N. R.G. 9410/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Brescia
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Laura Frata ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429, comma 1, c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9410/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 MAZZOLENI AR e dell'avv. FARINA VINCENZO, elettivamente domiciliato in VIA SOLFERINO 10 BRESCIA, presso il difensore avv. FARINA VINCENZO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_2 C.F._2 MAZZOLENI AR e dell'avv. FARINA VINCENZO, elettivamente domiciliato in VIA SOLFERINO 10 BRESCIA presso il difensore avv. FARINA VINCENZO
RICORRENTI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CHINDAMO Controparte_1 P.IVA_1
DOMENICO, elettivamente domiciliato in VIA LUIGI SETTEMBRINI 29 MILANO, presso il difensore avv. CHINDAMO DOMENICO
RESISTENTE

CONCLUSIONI
Per e Parte_1 Parte_2
“Nel merito:
A- accertare e dichiarare che in persona del legale rappresentante p.t., per Controparte_1
tutte le ragioni esposte in atti, si è resa gravemente inadempiente rispetto alle specifiche obbligazioni contrattuali assunte nei confronti delle odierne esponenti con il Contratto di locazione del 3.01.2011 e, per l'effetto, accertarsi e dichiararsi l'intervenuta risoluzione legale
1 del Contratto di locazione in virtù della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 11 del contratto;
in via alternativa e/o concorrente, per tutte le ragioni indicate in atti, pronunciarsi la risoluzione del Contratto di locazione per inadempimento, imputabile a fatto e colpa de
[...]
ai sensi del combinato disposto degli artt. 1453 Cod. civ., 1455 cod. civ, 1587, n. 1, CP_1
Cod. civ, nonché in virtù delle ulteriori norme violate richiamate in atti;

B- accertare e dichiarare, in ogni caso, l'intervenuta cessazione del Contratto di locazione alla scadenza del termine ultimo pattuito tra le parti al 31.12.2022;
C- per tutte le ragioni esposte in atti, accertare e/o pronunciare la risoluzione della Scrittura
Privata datata 28.01.2019 firmata dalle sig.re e (doc. 4), ovvero Parte_1 CP_1 CP_1 dichiararne l'invalidità ed inefficacia e il conseguente diritto delle sig.re a non Parte_1
addivenire alla firma di un nuovo contratto di locazione con Controparte_1
e, per l'effetto delle domande che precedono:
D- dirsi tenuta e condannarsi all'immediato rilascio ed alla restituzione Controparte_1 dell'Immobile occupato sine titulo, sito in Paratico (25030 – BS), Via Mazzini n. 5/A, iscritto all'Ufficio del Territorio di Brescia, contraddistinto catastalmente al Foglio 10, con il mappale
48, del NCT del censuario di Paratico, libero di cose e persone, fissando la data dell'esecuzione nel più breve termine;

E- dirsi tenuta e condannarsi previamente al rilascio dell'Immobile, alla Controparte_1
rimessione nel pristino stato dello stesso, ovvero al pagamento della somma equivalente e necessaria a ripristinare l'Immobile nello stato quo ante, nella misura emersa in corso di giudizio, per l'ipotesi in cui non vi provveda ovvero al pagamento di ogni Controparte_1
maggior e/o minore importo che risulterà di giustizia e che potrà comunque essere liquidata dal
Giudice con valutazione equitativa ai sensi dell'art. 1226 Cod. civ.; condannarsi, in particolare,
in persona del legale rappresentante p.t., a corrispondere in favore delle Controparte_1
sig.re un importo non inferiore a € 3.650,00 necessari per i residui interventi di Parte_1 semina dell'aiuola ed esecuzione dell'impianto di irrigazione, da eseguirsi entro il 30.05.2025;
F- dirsi tenuta e comunque condannarsi in persona del legale Controparte_1
rappresentante p.t., al risarcimento di tutti i danni subiti e/o subendi dalle odierne esponenti, derivanti dalla omessa riconsegna dell'Immobile e correlati alla perdurante occupazione senza titolo dell'Immobile, calcolando tali danni con decorrenza dal mese di marzo 2023 e sino alla effettiva riconsegna dell'Immobile debitamente rimesso in pristino e, dunque, corrispondenti alla
2 data odierna ad un importo non inferiore a Euro 45.639,00, calcolati sulla base di un importo
CP_ pari all'ultimo canone di locazione mensile corrisposto da . ovverosia € CP_1
1.825,56, con decorrenza dal mese di marzo 2023 e così per 25 mensilità (calcolate sino al mese di marzo 2025), con rivalutazione monetaria e interessi dalle singole scadenze, fino al saldo effettivo, ovvero al pagamento di ogni maggior e/o minore importo che risulterà di giustizia e che potrà comunque essere liquidata dal Giudice con valutazione equitativa ai sensi dell'art. 1226
Cod. civ.;
CP_ G- dirsi tenuta e comunque condannarsi La a tenere indenni le sig.re CP_1
rispetto a qualsivoglia responsabilità risarcitoria e/o indennitaria nei confronti della Parte_1
Pubblica Amministrazione, in relazione alla intervenuta realizzazione delle opere non consentite
e abusive di cui si controverte.
H- respingersi la domanda formulata in via riconvenzionale dalla Resistente nei confronti delle sig.re e in quanto inammissibile, oltre che Parte_1 Parte_2
infondata in fatto e in diritto per le ragioni tutte esposte in atti;

In via istruttoria:
I- Prova documentale
Si richiamano i seguenti documenti offerti in comunicazione: - a) nel giudizio di merito: - doc. ti da 1 a 18 allegati al ricorso ex art. 447 bis cod. proc. civ. e 414 cod. proc. civ.; - doc. ti da 19 a
31 allegati alla memoria difensiva del 9.01.2024; b) nel sub procedimento cautelare R.G. n.
9410-1/2023: - doc. ti A), B) e da 1 a 15 allegati al ricorso ex art. 700 c.p.c. del 25.11.2024;
Visura camerale allegata alla nota di deposito autorizzata del 13.12.2024; - Parte_3
doc. A allegato alle note di trattazione scritta per l'udienza del 3.01.2025; - Verbale di sopralluogo del 7.01.2025 e relativa documentazione fotografica (Allegate fotografie 1-5), allegati alla nota di deposito autorizzata del 10.01.2025; doc. ti A - B) allegati alle note di trattazione scritta per l'udienza del 17.01.2025; - doc. C allegato alle note di trattazione scritta per l'udienza del 13.02.2025; -
J- Prova per testi e interpello
Per quanto dovesse occorrere ai fini del decidere, si insiste per l'ammissione dei mezzi di prova dedotti nell'interesse delle parti ricorrenti opponente nel ricorso ex art. 447 bis c.p.c. e 414 ss.
c.p.c. del 21.07.2023, nonché nella memoria difensiva del 9.01.2024, di seguito riproposti:
3 (i)- Solo in quanto occorra, e senza voler in alcun modo invertire l'onere probatorio incombente sulla contro interessata, si chiede, in caso di contestazioni di controparte, ammettersi prova per interrogatorio formale e per testi sulle circostanze in fatto capitolate nel ricorso ex art. 447 bis
c.p.c. e 414 ss. c.p.c., alla sezione II) - depurate da qualsivoglia giudizio, valutazione e/o formulazione negativa - precedute dalla locuzione 'vero è che', nonché sul capitolo di prova n.
1: - Vero che, in data 13 ottobre 2022 è stato effettuato un sopralluogo presso l'Immobile sito in
Paratico (25030 – BS), Via Mazzini n. 5/A ad opera di rappresentanti dell'Ufficio Tecnico
Comunale del Comune di Paratico, cui hanno partecipato personalmente anche le sig.re
unitamente al geom. e all'Avv. Paolo Bonomi e che nel corso del Parte_1 CP_2 suddetto sopralluogo è stata constatata l'intervenuta realizzazione da parte de Controparte_1
delle opere dettagliatamente indicate nel doc. 7 che si rammostra al teste. Si indica, quale
[...]
testimone sulle predette circostanze e sulle ulteriori circostanze capitolate in fatto alla sezione II)
- depurate da qualsivoglia giudizio, valutazione e/o formulazione negativa - precedute dalla locuzione 'vero è che', il Geom. , da citarsi presso l'indirizzo indicato in atti. CP_2
(ii)- respingersi integralmente le istanze istruttorie formulate dalla Resistente;

(iii)- nella denegata ipotesi di loro ammissione ammettersi le ricorrenti a prova contraria con il teste Geom. . CP_2
K- In ogni caso:
Condannare in persona del legale rappresentante p.t., alla rifusione delle Controparte_1
spese di lite sia del giudizio di merito, sia del sub – procedimento cautelare, di CTU, nonché dei compensi di giudizio, comprensivi di rimborso forfettario, C.P.A. ed I.V.A.
Condannare in persona del legale rappresentante p.t., in sede di pronuncia Controparte_1 sulle spese ai sensi dell'art. 91, commi I - III c.p.c., al pagamento in favore delle sig.re Parte_1
di una somma equitativamente determinata, ex art. 96 c.p.c., quale sanzione per il comportamento illegittimo (l'aver resistito e a sua volta agito in giudizio nella consapevolezza della grave infondatezza delle proprie difese e pretese) e ristoro del danno complessivamente subito dalle sig.re Parte_1
Pronunciare ogni altra statuizione, provvidenza e/o declaratoria del caso.
Fatta salva ogni ulteriore e consentita deduzione”.
Per La Controparte_1
4 “- respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, rigettare il ricorso in quanto improponibile, inammissibile e/o nel merito infondato.
- In via riconvenzionale accertato e dichiarato il grave ed ingiustificato inadempimento delle signore datata 28.01.2019 sottoscritta tra le signore Parte_4 Parte_1
e per l'effetto condannare le signore alla stipula di un nuovo Controparte_1 Parte_1
contratto di locazione con testo analogo a quello vigente.
- In via istruttoria: si chiede ammettere interrogatorio formale delle ricorrenti sulle circostanze in fatto di seguito elencate, anteponendo la locuzione “Vero è che …”


1. a garanzia dell'adempimento degli “obblighi contrattuali, cauzione e pagamento canoni e spese” la rilasciava “contestualmente alla consegna dei locali” una Controparte_1
fideiussione, Credito Valtellinese del 5.12.2016 n. 16.3234, con impegno a mantenere accesa tale fideiussione per l'intera durata della locazione?


2. la fideiussione Credito Valtellinese del 5.12.2016 n. 16.3234 è stata restituita in data 26 giugno 2023 perché le parti erano prossime alla formalizzazione di un nuovo contratto per il quale alle sig.re occorreva una fideiussione aggiornata? Parte_1


3. Nei mesi di aprile e maggio 2022 venivano avviate delle trattative per la stipula del nuovo contratto di locazione tra le signore e tanto che a decorrere Parte_1 Controparte_1
da tale periodo seguirono numerosi scambi di bozze del nuovo contratto di locazione?


4. Il testo della nuova fideiussione mediante la quale si costituiva in via Controparte_1 irrevocabile garante nei confronti delle sig.re nell'interesse di veniva Parte_1 CP_1 predisposto dai legali delle signore e l'importo veniva stabilito in euro 20.000,00? Parte_1


5. I lavori effettuati da aventi ad oggetto la realizzazione della Controparte_1
pergotenda, e di una tettoia in carpenteria sono state realizzate nel periodo febbraio/ marzo
2022 come da documento 11 che le si rammostra datato7 marzo 2022?


6. Nel periodo di riferimento dell'esecuzione dei lavori le signore si recavano presso i Parte_1
locali commerciali condotti in locazione a settimanalmente e/o quanto Controparte_1
meno ogni due settimane?
Si chiede ammettere prova per testi sulle seguenti, anteponendo agli stessi la locuzione “Vero è che …”:
5

1. I lavori effettuati da aventi ad oggetto la realizzazione della Controparte_1
pergotenda e di una tettoria in carpenteria sono state realizzate nel periodo febbraio/ marzo
2022?


2. Nel periodo di riferimento dell'esecuzione dei lavori le signore si recavano presso i Parte_1
locali commerciali condotti in locazione a settimanalmente e/o quanto Controparte_1
meno ogni due settimane?


3. Le signore informati dal sig. dell'esecuzione dei lavori Parte_1 Parte_5
prestarono il proprio consenso?


4. Le signore solo mesi dopo l'esecuzione dei lavori e precisamente nel mese di luglio Parte_1
2022, invitarono il sig. ad inviare le dichiarazioni scritte di consenso per una Parte_5
“questione formale?
Si indicano a testimonio:
- la signora , nata a [...] in data [...] e residente in [...]
Mioletta12/E, Capriolo (BS);
- la signora nata a [...] e ivi residente a vicolo Bogotà 1. Testimone_2
Ci si oppone sin da ora ai mezzi istruttori articolati da controparte essendo sia l'interrogatorio formale che la prova per testi inammissibili in quanto all'evidenza del tutto generici e/o irrilevanti e/o involgenti valutazioni e/o in contrasto con le risultanze documentali e soprattutto non essendo stati indicati i nominativi dei testimoni, con l'unica eccezione del capitolo di prova formulato a pag. 25. È inoltre evidente l'assenza di carattere concludente delle circostanze capitolate, talché, in relazione ad ogni singolo capitolo di prova oggetto di richiesta di interrogatorio formale e/o per testi, ci si soppone all'istanza avversaria.
In via subordinata, nella denegata ipotesi che il Tribunale dovesse ritenere l'ammissione della prova testimoniale e/o interrogatorio formale articolata dalle ricorrenti (genericamente formulata e senza specifica e valida indicazione dei capitoli sui quali eventuali testi dovrebbero deporre e/o quali da sottoporre ad interrogatorio formale di testi), si chiede essere ammessi alla prova diretta e contraria, con gli stessi testi, oltre ai seguenti: signora , nata a [...]
Iseo (BS) in data 08.01.2001 e residente in [...], Capriolo (BS), nonché la signora nata a [...] e ivi residente a vicolo Bogotà 1. Testimone_2
Salvis Juribus”.
6 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e hanno proposto ricorso nei confronti di Parte_1 Parte_2 [...] chiedendo che venga accertata l'intervenuta risoluzione ex art. 1456 c.c. del contratto CP_1
di locazione sottoscritto tra le parti, ovvero che ne venga dichiarata la risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., con accertamento in ogni caso della cessazione degli effetti del contratto per scadenza del termine in data 31.12.2022.
In particolare, le ricorrenti hanno esposto che, con contratto del 3.01.2011, hanno concesso in locazione alla resistente un immobile sito in Paratico (Bs), destinato a uso “bar – gelateria”, evidenziando come il contratto di locazione prevedesse: la necessità del previo consenso scritto da parte del locatore per poter apportare modifiche o innovazioni all'immobile; al termine del contratto, l'obbligo per il conduttore di riconsegnare il bene immobile nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto;
l'onere in capo al conduttore di richiedere le eventuali autorizzazioni di natura amministrativa;
la risoluzione del contratto in caso di inadempienze da parte del conduttore circa gli obblighi scaturenti dal contratto.
Hanno dedotto che, in violazione delle richiamate clausole contrattuali, la società resistente ha apportato diverse modifiche, anche di natura strutturale, all'immobile locato, senza previa autorizzazione da parte delle proprietarie e a fronte di espresso diniego da parte delle stesse, chiedendo pertanto l'accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. ovvero la dichiarazione della risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.
Hanno rilevato che con ordinanza del 16.11.2022 il ha ingiunto sia alle Parte_6
ricorrenti che alla resistente di procedere all'immediato ripristino dello stato dei luoghi, con avvertimento che, in caso di inosservanza dell'ordine, il bene sarebbe stato acquisito di diritto e gratuitamente al patrimonio del Pt_6
Hanno precisato di aver prestato il proprio consenso con esclusivo riferimento alla realizzazione di una pergotenda, sottolineando come, in ogni caso, tutte le modifiche apportate dalla società conduttrice siano state realizzate in assenza delle necessarie autorizzazioni amministrative.
A fronte dei gravi inadempimenti contrattuali commessi dalla società conduttrice, le ricorrenti hanno altresì chiesto che venga dichiarata la risoluzione, l'inefficacia o l'invalidità della scrittura privata sottoscritta tra le parti in data 28.01.2019, avente a oggetto l'intesa per la sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione alla scadenza del precedente.
7 Le parti ricorrenti, pertanto, hanno concluso richiedendo: la restituzione dell'immobile, previa rimessione in pristino dello stesso ovvero previa corresponsione della somma a tal fine necessaria;
il risarcimento del danno patito per l'occupazione sine titulo dell'immobile dal momento della risoluzione del contratto fino alla data di effettivo rilascio;
il risarcimento delle eventuali somme dovute nei confronti della Pubblica Amministrazione per la realizzazione di opere non consentite;
la rifusione delle spese di lite.
Si è costituita in giudizio deducendo che le opere per cui è causa sono state Controparte_1
effettuate con il previo consenso delle locatrici ed evidenziando che, in ogni caso, la maggior parte di esse sono state realizzate su un terreno diverso rispetto a quello locato. Ha inoltre rilevato che l'immobile locato presenta numerose difformità, che non sono state riferite al conduttore da parte delle ricorrenti.
Quanto alle opere realizzate, ne ha affermato la legittimità, atteso che la maggior parte dei lavori eseguiti sono riconducibili a interventi di edilizia libera, per i quali non è richiesto il rilascio di alcuna autorizzazione amministrativa, evidenziando di aver comunque ottenuto i titoli edilizi necessari, laddove richiesto.
Ha sottolineato che le controparti si sono rese inadempienti rispetto all'obbligazione dedotta nella scrittura privata del 28.01.2019, chiedendo pertanto, in via riconvenzionale, che le stesse siano condannate a sottoscrivere un nuovo contratto di locazione con la resistente, alle medesime condizioni di quello precedente.
La causa è stata istruita mediante svolgimento di c.t.u. affidata all'ing. Persona_1
In corso di causa le ricorrenti hanno proposto ricorso ex art. 700 c.p.c., invocando l'adozione dei provvedimenti urgenti volti a consentire alle stesse di intervenire immediatamente, direttamente e/o indirettamente, ovvero se necessario tramite l'ausilio della forza pubblica, al fine di rimuovere le opere oggetto dell'Ordinanza del , prima del decorso del termine Parte_6 di 90 giorni fissato per la demolizione delle opere, così evitando l'acquisizione del sedime e la parziale perdita della proprietà dell'immobile delle ricorrenti.
Con ordinanza del 14.2.2025 il Giudice ha rilevato non doversi provvedere sul ricorso cautelare, stante l'adempimento da parte de in corso di procedura. Controparte_1
All'udienza del 16.01.2025 la causa è stata rinviata all'udienza del 8.04.2025 per la discussione orale e la pronuncia della sentenza ex art. 429 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
8 La presente motivazione viene redatta in conformità al criterio di sinteticità cui devono ispirarsi gli atti e i provvedimenti del giudice depositati telematicamente.
1. Le ricorrenti hanno richiesto, in primo luogo, l'accertamento della risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione ad uso diverso concluso con – ora Controparte_3
– in data 3.01.2011, avente ad oggetto un immobile sito in Paratico (BS), Controparte_1
Via Mazzini n. 5/A, avente durata sino al 31.12.2022 (cfr. doc. 2 fasc. ricorrenti), ovvero in subordine la pronuncia di risoluzione per inadempimento della locatrice ai sensi dell'art. 1453
c.c.
La domanda di accertamento della risoluzione di diritto del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1456 c.c. non può trovare accoglimento.
Tale domanda si fonda sulla clausola di cui all'art. 11 del contratto, a mente del quale
“l'inadempienza da parte del Conduttore a qualunque dei patti contenuti nel presente contratto
… darà facoltà al locatore di risolvere il presente contratto”.
Sul punto deve osservarsi che la previsione di cui all'art. 11 del contratto non risulta idonea a configurare una valida clausola risolutiva espressa, essendo noto il principio secondo cui a tale fine le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, restando estranea alla norma di cui all'art. 1456 c.c. la clausola redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto.
Secondo il consolidato e condivisibile orientamento della giurisprudenza, invero, costituisce una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto, da ritenersi nulla per indeterminatezza dell'oggetto in quanto nulla aggiunge in termini di determinazione delle obbligazioni il cui inadempimento può dar luogo alla risoluzione del contratto;
in tale ultimo caso, pertanto, l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l'importanza in relazione alla economia del contratto stesso.
In relazione alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ai sensi dell'art. 1453 c.c. si osserva quanto segue.
Le locatrici hanno allegato il grave inadempimento della conduttrice in relazione al divieto di eseguire mutamenti nei locali, migliorie e addizioni senza il preventivo consenso scritto delle locatrici, secondo quanto previsto dall'art. 7 del contratto: “il locatore concede, previo suo
9 consenso scritto, al conduttore di eseguire, a sue spese non ripetibili, mutamenti nei locali e negli impianti in essi esistenti, di porre fissi o infissi nei muri. Gli infissi nei muri, le migliorie e addizioni rimarranno di proprietà del locatore, salvo suo diritto a chiedere la messa in pristino”.
Le ricorrenti hanno altresì evidenziato il carattere abusivo di tali opere.
Ebbene, deve ritenersi pacifico che nel corso del rapporto di locazione la conduttrice ha eseguito una serie di opere, in particolare interventi edilizi di trasformazione del territorio in assenza del titolo abilitativo nonché dell'autorizzazione paesaggistica ex art. 46 del d.lgs. 42/2004, puntualmente indicati nell'Ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi del Comune di Paratico in data 16.11.2022 (cfr. doc. 7 fasc. ricorrenti), ovvero:
a) formazione di bancone bar lato est, costituito da struttura avente superficie di mt 2,60 per mt
4,45 e altezza interna mt 2,19 (…);
b) portico formato da due elementi aventi la seguente superficie mt 3,74 per mt 1,74 e mt 3,90 per
5,95 (…);
c) chiusura del portico a nord e sud con serramenti fissi in metallo (…);
d) formazione di nuovo portico in lato sud-ovest avente superficie di circa mt 3,92 per mt 3,90 costituito da travi e pilastri in metallo, copertura fissa in pannelli e tamponamenti in vetro (…);
e) posizionamento sulla copertura di un'insegna pubblicitaria, illuminata avente superficie pari a mt 5,00 per mt 1,50;
f) formazione di una struttura costituita da n. 16 moduli avente dimensioni di mt 3,60 per mt 3,00 aventi altezza interna mt 2,27;
g) formazione di cordoli in calcestruzzo, per il contenimento della pavimentazione in erbablock appoggiata sull'aiuola verse esistente, per una superficie di circa 170 mq.
Con la medesima ordinanza era stato ingiunto alle e a di Parte_1 Controparte_1
procedere all'immediato ripristino dello stato dei luoghi, con rimozione di tutte le opere illegittimamente realizzate e, in particolare, di provvedere:
- “alla rimozione del bancone bar lato est costituito da struttura avente superficie di mt 2,60 x mt
4,45 e altezza interna mt 2,19 costituito da elementi in metallo (pilastri e pareti fungenti da bancone aventi un'altezza di circa mt 1,20 coperto con una struttura fissa avente profondità pari
a mt 4,45 costituita da copertura a pacchetto fissa con cornice in metallo avente altezza di circa
50 cm, il bancone del bar risulta altresì dotato di impianto idraulico con formazione di lavandino);
10 - alla rimozione del portico formato da due elementi aventi la seguente superficie mt 3,74 z mt
1,74 e mt 3,90 x mt 5,95, costituito da travi e pilastri metallici e copertura fissa in pannelli, dotata di pluviale con scolo dell'acqua piovana sull'asfalto sottostante;

- alla rimozione della chiusura del portico a nord e a sud con serramenti fissi in metallo dotati di
4 pareti per ciascuna campata del portico, due fisse e due apribili, in metallo;

- alla rimozione del portico in lato sud-ovest avente superficie di circa mt 3,92 x mt 3,90 costituito da travi e pilastri in metallo, copertura fissa in pannelli e tamponamenti in vetro costituiti per ciascuna campata di pilastri da quattro elementi, due apribili e due fissi, altezza massima della copertura mt 2,67 e altezza minima mt 2,60, che ingloba la scala che porta al piano terreno, autorizzata come scala esterna e l'accesso ai servizi igienici;

- alla rimozione dell'insegna pubblicitaria, illuminata avente superficie pari a mt 5,00 x mt 1,50;
- al deposito dell'autorizzazione da parte del concessionario “Autorità di Bacino Lacuale dei
Laghi d'Iseo, Endine e Moro” dell'aerea identificata con il fg. 10 mappale 47 per la formazione di struttura costituita da n. 16 moduli avente dimensioni, mt 3,60 x mt 3,00 avente altezza interna mt 2,27, composta da elementi metallici, travi e pilastri e copertura apribile, ancorata al suolo tramite elementi metallici;

- al deposito della Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L.) postuma, per la formazione di cordoli in cls per contenimento pavimentazione in erba Block appoggiata sull'aiuola verde esistente, per una superficie complessiva di circa 170,00 mq” (cfr. doc. 7 fasc. ricorrenti).
La aveva presentato ricorso innanzi al Tribunale Amministrativo Regionale per Controparte_1
la Lombardia, sezione distaccata di Brescia, che con sentenza n. 920/2023 ha respinto il ricorso, ordinando l'esecuzione della sentenza da parte dell'autorità amministrativa (cfr. doc. 13 fasc. ricorrenti).
A seguito di impugnativa proposta da il Consiglio di Stato, con sentenza Controparte_1
pubblicata il 9.10.2024, ha rigettato l'appello (doc. 14 fasc. ricorrenti nel proc. cautel. in corso di causa).
Ne consegue che l'illegittimità delle opere eseguite da è stata accertata in via Controparte_1
definitiva; ne è stata pertanto ordinata l'immediata rimozione (cfr. comunicazione del Comune di
Paratico in data 31.10.2024, doc. 15 fasc. ricorrenti nel proc. cautel. in corso di causa).
Deve ritenersi parimenti provato che la conduttrice abbia eseguito tali opere in assenza di consenso scritto da parte delle locatrici, secondo quanto previsto dal già richiamato art. 7 del
11 contratto di locazione. Nulla ha provato la conduttrice in merito all'ottenimento di autorizzazione scritta da parte delle locatrici, precedentemente alla realizzazione delle opere, ad eccezione del consenso alla realizzazione di una pergotenda (cfr. doc. 11 fasc. ricorrenti); anzi, le ricorrenti hanno prodotto comunicazioni da cui risulta il loro diniego all'esecuzione degli ulteriori interventi richiesti, ivi indicati (cfr. doc. 12 fasc. ricorrenti).
Stante la chiara previsione contrattuale circa la necessità di previo consenso scritto, risultano prive di pregio le allegazioni del conduttore circa la consapevolezza in capo alle locatrici delle opere realizzate ovvero ad una loro autorizzazione implicita, comunque inidonea a superare la previsione contrattuale.
In punto di diritto giova rammentarsi che l'art. 1587 c.c. pone a carico del conduttore il dovere di custodia della res locata, la cui alterazione comporta la violazione degli obblighi negozialmente assunti, così come deve ritenersi rientrare nelle facoltà delle parti, nell'esercizio della propria autonomia negoziale, il subordinare eventuali interventi innovativi a preventivo consenso scritto del locatore, la cui assenza può comportare la risoluzione del contratto locativo. In tal caso, laddove il locatario, in mancanza di tale assenso preventivo reso per iscritto, realizzi opere di modifica interne, ciò potrà legittimare il locatore alla risoluzione del contratto. L'obbligo legale,
a carico del conduttore, imposto dall'art. 1587 c.c. di custodire la cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia ne impone, poi, la restituzione, all'atto della cessazione della locazione, nelle medesime condizioni esistenti al momento della sua consegna fatto salvo il deterioramento conseguente al suo utilizzo conforme a quanto pattuito.
Nel caso di specie, pertanto, la condotta della conduttrice ha costituito una Controparte_1
grave violazione del contratto di locazione.
Deve osservarsi, invero, che il sostanziale mutamento della res locata, specie ove - come nel caso
- abbia alterato gli elementi strutturali del bene in modo da renderlo radicalmente diverso da quello originario, costituisce comportamento gravemente illecito sotto il profilo contrattuale, anche alla luce del combinato disposto degli artt. 1587 e 1590 c.c.
Gli abusi edilizi commessi presentavano una particolare rilevanza, essendosi trattato di molteplici opere, di notevole estensione e cubatura, capaci di incidere in modo radicale sullo stato dei luoghi
(basti rinviare, sul punto, all'ordinanza di ripristino in atti, nonché alla c.t.u. espletata); né può rilevare la circostanza che gran parte di tali opere siano state eseguite su suolo pubblico e non di proprietà delle locatrici, trattandosi di opere strettamente connesse all'immobile locato, eseguite
12 su suolo pertinenziale all'immobile oggetto di locazione e considerato che anche le locatrici erano destinatarie dell'ordinanza di ripristino.
Tenuto conto anche delle conseguenze potenzialmente pregiudizievoli derivatene alle proprietarie
– per l'appunto anch'esse destinatarie dell'ordine di ripristino – non vi è dubbio che essi abbiano avuto il significato di un importante inadempimento, non solo, peraltro, in considerazione della loro entità obiettiva, ma anche in relazione allo specifico interesse manifestato dalle locatrici alla conservazione dell'immobile nello stato originario, così come emergente dalla clausola di cui all'art. 7 contratto di locazione, diretto a vietare qualsiasi modifica, anche migliorativa, senza il consenso scritto dello stesso locatore (sul punto, cfr., ex multis, Cass. 10.09.1999, n. 9622).
Tale inadempimento è certamente da qualificarsi di notevole importanza e giustifica l'accoglimento della domanda di pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. per fatto e colpa della conduttrice.
Deve osservarsi come risultino prive di rilievo, ai fini della presente causa, le difformità urbanistiche dell'immobile oggetto di locazione, imputabili alle proprietarie in epoca antecedente, evidenziate dalla resistente anche nella memoria conclusiva.
Ne consegue che non può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale formulata dalla conduttrice, con cui è stata richiesta l'esecuzione in forma specifica della scrittura privata in data
28.01.2019 (doc. 4 fasc. ricorrenti), con cui le parti si erano impegnate alla stipula di un nuovo contratto di locazione, alla scadenza di quello per cui è causa.
Ed invero, in ragione dell'accertato grave inadempimento del contratto di locazione da parte della conduttrice deve ritenersi caducato anche tale impegno a contrarre un nuovo Controparte_1
contratto di locazione, trattandosi di un accordo espressamente collegato al contratto di cui si è pronunciata la risoluzione. Può peraltro osservarsi che nelle premesse a tale accordo la parte locatrice si dichiarava disponibile ad accogliere le richieste della conduttrice di stipulare un nuovo contratto di locazione, a seguito della cessazione per scadenza del contratto in essere,
“anche in considerazione del comportamento avuto sin d'ora dal conduttore” (cfr. doc. 4 fasc. ricorrenti). Alla luce del successivo grave inadempimento del conduttore agli obblighi derivanti dal contratto di locazione, è evidente che sono venute meno le condizioni su cui si fondava l'impegno delle parti a concludere un nuovo contratto. D'altra parte, la predetta scrittura privata prevedeva che le parti, alla scadenza del contratto di locazione del 2011, concludessero un nuovo contratto di locazione, presupponendo, dunque, di porsi in continuità con il precedente contratto.
13 Deve, dunque, essere pronunciata anche la risoluzione della predetta scrittura privata, atteso il nesso funzionale tra la stessa e il contratto di locazione di cui si è pronunciata la risoluzione.
Attese le ragioni dell'accertato inadempimento del conduttore, risulta superflua e irrilevante ogni considerazione relativa alla fideiussione, cui la parte resistente ha fatto riferimento nella memoria conclusiva.
In conseguenza della pronuncia della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, deve trovare accoglimento anche la domanda di condanna al rilascio dell'immobile sito in Paratico (BS), Via Mazzini n. 5/A.
Ai sensi dell'art. 56 legge 392/1978, appare congruo fissare per il rilascio del bene libero da persone e cose la data del 22.04.25, considerato che i lavori di ripristino dell'immobile sono già avvenuti - salvo quanto si dirà infra in relazione alla semina dell'aiuola e all'impianto di irrigazione – considerato inoltre il tempo trascorso dalla scadenza del contratto, e rilevata l'urgenza delle ricorrenti di rientrare nel possesso del predetto immobile.
Considerata la risoluzione del contratto e, comunque, la perdurante occupazione dell'immobile oggetto di locazione nonostante la sua naturale scadenza al 31.12.22, la resistente deve essere altresì condannata al pagamento dell'indennità per occupazione senza titolo dell'immobile, da determinarsi in misura pari al canone di locazione convenuto, ovvero euro 1.825,56 al mese, per ottenere il quale non occorre al locatore fornire la prova del danno subito.
È circostanza pacifica in atti – in quanto allegata dalla stessa parte locatrice – l'avvenuto pagamento, da parte de del predetto importo di euro 1.825,56 per le Controparte_1
mensilità di gennaio e febbraio 2023. Le ricorrenti hanno allegato che alcun importo è più stato corrisposto successivamente da parte della società resistente, che non ha contestato il mancato pagamento.
Ne consegue che la resistente deve essere condannata al pagamento dell'importo complessivo di euro 45.639,00, pari ad euro 1.825,56 x 25 mensilità (10 mensilità per l'anno 2023 + 12 mensilità per l'anno 2024 e 3 mensilità per l'anno 2025). Tale somma, essendo frutto di una valutazione equitativa, si ritiene correttamente parametrata in linea di principio al canone pattuito in sede contrattuale, da considerarsi rivalutata in moneta attuale, con ulteriore riconoscimento degli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Non può essere pronunciata la condanna del resistente al pagamento dell'indennità di occupazione futura, fino al rilascio, atteso che, sebbene l'art. 664 c.p.c. consenta al giudice di
14 emettere decreto ingiuntivo anche in relazione ai canoni di locazione a scadere, tale norma, introducendo una ipotesi eccezionale di condanna futura, non può essere interpretata in via analogica (e, dunque, essere applicata anche con riferimento alle indennità di occupazione), ai sensi dell'art. 14 disp. prel. c.c., considerato inoltre che prima della scadenza non vi può essere, di regola, inadempimento.
D'altra parte può osservarsi che le ricorrenti, pur avendo, da un lato, chiesto la condanna della resistente al pagamento dell'indennità sino al rilascio dell'immobile, dall'altro hanno comunque limitato la propria domanda all'importo pari a 25 mensilità, ovvero sino al mese di marzo 2025 incluso.
Per quanto concerne la domanda di rimessione in pristino, si è già osservato come in corso di causa la società resistente abbia provveduto alla rimozione delle opere abusive, come risulta anche dal Verbale di sopralluogo del Responsabile dell'Area Tecnica Arch. e del Persona_2
Tecnico Comunale geom. del Comune di Paratico, che nella relazione in data Persona_3

7.01.2025 hanno accertato che “le opere individuate ai punti a), b), c), e), f), g) dell'ordinanza n.
74/2022 sono state rimosse;
per le opere di cui al punto d) in data odierna, al n. 98 di protocollo comunale, è stata depositata l'istanza di Accertamento di Compatibilità Paesaggistica per la relativa sanatoria e registrata allo Sportello Unico dell'Edilizia (SUE) al n. 6524/AP/2025.
Considerato che risultano depositati i materiali di demolizione sul piazzale antistante il locale e che l'aiuola risulta priva di tappeto erboso e di impianto di irrigazione. Preso atto altresì delle avverse condizioni climatiche si stabilisce che entro il 30 aprile 2025 dovrà essere eseguita la semina dell'aiuola ed eseguito l'impianto di irrigazione.”.
Nelle conclusioni precisate le ricorrenti hanno insistito per la condanna de Controparte_1 previamente al rilascio dell'immobile, alla rimessione nel pristino stato dello stesso, ovvero al pagamento della somma equivalente e necessaria a ripristinare l'immobile nello stato quo ante, nella misura emersa in corso di giudizio, per l'ipotesi in cui non vi provveda Controparte_1
ovvero al pagamento di ogni maggior e/o minore importo che risulterà di giustizia;
in
[...]
particolare, hanno richiesto la condanna della resistente al pagamento in favore delle ricorrenti un importo non inferiore ad euro 3.650,00, pari al costo preventivato per i residui interventi di semina dell'aiuola ed esecuzione dell'impianto di irrigazione, da eseguirsi entro il 30.04.2025.
Sul punto deve osservarsi che, essendo già state eseguite le opere di ripristino – con le precisazioni poc'anzi richiamate – da parte della resistente, sulla quale avrebbe comunque dovuto
15 ricadere il relativo onere all'esito del presente giudizio, avendo essa esclusivamente realizzato le opere abusive, la domanda delle ricorrenti può trovare accoglimento in relazione all'ulteriore adempimento indicato dal ovvero la semina dell'aiuola e il ripristino dell'impianto di Pt_6
irrigazione.
Considerato che le ricorrenti hanno indicato il costo delle opere per l'esecuzione di tali adempimenti in euro 3.650,00 - come da preventivo di spesa che hanno indicato quale doc. C fasc. ricorrenti proc. cautelare - ed essendo in ogni caso pacifico che le locatrici non hanno già sostenuto tale esborso (la cui congruità non può comunque essere oggetto di valutazione da parte del Tribunale, difettando ogni elemento), si ritiene di poter accogliere la domanda di esecuzione in forma specifica di tali opere, e così condannare all'esecuzione della Controparte_1
semina dell'aiuola e dell'impianto di irrigazione, come indicati nel verbale di sopralluogo del
Comune di Paratico in data 7.01.25, da eseguirsi entro il 22.04.25, termine indicato per il rilascio dell'immobile.
Risulta privo di rilievo ai fini della decisione – considerato l'oggetto del giudizio come delineato dalle domande tempestivamente formulate dalle parti – il profilo relativo alla ripartizione dei costi di ripristino delle opere abusive, come indicato dal c.t.u. nella relazione depositata in data
16.11.24, con particolare riferimento alle opere di cui alla lettera d), per le quali le ricorrenti hanno, peraltro, presentato istanza di sanatoria.
Non può trovare accoglimento, infine, la domanda di condanna de a tenere Controparte_1
indenni le ricorrenti “rispetto a qualsivoglia responsabilità risarcitoria e/o indennitaria nei confronti della Pubblica Amministrazione, in relazione alla intervenuta realizzazione delle opere non consentite e abusive di cui si controverte”, stante la genericità di tale domanda di manleva e considerati gli accertamenti svolti nel presente giudizio e le opere di ripristino eseguite.
2. Ne consegue che deve essere condannata al rilascio dell'immobile per cui Controparte_1
è causa e all'esecuzione delle opere semina dell'aiuola e relative alla posa dell'impianto di irrigazione entro il 30.04.25, nonché al pagamento in favore delle ricorrenti dell'importo di euro
45.639,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, a titolo di indennità per occupazione senza titolo dell'immobile per cui è causa.
3. Le considerazioni sin qui svolte sono tali da assorbire ogni ulteriore contestazione o domanda proposta, anche in via subordinata o alternativa, rilevandosi che i profili non espressamente
16 esaminati sono stati ritenuti non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.
4. Si rileva, infine, la superfluità delle istanze istruttorie reiterate in sede di precisazione delle conclusioni, attesa l'irrilevanza e l'inammissibilità delle prove richieste, anche alla luce di quanto osservato nei paragrafi precedenti
5. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate secondo i parametri di cui al D.M. 10 marzo 2014, n. 55 (come modificato, da ultimo, dal D.M. 147/2022); in considerazione del decisum, dell'attività difensiva espletata e della media complessità delle questioni trattate, sono liquidate - con riconoscimento di un importo pari a quanto indicato nella nota spese redatta ex art. 75 disp. att. c.p.c., in applicazione dei criteri poc'anzi richiamati - euro 545,00 per spese e in complessivi euro 7.281,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge;
oltre ad euro 1.033,30 per spese di mediazione (cfr. doc. B fasc. ricorrenti).
Per ciò che concerne le spese del procedimento cautelare introdotto dalle ricorrenti con ricorso in corso di causa ex art. 700 c.p.c., si osserva quanto segue.
Con ordinanza in data 14.02.25, avendo rilevato l'intervenuta esecuzione delle opere di ripristino
Co da parte di – con le precisazioni ivi indicate – il Tribunale ha disposto non Controparte_1
doversi provvedere sul ricorso cautelare, demandando alla sentenza la determinazione in punto di spese di lite del sub-procedimento cautelare.
Le ricorrenti hanno chiesto condannarsi la resistente alla rifusione delle spese di lite anche della fase cautelare, rilevando che alla data di avvio del sub-procedimento cautelare i lavori di ripristino delle opere abusive realizzate da non erano ancora stati iniziati da Controparte_1
quest'ultima, così ritenendo la sussistenza sia del fumus boni iuris quanto il periculum in mora dedotti nel ricorso introduttivo del presente giudizio. Le ricorrenti hanno pertanto richiesto la determinazione delle spese di lite conformemente al principio di soccombenza virtuale.
Considerato che il Tribunale non si è pronunciato sul ricorso cautelare poiché nel corso del procedimento la resistente ha eseguito le opere di ripristino e che, in assenza di spontaneo adempimento, il ricorso ex art. 700 c.p.c. avrebbe verosimilmente avuto accoglimento integrale, sussistendone i presupposti, inclusi il pregiudizio irreparabile, deve ritenersi che le spese del predetto procedimento debbano essere poste a carico della società resistente.
Tali spese sono liquidate secondo i parametri di cui al D.M. 10 marzo 2014, n. 55; in considerazione del valore del procedimento cautelare (parametrato al costo delle opere di
17 ripristino), dell'attività difensiva espletata e della media complessità delle questioni trattate, sono liquidate - con riconoscimento di un importo inferiore rispetto a quanto indicato nella nota spese redatta ex art. 75 disp. att. c.p.c., in applicazione dei criteri poc'anzi richiamati – in euro 286,00 per spese e in complessivi euro 2.800,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Non può essere accolta, infine, la domanda di condanna della resistente al risarcimento dei danni da responsabilità aggravata, formulata dal convenuto, difettando gli elementi costitutivi di cui all'art. 96 c.p.c., e segnatamente la malafede o la colpa grave;
deve considerarsi, invero, che al momento della costituzione del presente giudizio non era ancora intervenuta la pronuncia del
Consiglio di Stato e che successivamente alla stessa la resistente, nel corso del procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c., ha comunque provveduto ad eseguire le opere di ripristino previste.
Le spese di c.t.u., come liquidate in via provvisoria in corso di causa, sono poste definitivamente a carico della resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione del 3.01.2011, avente ad oggetto l'immobile sito in Paratico (Bs), Via Mazzini n. 5/A, per grave inadempimento della conduttrice, nonché della scrittura privata in data 28.01.2019;
- ordina alla resistente il rilascio del predetto immobile, libero da Controparte_1
persone e cose in favore di e Parte_1 Parte_2
- fissa per l'esecuzione la data del 22.04.2025;
- condanna all'esecuzione delle opere di semina dell'aiuola e di Controparte_1
posa dell'impianto di irrigazione di cui al Verbale di sopralluogo del Comune del Parte_6
7.01.25, entro il 22.04.25;
- rigetta le domande riconvenzionali di parte resistente;

- condanna La al pagamento in favore di e Controparte_1 Parte_1
della somma di euro 45.639,00 a titolo di indennità di occupazione, Parte_2
oltre accessori come da parte motiva;

- condanna il resistente a rifondere le ricorrenti delle spese di lite, liquidate in euro
545,00 per spese e in complessivi euro 7.281,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario
18 delle spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge, oltre ad euro 1.033,30 per spese di mediazione;
nonché per il procedimento cautelare in corso di causa, liquidate in euro 286,00 per spese e in complessivi euro 2.800,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge;

- rigetta la domanda di condanna della resistente ai sensi dell'art. 96 c.p.c., formulata dalle ricorrenti;

- pone le spese di c.t.u., come liquidate provvisoriamente in corso di causa, definitivamente a carico di Controparte_1
La presente sentenza dopo la lettura viene depositata dal giudice in cancelleria per la pubblicazione.
Così deciso in Brescia il 08/04/2025
Il Giudice dott.ssa Laura Frata
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