REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SULMONA
in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario dott. Angelo Di Francescantonio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c.
nella causa civile di primo grado iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 367 dell'anno 2024 vertente TRA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Alfonso Mandara, Parte_1 C.F._1 presso il cui studio in Napoli alla via Vittoria Colonna n. 9, è elettivamente domiciliato
- ricorrente = E
(CF: ), residente in [...]
Michelangelo n. 4, con l'Avv. Stefano Michelangelo
- resistente =
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificata, il sig. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Sulmona, il sig. Parte_1
, esponendo in sintesi: a. di essere proprietario di un appartamento sito in PA
LI al piazzale Michelangelo n. 4, posto al secondo piano, interno 8, del fabbricato condominiale denominato “Villa Bonita”, concesso in locazione ad uso abitativo con finalità turistiche al sig. con contratto registrato del 13.5.2022, al canone mensile PA iniziale di € 450,00, per la durata convenuta di 11 mesi, scaduto il 15.4.2023 e rinnovatosi sino ad oggi in assenza di disdetta;
b. che il predetto conduttore, alla data dell'intimazione (22.5.2024) risultava moroso nel pagamento dei canoni per l'intero periodo ovvero a partire dal 13.05.2022 per il complessivo importo di € 10.800,00; c. che nonostante gli inviti rivoltigli, anche a mezzo A/R del 21.11.2022 e del 24.04.2024, il non aveva sanato detta CP morosità.
2. Tanto esposto, chiedeva di: a. convalidare lo sfratto per morosità con la conseguente condanna del sig. al rilascio dell'unità immobiliare in oggetto libera da PA persona e cosa all'odierno istante;
b. pronunciare in subordine, in caso di opposizione dell'intimato, ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con la condanna dell'opponente al pagina 1 di 7

pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio e, previa conversione del rito, ex art. 667 c.p.c., la prosecuzione del giudizio ex art. 426 c.p.c.; c. sentire emanare decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni non corrisposti pari ad € 10.800,00 nonché per i canoni a scadere relativi all'immobile che occupa;
d. in ogni caso dichiarare risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato in data 13.05.2022 e, conseguentemente, condannare il sig. al rilascio dei locali suindicati liberi da persone e CP cose in favore dell'attuale proprietario, nel termine minimo fissato ex art. 56 della legge n. 392/1978; e. con vittoria delle spese di giudizio.
3. Si costituivano in giudizio, con comparsa depositata in atti, il sig. , PA opponendosi all'intimazione promossa nei suoi confronti ed eccependo in sintesi: a. di aver pagato i canoni di locazione in contanti, come da richiesta del locatore, sin dall'inizio del rapporto locatizio;
b. l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto c. l'inadempimento del locatore per non aver assolto agli obblighi del proprietario di mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto;

4. Su queste premesse chiedeva: a. in relazione alla fase sommaria concedere “termine di grazia” ex art. 55 L.392/78; b. nel merito, disposto il mutamento del rito, accertare e dichiarare che il mancato pagamento dei canoni è in realtà non rispondente al vero stante il pagamento mensile in contanti del canone, come richiesto e preteso al dott. c. con vittoria delle Pt_1 spese e competenze di lite.
5. Comparse all'udienza del 15.7.2024, le parti, per il tramite dei rispettivi difensori, si riportavano ai rispettivi scritti difensivi, chiedevano l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate, sulle quali il giudice riservava di provvedere.
6. A scioglimento delle predetta riserva, con ordinanza emessa in data 17.7.2024, il Giudice, rilevato che l'opposizione svolta dall'intimato, se pur non consentiva la convalida dello sfratto e l'emissione dell'ingiunzione di pagamento pur richiesta dal difensore dell'attore, tuttavia non ostava alla concessione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., rigettava dunque la richiesta del termine di grazia, non convalidava lo sfratto per morosità, accoglieva invece la richiesta di adozione dell'ordinanza provvisoria di rilascio fissando per la sua esecuzione la data del 20.09.2024, disponeva il mutamento del rito e fissava l'udienza del 18.12.2024 per la discussione, assegnando termine alle parte per il deposito di memorie integrative ed alla parte intimante temine di giorni 15, per la presentazione della domanda di mediazione, quale condizione di procedibilità dell'azione.
7. Con memoria integrativa del 10.09.2024, l'attore depositava verbale di mediazione con esito negativo. rilevava l'infondatezza delle avverse deduzioni, eccependo comunque il grave inadempimento del conduttore il quale, successivamente all'intimazione di sfratto, non aveva eseguito nessun versamento, né dei canoni pregressi né di quelli in scadenza, aggravando così la sua posizione debitoria.
8. Con la predetta memoria integrativa l'attore chiedeva dunque: a. in via preliminare, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 16.05.2022 e regolarmente registrato;
b. nel merito ordinare l'immediata riconsegna dell'immobile; c. emanare decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni non corrisposti pari ad € 13.500,00 a tutto il pagina 2 di 7 mese di novembre 2024 nonché per i canoni a scadere successivamente fino alla data del rilascio;
d. in ogni caso dichiarare risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato in data 13.05.2022 e conseguentemente condannare il sig. al rilascio CP dei locali suindicati liberi da persone e cose in favore dell'attuale proprietario, nel termine minimo fissato ex art. 56 della legge n. 392/1978; e. condannare controparte al pagamento delle spese di lite oltre Iva e cpa con attribuzione al sottoscritto procuratore..
9. Il non si costituiva in giudizio nei termini di legge nel procedimento de quo PA
e non depositava memoria integrativa;

10. Nelle more veniva avviata la procedura di mediazione che tuttavia dava esito negativo (cfr. doc. verbale di mediazione con esito negativo prodotto dall'attore con la memoria integrativa).
11. Comparsi all'udienza di discussione del 18.12.2024, l'attore, per il tramite del proprio difensore, si riportava ai propri scritti difensivi, depositati nella fase cautelare e nel presente giudizio, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni ivi formulate, mentre, il convenuto, per il tramite del proprio difensore, si riportava all'atto di opposizione spiegato nella fase cautelare chiedendo l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate.
12. Nella medesima udienza, verificato il corretto espletamento della procedura di mediazione, all'esito della discussione, la causa veniva trattenuta a sentenza e decisa mediante lettura del dispositivo in aula, in assenza delle parti.
13. Richiamati, per quanto non espressamente riportato, gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo, e ciò in ossequio al disposto di cui al n. 4 dell'art. 132 c.p.c. così come introdotto dall'art. 45 legge 18/06/2009, n. 69.
14. Premesso preliminarmente che secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, cui deve darsi seguito in questa sede, “nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario” (cfr. e multis Cass. civ. sez. III, 28/02/2023, n. 5955).
15. Ciò posto, in primo luogo, va esaminata la domanda di risoluzione del contratto formulata dal sig. per il mancato pagamento dei canoni di locazione atteso che, al Parte_2 momento dell'intimazione, il conduttore era asseritamente moroso per l'importo complessivo di € 10.800,00.
16. Ebbene, è pacifico che nel caso di inadempimento contrattuale, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte mentre incombe invece sul debitore l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o da altre circostanze (cfr. Cass. civ. sez. un., 30/10/2001, n. 13533; Tribunale Crotone sez. I, 10/10/2022, n. 761;
pagina 3 di 7 Tribunale Cuneo sez. I, 04/11/2022, n. 955). Costituisce difatti principio consolidato, cui deve darsi seguito in questa sede quello per cui “La colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria, e tale presunzione è destinata a cadere solo a fronte di risultanze, positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che quest'ultimo, nonostante l'uso della normale diligenza, non sia stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili”. (Principio enunciato in tema di inadempimento del pagamento del canone di locazione, cfr. Cassazione civile sez. III, 17/11/1999, n.127).
17. Alla luce di tali principi, si rileva come, nel caso di specie, il locatore abbia fornito idonea prova del titolo costitutivo del proprio credito, attraverso la produzione in giudizio del contratto di locazione stipulato tra le parti che obbliga il conduttore al versamento periodico dei canoni e delle spese secondo la misura pattuita. Sul punto si richiama la citata sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione n. 13533 del 2001 secondo cui, "In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento (…)".
18. Risulta inoltre provato dall'attore, in assenza di qualsivoglia prova in senso contrario, l'inadempimento all'obbligo del pagamento dei canoni di locazione imputabile al conduttore, nonché la persistente morosità proseguita nel corso di causa. Il conduttore ha, così, accumulato alla data dell'intimazione (22.5.2024) una morosità pari ad € 10.800,00 come rilevato dal locatore nell'atto introduttivo e nella memoria integrativa, e come si evince dalla documentazione prodotta dallo stesso a supporto, non specificamente contestata.
19. Ciò premesso, com'è notorio, nelle locazioni ad uso abitativo, come è quella in esame, la valutazione circa la gravità dell'inadempimento del conduttore, non è lasciata al libero apprezzamento del giudice, ma è già predeterminata dal legislatore nell'art. 5 della legge n. 392 del 1978, per cui il giudice deve solo limitarsi ad accertare che si sia verificata la situazione prevista dalla legge;
difatti, la valutazione circa l'importanza dell'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione (o degli oneri accessori) è disciplinata dagli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978, entrambi rimasti in vigore a seguito delle modifiche apportate legge n 31 del 1998; in particolare il richiamato art, 5 precisa che "salvo quanto previsto dall'art. 55 (che regola la richiesta del termine per sanare la morosità, applicabile solo nelle locazioni ad uso abitativo) il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c.”.
20. La richiamata disposizione ha dunque introdotto, con riferimento alle locazioni ad uso abitativo, una predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento di parte conduttrice nel versamento del canone e degli oneri accessori, ai fini della pronuncia costitutiva della risoluzione contrattuale.
pagina 4 di 7 21. Invero, il citato art. 5, stabilendo una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi: uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone;
e uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. L'art. 55, richiamato nella norma citata, pone una deroga a tale principio, consentendo al conduttore di impedire unilateralmente, e a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi e alle spese (cfr. Tribunale Roma sez. VI, 20/11/2021, n. 16504: Tribunale Napoli sez. IX, 18/05/2020, n. 3556; Tribunale La Spezia sez. I, 10/09/2020, n. 411; Tribunale Roma sez. VI, 03/03/2020, n. 4696; Tribunale Pisa, 03/12/2019, n.1243; Tribunale Torino sez. VIII, 05/02/2019, n.474; Tribunale Arezzo, 16/07/2018, n. 759). Nel caso di specie, il conduttore ha invocato il termine previsto dal suddetto articolo 55 per sanare la morosità che, tuttavia, per le motivazioni tutte espresse nella ordinanza del 17.7.2024 (non opposta dal conduttore) che qui si richiamano e si confermano, non è stato concesso, sicché va dichiarato risolto per inadempimento il contratto di locazione tra le parti e condannato parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non versati.
22. Ebbene, applicati i predetti principi nel caso di specie, il grave inadempimento del conduttore per mancato pagamento dei canoni a partire dal 16.05.2022 (morosità così come ricostruita dal locatore non specificamene contestata dal conduttore), risulta accertato;
peraltro la mera asserzione dell'avvenuto pagamento dei canoni di locazione in assenza di qualsivoglia prova dell'adempimento fornita dal conduttore (che non ha nemmeno articolato mezzi istruttori diretti a dimostrare quanto dedotto nella comparsa depositata nella fase sommaria, non premurandosi nemmeno di costituirsi nei termini in questa fase del procedimento), comporta la fondatezza della domanda del locatore di risoluzione del contratto per inadempimento (cfr, Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 18/02/2021, n. 387).
23. Ritiene inoltre il Tribunale che, il motivo di opposizione con cui il sig. ha PA eccepito l'inadempimento del locatore per non aver quest'ultimo assolto agli obblighi del proprietario di mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto e, quindi, per non aver eseguito all'interno dell'appartamento locato i lavori di manutenzione asseritamente necessari per renderlo conforme all'uso convenuto, non vale a giustificare il mancato versamento dei canoni atteso che, all'art. 1 del contratto di locazione, stipulato dalle parti, si attesta che “il locatore concede in locazione al comodatario, che accetta nel medesimo stato di fatto e di diritto in cui si trova …. l'unità immobiliare sita in LI …” mentre all'art. 2 del medesimo contratto si stabilisce che “(…) è fatto obbligo al conduttore di conservare e costudire l'immobile con la dovuta diligenza, provvedendo alla ordinaria manutenzione, impegnandosi a non modificare né trasformare (…) il conduttore si impegna a riferire al proprietario degli eventuali difetti dell'immobile … entro 10 gg dalla consegna delle chiavi (…)”; la sottoscrizione del contratto da parte del conduttore, e la circostanza che quest'ultimo utilizza l'immobile in questione per l'uso convenuto, senza sollevare contestazioni circa l'inidoneità del locale all'uso pattuito e senza aver richiesto (e provato) al locatore di intervenire per eliminare eventuali impedimenti all'uso del locale secondo la sua destinazione, pagina 5 di 7 rende evidente come quest'ultimo fosse conforme al suo uso come attestato in contratto, e come lo stesso conduttore lo ritenesse adatto ed idoneo all'uso abitativo pattuito. Peraltro, il conduttore non ha nemmeno provato di aver ripetutamente avvisato e sollecitato il locatore ad eseguire nell'immobile lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria senza ottenere risposta, sicché la suddetta eccezione, in assenza di prova certa, va disattesa e quindi rigettata
24. Pertanto, l'inadempimento del conduttore per mancato pagamento dei canoni risulta accertato e le giustificazioni addotte, alla luce del compendio probatorio acquisito in atti, si sono dimostrate prive di fondamento: trattasi comunque di un inadempimento grave anche perché prolungatosi nel tempo e tale da assumere un rilievo non secondario anche dal punto di vista della somma non corrisposta;
il conduttore, peraltro, nel corso del giudizio, pur proseguendo a godere dell'immobile, ha continuato a non provvedere al pagamento dei canoni aggravando ancora più il suo inadempimento, di talché la risoluzione può essere dichiarata ai sensi dell'art. 5 della legge n. 392/197 (che stabilisce una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento sottraendo alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento circa la sua non scarsa importanza), ricorrendo i presupposti per grave inadempimento, visto anche il numero dei canoni non versati al momento della domanda (per complessivi euro 10.800,00) e la condotta morosa proseguita nel corso della causa, con conseguente obbligo, in capo al conduttore, di restituire l'immobile al locatore.
25. Conclusivamente, per i motivi esposti, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore.
26. Per quanto attiene al debito maturato dal sig. nei confronti del locatore, PA occorre rilevare che quest'ultimo ha chiesto la condanna del conduttore al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti pari ad € 13.500,00 a tutto il mese di novembre 2024 nonché di quelli a scadere successivamente fino alla data del rilascio dell'immobile (cfr. memoria integrativa).
27. Il conduttore va dunque condannato anche al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti pari ad € 13.500,00 a tutto il mese di novembre 2024 nonché di quelli a scadere successivamente fino alla data del rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
28. Le spese di giudizio, vanno poste a carico del conduttore resistente, sostanzialmente soccombente, e liquidate come in dispositivo, da attribuirsi in favore del procuratore/difensore sottoscrittore dell'atto introduttivo che si è dichiarato antistatario..


P.Q.M.


Il Tribunale di Sulmona, nella persona del Giudice Onorario, dott. Angelo Di Francescantonio, definitivamente pronunciando nella causa n. 367/2024 R.G., ogni altra domanda, difesa ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1. dichiara la risoluzione, per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione registrato del 13.5.2022, intercorso tra in qualità di locatore e Parte_1 CP
, in qualità di conduttore, in relazione all'immobile sito in LI (AQ) al
[...]
pagina 6 di 7 Piazzale Michelangelo n. 4, condominio Villa Bonita, piano 2, interno 8, descritto nell'atto introduttivo del giudizio.
2. conferma la precedente ordinanza di rilascio emessa in data 17.07.2024 ai sensi dell'art. 665 c.p.c.;
3. condanna al pagamento in favore di della somma di euro PA Parte_1
13.500,00 per canoni scaduti al mese di novembre 2024, oltre al pagamento dei canoni a scadere fino alla data del rilascio dell'immobile, oltre gli interessi dalle singole scadenze al saldo effettivo;

4. condanna , sostanzialmente soccombente, al pagamento in favore del signor PA
, delle spese del procedimento che liquida in euro 2.104,50 per compenso Parte_1 professionale per le fasi studio, introduttiva e decisionale (calcolato secondo lo scaglione del valore della domanda, sulla base dei valori medi di cui al D.M. 55/2014 ridotto del 50%, avuto riguardo allo svolgimento del processo e all'attività defensionale, e stante il valore indicato della causa in misura prossima a quella minima dello scaglione di riferimento e non implicando il procedimento la soluzione di questioni di particolare complessità sotto il profilo giuridico), oltre al rimborso forfetario delle spese generali (15%), CPA e IVA, da attribuirsi in favore del procuratore/difensore sottoscrittore dell'atto introduttivo che si è dichiarato antistatario..
Sulmona 12.03.2025.
Il Giudice Onorario
f.to digit. Angelo Di Francescantonio
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