REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Terza Sezione Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del G.O.P., Avv. Giovanna Lucia
Testini, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al nr. 2492/2016 del Ruolo Generale degli affari Contenziosi
TRA
, elettivamente domiciliato alla via Melo da Bari 18, presso e nello Parte_1 studio dell'Avv. Mario Avenia con domicilio digitale dal Email_1
quale è rappresentato e difeso in forza di mandato in atti;

Intimante – attore contro
, elettivamente domiciliato in Bari alla Via Napoli 312/O presso e nello Controparte_1
studio dell'avv. Patrizia Di Benedetto che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti con domicilio digitale Email_2
- Convenuto principale e attore in riconvenzionale-
Nonché
elettivamente domiciliato in Bari alla Via De Rossi n. 3 presso lo Controparte_2
studio , rappresentato e difeso dagli avvocati Alessandro Luigi de Felice e Parte_2
Annabella Paola de Felice come da mandato in atti con domicilio digitale
Email_3
- Terzo chiamato - , elettivamente domiciliato in Sava (Ta) alla via L. Da Vinci 25 presso Controparte_3
e nello studio dell'avv. Piera Buccoliero che lo rappresenta e difende come da mandato in atti con domicilio digitale Email_4
- Terzo chiamato -
All'udienza del 25.3.2025 sulle conclusioni già rassegnate e trascritte nelle memorie conclusionali e nei verbali di udienza, che devono intendersi qui per trascritti, la causa è stata decisa come da come da dispositivo letto all'esito della camera di consiglio e deposito della sentenza nel fascicolo telematico.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
-Con atto di intimazione del 3.12.2015, notificato il 4.12.2015, Parte_1
locatore dell'immobile sito in Bari alla via G. Modugno 10/A, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Bari, quale conduttore per sentire convalidare Controparte_1
l'intimato sfratto per morosità ed emettere provvedimento monitorio ex art. 658 ss. c.p.c. per i canoni scaduti da giugno 2015 al 4.12.2015, oltre oneri accessori( tassa di registro annuale e cessione contratto), nella complessiva somma di €.2.939,44.
- Costituitosi all'udienza del 13.01.2016, eccepiva di essersi risolto il Controparte_1
contratto; di avere eseguito prima della notifica dello sfratto per morosità, con bonifico del 2.12.2015, sia il canone relativo al mese di giugno sia il 50% dell'imposta di registro per cui si opponeva alla convalida. Rilevava di essere subentrato a CP_2
in forza del contratto di cessione d'azienda del 2.11.2012. Concludeva
[...]
chiedendo la condanna di alla restituzione della cauzione versata alla Parte_1
stipula del contratto di locazione e dei relativi interessi maturati, per una somma di €.
937,34 (€. 700,00 per cauzione e €. 237,34 per interessi maturati fino alla data del rilascio dell'immobile locato, avvenuta il 21.1.2016) nonché alla corresponsione dell'indennità per le addizioni e miglioramenti apportati al locale quantificati in €
5.000,00.
-Con ordinanza del 10.2.2016 il precedente Giudicante ritenuta l'inammissibilità della procedura azionata rigettava la richiesta di convalida.
pag. 2/16 Disposto il mutamento di rito ex art. 667 c.p.c.; assegnato sia il termine per l'esperimento del procedimento di mediazione sia il termine di 10 giorni prima dell'udienza per il deposito di memorie integrative;
la causa è stata rinviata all'udienza del 28.9.2016.
Nelle more ha promosso giudizio per ATP per l'accertamento dello Parte_1
stato dei luoghi, iscritto nel RGN. 5094/2016, la cui relazione peritale, a firma del nominato CTU, Ing. , è stata acquisita al presente giudizio. Persona_1
All'udienza del 13.1.2016 il conduttore invitava il locatore ad accettare il rilascio dell'immobile con la consegna delle chiavi, sollecitato a tanto anche dal giudicante.
*****
Con comparsa del 16.9.2016 e con la successiva del 22.3.2017 si è costituito
[...]
il quale ha rilevato e dedotto: di non avere mai autorizzato la realizzazione di Pt_1
miglioramenti e addizioni;
di avere concesso in locazione al primo conduttore,
, l'immobile “in ottimo stato ed integralmente ristrutturato, ripittato, Controparte_3
fornito di vetrina alla strada nuova con vetro antisfondamento, soppalco e controsoffittatura” mentre all'atto del rilascio non solo non era stato ripittato quanto non erano state più rinvenute la vetrina originaria, il soppalco e la relativa scala, nonché la controsoffittatura.
Successivamente argomentava di essere maturato il diritto al risarcimento del danno per il ripristino dell'originario stato dell'immobile i cui costi erano stati quantificati dal CTU in € 7.014,50 (di cui € 1.064,50 per la manutenzione ordinaria non eseguita dal conduttore, € 4.950,00 per il ripristino del soppalco, la fornitura e messa in opera del controsoffitto, la fornitura e messa in opera della vetrina a doppia anta con vetri antisfondamento ed € 1.000,00 per le spese di tecnico necessario per le opportune pratiche amministrative).
Concludeva di:
1.Accertarsi l'inadempimento del conduttore nell'esecuzione del rapporto locativo de quo e, per l'effetto,
2. condannarsi il conduttore opponente allo sfratto al pagamento dei canoni/indennità di occupazione maturati dal 16.07.2015 al 16.02.2016, data di naturale conclusione del contratto, per totali € 2.823,94 essendo stato l'immobile rilasciato in data 21.01.2016
pag. 3/16 nonché € 48,50 per il 50% dell'annuale registrazione corrisposta dall'opposto ed €
67,00 per imposta di registro cessione contratto, detratte € 452,00 versate in corso di causa e quindi per residue € 2.487,44, oltre interessi dalla data di maturazione dei crediti.;


3. Dichiarare l'inadempimento dell'opponente nell'esecuzione del contratto di locazione per non averlo riconsegnato nelle medesime condizioni previste dall'art. 1 del medesimo contratto e, per l'effetto,


4. Rigettare ogni richiesta di miglioramento e/o addizione siccome contrattualmente non consentita e, comunque, inesistente e, pertanto rigettare la domanda riconvenzionale proposta con l'opposizione siccome inammissibile, infondata e non provata e, in accoglimento della riconvenzionale avanzata con il presente atto,


5. Dichiarare l'inadempimento contrattuale dell'iniziale intimato e, per l'effetto, in accoglimento della riconvenzionale avanzata con il presente atto,


6. Condannarlo al risarcimento delle spese necessarie per rimettere l'immobile nelle condizioni in cui fu consegnato all'iniziale inquilino pari ad € 7.014,50 o all'altra somma, in più o in meno, che si riterrà di Giustizia, compensandosi parte di tale somma con la cauzione versata ad inizio locazione;

Cont 7. Con condanna dell'opponente ai danni ex art. 96 avendo agito in mala fede o, quanto meno, colpa grave nonché alle spese e competenze di causa ivi compresa quelle dell'espletato ATP, da distrarsi in favore del deducente difensore anticipatario.
Spiegata domanda riconvenzionale nell'atto del 22.3.2017 formulava istanza di differimento dell'udienza di discussione entro il termine di cui all'art. 418 cpc.
****
Costituitosi con comparsa del 16.9.2016 ha dedotto che il proposto Controparte_1
sfratto era inammissibile;
che il contratto di locazione era stato risolto in data antecedente la notifica dello sfratto;
che era stata inviata raccomandata del 12.05.2015 e fissata consensualmente la data di rilascio per il giorno 15.11.2015. Proponeva una parziale compensazione del credito vantato da di €. 2.084,02 Parte_1
(decurtato dall'originaria somma di € 2939,44 quella riconosciuta all'udienza della somma di €. 452,00) con il rimborso del deposito cauzionale e con la corresponsione dei relativi interessi maturati.
pag. 4/16 Argomentava che con il subentro al precedente conduttore, aveva Controparte_2
rimborsato quest'ultimo il deposito cauzionale di €.700,00 per cui era creditore di €.
937,34 (€. 700,00 per cauzione e €. 237,34 per interessi); che era creditore per i miglioramenti e le addizioni apportate al locale. Richiedeva che fosse riconosciuta l'indennità quantificata in € 5.000,00; che fosse considerato il riconoscimento dell'esecuzione dei miglioramenti, esistenti alla data della riconsegna del locale in favore del locatore, risultanti dalle fatture e versamenti in atti (pavimentazione nuova in parquet sovrapposto, porta bagno nuova , copertura scaffalatura murale nuova, serranda elettrificata nuova, nuovi punti luci e nuovo infisso-vetrina a vetri antisfondamento); che avendo rilevato l'immobile da ed avendo quest'ultimo condotto Controparte_2
l'immobile per 8 anni fosse riconosciuto che al momento della cessione il locale versava in condizioni pessime di manutenzione;
che non era stato redatto un verbale di consegna al momento dell'immissione del primo conduttore.
Concludeva chiedendo: Preliminarmente, ove il giudicante non ritenesse raggiunta la prova a mezzo della documentazione versata in atti, ammettere la CTU richiesta dal sig. in memoria integrativa, reiterata nei verbali di causa e negli ulteriori scritti CP_1
difensivi, per la quantificazione delle opere effettuate dal sig. e presenti nel CP_1
locale di via Modugno 10/A di Bari, fissando all'uopo la data di giuramento del nominando CTU. - Nel merito in via preliminare, rigettare la domanda riconvenzionale spiegata dal sig. Messa in comparsa depositata il 23.03.2017 perché tardiva e Pt_1
contenente “domande nuove” inammissibili;
-nel merito accogliere le istanze formulate dal sig. anche in riconvenzionale in memoria ex art. 426 cpc. e per l'effetto CP_1
condannare il sig.alla restituzione della cauzione di €.700,00 versate alla stipula del contratto di locazione maggiorato degli interessi legali maturati fino alla data del rilascio dell'immobile locato, avvenuta a gennaio 2016 nonchè alla corresponsione dell'indennità, relativa alle addizioni e miglioramenti apportati al locale condotto in locazione che si quantifica prudentemente in € 5.000,00 salvo CTU ammettenda, previo conguaglio con le tre mensilità di canoni non pagati;
-in caso di accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarare l'esclusiva responsabilità del sig. CP_2
per la mancanza delle strutture chieste in ripristino e, di conseguenza,
[...]
condannare lo stesso a garantire e manlevare il sig. da qualsivoglia Controparte_1
pag. 5/16 effetto pregiudizievole derivante dall'accoglimento della domanda riconvenzionale del sig. . E, in merito alla manutenzione ordinaria dell'immobile, Parte_1
compensare la spesa quantificata dall'Ing. con quanto dovuto dal sig. Per_1 Pt_1
a titolo di restituzione della cauzione e dell'indennità per i miglioramenti. Condannare in ogni caso, il sig. al pagamento delle spese delle competenze e degli onorari Pt_1
del presente giudizio, in considerazione dell'errato esercizio dell'azione di sfratto per morosità, del rigetto della domanda riconvenzionale formulata con memoria del
23.03.2017 nonché del profilarsi della responsabilità aggravata ex art. 96 cpc per i motivi innanzi esposti e per aver causato le chiamate di terzo.
*****
A seguito della chiamata in causa da parte di , si è costituito Controparte_1 CP_2
.
[...]
Questi ha dedotto di avere ricevuto il locale, a seguito di contratto di cessione d'azienda, da;
di essere quest'ultimo l'eventuale responsabile del presunto Controparte_3
spoglio; di non essere stati rinvenuti, all'atto della consegna dal alcuno CP_3
dei beni richiesti dall'intimante ossia il soppalco, la scala a chiocciola, la controsoffittatura, la vetrina con vetri antisfondamento. Concludeva chiedendo :
1)In via preliminare, autorizzare la difesa del chiamato in causa alla chiamata in causa sig. , nato a [...] il [...], codice fiscale Controparte_3 C.F._1
, residente in [...],quale responsabile
[...]
del presunto spoglio di cui è accusato il sig. , e disporre, a tal fine, lo CP_2
spostamento della prima udienza allo scopo di consentire la citazione del terzo con il rispetto dei termini di cui al rito applicabile;
2) Nel merito rigettare la domanda proposta dal sig. nei confronti del sig. con il predetto Controparte_1 Controparte_2
atto di chiamata in causa, perché infondata in fatto e diritto per le motivazioni sopra dedotte, con la conseguente condanna dello stesso, o di chi abbia causato la chiamata in causa, al pagamento delle spese, diritti e onorari del giudizio in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario;
3) In subordine, condannare il sig.
a garantire e manlevare il sig. di quanto Controparte_3 Controparte_2
eventualmente fosse condannato a pagare al sig. o a chi di competenza, Controparte_1
in relazione alle domande avanzate nel presente giudizio.
pag. 6/16 *****
Indi ed infine si costituiva , terzo chiamato da Controparte_3 Controparte_2
per essere manlevato in caso di condanna.
[...]
Preliminarmente eccepiva la tardività della chiamata in causa per via delle preclusioni processuali determinate dalle norme disciplinanti il rito del lavoro applicate al rito locatizio. Rilevava che nella memoria integrativa ex art. 426 e 447 bis c.p.c., depositata da , questi intempestivamente aveva spiegato domanda riconvenzionale Controparte_1
chiedendo la fissazione nuova udienza ex art. 418 CPC . Nel merito osservava che l'obbligo risarcitorio incombeva soltanto sul conduttore che deteneva l'immobile al momento in cui il danno veniva constatato -divenendo il legittimo contraddittore- essendo obbligati gli intermediari solo in caso di inadempimento dell'ultimo conduttore.
Eseguita un'attenta disamina sulla garanzia propria e quella impropria;
evidenziata la posizione del conduttore ceduto ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978 e richiamata la copiosa giurisprudenza formatasi;
rimarchiata la posizione processuale assunta dopo essere stato chiamato a rendere prova testimoniale;
rammentato che, in sede di sottoscrizione del contratto di locazione, era stato autorizzato in forma scritta dal locatore alla rimozione del soppalco per rendere idoneo il locale ai fini della licenza per l'esercizio dell'attività di tabaccheria e conseguentemente aveva rimosso la scala a chiocciola;
dato per noto il giudizio espresso , in sede di ATP, dall'Ing. che Per_1
aveva rimarcato la necessità di autorizzazione urbanistica e variazione catastale;
evidenziato che aveva dovuto sostituire la vetrina con vetri commerciali antisfondamento così come aveva provveduto a rinnovare l'impianto elettrico ed alla ripitturazione del locale;
concludeva chiedendo fossero riconosciuti i costi di ripitturazzione per complessive €. 2.400,00; di rifacimento dell'impianto elettrico, quantificati in € 960,00 come da fattura n. 10/2004 della Elettroimpianti di ON
EO & di TO CO S.n.c, nonché la restituzione della somma di € 700,00 versata a titolo di deposito cauzionale a . Testualmente: Controparte_2
1) Dichiararsi la tardività della chiamata in causa del terzo per come declinata in premessa con conseguente inammissibilità della domanda nei confronti del sig.
con condanna alle spese del giudizio da distrarsi al sottoscritto avvocato CP_3
antistatario. Ferma ed impregiudicata la preliminare eccezione in rito, e senza che ciò
pag. 7/16 significhi rinuncia ad essa: 1) Dichiararsi l'estromissione e/o l'inammissibilità della chiamata del sig. nel presente giudizio, per le motivazioni di cui in Controparte_3
premessa, poiché chiamato in causa al solo fine di manleva, non potendosi ritenere in ordine alla domanda originaria soggetto effettivamente e direttamente obbligato con conseguente condanna alle spese di chi ritenuto per legge o di chi abbia dato corso alla sequenza delle chiamate in causa da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato antistatario; In subordine: 2) Rigettare la domanda di manleva proposta dal sig.
nei confronti del sig. con atto di chiamata in Controparte_2 Controparte_3 causa, poiché infondata in fatto e diritto, in quanto tenuto all'eventuale risarcimento è
l'ultimo conduttore per quanto motivato in premessa, con conseguente condanna, di chi ritenuto per legge o di chi abbia dato corso alla sequenza delle chiamate in causa, al pagamento delle spese, diritti e onorari di causa da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato antistatario;
In ulteriore subordine 3) Nella denegata e non creduta ipotesi di condanna al risarcimento dei danni in favore del locatore , chiede la Parte_1 ripartizione dell'ammontare del danno in via subordinata e gradata e/o solidale, per come emergerà nel processo, tra tutti i conduttori, previa compensazione delle spese sopportate dal Sig. per come declinate in premessa ivi incluse le somme CP_3
versate a titolo di cauzione in fase di cessione, nei limiti del quantum effettivamente dovuto e con salvezza di diritti sull'eventuale supero;
4) In ogni caso con vittoria di spese del presente giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato antistatario e di quelle sopportate nella espletata ATP.
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Nel corso del processo- istruito da altro giudicante- eseguite le autorizzazioni alla chiamata di terzi;
ammesse ed espletate le prove;
acquisita la CTU;
è stata formulata proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. con ordinanza del 13.6.2023. Purtroppo pur con riserve l'intimante accettava la proposta mentre le altre parti, per le ragioni indicate a verbale dell'udienza del 28.11.2023, non hanno accettato la proposta ma neppure hanno indicato elementi per emendarla.
Va osservato preliminarmente che l'oggetto del presente giudizio, secondo le domande come proposte, doveva limitarsi solo ed esclusivamente all'accertamento dell'inadempimento del conduttore, . Controparte_1
pag. 8/16 Non appare opportuna alcuna motivazione in ordine all'ammissione della prova testimoniale di persone aventi nella causa un interesse che legittimasse la loro partecipazione al giudizio ex art. 246 c.p.c. tant'è che a seguito del groviglio processuale hanno assunto la veste di parte né sull'omessa pronuncia della tempestività della domanda riconvenzionale.
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Morosità del conduttore
Il contratto di locazione sottoscritto con il primo conduttore il 16.2.2004 prevedeva che il pagamento del canone fosse eseguito mensilmente a decorrere dal 16.2.2004.
Computato il doppio periodo di sei anni il rapporto contrattuale aveva scadenza a febbraio 2016. Le parti determinavano il termine di preavviso di sei mesi esercitato per il recesso dal conduttore.
Orbene alla data di notifica dello sfratto ossia del 4.12.2015 è indubbio che fosse maturata la morosità tant'è che il conduttore ha eccepito di aver corrisposto solo il canone del mese di giugno e il 50% dell'imposta di registro pari ad €. 452,00 e si è opposto alla convalida per essersi risolto il contratto.
Essendo stato rilasciato l'immobile a gennaio 2016, con ordinanza del 19.2.2016 non è stato emesso alcun provvedimento di rilascio né di convalida ma è stato disposto il mutamento del rito e l'attivazione della mediazione obbligatoria.
Sembra opportuno chiarire, per quello che si andrà a motivare di seguito, l'ontologica e sostanziale differenza tra i due provvedimenti: ordinanza di convalida e ordinanza di rilascio. La prima richiesta è diretta a sollecitare una pronunzia definitiva con implicito rigetto dell'eccezioni dell'opponente; mentre la seconda, ex art. 665 c.p.c., è diretta invece ad ottenere un provvedimento provvisorio, il cui contenuto potrà essere disatteso dalle statuizioni successive al giudizio di merito.
In ogni caso il procedimento di sfratto per morosità consente al locatore di utilizzare le forme accelerate del procedimento speciale per ottenere in tempi brevi il rilascio dell'immobile e la condanna al pagamento dei canoni scaduti. Presupposto del diritto al rilascio è, appunto, l'inadempimento del conduttore all'obbligo del pagamento del canone.
pag. 9/16 Pertanto alla data di introduzione del giudizio erano maturati i canoni richiesti successivamente ridotti di € 452,00 (somma versata imputata al canone di giugno 2015 ed al 50% dell'imposta di registro).
La Cassazione ha precisato che ricorre l'obbligo di pagare i canoni fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso specificando “ …anche in caso di rilascio anticipato dell'immobile per "gravi motivi", il conduttore è tenuto a pagare i canoni di locazione fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell'immobile. (Ord. n. 13092 del 24 maggio 2017).
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Domanda riconvenzionale intempestiva
Con comparsa del 14.9.2016 ossia nei 10 giorni prima dell'udienza fissata per il
28.9.2016- l'intimante opposto-attore in senso sostanziale- si è costituito senza formulare domanda riconvenzionale anzi riservando un'azione risarcitoria da promuovere in separata sede.
, invece, sin dal primo atto di costituzione e comunque nei termini oltre Controparte_1
ad opporre la parziale compensazione del credito di €. 2.084,02 riteneva di essere creditore di maggior somma per doversi sia restituire il rimborso della cauzione e relativi interessi maturati nella misura di complessivi €. 937,34 (€. 700,00 per cauzione e €. 237,34 per interessi) sia per il riconoscimento dei miglioramenti ed addizioni.
Secondo l'art.416 c.p.c. la costituzione del convenuto si effettua mediante il deposito di una memoria che deve contenere a pena di decadenza le eventuali domande riconvenzionali;
l'art. 418 c.p.c. dispone, a completamento, che quando è proposta una domanda riconvenzionale ex art. 416 c.p.c. il convenuto deve, con istanza contenuta nella stessa memoria, a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, chiedere al giudice di spostare la prima udienza. Entrambe le norme regolano l'ipotesi usuale della domanda riconvenzionale richiesta dal convenuto ma ove presentata dall'attore questi, anche quando l'esigenza sia sorta dalle difese del convenuto (cd reconventio reconventionis), é assoggettato agli stessi obblighi e alle medesime preclusioni.
L'inosservanza dell'onere comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, decadenza che non è sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o pag. 10/16 dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, é rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo. L'unica ipotesi in cui non si verifica la decadenza ricorre quando la controparte compare all'udienza e non eccepisce l'irritualità degli atti successivi alla riconvenzione accettando il contraddittorio.
A sostegno si rammenta il principio enunciato dalla Suprema Corte secondo cui “Nel rito del lavoro, l'inosservanza da parte del convenuto, che abbia ritualmente proposto, ai sensi dell'art. 416 cod. proc. civ., domanda riconvenzionale, del disposto di cui al primo comma dell'art. 418 cod. proc. civ. - il quale impone, a pena di decadenza dalla domanda riconvenzionale medesima, di chiedere al giudice, con apposita istanza contenuta nella memoria di costituzione in giudizio, di emettere ulteriore decreto per la fissazione della nuova udienza - non determina la decadenza stabilita "ex lege" qualora
l'attore ricorrente compaia all'udienza originariamente stabilita ex art. 415 cod. proc. civ. ovvero alla nuova udienza di cui all'art. 418 cod. proc. civ. eventualmente fissata
d'ufficio dal giudice, senza eccepire l'irritualità degli atti successivi alla riconvenzione ed accettando il contraddittorio anche nel merito delle pretese avanzate con la stessa domanda riconvenzionale.( Cassazione civile Sez. Lavoro sentenza n. 16955 del 1 agosto 2007).
Avendo la parte intimata-convenuta rilevata la nullità-inammissibilità determinata dalla mancata richiesta nei termini processuali di fissazione di nuova udienza- seppure il giudice non si sia pronunciato in merito alla stessa- non può che rilevarla questo giudicante con il provvedimento decisorio.
Miglioramenti e addizioni
Il conduttore principale nella fase di merito spiegava domanda riconvenzionale chiedendo la condanna al pagamento della somma di €. 700,00 per cauzione e €. 237,34 per interessi oltre quella di €. 5000,00 per l'indennità a fronte dei costi sopportati di
€.16.043,00.
Fondata la prima richiesta della restituzione del deposito cauzionale per non essere stata dimostrata la responsabilità di danni non appare invece accoglibile quella dei miglioramenti ed addizioni sia per la descrizione eseguita dal CTU sia per non avere pag. 11/16 dimostrato lo stato dei luoghi al momento del subentro, per non avere assolto all'onere probatorio e per non essere credibile l'esecuzione di lavori simili a quelli già richiesti dal precedente conduttore ed effettuati in costanza della richiesta di risoluzione. Non da ultimo per essere stato stabilito nel contratto il divieto di eseguirle e il diniego del recupero.
Quanto alla richiesta di parte intimante l'art. 1590 c.c. prevede “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo
Co risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto” ha depositato CP_3
autorizzazione scritta del locatore di abbattere il soppalco nonché di eseguire i lavori per rendere l'unità locata in stato tale da poter esercitare l'attività di tabaccheria nulla è emerso circa l'autorizzazione degli ulteriori lavori reclamati.
Cessione del contratto
La Suprema Corte di Cassazione con giurisprudenza consolidata ha enunciato il principio della solidarietà nell'ipotesi di conduttori succedutisi “In caso di cessione del contratto di locazione ad uso diverso di quello abitativo ai sensi dell'art. 36, l.
372/1978, la responsabilità per danni cagionati alla cosa è attribuita secondo il criterio dell'imputabilità, quindi a colui che era conduttore al tempo in cui il danno è stato cagionato. Nel caso in cui non sia possibile individuare il responsabile, il debito risarcitorio si presume solidale secondo i principi generali. che invece è diversa CP_6
nel caso in cui il debito derivi dal rapporto contrattuale, nel quale caso vige una responsabilità non solidale ma sussidiaria dei conduttori precedenti. In tema di cessione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, mediante il meccanismo previsto dall'art. 36 della l. n. 392 del 1978 nel caso di trasferimento
d'azienda, qualora abbiano luogo cessioni plurime del contratto di locazione, di fronte all'inadempimento del pagamento del canone, il locatore deve - in primo luogo e prima di poter esercitare l'azione nei confronti del cedente - richiedere l'adempimento all'ultimo cessionario;
nel caso in cui quest'ultimo non adempia, scatta automaticamente la solidarietà fra tutti i cedenti e cessionari antecedenti, a cui dunque il locatore potrà successivamente ed indifferenziatamente rivolgersi per ottenere il pagamento.( Cass. civ., Sez. 3, Ordinanza n. 4405 del 19/02/2024) pag. 12/16 E' quindi evidente che l'unico legittimato come contraddittore fosse il Controparte_1
cui inadempimento ha determinato la chiamata in causa dei conduttori succedutesi senza però il presupposto condizionato dalla rituale domanda riconvenzionale.
Trattandosi di cessione di contratto, ad integrazione del disposto e richiamato art. 36 operano i principi generali fissati dagli artt.1408 e 1409 c.c. secondo cui il cessionario subentra in tutti i diritti ed obblighi del cedente, che non siano estinti prima della cessione.
Ne consegue che il conduttore cedente risponde solidalmente nei confronti del locatore ceduto delle obbligazioni scadute successivamente alla cessione, ma anche il conduttore cessionario risponde solidalmente verso il locatore ceduto (salva diversa volontà delle parti) delle obbligazioni non adempiute dal cedente.
Responsabilità solidale
Quanto ai rapporti interni gli stessi sono regolati dall'articolo 1298 c.c.per cui l'obbligazione si divide tra ciascuno dei debitori solidali e, se non risulta diversamente, le parti si presumono eguali. Nel contratto di locazione infatti l'obbligo del conduttore di osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia ex art. 1587 n. 1 c.c. si coordina con l'ulteriore previsto dall'art. 1590 c.c. di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata,” sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l'osservanza dell'obbligazione di cui all'articolo 1587 n. 1 e di agire nei confronti del conduttore inadempiente sia per la risoluzione del contratto, sia per la riduzione in pristino o l'esecuzione delle necessarie opere di manutenzione, ed in ogni caso per il risarcimento dei danni”. (Cassazione
8385/95; 4488/85).
Quindi in caso di cessione del contratto l'obbligo di risarcimento del danno per deterioramento della cosa locata sorge in capo al soggetto che era il conduttore cedente o cessionario. al momento in cui il danno si è verificato, se questi non prova che il deterioramento è accaduto per causa a lui non imputabile, salva, poi la responsabilità solidale di entrambi nei confronti del locatore per i motivi già detti. Ma ciò attiene al rapporto esterno tra i vari conduttori debitori solidali ed il locatore. Nell'ambito dei rapporti interni invece il debito solidale andrà ripartito secondo il criterio dell'imputabilità. (art. 1588, co. 2 c.c.) per cui in giudizio pag. 13/16 vanno convenuti per l'azione risarcitoria tutti i conduttori succedutesi. (Cass. Civ.III
Sez. III 1.6.2004). Ricorrendo l'ulteriore principio che ove non possa accertarsi il grado di responsabilità individuale per i deterioramenti secondo il principio di presunzione di cui all'art. 1298 c.c. il debito va ripartito in parti uguali.
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La domanda avanzata dall'opponente-intimato è quindi parzialmente meritevole di accoglimento.
Quanto alle spese processuali va osservato che l'esperimento del procedimento di mediazione avrebbe dovuto evitare il prosieguo del giudizio così come la proposta ex art. 185 bis c.pc.
Quanto alle spese processuali si specifica che comunque era moroso ma Controparte_1
che la domanda riconvenzionale spiegata nei suoi confronti è inammissibile pertanto la liquidazione segue il principio della reciproca soccombenza.
Quanto alle ulteriori domande, essendo inadempiente e non essendo Controparte_1
emerso il grado di responsabilità di ciascuno dei conduttori succedutesi si ritiene di condannare l'attore al pagamento delle spese processuali, parzialmente compensandole, in favore di e di … condannare le altre .le spese processuali si CP_3 CP_2
compensano anche per non avere nessuna delle parti mostrato interesse a coltivare la definizione alternativa della controversia nonché, soprattutto, per la peculiarità delle questioni giuridiche affrontate e risolte nella su citata sentenza.
Le spese di lite seguono la soccombenza che si liquidano, in considerazione del valore e del parziale accoglimento della domanda in €. 5.077,00 così determinate stante il valore della causa e l'attività svolta ai sensi del DM n.55/2014 (€. 919,00 fase studio;
€.
777,00= fase introduttiva;
€. 1680,00 fase istruttoria;
€.1701,00= fase decisionale) . Per quanto concerne la fase di convalida vengono liquidate in €. 1591,00(€. 530,00 fase studio;
€. 494,00= fase introduttiva;
€. 142,00 fase istruttoria;
€.425,00= fase decisionale) oltre oneri accessori(IVA, Spese forfettarie, Cassa Avvocati).

PQM

Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del GOP, Avv. Testini
Giovanna Lucia, definitamene pronunciando sulla domanda proposta da Pt_1
pag. 14/16 nei confronti di nonché delle domande proposte nei confronti Pt_1 Controparte_1
delle altre parti processuali, e , rigettata ogni Controparte_2 Controparte_3
ulteriore eccezione, richiesta e domanda così provvede:

1. Dichiara la risoluzione del contratto di locazione del 16.2.2004 ( reg
Agenzia delle Entrate di Bai il 24.2.2004 n,1392/3) originariamente stipulato tra e il cui ultimo conduttore è Parte_1 Controparte_3
stato - a seguito di cessione di azienda- per inadempimento Controparte_1
contrattuale di quest'ultimo;

2. Condanna al pagamento in favore di della Controparte_1 Parte_1
somma di €.2.487,44 oltre interessi legali dalla data della notifica dello sfratto per morosità al soddisfo;

3. Condanna al pagamento delle spese processuali della fase di Controparte_1
convalida in favore di nella misura di €. 1591,00 oltre oneri Parte_1
accessori (IVA, Spese forfettarie, Cassa Avvocati).

4. Dichiara la domanda riconvenzionale spiegata da nei Parte_1
confronti di inammissibile;
Controparte_1

5. Condanna al pagamento della somma di €.700,00 versata a Parte_1
titolo di deposito cauzionale oltre i relativi interessi legali dalla stipula del contratto di locazione al soddisfo;

6. Compensa tra questi le spese processuali del presente giudizio.

7. Dichiara dovuta da in favore di la somma Controparte_1 Parte_1 di €. 1.064,50 per costi di manutenzione ordinaria oltre interessi legali dalla data di rilascio dell'immobile al soddisfo;

8. Dichiara tenuti , , in Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
parti uguali, al pagamento della somma di €.4.950,00 in favore di
[...]
; Pt_1

9. Condanna al pagamento delle spese processuali in favore di Parte_1
e di nella misura di €. 5.077,00 Controparte_2 Controparte_3
ciascuno oltre oneri accessori(IVA, Spese forfettarie, Cassa Avvocati) ridotta del 30% in considerazione del parziale accoglimento.
10. Pone definitivamente le spese di CTU a carico di . Parte_1
pag. 15/16 La sentenza viene depositata nel fascicolo telematico all'esito della camera di consiglio previa lettura del dispositivo.
Bari, 25.3.2025
Il GOP
Avv. Giovanna Lucia Testini
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