REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SULMONA
in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario dott. Angelo Di Francescantonio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 723 dell'anno 2021 vertente TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(C.F. ), (C.F. ), C.F._4 Parte_5 C.F._5 Pt_6
nata a [...] il [...], con il patrocinio degli avv. avv.ti Giovanna Carotenuto
[...]
Liberato Francesco De Falco e Ermanno Restucci tutti elettivamente domiciliati presso lo studio dei primi due in Pomigliano d'Arco (NA) alla via Guidoni, n. 7
- attori = CONTRO
(P.IVA , in persona del suo presidente del consiglio di Controparte_1 P.IVA_1 amministrazione e legale rappresentante dott. , con il patrocinio degli avv.ti Controparte_2
Alfredo Branchetti e Antonio de Notaristefani di Vastogirardi, elettivamente domiciliata presso lo studio del primo in Castel di Sangro (AQ) alla via Fosso la Pietra n. 2
- convenuta =
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, i signori , , Parte_1 Parte_2
, e convenivano in giudizio, dinanzi a questo Parte_3 Parte_4 Parte_5
Tribunale la società per ivi sentir: a. – previo accertamento dell'esistenza del Controparte_1 diritto d'uso perpetuo gravante sui seguenti beni: I. intero complesso al piano primo sottostrada, composto da piscina in parte coperta e in parte scoperta, vari WC, campo da tennis e terreno annesso, confinante con proprietà condominiale, con proprietà comunale (part. 198), con proprietà (part. 179), con proprietà condominio edificio (part. 183), salvo altri, Parte_7 identificato nel catasto urbano del Comune di Rivisondoli al foglio 11, particella n. 182, sub. 73, graffato al sub 144 (ex 202), via Vecchia Pescocostanzo, piano S1, cat. D/6, rendita catastale euro 2.478,99; II. numero 3 locali consecutivi tra di loro, posti al piano terra, adibiti rispettivamente a nido bambini con WC, a sala giochi e sala TV con WC, confinante con pagina 1 di 13

proprietà condominiale su tutti i lati: corridoio, vano scala, corte esterna e van scala, salvo altri identificato nel catasto urbano del comune di Rivisondoli al foglio 11, particella n. 182, sub. 139 via Vecchia per Pescocostanzo, pian T, cat. C/1, Classe 1, consistenza mq. 84, rendita catastale euro 2.763,46; III. locale ad uso discoteca posto al piano primo sottostrada, comprensivo di sottoscala, pianerottolo di disimpegno e ripostiglio, confinante con proprietà su tutti i lati: terrapieno, docce esterne, marciapiede piscina scoperta, piscina CP_3 coperta, spogliatoio uomini, salvo altri, identificato nel catasto urbano del Comune di Rivisondoli al foglio 11, particella n. 182, sub. 72 via Vecchia per Pescocostanzo, piano S1, cat. C/1, classe 2, consistenza mq. 38, rendita catastale euro 1,454,24; IV. locale ad uso soggiorno – bar, sala ristorante, cucina, dispensa, disimpegno, WC e terrazzo antistante posto al piano terra, confinante con proprietà condominiale su tutti i lati: corridoi comune, cortile piscine, salvo altri, identificato nel catasto urbano del comune di Rivisondoli al foglio 11, particella n. 182, sub. 138 via Vecchia per Pescocostanzo, piano T, cat. C/1, classe 2, consistenza mq. 384, rendita catastale euro 14.695,47; b. ordinare per l'effetto, ex art. 1079 c.c., la cessazione di qualsiasi impedimento, turbativa e\o limitazione all'esercizio del diritto d'uso perpetuo in favore delle parti istanti e, per l'effetto immettere le parti istanti nel pacifico godimento di tali beni, con il solo obbligo di concorrere alle spese di gestione e manutenzione ordinaria di tali beni;
c. con vittoria di spese, diritti ed onorari con attribuzione ai procuratori antistatari.
2. A sostegno della spiegata domanda, gli attori, dopo aver premesso di essere proprietari ciascuno di unità immobiliari facenti parte di fabbricato condominiale denominato “Residence Cristallo”, in Rivisondoli (AQ), alla via San Vito, deducevano in sintesi: a. che nel regolamento di condominio depositato unitamente alla tabelle millesimali negli atti del notaio con verbale del 20 dicembre 1970, trascritto il 23 detti al n. 15939 e con Persona_1 altro verbale del 12 dicembre 1971 trascritto il 15 detti al n. 16776, la società Pt_8 costruttrice del complesso residenziale denominato residence Cristallo, si riservava la proprietà esclusiva, destinandoli in perpetuo all'uso dei condomini, dei seguenti beni meglio descritti e catastalmente identificati nelle premesse e precisamente:

1. intero complesso al piano primo sottostrada, composto da piscina in parte coperta e in parte scoperta, vari WC, campo da tennis e terreno annesso;

2. tre locali consecutivi tra di loro, posti al piano terra, adibiti rispettivamente a nido bambini con WC, a sala giochi e sala TV con WC;

3. un locale ad uso discoteca posto al piano primo sottostrada, comprensivo di sottoscala, pianerottolo di disimpegno e ripostiglio, confinante con proprietà condominiale su tutti i lati: terrapieno, docce esterne, marciapiede piscina scoperta, piscina coperta, spogliatoio uomini;

4. un locale ad uso soggiorno – bar, sala ristorante, cucina, dispensa, disimpegno, WC e terrazzo antistante posto al piano terra;
b. che sin dal sorgere del condominio, come riportato anche nel regolamento condominiale, i condomini avevano utilizzato e goduto i beni sopradescritti, concorrendo nelle sole spese di gestione (consumi, pulizia, ici ecc) e di manutenzione ordinaria;
c. che negli anni, annose vicende sia relative all'omessa manutenzione straordinaria e sia di gestione, avevano reso difficoltoso l'esercizio di tale diritto d'uso perpetuo dei predetti beni;
d. che il Tribunale di Sulmona, nell'ambito della procedura esecutiva n. 31/2008, in danno di , Persona_2 precedente proprietario, con decreto di trasferimento del 17.03.2012, trasferiva alla società
la proprietà dei beni sopra descritti al prezzo di euro 40.000,00, accertando e CP_1 dichiarando l'esistenza del diritto d'uso perpetuo a favore dei condomini del Residence Cristallo;
e. che, ad oggi, l'esercizio di tale diritto d'uso è ostacolato dagli attuali proprietari, i pagina 2 di 13 quali, oltre a negare l'esistenza di tale diritto, hanno anche richieste somme eccessive in cambio della messa a disposizione di tali beni ai condomini, in ragione dalle spese dagli stessi asseritamente sostenute per ripristinare i beni immobili in modo tale da consentirne l'uso; f. che i tentativi per pervenire ad una soluzione bonaria della controversia non avevano dato esito positivo.
3. Si costituiva in giudizio la società con comparsa depositata il 07.2.2022 con la CP_1 quale resistevano alla domanda azionata nei suoi confronti dinanzi al Tribunale di Sulmona, contestava tutto quanto dedotto dalla parte avversa siccome infondato in fatto e in diritto, e chiedeva quindi di: a. respingere la domanda;
b. in caso di accoglimento, accogliere la riconvenzionale condizionata e, per l'effetto, condannare gli attori a pagare alla società
, per le causali sopra indicate, le somme che saranno precisate in corso di causa o in CP_1 separato giudizio;
c. con vittoria delle spese di lite.
4. A sostegno delle proprie difese, la eccepiva in sintesi: a. che il preteso diritto CP_1 di uso perpetuo non era opponibile alla società convenuta, quale sub acquirente dei beni di che trattasi, sia perché non risulta trascritto in favore degli attori, sia perché non è stato richiamato nei titoli di acquisto di tutti questi ultimi e sia perché lo stesso Tribunale aveva accertato che quel preteso obbligo non sarebbe stato richiamato nel trasferimento dei beni ai signori Pt_9
e , dai quali la ha finito con il comprare dopo alcuni passaggi, sicché non _1 CP_1 potrebbe rivivere oggi, omisso medio; b. che è vietato costituire vincoli di natura obbligatoria e di carattere perpetuo, in quanto la legge non lo consente;
c. che il predetto diritto – sia esso reale, od obbligatorio – nei confronti della non è mai esistito;
d. che in ogni Parte_11 caso, esso si sarebbe estinto, perché quelle facoltà non vengono esercitate quanto meno dal 1988, e quindi sarebbe comunque maturata la prescrizione ventennale (se ad esso si dovesse attribuire natura reale) o decennale (se invece lo si dovesse considerare un vincolo di natura obbligatoria); e. che gli attori quanto meno negli ultimi trent'anni non hanno provveduto, con onere a loro carico, alla manutenzione ordinaria e/o comunque a concorrere alla relativa spesa, sicché tale preteso diritto doveva ritenersi estinto.
5. Con ordinanza emessa fuori udienza il 19.01.2022 il Giudice ammetteva la prova testimoniale richiesta dalle parti e la documentazione dalle stesse prodotta fissando il relativo calendario istruttorio.
6. Assunta la prova testimoniale la causa, previa precisazione delle conclusioni ed assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c, è stata trattenuta per essere decisa.
7. Richiamati, per quanto non espressamente riportato, gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo, e ciò in ossequio al disposto di cui al n. 4 dell'art. 132 c.p.c. così come introdotto dall'art. 45 legge 18/06/2009, n. 69.
8. Passando all'esame del merito, si rileva come gli attori abbiano richiesto preliminarmente di accertare l'esistenza in loro favore di un diritto d'uso perpetuo gravante sui beni descritti nelle premesse dell'atto di citazione, sul presupposto che la - società costruttrice del CP_4 complesso residenziale denominato residence Cristallo - nel regolamento condominiale depositato negli atti del Notaio dott. di Pescocostanzo con verbale del Persona_1
20.12.70 rep. n. 4170 reg.to a Castel di Sangro il 22.12.70 al n. 852 Mod. I Vol. 22, trascritto pagina 3 di 13 ad Aquila il 23.12.70 n. 17519/15939, si era riservata la proprietà esclusiva di alcuni beni dell'erigendo fabbricato condominiale vincolandoli per destinazione perpetua ad uso dei condomini (cfr. art. 3, lett. l, reg. cond. all. fasc. attori, ove si legge: “si stabilisce che gli altri locali e gli impianti sportivi restano di esclusiva proprietà della soc. che potrà Pt_8 disporne come crede, vincolando solo gli stessi per destinazione perpetua ad uso dei condomini”), da questi asseritamente esercitato sin dall'origine del condominio.
9. Con la prima memoria ex art. 183,comma 6, c.p.c. (cfr. pag. 4), gli attori, richiamando Cass. civ., sez. II, n. 24301 del 16.10.2017 e Cass. civ., sez. IV del 03.09.2019 n. 22059, precisavano la domanda deducendo che: “[…] È fuor di dubbio che su tali beni gravi un diritto reale d'uso riconducibile ad una servitù prediale. Invero, senza dubbio, nella presente fattispecie sostanziale sembra legittimo disquisire di una servitù volontaria posta su tali beni dalla costruttrice ed in particolare, occorre tenere conto della volontà della ditta CP_4 costruttrice in tal senso. Trattasi di un diritto reale d'uso e non di un diritto personale di godimento o diritto d'uso ex art. 1021 c.c. e, in conformità alla tipicità dei diritti reali esso è costituito dall'ampiezza ed illimitatezza […]”.
10. Pertanto, secondo la prospettazione degli attori, la ditta costruttrice ha CP_4 volontariamente istituito sui beni menzionati nel citato regolamento (peraltro non specificatamente descritti ed individuati catastalmente), di cui si era riservata la proprietà esclusiva, un diritto reale d'uso con destinazione perpetua in favore dei condomini che sarebbe riconducibile ad una servitù prediale, e non ad un diritto personale di godimento o diritto d'uso ex art. 1021 c.c..
11. Preliminarmente va dunque verificato se nella fattispecie in esame -così come asserito dagli attori- si è in presenza di un diritto reale d'uso e se lo stesso sia riconducibile ad una servitù prediale.
12. Ciò posto, come è notorio, nel nostro ordinamento giuridico vige il principio del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali, sicché è precluso ai privati creare figure di diritti reali al di fuori di quelle tassativamente previste dalla legge, ovvero di modificarne il regime. Questo comporta che i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati dalla legge e non possono essere validamente modificati dagli interessati.
13. Difatti affermano i merito le Sezioni Unite della Cassazione nella parte motiva della sentenza n. 28972 del 2020, che "la proprietà non deve essere asservita per ragioni privatistiche in modo tale da rendersi quasi illusoria e priva di contenuto, inetta quindi a realizzare i propri fini essenziali, convergenti da un lato alla integrazione e allo sviluppo della personalità individuale e dall'altro al benessere e al progresso della comunità attraverso l'incremento della produzione e l'attivazione degli scambi. Di qui la necessità di non abbandonare all'autonomia privata la materia dei diritti reali (iura in re aliena) e di mantenere la loro creazione entro schemi inderogabili fissati da esigenze di ordine pubblico". Affermano ulteriormente le Sezioni (richiamando Cassa. Civ. sez. III, 26/09/2000, n. 12765) che, in applicazione del principio di tipicità dei diritti reali di godimento, non è configurabile un rapporto di così detto dominio utile, corrispondente a uno ius in re aliena, cioè un diritto di pagina 4 di 13 godere di un fondo altrui in perpetuo, non essendo consentiti, al di fuori dei casi previsti alla legge, rapporti di natura perpetua, in quanto contrari a interessi di natura pubblicistica.
14. Applicati dunque i richiamati principi del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali, nella fattispecie in esame, è da escludere che l'uso perpetuo di cui al citato regolamento condominiale (cfr. art. 3, lett. l, reg. cond. all. fasc. attori), possa qualificarsi, così come allegato dagli attori, quale diritto reale ad uso esclusivo dei condomini riconducibile ad una servitù prediale.
15. Considerato difatti che le Sezioni Unite della Cassazione, chiamate ad esaminare la questione circa la natura del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" di parti comuni di un edificio in ambito condominiale, con la richiamata sentenza n. 28972 del 2020 (cfr. Cass. civ. sez. un., 17/12/2020, n. 28972), hanno inequivocabilmente chiarito che, la creazione di un diritto reale atipico di uso esclusivo, tale dunque da svuotare di contenuto il diritto di proprietà e/o comproprietà, non può essere il frutto dell'autonomia negoziale delle parti. A tal fine sostengono le Sezioni Unite nella citata sentenza che la creazione di tale diritto, è da escludere, essendovi di ostacolo il principio, o i principi, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi: in forza del primo solo la legge può istituire figure di diritti reali;
per effetto del secondo i privati non possono incidere sul contenuto, snaturandolo, dei diritti reali che la legge ha istituito. Dopo aver chiarito che i diritti reali si caratterizzano per la sequela, per l'opponibilità ai terzi ovvero che, si impongono per forza propria ai successivi acquirenti del bene al quale essi sono inerenti, le Sezioni Unite affermano altresì come sia sbagliata l'idea di diritti creati per contratto, atteso che creare diritti reali atipici per contratto vorrebbe dire incidere non solo sulle parti, ma, al di fuori dei casi in cui la legge lo consente, anche sugli acquirenti del bene, ed in definitiva, paradossalmente, vincolare terzi estranei, in nome dell'autonomia contrattuale, ad un regolamento predisposto da altri.
16. Secondo le Sezioni Unite, alla possibilità di costituire per contratto diritti reali atipici, è di ostacolo l'art. 1372 c.c. – posto dall'ordinamento al centro delle disciplina del contratto – che limita gli effetti di esso alle parti, con la precisazione che solo la legge può provvedere la produzione di effetti rispetto ai terzi, escludendo così che il contratto, se non sia la legge a stabilirlo, possa produrre effetti destinati a incidere nella sfera giuridica di soggetti rimasti estranei alla negoziazione. Osservano ancora le Sezioni Unite che tale impianto del Codice civile è anche sostenuto dall'art. 42 Cost. che pone una riserva di legge ordine ai modi di acquisto e di godimento della proprietà, oltre che ai limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti, senza offrire argomenti spingano per la configurabilità di diritti reali limitati creati per contratto.
17 Alla possibilità per i privati di creare nuove figure di diritti su beni altrui, al di fuori di quelle legalmente riconosciute, che impongono limitazioni incisive sul diritto di proprietà (come nella fattispecie in esame), vi è indubbiamente di ostacolo, peraltro, l'elencazione tassativa degli atti soggetti a trascrizione contenuta nell'art. 2643 del Codice civile.
18. Difatti, secondo le richiamate Sezioni Unite, “Non ha cittadinanza nel diritto vigente una regola generale che faccia discendere dalla trascrizione l'efficacia erga omnes di un diritto che non abbia già in sé, per espressa previsione legislativa, i caratteri della realità. In ciò il diritto di uso esclusivo, ove anche fosse stato inteso come prodotto della modificazione negoziale del pagina 5 di 13 diritto di comproprietà, non sarebbe comunque trascrivibile in quanto privo del carattere della sequela, contemplando l'art. 2643, al n. 14, c.c. la sola trascrizione delle sentenze, non degli atti negoziali che operano la modificazione del diritto di comproprietà (cfr. Cass. civ. sez. un., 17/12/2020, n. 28972).
19. Costituisce dunque principio consolidato, cui deve darsi seguito in questa sede, quello del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali per cui non è configurabile nel nostro ordinamento la costituzione per contratto di diritti reali al di fuori dei tipi tassativamente previsti dalla legge, né è possibile modificarne il regime.
20. Alla luce del richiamato principio, ritiene pertanto il Tribunale incompatibile con il diritto di proprietà della società convenuta, l'asserito vincolo di un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo dei condomini sui beni in questione, atteso che un vincolo siffatto priverebbe del tutto di ogni significato ed utilità la proprietà e darebbe vita pertanto a un diritto reale incompatibile con l'ordinamento (cfr. Cass. civ. sez. II, 09/01/2020, n. 193). È notorio che l'uso, quale sintesi di facoltà e poteri, secondo il tenore dell'art. 832 c.c., costituisce parte essenziale del contenuto proprio, caratterizzante, del diritto proprietà. Difatti l'uso è uno dei modi attraverso i quali può esercitarsi il diritto di proprietà, per cui esso forma parte propria, caratterizzante ed essenziale, del suo contenuto, sicché un asserito uso reale tipico costituito per contratto (come quello di cui si discute) priverebbe del tutto di ogni significato ed utilità la proprietà, talché la sua nullità ed inammissibilità in quanto, come già spiegato, incompatibile con l'ordinamento, con conseguente sua inopponibilità alla società opposta.
21. Fermo quanto detto in ordine all'inquadramento del vincolo in esame nell'ambito dei diritti reali, ritiene inoltre il Tribunale che un uso perpetuo come quello di cui al Regolamento condominiale, non è nemmeno sussumibile nella categoria delle obbligazioni propter rem, in quanto al pari degli oneri reali di cui si è parlato, sono anch'esse caratterizzate dal requisito della tipicità, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto espressamente previsti dalla legge, sicché difetta nella fattispecie in esame il requisito della tipicità per poterlo inquadrare nella categoria delle obbligazioni propter rem, giacché non esiste una disposizione di legge che contempli l'obbligazione reale tipica di concedere in uso esclusivo perpetuo (come in specie) un bene immobile (cfr. nella parte motiva Cass. civ. sez. un., 17/12/2020, n. 28972; nel medesimo senso si veda Cass. civ. sez. III, 12/11/2024, n. 29199; Cass. civ. sez. VI, 14/10/2022, n. 30302; Cass. civ. sez. II, 09/01/2020, n. 193; Cass. civ. sez. II, 24/10/2018, n. 26987; Cass. civ. sez. II, 26/02/2014, n. 4572).
22. Ciò premesso in ordine alla possibilità per i privati di creare per contratto nuove figure di oneri reali su beni altrui, al di fuori di quelle legalmente riconosciute, ritiene il Tribunale che l'uso perpetuo di cui si discute, diversamente da quanto sostenuto dagli attori, non possa nemmeno essere inquadrato tra le servitù prediali.
23. Come è notorio, la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (cfr. 1027 c.c.) e tale utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante (cfr. art. 1028 c.c.).
24. Requisito essenziale della servitù prediale, è, pertanto, l'imposizione di un peso su di un fondo (c.d. servente) per l'utilità ovvero per la maggiore comodità o amenità di un altro fondo pagina 6 di 13 (c.d. dominante) e ciò in una relazione di asservimento del primo al secondo, con la conseguenza che il suo contenuto resta delimitato a ciò che fornisce un'utilità oggettiva al fondo dominante (cfr. Cass. civ. sez. II, 05/03/2024, n. 5833; nel medesimo senso si veda anche Cass. civ. sez. II, 17/09/2021, n. 25195), cosicché, per considerarsi tale, una servitù a. deve rispettare il principio della predialità, ossia deve sussistere un rapporto di servizio tra i due fondi e, b. deve garantire il soddisfacimento dell'utilità del fondo dominante.
25. Ebbene, come già affermato dalle richiamate Sezioni Unite (Cass. S.U. 28972/2020) nel negare che le parti possano convenzionalmente dar vita ad un diritto di uso esclusivo perpetuo di una porzione condominiale, la Corte di Cassazione, nella decisione citata (Cass. 25195/2021), ha osservato che i diritti reali sono tipici per impedire ai privati di creare nuove figure di diritti su beni altrui, al di fuori di quelle legalmente riconosciute, ciò in quanto l'ordinamento guarda con sfavore alle limitazioni incisive sul diritto di proprietà tanto che, per tale ragione, il Codice civile, all'art. 2643, contiene un'elencazione tassativa degli atti soggetti a trascrizione. Pertanto, in materia di servitù, secondo la Corte di Cassazione, si fuoriesce dal modello legale, nel caso in cui l'utilitas sia rivolta non ad un fondo ma ad una persona (come nel caso in esame), a prescindere dalla sua qualità di proprietario o titolare di altro diritto reale.
26. D'altra parte, le stesse Sezioni Unite, con la richiamata sentenza n. 28972/2020, hanno inequivocabilmente chiarito che un diritto reale di uso esclusivo perpetuò in capo ad un condomino, determinerebbe un radicale, strutturale snaturamento del diritto di comproprietà e/o di proprietà, sicché tale diritto non è inquadrabile tra le servitù prediali, in quanto a ciò vi è di ostacolo la conformazione stessa della servitù che non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, cosa che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale (cfr. parte motiva Cass. civ. sez. un., 17/12/2020, n. 28972).
27. Nella fattispecie in esame, difettano indubbiamente i requisiti tipici dell'asserita servitù prediale, ovvero manca la sussistenza di un rapporto di servizio tra un fondo servente (beni della società convenuta) ed un fondo dominante (che in questo caso manca in quanto l'asserita servitù è costituita in favore dei soli condomini e non dei loro beni e/o per l'utilità oggettiva di questi), sicché è certo che si è fuori dal modello legale tipico delle servitù prediali, atteso che l'utilitas è rivolta non ad un fondo ma a delle persone (condomini), per cui la predetta clausola di cui al citato regolamento condominiale deve ritenersi affetta da nullità, inammissibile e non opponibile al terzo acquirente dei beni asseritamente gravati dalla servitù. Peraltro, in base all'esame del titolo (regolamento condominiale) ed alla verifica in concreto della situazione di fatto come emersa dall'istruttoria, si rileva che non risulta nemmeno sufficientemente provato dagli attori che l'uso perpetuo di cui si discute sia stato attribuito ai condomini come vantaggio in favore delle loro singole proprietà immobiliari e per una loro migliore utilizzazione.
28. Si rileva peraltro che il citato regolamento contrattuale (verosimilmente redatto prima che il complesso condominiale venisse ad esistere), quale asserita fonte di un uso perpetuo stabilito dal costruttore su beni di sua esclusiva proprietà in favore dei condomini (asseritamente richiamato nei rispettivi atti di acquisto degli attori), non contiene una specifica individuazione e descrizione catastale di tali beni, né le modalità di uso riservate ai condomini. Difatti si fa genericamente riferimento ad “altri locali ed impianti sportivi...”. Tra l'altro, non risulta nemmeno prodotta dagli attori la nota di trascrizione del predetto regolamento condominiale, pagina 7 di 13 notoriamente necessaria per stabilire quali sono i limiti, oneri e servitù relativi a beni immobili, specificamente individuati e descritti, opponibili ai terzi (cfr. doc.

3. fasc. att.), né risulta allegata una planimetria che individui nel progetto del complesso condominiale, gli impianti sportivi e gli altri locali di cui il costruttore si è riservata la proprietà. Tale planimetria, peraltro, non risulta nemmeno allegata ai rispettivi contratti di compravendita prodotti dagli attori. Non risulta infine neanche richiamato nei contratti, il citato “regolamento per l'uso dei locali e dei servizi comini del prodotto dagli atti, che peraltro, risulta Parte_12 redatto da tal “associazione club residence Cristallo”, è privo di firma e non contiene alcun riferimento ad uso perpetuo dei condomini.
29. Si richiama opportunamente il consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità e di merito, cui deve darsi seguito in questa sede, secondo cui “Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari” (cfr. Cass. civ. sez. II, 19/02/2019, n. 4842; nel medesimo senso si veda Cass. civ. sez. II, 23/05/2024, n. 14377; Cass. civ. sez. II, 26/04/2024, n. 11213; Cass. civ. sez. II, 30/05/2023, n. 15222; Corte appello Bari sez. III, 16/07/2024, n. 1019; Corte appello Milano sez. III, 09/03/2022, n. 799).
30. Applicato il richiamato indirizzo nel caso di specie, la mancata produzione della nota di trascrizione del regolamento non consente verificare ed individuare con CP_3 certezza, senza possibilità di equivoci, limiti, oneri e servitù su beni immobili opponibili a terzi ed i beni ai quali si riferiscono.
31. Peraltro, una descrizione specifica dei beni sui quali gli attori rivendicano l'uso perpetuo (a loro dire, inquadrabile nella categoria delle servitù prediali) e le relative modalità di esercizio, non è rinvenibile neanche nei rispettivi contratti di acquisto delle unità immobiliari descritte nelle premesse.
32. Difatti: a. nell'atto di divisione ereditaria per notar dott.ssa , del Persona_3
09.02.2018, registrato in Avellino il 21.02.2018 al n. 1305/1T, trascritto presso la Conservatoria di Napoli 1, in data 21.02.2018 (non corredato da nota di trascrizione, doc.1, fasc. att.), in virtù del quale asserisce di aver acquistato la piena Parte_1 proprietà degli immobili facenti parte del fabbricato condominiale Parte_13
(cfr. atto citaz.), non è menzionata alcuna servitù prediale ad uso esclusivo e
[...] perpetuo dei condomini e né risultano descritti specificamente i beni oggetto di tale servitù. Invero, nell'articolo terzo del menzionato contratto, con riferimento agli immobili siti in Rivisondoli si legge “…i condividenti dichiarano e riconoscono di accettare tutti gli obblighi, servitù e …. nel regolamento condominiale, unitamente alla tabelle millesimali …” senza quindi alcun riferimento ad uso perpetuo su “..gli altri locali e gli impianti sportivi …”, di cui il costruttore si è riservata la proprietà;
b. nell'atto di compravendita del 19.11.1972 per notar dott. , rep. n. 5598, Persona_1 racc. n. 2230, trascritto in data 23.11.1972 (non corredato con nota di trascrizione, doc. 6, fasc. pagina 8 di 13 att.), in virtù del quale assume di aver acquisito la comproprietà degli immobili Parte_2 facenti parte del fabbricato condominiale (cfr. atto citaz.), Parte_13 non è contento alcun riferimento al regolamento condominiale, ad eventuali servitù prediale ad uso esclusivo e perpetuo dei condomini ed ai beni sui quali insisterebbe. Difatti, all'art. 2 del menzionato contratto si legge soltanto: “…il bene è venduto unitamente ad ogni diritto, comunione, accessione o pertinenze, con i diritti ed obblighi nascenti dall'atto per notaio
del 26.4.1971, rep. 4350 ...” senza alcun riferimento specifico al regolamento Per_4 condominiale e ad un uso perpetuo su “..gli altri locali e gli impianti sportivi …”, di cui il costruttore si è riservata la proprietà; nel successivo atto di compravendita per notar dott.ssa
, del 15.03.2017, racc. n. 6188, registrato in Napoli il 15.03.2017 al n. 3953 Persona_5
(non corredato da nota di trascrizione, doc. 8, fasc. att.), in virtù del quale il Parte_2 asserisce di aver acquisita la piena proprietà degli interi immobili suddescritti, all'art. 2, si legge: “… la compravendita avviene nello stato di fatto e di diritto ….con ogni accessione, pertinenza, diritto, servitù attiva e/o passiva … così come per legge e per regolamento di condominio depositato unitamente alle tabelle millesimali …” senza, alcun riferimento specifico, neanche in questo caso, ad un uso perpetuo su “gli altri locali e gli impianti sportivi”, di cui il costruttore si è riservata la proprietà;
c. nell'atto di compravendita del 14.10.1973, per notar dott. (non corredato con Persona_6 nota di trascrizione, doc. 9, fasc. att.) in virtù del quale il sig. assume di aver Parte_14 acquistato l'immobile descritto in citazione, all'art. 2 si conviene: “..Nella vendita sono compresi tutti i connessi diritti, gli accessori, le accessioni, le pertinenze, nonché le quote proporzionali sulle parti comuni del fabbricato così come determinate dall'art. 1117 c.c., dal regolamento di condominio redatto (unitamente alle tabelle millesimali che trovasi depositato negli atti del Notaio …. nonché dal titolo di provenienza rappresentato Persona_1 dall'atto del medesimo notaio in data 12/4/1977 (di cui è parola in prosieguo) …., Per_1 la parte acquirente dichiara di essere a conoscenza del contenuto del citato regolamento di condominio, delle annesse tabelle millesimali e dell'indicato atto D'Antuono e di accettarli in ogni loro parte, con particolare riferimento anche alle riserve ivi contenute a favore della società costruttrice …”, mentre non si rinviene alcun specifico riferimento ad un uso perpetuo in favore dei condomini ed ai beni, oggetto di tale uso;

d. nella successione ab intestato del proprio genitore (doc. 11, fasc. att.) in virtù Persona_7 del quale il sig. assume di aver acquisito la comproprietà dell'immobile Parte_4 descritto in citazione, precedentemente acquistato dalla sig.ra in regime di Controparte_5 comunione dei beni con il de cuius con atto di compravendita, per notar dott. Persona_7
, del 23.01.1977, rep. n. 8441, racc. n. 4225, trascritto in data 25.01.1977 Persona_1
(doc. 10, con allegata nota di trascrizione), ove all'art. 2 si conviene: “La vendita segue unitamente ad ogni diritto, comunione, accessione e pertinenza, e alla proporzionale quota di proprietà delle parti comuni e condominiali, come per legge e dal regolamento di condominio, come ai venditori pervenuta con atto per notaio dell'11.11.1972, registrato a Per_1
Castel di Sangro il 20 detti al n. 792 vol. 23, trascritto il 17 detti al n. 18519”. Non si rinviene invece nel contratto (e nemmeno nella allegata nota di trascrizione) alcun specifico riferimento ad una servitù e/o ad un uso perpetuo in favore dei condomini, ed ai beni oggetto di tale uso;

e. nell'atto di compravendita per notar del 23.09.1988, rep. n. 86481, Persona_8 racc. n. 4319, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila, in data 19.10.1988 (non pagina 9 di 13 corredato da nota di trascrizione, doc. 12), in virtù del quale la sig.ra asserisce di Parte_5 aver acquisito la proprietà dell'immobile descritto in citazione, all'art. 3 si conviene: “La vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui l'unità immobiliare come sopra alienata trovasi attualmente, ben noto alla parte acquirente, in una a tutti gli accessori, accessioni, dipendenze, pertinenze, servitù attive e passive, nonché ragioni ed oneri condominiali, il tutto come alla parte venditrice pervenuto e dalla medesima goduto a tutt'oggi”. Nemmeno in questo caso si rinviene nel citato contratto alcun specifico riferimento ad una servitù e/o ad un uso perpetuo in favore dei condomini, ed ai beni oggetto di tale uso, né un riferimento al regolamento condominiale;

f. nell'atto di compravendita per notar dott. del 05.09.1973, racc. n. Persona_9
220352, trascritto presso la conservatoria dei RR.II di L'Aquila, in data 17.09.1973 (con allegata nota di trascrizione, doc. 13), in virtù del quale la sig.ra asserisce di Parte_6 aver acquistato la proprietà dell'immobile descritto in citazione. all'art. III, si conviene: “ La vendita è fatta a corpo;
una ad ogni diritto, ragione, azione, annessione, accessione, dipendenze, pertinenze, servitù attive e passive e comprende i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni e condominiali del fabbricato di cui fa parte il cespite alienato e del complesso edilizio nel quale ricade il detto fabbricato, secondo legge e giusta regolamento di condominio depositato unitamente alla tabelle millesimali negli atti del notaio
con verbale del 20 dicembre 1970, trascritto il 23 detti al n. 15939 e con Persona_1 altro verbale del 12 dicembre 1971 trascritto il 15 detti al n. 16776”. Nemmeno in questo caso si rinviene nel citato contratto (ne nella relativa nota di trascrizione) alcun specifico riferimento ad una servitù e/o ad un uso perpetuo in favore dei condomini, ed ai beni oggetto di tale uso, mentre il richiamo al regolamento condominiale è generico.
33. Dall'esame degli atti sopra descritti soltanto risulta aver depositato la Parte_6 nota di trascrizione del contratto di compravendita, priva comunque, come già rilevato, di specifico riferimento ad una servitù e/o ad un uso perpetuo in favore dei condomini, ed ai beni oggetto di tale uso.
34.Si rileva inoltre che risulta prodotto il solo regolamento e non anche la relativa nota di trascrizione sicché non risulta provato che tale clausola del regolamento di condominio sia stata menzionata anche nella relativa nota di trascrizione.
35. Come già evidenziato secondo il consolidato indirizzo delle giurisprudenza di legittimità e di merito, “Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari (cfr. Cass. civ. sez. II, 19/02/2019, n. 4842; nel medesimo senso si veda Cass. civ.e sez. II, 19/03/2018, n. 6769; Cass. civ. sez. VI, 25/06/2019, n. 17026; Cass. civ. sez. III, 08/03/2005, n. 5002).
36. Ritiene inoltre il Tribunale che l'uso perpetuo di cui gli attori chiedono l'accertamento, non è nemmeno configurabile quale servitù irregolare o personale a contenuto obbligatorio (peraltro nemmeno allegata dagli attori che hanno limitato la richiesta all'accertamento della sola servitù prediale) che conferisce ai condomini la facoltà di ottenere un'utilità dai beni pagina 10 di 13 indicati nel regolamento condominiale esclusivamente per il perseguimento di un vantaggio personale (peraltro non riportato nell'atto costitutivo) di essi condomini senza il conseguimento di alcuna utilità fondiaria in senso proprio, atteso che tali servitù non sono menzionate nel Codice civile e non rientrano nel novero dei diritti reali (cfr. Cass. civ. sez. II, 26/02/2019, n. 5603 nella quale si afferma che “Le convenzioni costitutive di servitù "personali" o "irregolari", aventi come contenuto limitazioni della proprietà del fondo altrui a beneficio di un determinato soggetto e non di un diverso fondo, sono disconosciute dal codice vigente, come da quello abrogato del 1865, essendo dirette a realizzare un interesse non meritevole di tutela perché concretizzantesi in una mera comodità, del tutto personale, di coloro che accedono al preteso fondo servente, ma non in un'utilità oggettiva, pur se indiretta, del fondo dominante”).
37. La servitù irregolare rientra nei rapporti obbligatori atipici ed è dunque priva di qualsiasi aspetto di realità, dacché la natura obbligatoria ed il suo carattere temporaneo, atteso che il nostro ordinamento non contempla un'obbligazione personale di natura perpetua.
38. Costituisce difatti principio consolidato cui deve darsi seguito in questa sede, quello per cui "la c.d. servitù irregolare - in dipendenza della tipicità dei diritti reali che costituiscono, nel loro complesso, un "numerus clausus" e che sono idonei a determinare anche un vincolo fondiario perpetuo - comporta l'insorgenza di un rapporto obbligatorio tra le parti, siccome avente la funzione di determinare una situazione di vantaggio a favore di un soggetto e non a realizzare uno scopo di utilità per un fondo (dominante) con l'imposizione di un peso su un altro fondo (servente), ragion per cui il suddetto rapporto va ritenuto incompatibile con la previsione di un obbligo di natura permanente a carico della parte che deve adempierlo, dovendo esso caratterizzarsi per la necessaria temporaneità del vincolo che ne deriva" (cfr. Cass. civ. sez. II, 17/09/2021, n. 25195; nel medesimo senso si veda nella parte motiva Cass. civ. sez. II, 14/01/2022, n. 1140; Cass. civ. sez. un., 17/12/2020, n. 28972).
39. Ne consegue che la creazione del vincolo ad uso perpetuo a vantaggio esclusivo dei condomini, così come strutturato nel regolamento condominiale (peraltro senza alcuna prova circa l'utilità oggettiva per i fondi dei condomini), è da considerarsi affetta da nullità poiché svoterebbe in modo temporalmente indefinito il diritto di proprietà dal suo contenuto economico eliminandone la facoltà essenziale di poter godere pienamente del bene che ne costituisce oggetto (cfr. Cass. civ. sez. II, 17/09/2021, n. 25195; Cass. civ. sez. II, 09/01/2020, n. 193Cass. civ. sez. II, 30/07/1984, n. 4530).
40. Ciò posto, si rileva che gli attori asseriscono di utilizzare sin dal sorgere del condominio i beni descritti nelle premesse dell'atto di citazione e che l'attuale proprietaria impedisce loro tale uso.
41. Ebbene, fermo quanto già affermato in ordine alla asserita servitù prediale con destinazione perpetua rivendicata dagli attori, la valutazione coordinata delle produzioni documentali e della prova testimoniale assunta nel corso del giudizio, non consente ad avviso dell'odierno Giudicante, di ritenere assolto dagli attori l'onere probatorio sugli stessi gravante, non avendo essi sufficientemente dimostrato gli attori di aver utilizzato e di utilizzare tutt'ora i predetti beni.
pagina 11 di 13 42. Difatti, si vedano in particolare le dichiarazione rese dai signori (cfr. Parte_15 verbale udienza 17.10.2022), (cfr. verbale udienza del 16.11.2022) Persona_10 Per_11
e (cfr. verbale udienza del 19.12.2022), della cui attendibilità non vi
[...] Parte_16 sono motivi processuali di dubitare, i quali sostanzialmente confermano quanto dedotto dalla società convenuta, cioè che i beni di cui si rivendica l'uso perpetuo, ovvero che i locali adibiti ad uso soggiorno-bar, sala ristorante, cucina e locale ad uso discoteca sono stati completamene abbandonati almeno dall'anno 1988; che i locali piscina, sauna, palestra e spogliatoi e campo da tennis sono chiusi dall'anno 1991; che la sala TV, la sala ping pong e la sala nido sono chiusi, poiché fatiscenti, sin circa dall'anno 1993.
43. Il sig. teste degli attori, sentito a prova contraria sui capitoli di prova Testimone_1 di parte convenuta (cfr. verbale del 16.11.2022) sostanzialmente conferma quanto dedotto dai convenuti circa lo stato dei beni in questione ed il loro uso da parte dei condomini. Difatti, sul capitolo lett. a): “Vero è che i locali adibiti ad uso soggiorno-bar, sala ristorante, cucina e locale ad uso discoteca sono stati completamente abbandonati almeno dall'anno 1988”, dichiara: “è vero che i predetti beni non venivano utilizzati dai condomini, anche perché non c'era più il gestore del ristorante. Non ricordo esattamente la data, ma all'incirca era dal 1990/1991. Per quel che ricordo la discoteca non è mai funzionata, anche perché era un locale piccolino. Preciso che comunque le porte dei predetti locali sono rimaste aperte fino al 1990/1992. Preciso che fino alla data dell'esproprio il pagava comunque le spese di CP_6 riscaldamento dei predetti locali. Dopo questa non più”; sul capitolo lett. b): “Vero è che i locali piscina, sauna, palestra e spogliatoi e campo da tennis sono chiusi dall'anno 1991”, dichiara: “confermo la circostanza, ma non poso precisare s la fata era quella del 1991, oppure quella del 1993. In ogni caso il periodo è quello. A.D. difesa attrice: il campo da tenni non si poteva utilizzare a causa di un fabbricato in costruzione di circa quattro piani, dal quale cadevano calcinacci e materiale di risulta all'interno del campo, tale episodio, se non ricordo male, risale a circa venti anni fa. Dopo la costruzione del detto fabbricato il campo da tennis veniva utilizzato mediante prenotazione al portiere. Però in campo non era più praticabile e non veniva fatta più manutenzione, e quindi si giocava male”; sul capitolo lett. c): “Vero è che la sala TV, la sala ping pong e la sala nido sono chiusi, poiché fatiscenti, sin dall'anno 1993”, dichiara: “è vero che i predetti locali sono chiusi, ma non ricordo esattamente la data in cui furono chiusi, e comunque dal momento in cui fu promossa la causa contro _1
. Il condominio pagò i danni ma , soci detta Controparte_7 _1
, che vi erano obbligati, non provvidero al ripristino dei locali”. Il sig. Parte_18
teste indicato dagli attori, sentito anch'egli prova contraria sui capitoli della Tes_2 convenuta (cfr. verbale del 17.10.2022) nel dichiarare di essere a conoscenza dei fatti fino alla data in cui ha venduti i beni in questione (in data 27.11.1998, come da contratto per notar depositato in atti dagli attori, rep. 34973, doc. n. 20), Persona_12 sostanzialmente conferma quanto dedotto dalla convenuta circa le condizioni e l'uso dei predetti beni.
44. Peraltro nel citato contratto le parti ( e – acquirente) convengono Tes_2 Persona_13 che “quanto oggetto di vendita è totalmente fatiscente e bisognoso di integrali e importanti interventi di ristrutturazione;
che gli impianti sono da tempo inutilizzati e che per la loro riattivazione sono necessari importanti e costosi interventi al fine di adeguarli alle norme di legge….”. Si rileva inoltre che gli stessi beni vengono, in successione venduti, dapprima con pagina 12 di 13 contratto del 28.1.2003, rep. 54031, per notar , (cfr. doc. 21, fasc. Persona_12 att.) e poi con contratto del 01.7.2003, rep. 56083 per notar (cfr. Persona_12 doc. 22, fasc. att.), al sig. , ove l'acquirente in entrambi gli atti, dichiara di Persona_2 essere edotto che “..quanto oggetto di vendita è totalmente fatiscente e bisognoso di integrali e importanti interventi di ristrutturazione;
che gli impianti sono da tempo inutilizzati e che per la loro riattivazione sono necessari importanti e costosi interventi al fine di adeguarli alle norme di legge….”.
45. Pertanto dall'esame delle risultanze istruttorie risulta indubbiamente provato che i beni in questione, quanto meno prima del 1998 (data in cui sono stati venduti da , Tes_2 proprietario degli stessi) non erano utilizzati dai condomini.
46. Inoltre, si rileva che gli attori non hanno nemmeno sufficientemente provato i tempi e le modalità con le quali hanno utilizzato personalmente i beni in questione.
47. Conclusivamente la domanda di accertamento dell'esistenza del diritto d'uso perpetuo, come precisata dagli attori nella prima memoria istruttoria ex art. 183, comma 6, c.p.c, per i motivi esposti, è infondata e, pertanto, va respinta. Ogni altra domanda, difesa ed eccezione resta disattesa o assorbita.
48. Le spese di giudizio vanno poste a carico degli attori, sostanzialmente soccombenti, ed in favore della parte convenuta, e liquidate come da dispositivo secondo lo scaglione del valore della domanda, sulla base dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni, avuto riguardo allo svolgimento del processo e all'attività defensionale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Sulmona, in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario dott. Angelo Di Francescantonio, definitivamente pronunciando nella causa n. 723/2021 R.G., ogni contraria domanda, difesa ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1. rigetta per i motivi esposti la domanda attorea;

2. condanna gli attori al pagamento in favore della parte convenuta delle spese del presente giudizio che si liquidano in € 6.5160,00 per compenso professionale per le fasi di studio, introduttiva, trattazione e/o istruttoria e decisionale (calcolate secondo lo scaglione di valore - indeterminato- della domanda - fascia da € 26.000,00 a € 260.000,00 ex art. 5 D.M. 55/14- , sulla base dei valori medi calcolato tra le fasce di riferimento, ridotto del 40%, avuto riguardo allo svolgimento del processo e all'attività defensionale e stante la particolarità e novità delle questioni giuridiche trattate), oltre al rimborso forfetario delle spese generali (15%), CPA e IVA come per legge.
Sulmona, 13.02.2025.
IL Giudice Onorario
f.to digt. Angelo Di Francescantonio
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