N. R.G. 8242/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile del Tribunale di CA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 8242/2020 promossa da:
(C.F. , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. FILOGAMO C.F._2
FRANCESCO
ATTORE
contro
(C.F. ), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, Controparte_1 C.F._3
dall'avv. LONGO GIOVANNI
CONVENUTO
e nei confronti di
, (CF ), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, CP_2 C.F._4
dall'avv. SEMINARA DARIO
pagina 1 di 14 Controparte_3
TERZI CHIAMATI
Avente ad oggetto: responsabilità professionale
All'udienza del 28.11.2024 la causa veniva assunta in decisione sulle conclusioni come in atti precisate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
e proponevano opposizione avverso il precetto del 3.6.2020 Parte_1 Parte_2
con cui in esecuzione della sentenza n. 3202/2018 del Tribunale di CA aveva Controparte_1 intimato il rilascio dell'appartamento sito in CA Via Garibaldi 188 piano terzo;
riferivano di aver acquistato l'immobile con atto pubblico in Notaio il 3.7.2013 da ( CP_2 Controparte_3 nell'occasione rappresentato da ) per il prezzo di € 150.000,00, interamente Controparte_4 corrisposto e con trascrizione dell'atto presso l'Agenzia delle Entrate al numero di registro generale
38157 ed al numero registro particolare 31278; riferendo che in sede di stipula, il sig. aveva CP_3
riferito del decesso della usufruttuaria sig.ra con acquisto per il medesimo della Persona_1
piena proprietà, essendo lo stesso in precedenza titolare della sola nuda proprietà acquistata da _5
, eccepivano il proprio difetto di legittimazione passiva per non aver preso parte al processo
[...]
instaurato da in danno di e , evidenziando che Persona_1 _5 Controparte_3
l'atto di compravendita era stato trascritto ed allegando di aver acquistato in buona fede, nonché la validità ed efficacia del proprio atti di acquisto;
eccepivano l'assenza di titolo nei propri confronti e l'inopponibilità della sentenza n. 2302/2018 per mancata trascrizione della domanda giudiziale con cui la sig.ra aveva chiesto accertarsi il proprio diritto di erede universale di , con Per_1 Persona_2
conseguente richiesta di restituzione di tutti i cespiti, opponendo il proprio legittimo affidamento sul fatto che al momento della compravendita, fosse realmente proprietario del bene;
Controparte_3
riferivano che in data 3.7.2019, il sig. aveva trascritto la sentenza n. 3202/2018, Controparte_1 provvedendo a far annotare autonomamente ed arbitrariamente l'inefficacia totale dell'atto di compravendita , laddove l'assenza di una preventiva trascrizione impediva il verificarsi degli effetti anticipatori del diritto;
in via subordinata, per il caso di ritenuta opponibilità della sentenza nei propri confronti, allegavano il proprio diritto al risarcimento del danno da parte del venditore e del Notaio
pagina 2 di 14 rogante, avendo subito l'evizione totale della cosa;
allegavano la responsabilità del Notaio dott.
che non aveva prestato la giusta diligenza nell'accertamento della identità delle parti, non CP_2
aveva accertato se il sig. fosse legittimato a trasferire la proprietà e non aveva accertato la CP_3
pubblicazione di eventuale testamento da parte di ovvero per quale motivo essa Persona_3
fosse usufruttuaria ovvero, ancora, se il certificato di morte esibito in sede di stipula fosse autentico.
Riferivano, infatti, che la sig.ra al momento della stipula dell'atto era ancora in vita ed era Per_1
deceduta il 28.10.2018 sicchè il sig. avrebbe potuto trasferire eventualmente soltanto il diritto CP_3
sulla nuda proprietà.
Invocando dunque la sospensione dell'esecuzione della sentenza n. 3202/2018 , chiedevano di essere autorizzati a convenire in giudizio il Notaio Dott. ed il sig. CP_2 Controparte_3
chiedevano dichiararsi la non opponibilità nei propri confronti della sentenza n. 3202/2018 ed il relativo atto di precetto;
chiedevano dichiararsi l'inammissibilità nei propri confronti della esecuzione della sentenza 3202/2018 e dichiararsi la nullità dell'annotazione n. 35557 del 3.7.2019 ed ordinarsi all'Agenzia delle Entrate di provvedere alla cancellazione dell'annotazione; in subordine chiedevano condannarsi il sig. ed il dr. al risarcimento di quanto pagato per Controparte_3 CP_2
l'acquisto dell'immobile eventualmente evitto ovvero, nello specifico, di quanto pagato direttamente al sig. delle rate di mutuo già versate e di quelle da versare fino alla totale estinzione, nonché delle CP_3 spese accessorie ( trasloco, disdetta, utenze etc) conseguenti al rilascio dell'immobile, con vittoria di spese e compensi da distrarsi in favore del proprio procuratore.
Si costituiva , eccependo l'inammissibilità dell'opposizione e rilevando che gli Controparte_1 opponenti avrebbero dovuto proporre l'azione di opposizione di terzo ex art. 404 cpc;
riferiva che la sig.ra a causa dell'età avanzata e di alcune gravi problematiche di salute, che Persona_1
sovente ne avevano determinato l'allontanamento da CA era stata vittima di raggiri, per i quali era anche pendente un procedimento penale presso il Tribunale di CA ( RGNR 18783/2013) in cui gli imputati (tra cui il reo confesso ) erano accusati di aver creato un palesemente falso e Controparte_3
grossolano certificato di morte della stessa, riconoscibile come tale ictu oculi, consegnandolo al notaio rogante (Notaio ), inducendolo in errore in occasione della vendita dell'immobile di CP_2
cui in oggetto, al fine di fare apparire perfezionato il consolidamento del diritto di usufrutto costituito sul medesimo immobile in favore della stessa, con la nuda proprietà di cui era titolare uno degli imputati (proprio il , rimasto contumace nel giudizio n.4748/2013 R.G, conclusosi con Controparte_3
la sentenza portata in esecuzione).
pagina 3 di 14 Riferiva, infatti, che aveva acquistato la nuda proprietà dell'immobile il 21.10.2010 da Controparte_3
a mezzo di atto pubblico di compravendita rogato dal dott. , precisando che il _5 CP_2
detto diritto era pervenuto a per successione ex lege del 07/05/2008 nei confronti del di _5 lei figlio, , deceduto in CA in data 01/11/2000; precisava che, tuttavia quest'ultimo, Persona_2
aveva disposto con testamento olografo del 10/06/1998, pubblicato il 28/05/2009 dal Notaio
[...]
di CA (rep. n. 83663, racc. n. 22046), e riconosciuto autentico con sentenza n. Per_4
3202/2018 del Tribunale di CA, con cui aveva istituito erede universale la sig.na Per_1
, titolare della piena proprietà sull'immobile al momento della vendita della nuda proprietà da
[...]
parte della sig.ra al sig. ; deduceva che con la sentenza n. 3202/2018 il _5 Controparte_3
Tribunale di CA aveva condannato alla restituzione dell'immobile in favore di _5
dichiarando inopponibili e privi di efficacia giuridica nei confronti della medesima Persona_1
gli atti di compravendita, ivi compresa la compravendita intercorsa tra e _5 [...]
(avvenuta in data successiva alla pubblicazione del suindicato testamento olografo), e la CP_3
successiva rivendita da parte del medesimo predetto agli odierni opponenti (cfr. visure Controparte_3
ipocatastali in allegato). Deducendo che la sig.ra aveva anche tentato di vendere altro _5 immobile di proprietà della sig.ra ( in cui la stessa abitava) e che l'operazione non era riuscita Per_1
grazie alle informazioni fornite dalla portiera dello stabile condominiale, chiariva che il aveva CP_3
confessato di avere perpetrato una truffa ai danni della e aveva riconosciuto che Per_1 _5
la predetta vendita era fittizia, avendo percepito solo poche migliaia di euro.
Riferiva che era deceduta il 28.10.2018 lasciando esso convenuto quale erede Persona_1
universale, rivendicando dunque il proprio diritto ad agire e precisando di aver intimato più volte ai sig.ri e sia bonariamente per via verbale sia successivamente Parte_1 Parte_2
con formale diffida, il rilascio dell'immobile, riferendo altresì di essersi recato al negozio di parrucchiere del sig. per discutere civilmente della vicenda, ma di essere stato Parte_1
pesantemente minacciato ed allontanato.
Rilevando, quanto alla richiesta di chiamata di terzo, che il sig. aveva confessato di aver CP_3
perpetrato una truffa ed un falso in danno di mentre il dott. aveva Persona_1 CP_2
omesso di effettuare una scrupolosa ed approfondita indagine sul bene immobile e non aveva riconosciuto un grossolano, macroscopico e vistoso falso certificato di morte di si Persona_1
opponeva alla richiesta di sospensione della efficacia esecutiva della sentenza per assenza di gravi e fondati motivi, rilevando che il sig. disponeva di due immobili siti in Via Garibaldi n. 117 e 122, Pt_1
pagina 4 di 14 mentre disponeva di diversi immobili ed era sovente fuori CA ( risultando Parte_2
residente in Ascea , Sa).
Riferendo di aver agito nei confronti degli opponenti anche con azione ex art. 702 c.p.c. ma che gli stessi non si erano premurati di fare alcunchè e riservando di richiedere in separato ed autonomo giudizio l'indennità di godimento per l'immobile occupato illegittimamente, riferiva che all'interno dell'appartamento di Via Garibaldi n.188 vi erano ancora i mobili antichi e le suppellettili della sig.ra
, cui era legato affettivamente esso convenuto. Persona_1
Chiedeva, pertanto, dichiararsi l'inammissibilità dell'atto di opposizione e rigettarsi ogni domanda e, in subordine dichiarare e Notaio – in solido tra loro - tenuti a garantire Controparte_3 CP_2 esso convenuto dagli effetti dell'eventuale accoglimento dell'opposizione, con vittoria di spese e compensi.
Con ordinanza del 16.12.2020 veniva evidenziato quanto segue : “ … non può trovare accoglimento la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva del precetto formulata dagli opponenti. Sul punto merita richiamare quanto recentemente affermato dalla Corte di Legittimità con sentenza n. 9720/2020:
“ … La decisione delle Sezioni Unite di questa Corte ha affermato che colui il quale si assuma leso dalla pronuncia o dall'esecuzione di un titolo esecutivo formatosi fra altre persone ha a sua disposizione tre differenti strumenti di tutela, i quali sono tra loro alternativi e non cumulativi: a) se assume di essere titolare dello stesso diritto già oggetto della sentenza pronunciata inter alios e messa in esecuzione, egli deve proporre opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c.; b) se non contesta la legittimità del titolo, ma assume che esso sia stato erroneamente attuato e cioè che l'esecuzione abbia investito un bene diverso da quello che ne avrebbe dovuto formare l'oggetto, il terzo deve proporre l'opposizione di cui all'art. 619 c.p.c. (così il p. 23, pag. 81, della sentenza 1238/15); c) se, infine, il terzo non contesta la legittimità del titolo, nè l'erroneità dell'esecuzione, ma assume che dopo la formazione del titolo si sia avverato un fatto estintivo od impeditivo della pretesa creditoria, egli deve proporre l'opposizione all'esecuzione di cui all'art. 615 c.p.c. (così il p. 22.4, pag. 81, della sentenza 1238/15).

1.2. Lo strumento processuale di tutela, in definitiva, varia in funzione del fatto posto dal terzo a fondamento dell'opposizione: chi pretende di essere titolare dello stesso diritto che la sentenza ha attribuito ad altri, dovrà avvalersi dell'opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. (così anche Sez. 3, Sentenza n. 7041 del
20/03/2017, Rv. 643414 - 01); chi lamenta una aberratio ictus nella materiale esecuzione dell'esecuzione, dovrà avvalersi dell'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c.; chi invoca un fatto impeditivo, modificativo od estintivo, sopravvenuto alla formazione del titolo esecutivo, dovrà
pagina 5 di 14 avvalersi della opposizione agli atti esecutivi ex art. 615 c.p.c.. … la determinazione delle forme, dei modi e dei tempi delle impugnazioni e delle opposizioni esecutive è riservata al legislatore: e la circostanza che un sistema processuale potrebbe teoricamente essere concepito in termini più chiari e comprensibili non basta, di per sè, a superare la lettera della legge, nè basta per ritenerla, per ciò solo, costituzionalmente illegittima. E' opportuno aggiungere che, in ogni caso, l'opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c., quando sia fondata sulla pretesa titolarità d'un diritto incompatibile con quello attribuito o riconosciuto dalla sentenza impugnata, non andrà necessariamente proposta nei confronti di tutte le parti di quest'ultima, ma solo nei confronti di quelle che, per effetto dall'accoglimento dell'opposizione, vedrebbero modificato l'assetto dei propri interessi per come stabilito dalla sentenza impugnata….
l'estraneità dell'opponente al titolo esecutivo giudiziale posto in esecuzione contro di lui non basti per derogare al principio che vieta di far valere in sede oppositiva i vizi anteriori alla formazione del titolo.
L'ordinamento, infatti, conosce non poche ipotesi di efficacia extrasoggettiva del titolo esecutivo (ex aliis, si pensi alla previsione di cui al D.Lgs. 7 settembre 2005, n. 209, art. 289 in tema di opponibilità all'impresa designata della sentenza pronunciata sulla domanda risarcitoria proposta dalla vittima d'un sinistro stradale nei confronti dell'impresa assicuratrice posta in liquidazione coatta amministrativa) ed in nessuna di queste ipotesi è consentito al terzo esposto all'efficacia esecutiva del titolo far valere ex post circostanze estintive, modificative od impeditive anteriori alla formazione del titolo esecutivo, se non aggredendo quest'ultimo con gli strumenti eccezionali ancora a disposizione. “. Nel caso che occupa, è documentalmente dimostrato che il titolo posto a fondamento dagli attori alla base dell'opposizione a precetto, si è formato anteriormente alla sentenza n. 3202/2018 emessa dal
Tribunale di CA e che, pertanto, essi avrebbero dovuto agire con il rimedio dell'opposizione di terzo ex art. 404 cpc”.
Gli opponenti venivano poi autorizzati a chiamare in giudizio il sig. ed il dott. Controparte_3 [...]
. CP_2
Si costituiva il dott. , eccependo l'inammissibilità dell'opposizione promossa dagli CP_2
attori e la correttezza del proprio operato, evidenziando che la sentenza n. 3202/2018 non preceduta da trascrizione non era opponibile ai terzi di buona fede, sì che ove gli opponenti fossero stati in buona fede erano nelle condizioni di far dichiarare tale inopponibilità, mentre ove gli stessi fossero in mala fede perché in combutta con il sig non avrebbero potuto giovarsi dell'assenza della trascrizione CP_3
ma neanche agire nei confronti di esso chiamato, estraneo alla truffa ed involontario strumento della stessa. Eccependo poi l'assenza di responsabilità per il mancato riconoscimento della falsità del pagina 6 di 14 certificato di morte di chiedeva dichiarare inammissibile -e solo in subordine infondata- Per_1
l'opposizione all'esecuzione, con vittoria di spese e compensi da distrarsi in favore del proprio procuratore.
ritualmente citato non si costituiva e va dichiarato contumace. Controparte_3
La causa istruita documentalmente, veniva assunta in decisione all'udienza del 28.11.2024 con assegnazione alle parti dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche ex art. 190 cpc.
Occorre anzitutto dare atto della circostanza secondo cui in data 12.4.2021 l'immobile è stato rilasciato in favore di . Controparte_1
Va confermato e ribadito quanto già evidenziato con l'ordinanza emessa in data 16.12.2020 circa l'inammissibilità dell'opposizione ex art. 615 cpc promossa nei confronti di . Controparte_1
E' errata l'affermazione degli opponenti, secondo cui l'opposizione proposta sarebbe ammissibile in quanto derivante da un fatto successivo, ovvero dalla trascrizione della sentenza, poiché tale trascrizione non costituisce certamente il “fatto estintivo od impeditivo della pretesa creditoria” da far valere mediante “ l'opposizione all'esecuzione di cui all'art. 615 c.p.c” di cui alla sentenza della Corte di Legittimità cit., bensì semmai fatto che conferma ed attua la lesione che gli opponenti assumono di aver patito a seguito della emissione di una sentenza cui avrebbero dovuto opporsi con l'azione ex art. 404 cpc.
Ciò premesso e nulla ulteriormente occorrendo aggiungere al riguardo, si osserva che gli attori opponenti hanno proposto contemporanea azione di responsabilità contrattuale nei confronti del venditore sig. e nei confronti del Notaio Dott. ; tale azione è Controparte_3 CP_2 senz'altro ammissibile ed è stata istruita documentalmente.
Risulta allora pacifico, in quanto documentalmente dimostrato, che abbia Controparte_3 compravenduto a ed a il bene immobile oggetto di causa con Parte_1 Parte_2
contratto stipulato a Notaio dott. in data 3.7.2013; risulta che il bene in questione sia CP_2
stato dichiarato di proprietà di giusta sentenza del Tribunale di CA n. Persona_1
3202/2018 che ha riconosciuto la stessa erede universale di , giusto testamento olografo Persona_2
del 10.6.1998 pubblicato il 28.5.2009; gli acquirenti del detto bene immobile, pertanto, hanno subito l'evizione totale della cosa compravenduta con conseguente responsabilità contrattuale e pacifica di
; quest'ultimo, non poteva non sapere di non essere proprietario del bene immobile di Controparte_3
che trattasi, come emerge peraltro dalla memoria difensiva consegnata dallo stesso in sede di pagina 7 di 14 interrogatorio nell'ambito del procedimento penale RGNR 18783/2013, in cui egli dichiara in sostanza di essersi reso acquirente della nuda proprietà del detto immobile per conto di Controparte_4
con cui aveva rapporti lavorativi, il quale ultimo si era occupato poi di contattare il Notaio per il confezionamento della procura a vendere, di reperire acquirenti interessati all'acquisto, di informarlo della morte della sig.ra e di presentarsi dinanzi al Notaio per la stipula del contratto, precisando Per_1 altresì di non aver ricevuto alcuna somma dalla vendita, per aver girato al sig. l'importo Controparte_4 di € 50.000,00 e di aver ricevuto dagli acquirenti la somma di € 92.500,00 a titolo di prezzo del bene immobile ( cfr allegato alla comparsa di costituzione di ). Controparte_1
Per il vero, tali circostanze pur riferite dal convenuto e in parte documentate dal Controparte_1
deposito della memoria redatta da e depositata presso la Procura della Repubblica Controparte_3 nell'ambito del relativo procedimento penale, rilevano unicamente al fine di delineare i contorni della vicenda, né assumono valore scriminante i rapporti tra e , o Controparte_3 Controparte_4
quelli con essendo evidente che , sia pienamente responsabile nei _5 Controparte_3
confronti dei suoi acquirenti della evizione subita ed è tenuto, pertanto, a restituire la somma percepita.
In materia, è utile richiamare quanto affermato in più occasioni dalla Corte di Legittimità “ Come ripetutamente affermato in giurisprudenza, l'evizione totale o parziale si verifica solo quando
l'acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale trova applicazione l'art. 1489 c.c. riguardante i vizi della cosa venduta (Sez. 2, Sentenza n. 24055 del
25/09/2008 Rv. 605100 cfr. altresì Sez. 2, Sentenza n. 23818 del 21/12/2012 Rv. 62466; Sez. 2,
Sentenza n. 6402 del 06/12/1984 Rv. 4379795 entrambe in tema di demolizione di immobile per violazione delle distanze legali ed in tema di esecuzione di ordine di demolizione conseguente a difformità dalla licenza edilizia, v. Sez. 2, Sentenza n. 11218 del 23/10/1991 Rv. 474370). Questa Corte ha altresì affermato che in tema di compravendita la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell'acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi (cfr. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20877 del 10/10/2011 Rv. 619213; Sez. 2,
Sentenza n. 5561 del 19/03/2015 Rv. 634977; Sez. 2, Sentenza n. 20165 del 18/10/2005 Rv. 584398).” ( cfr Cass. Civ. sent. n. 40290/2021).
Occorre poi analizzare la richiesta risarcitoria avanzata nei confronti del notaio dott. . CP_2
pagina 8 di 14 In argomento , con orientamento ormai consolidato della Corte di Legittimità, va senz'altro affermato che “ … La responsabilità del notaio per colpa nell'adempimento delle sue funzioni ha, nei confronti delle parti, natura contrattuale in quanto pur essendo tale professionista tenuto ad una prestazione di mezzi e di comportamenti e non di risultato, pur tuttavia è tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione;
sicchè, la sua opera non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma deve estendersi
a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell'atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità, allo spirito della legge professionale (L. n. 89 del 1913, art. 1).” ( Cass. Civ. sent. n. 14865/2013 e, ulteriormente anche richiamando la clausola di correttezza ex art. 1175 cc Cass. Civ. sent. n. 16990/2015 secondo cui “Il notaio richiesto della redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha l'obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione non già dell'obbligo di diligenza professionale qualificata, ma della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza, ex art. 1175 c.c., quale criterio determinativo ed integrativo della prestazione contrattuale, che impone il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della controparte. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva rigettato la domanda risarcitoria nei confronti del notaio, il quale aveva rettificato un atto di compravendita - da lui stesso redatto - inserendovi un appezzamento di giardino, retrostante il fabbricato compravenduto, senza effettuare le visure che avrebbero permesso di accertare la diversa titolarità del terreno).”; nello stesso senso cfr Cass. Civ. sent. N. 7283/2021 “
Quanto agli obblighi gravanti sul notaio deve farsi riferimento, inoltre, al precedente segnalato da ultimo da questa Corte (Cass., Sez. 3 -, Ordinanza n. 8497 del 6/5/2020), là dove ha statuito che
"il notaio è tenuto ad adempiere con la diligenza qualificata ex art. 1176 c.c., comma 2 e art. 2236
c.c. (cfr. Cass., 29/8/2019, n. 21775) ed è tenuto al dovere di consiglio (cfr. Cass., 18/5/2017, n.
12482). Tale obbligo trova invero fondamento, non già nella diligenza professionale qualificata (in tal senso v. invero Cass., 14/2/2017, n. 3768), bensì nella clausola generale (nell'applicazione pratica e in dottrina indicata anche come "principio" o come "criterio") di buona fede oggettiva o correttezza ex artt. 1175 c.c. (cfr. Cass., 20/8/2015, n. 16990; Cass., 2/30/2012, n. 16754; Cass., 11/5/2009, n.
10741). Come osservato anche in dottrina, oltre che regola di comportamento (artt.
pagina 9 di 14 1337,1358,1375 e 1460 c.c.) (quale dovere di solidarietà, fondato sull'art. 2 Cost. (v. Cass.,
10/11/2010, n. 22819; Cass., 22/1/2009, n. 1618; Cass., Sez. Un., 25/11/2008, 28056), che trova applicazione a prescindere dalla sussistenza di specifici obblighi contrattuali, in base al quale il soggetto è tenuto a mantenere nei rapporti della vita di relazione un comportamento leale, specificantesi in obblighi di informazione e di avviso, nonchè volto alla salvaguardia dell'utilità altrui nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, dalla cui violazione conseguono profili di responsabilità:
v. Cass., 27/4/2011, n. 9404; Cass., Sez. Un., 25/11/2008, n. 28056; Cass., 24/7/2007, n. 16315; Cass.,
13/4/2007, n. 8826; Cass., 27/10/2006, n. 23273; Cass., 20/2/2006, n. 3651. V. altresì Cass.,
24/9/1999, n. 10511; Cass., 20/4/1994, n. 3775), e regola di interpretazione del contratto (art. 1366
c.c.) (v. Cass., Sez. Un., 8/3/2019, n. 6882; Cass., 6/5/2015, n. 9006; Cass., 23/10/2014, n.
22513; Cass., 23/5/2011, n. 11295; Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947; Cass., 25/5/2007, n.
12235; Cass., 20/5/2004, n. 9628), la buona fede oggettiva o correttezza è infatti anche criterio di determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte - altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex art. 1374 c.c. (in ordine alla quale v. la citata Cass., 27/11/2012, n. 20991) che da quella cogente ex art. 1339 c.c. (in relazione alla quale cfr. Cass., 10/7/2008, n. 18868; Cass.,
26/1/2006, n. 1689; Cass., 22/5/2001, n. 6956. V. altresì Cass., 9/11/1998, n. 11264) - di integrazione del comportamento dovuto (v. Cass., 30/10/2007, n. 22860), là dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio
(che non si sostanzi cioè in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici (v. Cass., 30/3/2005, n. 6735; Cass., 9/2/2004, n. 2422), come ad esempio in caso di specifica tutela giuridica, contrattuale o extracontrattuale, non potendo considerarsi implicare financo
l'intrapresa di un'azione giudiziaria (v. Cass., 21/8/2004, n. 16530), anche a prescindere dal rischio della soccombenza (v. Cass., 15/1/1970, n. 81)). L'impegno imposto dall'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va quindi correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti (v. Cass., 30/10/2007, n. 22860). L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza è infatti da valutarsi alla stregua della causa concreta dell'incarico conferito al professionista dal committente, e in particolare al notaio (cfr. Cass., Sez. Un., 31/7/2012, n. 13617. V. anche Cass., 28/1/2003, n. 1228; Cass., 13/6/2002, n. 8470. Per il riferimento alla serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e alla sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo cfr. altresì Cass., 28/11/2007, n. 24733, e, conformemente, Cass., 5/12/2011, n. 26020), e cioè con lo scopo
pagina 10 di 14 pratico dalle parti perseguito mediante la stipulazione, o, in altre parole, con l'interesse che
l'operazione contrattuale è propriamente volta a soddisfare (cfr. Cass., Sez. Un., 11/11/2008, n.
26973; Cass., 7/10/2008, n. 24769; Cass., 24/4/2008, n. 10651; Cass., 20/12/2007, n. 26958; Cass.,
11/6/2007, n. 13580; Cass., 22/8/2007, n. 17844; Cass., 24/7/2007, n. 16315; Cass., 27/7/2006, n.
17145; Cass., 8/5/2006, n. 10490; Cass., 14/11/2005, n. 22932; Cass., 26/10/2005, n. 20816; Cass.,
21/10/2005, n. 20398; v. altresì Cass., 7/5/1998, n. 4612; Cass., 16/10/1995, n. 10805; Cass.,
6/8/1997, n. 7266; Cass., 3/6/1993, n. 3800. Da ultimo v. Cass., 25/2/2009, n. 4501; Cass., 12/11/2009,
n. 23941; Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947; Cass., 18/3/2010, n. 6538; Cass., 9/3/2011, n.
5583; Cass., 23/5/2011, n. 11295, nonchè la citata Cass., 27/11/2012, n. 20991). L'obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe allora senz'altro sul notaio officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata
(v. Cass., 20/8/2015, n. 16990; Cass., 1/12/2009, n. 25270; Cass., 31/5/2006, n. 13015; Cass.,
16/3/2006, n. 5868)" (Cass., Sez. 3 -, Ordinanza n. 8497 del 6/5/2020, pp. 5-7).”.
Nel caso di specie, non è oggetto di contestazione e risulta documentalmente dimostrato che quando venne stipulato l'atto di compravendita ( 3.7.2013), era già stato pubblicato il testamento olografo (
28.5.2009) con cui aveva istituito erede universale la sig.na sì che Persona_2 Persona_1
ove il dott. avesse regolarmente effettuato i controlli prescritti e verificato la continuità delle CP_2
trascrizioni nel ventennio, avrebbe senz'altro avuto modo di accertare che non aveva Controparte_3 titolo alcuno sull'immobile da trasferire agli opponenti, perché a sua volta ( in data _5
21.10.2010) non avrebbe potuto trasferire alcunchè, tantomeno il diritto di nuda proprietà sul bene immobile di che trattasi;
in tale ottica è senz'altro da condividere quanto dedotto dal Notaio nella sua comparsa di costituzione, laddove afferma che la data di decesso della sig.na è irrilevante;
ed Per_1
infatti, anche ove la stessa fosse deceduta prima del 3.7.2013 ed anche ove il certificato di morte fosse stato valido, il sig. non aveva né la nuda né l'intera proprietà, perché il suo acquisto della nuda CP_3
proprietà – avvenuto con atto a Notaio del 21.10.2010, venditrice sig. - era CP_2 _5 inefficace, non avendo quest'ultima alcun titolo sul detto bene;
anche in tal caso, l'effettuazione dei controlli ipocastatali avrebbe consentito di accertare che quanto dichiarato da in _5 occasione della compravendita del 21.10.2010 all'art. 3 ( “ la parte venditrice dichiara e garantisce la piena ed esclusiva proprietà e libera disponibilità di quanto venduto, ad essa pervenuto in virtù della successione legittima in morte del signor , nato a [...] il [...] e deceduto a Persona_2
CA il primo novembre 2000 ( Den. 47, Vol.500, Agenzia delle Entrate – Ufficio di CA – 07
pagina 11 di 14 Maggio 2008)), era falso, perché sul detto bene, appunto, la sig.ra era stata Persona_1
costituita erede universale con testamento olografo del 1988 del sig. , pubblicato il Persona_2
28.5.2009.
Va dunque oggettivamente ritenuto che l'omessa verifica delle continuità delle trascrizioni ad opera del
Notaio rogante integri responsabilità contrattuale per aver esposto gli attori al rischio – verificatosi – di evizione del bene compravenduto. Conseguenza di tale inadempimento è la responsabilità professionale del convenuto per i danni direttamente patiti dagli attori.
Come affermato da Cass. Civ. sent. N. 18525/2018 : “ Il danno che il notaio rogante il contratto di compravendita di un appartamento, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all'acquirente dell'immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all'effettivo nocumento sofferto dalla parte. Tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell'appartamento ove il proprietario del bene, a causa dell'omissione colposa del notaio, abbia perduto l'immobile con
l'esproprio o a causa del rilascio del bene (Sez. 3, Sentenza n. 982 del 18/02/1981, Rv. 411511 - 01).
Diversamente, sul presupposto dell'accertata responsabilità del professionista, questi potrà essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all'entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l'immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà (Sez. 3 -, Ordinanza n. 22820 del
29/09/2017, Rv. 645776 - 01), con la conseguenza che "le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, net contempo, la sua misura".

7. Sulla base di tali premesse va condiviso il principio secondo cui nell'ipotesi di immobile venduto con il ministero del notaio, che a causa dell'omessa verifica delle visure, sia successivamente sottoposto ad esecuzione da parte di un creditore che aveva agito sulla base di gravami esistenti sull'immobile e non rilevati dal professionista, il danno che questi è tenuto a risarcire va commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente; esso può quindi essere liquidato in misura pari al valore dell'immobile perduto a seguito della vendita forzata o del quale il proprietario abbia comunque perduto la disponibilità, ovvero nella spesa necessaria per ottenere
l'estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell'ipoteca.”.
Nel caso che occupa, gli attori opponenti allegano un danno economico pari all'importo già versato al sig. e pari ad € 55.000,00, delle rate già versate di mutuo e di quelle ancora da versare sino alla CP_3
estinzione, nonché pari alle spese sostenute accessorie ( trasloco, disdette utenze etc) conseguenti al rilascio, queste ultime da valutarsi in via equitativa. Ciò che appare documentalmente dimostrato è il pagina 12 di 14 versamento della somma di € 55.000,00 che risulta essere stata pagata al sig. a mezzo assegni CP_3
bancari emessi tra il febbraio ed il maggio 2013 ( cfr atto pubblico di compravendita art. 4); risulta inoltre dall'estratto conto di , che quest'ultimo ha in effetti ricevuto la complessiva Controparte_3 somma di € 92.500,00 con bonifico del 16.7.2013 con la seguente causale “ bonifico data ordine
16.7.2013 CO ON AT e D acquisto immobile”, sicchè il prezzo Parte_3 complessivamente versato appare di € 142.500,00.
Nulla risulta in ordine alla reale stipula del contratto di mutuo, in ordine all'entità delle rate già pagate ed in ordine a quelle da pagare sino alla estinzione;
sul punto il documento allegato all'atto di citazione e denominato “ prospetto ratei mutuo” , è un elenco anonimo di date, rate ed interessi di mora, da cui non è possibile evincere il/i nominativo/i dei mutuatari, l'importo complessivamente concesso, la data di inizio di erogazione del finanziamento e la sua durata, né altro qualsivoglia elemento che consenta un collegamento con il contratto di compravendita per cui è causa;
non è stata depositata alcuna ricevuta e/o fattura di pagamento , né vi è traccia alcuna di spese di trasloco, di disdetta utenze o di altre spese connesse al rilascio dell'immobile; è evidente che la liquidazione equitativa di un danno presuppone in via preliminare l'accertamento che un danno si sia verificato e che si tratti di un danno connesso all'illecito riscontrato, laddove nel caso che occupa nulla è emerso.
Concludendo, ed il dott. , vanno condannati in solido al pagamento in Controparte_3 CP_2 favore di e di dell'importo di € 142.500,00, oltre interessi Parte_1 Parte_2
dalla domanda al soddisfo.
Ogni altra domanda va respinta.
Le spese tra gli attori e seguono la soccombenza e, avuto riguardo alla questione di Controparte_1
diritto sottesa alla risoluzione della controversia, vengono liquidate tenendo conto dei compensi minimi del IV scaglione della tabella n. 2 allegata al DM n. 55/2014; le spese tra gli attori e e Controparte_3
il dott. , invece, si liquidano avendo riguardo a quanto previsto dal V scaglione della CP_2
tabella n. 2 allegata al DM n. 55/2014, corrispondente al valore della controversia.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- Dichiara l'inammissibilità dell'opposizione all'esecuzione promossa da Parte_1
e Parte_2
- Dichiara la responsabilità contrattuale di e del Notaio Dott. ; Controparte_3 CP_2
pagina 13 di 14 - Condanna ed il Dott. , in solido fra loro, al risarcimento del Controparte_3 CP_2 danno patito dagli attori ed a corrispondere agli stessi, l'importo di € 142.500,00 per i titoli di cui in motivazione, in valori attuali, oltre interessi legali dalla data del rilascio alla data del presente provvedimento sulla somma devalutata e rivalutata annualmente, secondo indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, nonché dalla data della sentenza fino al soddisfo sulla somma liquidata in sentenza;

- Rigetta ogni altra domanda;

- Condanna gli attori in solido fra loro, al pagamento delle spese di lite in favore di
[...]
liquidate in complessivi € 3809,00 per compensi, oltre Iva , Cpa e spese generali come CP_1
per legge;

- Condanna e il Dott. , in solido fra loro, al pagamento delle Controparte_3 CP_2 spese di lite in favore degli attori, complessivamente liquidate in € 545,00 per esborsi ed €
14.103,00 per compensi, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge da distrarsi in favore del proprio procuratore.
Così deciso in CA, il 21.5.2025
Il Giudice
Dott.sa Gaia Di Bella
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