TRIBUNALE ORDINARIO DI LUCCA
Sezione Civile
Il Tribunale, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Giacomo Lucente Presidente
Dott. Giampaolo Fabbrizzi Giudice est.
Dott.ssa Antonia Libera Oliva Giudice ha pronunciato il seguente
D E C R E T O nel procedimento iscritto al n. r.g. 457/2024, pendente tra: con il patrocinio degli Avv. LORENZO TROMBELLA e IANE Parte_1
MAFFEI. contro con il patrocinio dell'Avv. Controparte_1
GIOVANNI IACOMINI
OGGETTO: Opposizione allo stato passivo ex artt. 98, 99 l. fall.

§ § §

§1. – Con ricorso ritualmente depositato ha proposto opposizione Parte_1
avverso il decreto del 16.1.2024, con il quale il Giudice delegato del fallimento
[...]
ha dichiarato esecutivo lo stato passivo escludendo il credito Controparte_1
dell'odierna opponente per euro 500.478,22, con privilegio speciale immobiliare ai
Pagina 1 sensi dell'art. 2775-bis c.c., di cui euro 496.500,00 per la restituzione di somme versate in conto prezzo in forza di contratto rent to buy del 22.11.2018 e s.m.i. del

8.10.2019 e 9.3.2021, ed euro 3.978,22 per interessi legali alla data del fallimento, ritenendo l'anzidetto contratto non opponibile alla procedura ai sensi dell'art. 2923,
3° comma, c.c., sulla scorta di quanto già statuito nell'ordinanza ex art. 560 c.p.c. pronunciata dal G.E. del Tribunale di Massa in data 1.9.2021 e, in subordine, in applicazione dell'art.

5.3 del contratto, per l'avvenuta risoluzione per inadempimento della conduttrice per mancato pagamento di oltre 6 mensilità di canoni, con diritto della concedente di trattenere quanto versato in conto prezzo a norma dell'art.

7.3 del citato contratto.
A sostegno dell'opposizione ha dedotto che l'esclusione del credito dallo Pt_2
stato passivo era avvenuta in forza di un'erronea interpretazione del provvedimento del G.E. del Tribunale di Massa nell'esecuzione iscritta al r.g.e. n. 13/2019, provvedimento adottato al fine di disporre l'immediata liberazione dell'immobile oggetto di esecuzione forzata, sul presupposto che il giusto prezzo della locazione, in base alla perizia redatta dall'esperto stimatore designato nell'ambito della procedura esecutiva, fosse pari ad euro 30.000,00, nel mentre il contratto di rent to buy, nella sua primitiva stesura, prevedeva un canone, comprensivo sia della quota imputabile al prezzo di acquisto, che della quota remunerante il godimento del bene, pari ad euro
20.000,00, con la conseguenza che la quota imputabile al canone locatizio era incontestabilmente inferiore di un terzo al giusto prezzo;
che, ciò nonostante,
l'inopponibilità della locazione a canone vile, sancita dall'art. 2923, 3° comma, c.c., non poteva estendersi al contratto di rent to buy globalmente inteso, in modo da escludere la ripetibilità delle somme versate in conto prezzo;
che erano irrilevanti le relazioni parentali tra gli amministratori delle società contraenti, assurte dalla curatela fallimentare ad elemento rivelatore dello scopo fraudolento che aveva animato l'intera operazione economica;
che anche la causa di esclusione del credito addotta in subordine dalla procedura fallimentare era destituita di fondamento, atteso che il compendio immobiliare oggetto del contratto di rent to buy stato attinto da
Pagina 2 pignoramento notificato il 10.1.2019 e, ciò nonostante, la conduttrice aveva continuato ad adempiere regolarmente l'obbligazione pecuniaria avente ad oggetto i canoni fintantoché non era sopraggiunta la nomina del custode giudiziario;
che l'anzidetto pignoramento, notificato e trascritto ad istanza di un creditore ipotecario della concedente, aveva determinato la risoluzione del contratto per fatto imputabile a quest'ultima, dal che conseguiva, a norma dell'art. 7.3, il diritto della procedura fallimentare di trattenere la quota dei canoni imputabile al godimento e, al contempo,
l'obbligo di restituire la quota imputabile al prezzo di acquisto. Ha quindi concluso per sentir ammettere al passivo il credito di euro 496.500,00 per capitale ed euro
3.978,22 per interessi, con privilegio speciale immobiliare ex art. 2775-bis c.p.c.
§1.1 – Per resistere al ricorso e chiederne il rigetto si è costituito il fallimento, deducendo che il contratto, stipulato per la durata di 3 anni, ma con diritto della conduttrice di procedere all'acquisto sin dalla data di sottoscrizione del negozio e fino a 120 giorni prima del termine finale di durata del rapporto, prevedeva il pagamento di un canone mensile di euro 20.000,00, di cui soltanto euro 3.000,00 imputabili al godimento del bene ed euro 17.000,00 al prezzo di acquisto;
che, in corso di rapporto, il canone era stato incrementato, con incremento proporzionale delle quote imputabili al prezzo di acquisto ed al godimento, quest'ultima elevata sino a concorrenza della somma di euro 7.000,00; che, notificato e trascritto il pignoramento ad istanza di un creditore fondiario di sul compendio immobiliare oggetto del Controparte_1
contratto di rent to buy, sito in Massa, via Massa Avenza, composto da due fabbricati ad uso industriale e da una cabina elettrica, veniva stipulato un contratto di sublocazione da avente ad oggetto una parte del compendio, per il canone di Pt_2
euro 10.000,00; che l'esperto stimatore designato nella procedura esecutiva aveva accertato che il giusto canone mensile per l'intero compendio era pari ad euro
30.955,50, di tal che il canone convenuto nel contratto di rent to buy era inferiore di
1/3 al giusto prezzo, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2923, 3° comma, c.c.; che, come il contratto di rent to buy non era opponibile al futuro aggiudicatario nella procedura esecutiva – dando luogo all'emissione dell'ordine di liberazione ex art. 560
Pagina 3 c.p.c. – così, mutato quel che vi era da mutare, allo stesso modo era inefficace nei confronti della curatela fallimentare;
che, in ogni caso, l'accordo del 22.11.2018 integrava un atto dispositivo suscettibile di formare oggetto di azione revocatoria ordinaria, deducibile dalla curatela in via di eccezione, per la prima volta, anche nel giudizio di opposizione allo stato passivo, ricorrendo sia il presupposto della diminuzione quantitativa e qualitativa della garanzia patrimoniale generica in dipendenza dell'atto dispositivo (eventus damni), sia del consilium fraudis, trattandosi di atto successivo al sorgere di larga parte dei crediti che componevano il passivo fallimentare;
che l'opponente aveva interrotto il pagamento dei canoni in costanza di godimento del bene e quindi il contratto si era risolto con l'applicazione degli artt.

5.3 e 7.3 del contratto;
che con la notifica del pignoramento il contratto era divenuto inopponibile alla procedura esecutiva, con la conseguenza che da tale momento la conduttrice avrebbe dovuto corrispondere un'indennità di occupazione secondo il giusto prezzo, cioè a dirsi pari ad euro 30.955,50 mensili, dal che derivava,
a tutto concedere alla tesi dell'opponente, un controcredito del fallimento, maturato sino alla data del rilascio, pari ad euro 1.640.641,50, che veniva eccepito in compensazione.
§1.2 – La causa è stata rimessa al collegio per la decisione all'udienza del
17.1.2025, previo scambio di memorie illustrative.
§2. – L'opposizione è infondata e deve essere respinta.
§3. – Venendo in rilievo un contratto di concessione del godimento con diritto di acquisto (c.d. “rent to buy”), occorre preliminarmente riassumerne gli elementi essenziali che ne caratterizzano struttura e profilo funzionale, normativamente riconoscibili nell'art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133, conv., con modif. in l. 11 novembre 2014, n. 164.
§3.1 – Il contratto rent to buy si inserisce a pieno titolo nell'ambiente degli schemi negoziali finalizzati al godimento preparatorio di un successivo acquisto immobiliare (tra cui si iscrivono, tra gli altri, il leasing traslativo, la locazione con patto di opzione di futura vendita), in questo caso assolvendo anche ad una funzione
Pagina 4 eminentemente finanziaria del conduttore, il quale, sia pur sprovvisto nell'immediato dei fondi necessari all'integrale e tempestivo pagamento del prezzo di acquisto, acquisisce attraverso un contratto di locazione la disponibilità del bene oggetto dell'eventuale, futuro acquisto – sul quale, il conduttore, in base agli accordi tra le parti, potrebbe già apportare le migliorie necessarie a renderlo funzionale alle proprie esigenze – corrispondendo, in quote prestabilite e frazionate, una parte del prezzo che, sebbene materialmente adempiuta unitamente al canone di locazione stricto sensu inteso, resta giuridicamente autonoma da quest'ultimo e distintamente imputabile al corrispettivo della futura alienazione (art. 23, commi 1 e 1bis, d.l.
133/2014).
§3.2 – Uno degli snodi interpretativi che ha maggiormente occupato gli interpreti riguarda la qualificazione del tipo contrattuale, se cioè trattasi di un'inedita tipizzazione di una fattispecie contrattuale in precedenza sconosciuta all'ordinamento, ovvero se, più banalmnete, con l'art. 23 d.l. 133/2014 il legislatore si sia limitato a riorganizzare una combinazione di schemi già tipizzati per il perseguimento delle finalità sopra indicate, finalità che giustificano l'emersione di una disciplina parzialmente derogatoria rispetto a quella ordinariamente apprestata per le singole fattispecie negoziali coinvolte nell'operazione.
§3.3 – A tale riguardo, l'art. 23, 1° comma, d.l. 133/2014 stabilisce che «i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile».
§3.4 – Il successivo comma 1-bis tipizza la funzione lato sensu finanziaria che assiste lo schema traslativo, cristallizzando le modalità di dilazione del pagamento del prezzo quale corrispettivo del trasferimento della proprietà. A tal proposito «le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che
Pagina 5 il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito».
§3.5 – In ordine alla disciplina concretamente applicabile, il 3° comma dell'art. 23 in rassegna sancisce che «ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli
2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli
1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile».
§4. – Col riferirsi ai «contratti», indefettibilmente diversi dalla locazione finanziaria, nel cui schema causale sia prevista «… l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto», il legislatore sembra aver avuto in animo non già l'istituzione di un autonomo tipo negoziale, bensì la congiunta operatività sia dello schema della locazione di beni immobili, sia del contratto preliminare unilaterale, vincolante per il solo concedente. Il riferimento al contratto preliminare è infatti evidente, nella fase immediatamente successiva alla costituzione del rapporto, con il rinvio all'art. 2645- bis c.c. in tema di trascrizione (art. 23, 1° comma); nella patologia del negozio, con il rinvio all'art. 2932 c.c., per il caso di inadempimento del concedente che si sottragga al vincolo obbligatorio di alienazione unilateralmente assunto (art. 23, 3° comma, ult. parte). Con la conseguenza che un assetto di interessi configurato dalle parti richiamando istituti generali diversi – tra i quali, segnatamente, il contratto di opzione – esulerebbe dallo schema voluto dal legislatore e risulterebbe perciò impotente a beneficiare della correlativa disciplina di favore.
E' parimenti innegabile che alla disciplina ordinaria del tipo negoziale di riferimento (contratto di locazione e contratto preliminare unilaterale) il legislatore abbia apportato considerevoli deroghe: (i) in primo luogo, l'effetto pubblicitario
Pagina 6 prenotativo di cui all'art. 2645-bis c.c., in tema di trascrizione del contratto preliminare, è esteso per la durata massima di un decennio;
(ii) in secondo luogo, la trascrizione è consentita anche ai contratti di locazione infranovennali, con la medesima opponibilità prevista dall'art. 2643, 1° comma, n. 8), c.c. per i contratti di locazione ultranovennali trascritti;
(iii) in terzo luogo, alla locazione non si applica il regime vincolistico di cui alla l. 392/1978.
§5. – In relazione al profilo causale, si è detto che si assiste alla combinazione tra diversi elementi che partecipano a differenti moduli tipici sul piano pratico- economico.
E' quindi da comprendere se la combinazione comporti la fusione dei diversi elementi in un unico schema causale, dando luogo ad un contratto misto, ovvero se, pur nella formale autonomia dei tipi contrattuali coinvolti, tra di essi sia istituibile un nesso di interdipendenza per la realizzazione di un fine pratico unitario dell'intera operazione che trascende quello particolare dei singoli rapporti.
§5.1 – Il collegamento negoziale integra un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico complesso, che viene realizzato non già attraverso un autonomo e nuovo contratto, ma tramite una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è concepito, funzionalmente e teleologicamente, come collegato con gli altri, cosicché le vicende che investono un contratto sono suscettibili di ripercuotersi sull'altro (cfr. Cass. sent.
n. 18884 del 2008).
Affinché possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico devono ricorrere due condizioni: una, oggettiva, sostanziata dal nesso teleologico tra i negozi, finalizzati alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una più ampia finalità pratica consistente nella ricerca e sistemazione di un assetto economico globale ed unitario;
un'altra, soggettiva, costituita dal comune intento pratico delle parti di volere, non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche la loro stretta interdipendenza attraverso il reciproco coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli
Pagina 7 effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale
(cfr., tra le altre, Cass. sent. n. 11974/2010; n. 5851/2006; n. 12567/2004).
§5.2 – Peraltro, è pacificamente ammessa una dipendenza funzionale connaturata ad un collegamento a struttura anche soltanto unilaterale, nel senso che la dipendenza logica e giuridica è limitata per volontà delle parti ad uno solo dei contratti, destinato quindi a subire l'influenza dell'altro (Cass. sent. n. 415 del 2006;
n. 11240 del 2003; n. 8844 del 2001; n. 9388 del 1991).
§5.3 – Così come è ammesso che il comune intento pratico delle parti risulti non soltanto espressamente, ma anche tacitamente, potendo risultare dal complessivo assetto di interessi divisato la comune intenzione dei contraenti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore (Cass. sent. n. 9970 del 2003; n. 827 del 1997).
§5.4 – Tale essendo il quadro di riferimento, la combinazione di elementi causali di archetipi contrattuali differenti, nel contratto di rent to buy approntato dalle parti – che risponde integralmente al paradigma dell'art. 23 d.l. 133/2014 – non assiste alla fusione di tali elementi in un unico schema causale, come avviene nel contratto misto.
I contratti tipici, pur versati in un unico documento contrattuale, mantengono inalterata la loro autonomia sul piano causale, sia pur con l'istituzione di una reciproca interdipendenza funzionale, tacitamente desumibile dal coacervo di interessi coinvolti e dal modo di essere del collegamento che lo stesso legislatore ha istituito, per l'esigenza di perseguire un fine unitario ulteriore rispetto a quello dei singoli negozi, consistente nell'immediata messa a disposizione di un bene immobile per l'immediato godimento, in funzione di una futura vendita, rispetto alla quale il pagamento del canone contempla anche una quota in conto prezzo della fattispecie traslativa onde soddisfare le esigenze finanziarie del concedente, futuro acquirente.
Il punto di emersione nella disciplina positiva del vincolo di interdipendenza funzionale bilaterale – che segnatamente viene in rilievo quando oggetto dell'operazione sia, come nel caso di specie, un immobile a vocazione produttiva, per
Pagina 8 il quale è tanto essenziale l'interesse alla continuità del godimento dello stabilimento in cui si svolge il processo produttivo, quanto al futuro acquisto del medesimo, una volta corrisposta, sia pur periodicamente, una parte significativa del prezzo – è apprezzabile, nella fase patologica del rapporto, nella risoluzione di tutti i rapporti per la reiterata omissione nel pagamento del canone, suscettibile di alterare simultaneamente il sinallagma di entrambi i contratti tipici che compartecipano nell'operazione, secondo quanto stabilito dall'art. 23, 2° comma, d.l. 133/2014.
Dalle sopra evidenziate interconnessioni di distinti contratti tipici, destinati a conservare una propria autonomia di schema causale, deriva che a ciascuno sarà applicabile la normativa generale di riferimento, quando non derogata dall'art. 23 d.l.
133/2014, oltre alle disposizioni eccezionali da quest'ultima norma appositamente previste.
§6. – Tanto premesso, occorre anzitutto sgomberare il campo in ordine alla portata del provvedimento del G.E. del Tribunale di Massa del 1° settembre 2021, con il quale fu ordinata la liberazione dell'immobile a norma dell'art. 560 c.p.c. (doc.
5 fasc. fallimento), per aver ritenuto quel giudice, sulla base della perizia depositata dall'esperto stimatore designato nell'ambito del processo esecutivo instaurato su impulso di un creditore fondiario dell'odierna opposta (doc. 4 fasc. fallimento), al tempo ancora in bonis, che la quota di canone di locazione stricto sensu costitutivo del corrispettivo della concessione del bene immobile in godimento fosse inferiore di
1/3 rispetto al giusto prezzo della locazione, a norma dell'art. 2923, 3° comma, c.c., norma, per l'appunto, che sancisce una eccezionale condizione di inopponibilità del contratto di locazione all'aggiudicatario – in deroga al generale principio emptio non tollit locatum – e che risulta appunto di piana applicazione allo schema del rent to buy regolato dal contratto di locazione.
§6.1 – Ora, è vero che l'ordine di liberazione è stato certamente assunto sulla base di una valutazione incidentale endoesecutiva del giudice dell'esecuzione, all'esito di una preliminare attività lato sensu cognitiva, sprovvista di qualsivoglia
Pagina 9 effetto di accertamento, siccome meramente prodromica rispetto all'adozione dell'atto esecutivo.
E' però altrettanto vero che una cognizione vera e propria, sia pur nei limiti dell'eccezione di merito sollevata dal fallimento, può essere qui incontestabilmente rinnovata in grazia del dettato dell'art. 2923, 3° comma, c.c., che integra la disposizione sostanziale regolativa del regime di opponibilità del contratto di locazione all'aggiudicatario, nel mentre l'art. 560 c.p.c. estrinseca semplicemente l'esercizio di un potere collegato alla custodia del bene (cfr., in motivazione, Cass., sez. un., sent. n. 11830 del 2013).
Ed è appena il caso di sottolineare che l'astratta applicabilità dell'art. 2923, comma 3°, c.c. nella sede concorsuale dei giudizi speciali a cognizione piena per l'accertamento dei crediti che concorrono sul patrimonio della società fallita non è qui in discussione, posto che, come è stato osservato dalla giurisprudenza di legittimità, sia pur con riguardo all'art. 2923, 4° comma, c.c. – ma con affermazioni suscettibili di estensione al 3° comma – il fallimento costituisce pur sempre un fenomeno che determina un vincolo assimilabile ad un pignoramento generale dei beni del fallito (Cass. sent. n. 17735 del 2009).
§6.2 – Rinnovando la valutazione demandata al giudice dall'art. 2923, 3° comma,
c.c., non possono qui non condividersi le considerazioni espresse dal G.E. con l'ordinanza più volte richiamata.
Dalla perizia redatta dall'esperto stimatore emerge con chiarezza che il giusto prezzo della locazione del fabbricato oggetto del contratto di rent to buy era pari ad euro 371.466,00 annui, corrispondente ad un canone mensile di euro 30.955,50.
Pertanto, il canone convenuto nel contratto, per quanto successivamente aggiornato sino a concorrenza di euro 7.000,00 – con atti, non di meno, non opponibili al creditore pignorante – era, senza tema di smentita, un canone vile, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2923, 3° comma, c.c.
§7. – Orbene, postulando che l'inopponibilità del contratto di locazione non implichi anche l'inopponibilità di quegli elementi negoziali viceversa riconducibili
Pagina 10 allo schema sinallagmatico del contratto preliminare unilaterale – per la riscontrata autonomia di ciascun contratto collegato – a tale stregua determinandosi la conservazione dell'integrità della causa solvendi rispetto alla quota dei canoni imputabili all'anticipata corresponsione frazionata del prezzo di acquisto, l'opposta teorizza invero che, per effetto del pignoramento, sia venuta a manifestarsi l' “… impossibilità sopravvenuta dell'oggetto del contratto di rent to buy, per causa imputabile alla debitrice”, il che avrebbe determinato la risoluzione del contratto – evento sul quale non vi è contestazione tra le parti – per fatto e colpa della fallita, cagionando l'applicazione dell'art.

7.3.iii) delle condizioni di contratto che, ricalcando il dettato dell'art. 23, 5° comma, d.l. 133/2014, obbliga il concedente, cui la causa di risoluzione del contratto sia imputabile, a restituire l'intera parte dei canoni imputati al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali.
In altri termini, con il vincolo del pignoramento, dal momento della notificazione e trascrizione, il (solo) contratto di locazione sarebbe divenuto automaticamente inopponibile alla procedura per fatto e colpa della concedente destinataria dell'espropriazione, liberando il conduttore dall'obbligo di pagare i canoni.
L'irrealizzabilità del fine pratico unitario dell'intero rapporto si sarebbe infatti riverberata anche sul sinallagma funzionale del contratto preliminare unilaterale, non attinto invece dall'inefficacia nei confronti della procedura esecutiva, donde il diritto della conduttrice di ripetere la quota parte dei canoni imputabile al prezzo di acquisto.
§8. – La pur suggestiva ricostruzione dell'opponente non coglie nel segno, infrangendosi contro l'effettivo atteggiarsi, in concreto, dell'inopponibilità del contratto di locazione a norma dell'art. 2923, 3° comma, c.p.c. all'interno del processo esecutivo.
Sebbene l'inefficacia ex art. 2923, comma 3°, c.c., sia soggettivamente indirizzata testualmente a beneficio dell'aggiudicatario – il che, già di per sé osterebbe alla convalida dell'impostazione teorica che l'opponente suggerisce – la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “… la stessa finalizzazione della procedura alla tutela dell'aggiudicatario … impone l'anticipazione degli effetti
Pagina 11 favorevoli per quest'ultimo come disegnati dai codici sostanziale e di rito, quali diverranno definitivi in suo favore col decreto di trasferimento e col suo peculiare regime di efficacia ultra partes … ed esige che l'anticipazione sia validamente conseguita col provvedimento ordinatorio tipico consistente nel detto ordine di liberazione, ricostruito dal 2016 - anche dopo le più recenti riforme, che hanno mantenuto il superamento della qualificazione di titolo esecutivo introdotta dalla riforma del 2005/06 - come atto autoattuativo, per il quale non è necessaria una ulteriore esecuzione per rilascio di immobile suscettibile di fare conseguire subito alla procedura la disponibilità del bene per la sua offerta in gara e quindi in tempo anche anteriore all'aggiudicazione. Ne segue che quanto non sarà opponibile all'aggiudicatario non è opponibile neppure alla procedura o ai creditori che ad essa danno impulso, nell'interesse non solo e non tanto del primo, quanto in quello pubblicistico del rituale sviluppo della procedura e quindi per ragioni di ordine pubblico processuale;
ed al g.e., al fine della sua attuazione per il tramite del custode da lui nominato quale suo peculiare ausiliario incaricato di attività materiale servente ed indefettibile ai fini del progredire della procedura, è dato allora di adottare il tipico provvedimento finalizzato al conseguimento della disponibilità del bene pignorato - cioè dell'ordine di liberazione - avvalendosi delle stesse inopponibilità che potrà un domani fare valere l'aggiudicatario” (cfr., in motivazione, Cass. sent. n. 9877 del 2022, par. 8 e 9).
§8.1 – Dall'elaborazione teorica cui si accede discende quindi che l'inopponibilità che la legge riserva all'aggiudicatario può e deve essere anticipata quoad effectum, al fine di garantire il soddisfacimento di inderogabili esigenze di ordine pubblico processuale legate al celere e rituale progredire della procedura esecutiva – non già però facendo retroagire gli effetti sino al perfezionamento del pignoramento immobiliare, bensì – dal momento dell'adozione dell'ordine di liberazione, il che sta a significare che, anteriormente, il contratto di locazione, per quanto stipulato a canone vile, è suscettibile di esplicare i propri effetti, onerando il
Pagina 12 conduttore del regolare pagamento del canone nel mentre perdura il godimento dell'unità immobiliare locata.
Conduttore che, sia detto per inciso, era comunque munito di un contratto preliminare regolarmente trascritto (doc. 4, 5, 6 fasc. opponente) e, pertanto, opponibile alla procedura esecutiva a norma del combinato disposto degli artt. 2645- bis, 2° comma, c.c., disposizione, quest'ultima, richiamata dai commi 1° e 3° dell'art. 23 d.l. 133 del 2014.
§8.2 – Nel contesto delineato, a nulla rileva la nomina del custode di cui all'art. 560 c.p.c. ai fini della legittimità dell'interruzione del pagamento dei canoni, atteso che tale ausiliario concentra su di sé il diritto a percepirli ed ogni correlativa azione giurisdizionale in forza dei poteri di gestione e amministrazione del compendio pignorato che la legge gli attribuisce in seguito all'investitura ricevuta dal giudice dell'esecuzione (cfr. Cass. sent. n. 8695 del 2015).
§9. – Dalle superiori considerazioni deriva conclusivamente che alla risoluzione pacificamente verificatasi a norma degli artt.

5.3 e 7.3 del contratto, cui il conduttore ha dato causa con l'arbitraria interruzione del pagamento dei canoni dal 7.12.2020
(data di nomina del custode) sino, quanto meno, all'adozione dell'ordine di liberazione del 1.9.2021 – cioè ben oltre le sei mensilità che giustificano la risoluzione del contratto a norma dell'art. 5.3 – consegue il diritto del concedente di ritenere definitivamente gli importi del canone imputabili alla componente costituita dalla quota del prezzo di vendita.
L'opposizione, in conclusione, è rigettata, mentre le ulteriori eccezioni del fallimento restano assorbite.
§10. – Le spese di lite seguono la soccombenza e, avuto riguardo al valore di causa, si liquidano come da dispositivo, applicando i valori medi dei parametri, fatta eccezione per i valori minimi applicabili alla fase istruttoria in ragione della ridotta attività difensiva espletata.
Pagina 13 Attesa la natura impugnatoria dell'opposizione, integralmente rigettata, occorre dare atto che, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 115/2002, sussistono i presupposti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Rigetta l'opposizione.
- Condanna l'opponente al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 17.200,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
- Dà atto che sussistono i presupposti di legge per il pagamento di un ulteriore somma a titolo di contributo unificato, pari a quello già versato.
Lucca, così deciso nella camera di consiglio del 10 marzo 2025
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Il Giudice est.
Dott. Giampaolo Fabbrizzi
Il Presidente
Dott. Giacomo Lucente

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