REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Marsala
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Marsala, Sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Giampaolo Bellofiore, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 798/2023 R.G. promossa da
(CF , per mezzo della procuratrice generale Parte_1 C.F._1
(CF ) rappresentata e difesa dall'avv. Parte_2 C.F._2
GENNA Vincenzo
ATTRICE contro
(CF , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._3
LAUDICINA Leonardo Patrizio
CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice: “A.1) accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita concluso tra le odierne parti in data 7 novembre 2019, intervenuta di diritto ex art. 1454 c.c.; A.2) in subordine rispetto alla domanda sub A.1), accertare e pronunciare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita concluso tra le odierne parti in data 7 novembre 2019 per grave inadempimento imputabile alla convenuta;
E, per l'effetto della dichiarata ovvero pronunciata risoluzione: B.1) condannare la convenuta – previa declaratoria di nullità della clausola penale prevista dall'art. 14 del preliminare per cui è causa - al risarcimento, in favore dell'attrice, di tutti i danni da quest'ultima subiti, come quantificati sub 3), pagg. 10 e ss. dell'atto di citazione, nella somma di € 35.297,40 ovvero nell'importo maggiore o minore che risulterà accertato in corso di causa, oltre interessi legali (a far data dalla domanda giudiziale, nella misura ex art.
1284, comma 4 c.c.), se del caso ricorrendo alla valutazione equitativa ex art. 1226 c.c.; B.2) In subordine rispetto alla domanda sub B.1), nella denegata ipotesi di rigetto dell'eccezione di nullità della clausola penale di cui all'art. 14 del preliminare de quo, condannare la convenuta al pagamento dell'importo previsto dalla predetta clausola penale;
E in ogni caso: C) accertare la mancata risposta della convenuta all'invito alla negoziazione assistita e, per l'effetto, condannarla ex art. 96 c.p.c.; D) rigettare le domande di parte convenuta, in particolare la domanda di risoluzione del preliminare ai sensi dell'art. 9 del medesimo, per tutte le ragioni esposte in atti. Con vittoria di spese e competenze di giudizio, inclusa la CTU, oltre spese generali ed accessori di legge”; per parte convenuta: “IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO 1) RITENERE E
DICHIARARE che il presunto inadempimento contrattuale della scrittura inter partes sia imputabile esclusivamente alla grave condotta di parte attrice: IN VIA SUBORDINATA 2) RITENERE E
DICHIARARE che il presunto inadempimento contrattuale della scrittura inter partes non sia imputabile alla convenuta , ovvero che sia di scarsa importanza, per tutto quanto esposto in parte motiva e, per l'effetto 3) CP_1
RIGETTARE integralmente tutte le domande temerariamente proposte da con atto di citazione Parte_1 introduttivo del presente giudizio poiché infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate;
4)
DICHIARARE la risoluzione del contratto preliminare inter partes ai sensi dell'art.9 del preliminare del


7.11.2019 e, pertanto 5) CONDANNARE parte attrice alla refusione di spese e compensi professionali”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_1 [...]
esponendo in fatto: Controparte_1
- di essere proprietaria dei seguenti beni immobili: a) abitazione in villino sito in Marsala (TP),
c.da Giardinello n. 210, censito al Catasto fabbricati al fg. 117, part. 896; b) terreno pertinenziale al predetto villino, censito al Catasto terreni al fg. 281, in parte part. 896, in parte part. 831, in parte part. 247;
- che con contratto preliminare di compravendita stipulato in Marsala il 7.11.2019 ella si obbligava a vendere i predetti beni immobili all'odierna convenuta;

- le parti convenivano, per quel che rileva ai fini della decisione:
- il prezzo complessivo di € 300.000,00, dal quale sarebbe stata decurtata “la somma afferente i canoni di locazione corrisposti dalla promittente acquirente fino alla data di stipula del rogito”;
- che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato “entro la data del 31.12.2022 su richiesta della parte promissaria acquirente, avanti a un Notaio dalla medesima indicato.
Sarà cura della parte promissaria acquirente comunicare alla parte promittente venditrice, con preavviso di almeno 90 giorni, il Notaio, la data e l'orario stabiliti per la stipulazione del rogito definitivo di trasferimento”;
- che “poiché il terreno promesso in vendita (…) ricade in parte nelle particelle 896, 831 e 247 – il promittente venditore una volta ricevuta la comunicazione della data di stipula dell'atto pubblico di compravendita provvederà, a proprie cure e spese, al relativo frazionamento che dovrà naturalmente
pag. 2/10 corrispondere al terreno promesso in vendita” alle condizioni ivi specificamente riportate;
“la parte promittente venditrice si obbliga a produrre, almeno 15 giorni prima della data convenuta per la stipula dell'atto definitivo di vendita, tutta la documentazione atta a comprovare la regolarità dell'immobile sotto il profilo urbanistico e catastale con il relativo frazionamento nonché tutta la documentazione necessaria per il rogito”;
- con lettera del 5.9.2022 la promissaria acquirente comunicava di voler procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita, indi, in esecuzione del menzionato art. 10 del contratto preliminare, veniva espletata, a cura della odierna attrice, la pratica di frazionamento e data esecuzione a “tutte le pratiche, opere ed attività analiticamente descritte nella cronistoria, redatta dal tecnico incaricato Perito Agrario ed allegata sub doc. 18, sostenendo costi e spese per Parte_3 complessivi € 19.792,40”¹;
- consegnata al Notaio prescelto dalla promissaria acquirente tutta la documentazione necessaria ai fini della stipula del rogito, veniva altresì specificato, a cura della promittente venditrice, il prezzo finale di compravendita, pari a € 281.800,00, determinato secondo le modalità di cui all'art. 7 del contratto preliminare;

- fissata per il giorno 27.12.2022 la data di stipula del contratto definitivo, la promissaria acquirente, dinanzi al Notaio, si rifiutava “inaspettatamente e senza motivo”² di dare esecuzione al preliminare;

- in data 18.1.2023 l'odierna attrice diffidava l'odierna convenuta ad adempiere il preliminare entro e non oltre 15 giorni dalla ricezione della missiva, pena la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c.; diffida che, nondimeno, rimaneva priva di riscontro.
Tanto premesso in fatto, l'attrice ha chiesto che venga accertata e dichiarata la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita ex art. 1454 c.c., ovvero in subordine pronunciata la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., con condanna al risarcimento dei danni patiti, rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe.
Con comparsa di risposta depositata il 24.3.2023, oltre il termine di decadenza previsto dall'art. 166 c.p.c., si è costituita in giudizio , contestando in fatto e Controparte_1 diritto l'avversa prospettazione difensiva ed esponendo in senso contrario che:
- contestualmente alla stipula del contratto preliminare di compravendita le medesime odierne parti contendenti avevano stipulato un contratto di locazione avente ad oggetto il medesimo immobile per cui è causa, sì che dalla lettura combinata dei due contratti (locazione e preliminare di compravendita) emergerebbe la volontà delle parti di costituire un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione cosiddetto “rent to buy”; - dopo la stipula dei predetti contratti l'odierna convenuta aveva riscontrato e contestato tempestivamente alcune difformità e/o vizi dell'immobile e in particolare:
- l'immobile oggetto del contratto era stato adibito a residenza anagrafica procuratore generale della sì da precludere alla di regolarizzare la propria Pt_1 CP_1 residenza anagrafica;

- la promittente venditrice aveva sottaciuto che “sul contatore di energia elettrica era caricato il consumo di un altro immobile (magazzino adibito ad uso commerciale) ricadente nel complesso immobiliare ove insiste l'immobile locato alla signora di talché la stessa è stata costretta a pagare la fatture CP_1 relative al consumo di energia elettrica anche per il suddetto immobile mai utilizzato dalla signora
”, che “il magazzino ricompreso nell'immobile di c/da Giardinello n. 210 e posto all'interno del CP_1 lotto di terreno di circa 2.800 mq era occupato da un altro soggetto e che, pertanto, non poteva essere utilizzato dalla signora ” e che “l'immobile oggetto dei contratti richiamati, contrariamente a CP_1 quanto contenuto negli stessi, risultava inidoneo alla destinazione contrattuale in quanto l'impianto del gas risultava non regolare”;
- il giardino concesso con il godimento dell'immobile era stato consegnato alla in stato di totale abbandono;
CP_1
- le superiori circostanze venivano puntualmente denunciate alla promittente venditrice con le comunicazioni inoltrate il 12.08.2021, il 23.08.2021, il 15.10.2021, il 25.10.2021 e il 24.02.2022; nondimeno, “avendo ricevuto rassicurazioni dalla sul suo tempestivo intervento risolutore, con Pt_1 raccomandata del 05.09.2022, invitava parte promittente venditrice alla stipula del rogito avanti il notaio
per la data del 27.12.2022”; Per_1
- a seguito dell'invito alla stipula del rogito, la promissaria acquirente apprendeva, tuttavia, che l'immobile risultava altresì difforme da quanto promesso in vendita stante la presenza di un manufatto abusivo rappresentato da una tettoia-veranda che ella “considerandolo un elemento di suo gradimento, chiedeva di regolarizzare” e che, nondimeno, veniva demolito dalla promittente venditrice in pendenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo.
Su tali premesse in fatto, per mezzo delle conclusioni riportate in epigrafe, la convenuta ha sostenuto che la mancata stipula del contratto definitivo sia causalmente correlata alla grave condotta di parte attrice;
ha chiesto, in via subordinata, che venga accertata la scarsa importanza dell'inadempimento a sé contestato, con il conseguente rigetto delle domande avanzate da parte attrice. Ha, inoltre, chiesto che venga dichiarata la risoluzione del contratto preliminare in forza della clausola riportata all'art. 9 del contratto.
Con la prima memoria ex art. 171-ter c.p.c. la parte attrice ha contestato le avverse deduzioni difensive con riguardo alla qualificazione del rapporto contrattuale intercorso tra le parti in pag. 4/10 termini di “rent to buy”; ha eccepito l'inammissibilità, per tardività, dell'eccezione di inadempimento avanzata dalla controparte, contestandone comunque il merito;
ha contestato l'avversa interpretazione dell'art. 9 del contratto in tema di recesso dal preliminare;
ha evidenziato la mancata specifica contestazione delle difese svolte in ordine alla domanda di risarcimento del danno e ha, infine, reiterato l'eccezione di nullità della clausola penale, confermando le conclusioni già rassegnate.
Con la prima memoria ex art. 171-ter c.p.c. la parte convenuta ha contestato l'avversa eccezione di inammissibilità dell'eccezione di non imputabilità dell'inadempimento, evidenziando trattarsi di eccezione in senso lato;
ha ribadito le doglianze avanzate nel merito della avversa pretesa risarcitoria, contestando in particolare le allegazioni della parte attrice in ordine al rilievo causale della tettoia abusiva presente all'interno dell'immobile e oggetto di demolizione in data antecedente a quella stabilita per la stipula del contratto definitivo di compravendita.
Esaurita l'istruttoria a seguito dell'assunzione di CTU, ritenuta l'irrilevanza delle prove orali articolate tanto dalla parte attrice (non specificamente reiterate in sede di precisazione delle conclusioni e, dunque, alla luce del tenore degli scritti difensivi successivi, implicitamente abbandonate (Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 10767 del 04/04/2022, Rv. 664646 – 01) quanto dalla parte convenuta – che, di contro, ha reiterato dette istanze in sede di precisazione delle conclusioni – la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe.
***
La disamina della controversia deve prendere le mosse dall'interpretazione del contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti, rammentando che il processo interpretativo deve seguire le norme poste dagli artt. 1362 e ss. c.c. e, pertanto, per quel che rileva in particolare nel caso di specie, a partire dall'intenzione dei contraenti, determinabile alla luce del comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto, tenendo conto della doverosa interpretazione della correlazione causale tra le clausole apposte al contratto
(art. 1363 c.c.), della valenza delle indicazioni esemplificative (art. 1365 c.c.) e del principio generale di buona fede (art. 1366 c.c.).
Nel rapporto dialettico tra le parti va altresì considerato che, come correttamente evidenziato dalla parte convenuta, “l'eccezione di non imputabilità dell'inadempimento costituisce non mera difesa, ma eccezione in senso lato, rilevabile d'ufficio e, quindi, non soggetta alla decadenza ex art. 167
c.p.c., sempre che il fatto emerga dagli atti, dai documenti o dalle altre prove ritualmente acquisite al processo, atteso che consiste nell'allegazione non riservata all'iniziativa della parte - per legge o perché collegata alla titolarità di un'azione costitutiva - di un fatto diverso, non compreso tra quelli dedotti dalla controparte e dotato
pag. 5/10 normativamente di idoneità impeditiva, in via immediata e diretta, del diritto azionato in giudizio” (Cass. Sez.
6, 30/06/2020, n. 12980, Rv. 658372 - 01), sì che non può trovare seguito la correlativa eccezione di inammissibilità, per tardività, articolata dalla parte attrice in seno alla memoria ex art. 171-ter, n.
1, c.p.c., e vanno pertanto esaminate nel merito le doglianze opposte dalla convenuta al cospetto del lamentato inadempimento al contratto preliminare, delle quali peraltro appare assorbente, per quanto si dirà, quella relativa alla presenza di un manufatto abusivo all'interno del compendio immobiliare oggetto di contrattazione.
In forza del contratto preliminare per cui è causa si è obbligata a vendere ad Parte_1
la piena proprietà degli immobili così descritti: Controparte_1
Quanto precede è fatto oggetto di ulteriore specificazione mediante rinvio alla menzionata elaborazione grafica allegata al contratto e di seguito riportata:
pag. 6/10 La promittente venditrice (“poiché il terreno promesso in vendita, come spiegato nell'articolo 1, ricade in parte nelle particelle nn. 896, 831 e 247”) aveva altresì assunto, in forza dell'art. 10 del contratto,
l'obbligo di provvedere “a proprie cure e spese, al relativo frazionamento che dovrà naturalmente corrispondere al terreno promesso in vendita;
nello specifico si dovrà staccare una striscia di terreno della larghezza prevista dalla legge alla particella n. 896, tratteggiata in nero nella planimetria allegata con la lettera “B” per creare un accesso indipendente che conduca alla rimanente proprietà della promittente venditrice”, nonché l'obbligo di “produrre, almeno 15 giorni prima della data convenuta per la stipula dell'atto definitivo di vendita, tutta la documentazione atta a comprovare la regolarità dell'immobile sotto il profilo urbanistico e catastale con il relativo frazionamento nonché tutta la documentazione necessaria per il rogito”.
La promissaria acquirente aveva a sua volta dichiarato di “aver visitato l'immobile oggetto del presente contratto preliminare trovandolo di proprio gradimento, così come visto e piaciuto e da essa accettato”
(art. 3 del contratto) nonché “di conoscere ed accettare lo stato di fatto, di diritto di effettiva destinazione
d'uso e stato di conservazione dell'immobile, nonché la situazione catastale ed urbanistica per averla direttamente conosciuta e verificata anche con proprio tecnico ed esperto e che di tutte le circostanze e riscontri si
è tenuto conto nella contrattazione e determinazione del prezzo di vendita di cui al successivo art. 7 (…)” (art. 5 del contratto).
Ed invero, la stipula del contratto era stata preceduta dall'espletamento, su incarico della promissaria acquirente, di una perizia tecnico estimativa a cura dell'arch. Persona_2
pag. 7/10 il quale, com'è pacifico tra le parti, aveva attestato la regolarità urbanistica Per_3 dell'immobile, benché fosse già presente la tettoia abusiva oggetto delle doglianze della odierna convenuta.
La parte attrice, a fronte dell'eccezione di non imputabilità dell'inadempimento articolata dalla convenuta con specifico riguardo alla doglianza relativa alla tettoia abusiva, ha sostenuto che tale manufatto non poteva ritenersi ricompreso nell'oggetto del contratto preliminare di compravendita, non essendo stato menzionato nella descrizione dell'immobile.
Tale ultima allegazione, tuttavia, non può essere condivisa.
È ben vero che nel contratto non risulta menzionata la presenza di manufatti irregolari sotto il profilo urbanistico o edilizio;
ma è altrettanto vero che l'immobile è stato individuato mediante l'indicazione degli estremi catastali (ovverosia, all'epoca della stipula del preliminare, NCEU fg.
117, part. 896; NCT fg. 281, in parte part. 896, in parte part. 831, in parte part. 247) e il rinvio a un elaborato grafico (sopra riportato nei suoi elementi essenziali), da ritenere parte integrante dell'accordo negoziale, dai quali non risulta esclusa l'area di sedime sulla quale insisteva la tettoia in questione.
Tale circostanza è stata altresì confermata all'esito dei rilievi effettuati dal CTU incaricato dal
Tribunale, il quale ha accertato che il bene indicato al n. 3 della relazione peritale – identificato in
Catasto Fabbricati, a seguito del frazionamento operato su iniziativa della promittente venditrice di cui si dirà, al fg. 241, part. 247, sub. 2 – ricompreso nell'oggetto del contratto di compravendita e avente una consistenza di 460 m² rappresenta una “unità catastale fittizia generata, nella fattispecie, dalla demolizione di una precedente esistente tettoia realizzata senza titolo edilizio (non risultata sanabile) e dalla divisione di una particella di maggiore consistenza”, di natura pertinenziale rispetto al bene indicato al n.
1 della relazione (Catasto Fabbricati fg. 117, part. 896, sub. 1).
Risultando dunque la predetta area di sedime ricompresa all'interno dei confini ricavabili tanto dalla descrizione dell'immobile, quanto dalle indicazioni catastali e dall'elaborato grafico, non può, di converso, ritenersi esclusa la tettoia che su di essa insisteva sol perché non menzionata quale manufatto abusivo all'interno del contratto preliminare, apparendo piuttosto confermato che al momento della stipula del preliminare la non era a conoscenza CP_1 dell'irregolarità della tettoia (circostanza, come visto, non evidenziata dal tecnico dalla stessa incaricato in data antecedente alla stipula del preliminare), laddove l'odierna attrice, come pacifico tra le parti e confermato dal suo stesso procuratore nell'ambito della memoria ex art. 171-ter n. 1
c.p.c., era “ben consapevole da sempre dell'abusività della tettoia” e non risulta abbia mai rappresentato tale circostanza alla controparte contrattuale, in tal modo sottacendo consapevolmente la ³ Allegato n. 46 del fascicolo di parte attrice. pag. 8/10 presenza di un vizio dell'immobile che la promissaria acquirente ha legittimamente reputato essenziale ai fini della, non accettata, stipula del contratto definitivo.
E allora, non può ritenersi ingiustificata la doglianza della promissaria acquirente, la quale, in data successiva all'inoltro dell'invito alla stipula del definitivo, una volta appreso della discrasia tra quanto indicato in contratto e lo stato di diritto dell'immobile, ebbe a lamentare, per mezzo del proprio difensore, alla promittente venditrice la necessità di sanare l'abuso, previa disamina della possibilità di sanatoria, e a richiedere di “fissare una riunione chiarificatrice alla presenza delle parti, di noi avvocati e dei rispettivi tecnici di fiducia”⁴. La promittente venditrice, di contro, rifiutò esplicitamente la fissazione della proposta riunione⁵ e scelse autonomamente di demolire il manufatto in questione, in tal modo alterando lo stato di fatto dell'immobile già valutato e accettato dalla promissaria acquirente, pur a fronte della volontà espressamente e prontamente manifestata da costei di non addivenire alla demolizione del manufatto, affinché ne venisse valutata la possibilità di regolarizzazione.
Tanto basta per rendere giustificato il rifiuto opposto dalla alla stipula del CP_1 contratto definitivo alle condizioni già concordate nel relativo preliminare, giacché costei non poteva ritenersi obbligata ad acquistare un immobile difforme da quello risultante dalla descrizione ricavabile dalla lettera del documento contrattuale e dall'elaborato grafico allo stesso allegato, sì che risultano irrilevanti tutte le ulteriori circostanze di fatto riversate in atti da entrambe le parti.
Da quanto precede deriva la non imputabilità alla dell'inadempimento CP_1 relativo alla principale obbligazione su di essa gravante e dell'inutile decorso del termine stabilito all'art. 8 del contratto e richiamato al successivo art. 9 a pena di risoluzione di diritto del contratto preliminare.
Decorso detto termine – e non avendo le parti concordato la sua proroga ai sensi del combinato disposto delle clausole previste dai menzionati artt. 8 e 9 – il contratto deve dunque ritenersi risoluto di diritto in forza della clausola pattuita all'art. 9.
Ne consegue il rigetto delle domande proposte da parte attrice e l'accertamento della risoluzione di diritto del contratto preliminare per cui è causa.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, con condanna della parte attrice alla rifusione in favore della convenuta – con pagamento in favore dell'Erario in ragione dell'ammissione della parte convenuta al patrocinio a spese dello Stato, precisando che la riduzione ex art. 130 DPR 115/02 andrà applicata in sede di liquidazione del compenso spettante al procuratore di parte ricorrente – in base alle tabelle vigenti e in considerazione del valore della controversia, determinato a norma dell'art. 12 c.p.c., applicati i parametri medi, in ragione della media complessità della controversia, dell'istruttoria compiuta e, in generale, dell'attività difensiva in concreto svolta nell'interesse della parte convenuta.
Le spese di CTU, come già liquidate con separato decreto, vanno di conseguenza poste integralmente a carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Marsala, Sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, contrariis reiectis, così provvede:
- rigetta le domande proposte da parte attrice;

- accerta e dichiara la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 7.11.2019;
- condanna a rifondere ad e, per lei, all'Erario, le Parte_1 Controparte_1 spese di lite, che si liquidano in complessivi € 7.616,00 per compensi, oltre rimborso forfetario delle spese generali al 15%, IVA, se dovuta, e CPA come per legge, e rimborso delle eventuali spese prenotate a debito;

- pone le spese di CTU definitivamente a carico di parte attrice.
Così deciso in Marsala, il 25.3.2025.
Il Giudice
Giampaolo Bellofiore
pag. 10/10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Si v. Atto di citazione, pag. 4. ² Si v. Atto di citazione, pag.

5. pag. 3/10 ⁴ Si v. al riguardo corrispondenza mail del 10.11.2022 (doc. n. 10, allegato alla comparsa di costituzione), con particolare riguardo alla missiva inoltrata dall'avv. Giuseppe Bongiorno per conto della . CP_1 ⁵ Si v. doc. n. 10, allegato alla comparsa di costituzione, cit., mail inoltrata dall'avv. per conto della
Pt_1 pag. 9/10