N. 1878/2013 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Stefania Fontanarosa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1878/2013 R.G.A.C. assegnata in decisione all'udienza a trattazione scritta del 12.12.2024 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281-quinquies, comma 1, c.p.c.,
TRA
(c.f.: , elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
VIA DE ROSA , 78 PAGANI, presso lo studio dell'Avv. MANCINO ANNA (c.f.:
), dal quale è rappresentata e difesa;
C.F._2
ATTRICE
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in Parte_2 C.F._3
VIA DE ROSA , 78 PAGANI, presso lo studio dell'Avv. MANCINO ANNA (c.f.:
), dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._2
ATTORE
E
(c.f.: ), elettivamente Controparte_1 P.IVA_1 domiciliato in VIA G. GARIBALDI N. 23 84016 PAGANI, presso lo studio dell'Avv.
TRAMONTANO TERESA (c.f.: ), dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._4
CONVENUTO
Oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom..
Conclusioni: Come in atti.
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RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente, si osserva che secondo la S.C. (cfr. Cass. 22685/2014) la necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo, ma attiene alla validità della seconda convocazione la quale è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, in questo caso per completa assenza dei condomini;
la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini i quali o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni;
pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (nella specie i condomini erano edotti sia del fatto che era stata fissata una prima convocazione, sia del fatto che si riunivano in seconda convocazione e l'amministratore aveva dato atto della regolare convocazione dell'assemblea, così che, non risultando contestazioni dei condomini al riguardo, doveva ritenersi provato il presupposto di validità della seconda convocazione).
Ciò premesso, il motivo di impugnazione concernete l'approvazione del bilancio consuntivo anno 2012 è fondato e deve essere accolto per le ragioni di seguito esposte.
Giova premettere che, nella sentenza n. 9839/2021, la Suprema Corte, nella sua composizione più autorevole, ha ridefinito i confini tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari, enunciando il principio di diritto secondo cui: "In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c."
Quindi, con la detta pronuncia n. 9839 del 13 aprile 2021, le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione hanno distinto, nettamente, le delibere nulle e annullabili, precisando i casi tipici della nullità, che diventano residuali "nel rispetto alla generale categoria della annullabilità,
Pagina 2 di 6 attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico".
In particolare, i casi di nullità individuati sono tre: 1) "mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma) tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione;
2) "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico", da intendersi riferito alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato ovvero in relazione alle attribuzioni dell'assemblea (come nel caso di una deliberazione che incide sulla modifica di una proprietà privata); 3) "Illiceità" (articolo 1343
c.c.), nel senso che quanto deciso risulta contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume (ad esempio una deliberazione che introduce discriminazioni tra i condòmini nell'uso delle cose comuni). La Suprema Corte ha chiarito che "Al di fuori di tale ipotesi deve ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'articolo 1137 Codice civile".
Tanto precisato in punto di diritto, avendo parte attrice, evidenziato una serie di criticità e incongruenze nella redazione del bilancio consuntivo per l'anno 2012, il relativo vizio rientra nella categoria dell'annullabilità; invero, l'istante, come sopra riferito, ha censurato il deliberato assembleare oggetto di disputa deducendo, anzitutto, che lo stesso "non è conforme alle norme vigenti in materia"
In dettaglio, gli attori hanno evidenziato che il rendiconto predisposto dall'amministratore risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente sono state spese le quote da essi versate, di talché il medesimo deve essere intellegibile.
Giova, a questo punto, rammentare che la redazione del rendiconto deve essere tale da facilitare il controllo dei dati da parte dei condomini che non hanno specifiche competenze, rendendo intellegibili le voci di entrata e di uscita (cfr. Trib. Roma, sezione V, 10 gennaio
2023, n. 356).
Invero, il rendiconto, redatto dall'amministratore, è funzionale all'esigenza di porre i condomini in condizione di sapere come sono stati concretamente spesi i soldi versati con il conseguente diritto, di questi ultimi, all'informazione e il corrispondente obbligo dell'amministratore di mettere a disposizione degli stessi la documentazione giustificativa delle spese ivi indicata.
Non si reputa che il bilancio debba essere redatto in forma rigorosa, atteso che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società.
Nondimeno, per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute.
Pagina 3 di 6 Inoltre, deve essere intellegibile, al fine di consentire ai condomini (che, generalmente, non hanno conoscenze approfondite sul come un bilancio debba essere formato e letto) di poter controllare le voci di entrata e di spesa, anche con riferimento alla specificità delle partite, posto che tale ultimo requisito, come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c., che prevedono disposizioni applicabili anche al rendiconto sostanziale, costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite.
Invero, il rendiconto non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi, bensì un atto con il quale l'obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti, pertanto occorre rispettare regole minime di redazione.
Il bilancio o, meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa;
l'inserimento della spesa va, pertanto, annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa è idonea a inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio (cfr. Cass. n. 10153/11; Cass. civ., sez. II,
30.10.2018, n. 27639; Trib. Roma, 13.10.2022, n. 14958). In particolare, non rendendo intelligibili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile.
Dunque, nel caso in cui l'assemblea abbia approvato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di "cassa") che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condomini, lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo (cfr. Cass. n. 10153/11).
Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente, infatti, di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune.
Qualora il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa, sia di quello di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese e alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro), i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste.
Inoltre, con il bilancio, debbono sempre essere indicati la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi, l'esistenza e l'ammontare di fondi di riserva obbligatori (ad esempio, l'accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere) o deliberati dall'assemblea per particolari motivi (ad esempio, fondo di cassa straordinario).
La situazione patrimoniale deve rispettare il prospetto approvato nella gestione precedente, al fine di controllare la possibilità di un'eventuale "scomparsa" di somme di danaro.
Pagina 4 di 6 Il criterio di cassa consente, altresì, di effettuare un raffronto tra le spese sostenute e i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio;
a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico dal conto corrente condominiale.
Inoltre, per consentire ai condomini di apprezzare e valutare il bilancio, l'amministratore dovrà indicare e inviare a ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell'importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua, riscaldamento, ecc.), l'indicazione delle quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, l'indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive
(fondi, combustibile e altro) e il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.
Di talché, la mancanza di dette indicazioni, che garantiscono certezza e chiarezza al bilancio, ovvero la presenza di elementi che ne inficino la veridicità, quali l'omissione o l'alterazione dei dati, determina l'illegittimità del bilancio stesso, che si estende alla delibera che l'approvi e che sia oggetto di contestazione.
“La contabilità presentata dall'amministratore del non è necessario che sia redatta CP_1
con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione (cfr.
Cass. 9099/2000).
Nel caso di specie, è stata espletata anche ctu, la quale ha accertato, correttamente, che la contabilità presentata dall'amministratore non è sorretta da idonea documentazione, atteso che mancano quanto alle entrate le ricevute delle quote condominiali incassate, interessi maturati su conti correnti, ecc. e quanto alle uscite le fatture dei fornitori le ricevute per bonifici bancari.
In particolare, il ctu ha evidenziato che “il rendiconto non consente ai condomini di ricostruire la gestione economica e finanziaria del , non permette di verificare la correttezza CP_1
delle spese sostenute dall'amministratore e, quindi, non consente di controllare l'operato dell'amministratore. In assenza di elementi giustificativi, quindi si ritiene che il rendiconto
Pagina 5 di 6 non è atto a consentire la doverosa trasparenza e chiarezza e, quindi, di ricostruire attendibilmente la situazione creditoria e debitoria di quella gestione”.
Nel caso di specie, dunque, la delibera dell'11.3.2013 non risulta improntata ai criteri sopra evidenziati, atteso che non risulta accompagnata dalla documentazione che giustifica le spese sostenute.
Pertanto, in accoglimento dell'impugnativa in oggetto, la delibera dell'11.3.2013 va annullata relativamente all'approvazione del punto 1) dell'ordine del giorno (approvazione bilancio consuntivo anno 2012).
Le spese di lite, comprese quelle della ctu, seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano in base ai parametri di cui al D.M. 2014/55, tenuto conto del valore della causa e dell'attività esercitata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accoglie la domanda attorea e per l'effetto annulla la delibera assembleare dell'11.3.2013 relativamente al punto 1) dell'ordine del giorno;

2) Condanna il al pagamento delle spese di lite in Controparte_2 favore dell'avv. Anna Mancino, difensore degli attori dichiaratosi antistatari, che si liquidano in euro 95,00 per spese vive ed euro 1.278,00 per compenso, oltre iva, cpa e rimb. forf. del 15%;
3) Pone definitivamente a carico del le spese della Controparte_2
ctu come liquidate con separato decreto.
Così deciso in Nocera Inferiore, 03/04/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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