REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MASSA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Massa, sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice D.ssa Elisa Pinna, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 769 dell'anno 2019, pendente
TRA
, Parte_1
C.F. , C.F._1
DIFENSORE: Avv. FONTANA ALESSANDRO, DOMICIO ELETTO: c/o Studio legale IO AG, C.F. , C.F._2
DIFENSORE: Avv. FONTANA ALESSANDRO, DOMICIO ELETTO: c/o Studio legale

- PARTE ATTRICE –

CONTRO
, CP_1
C.F. , P.IVA_1
DIFENSORE: Avv. BONOTTI MASSIMO, , DOMICIO ELETTO: c/o Studio legale VIA DORSALE 9 54100 MASSA

- PARTE CONVENUTA -
avente a oggetto Contratto preliminare di compravendita sottoposto a condizione sospensiva mista – risoluzione per inadempimento – recesso – trattenimento caparra – ingiustificato arricchimento.
Con le conclusioni così precisate: PER TUTTE LE PARTI: come da verbale di udienza del 12/11/2024.
1 MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato, e IO AG, quest'ultimo in Parte_1 qualità di titolare dell'omonima impresa individuale, convenivano dinanzi all'intestato Tribunale la società al fine di sentir: “accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto Controparte_1 preliminare di compravendita per inadempimento della parte …] e, per l'effetto, condannare Controparte_1 la società lla restituzione della somma versata, in favore di parte attrice della somma di €. Controparte_1
10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì dell'accaduto sino al saldo effettivo. Altresì, […] condannare la società in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 al risarcimento di tutti i danni patrimoniali patiti e patendi da parte attrice nella misura di €. 82.761,28 di cui €. 137,99 a titolo di acquisto porta;
di cui €. 1.464,00 a titolo di acquisto di aspiratore completo di accessori da forno ed a freddo, oltre al kit antistatico, di cui €. 8.549,19, a titolo di rate mensili ed assicurazione forno Bongard Omega 2; di cui
€. 1.789,74 a titolo di acquisto celle frigorifere;
di cui €. 10.500,00 a titolo di affitto fondo di Via F. Torta n. 24; di cui €.500,00 a titolo di onorari commercialista Dott. per consulenza e avvio di attività presso la sede di Persona_1
Via San Remigio di Sotto;
di cui €. 4.592,29 per l'attivazione di una nuova fornitura elettrica nell'immobile di via San Remigio;
di cui €. 1.261,18 a titolo di onorari Ing. per redazione di relazione tecnica sull'immobile di Via Persona_2
San Remigio di sotto e per accesso atti amministrativi presso il Comune di Massa;
di cui €. 22.466,89, a titolo di manodopera richiesta per lo smontaggio del forno, dei macchinari, trasloco di tutta l'attrezzatura e rimontaggio presso il nuovo locale a corpo, vitto e alloggio dei tecnici per tutta la durata del lavoro a corpo, kit ricambi per il rimontaggio del forno, camion e gru compreso di operatore per tutta la durata del lavoro a corpo;
di cui €.31.500,00, a titolo di mancato guadagno per l'interruzione attività aziendale durante i dieci giorni necessari ad effettuare il trasferimento dei macchinari, e/o nella minore e/o maggiore somma che risulterà accertata a seguito della espletanda istruttoria o che in subordine il Giudice riterrà equa e di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto sino al saldo effettivo. Altresì, […] condannare la società in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 al risarcimento di tutti i danni non patrimoniali ex art. 2059 c.c., da stabilirsi in via equitativa dall'odierno giudicante. In via subordinata, accertare e dichiarare l'intervenuto recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto dalla e dalla sig.ra in qualità di collaboratrice familiare della Controparte_1 Parte_1 ditta individuale AG IO in data 17.02.2018 ex art. 1385 comma 2 c.c. e per l'effetto condannare la
[…], alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dalla sig.ra CP_1 CP_1 [...]
, per un ammontare pari ad € 20.000,00 (euro ventimila/00) oltre rivalutazione monetaria ed interessi di Pt_1 legge;
In via ulteriormente subordinata, condannare la […] alla restituzione di quanto Controparte_1 versato dall'attore alla stipula del contratto preliminare ai sensi dell'art. 2041 c.c., oltre interessi legali dal dì del dovuto fino al saldo, ed al risarcimento dei danni che risulteranno a seguito della espletanda istruttoria ovvero ritenuti equi e giusti. Il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari della fase cautelare e della presente fase di merito da liquidare in distrazione del sottoscritto procuratore antistatario”. In particolare, a sostegno della propria pretesa, gli attori deducevano: i) che in data 17.02.2018
, in veste di promissaria acquirente, aveva sottoscritto con in Parte_1 Controparte_1 qualità di promittente venditrice, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un compendio immobiliare costituito da quattro unità immobiliari e tre posti auto;
ii) che i contraenti avevano pattuito l'esecuzione di lavori interni da realizzare a cura della parte promittente venditrice, subordinando, per la conclusione del contratto definitivo, l'esecuzione di tali lavori alla preventiva
2 autorizzazione del condominio ad apportare modifiche all'immobile; iii) che la parte venditrice si era impegnata a consegnare un immobile idoneo alla attività di panificazione con riferimento in particolare a quanto indicato dall'art. 3 del contratto preliminare sottoscritto dalle parti;
iv) che tutte le trattative per la sottoscrizione del preliminare erano state portate avanti dal e da IO Parte_1 Par AG, titolare della omonima impresa individuale, nella quale la stessa rivestiva la qualità di collaboratrice familiare;
v) che la parte acquirente, tuttavia, si era resa conto che gli immobili promessi la vendita non presentavano le caratteristiche sottoscritte nel preliminare ed aveva così deciso di rivolgersi ad un tecnico di fiducia, Ing. il quale nella perizia redatta aveva evidenziato che l'immobile Persona_2 promesso in vendita non aveva tutte le caratteristiche indicate nel contratto preliminare e che pertanto la società promittente venditrice si era resa gravemente inadempiente;
vii) che la parte acquirente, dopo la sottoscrizione del contratto preliminare, aveva già iniziato la propria attività di panificazione, entrando nel possesso dell'immobile, sostenendo tutti costi necessari al trasferimento di tutte le attrezzature necessarie allo svolgimento dell'attività di panificazione, produzione e vendita. Instauratosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, i) eccependo la carenza di legittimazione sostanziale attiva di IO AG, con conseguente inammissibilità delle domande dallo stesso formulate;
ii) domandando di respingere tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto;
iii) inoltre, in via riconvenzionale, chiedendo l'accertamento della legittimità del recesso operato da CP_1
con conseguente diritto della società convenuta di trattenere la caparra confirmatoria versata
[...] dalla in ragione del contratto preliminare;
iv) sempre in via riconvenzionale, Parte_1 domandando l'accertamento dell'occupazione sine titulo dei locali di cui al contratto preliminare per cui è causa;
v) chiedendo, infine, la condanna degli attori al risarcimento del pregiudizio economico subito da Controparte_1
La causa proseguiva con la fase istruttoria, mediante acquisizione delle produzioni documentali ed espletamento delle prove orali. All'udienza del 12/11/2024, le parti precisavano le conclusioni ed il giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando termini ordinari per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica, ai sensi dell'art. 190 c.p.c..


1. CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI. CONTRATTO SOTTOPOSTO A CONDIZIONE SOSPENSIVA POTESTATIVA MISTA. MANCATO AVVERAMENTO DELLA CONDIZIONE SOSPENSIVA PATTUITA TRA LE PARTI. RECIPROCHE DOMANDE DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE PER GRAVE INADEMPIMENTO IMPUTABILE ALLA CONTROPARTE. Oggetto del presente contenzioso è un contratto preliminare di compravendita immobiliare, sottoposto a condizione sospensiva mista (cfr. art. 6 condizioni vincolanti – contratto preliminare – doc. 1 convenuta). Si ricorda che la condizione, così come recita l'art. 1353 c.c., è l'avvenimento futuro ed incerto al quale le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di una singola pattuizione negoziale. In giurisprudenza si distingue, a seconda della natura dell'evento dedotto, fra condizione casuale (è tale quella in cui l'avvenimento futuro ed incerto è indipendente dalla volontà delle parti, dipendendo dal caso o da un terzo), condizione potestativa (è tale quella in cui l'avveramento della condizione è rimessa alla volontà del debitore) e condizione mista (è tale quella che dipende tanto dalla volontà di
3 una delle parti quanto da quella di un terzo ovvero dal caso). È tuttavia espressamente prevista la nullità della condizione meramente potestativa (art. 1355 c.c.). Nelle more dell'avveramento dell'evento futuro ed incerto che rappresenta condizione sospensiva del contratto, il negozio giuridico è comunque valido, ma inidoneo a produrre effetti;
se la condizione sospensiva non si verifica, il contratto non produce effetti. Mentre, senza la condizione, l'obbligo sarebbe già attuale e l'inadempimento comporterebbe responsabilità contrattuale. CONDIZIONE SOSPENSIVA MISTA. Le condizioni che prevedono l'attività di un terzo su istanza di parte, che si tratti di rilascio di un provvedimento da parte della pubblica amministrazione o della concessione di un mutuo da parte di un istituto bancario al fine di finanziare l'acquisto, ovvero dell'autorizzazione di un organo assembleare, sono qualificate dalla giurisprudenza maggioritaria come "miste", in quanto dipendono dalla volontà della parte ma anche dal fatto del terzo (cfr. Cass. 22 giugno 2023 n. 17919, Cass. 11 settembre 2018 n. 22046). Ad esempio, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che, nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un ente pubblico la necessaria autorizzazione amministrativa, la relativa condizione è qualificabile come "mista", dipendendo la concessione dei titoli abilitativi urbanistici non solo dalla volontà della P.A., ma anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, sicché la mancata concessione del titolo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi ai sensi dell'art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista, con conseguente esclusione dell'obbligo di considerare avverata la condizione (Sez. 2, Ordinanza n. 5976 del 2024). OBBLIGHI DELLE PARTI IN PENDENZA DI CONDIZIONE SOSPENSIVA. Se è vero che il contratto sottoposto a condizione sospensiva non è (almeno temporaneamente) produttivo di effetti tra le parti, ciò non vuol dire che il contegno successivamente tenuto dalle stesse sia irrilevante. Difatti, secondo quanto previsto dall'art. 1358 c.c. “Colui che si è obbligato o che ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva, ovvero lo ha acquistato sotto condizione risolutiva, deve, in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra”. Dunque, i contraenti hanno il dovere, in pendenza dell'avveramento della condizione, di comportarsi secondo buona fede astenendosi dal compiere atti pregiudizievoli degli interessi dell'altro contraente, sia con riferimento all'oggetto della prestazione, che con riferimento all'avveramento della condizione. La Suprema Corte ha affermato che l'obbligo delle parti di comportarsi secondo buona fede durante la pendenza della condizione è principio che riguarda anche il contratto sottoposto a condizione potestativa mista;
in tale ipotesi, l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, che, invece, deve escludersi per l'attività di attuazione dall'elemento potestativo in una condizione mista (Sez. 2, n. 17919 del 22 giugno 2023; Sez. 2, n. 25025 del 22 agosto 2022; Sez. 2, n. 22046 dell'11 settembre 2018) (Sez. 2, Ordinanza n. 5976 del 2024).
4 L'obbligo delle parti di comportarsi secondo buona fede durante la pendenza della condizione è principio che riguarda anche il contratto sottoposto a condizione potestativa mista;
in tale ipotesi, l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, che, invece, deve escludersi per l'attività di attuazione dall'elemento potestativo in una condizione mista. (Nella specie, la S.C., in relazione ad un contratto di consulenza che condizionava il compenso a successo all'ottenimento di un finanziamento, ha cassato la sentenza del giudice di merito, in quanto aveva dato rilievo alla mancata attivazione della debitrice per l'ottenimento del finanziamento, trascurando, invece, l'individuazione di comportamenti contrari all'avveramento della condizione) (Sez. 2 - , Sentenza n. 25085 del 22/08/2022).

1.1. CONCLUSIONI. Orbene, applicando al caso di specie i principi poc'anzi menzionati si osserva quanto segue. Ai sensi dell'art. 6 del contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti, “Il presente preliminare di compravendita si intende valido solo se, prima del rogito, la Controparte_1 otterrà dall'assemblea condominiale l'autorizzazione ad apportare le seguenti modifiche:

1. Realizzazione in facciata di n. 4 canne fumarie/o evacuazione vapori d=200 mm;

2. Realizzazione in facciata di n. 1 tubazione di estrazione area d-200 mm;

3. Modifica di n. 1 posto auto per disabili posto in area condominiale nello spazio antistante i fondi commerciali da convertire per il posto riservato per il carico/scarico delle merci. In caso di mancata autorizzazione da parte del il presente preliminare si intenderà risolto con restituzione della caparra CP_2 alla parte promissaria acquirente”. Si tratta, dunque, di una condizione sospensiva, recitando il contratto “si intende valido solo se […] otterrà” e subordinando al verificarsi di tre eventi futuri ed incerti il prodursi degli effetti di un contratto;
tanto per poi concludere, confermando che in caso di mancato avveramento dell'evento successivo e incerto il contratto sarebbe stato da intendersi privo di effetti tra le parti, in ossequio a quanto prevede l'art. 1353 c.c. in tema di condizione. La condizione sospensiva sospende l'efficacia ma non vincola i contraenti;
e in caso di mancato avveramento, il contratto non produce mai effetti giuridici. Non appare, così, condivisibile la tesi attorea, secondo cui l'art. 6 del contratto integrasse una clausola risolutiva espressa. Orbene, leggendo unitariamente i due periodi che compongono l'art. 6, deve intendersi che le parti non avrebbero voluto vincolarsi a sottoscrivere il contratto definitivo in caso di mancata realizzazione delle opere sulle facciate condominiali e della modifica di destinazione del parcheggio antistante l'immobile come area per carico/scarico merce. Il tenore letterale delle parole appare chiaro e non equivoco. L'utilizzo del termine “si intenderà risolto” non è stato utilizzato nel senso giuridico del verbo “risolvere”, ma per significare che il contratto non avrebbe avuto efficacia tra le parti. Si ricorda che, in tema di interpretazione dei contratti, il criterio del riferimento al senso letterale delle parole adoperate dai contraenti si pone come strumento di interpretazione fondamentale e prioritario, con la conseguenza che, ove le espressioni adoperate nel contratto siano di chiara e non equivoca significazione, la ricerca della comune intenzione delle parti resta esclusa, rimanendo superata la necessità di ricorrere ad ulteriori criteri contenuti negli artt. 1362 e ss. c.c., i quali svolgono una funzione sussidiaria e complementare (Cass. n. 23132 del 2015; sez. III, 10/04/2024, n. 9731). Dunque, ove il testo del contratto abbia un significato chiaro ed univoco, non sono ammissibili ulteriori indagini integrative che potrebbero condurre a risultati arbitrari (Cass. n. 35524/2021; Cass. n. 381 del 1968). La condizione è poi positiva, atteso che l'evento futuro ed incerto indicato è rappresentato dall'ottenimento di un'autorizzazione dell'assemblea condominiale all'esecuzione di alcune opere, su
5 parti condominiali: dunque si tratta di un evento costituito da una modificazione dello stato di fatto attuale al momento della conclusione del contratto. Nonché di tipo mista, dipendendo l'efficacia del contratto sia dalla volontà dell'assemblea condominiale di concedere l'autorizzazione all'esecuzione degli indicati lavori, sia dall'attività del promittente venditore nel richiedere il rilascio dell'autorizzazione richiesta: dunque, l'evento dipende in parte da un terzo estraneo al contratto e in parte da uno dei soggetti del rapporto contrattuale. Nonché bilaterale, bilaterale, poiché prevista nell'interesse di entrambe le parti, poiché nella previsione contrattuale non è stata dichiarata operante nell'interesse di una sola parte ed tutti i contraenti hanno interesse al perfezionamento del contratto preliminare di compravendita. Ed è cumulativa, essendo stata fatta dipendere l'efficacia del contratto da più avvenimenti futuri e incerti. È pacifico tra le parti che non siano state ottenute tutte le necessarie delibere condominiali per eseguire i lavori sulle parti comuni dell'edificio e per modificare la destinazione dell'area di parcheggio antistante l'immobile. In merito si ricorda che il mancato avveramento della condizione sospensiva concreta non un'eccezione in senso proprio, ma una semplice difesa volta a contestare la sussistenza dei fatti costitutivi della domanda, che deve essere esaminata e verificata dal giudice anche d'ufficio, indipendentemente dalle argomentazioni e richieste della parte (Sez. 2 - , Sentenza n. 24838 del 17/08/2022; Sez. 3, Sentenza n. 15375 del 28/06/2010). Nella fattispecie in esame, all'esito dell'istruttoria svolta, esaminati gli atti di causa, valutate le prove acquisite in giudizio, non è dato sapere se la promittente venditrice si sia attivata per l'ottenimento di tutte le autorizzazioni richieste dal contratto (ad esempio, convocando l'assemblea condominiale anche per modificare la destinazione dell'area adibita a parcheggio per disabili in area di carico/scarico, poiché su questa circostanza non sono state prodotte delibere condominiali) ovvero se l'assemblea dei condomini (tra i quali vi è essendo l'unità immobiliare oggetto Controparte_1 del contratto preliminare di compravendita parte dell'edificio condominiale denominato ) CP_1 abbia espresso un voto negativo. Le delibere condominiali prodotte dalle parti sono insufficienti a chiarire l'esito della sottesa vicenda e la dichiarazione resa dall'Amministratore di condominio sull'utilizzo di fatto del parcheggio con il furgone da parte di AG IO è priva di rilievo, rispetto agli impegni contrattuali assunti dalle parti. Tuttavia, deve ricordarsi che la controversia in esame, tra promittente alienante e promissario acquirente, non ha ad oggetto quale delle parti sia stata inadempiente (o prevalentemente inadempiente, in caso di inadempimenti reciproci) per aver tenuto una condotta contraria alla buona fede in pendenza della condizione sospensiva. Invero, le parti in causa hanno domandato la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita, dalle stesse ritenuto perfezionato e valido, produttivo immediatamente di effetti (tanto da non considerare il contratto come sottoposto a condizione sospensiva mista), per inadempimento imputabile alla controparte: difatti, i promissari acquirenti hanno lamentato che l'unità immobiliare non era idonea a svolgervi l'attività di panificazione (così si legge nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. degli attori “non avendo adempiuto la società lle proprie obbligazioni e, quindi a rendere l'immobile idoneo all'esercizio di panificazione” e Controparte_1 non avendo realizzato tutte le opere edili contrattualmente previste e non avendo ottenuto le richieste delibere assembleari), invocando la pattuizione di una clausola risolutiva espressa;
mentre, la promittente venditrice ha contestato la mancata ingiustificata sottoscrizione del definitivo entro il termine indicato nel preliminare.
6 Nessuna delle parti in causa ha allegato e domandato di accertare che nell'allegato contratto a prestazioni corrispettive, sottoposto a condizione sospensiva, la controparte abbia violato l'obbligo ex art. 1358 c.c. di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte. Dunque, la formulata domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. delle obbligazioni rispettivamente assunte dalle parti deve essere rigettata nel caso in cui la condizione non si sia verificata. Si può parlare di inadempimento contrattuale, quando sussista un contratto efficace: il mancato avveramento della condizione impedisce al contratto di produrre i propri effetti con conseguente impossibilità di parlare di inadempimento (Sez. 2, Sentenza n. 14006 del 2014). Considerato che la condizione sospensiva cumulativa mista non si è integralmente verificata, il contratto di cui si discute non ha mai acquistato efficacia e non è pertanto possibile accogliere le domande formulate dalle parti, di risoluzione tanto per inadempimento ex art. 1455 c.c. quanto in forza della clausola risolutiva espressa, né di recesso per inadempimento con trattenimento del doppio della caparra. Tutte le summenzionate conclusioni formulate nel presente giudizio, difatti, presuppongono l'efficacia del vincolo contrattuale, in quanto prevedono l'accertamento di condotte di inadempimento rispetto agli obblighi nascenti dal contratto, i quali, a causa del mancato avveramento della condizione, non hanno mai acquisito efficacia. Parte attrice non ha mai svolto una specifica domanda ex art. 1358 c.c., e non ha mai argomentato in merito alla mancanza di buona fede della controparte in pendenza della condizione sospensiva. Alla luce di tutto quanto espresso, la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c. e le conseguenti domande di restituzione della caparra e di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale, formulate da parte attrice, così come le domande subordinate di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 comma 2 c.c. e di condanna al pagamento di un importo pari al doppio della caparra versata devono essere rigettate, trovando fondamento in un rapporto contrattuale che non ha mai acquisito efficacia, devono essere rigettate. Allo stesso modo, meritano di essere rigettate anche le domande formulate dalla convenuta, in via riconvenzionale, in punto di accertamento della legittimità del recesso e di accertamento del diritto al trattenimento dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria, ex artt. 1385 comma 2 c.c..


2. DOMANDA DI INGIUSTIFICATO ARRICCHIMENTO EX ART. 2041 C.C. Parte attrice ha domandato, infine, come “in via ulteriormente subordinata, condannare la
[...]
[…] alla restituzione di quanto versato dall'attore alla stipula del contratto preliminare ai sensi CP_1 dell'art. 2041 c.c., oltre interessi legali dal dì del dovuto fino al saldo, ed al risarcimento dei danni che risulteranno a seguito dell'espletanda istruttoria ovvero ritenuti equi e giusti”. L'azione di indebito arricchimento, secondo quanto previsto dall'art. 2041 c.c., è quell'azione concessa a chi, senza una giusta causa, si sia arricchito a danno di un'altra persona è tenuto, e può essere esperita, nei limiti dell'arricchimento. In tal senso, l'azione di indebito arricchimento rappresenta un rimedio restitutorio volto a neutralizzare lo squilibrio patrimoniale determinatosi in conseguenza di atti o fatti giuridici tra le sfere patrimoniali di due soggetti, nei limiti in cui l'arricchimento non sia sorretto da una giusta causa. Tuttavia, l'art. 2042 c.c. precisa che l'azione di indebito arricchimento deve considerarsi un'azione sussidiaria e residuale, nel senso che, nel nostro ordinamento, è proponibile solo ed esclusivamente qualora non vi sia un'altra azione tipica, esperibile nel caso concreto, fondata su contratto, sulla legge, o
7 su clausole di carattere generale (come le domande risarcitorie fondate su responsabilità precontrattuale ed extracontrattuale). Ai fini della verifica del rispetto della regola di sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c., la domanda di arricchimento è proponibile ove la diversa azione, fondata sul contratto, su legge ovvero su clausole generali, si riveli carente ab origine del titolo giustificativo. Viceversa, resta preclusa nel caso in cui il rigetto della domanda alternativa derivi da prescrizione o decadenza del diritto azionato, ovvero nel caso in cui discenda dalla carenza di prova circa l'esistenza del pregiudizio subito, ovvero in caso di nullità del titolo contrattuale, ove la nullità derivi dall'illiceità del contratto per contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico. Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, le quali, precisando i contorni del suddetto art. 2042 c.c., hanno chiarito che l'azione di ingiustificato arricchimento deve ritenersi preclusa in tutti quei casi in cui l'azione suscettibile di proposizione in via principale non sia esperibile per un comportamento imputabile all'impoverito, come nei casi di prescrizione e decadenza dall'azione; in caso di nullità del titolo contrattuale, qualora la nullità derivi dall'illiceità del contratto per contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico;
quando il rigetto della domanda principale, nel merito, è derivato dal mancato assolvimento di qualche onere cui la legge subordinava la difesa nel suo interesse (ad es. la mancata prova del danno subito in caso di responsabilità contrattuale) (v. Cass. SS.UU. sentenza n. 33954 del 5 dicembre 2023). Ogniqualvolta manchi un titolo contrattuale o questo venga meno per fatto non imputabile all'attore o per causa diversa dalla nullità da illiceità per contrasto con norme imperative o l'ordine pubblico, l'azione prevista dall'art. 2041 c.c. sia proponibile;
ora, poiché la condizione sospensiva è elemento accidentale del negozio, l'obbligazione da questo prevista è priva di causa ex tunc in caso di mancato avveramento della condizione sospensiva e, quindi, in tal caso non vi è un valido titolo contrattuale - senza che tanto sia ascrivibile a fatto (in senso lato inteso) del contraente adempiente - e allora l'azione prevista dall'art. 2041 c.c. deve risultare proponibile, per carenza di giustificazione della detta attribuzione patrimoniale (consistente nell'adempimento della prestazione il cui corrispettivo era dalle parti sottoposto a condizione sospensiva non avveratasi). La Suprema Corte ha affermato che in caso di adempimento spontaneo della controprestazione di un'obbligazione di pagamento sottoposta a condizione sospensiva, ma non avveratasi, è proponibile l'azione di ingiustificato arricchimento in ragione dell'inefficacia ab origine del titolo contrattuale, che rende priva di giustificazione l'attribuzione patrimoniale per fatto non imputabile al contraente adempiente. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, rilevato il mancato avveramento di una delle condizioni sospensive a cui era subordinato il contratto, aveva rigettato la domanda di adempimento proposta in via principale e dichiarato inammissibile l'azione di arricchimento, proposta in via subordinata, rilevando la sussistenza, tra le parti, di un contratto valido, ancorché inefficace) (sez. III, 10/04/2024, n. 9731). Merita, pertanto, accoglimento la domanda in esame, limitatamente alla sola parte contraente , promissaria acquirente, rilevato il mancato avveramento di tutte le Parte_1 condizioni sospensive cui era subordinato il contratto (trattandosi come detto di una clausola cumulativa) e considerato che, invero, IO AG non ha sottoscritto il preliminare di compravendita per cui è causa. Orbene, non è contestato dalle parti che l'attrice abbia effettuato il versamento della somma di € 10.000,00 in favore di in forza del titolo contrattuale dichiarato inefficace ab Controparte_1 origine: ciò si ricava sia dalle allegazioni del ricorso cautelare per sequestro conservativo presentato dagli odierni attori, sia dalle deduzioni riportate in sede di cautelare ante causam dalla società resistente, che ha
8 Par dichiarato che “ ha chiesto alla SI.ra unicamente il versamento di una caparra Controparte_1 confirmatoria di soli € 10.000,00” (cfr. pag. 4 memoria difensiva cautelare Ai fini Controparte_1 del tempo del pagamento, poiché nessuna delle due parti, nemmeno in questo giudizio di merito, dà atto della data del pagamento e delle modalità con cui sono stati corrisposti € 10.000,00, si individua come data dell'08/01/2019 quella della sottoscrizione del ricorso cautelare ante causam, quale primo scritto in cui viene dato atto di tale versamento (cfr. ricorso cautelare – doc. 4 attori). Non vi è spazio per questa tipologia di domanda di alcun risarcimento del danno, che in ogni caso parte attrice non ha compiutamente allegato, essendosi limitata a chiedere “ed al risarcimento dei danni che risulteranno a seguito dell'espletanda istruttoria ovvero ritenuti equi e giusti”. Sul tale somma liquidata quale indennizzo previsto dall'art. 2041 c.c. vanno riconosciutigli interessi legali a decorrere dalla data del fatto di arricchimento (Sez. 1, Sentenza n. 5278 del 07/03/2007). Segnatamente, quale credito di valore, l'indennizzo ex art. 2041 c.c. va liquidato alla stregua dei valori monetari in atto al momento della relativa pronuncia e il giudice deve tenere conto della svalutazione monetaria sopravvenuta fino alla decisione, anche di ufficio, a prescindere dalla prova della sussistenza di uno specifico pregiudizio dell'interessato dipendente dal mancato tempestivo conseguimento dell'indennizzo medesimo. La somma così liquidata produce interessi compensativi, i quali sono diretti a coprire l'ulteriore pregiudizio subito dal creditore per il mancato e diverso godimento dei beni e dei servizi impiegati nell'opera, o per le erogazioni o gli esborsi dovuti effettuare, e decorrono dalla data della perdita del godimento del bene o degli effettuati esborsi, coincidente con quella dell'arricchimento (Sez. 1, Sentenza n. 10884 del 11/05/2007). Pertanto, trattandosi di quantificazione ai valori attuali la somma dovrà essere devalutata alla data del fatto (08/01/2019), e successivamente aumentata di rivalutazione e interessi legali sino alla data di pubblicazione della sentenza. Il risultato di tale operazione alla data della sentenza è di € 10.968,26, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza sino all'effettivo soddisfo. In conclusione, la domanda formulata dalla appare fondata e merita pertanto Parte_1 accoglimento, nei limiti sopra precisati e per quanto di ragione.


3. DANNO DA OCCUPAZIONE SINE TITULO. DANNO PATRIMONIALE.
MANCATO PIENO GODIMENTO DELL'IMMOBILE. Parte convenuta, ha chiesto, invece, in via riconvenzionale, la condanna Controparte_1 degli attori al risarcimento del danno per avere occupato l'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita per alcuni mesi. Tuttavia, si riscontra la omessa allegazione e prova del danno-conseguenza da occupazione sine titulo, per l'immobile di cui si discute. Avendo lamentato solo la mancata utilizzazione dell'immobile, la convenuta non ha dedotto il pregiudizio subito. Deve sottolinearsi che il danno da occupazione "sine titulo", è un danno conseguenza che, in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto (Sez. III, Ord., (ud. 13/10/2021) 17-01-2022, n. 1162). Le presunzioni, come è noto, valgono in realtà a sostanzialmente facilitare l'assolvimento dell'onere della prova da parte di chi ne è onerato, trasferendo sulla controparte l'onere della prova contraria (v. Cass., 12/6/2006, n. 13546), e imponendo al giudice, in assenza di prova contraria, di
9 ritenere provato il fatto previsto (v. Cass., 12/6/2006, n. 13546). Atteso che il giudice di merito incontra al riguardo il solo limite del principio di probabilità (v. Cass., 12/6/2006, n. 13546), il fatto ignoto deve peraltro considerarsi provato (solo) ove risulti dal danneggiato provato il "fatto base" (v. Cass., 15/3/2018, n. 6387; Cass., 13/5/2011, n. 10527; Cass., 12/6/2006, n. 13546). In definitiva, il principio secondo cui il danno - conseguenza deve essere provato presuppone che l'intero onere della allegazione e prova, per quanto alleggerito dal ragionamento presuntivo, gravi interamente sulla parte che lo deduce, dunque sul danneggiato (Sez. III, Ord., (ud. 13/10/2021) 17-01- 2022, n. 1162). Orbene, nella fattispecie in esame, la società convenuta non ha nemmeno allegato in maniera plausibile di non aver potuto far fruttare l'immobile, ad esempio deducendo la sussistenza di soggetti interessati alla locazione dello stesso. Ne consegue, logicamente, come tale voce di danno debba essere respinta.


4. SPESE DI LITE. Le spese processuali (anche del procedimento di sequestro conservativo ante causam) seguono la soccombenza e devono essere liquidate come da dispositivo, tenuto conto delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare, delle condizioni soggettive del cliente, dei risultati conseguiti, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate (art. 1 d.m. 13 marzo 2014 n. 55), tenuto conto delle fasi svolte, preso lo scaglione fino ad € 26.000,00. Segnatamente, è risultata soccombente nei confronti di Controparte_1 Parte_1 sulla domanda di ingiustificato arricchimento, mentre tutte le altre domande di risoluzione e recesso, formulate reciprocamente sono state respinte;
di contro, risulta una integrale reciproca soccombenza (anche in merito alla fase cautelare ante causam) tra e IO AG, che Controparte_1 impone tra queste due parti la compensazione delle spese legali.


P.Q.M.

il TRIBUNALE DI MASSA, SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel giudizio civile n. 769 dell'anno 2019, disattesa ogni ulteriore istanza, eccezione e difesa, sulla domanda proposta da e Parte_1
AG IO nei confronti di in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, così provvede:


1. CONDANNA in persona del legale rappresentante pro tempore, a Controparte_1 versare in favore di la somma di € 10.968,26, oltre interessi legali dalla data Parte_1 di pubblicazione della sentenza sino all'effettivo soddisfo, a titolo di indennizzo ex art. 2041 c.c.;

2. RIGETTA le altre domande formulate da E AG IO nei Parte_1 confronti di CP_1 CP_1


3. RIGETTA le domande formulate da nei confronti di AG Controparte_1
IO e;
Parte_1


4. COMPENSA interamente le spese di lite tra AG IO;
Controparte_1
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5. CONDANNA a rifondere in favore di le spese di Controparte_1 Parte_1 lite che liquida in complessivi € 5.838,55, di cui € 919,00 per la fase di studio della controversia, € 777,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.680,00 per la fase istruttoria/di trattazione, € 1.701,00 per la fase decisionale, € 761,55 per spese generali ex art. 2 d.m. 55/14, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge, per il giudizio di merito;
ed € 2.643,85, di cui € 992,00 per la fase di studio della controversia, € 672,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 635,00 per la fase decisionale, € 344,85 per spese generali ex art. 2 d.m. 55/14, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge, per la fase cautelare ante causam, il tutto da distrarsi in favore del procuratore AVV. ALESSANDRO FONTANA, dichiaratosi anticipatario.
Massa, 27/03/2025
Il Giudice dott.ssa Elisa Pinna
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