REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Paola Agresti Consigliere dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3220 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 26.6.2024, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA

Parte_1 rappresentata e difesa dell'Avv. Arabella Cannone APPELLANTE –
E

Controparte_1
, e in qualità di eredi di CP_2 Controparte_3 Controparte_4 Per_1
[...] tutti rappresentati e difesi dall'avv. Guido De Pamphilis APPELLATO –

OGGETTO: risarcimento danni.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

§ I fatti, oggetto della controversia, possono essere così riassunti: ha agito in giudizio, in qualità di proprietaria di un immobile sito nel condominio di Parte_1 via Gaio Melisso n. 16, chiedendo la condanna del condominio e dell'amministratore al risarcimento dei danni.
A sostegno della domanda ha rappresentato che l'assemblea condominiale, in data 28.10.2014, aveva approvato lavori straordinari per la bonifica dall'amianto presente nel sottotetto;
nel corso dei lavori, erano stati rinvenuti dei detriti che coprivano gli sfiati, presenti all'interno del sottotetto, delle cucine e dei bagni dei singoli appartamenti, causando i cattivi odori e reflussi già da essa evidenziati, nel corso di 15 anni;
l'amministrazione condominiale aveva, dunque, deciso di procedere alla costruzione di un camino, per ogni scala, collegato agli sfiati dei bagni e delle cucine, concordando l'intervento con un consigliere del palazzo e due condomini, senza convocare una regolare assemblea e successivamente fornire alcun riscontro alle varie richieste di resoconto dei lavori per verificarne la regolarità.
Ha poi contestato all'amministratore di condominio ulteriori inadempienze e irregolarità nell'esercizio del proprio mandato e, in particolare: di non aver dato seguito ad una segnalazione di un condomino di una perdita di gas, proveniente dal muro esterno della facciata condominiale;
la votazione per l'elezione del portiere effettuata in modalità non legale, privandola della possibilità di partecipare ed avvisando con ritardo i condomini delle dimissioni del vecchio portiere;
medio tempore il posto era stato assegnato ad una persona scelta dall'amministratore, senza interpellare l'assemblea; la mancata convocazione dell'assemblea per la revisione delle tabelle millesimali secondo le modalità imposte dalla delibera condominiale del 28 ottobre 2010, che aveva previsto la convocazione per procedere a tale adempimento entro la data del 30 novembre 2010; il tentativo di ottenere una delibera dell'assemblea finalizzata a regolarizzare una installazione realizzata sul solaio di non CP_5 aver mai dato esecuzione alla delibera del 16 maggio 2014 concernente la revisione delle tabelle millesimali scale e ascensori, che avrebbero determinato la ripartizione delle spese relative anche agli ultimi lavori;
la mancata approvazione dei costi dei lavori decisi l'8.7.2015.
§ Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 20266/2019 ha rigettato la domanda, con la condanna al pagamento delle spese di lite
In particolare, ha rilevato che l'attrice ed altri condomini, nell'assemblea del 5 novembre 2002, avevano lamentato la presenza di esalazioni di cui non è stata provata l'entità e soprattutto la permanenza nel tempo;
l'assenza di ulteriori segnalazioni fino all'assemblea condominiale del 25 marzo 2009, quando la ha motivato il voto contrario alla conferma della nomina Pt_1 dell'amministratore evidenziando il mancato intervento per la verifica del funzionamento dello sfiatatoio, presente nella colonna del bagno del suo appartamento;
intervento poi avvenuto, affidando ad una ditta i lavori per ripristinare il tubo di ventilazione come da fattura del 16.11.2010; l'assenza di ulteriori segnalazioni fino al 30.5.2016, quando ha chiesto una relazione sui lavori di copertura del tetto.
In punto di diritto, ha ritenuto la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1135 c.c., che consente all'amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria urgenti, con il solo obbligo di riferire alla prima assemblea utile, dovendo lo stesso vigilare, ex art. 1130 n.2 c.c., sulla regolarità dei servizi comuni. In concreto, l'urgenza è risultata pacifica e, comunque, documentata attraverso la produzione del verbale del 26.6.2015 redatto presso il cantiere a seguito di una riunione alla quale erano presenti l'amministratore, il direttore dei lavori, l'impresa edile, il responsabile tecnico, i consiglieri del condominio ed alcuni condomini;
i lavori sono stati collaudati ed approvati dall'assemblea in data 26.10.2018.
Ha dunque, concluso che l'amministratore, in quanto mero esecutore della volontà assembleare ha agito correttamente;
d'altra parte, l'attrice non ha mai impugnato le delibere relative alle problematiche dei lavori di ristrutturazione e non risulta neppure che tali lavori abbiano arrecato pregiudizio alla stessa.
Gli altri addebiti sono stati ritenuti infondati, mancando l'allegazione di un concreto interesse leso;
generiche le doglianze inerenti gli abusi edilizi dei condomini.

§ propone appello, articolando sette motivi. Parte_1
Con il primo, rubricato “Omessa o carente motivazione - incoerenza ed illogicità dell'iter logico argomentativo della sentenza”, sostiene la contraddittorietà della decisione per aver ritenuto la domanda sfornita di prova, senza aver dato conto dell'esame delle richieste istruttorie, il cui rigetto può essere solo ritenuto implicito.
La censura così posta è infondata.
In linea generale “Il giudice di merito non è tenuto a respingere espressamente e motivatamente le richieste di prova avanzate dalla parte ove i fatti risultino già accertati a sufficienza e i mezzi istruttori formulati appaiano, alla luce della stessa prospettazione della parte, inidonei a vanificare, anche solo parzialmente, detto accertamento. (cass. lavoro sentenza n. 15502/2009).
Non esiste, dunque, un obbligo di motivazione, dovendo piuttosto il giudice di appello rivalutare le richieste istruttorie, se puntualmente riproposte. (“In osservanza del principio di specificità dei motivi di appello, anche la riproposizione delle istanze istruttorie, non accolte dal giudice di primo grado, deve essere specifica, sicché è inammissibile il mero rinvio agli atti del giudizio di primo grado.” ordinanza n. 16420/2023, sent. n. 5812/2016). Come si vedrà meglio in seguito, l'appellante contesta l'omessa valutazione e non indica puntualmente – peraltro, in una controversia riguardante numerosi addebiti mossi all'amministratore di condominio – quali fossero i mezzi di prova richiesti e la loro effettiva incidenza sulla decisione;
né rinvia ad uno specifico atto in cui esse sono contenute. Il comportamento non muta con riferimento alle singole questioni riproposte con i successivi motivi, mentre, come si esporrà in seguito, risulta esplorativa la richiesta di ctu.
§ Con il secondo motivo di appello, rubricato “Omessa pronuncia su fatti decisivi – palese violazione art. 112 c.p.c.”, l'appellante ripropone fatti e doglianze, a suo dire, non puntualmente esaminati dal primo giudice.
Ribadisce genericamente il mancato esame delle richieste istruttorie, di cui questa Corte riserva la valutazione in relazione alle singole doglianze.
Lamenta l'omessa pronuncia sulla mancata consegna, che chiede avvenga in giudizio, della documentazione relativa alla c.d. “mappatura degli sfiati”, del progetto del tubo di areazione, delle foto del suddetto intervento relativo alla sola scala A, corredate di didascalie con l'esposizione dei motivi che hanno reso necessaria la canalizzazione in un unico tubo orizzontale degli sfiati di bagni e cucine ( inutilmente sollecitata, doc. 10, 11 e 12 fasc. primo grado) e la conseguente responsabilità dell'amministratore.
L'appellante sostiene che la mancata consegna di tale documentazione avrebbe impedito di comprendere in modo preciso le cause delle esalazioni, prima di rompere nuovamente le mura del bagno. Non richiama una consulenza di parte in atti, ma riferisce genericamente che, non meglio precisati, tecnici avrebbero concordemente individuato probabili cause, senza nemmeno specificare quali.
Ora non solo manca un riscontro tecnico delle doglianze della , ma anche la prova dell'entità Pt_1
e permanenza delle esalazioni, sulla base della sola prospettazione della attrice/appellante.
La ricostruisce nuovamente la vicenda riproponendo fatti, in buona parte, già esaminati dal Pt_1 tribunale, che, dunque, non consentono di ritenere accertata la permanenza delle esalazioni nel tempo, in termini di continuità.
La prima contestazione, nel luglio 2001, trova maggiori dettagli in quella successiva del 2002, che, però, come ben sottolineato nella sentenza impugnata, ha avuto un seguito solo nel 2009, quando la ha manifestato voto contrario alla conferma dell'amministratore, proprio in ragione del Pt_1 protrarsi degli inconvenienti.
Nell'anno 2010, il è intervenuto, ma, a dire dell'appellante, in modo non risolutivo, e CP_1 successivamente, nel 2011 (doc.4), è stata solo richiesta una relazione dettagliata dei lavori;
in appello, dunque, tardivamente, sono stati introdotti due documenti, contraddistinti dal n. 10 e 11, e nemmeno univoci nel contenuto, facendosi nel primo, risalente al 2012, genericamente riferimento a richieste risarcitorie e, nel secondo, ad un estratto di un verbale del maggio 2013, in cui è riportata solo la parte finale di una frase che riguarda il persistere del problema degli sfiati.
Nell'anno 2014, sono stati deliberati lavori per la rimozione dell'amianto nel sottotetto ed, in quell'occasione, è stata accertata la presenza di detriti negli sfiati e la necessità di portarli al di sopra del sottotetto, per una migliore funzionalità. Tale circostanza, al contrario di quanto sostenuto dall'appellante, non conferma di per sé la persistenza delle esalazioni, né la responsabilità del condominio e dell'amministratore nel risolvere un problema tecnico che può avere cause diverse.
Nell'impugnativa, inoltre, si omette del tutto di considerare l'intervenuto collaudo, il 14.2.2017, e l'approvazione del rendiconto consuntivo nell'assemblea del 26.10.2018.
Il problema, secondo la , non sarebbe ancora risolto, ma l'intervento di suoi tecnici è rimasto Pt_1 un accertamento non documentato e solo genericamente riferito, nonostante, per sua stessa ammissione, avesse la disponibilità delle foto ( anche se solo in parte ) raffiguranti l'ultimo intervento sugli sfiati e la situazione precedente;
ugualmente è solo dedotta e non documentata l'impossibilità di ottenere la certificazione relativa alla regolarità degli impianti ed il certificato di agibilità/abitabilità. Diversamente, il sostiene di non disporre di altra documentazione e CP_1 che il direttore dei lavori, come anche chiarito con la relazione in atti, non era tenuto a descrivere, in modo particolare, i lavori di prolungamento degli sfiati delle colonne di scarico dei bagni, portati oltre il sottotetto, trattandosi di opere di ordinaria manutenzione.
Quanto all'omessa pronuncia sulla mancata e ritardata esecuzione della delibera assembleare del
28.10.2010 relativa alla modifica delle tabelle millesimali di riscaldamento unitamente al rilevamento delle aree riscaldate, l'appellante ribadisce l'inerzia dell'amministratore, per non aver fornito la metratura delle installazioni aggiuntive alle mansarde né il computo delle relative spese di proprietà ed eventuali spese di riscaldamento aggiuntivo, violando l'art. 1130 cc. Precisa di aver richiesto l'interrogatorio formale dell'amministratore, istanza che è stata però rigettata.
Nulla precisa riguardo alle circostanze su cui avrebbe dovuto vertere l'interrogatorio formale, né
l'atto in cui è stato deferito. Per il resto, le assemblee risultano regolarmente convocate dall'amministratore, non è stato raggiunto il “quorum deliberativo” e, in altra, gli stessi condomini hanno chiesto un rinvio: la non risulta aver sollecitato convocazioni a breve, impugnato le Pt_1 delibere o attivato la procedura ex art. 69, norme att. cc.
Analogo ragionamento vale per le nuove tabelle millesimali di proprietà la cui approvazione è stata rimandata dai condomini a più di un anno di distanza, senza poi raggiungere il quorum deliberativo, e, il 26.10.2018, portate all'ordine del giorno dopo l'approvazione del consuntivo lavori, che, invece, secondo la , doveva essere ripartito applicando le nuove tabelle millesimali. Pt_1
La mancata impugnazione di quest'ultima delibera, inoltre, supera ogni altra censura riguardo alle incongruenze del consuntivo.
§ Con il terzo motivo, rubricato “Motivazione insufficiente – interpretazione errata e/o parziale delle prove costituende”, l'appellante contesta la mancata ammissione della CTU, escludendo che possa avere carattere esplorativo, ma non indica documenti o altre fonti di prova da cui dovrebbe muovere l'indagine, se non la verifica dei lavori già effettuati dal . Si ripete che mancano riscontri CP_1 tecnici delle doglianze. Generico è il richiamo all'interrogatorio formale ed alla prova testi, con la sola eccezione del teste che avrebbe dovuto riferire di una fuga di gas, di cui, però, come rilevato nella sentenza impugnata, non vi è traccia di una segnalazione al . CP_1
§ Con il quarto motivo, rubricato “Errata interpretazione ed applicazione della normativa applicabile al caso di specie: art.1135 c.c. e art. 1137 c.c. anziché art. 2043 c.c. e art. 2051 c.c.”, contesta la natura urgente dei lavori di costruzione dei camini e scoperchiamento del sottotetto per la rimozione dall'amianto. L'appellante assume che l'urgenza è stata determinata dal comportamento negligente dell'amministratore, disinteressatosi delle immissioni nonostante le numerose lamentele dei condomini. Di conseguenza, si sarebbe dovuto far ricorso alla disciplina contenuta nell'art. 2051 cc, in ragione della qualifica dell'amministratore di custode delle cose comuni e, in quanto mandatario, tenuto alla manutenzione ordinaria e straordinaria. Ancora, sarebbe inconferente il richiamo dell'art. 1137 cc, avendo l'amministratore agito di sua iniziativa e non quale mero esecutore della volontà assembleare.
Anche questa censura è infondata.
E' pacifico che, nel corso dei lavori straordinari di eliminazione dell'amianto, si è posto il problema di interventi aggiuntivi di adeguamento degli sfiati, portandoli all'esterno del sottotetto e oltre l'ultimo colmo del fabbricato, anche mediante il rifacimento di una canalizzazione di raccordo delle tubazioni di esalazione/ventilazione. Vi è stata una riunione tra i tecnici, l'amministratore ed i consiglieri del condominio: i lavori sono stati realizzati, collaudati e la delibera di approvazione del consuntivo di spesa non impugnata. In questo contesto, non si può ritenere un'autonoma iniziativa dell'amministratore, che si è limitato a dare esecuzione alla delibera assembleare relativa all'eliminazione dell'amianto, tenendo conto anche delle sopravvenienze di natura urgente. Per il resto, si è già detto che non si può sostenere la responsabilità dell'amministratore, per il periodo precedente, non solo per inerzia, ma anche riguardo al tipo di interventi effettuati. Del resto, si ripete, le critiche dell'appellante non poggiano nemmeno su accertamenti tecnici di parte o eventuali richieste di accertamento tecnico preventivo, ma semplici doglianze, rappresentate negli anni nemmeno con continuità.
§ Con il quinto motivo di appello, l'appellante contesta la valutazione delle allegazioni e delle risultanze istruttorie, a suo dire, in parte, anche omessa.
Ribadisce la necessità di una ctu, di cui si è già detto riguardo alla natura esplorativa. Richiama giurisprudenza che afferma la possibilità di provare le immissioni anche mediante prova testimoniale
– e non indica quale sarebbe stata articolata - e nozioni di comune esperienza. Il quadro probatorio resta, comunque, carente anche riguardo alla continua permanenza delle esalazioni maleodoranti e non consente di ritenere un rapporto di causa-effetto tra la situazione accertata nel 2015, per la quale si può ipotizzare anche solo un possibile pericolo di esalazioni, e quella precedentemente denunciata, in modo discontinuo dal 2002; si ripete vi è stato un primo intervento nel 2010 e, solo le deduzioni della parte, dovrebbero indurre a sostenere la permanenza delle esalazioni, senza alcun riscontro tecnico riguardo all'inadeguatezza degli interventi, anche dopo gli ultimi lavori riguardanti gli sfiati
(“i camini costruiti sul tetto del sono in tutto tre, uno per ciascuna scala: da ciò si deduce CP_1 facilmente che gli sfiati indistinti di bagno e cucina sono stati fatti confluire in un tubo unico orizzontale ove ristagnano gli odori, altrimenti i camini sarebbero dovuti essere due per ogni scala, ovvero sei in tutto”)
§ Le considerazioni svolte concernenti la fondatezza della pretesa risarcitoria travolgono ogni richiesta di pronuncia sui danni, che resta assorbita dal mancato accertamento della responsabilità dei convenuti.
§ Al di fuori degli indicati motivi di appello, vengono mosse ulteriori censure anch'esse infondate: non si ravvisa un interesse concreto, nemmeno allegato, alla possibilità ( a dire della , negata) Pt_1 di scegliere il sostituto del portiere dimissionario;
del resto, in sede di assemblea, avente all'ordine del giorno la nomina del nuovo portiere - nel frattempo, provvisoriamente sostituito – la Pt_1 avrebbe potuto chiedere un rinvio, per presentare nominativi di candidati qualificati;
ancora, riguardo a pretesi abusi edilizi dei condomini, si rappresenta genericamente un problema di stabilità, estetica e decoro (nulla aggiunge il verbale di assemblea, doc. 33 fasc. primo grado, riguardo al preteso abuso da parte della proprietà ) e, peraltro, il singolo condomino può agire autonomamente, a Parte_2 prescindere dalle scelte dell'assemblea condominiale, così come si è già detto della possibilità di agire autonomamente per la revisione delle tabelle millesimali riguardanti il riscaldamento. § Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese processuali anche per questo grado di giudizio, nonché l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012 come mod., di pagamento di un'ulteriore somma, a titolo di contributo unificato.
Le spese vengono liquidate applicando le tariffe, di cui al d.m. 55/2014, previste per lo scaglione delle controversie fino a 52.000,00 euro, esclusa la fase istruttoria del tutto mancata, ed in misura medio bassa, trattandosi di questioni già ampiamente sviscerate innanzi al tribunale.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la sentenza Parte_1 del tribunale di Roma n. 20266/2019, così provvede: rigetta l'appello, con la condanna di al pagamento delle spese di lite, in favore di Parte_1 controparte, che si liquidano in complessivi € 6000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

3) dichiara l'appellante tenuta al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare Parte_1 del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 8.1.2025
Il Presidente relatore