TRIBUNALE DI MASSA


Nel procedimento ex art. 700 c.p.c. n. 86/2025 R.G.A.C.
IL GIUDICE
Esaminati gli atti ed i documenti del procedimento, da ultime le note scritte ex art. 127 ter c.p.c. depositate in sostituzione dell'udienza del 07.03.2025, ha emesso la presente
ORDINANZA

Il ha chiesto, ex art. 700 c.p.c., che venga ordinato in via d'urgenza a Parte_1
l'accesso al suo locale posto al Controparte_1
piano terra, posto nello stabile condominiale, per il tempo necessario alla riparazione della perdita idrica sotterranea posizionata al di sotto del predetto locale.
A sostegno della pretesa cautelare azionata ha dedotto che, di recente, alcuni appartamenti facenti anch'essi parte dell'edificio condominiale sono rimasti privi del riscaldamento a causa di una perdita idrica sotterranea posizionata al di sotto del locale a piano terra appartenente alla predetta società, adibito a libreria, segnatamente, nella stanza adiacente al bagno della stessa unità immobiliare.
Sotto il profilo del fumus boni iuris, ha allegato il diritto, ex art. 843 c.c., di accedere all'altrui proprietà onde provvedere alla riparazione della perdita d'acqua riscontrata e ripristinare la funzionalità del servizio di riscaldamento a beneficio della collettività condominiale, non essendo possibile ispezionare l'area interessata dal guasto se non transitando nel locale adibito a libreria di Gestione Librerie .. CP_1
1 Sotto il profilo del periculum in mora, ha dedotto l'imminente ed irreparabile rischio correlato all'omessa tempestiva riparazione della perdita d'acqua, in riferimento all'esigenza di ripristino del servizio di riscaldamento, a fronte delle temperature rigide della stagione, anche a tutela delle varie persone anziane e malate residenti nello stabile condominiale.
Integrato il contraddittorio, si è costituita contestando l'avversa pretesa Controparte_1 cautelare e negando di aver espressamente rifiutato il consenso all'accesso nei propri locali al personale incaricato dal del guasto – come del resto Parte_2 già avvenuto in passato in occasioni analoghe – essendosi limitato a porre specifiche condizioni relative alle modalità ed alla tempistica di tale accesso ed al ripristino dello stato dei luoghi, una volta effettuato, onde evitare danni al locale di sua proprietà, oltre a richiedere il pagamento di un'indennità anticipata (indicata in € 6.000,00), ex art. 843 c.c., per lo smontaggio delle scaffalature della libreria, necessario per consentire il passaggio del personale addetto alla riparazione e le relative operazioni;
essendo stata tale richiesta immotivatamente respinta dall'assemblea condominiale tenutasi in data 17.01.2025.
Ha rilevato, inoltre, che, l'assemblea non aveva provveduto alla costituzione di un fondo speciale - previsto ai sensi dell'art. 1135, I comma, n. 4, c.c. - per provvedere all'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, né aveva provveduto a quantificare i costi e la durata degli interventi necessari al ripristino della funzionalità dell'impianto di riscaldamento, previa riparazione della perdita d'acqua, pur conferendo apposito incarico a tal fine ad una ditta del settore.
§§§§§§§§§§§
Delineata la materia del contendere in sede cautelare nei termini sin qui sintetizzati, ai fini della verifica del fumus boni iuris, non può che aversi riguardo al disposto di cui all'art. 843 c.c., previsione espressamente richiamata dalla difesa del ricorrente. Assume in effetti Parte_1 dirimente, sotto tale profilo, l'accertamento della sussistenza o meno del presupposto, predicato dalla citata disposizione, del carattere necessario dell'accesso al locale della resistente ai fini della riparazione della perdita d'acqua cagionata dalla rottura del tubo posizionato nella stanza adiacente al bagno dello stesso locale. Ai sensi del mentovato art. 843
c.c., il proprietario è tenuto a “consentire l'accesso e il passaggio sul suo fondo”, qualora ciò risulti necessario “al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure
2 comune”. Il requisito della “necessità” predicato dalla norma è richiesto dal Legislatore “al fine di giustificare la limitazione del diritto del titolare del fondo, in funzione del soddisfacimento di una utilità occasionale e transeunte del vicino, in quanto non caratterizzata da un'ulteriore qualificazione di assolutezza” e “deve essere inteso nel senso che tali accesso e passaggio devono essere consentiti osservandosi un equo contemperamento degli opposti interessi”; di modo che “tra più soluzioni possibili” va presa in considerazione “quella che consenta di raggiungere lo scopo perseguito dalla norma con l'imposizione di siffatta "obligatio propter rem" anche con il minore sacrificio di colui che chiede il passaggio o l'accesso” (cfr. Cass. n.
685/2006). In altri termini, la “necessità” in questione non deve essere riferita all'opera da compiere, ma attiene, piuttosto, all'accesso ed al passaggio sul fondo del vicino occorrente per la sua realizzazione (cfr. Cass. n. 2284/1995).
Nel caso di specie, la società resistente non ha negato la sussistenza della perdita d'acqua e la conseguente necessità dell'esecuzione di lavori di riparazione ad opera del onde Parte_1 ripristinare il servizio di riscaldamento nello stabile condominiale, né ha escluso l'operatività del citato art. 843 c.c.. Pertanto, il presupposto del rimedio azionato dal risulta non Parte_1
soltanto comprovato dalla documentazione dimessa in atti, ma anche non espressamente contestato dalla resistente, che, pur riconoscendo l'esistenza del guasto e che ai fini della riparazione sia necessaria la disponibilità del passaggio attraverso il locale di sua proprietà, ha di fatto respinto la richiesta di accesso in discussione, adducendo a giustificazione il mancato pagamento dell'indennizzo preteso ai sensi della disposizione codicistica appena richiamata.
In altri termini, alla luce di quanto sin qui chiarito, il presupposto del fumus boni iuris, inteso come ragionevole fondatezza della domanda da far valere in sede di merito, deve ritenersi integrato, alla stregua della valutazione delibativa propria del procedimento cautelare volta alla tutela innominata in via d'urgenza ex art. 700 c.p.c.. Come già accennato, peraltro, il presupposto della “necessità” previsto dal comma 1 dell'art. 843 c.c., attiene all'accesso alla proprietà che occorre attraversare al fine di “riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune”, come rimarcato da consolidata giurisprudenza della Corte regolatrice: "ai fini del riconoscimento della necessità cui l'art 843 cod. civ. subordina la concessione dell'accesso sul fondo altrui, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il
3 passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo”; di modo che soltanto “ove egli pervenga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi "aliunde" l'invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità" (cfr.
Cass. n. 1801/2007). Nel caso in esame, come già chiarito, l'ipotetica possibilità di fare ricorso ad una soluzione diversa da quella prospettata dal ricorrente non risulta dimostrata Parte_1
– né, ancor prima, allegata – e, comunque, il minor sacrificio tra le due parti risulta senza dubbio quello a carico della società resistente, la quale dovrebbe limitarsi, come pacificamente già avvenuto in passato, a a concedere l'accesso al proprio locale al personale incaricato della riparazione della perdita d'acqua accertata.
Sussiste, pertanto, il presupposto della necessità del passaggio attraverso l'unità immobiliare della resistente, per la finalità appena indicata.
L'omessa (preventiva) corresponsione di un'indennità a quest'ultima non può giustificare il diniego dell'accesso consentito ex art. 843 c.c., né tantomeno (e conseguentemente) la reiezione della domanda cautelare. Invero, ove le parti non convergano in ordine all'entità ed alla misura dell'indennità de qua, l'ammontare della stessa potrà essere, ove dovesse occorrere, essere determinata accertata in sede di giudizio di merito – nel contesto del quale essa potrà essere adeguatamente essere quantificata avuto riguardo alla verifica dell'effettiva durata e consistenza dei lavori e, di conseguenza, del sacrificio imposto alla resistente - non già nel corso del presente procedimento cautelare, non riferendosi evidentemente il periculum in mora dedotto a sostegno dell'azione all'ipotetico rischio di non conseguire il pagamento dell'indennità in parola, bensì – specificamente ed in via esclusiva – all'omessa o ritardata esecuzione dell'intervento di riparazione della perdita d'acqua. Il comma 2 dell'art. 843 c.c., del resto, subordina esplicitamente il riconoscimento della richiamata indennità alla sussistenza di un “danno” in concreto subito dal proprietario del fondo nel quale venga eseguito l'accesso, danno che, nel caso di specie, non essendo stato esso ancora effettuato (in ragione del diniego espresso dalla resistente), non si è evidentemente ancora verificato e ciò, di per sé solo, preclude nella presente sede cautelare la determinazione in misura congrua dell'equità che sarà dovuta (soltanto) quando (e nella misura in cui) quel paventato “danno” si dovesse configurare;
quanto appena precisato in conformità all'insegnamento del Supremo Collegio:
“l'art. 843 c.c., che riconosce al proprietario del fondo, sul quale venga eseguito l'accesso ed il passaggio … , il diritto ad una congrua indennità nel caso in cui l'accesso gli produca un danno,
4 delinea un'ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall'accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l'accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l'obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi” (cfr. Cass., 20540/2020). In altri termini, per ottenere l'indennità prevista dall'art. 843
c.c., è necessaria la prova del danno subito, che non può considerarsi sussistere in re ipsa in ragione della mera prevedibilità del sacrificio (di durata e rilevanza allo stato non ancora determinabili) che deriverà alla resistente, quale proprietaria dell'unità immobiliare interessata all'accesso occorrente per la riparazione dovuta.
In definitiva, il dissenso manifestato a fronte della richiesta di accesso risulta ingiustificato e pretestuoso;
mentre l'atteggiamento del appare collaborativo ed improntato a Parte_1
buona fede, essendosi lo stesso dichiarato disponibile a porre in essere tutte le misure indispensabili al ripristino dello stato dei luoghi al termine dell'intervento manutentivo ed a corrispondere un'indennità per gli eventuali danni che venissero arrecati alla controparte.
Il periculum in mora giustificativo del riconoscimento della tutela in via d'urgenza del diritto previsto ex art. 843 c.c. consiste nell'indifferibilità dell'occupazione temporanea del fondo altrui al fine di evitare che dalla mancata esecuzione della riparazione occorrente possano derivare danni patrimoniali prodotti dalla perdita idrica irreparabili (o comunque di rilevante portata) alle parti comuni dell'edificio condominiali;
così come anche possibili danni non patrimoniali per la salute degli occupanti di tali ultime unità in dipendenza del mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento – sovvenendo in tal senso la produzione delle missive provenienti da taluni condomini affetti da patologie e la relativa certificazione medica - danni il cui obbligo di ristoro (in misura pecuniaria allo stato non esattamente determinabile, ma che potrebbe rivelarsi ingente) farebbe carico al Condominio a titolo di responsabilità oggettiva (ex art. 2051 c.c.) e che quest'ultimo sarebbe in seguito costretto a far valere, in via di manleva o di regresso, nei confronti della resistente (con ulteriore aggravio di contenzioso), nella cui ingiustificata e pretestuosa condotta oppositiva andrebbe ravvisata l'effettiva causa di quei medesimi pregiudizi (e/o dei conseguenti oneri economici).
Trattandosi di tutela in via d'urgenza in funzione anticipatoria rispetto a quella conseguibile in sede di merito ed considerazione della facoltatività del giudizio di merito prevista nella disciplina del procedimento cautelare uniforme riformato (ex art. 669 octies, comma 6 c.p.c.), con la presente ordinanza si provvede, in applicazione del criterio di soccombenza (art. 91 c.p.c.), a definire il regime delle spese del presente procedimento a carico della società resistente;
ciò
5 che appare rispondente al principio di carattere generale per cui ogni procedimento, nel momento in cui termina, deve contenere una statuizione sulle spese, nonché, in chiave di economia processuale, conforme all'esigenza di evitare che il giudizio di merito possa essere introdotto dalla parte interessata, anche nell'ipotesi di acquiescenza al provvedimento emesso in via d'urgenza di quella destinataria del dictum cautelare, al mero scopo di conseguire la liquidazione delle spese della fase sommaria del contenzioso.


P.Q.M.


- In accoglimento del ricorso cautelare, ordina in via d'urgenza, ex art. 700 c.p.c., a
[...]
i consentire immediatamente l'accesso, il Controparte_1 Controparte_1 Controparte_1
transito e l'occupazione del suo locale (censito nel Catasto Fabbricati di Massa al fg. 80, mapp.
173, sub. 52) a mezzi, persone e imprese incaricate dal per il tempo Parte_1 Parte_1
necessario alla riparazione della perdita idrica sotterranea posizionata al di sotto del detto locale, autorizzando fin d'ora l'Ufficiale Giudiziario competente per il Comune di Massa ai fini dell'eventuale esecuzione coattiva del presente provvedimento, anche attraverso l'uso della forza pubblica, ove necessario.
- Condanna alla rifusione in Controparte_2
favore del Condominio ricorrente delle spese del procedimento cautelare, che liquida in complessivi € 3.086,00, di cui € 286,00 per esborsi ed anticipazioni ed € 2.800,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali ed oltre I.V.A. e C.P.A., se dovuti come per legge.
- Si comunichi.
Massa, 27.03.2025

Il Giudice dott. Domenico Provenzano
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