N. 1545 /2021 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO __________________
La Corte di Appello di Firenze, Sezione I Civile, riunita in Camera di Consiglio in data 3 novembre 2025,.composta dai Sigg.ri Magistrati: dr.ssa. LA MARIANI Presidente dr.ssa Alessandra GUERRIERI Consigliere dr.ssa UR D'AMELIO Consigliere rel. ha pronunciato la seguente

- SENTENZA -
nella causa in grado di appello iscritta a ruolo il 18/09/2021 al n. 1545 del R.G. Affari Contenziosi dell'anno 2021 avverso la sentenza 154/2021 pubblicata in data 10/02/2021 promossa da
rappresentata e difesa dall'Avv. CIONI MICHELE, come Parte_1 da procura in atti
- appellante - contro in persona del legale rappresentante pro-tempore, Controparte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. LEONCINI MARCO ANDREA., come da procura in atti;

- appellato - e
rappresento e difeso dall'Avv. Michelangelo Guiducci, Controparte_2 come da procura in atti
- appellato -
avente ad oggetto: contratto di appalto.
La causa era posta in decisione sulle seguenti conclusioni: per : “conclude come appresso: In via istruttoria: Voglia la ivi Parte_1 adìta Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze acquisire integralmente la Relazione di Consulenza Tecnica d'Ufficio -e relativi allegati-rilasciata in data 21/10/2024 dall'Ing. , C.T.U. nella procedura esecutiva n.99/2022 R.E.I., Persona_1 promossa avanti il Tribunale di Pisa da nei confronti della Controparte_3
-versata in atti da q .6)- e, per l'effetto, Parte_1 autorizzarne e disporne l'utilizzo al fine di opportunamente integrare la C.T.U. svolta nel primo grado del presente processo;
In denegata ipotesi, sempre in via istruttoria: si insiste affinché sia disposta l'integrale rinnovazione della Consulenza Tecnica d'Ufficio svolta nel primo grado del presente processo in quanto volta ad accertare: =i vizi e difetti dell'immobile di proprietà dell'appellante , le relative difformità esistenti rispetto ai progetti presentati Parte_1 presso il Comune di Lari (Casciana Terme-Lari) compresi quelli relativi agli scarichi delle acque bianche e nere;
=le opere e le spese necessarie per la loro eliminazione e per riportare l'opera a perfetta regola d'arte, con particolare riferimento all'imprescindibile analisi geologica del terreno ed alla connessa stabilità del suolo/versante ove si trova ubicato l'immobile, nonché alle opere necessarie per l'ottenimento della sua stabilità strutturale;
=la diminuzione del valore dell'immobile per i vizi non eliminabili e comunque per le opere eseguite in difformità a quanto previsto dal D.M.111/1988 e dalle leggi vigenti. In ulteriore ipotesi gradata, sempre in via istruttoria: si chiede che sia disposta l'integrazione della CT svolta nel primo grado del giudizio, con espresso riferimento alla verifica della stabilità del suolo/versante ove si trova ubicato l'immobile, nonché delle opere necessarie per l'ottenimento della sua stabilità strutturale ed i relativi costi. Nel Merito: rigettata ogni avversa istanza, eccezione, deduzione, domanda e doglianza, si insiste per l'integrale accoglimento del presente gravame, come in atti, e con integrale rigetto dell'appello incidentale proposto dal Geom. CP_2 Con vittoria di spese e competenze dei due gradi del processo.”; per : “conclude contrariis reiectis- in via istruttoria ribadendo Controparte_1 l'op sta di rinnovazione della CT e/o di ampliamento del quesito richiesto dall'appellante , per tutte le motivazioni già espresse nei propri atti in primo grado ed accolte dal Magistrato ed in comparsa di costituzione, nonché successivamente espresse ove occorrendo , subordinatamente al mancato accoglimento del rigetto della rinnovazione della CT, sempre in via istruttoria insiste nell'ammissione delle prove per interrogatorio formale formulate nella memoria 183 VI n 2 del 7.2.2015 e non ammesse - e sul merito dato atto dell'avvenuta estinzione della obbligazione portata dal capo della sentenza prevedente la condanna al pagamento di €.20.000,00 afferente all'ottenimento della nuova autorizzazione agli scarichi ed alla intera esecuzione a regola d'arte ( di quanto in miglioramento previsto in sentenza ), a seguito di quanto realizzato in conformità degli accordi con il e della nuova autorizzazione agli CP_4 scarichi rilasciata dal Comune di Casciana Terme Lari , ( conclude ) - per la conferma della sentenza relativamente ai capi della stessa non adempiuti ovvero
€.26.000,00 per i lavori di ripristino opere interne dell'abitazione e €.6.000,00 per le relative spese tecniche etc con ogni altra pronuncia di ragione e di legge a favore della comparente ivi compresa la vittoria di spese ed onorari e rimborso spese generali oltre accessori di legge per la sproporzione della domanda Con diritto di regresso a favore di nei confronti del condebitore , CP_1 Controparte_2 effettivo , unico responsabile di quanto emerso nel corso del giudizio .”. Per “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, ogni contraria Controparte_2 ista disattesa, dichiarata la cessazione della materia del contendere circa il capo della sentenza di primo grado relativa alla regolarizzazione dello “scarico” di cui risulta nuova e conforme autorizzazione rilasciata dal Comune di Casciana Terme Lari, respingere l'Appello avanzato dalla Sig.ra , con conseguente conferma delle “parti” della Parte_1 sentenza che di riformare. Con vittoria di spese e competenze legali. In via istruttoria, si conclude per l'ammissione, ove occorrendo, delle istanze istruttorie non ammesse in primo grado.
- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO -
Con atto di citazione in appello in data 18/09/2021, ritualmente notificato, conveniva in giudizio per Parte_1 Controparte_1 sentirla condannare al risarcimento dei danni ai sensi degli artt.1667,1669 c.c.
2 o, in subordine, ai sensi dell'articolo 2043 c.c. La controversia originava dalla compravendita di un immobile ristrutturato dal dante causa in Controparte_1 relazione al quale la lamentava gravi vizi inerenti lo svolgimento dei Parte_1 lavori, pretendendo un risarcimento dei danni subiti quantificato in euro €
500.000,00.
Così il fatto nella sentenza impugnata: “Con atto di citazione ritualmente notificato in data 12.01.2015, a mezzo p.e.c. conveniva Parte_1 davanti a questo Tribunale la per l'udienza del 7 maggio 2015, Controparte_1 per sentirla, previo accertamento dei vizi e difetti lamentati, condannare la medesima, ai sensi degli artt. 1667 e 1669 c.c. in materia di appalto, o, in ogni caso, ai sensi dell' art. 2043 c.c., al risarcimento dei danni subiti, pari alle spese occorrenti per eliminazione dei vizi e difetti e alla diminuzione del valore dell'immobile, anche dopo la loro eliminazione, quantificati in € 500.000,00 o nella maggiore o minore somma provata e di giustizia, anche per spese e disagi sopportati in occasione dei lavori necessari. A sostegno delle proprie ragioni parte attrice rilevava di aver acquistato il 12/01/2007 da al prezzo di € Controparte_1
240.000,00, un immobile ad uso abitativo ristrutturato in Comune di Lari, oggi
Casciana Terme-Lari, via Belvedere, 7 e di aver su di esso rilevato, nel febbraio
2014, in seguito a rilievi svolti da tecnici da essa incaricati, alcuni vizi urbanistico- edilizi da essa imputati alla venditrice per la cui eliminazione e riconduzione a regola d'arte, si sarebbe dovuto procedere all'integrale rifacimento dei lavori, con spese tecniche e relativi permessi amministrativi . Si costituiva in giudizio la
contestando tutto quanto ex adverso dedotto ed eccependo in via Controparte_1 preliminare la mancanza di un rapporto di appalto tra l'attrice e la Controparte_1 da questa in realtà intrattenuto con l'impresa edile SI srl, dichiarata fallita dal tribunale di Pisa dopo qualche anno dall'ultimazione dei lavori, ciò che esclude la fondatezza della domanda incentrata sulle garanzie di cui all'art. 1667 e 1669
c.c. spendibili soltanto nei confronti dell'impresa appaltatrice e non del venditore, soggetto alla garanzia dell'art. 1490 c.c., così come quella, formulata in via subordinata, a titolo di illecito extracontrattuale dell'art. 2043 c.c., essendovi stato tra le parti pacificamente un rapporto di natura contrattuale, nonché la prescrizione e decadenza, ad delle garanzie: sia quella di cui all'art. 1667 c.c., sia quella di cui all'art. 1669 c.c. Parte convenuta chiedeva chiamarsi in causa il
Geom. affinché il medesimo, nel caso risultassero accertati i Controparte_2 vizi lamentati dall'attrice e, per l'effetto, accolte le domande della medesima nei confronti della convenuta - venisse condannato il terzo chiamato Controparte_1
3 a garantire e manlevare quest'ultima dai conseguenti obblighi di essa verso
l'attrice, per capitale, interessi e spese giudiziali. - venisse altresì, in via riconvenzionale, condannato il medesimo, sempre nel caso in cui dovessero risultare fondati ,in sede di consulenza tecnica, i vizi strutturali lamentati dalla
al risarcimento dei danni subiti dalla Parte_1 Controparte_1 proprietaria di unità immobiliare contigua a quella acquistata dall'attrice, rimasta invenduta, anch'essa oggetto di interventi di ristrutturazione appaltati all'impresa edile SI s.r.l., poi fallita, su progetto e direzione dei lavori ad esso affidati, per gravissima negligenza nell'esecuzione dell'incarico professionale. Parte convenuta pertanto rassegnava le seguenti conclusioni: Piaccia al Tribunale di
Pisa, disattesa ogni contraria domanda, eccezione o istanza: 1) rigettare la domanda formulata dalla sig.ra per inesistenza della causa Parte_1 petendi fondata su un contratto di appalto, mentre tra le parti è intercorso un contratto di compravendita;
2) rigettare la stessa domanda per prescrizione e decadenza del diritto e dell'azione; 3) in ipotesi, e subordinatamente al mancato accoglimento delle conclusioni sub 1 e 2, accertata la effettiva consistenza dei vizi
e delle difformità lamentate dall'attrice, alla luce delle considerazioni contenute nella comparsa di costituzione di determinarne la effettiva Controparte_1 consequenzialità ai danni subiti e quindi, condannare il Geom. Controparte_2 nella sua duplice qualità di progettista e direttore lavori, a manlevare garantire da ogni pretesa della sig.ra 4) condannare, Parte_1 CP_1 CP_1 previa chiamata in causa del Geom. con conseguente Controparte_2 differimento dell'udienza, di cui si fa formale istanza, per l'effettuazione della chiamata, lo stesso geom. ai danni tutti subiti da Controparte_2 Controparte_1 per le difformità i vizi lamentati dalla sig.ra qualora fossero Parte_1 rinvenuti anche nella residua unità del maggior fabbricato rimasta in proprietà alla in termini di spese necessarie per i ripristini e la riconduzione Controparte_1
a regola d'arte e all'eventuale residuale diminuito valore dell'unità, oltre interessi;

5) condannare, in caso di accoglimento dei capi 1 e 2, la sig.ra Parte_1 ai compensi difensivi sostenuti da oltre anticipazioni, spese Controparte_1 forfettarie, Iva e Cpa e, nel caso di accoglimento delle conclusioni di cui ai capi 3
e 4, condannare il Geom. ai compensi difensivi sostenuti da Controparte_2
oltre anticipazioni, spese forfettarie, Iva e Cpa. Controparte_1
Il geom. terzo chiamato, si costituiva in causa, contestando quanto CP_2 dedotto da parte convenuta. L'Allora Giudice assegnatario, con ordinanza dell'11.02.2016, riservata ogni altra istanza istruttorie dedotta dalle parti con le
4 memorie ex art. 183 c. 6 c.p.c., ammetteva una CT. Nelle more della CT parte attrice, ancor prima del deposito della relazione finale della CT, presentava al
Giudice un'istanza diretta ad estendere o modificare l'originaria indagine peritale con riferimento ad un “pericolo di frane del pendio” su cui il fabbricato
(ristrutturato ma di antichissima costruzione) è posizionato. A tale istanza, discussa all'udienza del 17.01.2018, alla presenza anche della CT, si opponevano la comparente e il terzo chiamato in quanto illegittima, inammissibile, tardiva, vertente su profilo mai dedotto in giudizio e quindi del tutto estraneo ad esso. Il Giudice, sciogliendo la riserva, con ordinanza del 25.01.2018, rigettava
l'istanza ritenendo i quesiti posti alla CT “esaurienti e completi in rapporto al contenuto delle domande proposte all'attrice” ed invitava la Consulente a terminare le indagini peritali sulla base dei quesiti formulati con il conferimento dell'incarico e a depositare la relazione, rinviando allo scopo all'udienza del'11.04.2019. Nelle more, la difesa dell'attrice depositava un'ulteriore istanza, questa volta diretta ad ottenere il rinnovo della CT, evidentemente ritenuta non soddisfacente per essa, per presunte irregolarità formali e sostanziali, ed il
Giudice concedeva termine alle altre parti per controdedurre sulla stessa e per eventuali ulteriori osservazioni alla CT depositata, rinviando all'udienza del
12.09.2019 alla quale si riservava. Con ordinanza del 20.03.2020 il Giudice, richiamata la propria ordinanza del 25.01.2018, ritenuto che dagli atti non emergevano i presupposti per disporre la rinnovazione della perizia e che sulle eccezioni di decadenza e prescrizioni la documentazione in atti facevano ritenere superflue le prove orali, rinviava per la precisazione delle conclusioni.”
Il Tribunale di Pisa, con la sentenza impugnata, accertava l'esistenza di vizi e difetti strutturali dell'immobile e condannava la in solido con il Controparte_1
Geom. direttore dei lavori, a risarcire l'attrice per le somme CP_2 necessarie all'eliminazione di detti vizi quantificati dal ctu in complessivi €
52.000,00. Il Tribunale compensava integralmente le spese del giudizio tra le parti,
A fondamento della decisione assumeva l'applicabilità alla fattispecie della garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. in materia di appalto, ritenuta estendibile, in considerazione della sua ratio, anche ad edifici preesistenti interessati da interventi modificativi di particolare rilievo. Il Giudice rigettava inoltre le eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dalle parti convenute, ritenendo che il termine annuale per la denuncia dei vizi dovesse decorrere dalla consegna
5 alla delle relazioni redatte dai tecnici da lei incaricati delle relative Parte_1 verifiche.
Avverso la sentenza suddetta interponeva atto di appello Pt_2 articolato sui seguenti motivi:

1. Difetto di Motivazione. Deduceva l'appellante che il Giudice di prime cure aveva apoditticamente fondato la propria pronuncia sulla CT limitandosi a condividerne genericamente gli assunti, omettendo il dovere di motivazione, senza dare conto di come il consulente avesse risposto ai rilievi e alle osservazioni formulate dal consulenti di parte attrice.

2. Errata pronunzia basata su ctu errata, lacunosa, incompleta ed illogica. A detta dell'appellante la CT era lacunosa e incongruente, non avendo approfondito l'aspetto essenziale della sicurezza dell'immobile e non essendosi pronunciata adeguatamente sugli interventi necessari per l'eliminazione dei vizi strutturali. La CT, inoltre, non si esprimeva in maniera esauriente a proposito delle risultanze del sopralluogo sulle fondazioni, dalle quali emergeva che il nastro fondale era stato eseguito senza regolarizzazione del piano di posa e che il cordolo era tagliato e interrotto in corrispondenza delle aperture. La relazione tecnica risultava parziale e non esaustiva, in quanto i rimedi proposti si limitavano a interventi interni, senza nulla dire a proposito della stabilizzazione del pendio, nonostante il geologo di parte attrice lo avesse dichiarato instabile.
Il Consulente aveva inoltre omesso il computo della svalutazione dell'immobile, esplicitamente richiesto. Infine la CT non teneva in considerazione il fatto che l'abitazione faceva parte di un unico fabbricato, per cui gli interventi di sicurezza non potevano essere limitati alla sola unità abitativa gli importi Parte_1 liquidati risultavano inadeguati, in quanto non includevano gli oneri necessari per l'esecuzione di interventi atti alla eliminazione dei vizi strutturali in modo da rendere l'edificio abitabile secondo la normativa attuale e preesistente.

3. Illegittimo diniego di estensione dell'indagine peritale e violazione dell'art. 1669 c.c. Affermava l'appellante che il Giudice di prime cure aveva errato nel non ammettere la richiesta di estensione dell'indagine peritale per includere l'analisi del suolo sottostante onde evidenziarne i vizi. Tale diniego costituiva un errore, in quanto l'art. 1669 c.c. opera anche con previsione del
"vizio del suolo". La stessa CT, in bozza provvisoria, aveva riconosciuto la potenziale pericolosità del pendio e aveva esortato le parti ad agire, suggerendo che la problematica doveva essere approfondita mediante integrazione dei quesiti.
6 4. Spese legali. L'appellante censurava la statuizione relativa alle spese legali, erroneamente compensate facendo riferimento a una "proposta conciliativa" della quale non vi era traccia nelle carte processuali. si costituiva in giudizio proponendo appello Controparte_2 incidentale. Contestava i motivi di appello deducendo, quanto al primo motivo che, in presenza di questioni di carattere tecnico, il giudice poteva aderire semplicemente alle conclusioni della ctu. In ordine al secondo motivo, inerente la lacunosità, incompletezza e illogicità della ctu, il eccepiva che la CP_2 lamentela dell'appellante rifletteva il suo "disappunto a vedere falcidiate le sue aspettative di ritorno economico", rilevando che la CT aveva individuato i costi di ripristino in una misura molto inferiore alla richiesta di € 500.000,00 dell'appellante. In merito alle questioni tecniche ottolineava che la CP_2 richiesta di indagine sulla sicurezza e stabilità del pendio era il frutto di una interpretazione estensiva, arbitraria e infondata della domanda iniziale.
L aveva infatti limitato le contestazioni ai vizi analiticamente indicati Parte_1 nella citazione e negli allegati tecnici, che non includevano problemi di stabilità del terreno, se non in relazione all'assenza di cerchiature e al taglio del cordolo.
In particolare la contestazione relativa alla mancata fondazione di alcuni locali era inammissibile perché tardiva, in quanto avanzata oltre i termini di cui all'art. 183 VI c.p.c.. Il videnziava che il ctu aveva previsto i rimedi per i vizi CP_2 strutturali effettivamente contestati. Riguardo al danno da svalutazione,
l'esperto aveva escluso che fosse ravvisabile la svalutazione all'esito degli interventi indicati, ritenuti idonei ad eliminare i vizi.
Quanto al terzo motivo, afferente la omessa estensione dell'indagine peritale, il replicava che la richiesta di estensione era stata giustamente CP_2 disattesa per ben tre volte in quanto costituiva un ampliamento inammissibile della domanda;
la problematica della stabilità del pendio era infatti nuova rispetto ai fatti allegati inizialmente dalla parte attrice. Precisava poi che, essendo l'immobile ristrutturato, il suo ruolo di progettista e direttore dei lavori di ristrutturazione non implicava l'obbligo di verificare la stabilità dell'immobile in relazione alla conformazione geologica del terreno su cui già sorgeva.
Produceva una Relazione geologica del 2003 che era stata depositata presso il
Genio Civile e che attestava l'assenza di pericoli di instabilità del pendio al momento della ristrutturazione. Eccepiva, infine, che il vizio relativo all'assetto geologico era stato denunciato oltre i termini di decadenza e prescrizione previsti dagli artt. 1667 e 1669 c.c.
7 Infine in relazione alla censura relativa alla compensazione delle spese il osteneva che la compensazione fosse giustificata per la sproporzione CP_2 tra la domanda iniziale dell'attrice (€ 500.000,00) e le risultanze della CT (€
52.000,00), che costituivano circa il 10% della richiesta. Rammentava inoltre che l aveva rifiutato la proposta conciliativa;
la compensazione era Parte_1 altresì giustificata dalla condotta processuale dell' che aveva Parte_1 depositato istanze non autorizzate e aveva reiterato richieste inammissibili per allargare l'oggetto della causa.
Parte appellata impugnava specificamente la parte della sentenza che lo condannava in solido per il danno di € 20.000,00 in relazione alla difformità amministrativa riguardante lo scarico delle acque. Affermava che l'autorizzazione era stata regolarmente rilasciata e l'impianto di regimazione reflui risultava conforme fino al depuratore. Affermava che la presunta non conformità del tratto a valle riguardava in realtà un collettore comunale utilizzato anche dalla Pubblica Amministrazione per gli scarichi di una scuola, sostenendo che i tecnici comunali presenti a un incontro sul posto avevano confermato la regolarità dello scarico. Evidenziava che, se un intervento fosse stato necessario, i costi avrebbero dovuto essere divisi proporzionalmente tra tutti i soggetti utilizzatori, inclusa la , l' e la Scuola Comunale. CP_1 Parte_1
Concludeva chiedendo la riforma della sentenza sul punto o, in subordine, la rinnovazione della CT per accertare il reale minor costo e l'individuazione dei soggetti tenuti alle spese.
La società si costituiva nel giudizio di appello, Controparte_1 contestando integralmente le asserzioni dell' Rappresenta che Parte_1 CP_1 aveva venduto l'immobile all' nel 2007, dopo aver
[...] Parte_1 commissionato lavori di ristrutturazione all'impresa SI RL (poi fallita), con come progettista e direttore dei lavori. Quanto al motivo di appello CP_2 relativo al difetto di motivazione della sentenza, sosteneva che il giudice aveva valutato e apprezzato il risultato della CT, condividendone le conclusioni;
poiché la materia era di natura squisitamente tecnica ingegneristica, il Giudice ben poteva fare riferimento alla perizia. Le parti della sentenza contestate denotavano poi una lettura, valutazione e condivisione dei passaggi logici del
CT, rendendo la lamentela inconsistente.
In merito alla dedotta lacunosità, incompletezza e illogicità della Parte_3 riteneva tale motivo un "corollario del primo" ed evidenziava solo il disappunto dell'appellante per vedere "falcidiate le sue aspettative di ritorno economico".
8 Affermava che la CT, aveva individuato correttamente i costi dei ripristini a regola d'arte.
Contestava altresì il motivo di censura relativo all'omessa estensione dell'incarico peritale sostenendo che la lamentela era illegittima e infondata;
la domanda, così come formulata in citazione, non aveva infatti mai fatto cenno a un'indagine geologica o a una situazione critica relativa al pendio. La richiesta di indagine geologica era comparsa solo dopo il deposito della bozza della CT, come un tentativo tardivo di estendere la domanda, forse suggerito dai costi di ripristino "abissalmente più bassi" rispetto alla richiesta iniziale.
Infine, in ordine alla dedotta errata compensazione delle di giudizio, CP_1 affermava che la compensazione era dovuta in funzione della sproporzione
[...] tra la domanda dell'attrice (€ 500.000,00) e le risultanze della CT (€
52.000,00). Rammentava che la aveva rifiutato la proposta Parte_1 conciliativa formulata dal CT (che prevedeva che e si CP_1 CP_2 accollassero i costi dei ripristini, e mettesse a disposizione un CP_1 appartamento gratuito durante i lavori) nonostante il risultato finale del giudizio fosse coincidente con tale proposta.
Nel corso del giudizio le parti appellate, dando atto di aver provveduto a conformare lo scarico alla vigente normativa ottenendo le necessarie autorizzazione, chiedevano dichiararsi cessata la materia del contendere in relazione alla corrispondente voce di danno, quantificata dal ctu in euro 20.000,
e formulavano proposta conciliativa. Il vanzava istanza nei seguenti CP_2 termini: “Per quanto posa occorrere, rilevata qui nuovamente la cessazione della materia del contendere circa il capo della Sentenza relativa all'asserita irregolarità dello scarico ed al riguardo ristorata integralmente in ogni caso
l'Attrice-Appellante, non avendo più alcun senso che quest'ultima riceva dai
Convenuti-Appellati gli € 20.000,00 che in primo grado erano stati accertati come somma occorrente per eseguire le opere necessarie ad addivenire alla conformità dello scarico, ad oggi risultato realizzato in conformità dall'Appellata CP_1 in merito all'altro capo di condanna della sentenza impugnata, con cui il Geom
e la sono stati condannati in solido tra loro a risarcire un CP_2 CP_1 danno di € 26.000,00 + € 6.000,00, questa Difesa ribadisce, per conto del Geom la già avanzata proposta conciliativa di definizione del presente CP_2 giudizio ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 91 cpc, nei seguenti termini: - rimessa di metà delle somme disposte dalla sentenza di primo grado in favore dell'Attrice
Appellante, al netto delle somme ivi indicate per lo scarico perché in ogni caso non
9 più dovute per effetto della comprovata attuale conformità del medesimo (quindi rimessa di € 26.000,00 + € 6.000,00 oltre rivalutazione ed interessi come da
Sentenza), a condizione che l'altra metà di dette somme sia versata dalla condebitrice solidale il tutto con conferma delle statuizioni della CP_1 sentenza impugnata ed abbandono del giudizio a spese compensate”.
nelle note scritte depositate per l'udienza, avanzava Controparte_1 proposta conciliativa negli stessi termini sopra indicati.
Parte appellante non aderiva alla proposta formulata dalle parti appellate
La causa era, quindi, trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti come in epigrafe trascritte, previa concessione dei termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e, pertanto, non merita accoglimento.
Deve preliminarmente rilevarsi, il corretto inquadramento giuridico della fattispecie in oggetto, concernente la compravendita di un immobile precedentemente ristrutturato dal venditore, nell'ambito della garanzia di cui all'art 1669 c.c. La norma in questione, pur essendo inserita nel capo relativo al contratto d'appalto è suscettibile di applicazione estensiva, in ragione della sua funzione di tutela dell'interesse pubblico alla stabilità degli edifici e all'incolumità pubblica. Tale interpretazione trova conforto nell'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale l'articolo 1669 c.c. è applicabile al venditore che abbia eseguito o fatto eseguire sull'immobile compravenduto opere di ristrutturazione che presentino gravi difetti. Tale assimilazione è subordinata alla sola condizione che il venditore abbia avuto una diretta responsabilità nella realizzazione dell'opera, esercitando poteri di direzione e controllo sull'appaltatore, assumendo così una posizione equiparabile a quella del costruttore-appaltatore. (cfr. Corte di Cassazione,
Sezioni Unite, sentenza n. 7756/ 2017).
Ciò premesso, il primo motivo di appello, incentrato sul presunto difetto di motivazione della sentenza di primo grado, si rivela infondato. La giurisprudenza è ormai consolidata nel riconoscere al giudice la facoltà di recepire integralmente le conclusioni del CT, aderendo pienamente alle risultanze peritali. In tal caso, il richiamo, anche sintetico o per relationem, alle
10 conclusioni della consulenza stessa è considerato sufficiente a integrare una corretta motivazione della sentenza, in quanto rende manifeste le fonti del convincimento del giudice. L'onere motivazionale diviene più stringente qualora vengano sollevate specifiche critiche alla CT. Anche in tale circostanza, tuttavia, l'obbligo di motivazione può dirsi adempiuto qualora il giudice dia atto della confutazione esauriente di tali obiezioni operata dal consulente tecnico. In tal caso il giudice può limitarsi a un rinvio alle valutazioni espresse dal perito.
Nel caso di specie, il Tribunale, pur non esplicitando chiaramente i motivi della propria adesione alle conclusioni peritali, ha comunque fatto riferimento alle argomentazioni utilizzate dal CT in risposta alle osservazioni critiche formulate dai consulenti di parte, riportandone il contenuto. Pertanto, sebbene l'impianto motivazionale possa apparire scarno, non si può affermare che vi sia stata un'omessa valutazione delle osservazioni critiche sollevate, tale da giustificare la declaratoria di nullità della sentenza di primo grado. La motivazione, seppur concisa, risulta sufficiente a dimostrare che il giudice ha preso in considerazione le contestazioni mosse alla CT e ha implicitamente aderito alle controdeduzioni del perito.
Con il secondo motivo di appello la lamenta una presunta Parte_1 lacuna della CT;
ciò in quanto il consulente, pur avendo riscontrato vizi e difetti strutturali, non avrebbe sufficientemente approfondito l'aspetto della sicurezza dell'immobile, omettendo di pronunciarsi adeguatamente sugli interventi necessari per rendere l'edificio abitabile e conforme alla normativa vigente al momento della costruzione e a quella attuale. La doglianza non appare fondata. Invero la consulenza tecnica affronta le problematiche sollevate dall'appellante nell'ampia risposta al quesito formulato dal giudice, che espressamente richiedeva una valutazione dei vizi e delle difformità delle opere rispetto agli atti autorizzativi ed alla normativa di settore. Il CT era stato altresì incaricato di accertare le conseguenze dei vizi riscontrati in punto di sicurezza e regolarità amministrativa dell'immobile, nonché di indicare gli interventi necessari per l'eliminazione di tali vizi e difformità. Il ctu ha conseguentemente accertato le irregolarità e le difformità dei lavori eseguiti, rilevando la mancata autorizzazione allo scarico, le difformità edilizie interne, la mancata realizzazione di opere di cerchiatura nelle aperture e i difetti strutturali conseguenti alla cattiva esecuzione delle aperture. Il CT ha poi rilevato le conseguenze pregiudizievoli derivanti dalle difformità accertate in punto di
11 sicurezza e regolarità amministrativa. Ha, infine, segnalato gli interventi ritenuti necessari all'eliminazione delle difformità riscontrate, quantificando anche un costo di ripristino per l'ottenimento delle necessarie autorizzazioni amministrative.
Nello specifico il ctu ha innanzitutto accertato la violazione della normativa sismica dovute alla mancata cerchiatura di ogni singola apertura nella muratura, in difformità dal progetto depositato al Genio Civile, con conseguenti problematiche di sicurezza. L'esperto ha inoltre constatato, in relazione allo scarico acque reflue, che lo schema fognario realizzato era irregolare, in quanto scaricava in un collettore comunale che terminava sul pendio, anziché allacciarsi al fosso a cielo aperto come autorizzato;
l'autorizzazione era inoltre scaduta. Il ctu ha, infine, quantificato i costi di ripristino per l'eliminazione dei vizi in un totale di € 52.000,00. così suddivisi :
• € 26.000,00: per opere interne per l'esecuzione dei lavori.
• € 6.000,00: spese tecniche complessive per pratiche edilizie,
• € 20.000,00: costi per progettazione, esecuzione e D.L. per la regolarizzazione dello scarico a valle del fabbricato, inclusi oneri aggiuntivi da pagare al Pt_4
[...]
Non si può dunque condividere l'assunto dell'appellante in merito alla pretesa illogicità e lacunosità della consulenza tecnica. Le critiche mosse dall'appellante si risolvono, a ben vedere, in una difforme valutazione tecnica quanto alle opere necessarie per il ripristino dei difetti, ritenute non idonee al ripristino dell'immobile compravenduto.
Tale valutazione critica appare strettamente correlata alle problematiche riscontrate dal CT in relazione al pendio a valle dell'abitazione, questione oggetto del terzo motivo di appello. In relazione a tele motivo si osserva che le critiche mosse all'operato del giudice di primo grado per avere negato l'estensione dell'indagine peritale alle problematiche di instabilità del pendio, si rivelano infondate. La domanda originariamente avanzata dall'attrice verteva esclusivamente sui difetti descritti nell'atto di citazione e nelle memorie ex art. 183 c.p.c., concernenti vizi e difetti strutturali dell'immobile correlati all'esecuzione delle opere di ristrutturazione effettuate su incarico della
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quale appaltatrice dei lavori. Il diniego del giudice di prime cure Parte_5
12 all'istanza di parte attrice volta ad estendere l'indagine peritale agli aspetti geologici del terreno su cui sorge l'immobile oggetto di causa è derivato dalle preclusioni processuali proprie della fase in corso al momento dell'istanza. La domanda sottesa alla richiesta di approfondimento peritale si configurava, infatti, come nuova rispetto a quella introdotta con l'atto di citazione e, pertanto, preclusa dal decorso dei termini di cui all'art. art 183, co 6 n.1 c.p.c. Assegnare al consulente un'indagine sulle problematiche del pendio avrebbe infatti introdotto un nuovo tema d'indagine, ampliando indebitamente il perimetro del thema decidendum rispetto a quanto originariamente prospettato ed involgendo responsabilità di soggetti terzi.
Lo stesso CT ha evidenziato come le problematiche di sicurezza legate alla conformazione geologica del terreno e alla rilevata instabilità del pendio non avessero alcuna attinenza diretta rispetto ai lavori di ristrutturazione effettuati sull'immobile, configurando una tematica diversa, estranea all'oggetto del giudizio. In sostanza, i difetti lamentati nell'atto di citazione riguardavano le modalità di esecuzione dei lavori di ristrutturazione, mentre l'instabilità del pendio attiene ad una problematica preesistente e indipendente dall'intervento edilizio.
Si rivela di conseguenza infondata l'ulteriore censura rivolta alla CT laddove l'appellante afferma che la risposta al quesito sulla sicurezza dell'immobile risulta parziale e non esaustiva in quanto non contempla gli interventi necessari alla stabilizzazione del pendio, né in termini di intervento né in termini di costo.
In merito alla dedotta omessa risposta al quesito concernente la svalutazione dell'immobile, è opportuno evidenziare che il CT ha escluso la necessità di procedere al calcolo di una svalutazione, implicitamente assumendo che gli interventi indicati nella relazione peritale consentissero il ripristino integrale dei vizi rilevati. Deve quindi escludersi l'esistenza di una lacuna nella CT.
Quando infine al motivo di appello sulla regolamentazione delle spese di giudizio, la decisione del giudice di prime cure appare congrua, avuto riguardo al notevole divario esistente tra l'entità del danno effettivamente riconosciuto alla parte appellante e l'importo inizialmente richiesto nell'atto di citazione, che si presentava manifestamente sproporzionato rispetto a quanto poi accertato e liquidato.
13 La Corte di Cassazione ha in più occasioni affermato che, in ipotesi di accoglimento della domanda in misura significativamente ridotta rispetto all'importo originariamente richiesto, pur non ricorrendo i presupposti che danno luogo a reciproca soccombenza, sussistono i presupposti per una compensazione, anche parziale, delle spese di lite, ai sensi dell'art. 92, comma
2, c.p.c. (cfr. Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 06/09/2025, n. 24671) Tale principio si fonda sull'esigenza di evitare che la parte soccombente debba sopportare integralmente le spese di un giudizio determinato, in larga misura, da una pretesa eccessiva e ingiustificata della controparte con equa ripartizione dei costi del processo. La decisione è fondata anche sul rifiuto della proposta conciliativa formulata dal ctu di cui parte appellante afferma non esservi traccia in atti;
la circostanza emerge invero dalla relazione tecnica, ove si dà atto dei termini della proposta conciliativa e dal rifiuto di adesione opposto dall'attrice.
In definitiva, la ripartizione delle spese operata dal giudice di primo grado appare equa e conforme ai principi giurisprudenziali in materia.
Passando all'esame dell'appello incidentale, il ha evidenziato CP_2 che l'autorizzazione allo scarico era stata regolarmente rilasciata e che l'impianto di regimazione delle acque reflue risultava conforme fino all'impianto di depurazione. Inoltre, con riferimento alla realizzazione dell'adduzione interrata suggerita dal CT, il ha contestato l'entità della somma CP_2 indicata dal perito, ritenendola esorbitante ed ha rilevato che il costo relativo all'adeguamento dello scarico doveva eventualmente essere sostenuto anche da altri soggetti utilizzatori dell'impianto. Deve tuttavia darsi atto che, nelle more del presente giudizio, ha provveduto al rilascio delle necessarie Controparte_1 autorizzazioni ed alla posa in opera degli interventi di ripristino necessari a rendere lo scarico conforme alla normativa vigente. In conseguenza di ciò il modificando le proprie conclusioni, ha chiesto la declaratoria di CP_2 cessazione della materia del contendere in relazione alla statuizione di condanna di euro 20.0000, corrispondente alla voce di danno relativa alle irregolarità dello scarico, avanzando proposta conciliativa tesa al pagamento della residua parte del risarcimento.
La proposta conciliativa, avanzata negli stessi termini da Controparte_1
è stata rifiutata da parte appellante che ha contestato l'avvenuto ripristino. Deve tuttavia rilevarsi che dalla documentazione allegata alle note scritte depositate
14 da risulta il rilascio dell'autorizzazione allo scarico delle acque reflue CP_1
e l'attestazione relativa all'avvenuta esecuzione dei lavori di rispristino corredata da fotografie della nuova conduttura realizzata.
L'eliminazione delle irregolarità riscontrate dal ctu porta a ritenere superato l'interesse della parte appellante a soddisfare la pretesa creditoria correlata a tale voce di danno, con conseguente cessazione della materia del contendere sul punto.
La sentenza andrà invece integralmente confermata nel resto, essendo risultate infondate le doglianze avanzate con l'atto di appello.
Quanto alle spese del presente giudizio, esse sono regolate dal principio della soccombenza, tenuto altresì conto del rifiuto della proposta conciliativa da parte dell'appellante, e sono liquidate come da dispositivo, sulla base del DM
10.03.2014 n. 55, secondo lo scaglione corrispondente al valore della causa, avuto riguardo ai parametri minimi essendo il valore della causa prossimo al limite minimo dello scaglione di riferimento.
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PER QUESTI MOTIVI

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La Corte di Appello di Firenze, ogni altra domanda reietta, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1
e di , avverso la sentenza impugnata Controparte_1 Controparte_5 così provvede:
1) Rigetta l'appello.
2) Dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla condanna al pagamento delle spese necessarie al ripristino dello scarico di acque reflue.
3) Conferma, nel resto, la sentenza impugnata.
4) Condanna l'appellante al pagamento dei compensi di causa che sono liquidati, in favore di ciascuna parte appellata, in complessivi € 3.473,00 oltre accessori dovuti per legge.
5) dà atto che sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13/1quater
DPR n. 115/2002 in materia doppio contributo unificato, ove dovuto;

6) dispone che in caso di diffusione del presente provvedimento siano omesse le generalità e gli altri dati identificativi delle persone in esso menzionate ai sensi dell'art. 52 del d.l.vo 30.06.2003 n.196.
15 IL CONSIGLIERE Est. IL PRESIDENTE
UR D'ME LA MA
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