N. R.G. 1258/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Alessandro Colnaghi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1258/2022 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F. ), con C.F._2 Parte_3 C.F._3 il patrocinio dell'avv. VITTORIO D'AIELLO contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MARCO Controparte_1 C.F._4
SANGALLI e dell'avv. MARZIA PATRIGNANI con la chiamata in causa di
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ISA CORTI e CP_2 C.F._5 dell'avv. GLORIA AGOSTINI
CONCLUSIONI
Per e : Parte_1 Parte_2 Parte_3
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis: accertare e dichiarare l'illegittimità e/o irregolarità delle opere edili destinate ad autorimessa edificate sul terreno di proprietà della Sig.ra distinto al Catasto del Comune di Controparte_1
Cortenova (LC) al Foglio 9, particella. n. 5286 e confinante con terreni di proprietà dei Sig.ri e ed in usufrutto per ½ alla Sig.ra Parte_2 Parte_1 Parte_3 distinti al Catasto del Comune di Cortenova (LC) al Foglio 9, particelle. nn. 1532 e 1534, in quanto in violazione delle norme sulle distanze applicabili e per l'effetto:
1. condannare la Sig.ra e/o l'Ing. in solido o disgiuntamente, alla Controparte_1 CP_2 riduzione in pristino:
a) mediante demolizione dell'autorimessa; b) oppure mediante demolizione delle parti dell'autorimessa che superano i limiti normativamente previsti e contestuale esecuzione di adeguato intervento volto ad evitare la formazione di cavedio insalubre e a porre l'autorimessa sulla reale linea di confine;

c) oppure mediante arretramento del fabbricato medesimo a distanza non inferiore a quella prevista dalla normativa vigente;

d) oppure mediante le modalità che saranno ritenute più opportune al rispetto della vigente normativa.
2. Condannare, per le ragioni esposte, la Sig.ra e/o l'Ing. in Controparte_1 CP_2 solido o disgiuntamente o parziariamente al risarcimento del danno a favore dei Signori Parte_1
, e da quantificarsi in € 32.000,00 (euro
[...] Parte_2 Parte_3 trentaduemila/00), ovvero nel diverso importo, maggiore o minore, che sarà ritenuto di giustizia, liquidato occorrendo anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione da dì del dovuto al saldo.
3. Porre le spese di C.T.U. definitivamente ed integralmente a carico della convenuta
[...]
e/o della terza chiamata Ing. e per l'effetto condannare la Sig.ra CP_1 CP_2 [...]
e/o l'Ing. in solido o disgiuntamente o parziariamente a rimborsare agli CP_1 CP_2 attori l'importo di € 1.636,33 (euro milleseicentotrentasei/33) da essi già versato al c.t.u.
In ogni caso:
- con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre rimborso spese generali, I.v.a. e C.N.P.A. come per Legge.”
Per “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito così giudicare: Controparte_1
Nel merito: respingere le richieste attoree per come formulate, in quanto infondate in fatto e in diritto e in particolare respingere le richieste
- di accertare e dichiarare l'illegittimità e/o l'irregolarità delle opere edili destinate ad autorimessa descritte nell'atto di citazione;

- di condannare alla riduzione in pristino: a) mediante demolizione Controparte_1 dell'autorimessa; b) mediante demolizione delle parti dell'autorimessa che superano i limiti normativamente previsti e contestuale esecuzione di adeguato intervento volto a evitare la formazione di cavedio insalubre e a porre l'autorimessa sulla reale linea di confine;
c) mediante arretramento del fabbricato medesimo a distanza non inferiore a quella prevista dalla normativa vigente, d) mediante le modalità che saranno ritenute più opportune al rispetto della vigente normativa;

- di condannare al risarcimento del danno a favore degli attori, da quantificarsi in Controparte_1
€ 32.000,00 ovvero nel diverso importo, maggiore o minore, che dovesse risultare all'esito del procedimento e che sarà ritenuto di giustizia;

In via subordinata: nella denegata ipotesi in cui il Tribunale dovesse accogliere anche solo in parte le domande sì come espresse da parte attrice nei confronti di condannando Controparte_1
pagina 2 di 21 quest'ultima a un facere sì come nella domanda espressa da parte attrice sub 1), alternativamente lettere a), b), c) o d) ovvero al pagamento di qualsivoglia somma di denaro quest'ultima fosse tenuta a corrispondere in favore degli attori in forza della domanda espressa da parte attrice sub
2), dichiararsi l'Ing. tenuta a manlevare, tenere indenne e comunque a garantire CP_2 per i motivi esposti nella comparsa di costituzione e risposta, e Controparte_1 conseguentemente condannarsi l'Ing. (C.F.: e P.IVA: CP_2 C.F._5
), con studio in Oggiono, Via G. Longoni n. 28 (PEC: ), P.IVA_1 Email_1 per le ragioni espresse in atti, a manlevare, tenere indenne e comunque garantire Controparte_1 da qualsivoglia somma che quest'ultima fosse tenuta a corrispondere per l'esecuzione dell'eventuale provvedimento che accogliesse la domanda espressa da parte attrice sub 1), alternativamente lettere a), b), c) o d) ovvero per l'eventuale provvedimento che la condannasse al pagamento di qualsivoglia somma di denaro in favore degli attori in forza della domanda espressa da parte attrice sub 2);
In ogni caso: con vittoria di spese e competenze di giudizio, oltre spese generali, CPA e IVA;

In via istruttoria: ammettersi prova per interrogatorio formale degli attori , Parte_1
e nonché della terza chiamata Ing. e Parte_2 Parte_3 CP_2 prova per testi sui capitoli e con i testi indicati nella memoria ex art. 183 co.6 n.2 c.p.c. del
15/5/2023 (e quindi e segnatamente la sig.ra chiede l'ammissione Controparte_1 dell'interrogatorio formale degli attori , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 nonché della terza chiamata Ing. e l'esame dei testi, indicando come
[...] CP_2 testi: - , c/o Comune di Cortenova, Piazza Umberto I° n. 5; - , c/o Tes_1 Controparte_3
Comune di Cortenova, Piazza Umberto I° n. 5; - , c/o Comune di Cortenova, Testimone_2
Piazza Umberto I° n. 5; da interrogarsi ed escutersi sulle seguenti circostanze di fatto:
1) Vero che nell'ottobre 2018 la sig.ra si rivolgeva all'Ing. Controparte_1 CP_2 conferendole procura affinchè si occupasse della progettazione, della pratica e della direzione dei lavori relativamente alla realizzazione di nuovo edificio passivo residenziale unifamiliare a
Cortenova (LC) in località Prato San Pietro, catastalmente identificato al foglio 9 mappale 5286 del N.C.T. del Comune di Cortenova (doc. 1);
2) Vero che l'Ing. effettuava i rilievi fotografici e una prima relazione tecnico CP_2 illustrativa con cui analizzava la situazione di fatto e descriveva il progetto (doc. 2 e 3);
3) Vero che il progetto prevedeva espressamente “la nuova costruzione di residenza unifamiliare con l'intento di realizzare un edificio passivo a consumo zero che sia dotato di elementi innovativi anche esteticamente. Per tale motivo si è scelto di caratterizzare l'edificio componendolo in volumi: il corpo principale suddiviso in due elementi di due piani ciascuno
(...omissis...). Il corpo posto a est invece è intonacato in colore chiaro e vi è stato accostato il corpo garage anch'esso rivestito in zinco titanio che ospita il box direttamente accessibile dalla lavanderia dell'abitazione. Adiacente al corpo residenziale, si trova una serra solare in metallo e vetro...” (doc. 3);
pagina 3 di 21 4) Vero che, con precipuo riferimento al box, la relazione tecnico illustrativa prevedeva espressamente che “facendo riferimento all'art. 33 delle NTA del PGT di Cortenova, l'altezza interna del box dovrà essere non superiore a 2,50 m, mentre l'altezza massima di colmo non dovrà superare i 3 m rispetto al profilo naturale del terreno oppure a quello del terreno sistemato, se inferiore a quello originario. A causa del naturale declivio del terreno nel lotto in oggetto è dunque necessario posizionare il piano di pavimento del box a una quota inferiore di
40 cm rispetto al piano di pavimento dell'edificio residenziale” (doc. 3);
5) Vero che l'Ing. realizzava quindi il progetto (doc. 4) e approntava tutta la CP_2 documentazione del caso, necessaria per allestire e corredare nelle sue varie fasi la pratica da presentare al Comune di Cortenova al fine di realizzare il progetto in parola;

6) Vero che in data 04/11/2019 veniva presentata al Comune di Cortenova richiesta di autorizzazione paesaggistica (doc. 5);
7) Vero che in data 17/02/2020 il Comune di Cortenova rendeva noto che la Soprintendenza per i
Beni Architettonici e Paesistici di Milano aveva emesso autorizzazione paesaggistica (doc. 6);
8) Vero che in data 11/05/2020 il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo
(MIBACT) rilasciava ulteriore parere favorevole circa la compatibilità delle opere de quibus rispetto al contesto di riferimento e ai valori paesaggistici oggetto di protezione (doc. 7);
9) Vero che in data 22/06/2020 veniva presentata al Comune di Cortenova apposita richiesta di permesso di costruire, con puntuale allegazione della documentazione necessaria all'ottenimento del permesso stesso (doc. 8);
10) Vero che in data 27/07/2020 il Comune di Cortenova rilasciava alla sig.ra Controparte_1 permesso di costruire relativo a “costruzione di nuovo edificio residenziale passivo unifamiliare con annesso box pertinenziale” (doc. 9);
11) Vero che in data 04/08/2020 veniva inoltrata al Comune di Cortenova apposita comunicazione di inizio lavori (doc. 10);
12) Vero che in data 21/06/2021 il legale dei sigg.ri , e Parte_1 Parte_2
Avv. Vittorio D'Aiello, scriveva alla sig.ra e al Comune Parte_3 Controparte_1 di Cortenova formulando contestazioni relative all'autorimessa, rilevando che la stessa non risulterebbe edificata sulla linea di confine -determinata unilateralmente, senza contraddittorio con i vicini, con verifica della distanza effettuata solo per il fabbricato principale, con compromissione dei diritti dei suoi assistiti- e dunque non beneficerebbe della deroga alla convenzione tra confinanti di cui all'art. 22 NTA e violerebbe gli inderogabili limiti dimensionali previsti dall'art. 33 NTA -che prevederebbe una dimensione massima del fabbricato accessorio di mq 20,00 a fronte delle dimensioni dell'erigenda autorimessa, che sarebbe di mq 60,25-, intimando alla sig.ra l'esecuzione di ogni intervento necessario ad adeguare CP_1
l'edificanda autorimessa alle dimensioni e distanze previste dalla normativa applicabile, sollecitando nel contempo il Comune di Cortenova all'adozione dio ogni più opportuna iniziativa e/o provvedimento, diffidando l'Ente dal rilasciare eventuali permessi in sanatoria (doc. 11);
pagina 4 di 21 13) Vero che in data 12/08/2021 il legale dell'epoca della sig.ra , Avv. Francesca Controparte_1
Rota, dopo aver esaminato la pratica edilizia, precisava che l'autorimessa in fase di realizzazione era conforme alla normativa ed era conseguentemente da ritenersi correttamente autorizzata e realizzata, replicando alle contestazioni mosse dall'Avv. D'Aiello, rilevando che:
- per quanto concerne la costruzione asseritamente non a confine, sul confine tra le proprietà delle parti contrapposte era stato anni prima costruito un muro completamente sulla proprietà
che ne determinava il confine inteso come la facciata esterna di detto muro, segnalando CP_1 che per evitare il problema sollevato, la sig.ra avrebbe provveduto (come poi ha CP_1 provveduto) ad alzare e tamponare detto muro affinché l'autorimessa risultasse edificata sulla linea di confine;

- per quanto concerne l'asserita violazione dell'art. 33 delle NTA, difformemente da quanto indicato nella relazione tecnica non era stato applicato l'art. 33 delle NTA ma per il calcolo del volume costruibile l'art. 61 NTA che esclude dal computo del volume le autorimesse che non eccedano il rapporto di pertinenzialità di cui alla L. 122/1989 e agli artt. 66 al 69 della L.R.
12/2005, aggiungendo che per quanto riguarda la contiguità era stato invece applicato l'art. 22 ultimo comma NTA, che non richiede la convenzione per le costruzioni accessorie poste sul confine aventi altezza esterna inferiore o uguale a mt 2,50 (doc. 12);
14) Vero che in data 10/09/2021 l'Avv. D'Aiello rispondeva all'Avv. Rota, contestando la risposta ricevuta e i rilievi evi effettuati, ribadendo le contestazioni formulate (doc. 13);
15) Vero che in data 22/09/2021 l'Avv. Rota rispondeva all'Avv. D'Aiello contestando le argomentazioni ivi espresse e ribadendo tutto quanto già esposto circa la conformità del progetto alla normativa vigente (doc. 14);
16) Vero che in data 15/12/2021 la sig.ra si rivolgeva al Comune di Cortenova Controparte_1 chiedendo di attestare la legittimità delle autorizzazioni date rispetto al PGT vigente e di precisare che la distanza da rispettare in caso di eventuale nuova costruzione sul lotto dei sigg.ri e avrebbe potuto essere di 5 mt dal confine anziché 10 perché il box era da Parte_3 Parte_2 considerarsi un accessorio del fabbricato principale (doc. 15);
17) Vero che in data 20/01/2022 il Comune di Cortenova rispondeva alla sig.ra Controparte_1 richiamando anzitutto i contenuti del permesso di costruire rilasciato in data 27/07/2020 con provvedimento n. 2/2020 comprensivo altresì della previsione di accessorio a confine di proprietà senza convenzione e specificando chiaramente che “in relazione all' edificazione dell'accessorio lo stesso è legittimato dai seguenti articoli delle Norme Tecniche d'Attuazione del PGT vigente:
- Art. 61 – esclusione del computo del volume dell'autorimessa che non eccedono il rapporto di pertinenzialità di cui alla L. 122/1989 e agli artt. 66 al 69 della L.R. 12/2005;
- Art.22 – in riferimento alla contiguità convenzionata e alla non necessità di convenzione per le costruzioni accessorie poste sul confine aventi altezza esterna inferiore o uguale a mt 2,50;
- Art. 33 – nel richiamo dei corpi accessori” (doc. 16);
pagina 5 di 21 18) Vero che sempre con la medesima comunicazione del 20/01/2022 il Comune di Cortenova dava altresì atto del fatto che “l'amministrazione comunale non modificherà i contenuti dei suddetti articoli (61, 22 e 33), mantenendoli invariati anche nella prossima modifica dello strumento urbanistico” (doc. 16);
19) Vero che il piano del pavimento dell'autorimessa oggetto del contendere è interrata di circa
40 cm;

20) Vero che attualmente il fondo degli attori si presenta come un terreno incolto privo di alcuna struttura e/o edificio, ad eccezione di una tettoia su un adiacente terreno confinante con altra proprietà costruita nel mancato rispetto delle distanze), riportandosi altresì alle deduzioni di cui alla memoria ex art. 183 co.6 n.3 c.p.c. del 1/6/2023 e nel verbale dell'udienza del 14/5/2024.”
Per “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare: CP_2
IN VIA PRINCIPALE: rigettare, per tutte le motivazioni meglio espresse in narrativa, in quanto infondate in fatto e in diritto, tutte le domande formulate nei confronti dell'Ing.
[...] assolvendola da ogni avversa pretesa. CP_2
IN OGNI CASO Spese di lite interamente rifuse
IN VIA ISTRUTTORIA: atteso che il CTU ha erroneamente assunto quale postulato per le misurazioni la circostanza che il muro di confine sia stato interamente realizzato all'interno della proprietà circostanza che è invece contraria alle risultanze documentali (doc. 4 di parte CP_1 convenuta - tavole progettuali allegate al permesso di costruire) si chiede che, a modifica dell'ordinanza resa in data 22.05.204 a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 14.05.2024 e in accoglimento delle osservazioni formulate dall'ing. venga CP_2 disposta l'integrazione in parte qua dell'elaborato peritale con indicazione delle misurazioni anche tenendo conto del posizionamento del muro di confine nella proprietà attorea.
SEMPRE IN VIA ISTRUTTORIA, in via di estremo subordine, nella non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Giudicante dovesse ritenere necessario l'espletamento di ulteriore attività istruttoria, si chiede ammettersi prova orale per testi sulle seguenti circostanze:
1) Vero che nell'ottobre 2018 l'Ing. veniva incaricata da della CP_2 Controparte_1 progettazione e della direzione dei lavori inerenti alla realizzazione di nuovo edificio passivo residenziale unifamiliare su terreno di sua proprietà, sito in Cortenova (LC) in località Prato San
Pietro, identificato al foglio 9 mappale 5286 del N.C.T. del Comune di Cortenova, come da documento che mi si rammostra (sub. doc. 1 fascicolo parte convenuta)?
2) Vero che l'Ing. si occupava delle attività e degli incombenti necessari al CP_2 conseguimento delle autorizzazioni e dei titoli abilitativi necessari, come da documentazione che mi si rammostra (sub docc. 2, 3, 4, 5, 9 fascicolo parte convenuta)?
3) Vero che sulla base della documentazione predisposta e depositata dall'Ing. CP_2 veniva rilasciata autorizzazione paesaggistica per la realizzazione dell'intervento descritto al capitolo 1, come da comunicazione del Comune di Cortenova in data 17.02.2020 che mi si rammostra (sub doc. 6 fascicolo parte convenuta)?
pagina 6 di 21 4) Vero che, analizzata la documentazione predisposta e depositata dell'Ing. e CP_2 compiute le necessarie verifiche di conformità alle norme urbanistiche-edilizie vigenti, in data
27.07.2020 veniva rilasciato dal Comune di Cortenova Permesso di Costruire per la “costruzione di nuovo edificio residenziale passivo unifamiliare con annesso box pertinenziale” come da documento che mi si rammostra (sub doc. 9 fascicolo parte convenuta)?
5) Vero che in data 04.08.2020 perveniva al Comune di Cortenova comunicazione di inizio lavori da parte dell'Ing. come da documento che mi si rammostra (sub doc. 10 fascicolo CP_2 parte convenuta)?
6) Vero che per quasi un anno dall'inizio dei lavori alcuna contestazione veniva sollevata al
Comune di Cortenova avuto riguardo all'intervento assentito con permesso di costruire n.
2/2020?
7) Vero che solo in data 21.06.2021 gli odierni attori per il tramite del proprio legale contestavano al Comune di Cortenova l'illegittimità del predetto titolo abilitativo, diffidandolo altresì a non rilasciare ogni eventuale permesso in sanatoria, come da documento che mi si rammostra (sub doc. 11 fascicolo parte convenuta)?
8) Vero che in data 15.12.2021 perveniva richiesta da parte di di attestazione di Controparte_1 legittimità del permesso di costruire n. 2/2020 rilasciato in data 27.10.2020 comprensivo altresì della previsione di accessorio a confine di proprietà senza convenzione, come da documento che mi si rammostra (sub doc. 15 fascicolo convenuta)?
9) Vero che dopo aver compiuto le necessarie verifiche, in data 20.01.2022 il Comune di
Cortenova, attestava la legittimità del predetto provvedimento, come da comunicazione che mi si rammostra (sub doc. 16 fascicolo convenuta e doc. 10 fascicolo attori)?
Si indicano quali testimoni su tutti i capitoli di prova:
, c/o Comune di Cortenova, Piazza Umberto I° n. 5; Controparte_3
, c/o Comune di Cortenova, Piazza Umberto I° n. 5; Testimone_2
, c/o Comune di Cortenova, Piazza Umberto I° n. 5.” Tes_1
RAGIONI DELLA DECISIONE
e hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_2 Parte_3 chiedendo, previo accertamento dell'illegittimità dell'autorimessa edificata sul Controparte_1 terreno di proprietà della convenuta confinante con il terreno di proprietà degli attori
[...]
e e in usufrutto per la quota di 1/2 in capo all'attrice Parte_1 Parte_2 [...] per violazione delle norme in tema di distanze, la condanna della convenuta Parte_3 [...] alla riduzione in pristino e al risarcimento del danno subito dagli attori, quantificato in CP_1 citazione nell'importo di € 32.000,00 o nel diverso importo da determinarsi in corso di causa.
Si è costituita in giudizio chiedendo, previa autorizzazione alla chiamata in causa Controparte_1 dell'ing. professionista cui era stato conferito l'incarico di progettista e di CP_2 direttore dei lavori per la realizzazione dell'opera oggetto di causa, in via principale il rigetto pagina 7 di 21 delle domande giudiziali attoree e proponendo in via subordinata domanda di garanzia e di manleva nei confronti dell'ing. in caso di accoglimento delle domande giudiziali CP_2 attoree.
Autorizzata la chiamata in causa del professionista, si è costituita in giudizio l'ing.
[...]
chiedendo il rigetto di ogni domanda formulata nei suoi confronti. CP_2
Concessi i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183, sesto comma c.p.c., la causa è stata istruita a mezzo delle produzioni documentali delle parti e dell'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio.
Le parti hanno infine precisato le conclusioni innanzi al sottoscritto giudice nei termini sopra riportati. La causa è stata quindi trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Deve preliminarmente essere ribadita l'inammissibilità delle istanze di prova orale articolate dalle parti convenuta e terza chiamata, reiterate in sede di precisazione delle conclusioni, per i motivi indicati nell'ordinanza del 18/11/2023, da intendersi qui integralmente richiamata;
in particolare, le istanze di prova orale richieste dalla parte convenuta sono vertenti su circostanze documentali
(capitoli da 1 a 18), non demandabili a testi ma da accertare a mezzo CTU (capitolo 19), non contestate e irrilevanti (capitolo 20), mentre quelle richieste dalla parte terza chiamata sono vertenti su circostanze documentali (capitoli da 1 a 5 e da 7 a 9) o non contestate (capitolo 6).
La causa è stata, pertanto, compiutamente istruita mediante l'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio affidata all'arch. Persona_1
In definitiva, il materiale probatorio agli atti è idoneo e sufficiente a fondare una motivata decisione su tutte le domande svolte dalle parti, dovendo confermarsi anche in questa sede le determinazioni assunte in corso di causa.
Ciò premesso, si osserva quanto segue.
Il presente giudizio trae origine dalla realizzazione da parte della convenuta su Controparte_1 un terreno di sua proprietà sito in Cortenova, censito al catasto terreni di detto Comune al foglio
9, particella n. 5286, di un nuovo edificio residenziale con annessa autorimessa pertinenziale, in forza di permesso di costruire n. 2 del 27/07/2020 rilasciato dal Comune di Cortenova.
L'incarico di progettazione e di direzione dei lavori venne affidato dalla convenuta
[...] alla terza chiamata ing. CP_1 CP_2
Gli attori e rispettivamente Parte_1 Parte_2 Parte_3 proprietari e usufruttuaria per la quota di 1/2 di un lotto di terreno sito in Cortenova, censito al catasto terreni di detto Comune al foglio 9, particelle nn. 1534, 1532 e 1531, confinante con il terreno di proprietà della convenuta, sostengono che l'edificazione dell'autorimessa di cui sopra sia avvenuta in violazione della disciplina in materia di distanze dal confine posta dalle Norme
Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano di Governo del Territorio del Comune di Cortenova.
pagina 8 di 21 Gli attori sostengono, in particolare, che l'autorimessa sia stata realizzata a circa 50 cm dalla linea di confine, senza rispettare, dunque, la distanza minima di 5,00 ml dai confini di proprietà prevista dall'art. 85 NTA, non potendosi applicare né le esenzioni previste dall'art. 33 NTA, né quelle previste dall'art. 22 NTA.
La convenuta e la terza chiamata affermano, invece, che l'edificazione dell'autorimessa sia avvenuta nel rispetto della normativa comunale in materia di distanze, trattandosi di manufatto realizzato a confine, in applicazione del principio di prevenzione, e nel rispetto degli artt. 22 e 61
NTA.
Prima di individuare la disciplina applicabile al caso in esame, occorre innanzitutto stabilire se l'autorimessa oggetto di causa sia stata effettivamente realizzata sulla linea di confine o meno.
Infatti, il terreno di proprietà degli attori e e in usufrutto per Parte_1 Parte_2 la quota di 1/2 in capo all'attrice è separato dal terreno di proprietà della Parte_3 convenuta da un muro;
l'autorimessa – come pacificamente riconosciuto da tutte Controparte_1 le parti in causa e come risulta dalla documentazione versata in atti, oltre che dagli accertamenti del CTU – è stata edificata in aderenza al preesistente muro di confine.
Gli attori hanno tempestivamente allegato fin dall'atto di citazione in maniera chiara e puntuale che tale muro fosse stato interamente realizzato sul terreno di proprietà della convenuta, così da individuare la linea di confine tra i due terreni lungo la facciata del muro rivolta verso la proprietà
. Secondo la prospettazione attorea, pertanto, l'autorimessa oggetto di Parte_4 causa non è stata edificata sulla linea di confine, ma a circa 50 cm da questa, in quanto realizzata in aderenza alla facciata del muro prospiciente la proprietà (cfr. pagg. 7 e 8 dell'atto di CP_1 citazione).
Le parti convenuta e terza chiamata non hanno mai contestato in maniera espressa e specifica tale allegazione attorea nei propri atti difensivi;
solo all'udienza del 14/05/2024 fissata per la disamina della relazione del CTU la parte terza chiamata ha eccepito per la prima volta che il muro di confine fosse stato interamente realizzato sul terreno di proprietà degli attori, sostenendo pertanto che la linea di confine dovesse essere individuata lungo la facciata del muro rivolta verso la proprietà invocando a supporto della propria tesi le tavole progettuali predisposte CP_1 dalla stessa ing. e allegate alla richiesta di permesso di costruire (doc. 4 di parte CP_2 convenuta).
L'eccezione sollevata dalla parte terza chiamata è tardiva, non avendo mai le parti in corso di causa, prima del deposito della relazione del CTU, contestato in maniera espressa e specifica la puntuale allegazione attorea circa la collocazione del muro di confine all'interno della proprietà
CP_1
La realizzazione del muro di confine sul terreno di proprietà della convenuta e la conseguente individuazione della linea di confine tra i due fondi lungo la facciata del muro rivolta verso la proprietà sono dunque circostanze non tempestivamente contestate e Parte_4 quindi da ritenersi provate ai sensi dell'art. 115 c.p.c.
pagina 9 di 21 Del resto, la stessa parte terza chiamata ha espressamente affermato in sede di comparsa di costituzione che il lotto degli attori è inedificato (cfr. pag. 14 della comparsa di costituzione della terza chiamata), riconoscendo quindi che nessun manufatto, ivi compreso il muro di confine, è stato realizzato sul terreno di proprietà . Parte_4
Inoltre, la convenuta ha riconosciuto antecedentemente all'instaurazione del Controparte_1 presente giudizio – tramite comunicazione datata 12/08/2021 inviata dal proprio difensore al difensore degli attori, mai disconosciuta dalla parte convenuta (doc. 7 di parte attrice) – che sul confine tra le proprietà delle parti attrice e convenuta era stato alcuni anni prima realizzato un muro “completamente sulla proprietà , che ne determinava il confine inteso come la CP_1 facciata esterna di detto muro.
La stessa convenuta ha, inoltre, affermato di avere provveduto ad alzare e tamponare detto muro al fine di risolvere la problematica del cavedio insalubre lamentata dagli attori, pur essendo l'efficacia di tale soluzione contestata dalla parte attrice;
la circostanza che Controparte_1 disponga liberamente del muro realizzando opere di modifica dello stesso è ulteriore indice del fatto che il muro sia collocato all'interno della proprietà della convenuta.
Del tutto irrilevante è la circostanza che le tavole progettuali allegate alla richiesta di permesso di costruire (doc. 4 di parte convenuta) individuino il confine tra i due fondi lungo la facciata del muro di confine rivolta verso la proprietà trattandosi di documentazione elaborata dalla CP_1 stessa terza chiamata ing. in adempimento dell'incarico professionale conferitole CP_2 dalla convenuta Controparte_1
Pertanto, la linea di confine tra le due proprietà deve essere individuata, come sostenuto dagli attori, lungo la facciata del muro di confine rivolta verso la proprietà . Parte_4
Contrariamente a quanto sostenuto dalle parti convenuta e terza chiamata, l'autorimessa oggetto di causa non è quindi stata edificata a confine, in quanto costruita in aderenza al suddetto muro, dunque arretrata rispetto alla linea di confine tra i due fondi.
Occorre ora stabilire se l'autorimessa oggetto di causa sia stata realizzata nel rispetto della normativa in materia di distanze.
Deve innanzitutto evidenziarsi l'irrilevanza della comunicazione del Comune di Cortenova del
20/01/2022 (doc. 10 di parte attrice e doc. 16 di parte convenuta) con cui viene attestata la regolarità della realizzazione dell'autorimessa, alla quale le parti convenuta e terza chiamata sembrano attribuire efficacia dirimente.
Giova infatti ricordare che, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 873 c.c., i provvedimenti amministrativi concessori o di sanatoria edilizia, esplicando i loro effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra pubblica amministrazione e privato costruttore, non hanno incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall'art. 872 c.c., per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici (Cass.,
n. 21947/2013).
pagina 10 di 21 In materia di distanze, l'art. 873 c.c., oltre a prevedere che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, consente ai regolamenti locali di stabilire una distanza maggiore, attribuendo così alle norme dei regolamenti locali efficacia integrativa della disciplina codicistica.
Nel caso in esame, vengono in rilievo le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano di
Governo del Territorio del Comune di Cortenova (doc. 5 di parte attrice).
Rientrando l'area oggetto di causa nell'ambito della zona B3 di completamento estensiva – circostanza non oggetto di contestazione fra le parti – la regola generale in tema di distanze è posta dall'art. 85 NTA, che prevede per le nuove costruzioni una distanza minima di 5,00 ml dai confini di proprietà e di 10,00 ml dai fabbricati.
L'autorimessa edificata sul fondo di proprietà della convenuta pacificamente non Controparte_1 rispetta la distanza di 5,00 ml dal confine con il fondo di proprietà - ma le Parte_2 Parte_3 parti convenuta e terza chiamata ne sostengono la legittimità invocando alcune deroghe previste sempre dalle NTA alla regola generale posta dall'art. 85 NTA.
La tesi sostenuta dalla convenuta e dalla terza chiamata non è, tuttavia, condivisibile.
Non è, infatti, applicabile al caso di specie l'art. 33 NTA, che sottrae i fabbricati accessori alla disciplina in tema di distanze dai fabbricati e dai confini privati;
tale norma, infatti, riguarda i soli fabbricati accessori – definiti come “fabbricati non abitabili che sono destinati al servizio di un fabbricato residenziale, produttivo, commerciale ecc.; essi non possono essere autorizzati se non contestualmente al fabbricato principale o a servizio di un fabbricato principale esistente, fatti salvi i disposti della L.R. n°22/99” – che rispettano cumulativamente i seguenti requisiti: superficie coperta inferiore o pari a 20,00 mq;
altezza media interna non superiore a metri 2,50; altezza massima al colmo non superiore a metri 3,00 con riferimento al profilo naturale del terreno o al terreno sistemato, se più basso di quello naturale.
In mancanza del rispetto di tali requisiti dimensionali, lo stesso art. 33 NTA prevede che anche per i fabbricati accessori si applicano interamente le norme di zona.
Poiché l'autorimessa in oggetto ha una superficie coperta pari a circa 60,00 mq, come riconosciuto da tutte le parti in causa e come accertato anche dal CTU arch. Persona_1
(“Superficie coperta inferiore o pari a 20,00 mq.: come da tav. 21 del Permesso di Costruire n. 2 del 27 luglio 2020 (allegato A) la superficie coperta dell'autorimessa in progetto risulta pari a mq. 60,25. Si è verificato che le dimensioni del fabbricato realizzato, pur sommariamente rilevate, rispondono circa a quelle autorizzate dal succitato provvedimento edilizio. Allo stato attuale la superficie dello stesso è pertanto certamente superiore a mq. 20,00”, cfr. pag. 4 della relazione del CTU), sicuramente non può applicarsi il regime posto dall'art. 33 NTA: i requisiti posti da detta norma sono infatti cumulativi, come si evince chiaramente dal suo tenore letterale, per cui il mancato rispetto di uno solo di essi è ostativo al regime di favore dettato per i fabbricati accessori.
pagina 11 di 21 Le parti convenuta e terza chiamata invocano a sostegno della tesi della legittimità della realizzazione dell'autorimessa l'art. 22 NTA, il cui ultimo comma prevede che “Non è richiesta la contiguità convenzionata per le costruzioni accessorie poste sul confine o a distanza da esso coerente con il Codice Civile, aventi altezza esterna inferiore o uguale a ml 2,50 rispetto al profilo naturale del terreno, o rispetto al profilo sistemato del terreno, se più basso di quello naturale”.
Il richiamo effettuato dalla convenuta e dalla terza chiamata all'art. 22 NTA è inconferente.
Innanzitutto, l'art. 22 NTA presuppone che la costruzione sia edificata a confine, mentre ciò non accade nel caso di specie, per le ragioni sopra esposte: l'autorimessa non è infatti stata realizzata a confine, ma in aderenza al preesistente muro – interamente collocato all'interno della proprietà
– sopravanzandolo. CP_1
Inoltre, non appare convincente l'interpretazione dell'art. 22 NTA fornita dalle parti convenuta e terza chiamata: tale norma infatti consente di derogare al requisito dell'accordo tra proprietari di fondi confinanti in caso di nuova costruzione accessoria avente altezza esterna inferiore o uguale a ml 2,50 rispetto al profilo naturale del terreno, o rispetto al profilo sistemato del terreno, se più basso di quello naturale, ma presuppone per il resto il rispetto degli ulteriori requisiti dimensionali previsti dall'art. 33 NTA, tra cui vi è quello relativo alla superficie coperta che deve essere inferiore o pari a 20,00 mq, pacificamente non rispettato nel caso di specie.
Infine, il CTU – individuando correttamente la linea di confine tra i fondi lungo la facciata del muro direttamente prospiciente la proprietà attorea – ha in ogni caso accertato che l'autorimessa edificata sul fondo di proprietà della convenuta non rispetta il requisito di altezza esterna previsto dall'art. 22, ultimo comma NTA, presentando un'altezza media esterna di circa ml 2,71.
Infatti, “Come documentato dal rilievo sinteticamente riportato nell'allegato schema grafico
(allegato D), tenuto conto dell'andamento irregolare del terreno, l'altezza esterna del fabbricato nel punto più basso, ovvero in corrispondenza dello spigolo sud-occidentale è pari a circa ml.
2,67 (h. muro 2,00 ml. + h. scossalina in metallo 0,67 ml.) e l'altezza nel punto più alto, ovvero in corrispondenza dello spigolo nord-orientale è pari a circa ml. 2,75 (h. muro 2,00 ml. + h. scossalina in metallo 0,75 ml.).
L'altezza media esterna è quindi pari a circa ml. 2,71, superiore quindi al limite di 2,50 ml. definito dall'art. 22 delle NTA.” (cfr. pag. 6 della relazione del CTU).
Dunque, anche ad aderire all'interpretazione dell'art. 22 NTA fornita dalle parti convenuta e terza chiamata, in ogni caso tale norma non rileva nel caso in esame, sia poiché l'autorimessa non è stata edificata a confine, ma leggermente arretrata rispetto alla linea di confine, sia poiché essa non rispetta il requisito di altezza esterna previsto dall'ultimo comma dell'art. 22 NTA.
Inconferente è anche il richiamo effettuato dalle parti convenuta e terza chiamata all'art. 61 NTA, norma che esclude dal computo del volume costruibile “le autorimesse che non eccedono il rapporto di pertinenzialità di cui alla Legge 122/89 ed agli articoli dal 66 al 69 della L.R.
12/2005 s.m.i.”.
pagina 12 di 21 L'art. 61 NTA riguarda infatti unicamente la determinazione del volume costruibile, definito dalla stessa norma come “il volume complessivo che si può costruire sull'area edificabile, calcolato in base alla densità edilizia ammessa nella zona, nel rispetto di tutti gli altri indici di edificazione” e non affronta in alcun modo il tema delle distanze dal confine delle costruzioni.
Contrariamente a quanto sostenuto dalle parti convenuta e terza chiamata, non trova applicazione nel caso di specie il principio di prevenzione.
Come recentemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 23037/2023), in tema di distanze legali, il principio della prevenzione di cui all'art. 875 c.c., valevole anche per le sopraelevazioni (Cass., n. 25191/2021; Cass., n. 3873/1980), non è derogato nel caso in cui il regolamento edilizio si limiti a fissare la distanza minima tra le costruzioni, mentre lo è qualora la norma regolamentare stabilisca anche (o soltanto) la distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che in quest'ultimo caso l'obbligo di arretrare la costruzione è assoluto, come il corrispondente divieto di costruire sul confine, a meno che una specifica disposizione del regolamento edilizio non consenta espressamente di costruire in aderenza (Cass., n. 25191/2021).
Pertanto, l'assenza di una previsione del regolamento edilizio comunale, che prescriva una distanza minima tra fabbricati con riguardo al confine, con lo scopo di ripartire equamente tra i proprietari confinanti l'obbligo di salvaguardare una zona di distacco tra le costruzioni, comporta l'applicabilità del principio della prevenzione, in virtù del quale il prevenuto può costruire in aderenza alla fabbrica realizzata per prima se questa sia stata posta sul confine o a distanza inferiore alla metà del prescritto distacco tra fabbricati (Cass., n. 5146/2019) alla stregua dei regolamenti locali, al riguardo imprescindibilmente vincolanti (Cass., n. 12134/2018).
Nel caso in esame, le Norme Tecniche di Attuazione del Piano di Governo del Territorio del
Comune di Cortenova consentono di derogare alla regola generale della distanza minima di 5,00 ml delle costruzioni dal confine posta dall'art. 85 NTA solo in presenza dei limiti di dimensione e altezza previsti dagli artt. 22 e 33 NTA, non rispettati dall'autorimessa oggetto di causa.
Come accertato dal CTU, infatti, l'autorimessa presenta forme e dimensioni non rientranti nei limiti normativi di cui agli artt. 22 e 33 NTA “che la qualificano a tutti gli effetti quale fabbricato” (cfr. pag. 11 della relazione del CTU), avendo un'altezza media esterna “pari a circa ml. 2,71, superiore quindi al limite di 2,50 ml. definito dall'art 22 delle NTA” (cfr. pag. 6 della relazione del CTU) e una superficie coperta pari a circa 60,00 m.q., “almeno tre volte maggiore rispetto il limite di 20,00 mq. definito dall'art. 33 delle NTA” (cfr. pag. 7 della relazione del
CTU).
Non può dunque trovare applicazione nel caso di specie il principio di prevenzione.
In definitiva, deve essere dichiarata l'illegittimità dell'autorimessa edificata sul fondo di proprietà della convenuta per violazione delle norme in materia di distanze. Controparte_1
Deve pertanto trovare accoglimento la domanda attorea di riduzione in pristino ex art. 872 c.c.
La parte attrice, nel domandare la riduzione in pristino, ha indicato modalità di attuazione alternative fra loro, rimettendone l'individuazione al giudice.
pagina 13 di 21 Si tratta, in particolare, delle seguenti modalità di attuazione:
a) mediante demolizione dell'autorimessa;
b) mediante demolizione delle parti dell'autorimessa che superano i limiti normativamente previsti e contestuale esecuzione di adeguato intervento volto ad evitare la formazione di cavedio insalubre e a porre l'autorimessa sulla reale linea di confine;

c) mediante arretramento del fabbricato medesimo a distanza non inferiore a quella prevista dalla normativa vigente;

d) mediante le modalità che saranno ritenute più opportune al rispetto della vigente normativa.
Al fine di individuare la modalità maggiormente idonea a contemperare gli interessi delle parti in causa sono stati formulati appositi quesiti al CTU.
Ove infatti sia realizzata una costruzione in violazione delle distanze o dei confini, la riconosciuta illegittimità della stessa non ne comporta necessariamente la demolizione integrale, dovendo in prima battuta essere verificata la possibilità di riduzione entro i limiti di legge, con demolizione delle sole parti che superano tali limiti (cfr. Cass., n. 30761/2018; Cass., n. 25495/2021).
Nel caso concreto, per ricondurre l'autorimessa entro i limiti di legge, dovrebbero essere demolite le parti eccedenti i requisiti di superficie coperta e di altezza esterna previsti dagli art. 33 e 22
NTA; inoltre, dovrebbero essere eseguiti alcuni interventi per prevenire l'eventuale formazione di cavedio insalubre per il caso di edificazione sul fondo attoreo in aderenza al muro di confine.
Il CTU – con valutazione pienamente condivisibile in quanto fondata su criteri tecnici esenti da censure e congruamente motivata, con indicazione specifica dei motivi per cui vengono disattese le diverse valutazioni fatte dalle parti – ha quantificato per i suddetti interventi i seguenti costi:
- costi per la demolizione delle parti dell'autorimessa che superano il requisito di superficie coperta di cui all'art. 33 NTA: € 3.500,00, oltre IVA ed eventuali spese professionali e oneri correlati;

- costi per la demolizione delle parti dell'autorimessa che superano il requisito di altezza esterna di cui all'art. 22 NTA: € 4.000,00, oltre IVA ed eventuali spese professionali e oneri correlati;

- costi degli interventi per prevenire l'eventuale formazione di cavedio insalubre per il caso di edificazione sul fondo attoreo in aderenza al muro di confine: € 570,00, oltre IVA ed eventuali spese professionali e oneri correlati.
Il costo complessivo degli interventi necessari a ricondurre l'autorimessa entro i limiti normativi, mediante delle sole parti eccedenti tali limiti, è dunque pari a € 8.070,00, oltre IVA ed eventuali spese professionali e oneri correlati.
Inoltre, con specifico riferimento all'intervento di demolizione delle parti dell'autorimessa che superano il requisito di superficie coperta di cui all'art. 33 NTA, il CTU osserva che “Stante le modalità di realizzazione dell'autorimessa, differenti rispetto quanto rappresentato negli elaborati progettuali autorizzati (struttura composta da pilastri in c.a. e travi profilate in acciaio, chiusure perimetrali costituite da montanti profilati in alluminio e tamponamenti in lastre di
pagina 14 di 21 cemento rinforzato con fibre e copertura in pannelli coibentati di lamiera grecata con scossaline
e raccordi in lamiera preverniciata) la demolizione parziale del fabbricato, ovvero la conservazione di una porzione rispondente al limite di 20,00 mq. risulta sconveniente ed oltremodo inattuabile… la demolizione di una porzione corrispondente a circa i 2/3 dell'autorimessa risulterebbe sconveniente ed oltremodo inattuabile” (cfr. pagg.

7-8 della relazione del CTU).
Al CTU è stato altresì chiesto di quantificare i costi per l'arretramento dell'autorimessa alla distanza di 5,00 ml dal confine prevista dall'art. 85 NTA.
Il CTU ha evidenziato in proposito che l'arretramento dell'autorimessa comporta la sostanziale demolizione della stessa, con successiva ricostruzione alla distanza di 5,00 ml dal confine, peraltro in dimensioni e proporzioni diverse da quelle attuali (cfr. pagg. 9 e 10 della relazione del
CTU).
I costi di arretramento e dunque demolizione e ricostruzione dell'autorimessa sono stimati dal CTU in complessivi € 30.000,00, oltre IVA ed eventuali spese professionali e oneri correlati.
Il CTU ha, invece, quantificato i costi per la demolizione integrale dell'autorimessa, consistente nella “demolizione completa delle parti emergenti dal suolo del fabbricato, a esclusione dei muri in c.a. sui lati settentrionale e meridionale di altezza pari a circa cm. 60 che fungono da basamento del fabbricato e contenimento del terreno, poiché non determinano criticità rispetto
l'oggetto di causa;
allo stesso modo non è prevista la rimozione della pavimentazione” (cfr. pag. 6 della relazione del CTU), in complessivi € 5.000,00, oltre IVA ed eventuali spese professionali per presentazione di pratica edilizia (se non integrata nella pratica in essere) e oneri correlati.
Con riferimento alla pratica edilizia, infatti, il CTU ha affermato che “Poiché i lavori di cui al
Permesso di Costruire n. 2 del 27 luglio 2020 – comunicazione d'inizio lavori del 07.08.2020 – sono agli effetti tutt'ora in corso a seguito di richiesta di proroga ai sensi dell'art. 10 comma 4 L. 120/2020 protocollata con n. 4187 del 01.08.2022 si ritiene che le opere per l'eventuale completa o parziale demolizione dell'autorimessa non necessitino di ulteriori e specifici provvedimenti in quanto possono essere autorizzati quali varianti al provvedimento succitato”
(cfr. pag. 7 della relazione del CTU).
Da quanto sopra esposto si evince con chiarezza che i costi per la demolizione delle parti dell'autorimessa eccedenti i limiti previsti dagli artt. 33 e 22 NTA (€ 8.070,00) o per l'arretramento della stessa (€ 30.000,00) sono di gran lunga superiori rispetto ai costi per la demolizione integrale del manufatto (€ 5.000,00).
Inoltre, la demolizione di una porzione corrispondente a circa i 2/3 dell'autorimessa al fine di ricondurre il fabbricato entro il limite di superficie coperta posto dall'art. 33 NTA è soluzione espressamente qualificata dal CTU come “sconveniente ed oltremodo inattuabile” (cfr. pagg.

7-8 della relazione del CTU).
pagina 15 di 21 Appare dunque preferibile optare nel caso di specie per la demolizione integrale dell'autorimessa, in quanto soluzione meno onerosa tra quelle prospettabili per la stessa parte convenuta, tenuta ex art. 872 c.c. alla riduzione in pristino.
In accoglimento della domanda giudiziale attorea, la convenuta deve quindi Controparte_1 essere condannata alla riduzione in pristino mediante demolizione integrale dell'autorimessa oggetto di causa.
La domanda di condanna alla riduzione in pristino formulata dagli attori nei confronti della terza chiamata ing. è inammissibile, in quanto tardivamente proposta per la prima volta CP_2 solo in vista dell'udienza di precisazione delle conclusioni.
Gli attori hanno formulato, oltre alla domanda di riduzione in pristino, anche domanda di risarcimento del danno, quantificato nella somma di € 32.000,00.
La domanda risarcitoria è fondata e, pertanto, meritevole di accoglimento, per le ragioni ed entro i limiti che di seguito si espongono.
Giova ricordare che in caso di violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni, è concessa l'azione risarcitoria per il danno determinatosi prima della riduzione in pristino, senza la necessità di una specifica attività probatoria, perché il danno che il proprietario subisce (danno conseguenza e non danno evento) è l'effetto (certo) dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e quindi della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima (Cass., n. 5864/2023).
Solo ove siano violate disposizioni non integrative delle norme sulle distanze, viceversa, mancando un asservimento di fatto del fondo contiguo, la prova del danno è richiesta ed il proprietario è tenuto a fornirne una dimostrazione precisa, sia in ordine alla sua potenziale esistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità ed altro (Cass.,
n. 21501/2018; Cass., n. 8511/2017; Cass., n. 16916/2015; Cass., n. 17635/2013; Cass., n.
7752/2013; Cass., n. 25475/2010).
Ebbene, la violazione della prescrizione sulle distanze tra le costruzioni, attesa la natura del bene giuridico leso, determina un danno in re ipsa, con la conseguenza che non incombe sul danneggiato l'onere di provare la sussistenza e l'entità concreta del pregiudizio patrimoniale subito al diritto di proprietà, dovendosi, di norma, presumere, sia pure iuris tantum, tale pregiudizio, fatta salva la possibilità per il preteso danneggiante di dimostrare che, per la peculiarità dei luoghi o dei modi della lesione, il danno debba, invece, essere escluso (Cass., n.
25082/2020).
In particolare, la Corte di cassazione ha recentemente affermato che: “Le Sezioni Unite, con sentenza del 15.11.2022, n. 33645, in tema di prova del danno da violazione del diritto di proprietà e di altri diritti reali, hanno optato per una mediazione fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della II Sezione Civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla III Sezione Civile.
pagina 16 di 21 La questione se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria è risolta dalle Sezioni
Unite in senso positivo.
È stato dato seguito al principio di diritto, più volte affermato da questa Corte, secondo cui, in caso di violazione della normativa sulle distanze tra costruzioni, al proprietario confinante compete sia la tutela in forma specifica finalizzata al ripristino della situazione antecedente, sia la tutela in forma risarcitoria (ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17635 del 18/07/2013, Rv.
627242 - 01).
Le Sezioni Unite confermano la linea evolutiva della giurisprudenza della II Sezione Civile, nel senso che la locuzione "danno in re ipsa" va sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.
Le Sezioni Unite hanno, altresì, definito il danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà: esso riguarda non la cosa ma il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.
Nel caso in cui la prova sia fornita attraverso presunzioni, l'attore ha l'onere di allegare il pregiudizio subito, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza.
Nel caso in cui sia stata disposta la riduzione in pristino dell'opera posta in essere in violazione delle distanze legali, il pregiudizio subito dalla proprietà del vicino per aver dovuto sopportare temporaneamente una costruzione a distanza inferiore a quella legale, va risarcito in quanto frutto di un'illegittima imposizione di un peso avente le caratteristiche della servitù. Ove sia disposta la demolizione dell'opera illecita, il risarcimento del danno va computato tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme, della diminuzione temporanea del valore della proprietà e di altri elementi che il danneggiato ha l'onere di allegare, al fine di consentire al giudice la valutazione equitativa del danno” (Cass., n. 18108/2023).
Applicando tali principi al caso di specie, è stato chiesto al CTU di accertare il valore del fondo di proprietà degli attori e e di cui è usufruttuaria l'attrice Parte_1 Parte_2
e di indicare, altresì, il valore dello stesso ipotizzando l'assenza o Parte_3
l'arretramento alla distanza di 5,00 ml dal confine prevista dall'art. 85 delle NTA dell'autorimessa edificata sul fondo di proprietà della convenuta Controparte_1
Il CTU ha accertato che il fondo attoreo, costituito dai terreni distinti al Catasto Terreni al Foglio
9, particelle 1534, 1532 e 1531, allo stato attuale completamente inedificato, ha una superficie catastale di complessivi 1.430 m.q. ed è edificabile per una superficie complessivamente pari a pagina 17 di 21 circa 715 m.q., con volumetria complessivamente realizzabile pari a 572 mc (cfr. pag. 10 della relazione del CTU).
Come evidenziato dal CTU, “Allo stato attuale, ovvero ipotizzando la permanenza in essere dell'autorimessa realizzata sulla proprietà nelle attuali forme e dimensioni che, come CP_1 suddetto, non rientrano nei limiti normativi di cui agli articoli 22 e 33 delle NTA e che la qualificano a tutti gli effetti quale fabbricato, lo sviluppo della capacità edificatoria è condizionato al rispetto del distacco pari a ml. 10,00 dalla stessa, come previsto dall'art. 85 delle NTA.
In altri termini il fondo di proprietà risulta fattivamente inedificabile per una Parte_2 profondità di ulteriori 5,00, ml. oltre alla distanza dai confini prevista dall'art. 85 delle NTA, lungo il tratto di confine con la proprietà attualmente occupato dall'autorimessa per CP_1 una lunghezza pari a circa ml. 9,30.
In considerazione del volume edificabile (572 mc.) e dei dettami normativi per l'edificazione dello stesso;
in considerazione dell'estensione, delle dimensioni e proporzioni oltre che della morfologia del fondo, il rispetto del suddetto distacco non costituisce impedimento alla realizzazione dell'intera volumetria, piuttosto ne condiziona esclusivamente lo sviluppo e le forme.
Tale condizionamento viene stimato in riduzione percentuale pari al 20% del valore unitario perché le limitazioni allo sviluppo planimetrico del fabbricato, pur presenti, non compromettono ne impediscono la formulazione di progetti organici o che, in ogni caso, garantiscano la massimizzazione del valore di mercato dell'edificando fabbricato” (cfr. pagg. 11 e 12 della relazione del CTU).
Il CTU ha dunque stimato il valore attuale del fondo attoreo in € 61.776,00 e ha quantificato nella percentuale del 20% la riduzione di valore per la presenza dell'autorimessa sul fondo di proprietà della convenuta, con conseguente compromissione della capacità edificatoria.
In assenza dell'autorimessa, pertanto, il valore del fondo attoreo sarebbe pari a € 77.220,00.
Il deprezzamento stimato dal CTU, rapportato a una definitiva perdita di valore di mercato del fondo, è dunque pari a € 15.444,00.
Occorre tuttavia considerare, ai fini della liquidazione equitativa del danno, che in caso di violazione di distanze il danno è per sua natura temporaneo, dovendo essere rapportato alla menomazione subita dall'immobile medio tempore, fino, cioè, al ripristino dello status quo ante conseguente all'esecuzione della tutela in forma specifica spettante al danneggiato in via cumulativa con quella per equivalente.
Come infatti osservato dalla giurisprudenza sopra richiamata, il danno derivante dall'inosservanza delle distanze, essendo costituito dall'illegittima imposizione di un peso avente le caratteristiche della servitù, consiste nella situazione di temporanea soggezione, limitante la fruibilità e il valore del bene, destinata a cessare con l'esecuzione della condanna alla riduzione in pristino.
pagina 18 di 21 Pertanto, tenuto conto della natura temporanea del pregiudizio risarcibile e considerato che la parte attrice non ha allegato ulteriori elementi specifici, il danno subito dagli attori deve essere liquidato in via equitativa in complessivi € 7.000,00, somma da intendersi già rivalutata all'attualità ed inclusiva di interessi compensativi da lucro cessante, calcolati in conformità al dictum delle Sezioni Unite della Corte di cassazione n. 1712/1995.
Sulla somma complessiva così liquidata sono dovuti gli interessi al tasso legale dalla data della sentenza al saldo.
In accoglimento della domanda attorea, la convenuta deve quindi essere Controparte_1 condannata a risarcire il danno subito dagli attori, come sopra determinato.
Come già rilevato per la domanda di condanna alla riduzione in pristino, la domanda risarcitoria formulata dagli attori nei confronti della terza chiamata ing. è inammissibile, in CP_2 quanto tardivamente proposta per la prima volta solo in vista dell'udienza di precisazione delle conclusioni.
L'accoglimento delle domande giudiziali attoree comporta l'esame della domanda di garanzia e manleva formulata dalla convenuta nei confronti della terza chiamata ing. Controparte_1 [...]
CP_2
La domanda di garanzia è fondata e meritevole di accoglimento.
Non è oggetto di contestazione che la convenuta abbia conferito l'incarico di Controparte_1 progettista e direttore dei lavori per la realizzazione dell'edificio residenziale con annessa autorimessa pertinenziale oggetto di causa alla terza chiamata ing. CP_2
In proposito, si osserva che il professionista incaricato della redazione di un progetto edilizio è tenuto a redigere un progetto conforme non solo alle regole tecniche, ma anche alle norme giuridiche che disciplinano le modalità di edificazione su un determinato territorio. Gli errori di progettazione che compromettono il rilascio della concessione costituiscono un inadempimento caratterizzato da colpa grave e comportano la responsabilità del progettista per il danno subito dal committente (Cass., n. 15505/2024).
Con specifico riferimento alla normativa in materia di distanze tra costruzioni, la giurisprudenza di legittimità ha recentemente affermato che il professionista autore di un progetto edilizio per l'edificazione di una costruzione che si riveli in violazione delle distanze legali è responsabile dei danni conseguentemente patiti dai committenti, essendo questi ultimi eziologicamente correlati al suo inadempimento (Cass., n. 14527/2023).
In applicazione di tali principi, l'ing. è dunque tenuta a tenere indenne la CP_2 committente dalle conseguenze dannose derivanti dal proprio errore Controparte_1 professionale, avendo la terza chiamata progettato un'opera non rispettosa della normativa in materia di distanze.
La terza chiamata ha allegato per la prima volta solo in comparsa conclusionale la circostanza che il progetto sarebbe stato redatto in base a informazioni provenienti dalla convenuta, rivelatesi erronee, con particolare riferimento all'individuazione della linea di confine tra le due proprietà.
pagina 19 di 21 Si tratta di allegazione tardiva che non può essere considerata ai fini della decisione;
in ogni caso, si osserva che era onere del professionista, tenuto ad adempiere con diligenza l'incarico ricevuto, verificare, eventualmente con gli opportuni accertamenti, l'effettiva ed esatta collocazione della linea di confine.
In accoglimento della domanda di garanzia e manleva formulata dalla parte convenuta, l'ing. deve essere condannata a manlevare e tenere indenne da ogni CP_2 Controparte_1 somma che quest'ultima dovrà sostenere in forza della presente sentenza per la demolizione integrale dell'autorimessa oggetto di causa, come quantificata dal CTU in € 5.000,00, oltre IVA ed eventuali spese professionali per presentazione di pratica edilizia (se non integrata nella pratica in essere) e oneri correlati.
Inoltre, l'ing. deve essere condannata a manlevare e tenere indenne CP_2 [...] da ogni somma che quest'ultima dovrà corrispondere in forza della presente sentenza in CP_1 favore degli attori e a titolo di Parte_1 Parte_2 Parte_3 risarcimento del danno (capitale e interessi).
Le spese di lite seguono la soccombenza, per cui la parte convenuta deve essere condannata a rifondere le spese di lite sostenute dalla parte attrice, mentre la parte terza chiamata deve essere condannata a rifondere le spese di lite sostenute dalla parte convenuta.
Le spese di lite si liquidano nella misura indicata in dispositivo secondo i parametri di cui al
D.M. 55/2014, come aggiornato per effetto del D.M. 147/2022, tenuto conto del valore indeterminabile della controversia.
Le spese di CTU, come liquidate in corso di causa, sono poste definitivamente a carico delle parti convenuta e terza chiamata, in pari misura fra loro, in ragione della fondatezza delle ragioni attoree.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Accerta e dichiara l'illegittimità dell'autorimessa edificata sul fondo di proprietà di
[...] per cui è causa per violazione delle norme in materia di distanze;
CP_1
2) Condanna alla riduzione in pristino mediante demolizione integrale Controparte_1 dell'autorimessa oggetto di causa;

3) Condanna a pagare in favore di e Controparte_1 Parte_1 Parte_2 la somma di € 7.000,00, a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi Parte_3 legali dalla data del deposito della presente sentenza al saldo;

4) Condanna l'ing. a manlevare e tenere indenne da ogni somma CP_2 Controparte_1 che quest'ultima dovrà sostenere in forza della presente sentenza per la demolizione integrale dell'autorimessa oggetto di causa, come quantificata dal CTU arch. in € Persona_1
5.000,00, oltre IVA ed eventuali spese professionali per presentazione di pratica edilizia (se non pagina 20 di 21 integrata nella pratica in essere) e oneri correlati;

5) Condanna l'ing. a manlevare e tenere indenne da ogni somma CP_2 Controparte_1 che quest'ultima dovrà corrispondere in forza della presente sentenza in favore degli attori e a titolo di risarcimento del danno Parte_1 Parte_2 Parte_3
(capitale e interessi);
6) Condanna a rifondere in favore di e Controparte_1 Parte_1 Parte_2 le spese di lite, che liquida in € 559,52 per anticipazioni e in € 7.616,00 Parte_3 per compensi, oltre al 15% del compenso per rimborso forfettario spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

7) Condanna l'ing. a rifondere in favore di le spese di lite, che CP_2 Controparte_1 liquida in € 545,00 per anticipazioni e in € 7.616,00 per compensi, oltre al 15% del compenso per rimborso forfettario spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

8) Pone le spese di CTU definitivamente a carico di e dell'ing. Controparte_1 CP_2 in pari misura fra loro.
Lecco, 7 aprile 2025
Il Giudice
dott. Alessandro Colnaghi
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