TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA
II SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
REPUBBLICA ITALIANA
Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice Margherita Valeriani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5523/2021 R.G.
TRA
(P.IVA: , in persona del Com- Parte_1 P.IVA_1
missario Straordinario p.t., elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Alessandro Pala- sciano, che lo rappresenta e difende, giusta mandato in atti;
ricorrente
CONTRO
(C.F.: ), in persona del Sindaco p.t., telematicamente Controparte_1 P.IVA_2 domiciliato presso l'avv. Pasquale Procacci, che lo rappresenta e difende, giusta mandato in atti;
resistente
CONCLUSIONI
Le parti, in ottemperanza al decreto ex art. 127 ter c.p.c. dell'8.1.2025, hanno depositato le note di trattazione scritta precisando le proprie conclusioni, che qui si intendono integralmente riportate. La presente causa è stata trattata con le modalità della c.d. trattazione scritta e si procede alla decisione con deposito telematico della sentenza contestuale, in sostituzione della discussione orale prevista dall'art. 429 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di di- ritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posi- zioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
1 I.- Con ricorso ex 447 bis c.p.c. depositato il 21.9.2021, la Parte_2
[...
ha adito questo Tribunale al fine di sentire dichiarata la responsabilità contrattuale del
[...]
, conduttore del complesso immobiliare “ex Convento – HI dei Frati Francesca- CP_1 ni”, per l'omessa ristrutturazione della HI (con annessa pertinenza) e del chiostro conchiuso, con condanna al pagamento della somma di € 610.697,178 e al risarcimento del danno da perdita di chance da liquidarsi in via equitativa;
in subordine, ha chiesto che venga accertata la responsabilità contrattuale del resistente per violazione degli obblighi di conservazione e manutenzione CP_1 dell'immobile. In secondo luogo, la ha chiesto la condanna del conduttore al pagamento Parte_1 di € 1.000,00, oltre Iva, a titolo di restituzione della somma spesa per far fronte a lavori urgenti, il tutto con vittoria di spese di lite da liquidarsi in favore dei procuratori antistatari.
La ricorrente ha rappresentato di aver concesso il convento in locazione al prezzo di € 81.360,00 annui, per nove anni a partire dal 1994; ha, altresì, riferito di aver rinnovato il contratto il 21.3.2005, per altri nove anni, e, nel 2008, per altri quindici anni, così da consentire al di completare CP_1
gli interventi di valorizzazione del complesso immobiliare finanziati con fondi europei, estendendo altresì l'oggetto della locazione alla HI (con pertinenza, la sagrestia) e al chiostro, al nuovo prezzo omnicomprensivo di € 101.829,55.
La ha contestato al di aver lasciato, a dispetto di quanto pattuito, in uno stato Parte_1 CP_1 di totale degrado la HI e il chiostro annesso, così provocando danni per complessivi €
361.543,29 necessari al ripristino della struttura, a cui vanno aggiunti € 134.169,468 per il restauro soffitti e altri € 114.966,42 per il rifacimento del tetto, stimati dal CTU nell'ambito del giudizio per accertamento tecnico preventivo ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c. iscritto al n. 2117/2017 R.G. dinanzi al Tribunale di Foggia.
Con memoria di costituzione del 21.2.2022, si è costituito in giudizio il Controparte_2
contestando il contenuto del ricorso perché infondato in fatto e in diritto.
[...]
Il resistente ha esposto di aver ricevuto in locazione dalla l'ex Convento dei Frati Fran- Parte_1
cescani, in forza di contratto di locazione stipulato nel 1994, al fine di destinarlo a sede del Museo
Civico e della Biblioteca Comunale;
ha, altresì, esposto di aver ricevuto nel 2004 dalla Regione Pu- glia un finanziamento comunitario di € 510.000 al fine di modernizzare l'esposizione museale e, pertanto, avendo necessità della disponibilità dei locali, il contratto è stato rinnovato nel 2005 e per altri nove anni e poi, su richiesta del Commissario dell' è proseguito sino al 31.12.2013. Pt_3
Il Comune ha poi precisato che nel 2008 è stato predisposto un nuovo contratto di locazione sostitu- tivo del precedente contratto del 2005, con decorrenza dall'1.01.2008 e di durata quindicennale, il cui oggetto non erano più solo i locali di proprietà dell' già adibiti a sede del Museo Civico e Pt_3
2 Biblioteca Comunale, ma anche gli altri locali facenti parte del complesso di San Francesco, ovvero la HI e il chiostro-cortile.
Secondo il Comune, la richiesta di estendere l'oggetto del contratto anche alla HI e al chiostro era stata avanzata dal locatore, il quale, da tempo, versava in una situazione economica difficoltosa.
Per tale motivo, il aveva acconsentito a tale richiesta, in modo da permettere al locatore di CP_1
accedere al mutuo fondiario presso la Banca Popolare Etica di Padova, acconsentendo finanche a corrispondere i canoni locatizi semestrali direttamente in favore del predetto Istituto di credito.
Di conseguenza, le parti avevano pattuito di estendere l'oggetto della locazione alla HI (con pertinenza) e al chiostro, prima esclusi, e di fissare un nuovo canone annuo omnicomprensivo pari a
€ 101.829,55. CP_ L resistente ha riferito di non aver violato alcun obbligo contrattuale di ristrutturazione degli immobili né di manutenzione e conservazione: anzitutto perché il contratto non prevedeva alcun dovere di restauro del complesso o di manutenzione straordinaria;
in secondo luogo, perché, all'atto dell'immissione in possesso degli immobili, nel 2008, essi versavano già nello stato di degrado de- scritto dalla relazione redatta a cura del Dirigente di settore. Sostiene il con riguardo alla CP_1
consulenza ex art. 696 bis c.p.c., che essa avrebbe evidenziato la necessità di interventi di natura esclusivamente straordinaria, gravanti in quanto tali sul locatore;
anche l'esborso relativo alla messa in sicurezza degli intonaci pericolanti nel 2017, poi, sarebbe a carico del locatore.
Ha, quindi, concluso per il rigetto del ricorso, con vittoria delle spese di lite.
II.- Istruita con le sole prove documentali, la causa è pervenuta all'udienza di discussione del 23.1.2025, svoltasi in modalità cartolare su richiesta del ricorrente e, all'esito del deposito delle note di trattazione scritta di entrambe le parti, viene decisa mediante deposito telematico della sen- tenza secondo il rito speciale vigente.
III.- Le questioni sorte nel contraddittorio tra le parti devono essere esaminate secondo l'ordine logico giuridico.
Occorre, quindi, scrutinare prioritariamente la domanda volta ad ottenere il risarcimento dei danni sul presupposto della sopravvenuta impossibilità di realizzazione della “causa concreta” del contrat- to di locazione per fatto colposo imputabile al conduttore.
Secondo il locatore, infatti, la causa concreta del contratto di locazione del 2008 andrebbe ravvisata
“nella conservazione e valorizzazione degli immobili locati”.
Come è noto, la tesi della causa concreta, quale funzione economico-individuale del nego- zio, ha ricevuto l'avallo dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 10490/2006. Trattasi, in particolare, della ragione pratica del contratto, da intendersi quale interesse che l'operazione con-
3 trattuale è diretta a soddisfare;
detto altrimenti, la causa è la sintesi degli interessi perseguiti dalle parti e, in quanto tale, resta distinta dai “motivi” del singolo paciscente, irrilevanti fin quando non vengono tradotti nel programma contrattuale.
Al difetto originario di causa che determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 c.c., è stata affiancata la sopravvenienza atipica (non imputabile alle parti) che, incidendo sulla funzione eco- nomico-individuale del negozio, consente, alla parte che non abbia più interesse a conseguire la pre- stazione, di risolvere il contratto ai sensi dell'art. 1463 c.c. Se, invece, la realizzazione dello scopo perseguito dal programma negoziale sia divenuta impossibile per l'inadempimento imputabile ad una delle parti, l'altra avrà a disposizione il rimedio risolutorio di cui all'art. 1453 c.c., oltre al risar- cimento del danno.
Tanto chiarito in punto di diritto, va rilevato in punto di fatto che le parti hanno stipulato nel
1994 un contratto di locazione, per la durata di nove anni, avente ad oggetto il Controparte_4
da destinare all'esercizio di attività culturali.
[...]
È, altresì, documentato che:
- l'Ente comunale ha ottenuto nel 2004 un finanziamento comunitario di € 510.000 per interventi di fruizione e valorizzazione dell'ex Convento (doc. 11 fascicolo ricorrente);
- nel verbale della Conferenza dei Servizi indetta il 26.7.2007 per l'esame e approvazione del progetto da presentare ai fini dell'accesso al detto finanziamento, si legge che il progetto presen- tato era “relativo all'esecuzione degli arredi e degli spazi funzionali dell'allestimento museale e della grafica museale relativamente agli interventi di valorizzazione e fruizione dell'ex Conven- to e HI di San Francesco” (doc. 2 fascicolo resistente);
- con scrittura del 21.3.2005 le parti hanno rinnovato il contratto di locazione, giunto alla sua na- turale scadenza, al canone annuo di € 81.360,55 e per la durata di nove anni, perché il Comune, avendo ottenuto il citato finanziamento, aveva necessità di avere la disponibilità dei locali og- getto del precedente rapporto locatizio (doc. 10 fascicolo ricorrente).
Dalla documentazione in atti, emerge, altresì, che le parti hanno deciso di stipulare un nuovo con- tratto di locazione in data 18.3.2008, sostitutivo del precedente, con un oggetto più ampio, com- prensivo anche della HI e del chiostro, al canone annuo di € 101.829,55 e per la durata di quin- dici anni decorrenti dall'1.1.2008, per rendere fruttuoso l'ingente investimento delle risorse per il potenziamento del museo e, altresì, per consentire all' (precedente veste giuridica della Fon- Pt_3 dazione ”) di contrarre il mutuo fondiario da parte della Pt_1 Parte_1 Controparte_5
[..
di Padova, con la previsione che i canoni di locazione, in caso di notifica dell'atto di cessione del credito nei modi legge, sarebbero stati corrisposti con cadenza semestrale direttamente in favore
4 dell'Istituto di credito (doc. 14 fascicolo ricorrente).
Ora, essendo questo il contesto fattuale nel quale si sono succeduti i rapporti contrattuali tra le parti, la tesi della ricorrente secondo cui la causa concreta del contratto vada ravvisata nella rea- lizzazione del programma del P.I.S. 11 “Itinerario turistico-culturale Barocco Pugliese” da parte del conduttore, non può essere condivisa da questo Tribunale.
Dall'analisi del regolamento pattuito tra le parti, infatti, si evince che il contratto di locazio- ne è stato sottoscritto nel 2008 proprio per realizzare la tipica funzione locativa disciplinata dall'art. 1571 c.c., mentre l'attivazione del progetto PIS n. 11 a cui era stata ammesso il da un lato, CP_1
e l'intenzione di contrarre il mutuo fondiario da parte della Banca Popolare Etica di Padova, dall'altro, hanno costituito i motivi soggettivi che hanno indotto rispettivamente le parti a stipulare un nuovo contratto di locazione, sostitutivo del precedente, ad una durata più lunga e ad un canone maggiorato.
Ciò è reso evidente in primis dal contenuto del contratto ed, in particolare, dalla previsione di cui all'art. 10 del contratto con cui il locatore ha espressamente confermato “l'autorizzazione esplicita al Comune di a realizzare gli interventi di valorizzazione e fruizione dell'ex CP_1
Convento ammessi a finanziamento PIS n. 11”.
È evidente che se lo scopo pratico del contratto fosse stata la realizzazione di tali interventi di mo- dernizzazione, non ci sarebbe stato bisogno dell'autorizzazione preventiva del locatore ai sensi dell'art. 1592 c.c..
È evincibile, altresì, dalla circostanza che gli immobili oggetto del nuovo contratto di loca- zione, ossia la HI e il chiostro, non furono destinati all'esposizione museale, al cui potenzia- mento il progetto PIS n. 11 era preordinato (come invece lo è stato il Convento, sede della Bibliote- ca comunale e del Museo Civico), atteso che il chiostro venne utilizzato per manifestazioni cultura- li, mentre la HI destinata ad uso deposito (cfr. relazione redatta dal Dirigente del Settore Opere
Pubbliche in data 30.1.2008 al momento di immissione nel possesso: doc. 15 fascicolo parte ricor- rente).
Risulta, infine, dal fatto che le parti, nel determinare il canone di locazione nel nuovo con- tratto del 2008, non hanno tenuto conto della particolare finalità che, secondo la prospettazione del- la ricorrente, il contratto avrebbe dovuto soddisfare: il canone pattuito, infatti, è stato rideterminato in aumento, nella misura di € 101.829,55 annui, proprio in virtù dell'ampliamento dell'oggetto del contratto (esteso anche alla HI e al chiostro) ed, ai fini della sua quantificazione, è stato applica- to il “metodo sintetico comparativo” (con attribuzione cioè al bene dello stesso valore di mercato di altro bene similare utilizzati per la medesima finalità), utilizzando come parametro il canone prece-
5 dente già congruito di € 81.360,00 (doc. 15 fascicolo parte ricorrente).
È evidente che se lo scopo del contratto fosse stata la valorizzazione dell'immobile, di tanto le parti avrebbero dovuto tenerne conto ai fini della determinazione del compenso, atteso l'evidente ulterio- re vantaggio che ne avrebbe tratto il locatore rispetto al diritto alla corresponsione del canone loca- tivo.
Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, la domanda risarcitoria avanzata in via principale dalla ricorrente per l'omessa esecuzione degli interventi di fruizione e valorizzazione dell'ex Convento-HI di San Francesco, di cui al finanziamento comunitario PIS 11, va rigettata perché infondata, non potendo ritenersi né che il conduttore abbia assunto l'obbligo, nei confronti del locatore, di apportare le predette migliorie ai beni locati, né che il predetto scopo sia stato eleva- to a causa in concreto del contratto.
Passando ad analizzare la domanda risarcitoria formulata in via subordinata dalla ricorrente per l'omessa manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili in oggetto e, quindi, per la vio- lazione degli obblighi manutentivi previsti ex lege ed ex contractu, deve rilevarsi quanto segue.
Il regime della manutenzione dell'immobile locato rinviene i principali referenti normativi:
- negli artt. 1575 e 1587 c.c., secondo cui il locatore ha l'obbligo iniziale di consegnare al condut- tore la cosa in buono stato locativo e questi ha l'obbligo di prenderla in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

- nell'art. 1576 c.c., che detta il riparto di obblighi manutentivi tra il locatore e il conduttore in pendenza del rapporto, assieme al 1609 c.c.;
- nell'art. 1590 c.c., che obbliga il conduttore, alla fine del rapporto, a restituire la cosa nel mede- simo stato in cui la ricevuta, salvo il deterioramento derivante dal normale uso della cosa.
Tali disposizioni ripartiscono gli obblighi dei contraenti secondo una scansione cronologica del rap- porto locatizio che si divide nel momento iniziale della consegna, in quello della vita del rapporto e, infine, nella fase della restituzione della res locata.
Quanto alla fase della consegna, in mancanza di un'espressa descrizione dello stato dei luoghi, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione ai sensi dell'art. 1590, co. 2, c.c. e tale presunzione può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (ex multis,
Cass. 15361/2016, Cass. n. 26780/2013, Cass. n. 19652/2004).
Nel caso di specie, mancando una descrizione puntuale dello stato dei luoghi resa in con- traddittorio (contratto o verbale di immissione in possesso), deve presumersi che i beni siano stati consegnati in buono stato di manutenzione;
tale circostanza appare confermata anche dal Dirigente
6 del settore Opere Pubbliche che, con nota del 29.1.2008, ha dato atto che il complesso architettoni- co si trova “attualmente in normali condizioni” (doc. 15 fascicolo parte ricorrente).
Con riguardo agli obblighi manutentivi in continuità di rapporto, dalla lettura complessiva degli artt. 1590, co. 1 c.c., 1575 n. 2 e 1576 c.c. si ricava che è obbligo del locatore mantenere la res locata in stato da servire all'uso convenuto, eseguendo le riparazioni necessarie, con l'eccezione di quelle di “piccola manutenzione” che, ai sensi dell'art. 1609 c.c., spettano al conduttore;
per tali do- vendosi intendere tutte quelle riparazioni dipendenti da deterioramenti prodotti dal normale uso del- la cosa e non quelli dipendenti da vetustà o caso fortuito.
Deve, quindi, concludersi che l'obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria, quando non si tratti di opere di piccola manutenzione, gravi sul locatore (Cass. Civ. n. 9019/2005; Cass. Civ. n.
14305/2005).
Il regime di riparto degli obblighi manutentivi, sopra descritto, può, tuttavia, essere derogato per volontà delle parti.
Nel caso di specie, le parti hanno espressamente derogato al disposto di cui all'art. 1609 c.c. ponen- do a carico del conduttore tutte le opere di piccola manutenzione, anche se dipendenti da vetustà o caso fortuito, e al disposto di cui all'art. 1576 c.c. limitatamente alle riparazioni riguardanti gli im- pianti e i servizi, poste anch'esse a carico del conduttore, pur se inerenti ad atti di straordinaria am- ministrazione.
Ciò si evince dal chiaro tenore letterale dell'art. 7 del contratto in atti, secondo cui “tutte le riparazioni e le manutenzioni di cui all'art. 1609 c.c., così come ogni altra riparazione inerente gli impianti ed i servizi, sono a carico del conduttore che dovrà, altresì, assicurare la buona conserva- zione dello stabile”.
Da ciò si deduce inequivocabilmente che l'obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria, eccet- to quello inerente impianti e servizi (normalmente ricondotto nell'ambito della straordinaria ammi- nistrazione: Cass. Civ. n. 5469/2006), grava sul locatore, mentre sono a carico del conduttore tutte le opere di piccola manutenzione.
Soccorre, a questo punto, l'esito della CTU tecnica espletata nell'ambito del giudizio per
ATP iscritto al n. 2117/2017 R.G. ed acquisito agli atti, di cui è opportuno citare i passaggi più rile- vanti: “all'attualità la chiesa è adibita a deposito … risulta evidente lo stato di abbandono e degra- do dell'intera struttura, con le seguenti manifestazioni: - problematiche infiltrative di acque meteo- riche per crolli di porzioni di copertura … - problematiche di umidità e risalita capillare sulle pa- reti murarie … - crollo di porzioni di cornici e laterizi”, oltre ai “collassi del tetto di copertura in tegoli, localizzati in tre punti differenti, oltre ad un evidente imbarcamento nella metà anteriore
7 dell'intera superficie, presumibilmente riconducibili ad una ormai scarsa portanza strutturale delle travi a capriata in legno costituenti l'intera copertura della HI”.
Alla luce di tanto, è evidente che i danni cagionati agli immobili non hanno riguardato gli impianti e i servizi (il cui obbligo di manutenzione era a carico del per espressa previsione contrattua- CP_1
le), ma le strutture portanti degli immobili: trattasi, in definitiva, di danni strutturali, cagionati dall'inadempimento all'obbligo di manutenzione straordinaria gravante sul locatore, in assenza di una specifica pattuizione negoziale derogatoria.
Lo stesso dicasi per i danni ai dipinti murali presenti nel soffitto della HI, il cui degrado è stato causato principalmente dal tetto ammalorato (e, quindi, sempre da danni strutturali), così come rile- vato anche dai ctp di parte ricorrente (doc. 30 fascicolo parte ricorrente): trattasi di operazioni di re- stauro fuori evidentemente dal perimetro applicativo delle “opere di piccola manutenzione”.
Deve rammentarsi, infatti, che per spese straordinarie, facenti carico al locatore, devono intendersi le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimen- to normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un co- sto sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione;
rientrando nella categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma ad evi- tarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manu- tentivo (Cass. Civ. n. 27540/2013).
In definitiva, gli interventi necessari alla eliminazione dei fenomeni infiltrativi e al ripristino dei cedimenti strutturali, essendo atti di straordinaria amministrazione non ricompresi nella pattui- zione derogatoria contrattuale, non possono che essere posti a carico del locatore.
Venendo, invece, all'obbligo gravante sul conduttore di eseguire le opere di “piccola manu- tenzione”, ex artt. 1576 e 1609 c.c. e 7 del contratto, non pare esservi dubbio sul fatto che il condut- tore sia rimasto inadempiente a tale obbligo manutentivo, avendo lasciato l'immobile in uno stato di totale incuria e degrado.
Deve aggiungersi che il conduttore è tenuto, ai sensi degli artt. 1576 e 1587 c.c., ad osserva- re la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata e a mantenere la cosa in buo- no stato locativo. Tale obbligo è stato, peraltro, espressamente pattuito in contratto (cfr. art. 7: “il conduttore dovrà assicurare la buona conservazione dello stabile”).
Ora, essendo questo il quadro di riferimento, è evidente che il conduttore si sia reso inadem- piente all'obbligo manutentivo sullo stesso gravante, così come accertato anche dal Ctu a pagg. 11 e
18 della relazione: “il CTU prendeva visione e contezza dello stato di completo degrado e abban- dono del della totalmente inaccessibile per la presen- Parte_4 Parte_5
8 za di molteplici strati di guano ed escrementi di ogni tipo, ben consolidati e radicati su tutte le su- perfici interne calpestabili, compreso l'intero vano scala interno per salire in quota al Parte_4 medesimo” e, ancora, “il piano di calpestio, inoltre, è coperto oltre che da porzioni di intonaco e calcinacci, crollati dall'intradosso del piano di copertura, anche da escrementi animali e ritrova- menti di carcasse di volatili, pertanto urgono operazioni di pulizia, interventi di bonifica e sanifica- zione del bene”, “tale stato di degrado e abbandono è stato riscontrato anche nei locali della sa- grestia, sita posteriormente all'altare, cui si accede tramite tre gradini;
qui, difatti, sono visibili tracce di guano e le pareti si presentano in stato diruto”.
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, lo stato di insalubrità dei luoghi e di totale de- grado e incuria dell'immobile non può che essere addebitato al conduttore per aver totalmente omesso di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata e per non aver adempiuto all'obbligo di buona conservazione dell'immobile locato, con la conseguenza che i danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso della cosa locata (per tali dovendosi intendere quelli provocati dagli escrementi degli animali e dalla presenza di insetti infestanti) gravano sul conduttore e devono essere parametrati al costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino.
I costi per la pulizia e la sanificazione degli ambienti sono stati stimati dal CTU in € 6.000,00 per quanto riguarda la “rimozione, carico e trasporto a rifiuto del materiale di risulta, pulizia della pa- vimentazione e degli ambienti (Selezione e pulizia)” e in € 1.282,40 per la “deblattizzazione contro scarafaggi, blatte formiche, zecche, cimici, etc., in ambienti in stato di abbandono, in vani tecnolo- gici e nelle cavità in genere (Sanificazione)” (cfr. computo metrico allegato alla CTU).
Va, infine, rigettata la domanda di rivalsa dell'importo di € 1.000, oltre Iva al 10 %, sostenu- ta da locatore per il ripristino in sicurezza dell'immobile a causa di calcinacci nelle finestre poste al primo piano dello stabile concesso in locazione.
Tale spesa – riguardando un'attività di straordinaria manutenzione (non contemplata dall'art. 7, rife- rito, come sopra esposto, alle sole opere di straordinaria manutenzione riguardanti impianti e servi- zi) – doveva gravare interamente sul locatore, con la conseguenza che alcun diritto di rivalsa può essere fatto valere dalla nei confronti del Parte_1 CP_1
Del tutto destituita di fondamento è, da ultimo, la richiesta di risarcimento del danno da per- dita di chance di tipo patrimoniale
Va, a tal proposito, precisato che in caso di perdita di chance, la pretesa risarcitoria è costituita non dal risultato perduto, ma dalla perdita della possibilità di realizzarlo e l'onere di allegazione e di prova gravante sul danneggiato deve essere particolarmente rigoroso allo scopo di non rendere eva- nescente il legame tra il comportamento illecito e il risultato che si sarebbe potuto ottenere.
9 La chance suscettibile di risarcimento deve essere, dunque, distinta dalla mera aspettativa di fatto, in quanto la chance deve essere suscettibile di autonoma valutazione patrimoniale quale perdita del- la seria e consistente possibilità di ottenere un risultato sperato, del quale la parte istante ha l'onere di fornire la prova puntuale mediante un criterio probabilistico, ma con il corollario che il danno non deve essere meramente ipotetico o eventuale, bensì concreto ed attuale ovvero quale perdita di una consistente possibilità di conseguire quel risultato.
La parte ha, dunque, l'onere di provare, anche se in modo presuntivo o secondo un calcolo di proba- bilità, la realizzazione in concreto di alcuni dei presupposti per il raggiungimento del risultato spe- rato ed impedito dalla condotta illecita della quale il danno risarcibile deve essere conseguenza im- mediata e diretta.
Nel caso di specie, tale onere non è stato minimamente assolto dalla parte ricorrente, che sul punto si è limitata a dedurre di aver subito un danno dall'impossibilità di adibire ad uso diverso il complesso immobiliare, pur avendo continuato a ricevere ininterrottamente la corresponsione del canone di locazione da parte del Comune, nonché dalla perdita della possibilità di ottenere il finan- ziamento europeo, senza tuttavia minimamente allegare di avere la concreta e seria possibilità di es- sere ammessa al progetto in questione.
In conclusione, la richiesta risarcitoria va accolta solo in parte e, per l'effetto, il CP_6
va condannato al pagamento, in favore della della somma di € 7.282,40 (€
[...] Parte_1
6.000 + € 1.282,40).
Su tale somma sono dovuti gli interessi legali dalla data della sentenza sino al soddisfo.
Resta assorbita ogni altra questione di rito o di merito sollevata dalle parti.
IV.- Le spese di lite seguono la soccombenza.
Alla liquidazione del compenso deve procedersi d'ufficio – in assenza di nota spese – ai sensi del
D.M. 10.03.2014 n. 55, aggiornato dal D.M. n. 147 del 13.08.2022, considerando come valore della causa lo scaglione fino a € 26.000, in ragione del decisum, applicando i valori minimi per tutte le fasi, in ragione della natura della causa e della non particolare difficoltà delle questioni trattate.


P. Q. M.


Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte, disattesa ogni diversa domanda, istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
1. ACCOGLIE la domanda risarcitoria formulata da parte ricorrente per quanto di ragione e, per l'effetto, CONDANNA il al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
[...
[...] della somma di € 7.282,40, a titolo di risarcimento dei Parte_6
danni per le ragioni spiegate in parte motiva;

2. CONDANNA alla rifusione in favore del Parte_1
delle spese di lite che si liquidano in € 2.540, oltre a rimborso Controparte_1
forfettario spese generali (15%), IVA e CAP come per legge, da distrarsi in favore del procura- tore di parte ricorrente, avv. Alessandro Palasciano, dichiaratosi antistatario.
Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
Foggia, 30.1.2025
Il Giudice – Margherita Valeriani
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