzioni acquisite con la permuta, con costi preventivati in circa € 5.000,00 (cfr. pagg. 23/24 relazione c.t.u.).
5 Si aggiunga che, sin dal ricorso, il ricorrente allega che detta difformità non risalirebbe all'epoca di costruzione dell'immobile, bensì ad un momento successivo
(cfr. pag. 2 ricorso).
La resistente contesta detta circostanza, ritenendo che la difformità risalga all'epoca di costruzione dell'immobile, asserendo che i due appartamenti non erano condotti in locazione dal medesimo soggetto nel periodo 1968/2002 valorizzato dal ricorrente a pag. 3 della memoria integrativa;
purtuttavia, la documentazione prodotta risulta scarsamente significativa a riguardo, visto che il doc. 13 non reca alcun riferimento al periodo di riferimento mentre i docc. 14 e 15 riguardano un'epoca successiva.
In ogni caso, quand'anche, come sostenuto dalla resistente, la difformità di cui si discute risalisse all'epoca di costruzione originaria dell'immobile (1963/1969), nella relazione depositata dal c.t.u. emerge chiaramente che la difformità in questione non avrebbe potuto rientrare nell'ambito di applicabilità dell'art. 34bis
TUE comma primo quale tolleranza costruttiva, in quanto la diversa conformazione planimetrica, peraltro estesa a due unità abitative, va ad incidere non tanto sugli elementi dimensionali indicati dal comma 1 dell'art. 34-bis
(altezza, distacchi, cubatura, superfice coperta e/o altri parametri urbanistici), quanto sulla conformazione planimetrica e perimetrale dell'alloggio, andando a coinvolgere, di riflesso, anche l'unità immobiliare attigua (cfr. pag. 30 relazione c.t.u.). La difformità avrebbe potuto, per contro, essere qualificata come tolleranza esecutiva ai sensi del secondo comma dell'articolo menzionato (cfr. pag. 32 relazione c.t.u.); purtuttavia, al momento in cui il c.t.u. ha proceduto a redigere la sua relazione, le parti interessate, con l'ausilio dell'attività professionale svolta dal
C.T. della resistente, avevano già ritenuto di regolarizzare la difformità per mezzo di una specifica istanza, di cui alla C.I.L.A. in sanatoria, ex art.

6-bis del D.P.R.
380/2001, intraprendendo, in questo modo, una strada diversa, che rendeva successivamente necessarie - ai fini della regolarizzazione definitiva - tutte le ulteriori attività già indicate dal c.t.u. come necessarie.

2.3 Conseguentemente, atteso che il ricorrente ha proceduto all'esecuzione di tutte le attività indicate dal c.t.u. come necessarie nel citato procedimento ex art. 696bis c.p.c., non possono residuare dubbi in ordine al fatto che i relativi esborsi siano causalmente connessi all'inadempimento della venditrice di cui si discute, per gli importi di seguito indicati:
- € 1.172,50 (€ 2.345,00/2) per variazioni catastali dovute a frazionamento per identificazione delle porzioni da permutare e successivo accorpamento delle stesse
6 nelle unità immobiliari principali una volta permutate (cfr. docc. 15/18 ricorrente);
a tale proposito, l'accordo intercorso tra il ricorrente e la proprietaria dell'immobile confinante in ordine all'accollo delle spese integralmente in capo al ricorrente (cfr. doc. 29 ricorrente) non risulta opponibile alla resistente;
le spese in questione, del resto, sono state effettuate al fine di eliminare una difformità catastale sussistente, che era interesse di entrambe le proprietà fosse eliminata, al fine di far corrispondere lo stato di fatto allo stato di diritto, anche in vista di ulteriori future cessioni degli immobili a terzi;
pertanto, la spesa viene considerata per la sola misura della metà riferibile al ricorrente, avente causa dall'odierna resistente;

- € 1.675,00 (€ 3.350,00/2) per l'atto di permuta delle porzioni de quibus (cfr. docc. 19/21); la spesa viene considerata per la sola misura della metà riferibile al ricorrente, in base ai medesimi motivi appena esposti;

- € 288,08 (€ 576,16/2) per la predisposizione delle Attestazioni di Prestazione
Energetica relative alle porzioni di immobile permutate, obbligatorie per qualsiasi operazione di trasferimento immobiliare (cfr. docc. 25/28); non possono residuare dubbi in ordine alla pertinenza di detta spesa, relativa ai nuovi mappali creati a seguito dei frazionamenti resisi necessari per il buon fine della complessiva operazione;
anche in questo caso la spesa viene considerata per la sola misura della metà riferibile al ricorrente, in base ai medesimi motivi appena esposti;

- € 1.580,00 per l'atto di estensione e contestuale svincolo di ipoteca sulle porzioni di proprietà permutate - essendo l'appartamento del ricorrente gravato da tale diritto reale a garanzia del mutuo acceso per l'acquisto del medesimo (cfr. docc. 22/24); invero, se la venditrice non fosse incorsa nell'inadempimento contestato, il ricorrente non avrebbe avuto necessità di provvedere a detta variazione.
Conseguentemente, la resistente viene condannata a corrispondere al ricorrente l'importo di € 4.715,58 (anziché l'importo richiesto di € 7.851,16) a titolo di risarcimento del danno. Inoltre, la resistente viene condannata a rifondere al ricorrente gli esborsi sostenuti a titolo di spese legali e processuali connessi al procedimento ex art. 696bis c.p.c., che ha accertato la sussistenza della difformità lamentata dal ricorrente, per l'importo complessivo di € 8.321,48, di cui:
- € 2.952,60 a titolo di compenso liquidato al CTU nel procedimento ex art. 696bis c.p.c. (cfr. docc. 35/37);
- € 2.283,84 per spese di CTP (cfr. docc. 38/39);
- € 3.085,04 a titolo di spese processuali e compensi professionali per la rappresentanza in giudizio (cfr. docc. 40/43), che appare congruo, essendo
7 addirittura inferiore ai parametri medi previsti per i procedimenti di istruzione preventiva dal valore ricompreso tra € 5.200,00 ed € 26.000,00.
Per tutti i predetti motivi, la resistente viene condanna a corrispondere al ricorrente l'importo complessivo di € 13.037,06 a titolo di risarcimento del danno.

3. Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., in ragione della soccombenza, le spese di lite vengono poste a carico di parte resistente;
esse vengono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del D.M. n. 55/2014, come recentemente aggiornato, recante la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi da parte di un organo giurisdizionale, tenuto conto del valore e della relativa complessità della controversia, avuto riguardo al numero di udienze e di atti depositati, all'assenza di attività istruttoria e alla decisione ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c.
(richiamato dall'art. 281terdecies c.p.c.), nella misura indicata in dispositivo, commisurata ai parametri medi delle fasi di studio e introduttiva e a quelli minimi per le fasi istruttoria e decisoria.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, così decide:
1) condanna la parte resistente a Controparte_1 corrispondere alla parte ricorrente l'importo di € Parte_1
13.037,06, con interessi legali dalla domanda al saldo;

2) condanna la parte resistente alla Controparte_1 rifusione delle spese di lite in favore della parte ricorrente Parte_1
, che si liquidano nell'importo di € 3.387,00 a titolo di compenso,
[...] oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Treviso, 07/03/2025
Il Giudice
dott.ssa EN ER
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