Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott. FANTACCHIOTTI Mario - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
Dott. TALEVI Alberto - rel. Consigliere -
Dott. AMATUCCI Alfonso - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IO CE, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DELLE GIOIE 13, presso lo studio dell'avvocato VALENSISE Carolina, che la difende insieme all'avvocato ENZO TATEO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LD EL;

- intimato -

avverso la sentenza n. 557/00 del UN di VIGEVANO, emessa il 29 settembre 2000, depositata il 21/11/00; RG. 130/99. udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 25/02/05 dal Consigliere Dott. TALEVI Alberto;

udito l'Avvocato VALENSISE CAROLINA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SORRENTINO Federico, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nell'impugnata decisione lo svolgimento del processo è esposto come segue.
"con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione di convalida IO CE, proprietaria dell'immobile sito a Vigevano C.so Tonno n. 39, locato a LD EL a decorrere dall'1.6.1989 con scadenza stabilita al 06.2001, conveniva in giudizio quest'ultimo affinché fosse accertato il mancato pagamento, da parte dello stesso, dei relativi canoni di locazione, a partire dal giugno 1996.
Alla prima udienza si costituiva l'intimato presentando opposizione e chiedendo che venissero respinte le domande attorce. Il pretore, accolta l'opposizione, convertito il rito ex art. 667 c.p.c., disposta C.T.U. al fine di verificare lo stato dei luoghi e sentiti i testimoni citati, invitava le parti alla discussione e, con sentenza n. 281/1998, in parziale accoglimento delle domande avanzate dall'attrice, condannava quest'ultimo a pagare all'attrice i canoni di locazione maturati nel periodo giugno-ottobre 1996, oltre accessori di legge, respingendo le restanti domande e compensando interamente tra le parti le spese di lite.
Con atto di appello depositato il 23.2.1999 IO CE ricorreva al tribunale di Vigevano affinché, previa riforma della citata sentenza, accertata la grave inadempienza contrattuale del LD (per quanto concerneva la mancata corresponsione dei canoni di locazione maturati dal 30.6.1996), dichiarasse risolto il contratto in questione, condannando il conduttore a pagare sia i canoni non corrisposti, sia quanto a lei dallo stesso dovuto per l'illecita occupazione dell'immobile dalla risoluzione del negozio fino all'effettivo rilascio, oltre al risarcimento degli eventuali danni subiti nel frattempo dall'immobile "de quo". A fondamento della propria domanda la IO rilevava come, in base alla chiara dizione della clausola contrattuale, le spese di straordinaria amministrazione dell'immobile in esame fossero a carico del conduttore, non essendoci oltretutto alcuna prova, in atti, riguardo il cattivo stato del bene al momento dell'inizio della locazione. Con comparsa depositata il 14.5.1989 si costituiva in giudizio il LD rilevando, da una parte, il cattivo stato dell'immobile all'epoca della contestata inadempienza contrattuale, dall'altra, la spettanza delle spese di straordinaria amministrazione in capo alla locatrice;

in base a ciò, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, chiedeva che venisse accertata l'illegittimità della pretesa avanzata da controparte in ordine al pagamento anche di una parte dei canoni di locazione rimasti insoluti, oltre alla condanna della stessa alle spese processuali di 1^ e 2^ grado. Il UN, disposta nuova C.T.U. al fine di accertare l'eventuale inagibilità dell'immobile in relazione ad una attività di officina meccanica, così come individuata nel contratto di locazione in esame, ammesso il deposito di alcune osservazioni in merito alle risultanze peritali da parte del C.T. del LD, invitava le parti alla discussione dando lettura del dispositivo in udienza e trattenendo la causa in decisione. Con sentenza 29.9 - 21.11.00 il UN di Vigevano, definitivamente pronunciando, decideva come segue:

1. Rigetta l'appello principale;

2. In parziale accoglimento dell'appello incidentale e in riforma della sentenza di primo grado, accerta che i canoni di locazione dell'immobile sito a Vigevano, corso Torino n. 39, maturati a partire dal 30.6.1996, non sono esigibili fin tanto che CE IO non abbia totalmente rimosso l'inadempimento all'obbligo di provvedere alla straordinaria manutenzione dei locali, rendendoli agibili;

3. Rigetta le rimanenti domande;

4. Compensa integralmente tra le parti le spese di lite di questo grado di giudizio e pone le spese di C.T.U., così come già liquidate dal UN, a carico di entrambe le parti in ragione della metà per ciascuna di esse.
Contro questa decisione ha proposto ricorso per Cassazione IO CE.
La controparte non ha svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la parte ricorrente denuncia "Violazione degli artt. 132-158 c.p.c per vizio di costituzione del Giudice nonché degli ex arti 126-130-159 c.p.c." esponendo le seguenti doglianze. La intestazione della sentenza in soggetto indica quali membri del Collegio giudicante Sezione del lavoro i sigg. Magistrati: Dott. Alessandro Rizzieri - Presidente;
Dott. Paolo Fabrizi - Giudice;

Dott. Alessandro Scarzella - Giudice Rei. ed Est. Detta intestazione, oltre all'errata indicazione del nome del Dott. Scarzella (Alessandro invece di Fabrizio), contiene il nome del Dott. Paolo Fabrizi, che non partecipò all'udienza di discussione del 29.09.00, alla quale fu presente la Dott.ssa Cristina Quaroni, come da allegato certificato di Cancelleria. Il verbale di udienza, che fa fede della composizione del collegio, fino a querela di falso, non reca la benché minima indicazione del nominativo dei magistrati componenti il collegio, riportando genericamente la dizione "avanti il Collegio". La erronea indicazione nell'intestazione della sentenza del terzo Giudice, non tenuto alla sottoscrizione, si traduce in vizio attinente alla costituzione e composizione del Collegio, poiché determina la assoluta impossibilità di individuare l'effettiva composizione del Collegio giudicante. Tale errore non può considerasi come materiale, emendabile a norma egli artt.. 287 e 288 c.p.c.; infatti la sentenza non può essere corretta perché ne' il dispositivo ne' il verbale danno contezza della identità dei Magistrati partecipanti al Collegio. Argomentando a contrario da Cass. sez. lav. 12.3. 1985 n. 1985 si è in presenza di nullità insanabile della sentenza, perché il nominativo dei giudici partecipanti al collegio non può ricavarsi dalle risultanze del fascicolo, ma solo ricorrendo ad atto esterno (certificato di cancelleria). Sotto altro aspetto può individuarsi anche nullità del verbale dell'udienza di discussione del 29.9.00 che si estende al dispositivo letto in udienza ed a tutta la sentenza perché detto verbale, pur recando la firma di un magistrato e di un collaboratore di cancelleria, al di là della generica menzione dell'Ufficio Giudiziario Collegiale, non contiene alcuna indicazione sui magistrati componenti il collegio, in violazione dell'art. 126 c.p.c.. Il motivo non può essere accolto. Premesso che essendo denunciati errores in procedendo, questa Corte è giudice anche del fatto (processuale) ed ha, quindi, il potere - dovere di procedere direttamente all'esame ed all'interpretazione degli atti processuali (cfr. tra le altre Cass. n. 0 1097 del 24/01/2003 e Cass. n. 12909 del 13/07/2004), va rilevato che il primo motivo non può essere accolto in quanto. -A) il fatto che il verbale suddetto non contenga l'indicazione dei nomi dei componenti il collegio costituisce mera irregolarità e non comporta alcuna nullità, non essendo questa espressamente comminata dalla legge (cfr. art. 156 epe), ne' emergendo comunque dalla normativa suddetta (lo stesso vale per il dispositivo e per gli altri atti in questione); -B) un certificato della Cancelleria come quello in esame (tra l'altro in data 26.11.2001, e quindi molto successivo alla decisione 29.9.00 in questione, e non indicante in base a quale risultanza (ad es. verbale o registro di cancelleria) sia stata certificata la composizione del collegio, non può certamente avere una efficacia probatoria superiore a quella di una sentenza recante in calce la firma del Presidente e dell'Estensore; quindi non può ritenersi provato che la composizione emergente dalla sentenza non risponde al vero;
-C) l'eventuale denunciato errore riguardante il nome di battesimo del Relatore ed Estensore (Alessandro Scarzella invece che Fabrizio Scarzella) sarebbe in ogni caso nella specie giuridicamente irrilevante non impedendo comunque la concreta identificazione del Giudice de quo (che del resto ha apposto la sua firma in calce alla sentenza sotto le parole dattiloscritte: "Dott. F. Scarzella"). Il motivo va dunque respinto.
I successivi motivi vanno esaminati insieme in quanto connessi e possono essere sintetizzati come segue.
Con il secondo motivo la parte ricorrente denuncia "Vizio di logica nella motivazione - Violazione e falsa applicazione delle norme relative all'interpretazione delle clausole contrattuali" esponendo le seguenti doglianze. Con la clausola "Tutte le riparazioni di cui agli art. 1576 e 1609 del Codice Civile sono a carico del conduttore che dovrà provvedervi tempestivamente", a parere del Collegio, le Parti non avrebbero voluto apportare alcuna deroga alla normativa prevista dal Codice Civile in materia. Il Collegio, proprio perché ha definito l'espressione usata "equivoca" (il che non è vero) avrebbe dovuto indagare sull'effettiva volontà delle parti, emergente dal contratto nel suo insieme e dal comportamento successivo. Non ha considerato che il contratto di locazione ad uso diverso da abitazione fu stipulato non da uno sprovveduto, ma da un imprenditore per l'esercizio della propria impresa e che, tra l'altro, era autorizzato ad apportare "tutte le modifiche all'immobile, necessarie per l'attività che intende svolgere". Queste circostanze fanno ritenere che le parti al momento della stipula avessero ben vagliato e discusso sia lo stato dell'immobile sia il contenuto delle varie clausole accettandone consapevolmente la loro portata e significato. Anche il motivare che solo nel preliminare fu volontariamente derogata la disciplina di legge, perché si uso un'espressione diversa, è altrettanto ingiustificato perché il ragionamento è una semplice supposizione del Giudicante. Anche la affermazione che la clausola derogatoria, in oggetto "difficilmente potrebbe ritenersi valida", sottointendendo che bisogna attribuire alle clausole un significato che possa avere un qualche effetto, è originata da falsa interpretazione delle norme perché nell'ambito delle locazioni ad uso diverso da abitazione tale clausola è pienamente legittima. Inoltre nessun elemento suffraga l'affermazione che il canone concordato fosse "di mercato" o meno. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia "Vizio di logica nella motivazione e falsa applicazione degli arti 1575 e 1576. cc." esponendo le seguenti doglianze. Anche a ritenere che le spese di manutenzione straordinarie gravino sulla locatrice vi sarebbe comunque falsa applicazione degli artt. 1575 e 1576 cc. Il Collegio ha innanzitutto travisato le conclusioni rassegnate nella perizia d'ufficio svolta in 11 grado traendone conclusioni errate. Il confronto tra le perizie eseguite e una obbiettiva lettura della relazione mette in evidenza che l'immobile è agibile fino dal 1997 epoca delle opere di riparazione effettuate dalla Beatrice. L'immobile si trova in condizioni analoghe a quando iniziò la locazione. Basta confrontare il contratto di locazione per rilevare che alla consegna dell'immobile conduttore esistevano impianto di riscaldamento e impianto elettrico, e poiché nulla eccepì al riguardo gli stessi erano ritenuti adeguati ed idonei all'uso pattuito da parte del conduttore all'inizio della locazione. La locatrice non è inadempiente in quanto non doveva migliorare l'immobile adeguandolo alle esigenze attuali ma unicamente mantenerlo nelle condizioni in cui si trovava al momento della consegna. Con il quarto motivo di ricorso la ricorrente denuncia "Mancata decisione su punto rilevante (eccezione relativa all'art. 1577 cc.) lamentando che il Collegio ha omesso di decidere sull'eccezione sollevata nell'appello in merito all'inadempimento del conduttore all'obbligo ex art. 1577 cc. di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni.
I motivi secondo, terzo e quarto vanno accolti nella loro parte essenziale. Infatti UN di Vigevano afferma l'equivocità della clausola sopra citata in modo sostanzialmente apodittico;
in particolare non spiega (in modo sufficiente) perché la clausola stessa non dovrebbe essere interpretata nel senso che tutte le riparazioni comunque citate dagli artt. 1576 e 1609 del codice civile (v. la parte iniziale della clausola riportata nella sentenza impugnata: "tutte le riparazioni di cui agli artt. 1576 e 1609 del Codice Civile...") debbono, secondo la volontà delle parti, essere
"...a carico del conduttore che dovrà provvedervi tempestivamente..."; e perché, ammessa in ipotesi l'equivocità in questione, sia stata scelta una interpretazione che privava la clausola stessa di concreto effetto, posto che ribadiva, secondo il Giudice, la disciplina codicistica (una adeguata motivazione era infatti particolarmente necessaria alla luce dell'art. 1367 c.c. secondo il quale Nel dubbio, il contratto o le singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno pure tale punto deve ritenersi oggetto, sia pure in modo parzialmente implicito, delle doglianze in esame). Anche con riferimento a quanto stabilito dalle parti nel successivo contratto preliminare la sentenza non spiega (sufficientemente) perché detta disciplina contrattuale non potrebbe essere interpretata come una mera conferma (nonostante la stipulazione del contratto preliminare medesimo, e "....fino alla data dell'effettivo trasferimento del bene...") della prosecuzione della precedente disciplina contrattuale (continuazione dell'obbligo del conduttore di pagare il canone e di provvedere a tutte le spese predette). Non spiega infine perché il canone in questione dovesse ritenersi "di mercato".
La motivazione esposta dal UN (nella parte in cui dubita della possibilità di considerare "valida" una clausola del genere se interpretata nel senso proposto dall'appellante) appare poi presupporre una tesi in diritto errata. Va infatti ribadito che con riguardo alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, la pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli artt. 1576 e 1609 cod. civ., impone al conduttore l'obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria non incorre nella sanzione di nullità stabilita dall'art. 79, primo comma, della legge n. 392 del 1978 (si consideri che la disciplina delle suddette locazioni non ha mai contemplato anche l'art. 23 di tale legge in tema di riparazioni straordinarie -norma poi abrogata dall'art. 14 comma 4, della l.

9.12.1998 n. 431 -, ne' la predeterminazione legale di limiti massimi del canone, suscettibili di superamento in caso di attribuzione convenzionale dell'onere; cfr. Cass. n. 0 1303 del 15/03/1989). Poiché l'argomentazione in diritto del UN in ordine alla liceità del tipo predetto di clausola sembra costituire parte integrante di una più ampia tesi (in ordine ai diritti e doveri delle parti di contratti come quello in questione) secondo cui il locatore non solo non può stipulare clausole in deroga agli articoli predetti, ma deve inoltre assicurare il mantenimento dell'immobile in condizioni di "...idoneità, rispetto agli standard medi, per lo svolgimento di attività lavorative di tipo artigianale..." (v. alla terzultima facciata della sentenza) negando quindi rilevanza allo stato dell'immobile al momento della stipulazione del contratto, ed all'eventualità che il conduttore abbia, al momento della stipula del contratto conosciuto ed accettato la cosa locata nello stato in cui si trovava, appare opportuno, per chiarezza e completezza della presente decisione osservare che anche tale tesi complessiva non può ritenersi corretta e ribadire che: -A) stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività' ripromessasi (cfr. ad es. il principio di diritto indirettamente riaffermato nella parte iniziale della seguente massima: "Il principio secondo il quale, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso (nella specie, commerciale), grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi, ed altresì adeguate a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative, non osta a che le parti possano dedurre in condizione, (ovvero convenire come espressa obbligazione del locatore) tanto la effettiva possibilità di apportare all'immobile le necessarie modificazioni per poter svolgere l'attività prevista, quanto il fatto che esso presenti (o sia in potenziale condizione) di acquisire le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative."; Cass. n. 0 3441 del 08/03/2002; -B) l'obbligazione di cui all'art. 1575 n. 2 cod. civ., che impone al locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, pur essendo distinta dalla garanzia per vizi della cosa locata di cui all'art. 1578 cod.civ., tuttavia non sussiste per i vizi dei quali il conduttore era a conoscenza al momento della stipula del contratto, e cioè qualora quest'ultimo abbia accettato consapevolmente la cosa nello stato in cui si trovava, a meno che il locatore non abbia assunto uno specifico impegno contrattuale in tal senso (cfr. tra le altre Cass. n. 0 5786 del 22/11/1985). Il ricorso va dunque accolto per quanto di ragione.
L'impugnata decisione va cassata e la causa va rinviata all'attuale giudice dell'appello e cioè alla Corte di Appello di Milano. A detto Giudice del rinvio va rimessa anche la decisione sulle spese del Giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione;
cassa l'impugnata sentenza e rinvia la causa, anche per la decisione sulle spese del giudizio di Cassazione, alla Corte di Appello di Milano. Così deciso in Roma, il 25 febbraio 2005.
Depositato in Cancelleria il 30 aprile 2005