N. R.G. 4941/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristina Benazzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4941/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BENEDETTI Parte_1 C.F._1
VALENTINA , elettivamente domiciliata in Verona Via Prima Traversa Spianà n.7 presso il difensore avv. BENEDETTI VALENTINA Indirizzo Telematico Email_1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BENEDETTI Parte_2 C.F._2
VALENTINA , elettivamente domiciliato in Verona Via Prima Traversa Spianà n.7 presso il difensore avv. BENEDETTI VALENTINA Indirizzo Telematico Email_1
ATTORI contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. PALAMARA Controparte_1 C.F._3
GIOVANNI , elettivamente domiciliato in VIA OBERDAN, 7 37121 VERONA presso il difensore avv. PALAMARA GIOVANNI PEC: – Email_2
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_2 P.IVA_1 dell'avv. ZOCCA LAURO indirizzo p.e.c. Email_3
e dell'avv. CARBONARI ALBERTO ) VIA A. SAFFI N. 1 37123 VERONA;
C.F._4
indirizzo p.e.c. ,, elettivamente domiciliato in VIA A. SAFFI N. 1 Email_4
37123 VERONA presso il difensore avv. ZOCCA LAURO
1)CONCLUSIONI delle parti
pagina 1 di 9 Parte attrice e ha precisato le conclusioni come da-note Parte_1 Parte_2
di precisazione delle conclusioni depositate in data 10.06.2024 che di seguito si trascrivono:
“A. accertare e dichiarare che il sig. e Controparte_3 Controparte_4
sono tenuti rispettivamente – ex art. 1490 c. c.- alla garanzia per i vizi della cosa
[...]
venduta e -ex art 1176 c.c.- al divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato e per l'effetto condannare questi in via solidale ex art. 2055 c. c. tra loro a risarcire le somme per i lavori di rifacimento del tetto, come indicati nella relazione del C.T.U. Ing. e sostenuti dagli Per_1 acquirenti nel settembre 2021 per € 9.900,00 (cfr doc. 16), somme quantificate in Parte_3 complessivi € 20.000,00, comprensivi anche delle spese sostenute per l'A.T.P. (cfr doc. 17) nonchè del danno non patrimoniale derivato dalla privazione della libertà di andare in vacanza, o della diversa somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa entro lo scaglione individuato, oltre gli interessi e la rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo;

B. accertare come dovute e quindi rifondere agli attori tutte le spese legali dell'A.T.P. - R. G.
5091/2020 (Cfr. avviso di fattura del 16/06/2020 per l'A.T.P. Avv. Valentina Benedetti) e tecniche di C.T.P. [Cfr. doc. 13 avviso di fattura del 20/3/2021 Geom. di € 1.088,85]; Parte_4
C. condannare lo a restituire l'introito della Controparte_4 provvigione per la transazione immobiliare effettuata di € 5.300,00 IVA compresa, come da fattura n. 66 del 22/11/2019.
D. con vittoria di spese e competenze della presente causa (oltre rimborso forf., cassa al 4%, IVA se dovuta);
E. in via istruttoria si reiterano le istanze formulate nelle apposite memorie ex art 183 c.p.c. e non accolte;

F. alla luce delle difese avversarie, si chiede la condanna ai sensi dell'art. 96 del c.p.c.”
Parte convenuta ha precisato le conclusioni come da note depositate il - Controparte_3
25.03.2024 che di seguito si trascrivono:-----------------
“Piaccia al Tribunale Ill.mo contrariis reiectis
IN VIA PRELIMINARE
a) dichiararsi improcedibile la presente causa per essere divenuto ora impossibile eseguire gli accertamenti necessari sui vizi lamentati dai sig.ri a seguito dei lavori di Parte_3
rifacimento del tetto realizzati dagli stessi;

NEL MERITO
pagina 2 di 9 %1) respingere le domande tutte dei ricorrenti/attori in quanto infondate in fatto e/o in diritto e/o indimostrate;

IN VIA SUBORDINATA
%1) respingere le domande avversarie in quanto l'infiltrazione d'acqua è dipesa da vizi ignorati dal venditore senza colpa;

%1) per l'ipotesi in cui emergesse un obbligo risarcitorio, liquidare il danno secondo le rigorose risultanze istruttorie che dovranno tener conto anche della detrazione fiscale di cui gode
l'intervento eseguito, suddividendolo in capo alle parti secondo le rispettive responsabilità, e respingendo le maggiori domande avversarie in quanto non fondate, non provate e/o indimostrate;

IN OGNI CASO
e) Vinte le spese.”
Parte convenuta ha precisato le seguenti conclusioni come da Controparte_4
note scritte del 06-06-2024 che di seguito si trascrivono:
“In via principale
Rigettare integralmente tutte le domande di risarcimento danni e/o di rimborso spese ex adverso formulate, in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa.
In ogni caso
Spese e compenso di lite, anche del procedimento di a.t.p. (n. 5091/2020 R.G. Tribunale di Verona), oltre 15% rimborso forfetario, 4% CNPA ed IVA 22%, integralmente rifusi.
Accertata e dichiarata altresì la completa mancanza di responsabilità di Controparte_4
per i danni lamentati da e , condannare
[...] Parte_1 Parte_5 questi ultimi, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., al pagamento a favore della predetta agenzia immobiliare di una somma equitativamente determinata per essere stata costretta a costituirsi in un giudizio (sia nella fase di a.t.p. che in quella ordinaria) rispetto al quale avrebbe potuto rimanere del tutto estranea per carenza di interesse.”
2) Concisa esposizione delle ragioni di fatto:
Si richiamano gli atti delle parti e i verbali di causa per quanto riguarda lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 cpc così come inciso dall'art. 45 comma
17 Legge 18/06/2009 n. 69.
I sig.ri e , previo esperimento della proceduta di ATP (RG Parte_1 Parte_2
n.5091-2020-) con ricorso ex art. 702 bis cpc convenivano in giudizio il sig. e Controparte_3
l' al fine di sentirli Controparte_5
condannare alle seguenti conclusioni:
pagina 3 di 9 “A. accertare e dichiarare che il sig. e l'Agenzia Immobiliare Porto San Controparte_3
Pancrazio sono tenuti ex art. 1490 c.c. alla garanzia per i vizi della cosa venduta e per l'effetto condannare questi in via solidale tra loro a risarcire le somme esposte per i lavori al tetto, come indicati nella relazione del C.T.U. Ing. quantificati in € 20.000,00, comprensivi anche del Per_1
danno non patrimoniale derivato dalla privazione della libertà di andare in vacanza, o della diversa somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa entro lo scaglione individuato, oltre gli interessi e la rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo;
B. accertare come dovute e quindi rifondere le spese legali (Cfr. avviso di fattura del 16/06/2020 per l'A.T.P. Avv. Valentina
Benedetti) e tecniche [Cfr. doc. 13 avviso di fattura del 20/3/2021 Geom. di € 1.088,85]; Parte_4
Con vittoria e spese di causa.”
Si costituivano in giudizio con comparsa di costituzione e risposta sia il sig. che Controparte_3
lo . Entrambi i convenuti contestavano in toto ogni Controparte_5
richiesta avversaria.
Il rito veniva trasformato in ordinario e venivano concessi i termini ex art. 183 VI° comma cpc.
Parte attrice modificava le conclusioni del ricorso introduttivo nel modo seguente: “A. accertare e dichiarare che il sig. e l'Agenzia Immobiliare Porto San Pancrazio sono tenuti ex Controparte_3 art. 1490 c.c. alla garanzia per i vizi della cosa venduta e per l'effetto condannare questi in via solidale tra loro a risarcire le somme esposte per i lavori al tetto, come indicati nella relazione del
C.T.U. Ing. quantificati in € 20.000,00, comprensivi anche del danno non patrimoniale Per_1
derivato dalla privazione della libertà di andare in vacanza, o della diversa somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa entro lo scaglione individuato, oltre gli interessi e la rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo;
B. accertare come dovute e quindi rifondere le spese legali (Cfr. avviso di fattura del 16/06/2020 per l'A.T.P. Avv. Valentina Benedetti) e tecniche
[Cfr. doc. 13 avviso di fattura del 20/3/2021 Geom. di € 1.088,85]; Con vittoria e spese Parte_4 di causa.”
All'udienza del 12/12/2022 il Giudice tentava la conciliazione tra le parti che falliva.
All'udienza dell'8/06/2023 venivano escussi i testi di parte attrice e Testimone_1 CP_6
nonché il teste e l'Arch.
[...] Testimone_2 Testimone_3
All'udienza del 21/09/2023 venivano escussi i testi e . Testimone_4 Testimone_5
Espletate le prove orali, all'udienza tenutasi a trattazione scritta del 26/06/2024 , il Giudice concedeva i termini massimi di legge per il deposito delle comparse conclusionali e repliche.
3) Nel merito:
pagina 4 di 9 Ai fini della decisione questo giudicantevaluterà solo la domanda dell'atto introduttivo in quanto le domande formulate nella memoria ex art 183 VI comma cpc da parte attrice vengono ritenute inammissibili in quanto costituiscono domande nuove . Le domande della memoria ex art 183 VI comma cpc prospettano nuove ipotesi di responsabilità e pertanto rappresentano una mutatio libelli e vengono dichiarate inammissibili.
In ogni caso le domande di parte attrice non trovano accoglimento e vengono rigettate.
Sono circostanze pacifiche le seguenti:
1) Gli attori acquistavano l'immobile di proprietà del sig. tramite l'agenzia ; CP_3 CP_4
2) L'immobile veniva visionato dagli acquirenti tramite l'Agenzia ; CP_4
3) L'agenzia consegnava agli acquirenti la documentazione tecnica relativa all'immobile CP_4
(le due scia di ristrutturazione ).
Sono circostanze contestate le seguenti:
.Secondo parte attrice l'agenzia immobiliare aveva riferito ai promissari acquirenti che anche il tetto era stato ristrutturato mentre la convenuta agenzia contesta recisamente di aver mai fornito informazioni non veritiere sul punto o comunque su fatti di cui non aveva consapevolezza o che non poteva verificare.
Il convenuto dichiarava di aver consegnato la documentazione relativa alla CP_3
ristrutturazione avvenuta nell'immobile che riguardava solo gli interni e non il tetto.
Contestava pertanto ogni addebito formulato da parte attrice e in particolare di non aver fornito tutte le informazioni tecniche sull'immobile.
A) Sul Rapporto contrattuale attori / convenuto CP_3
Parte ricorrente/ attrice invoca nei confronti del venditore la garanzia per vizi ex art 1490 c.c..
Asserisce che l'immobile oggetto di compravendita era stato oggetto di recente e completa ristrutturazione come richiamato dalle scia del 2017 e del 2019 e come a suo dire confermato dall'Agenzia immobiliare che aveva curato l'intermediazione . Controparte_4
Purtuttavia, esaminando gli atti di causa (scia del 26.7.2919 e scia del 23.8.2017) documentalmente risulta che gli interventi venivano effettuati esclusivamente negli interni dell'immobile . Nessun riferimento al tetto risulta dai documenti di causa . La scia n.7835 del 2017 del 23 .08.2017 riporta la dicitura “ opere da realizzarsi in Via Lazzaretto 103 consistenti in ristrutturazione interna di un appartamento”. La seconda scia , la n.5319/2019 del 26 .

7.2019 si riferisce a opere da realizzarsi in
Via Lazzaretto 103 consistenti in Variante Scia 7835-2017 per costruzione secondo WC . Tali documenti risultano richiamati nel rogito notarile di compravendita. Nessun riferimento al pagina 5 di 9 rifacimento del tetto o ad interventi radicali sul tetto veniva specificato nei documenti prodotti in causa;
tra l'altro il rifacimento di un tetto risulta anche dalle eventuali autorizzazioni che bisogna richiedere per effettuare il lavoro.
Nemmeno dalle prove orali espletate emergeva la circostanza che l'immobile fosse stato oggetto di rifacimento completo dell'intera copertura.
Pertanto questo giudicante ritiene che la parte acquirente, usando la dovuta diligenza, avrebbe ben potuto appurare che il tetto non era stato rifatto.
L'articolo 1490 del Codice Civile, impone al venditore l'obbligo di garantire che l'immobile venduto sia privo di vizi che lo rendano inidoneo all'uso o ne diminuiscano il valore in modo apprezzabile. Se il difetto è occulto, l'acquirente può far valere la garanzia per vizi prevista dall'articolo 1495 c.c.
Nessun testimone sentito, evidenziava la presenza di infiltrazioni d'acqua nell'immobile prima della compravendita;
tali infiltrazioni potevano essere visibili in quanto per lungo tempo l'immobile era stato oggetto di ristrutturazione. I vizi denunciati non potevano quindi essere conosciuti dal venditore al momento della compravendita come asserisce parte attrice e nemmeno potevano essere taciuti: nell'appartamento oggetto di compravendita era infatti stato posizionato un pavimento di tipo parquet che sicuramente sarebbe apparso già danneggiato se effettivamente il tetto avesse fatto entrare acqua nel lasso di tempo necessario alla ristrutturazione e anche il soffitto avrebbe presentato degli aloni.
Di conseguenza il contenuto della garanzia per vizi dovrà essere valutato in funzione di quanto sia esigibile al venditore di un bene di circa 40 anni. Gli acquirenti erano ben consapevoli di acquistare un bene usato ed utilizzando la normale diligenza avrebbero dovuto , per schivare ogni conseguenza e in assenza di documentazione attestante la ristrutturazione del tetto, effettuare un sopralluogo con un loro tecnico per verificare lo stato di conservazione di tutto l'immobile, tetto incluso.
Il CTU in sede di ATP dichiarava che il tetto era vetusto e che tali condizioni erano riscontrabili a vista, solo con il sopralluogo. Secondo il CTU il tetto era talmente fatiscente da ritenersi consigliabile il rifacimento completo. Pertanto non si è in presenza di vizi occulti o celati fraudolentamente in quanto visibili.
Secondo il CTU , appariva evidente che la causa delle infiltrazioni era legata alla vetustà della copertura , alla mancanza di opere di manutenzione e di conservazione nel tempo ed evidenziava che tentativi di intervento di recupero e di manutenzione della copertura erano stati realizzati ma non a regola d'arte. Secondo il CTU Il tetto come risulta dalla fotografia 2 prodotta in sede di ATP risulta essere “degradato obsoleto e fatiscente”. “ Esistono dei fori sulla linea di colmo della gronda pagina 6 di 9 anche tra le varie file di coppi e non viene riscontrata guaina al di sotto dei coppi di copertura”.
Pertanto il CTU evidenziava che per evitare gli inconvenienti in copertura si rendeva necessario rimuovere l'intera copertura e prevedere il completo rifacimento della stessa a perfetta regola d'arte.
Inoltre, per quanto riguarda la non presenza di guaina denunciata dal CTU in sede di ATP, non viene evidenziata l'obbligatorietà della stessa secondo le tecniche di costruzione dell'epoca.
Pertanto, considerando che i difetti materiali dovuti allo stato di vetustà dell'immobile non configurano un vizio occulto se la data di costruzione non è stata nascosta dal venditore (Cassazione civile sez. II, 15/05/2024, n.13425) , che nel caso di specie gli acquirenti ben sapevano di acquistare un immobile di vecchia costruzione e che usando la normale diligenza l'acquirente avrebbe potuto accorgersi che il tetto era vetusto , la garanzia per vizi ex art 1490 c.c. non può trovare applicazione.
Secondo la garanzia per vizi della cosa venduta, i vizi palesi non danno diritto alla garanzia, poiché si presume che l'acquirente li abbia accettati al momento dell'acquisto. Se, invece, un difetto si manifesta nel tempo e risulta impossibile da rilevare con una normale ispezione, rientra nei vizi occulti e può essere contestato entro i termini di legge.
Inoltre parte attrice non fornisce elementi atti a far ritenere che il prezzo convenuto fosse quello di un immobile completamente ristrutturato, e quindi con un tetto con caratteristiche diverse e migliori rispetto a quelle accertate dal CTU.
La domanda pertanto non trova accoglimento e viene rigettata.
Le spese di lite vengono comunque compensate tra le parti perché parte attrice ha agito sulla base dell'Atp positiva .
B Sul rapporto contrattuale attori / Controparte_4
Parte ricorrente/attorea promuove l'azione per vizi della cosa venduta ex art 1490 c.c. nei confronti sia dei venditori che della società di intermediazione.
Purtuttavia esaminando gli atti e i documenti di causa questo giudicante ritiene che gi asseriti danni lamentati dagli attori non siano riconducubili all'agente immobiliare.
La garanzia per vizi della cosa oggetto di compravendita rientra tra le obbligazioni principali che competono al venditore e non al mediatore immobiliare la cui attività era destinata a mettere in contatto le parti al fine di favorire la conclusione dell'affare.
Lo studio immobiliare ha infatti svolto attività di intermediazione , facendo visionare l'immobile ai promissari acquirenti e trasmettendo agli acquirenti i documenti sull'immobile .
pagina 7 di 9 Parte attrice non dava prova di aver esteso l'incarico all'agenzia immobiliare per effettuare particolari verifiche sotto il profilo tecnico.
L'immobile infatti come risulta dal rogito non era di nuova costruzione e documentalmente risultava essere ristrutturato solo all'interno. Ovviamente richieste più estese come la verifica del tetto avrebbero dovuto essere espletate su richiesta dell'acquirente qualora avesse voluto verificare la copertura dell'immobile per essere più tranquillo nel suo acquisto.
Ne deriva che l'agente immobiliare, rispetto alla domanda di risarcimento danni per vizi della cosa venduta ,deve ritenersi comunque estraneo in quanto non è tenuto ad effettuare accertamenti, verifiche, controlli che richiedano particolari cognizioni tecniche .Tra l'altro come viene evidenziato dal CTU in sede di ATP il tetto era ispezionabile solo utilizzando piattaforme aeree o ponteggi . Pertanto se gli acquirenti avessero voluto la certezza della ristrutturazione completa dell'immobile, in assenza di documentazione tecnica prodotta, avrebbero dovuto ispezionare il tetto tramite un tecnico. Ogni ulteriore addebito formulato dai ricorrenti (aver taciuto eventuali circostanze conosciute o conoscibili relative alla copertura dell'immobile) nei confronti dell'agenzia immobiliare non trova accoglimento in quanto non suffragato dalle prove espletate .
Parte ricorrente in sede di memoria ex art 183 cpc chiede la restituzione del compenso provvigionale versato a . Controparte_4
Tale domanda non trova accoglimento sia perché tardivamente proposta sia perché comunque l'agenzia immobiliare secondo questo giudice ha adempiuto al proprio incarico con diligenza e legittimamente aveva diritto alla provvigione.
Le domande nei confronti della convenuta non trovano pertanto Controparte_4
accoglimento.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono poste a carico di parte attrice così come liquidate in dispositivo.

PQM

Il Tribunale Civile e Penale di Verona in composizione monocratica, nella persona del Giudice
Onorario Dott.ssa Cristina Benazzi, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al numero
4941 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021-, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione anche di natura istruttoria disattese o comunque assorbite, così decide:
A)Rigetta la domanda di parte attrice nei confronti del convenuto . Controparte_3
Compensa tra le parti le spese di lite.
B) Rigetta la domanda di parte attrice nei confronti della convenuta Controparte_4
Con
( P.IV . Condanna parte attrice a rifondere a parte convenuta
[...] P.IVA_1
pagina 8 di 9 le spese di lite che liquida in Euro 3000,00 oltre accessori di legge e spese generali di CP_4
legge
Verona 6 Giugno 2025
Il Got
Dott.ssa Cristina Benazzi

pagina 9 di 9