R.G. N. 548/2002

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Lecis, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 548/2002 promossa da:
, (Cod. FI ), nata a [...] il Parte_1 C.F._1
27/08/1943, in proprio e in qualità di erede di ; (Cod. Persona_1 Parte_2
FI ), nata a [...] il [...] e res.te in Santa Marinella alla via C.F._2
Elcetina, 38; (Cod. FI ), nato a [...] il Parte_3 C.F._3
28.06.1967 res.te in Santa Marinella alla Via Elcetina, 38, , Parte_4
(Cod. FI nato a [...] il [...] e res.te in Pedaso valla Via C.F._4
Valdaso, 19; , (Cod. FI ) nato a [...] il Parte_5 C.F._5
16.03.1975 res.te in Santa Marinella alla Via Elcetina, 38, in qualità di eredi di
[...]
e di deceduti nel corso del giudizio, rappresentati Persona_2 Persona_1
e difesi dall'Avvocato Roberto Corrias (Cod. FI. ), presso il presso il C.F._6
cui studio in Siniscola (NU) alla Via Roma 55;
- parte attrice - nei confronti di:
(Cod. FI ), nato a [...] il [...] e CP_1 C.F._7
residente in località Capo Comino e , (Cod. FI. Controparte_2
, nata a [...] il [...], residente in località Capo Comino, C.F._8
rappresentati e difesi dall'avv. Gonario Floris, (Cod. FI. ), con C.F._9
domicilio professionale in Nuoro, alla via Edmond De Clopper n.7;
pagina 1 di 26 - parte convenuta -
e
, (nota ), Cod. FI. Controparte_3 Per_3 C.F._10
nata a [...] il [...] e residente in [...], rappresentata e difesa ed elettivamente domiciliata presso lo Studio Legale dell'Avv. Stefano
Pittorra, (Cod. FI. ), in Nuoro alla Via Antonio Mereu n° 26, C.F._11
- convenuta-
contro
, (Cod. FI. ), nato il [...] a [...], ivi CP_4 C.F._12
residente in [...]; (Cod. FI ), nata il Parte_6 C.F._13
27.08.1975 a Cagliari ivi residente in [...]; , (Cod. FI, nata a Parte_7
Nuoro il 16.03.1989), residente nel Regno Unito, Londra, Flat f, 118 Wandsworth Road Cap
; (Cod. FI. ), nata a [...] il [...] C.F._14 Parte_8 C.F._15
ivi residente, in via delle frasche 2; (Cod. FI. Parte_9
), nato a [...] il [...] ivi residente, in via delle frasche 2, in C.F._16
qualità di eredi di , deceduta nel corso del giudizio, tutti rappresentati e Persona_4 difesi dall'Avv. Gianmario Pilatu (Cod. FI. ) del foro di Nuoro, ed C.F._17
elettivamente domiciliati in via Cavour n. 47 a Lanusei presso lo studio legale del nominato procuratore;
Intervenuti - Convenuti
e
, nata a [...] il [...] e residente in [...]n°9/a - CP_5
38446 Wolfsburg, nata a [...] l'[...], e residente in [...]CP_6
n°13 - 38446 Wolfsburg, rappresentate, difese ed elettivamente domiciliate presso lo Studio legale dell'Avv. Salvatore Zizi, (Cod. FI. ), sito in Nuoro alla Via C.F._18
Antonio Mereu n°26;
- intervenuti – nonché
, , , CP_7 CP_8 Controparte_9 CP_2
pagina 2 di 26 , CP_10 CP_11 CP_12 Controparte_13
,
[...] Controparte_14
- convenuti contumaci -
Oggetto: scioglimento comunione ereditaria e domanda di rappresentazione dei frutti
La causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni
CONCLUSIONI
Nell'interesse della parte attrice:
«Si chiede che venga ordinato dall'ill.mo giudice, l'immediato rilascio di tutti i beni ereditari, mobili ed immobili, da parte dei convenuti e , con la CP_1 Controparte_2
condanna alla restituzione alla massa ereditaria di quanto dagli stessi indebitamente percepito, compresi i danari prelevati dal conto corrente intestato ai coniugi nonché a titolo Parte_10
di frutti di civili, con la condanna alle spese legali ed in via esclusiva dei convenuti
[...]
e , anche ai sensi dell'art. 96 cpc, per aver aggravato il CP_1 Controparte_2
procedimento, sia con riferimento a quelle sostenute dalla decuius nonché Persona_4
dai suoi eredi, oggi costituiti in giudizio, oltre le spese di ctu, dagli stessi pagate al geometra
CP_1 documentate in atti e le cui ricevute di bonifico si offre di depositare a semplice richiesta del giudice. Si confermano per il resto le conclusioni già rassegnate nei precedenti atti.
nell'interesse della parte convenuta -IG CP_1 Controparte_2
«Voglia dichiarare nulla la riassunzione operata dagli attori per violazione del Codice di rito e così dichiarando estinto il procedimento, nonché la carenza di legittimazione attiva in capo agli attori, privi di diritto tutelabile, condannandoli tutti al pagamento degli onorari, diritti e spese del presente giudizio, in favore dei convenuti e , nonché CP_1 Controparte_2
a norma del primo e del terzo comma dell'art. 96 c.p.c.
Nell'interesse della parte convenuta Controparte_3
Tutto ciò premesso, la sig.ra (nota ), ut supra Controparte_3 Per_3
rappresentata e difesa, si costituisce nell'odierna fase del giudizio e precisa che, in qualità di erede, si rimette alle decisioni del Giudice Istruttore riguardo l'assegnazione della quota spettante e che, al contempo, vorrebbe giungere ad un progetto di divisione condiviso tra tutte le parti in causa. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di lite.
pagina 3 di 26 All'udienza del 03.06.2020 chiedono – in comunione con (rappresentata e Persona_4
difesa dall'Avv. G.M. Pilatu) – l'assegnazione: A) Immobile sito in Siniscola alla Via Calabria
n.8 ed identificato al Catasto Fabbricati al F. 29, mappale 79, così come meglio identificato al
CP_1 n.6 (foto da 31 a 37) dell'Integrazione di Perizia a firma del geom. In caso di accoglimento della spiegata domanda, i convenuti dichiarano, fin d'ora, di rinunciare ad eventuali compensazioni derivanti dal complesso della massa ereditaria.
Nell'interesse di , CP_4 Parte_6 Parte_7 Parte_8 [...]
, in qualità di eredi di , Parte_9 Persona_4
«si chiede in ogni caso che venga ordinato dall'Ill.mo Giudice, l'immediato rilascio di tutti i beni ereditari, mobili ed immobili, da parte dei convenuti e , CP_1 Controparte_2
con la condanna alla restituzione alla massa ereditaria di quanto dagli stessi indebitamente percepito, compresi i danari prelevati dal conto corrente intestato ai coniugi Parte_10
nonché a titolo di frutti di civili.
Con la condanna alle spese legali ed in via esclusiva dei convenuti e CP_1 [...]
, anche ai sensi dell'art. 96 cpc, per aver aggravato il procedimento, sia con Controparte_2
riferimento a quelle sostenute dalla decuius nonché dai suoi eredi, oggi Persona_4
CP_1 costituiti in giuddizio, oltre le spese di CTU, dagli stessi pagate al geometra documentate in atti e le cui ricevute di bonifico si offre di depositare a semplice richiesta del Giudice. Si confermano per il resto le conclusioni già rassegnate nei precedenti atti».
Nell'interesse di , , eredi del de cuius , CP_5 CP_6 Persona_5
si rimettono alle decisioni del Giudice Istruttore riguardo l'assegnazione della quota spettante e che, al contempo, vorrebbero giungere ad un progetto di divisione condiviso tra tutte le parti in causa.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori e Parte_1 Persona_1
hanno convenuto in giudizio e Persona_2 CP_1 Controparte_2 CP_11 al fine di chiedere la nullità dell'atto di compravendita stipulato in data 6.12.1996, con il
[...]
quale – padre degli attori - aveva venduto la nuda proprietà del proprio Persona_6
patrimonio immobiliare ai signori e (rispettivamente CP_1 Controparte_2
genero e figlia del medesimo e unita a Persona_6 CP_16 Persona_2
pagina 4 di 26 in seconde nozze dal 1983); gli attori hanno inoltre chiesto, previo conferimento alla Per_6
massa ereditaria dei beni oggetto della vendita dichiarata nulla, lo scioglimento della comunione ereditaria dei beni derivanti dalla successione di e CP_17 Persona_6
(genitori degli attori) nonché la divisione del patrimonio ereditario tra gli aventi diritto, previa determinazione dei frutti.
*
Con comparsa di costituzione e risposta si sono costituiti in giudizio e CP_1 [...]
, chiedendo il rigetto delle domande attoree. Controparte_2
*
In data 15.12.1999 moriva e il processo, interrotto in data 12.10.2000, Persona_6
veniva riassunto in data 22.10.2002.
Con la sentenza non definitiva n. 335/2010, il Tribunale di Nuoro ha dichiarato inefficace l'atto di compravendita del 6.12.1996 per atto del Notaio Avverso tale sentenza i convenuti Per_7
e hanno proposto appello in data 25.5.2012 e la Corte d'Appello di Cagliari, sez, CP_1 CP_2
distaccata di Sassari, ha dichiarato inammissibile l'appello, con conseguente passaggio in giudicato della sentenza impugnata.
In ordine alla domanda di divisione del compendio ereditario, con ordinanza del 13.2.2015, è stata disposta la chiamata in giudizio degli eredi di litisconsorte necessaria in CP_16
quanto seconda moglie di . Persona_6
In seguito alla chiamata in giudizio, si sono costituite e Controparte_3 [...]
figlie di nonché e , eredi di Per_4 CP_16 CP_5 CP_6 [...]
, figlio di i quali hanno chiesto procedersi allo scioglimento Persona_5 CP_16
della comunione ereditaria e alla condanna dei convenuti alla rappresentazione CP_18
dei frutti con vittoria di spese e onorari;

*
Sono rimasti contumaci , , Controparte_13 CP_12 CP_7 CP_19
. CP_8 Controparte_9
*
Sulla base di quanto disposto con la sentenza non definitiva sopra richiamata, stante la dichiarazione di inefficacia della compravendita stipulata tra e i Persona_6
convenuti e i beni oggetto della suddetta compravendita Controparte_2 CP_1
pagina 5 di 26 CP_2 (c.d. compendio podere n. 30, già distinto in Catasto al foglio 64 mappali 2r, 2bo e 2br) sono stati ricompresi nella massa ereditaria relativa alle successioni di e CP_17
. Persona_6
Con la successiva sentenza non definitiva n.203/2018 del 17.04.2018 è stata accolta la domanda di scioglimento della comunione ereditaria formulata dagli attori e la massa ereditaria è stata determinata come segue:
• Terreno adibito ad attività di agriturismo sito nel Comune di Siniscola, distinto in Catasto al foglio 64 mappali 230, 231, 76, 229, 228, 238, 239, 233, 232 (con sovrastante un fabbricato adibito a porcilaia), 491, 492 (con sovrastante fabbricato interrato), 288 (con sovrastanti un fabbricato in blocchetti e una struttura con doghe di legno, nonché due fabbricati distinti in Catasto Urbano al foglio 64 mappale 288 subb. 2 e 3), 237, 207, 21 sub. 1 e sub. 2 (fabbricato residenziale su due piani), 234, 235, 240, 209, 241, 242, per una superficie complessiva di ha 8.42.05.
• Fabbricato sito in Siniscola, distinto in Catasto al foglio 29 mappale 79.
Il Tribunale ha altresì previsto che il patrimonio ereditario debba essere suddiviso tra i figli di e , ossia , CP_17 Persona_6 Parte_1 Persona_1
e per la quota complessiva di 7/9 del patrimonio, ossia di 7/36 CP_11 Per_6 Persona_2
ciascuno, e gli eredi di , ossia della seconda moglie di , per CP_16 Persona_6
la quota complessiva di 2/9 del patrimonio ereditario.
Con separata ordinanza è stata disposta un'integrazione della C.T.U. al fine di accertare la stima dei frutti e delle migliorie apportate.
All'esito della c.t.u., con successiva sentenza non definitiva n. 662/2019 del 20.12.2019, il
Tribunale dichiarava la non comoda divisibilità del compendio ereditario, mentre rimetteva con separata ordinanza la causa sul ruolo, al fine di verificare:
- quanto all'immobile sito in Siniscola, la possibilità dell'assegnazione a una delle parti, con conseguente determinazione dei conguagli in denaro, ovvero alla nomina del professionista delegato per la vendita del detto bene.
- quanto al complesso agrituristico, attesa la presenza di abusi, l'opportunità di convocare le parti al fine di verificare la possibilità, nelle more, di una richiesta di sanatoria.
Con le note d'udienza del 03.06.2020, ha chiesto l'assegnazione, in Controparte_3
comunione con (rappresentata e difesa dall'Avv. G.M. Pilatu), dell'immobile Persona_4
pagina 6 di 26 sito in Siniscola alla Via Calabria n.8 ed identificato al Catasto Fabbricati al F. 29, mappale 79, così come meglio identificato al n.6 (foto da 31 a 37) dell'Integrazione di Perizia a firma del
CP_1 geom.
All'udienza dell'11/05/2023, gli attori hanno formulato espressa istanza di assegnazione dell'agriturismo di Capo Comino, impegnandosi a pagare l'eventuale conguaglio in denaro.
Hanno altresì dichiarato di non opporsi all'assegnazione dell'immobile di Siniscola a favore di e . Persona_4 Controparte_3
All'udienza del 20.06.2023, essendo andata deserta la vendita all'asta dell'immobile di via
Calabria n. 8, tutti i procuratori presenti hanno dichiarato la volontà dei propri assistiti di non insistere con le operazioni di vendita dell'immobile sito in Siniscola.
Dopo numerosi rinvii volti a favorire una soluzion conciliativa tra le parti, all'udienza del
05.07.2023, è stato dichiarato il decesso di e la causa, interrotta ex art. 303 c.p.c., Persona_1
è stata riassunta con la notifica dell'atto nei confronti dei suoi eredi.
All'udienza del 19.12.2024, precisate le conclusioni delle parti, la causa è stata tenuta in decisione con concessione dei termini ex art 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che con la sentenza non definitiva n. 203/2018, emessa in data
17.04.2018, è stata aperta la successione legittima di e di Persona_6 CP_17
con individuazione dei beni facenti parte della massa ereditaria.
[...]
Nello specifico, il Tribunale ha statuito quanto segue:
1) dichiara aperta la successione legittima di , deceduto in data Persona_6
15.2.1999, e di , deceduta in data 17.2.1979, a favore dei figli CP_17 Parte_1
e , nonché degli eredi di
[...] Persona_1 CP_11 Persona_2
; CP_16
2) accerta che il patrimonio ereditario dei de cuius è costituito da:
- Terreno adibito ad attività di agriturismo, distinto in Catasto al foglio 64 mappali 230,
231, 76, 229, 228, 238, 239, 233, 232 (con sovrastante un fabbricato adibito a porcilaia),
491, 492 (con sovrastante fabbricato interrato), 288 (con sovrastanti un fabbricato in blocchetti e una struttura con doghe di legno, nonchè due fabbricati distinti in Catasto
Urbano al foglio 64 mappale 288 subb. 2 e 3), 237, 207, 21 sub. 1 e sub. 2 (fabbricato residenziale su due piani), 234, 235, 240, 209, 241, 242, per una superficie complessiva
pagina 7 di 26 di ha 8.42.05 (Comune di Siniscola).
- Immobile in Siniscola, distinto in Catasto al foglio 29 mappale 79.
Ciò premesso, deve procedersi all'esame della domanda di scioglimento della comunione ereditaria, avuto riguardo agli esiti della consulenza tecnica espletata, e alle istanze di assegnazione formulate dalle parti.
L'art. 713 c.c. stabilisce che gli eredi possono domandare in qualsiasi momento la divisione del compendio ereditario. Il giudizio - avendo ad oggetto l'accertamento del diritto di ciascun condividente a una quota ideale dell'asse e la sua trasformazione in un diritto di proprietà esclusiva su una corrispondente porzione di beni - ha carattere unitario, trovando applicazione in detta materia il principio di universalità della divisione, implicitamente sancito dall'art. 727 c.c., in forza del quale la divisione deve condurre al definitivo e completo scioglimento della comunione dell'intero patrimonio comune.
Per poter procedere alla divisione del compendio ereditario, è necessario verificare la sussistenza di tutti i presupposti richiesti dalla legge.
In particolare, è necessario verificare che i beni siano comodamente divisibili e commerciabili ossia non affetti da abusi insanabili.
Come noto, infatti, «Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria
o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, (..) costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 cod. civ., e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale.
La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio»
(Cass., S.U. n. 25021/2019).
Sulla scorta di tale fondamentale premessa, nel caso di specie, occorre stabilire se gli abusi e/o le difformità riscontrate dal C.T.U. nel complesso agrituristico per cui è causa siano tali da inficiarne la commerciabilità.
Sotto tale profilo, non appaiono vincolanti le osservazioni di cui alla parte motiva della sentenza non definitiva n. 662/2019 del 20.12.2019, atteso che il giudice non si è pronunciato espressamente in ordine alla ammissibilità o procedibilità della domanda, ma ha inteso sottoporre alle parti un eventuale profilo di inammissibilità al fine di invitarle a prendere posizione ed pagina 8 di 26 eventualmente procedere alla sanatoria delle irregolarità riscontrate.
Sotto tale profilo, appare doverosa una breve disamina della disciplina dettata dagli artt. 17 e 40 della Legge n. 47 del 1985 e dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001, secondo cui devono ritenersi nulle le divisioni aventi ad oggetto immobili abusivi realizzati dopo il 1967.
In particolare, l'art. 40 della Legge 47 del 1985, al secondo comma, stabilisce che :« Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio
1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo».
L'art. 17 della L. n. 47 del 1985 - il cui testo è stato abrogato (l'articolo 40 è invece rimasto in vigore) dal D.P.R. n. 380 del 2001, ma sostanzialmente riprodotto nell'articolo 46, intitolato
"Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985” - recita che «Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria».
Con riguardo all'ambito di applicazione della normativa indicata, la giurisprudenza della
Suprema Corte, nella sua più autorevole composizione, ha precisato che «gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 per gli atti tra vivi aventi
pagina 9 di 26 ad oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della detta legge, nonché dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985), per quelli realizzati in epoca successiva, ove dagli atti non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967» (Cass. S.U. n. 25021 del
07/10/2019).
In ordine alla natura e alla portata di tale nullità, la giurisprudenza della Cassazione, nel rimarcare che dette norme mirano a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e prevedono un'ipotesi di nullità assoluta, come tale suscettibile di essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, rilevabile d'ufficio dal giudice ex articolo 1421 c.c. e riconducibile all'articolo 1418 c.c., hanno stabilito che trattasi di un'ipotesi di nullità formale e non virtuale.
La natura formale della nullità è stata confermata dalla sentenza della Cassazione n. 8147 del
2000 che, dopo averne posto in evidenza il duplice obiettivo di soddisfare l'esigenza di tutela dell'affidamento dell'acquirente e l'esigenza di prevenzione degli abusi, ha osservato che le prescritte dichiarazioni costituiscono requisito formale del contratto, sicché è la loro assenza "che di per sé comporta la nullità dell'atto, a prescindere cioè dalla regolarità dell'immobile che ne costituisce l'oggetto". Da ciò consegue che la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico non rileva in sé e per sé, in quanto deve escludersi che tale nullità rivesta natura sostanziale (per la difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo), sul rilevo che ove "il legislatore avesse voluto attribuire diretta rilevanza alla non conformità dei beni alla normativa urbanistica, lo avrebbe espressamente previsto.
Come chiaramente affermato nella sentenza della Suprema Corte, a sezioni unite, n. 8230 del
2019 «Tale ricostruzione sistematica è stata poi seguita dalla giurisprudenza successiva, tra le altre: la sentenza n. 5068 del 2001 (rigettando il motivo di ricorso avverso una sentenza emessa ex articolo 2932 c.c.) ha riaffermato il principio della natura formale delle nullità in esame;
la sentenza n. 5898 del 2004, ne ha ribadito la riconducibilità all'articolo 1418 c.c., u.c., e la sua configurabilità nella mancata indicazione nell'atto degli estremi della concessione, confermando che la sanzione non prende in considerazione l'ipotesi della conformità o meno dell'edificio rispetto al titolo urbanistico, e che la nullità del contratto di compravendita è prevista a
pagina 10 di 26 prescindere dalla regolarità dell'immobile che ne costituisce l'oggetto; la sentenza n. 26970 del
2005 ha aggiunto che tale conclusione consegue alla rigidità della previsione normativa;
la sentenza n. 7534 del 2004 ha sottolineato il principio secondo cui le norme che sanciscono la nullità degli atti sia in base alla L. n. 10 del 1977, articolo 15, che in base alla L. n. 47 del 1985, articolo 40, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste;
la sentenza n. 16876 del 2013, pur ritenendo interessante la tesi della c.d. nullità sostanziale, ha confermato che i canoni normativi dell'interpretazione della legge non consentono di attribuire al testo normativo un significato che prescinda o superi le espressioni formali in cui si articola, e che i casi di nullità previsti dalla norma di cui all'articolo 40 – mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia, ovvero dell'inizio della costruzione prima del 1967 - sono tassativi e non estensibili per analogia.
Tale orientamento “formalista” è stato confermato anche in un recente arresto della Cassazione secondo cui: «La nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Detta causa di nullità si applica anche agli atti di divisione, finanche di provenienza ereditaria, e ciò senza che rilevi che l'abuso sia stato commesso in epoca anteriore alla data di entrata in vigore della L. n.
47 del 1985.» (Cass. civ. Sez. II, 30/09/2021, n. 26563; Cass. civ. Sez. II Ord., 19/01/2024, n.
206).
Tanto premesso, nel caso di specie occorre stabilire se gli immobili per cui è causa siano stati realizzati in totale assenza di un titolo edilizio ovvero se le difformità e le irregolarità riscontrate configurino un'ipotesi di parziale difformità rispetto a quanto previsto dal titolo edilizio, comunque esistente. CP_1 Orbene, dall'esame della C.T.U. espletata dal Geom. è emerso quanto segue: «Il predio è individuato come podere n.30 in agro di Siniscola, zona Capo Comino, in catasto al foglio 64, frazionato nei mappali 231, 230, 76, 228,238,239,233, 232, 491,492, 288, comprendente due
pagina 11 di 26 fabbricati individuati in catasto Urbano al foglio mapp.288, sub 2 e sub 3, 237, 207, 21, 1191
(fabbricato su due piani, sub. 1 e sub. 2, con corte, 234, 235, 240, 209, 241, 242 per una superficie complessiva di euro ha 8.42.05).
Il compendio è destinato ad attività di agriturismo che viene esercitato dai convenuti
[...]
e nei quattro fabbricati esistenti: CP_1 Controparte_2
1. originario fabbricato rurale Eftas -mappale 288 sub. 2, ripartito in tre unità edilizie:
a) unità 1 (progetto del 12.05.2000 prot. 5813, opere assentite con concessione edilizia n. 41
del 08.03.2001);
b) unità 2 costituita da vano, soppalco e bagno;

c) unità 3, appartamento di quattro vani, bagno e veranda, della superficie lorda di mq.
90,89;
2. fabbricato ex deposito – mappale 288 sub. 3, ripartito in 4 unità edilizie;
attualmente destinate a residenze annesse all'attività di agriturismo, ognuna composta da un monolocale e un box bagno;

3. fabbricato agriturismo Silitta – mappale 492, realizzato ex novo dai CP_21
convenuti sulla base della concessione edilizia n. 162/01 e ne è stata attestata la regolarità col certificato di agibilità rilasciato in data 5.08.2004, prot. 10401;
4. fabbricato residenziale – Foglio 64, mappale 21, sub. 1 e sub. 2., realizzato dal de cuius e ristrutturato con la concessione edilizia 41/2001; è costituito da Piano terra (sub 1)
e Primo Piano (sub.2).
Nel complesso agrituristico sono compresi altri manufatti: un fabbricato in blocchetti adibito a stalla e destinato a locale di sgombero;
un fabbricato identificato al foglio 64, mappale 236, nel possesso di . Persona_8
Dalla descrizione sopra effettuata, l'agriturismo risulta essere stato realizzato sulla base di progetti autorizzati con regolari concessioni edilizie.
Con ordinanza del 17.04.2018, è stata disposta un'integrazione della relazione peritale a firma del CP_1 Geom. all'esito della quale il perito, nell'effettuare una stima del compendio ereditario, ha rilevato tuttavia che alcuni immobili presentano difformità rispetto a quanto autorizzato con le concessioni edilizie o concessioni in sanatoria e calcolato i relativi oneri di regolarizzazione urbanistica.
In particolare, è emerso quanto segue: «dall'esame dei fascicoli urbanistici acquisiti dal Comune
pagina 12 di 26 di Siniscola, viste le tavole progettuali approvate, le concessioni edilizie e fatto il raffronto con lo stato di fatto rilevato, sono stati individuati i seguenti abusi:
3.5. 1 - Concessione Edilizia n. 41 del 09.03.2001 - Progetto di variante
1) fabbricato residenziale F. 64 mappale 21 sub. 1 –- piano terra;

Abuso: - costruzione di una veranda di mq. 21,80, sul prospetto N-W, in corrispondenza dell'ingresso all'appartamento “A”; - frazionamento appartamento in tre unità residenziali.
2) Fabbricato residenziale (casa colonica Etfas) – F. 64, mapp. 288 sub. 2
Abuso: - Cambio di destinazione nel corpo S-W da n. 3 locali di deposito a n. 2 unità residenziali,
3) Fabbricato ex deposito attrezzi - Fg. 64, mappale 288 sub. 3;
Abuso: - Cambio di destinazione da cantina a n. 4 unità residenziali;
3.5.2 - Concessione edilizia n. 162 del 31.10.2001 - Progetto agriturismo.
1) Fabbricato ristorazione – Fg. 64 mappale 492
Abusi: - Ampliamento piano interrato da mq. 154 previsti a mq. 389 realizzati
- Ampliamento del piano terra con chiusura delle tettoie, copertura e chiusura della corte, loro accorpamento in un unico locale della superficie di mq. 300,12
2) Area residenziale – fg. 64, mappale 288 sub. 3
Abuso: - Nel piano terra, rispetto alle due unità residenziali con rispettive verande con superficie coperta di mq. 50 e volume di mc. 132, inglobando le verande è stata coperta una superficie di mq. 90, realizzando un volume di mc. 234 ,00, ripartito in. 4 unità residenziali;

- Nel piano interrato la superficie coperta è stata ridotta di mq. 23, ma su tre lati è stato realizzato un vuoto sanitario largo m. 2,00; è stato anche realizzato un cunicolo di collegamento con l'interrato del mappale 492 adiacente.
- 3.5.3 - Volume autorizzato
Con riferimento alle concessioni edilizie 192/2001 e 41/2001 ed ai rispettivi planovolumetrici, il volume regolarmente assentito è il seguente: - Casa colonica ex Etfas (mapp. 288 sub.) mc.
533.63 - Magazzino (mapp. 288,) mc. 249.63 - Ristorazione agriturismo (mapp. 492) mc.556.37 -
Pinnettu (non realizzato) mc. 109.57 - mc. 87.03 - Residenze (mapp. 288 sub 3) mc. Per_9
132.00 - Abitazione fg. 64 mapp. 21) mc. 834.26 Sommano mc.2.502,49
3.5.4 - Volume esistente: - ex casa Etfas – mapp. 288, sub 3 mc. 533,63 - ex magazzino- mapp.
288 sub. 3 mc. 249,63 entrambi utilizzati come residenza dell'agriturismo, - abitazione - mapp.
pagina 13 di 26 21, sub. 1 e sub. 2 mc. 34.26 - fabbricato ristorazione - mapp. 492, mc 1.013,98 - stalla (attuale rudere) – mapp. 288 parte (non censita) mc. 252,72 - – non censita .mc. 87.03 Totale Per_9
volume esistente mc...2.991,25
Volume in eccedenza da regolarizzare mc. 488,76
3.5.6) Verifica generale conformità urbanistica
3.5.6.1) Volumetria disponibile Per quanto precisato nel paragrafo 3.2.8 il vincolo sui mappali
228,230 e 231 ha ridotto di mq. 26.140 la superficie urbanistica su cui calcolare la volumetria edificabile nel compendio. La superficie residua utile per l'edificazione risulterebbe quindi di mq. 58.065, riducendo la cubatura ammissibile a: mq. 58.065 x 0.05 = mc.2903,25
In questo caso, il volume complessivo esistente di mc. 2991,25 supererebbe quello consentito di mc. 88,00. Per tale volume non sarebbe possibile ottenere la conformità urbanistica, e pertanto le opere abusivamente eseguite dovrebbero essere demolite. Tuttavia, ai sensi dell'art.7 della
L.R. n.23/1985, integrata dalla L.R. n.8 del 23/4/2015, qualora le stesse non possano essere demolite senza pregiudizio della parte eseguita in conformità ed è il nostro caso), è possibile regolarizzare quanto eseguito in parziale difformità dalla concessione rilasciata, applicando una sanzione pecuniaria pari al doppio del valore delle parti abusive.
Sulla base di quanto emerso dall'elaborato peritale, che si condivide integralmente e dal quale non vi è ragione di discostarsi, le difformità riscontrate non configurano ipotesi di totale assenza di titolo abilitativo ma mere ipotesi di parziali difformità, peraltro sanabili con il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio del valore delle parti abusive.
Si ritiene, pertanto, alla luce della giurisprudenza sopra richiamata, che il compendio ereditario sia perfettamente divisibile, non essendo riscontrabili abusi edilizi nell'accezione sopra detta, ma mere difformità inidonee a integrare la fattispecie della nullità sopra indicata.
Sul punto, si richiama anche un recente arresto della Corte d'Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari che, in un caso analogo, ha così statuito: «Quanto alla censura relativa alla affermata irregolarità urbanistica dell'immobile oggetto di causa, da cui il tribunale faceva derivare, da un lato, l'invalidità dell'accordo conciliativo raggiunto dalle parti in corso di causa
e, dall'altro, l'improcedibilità della domanda di divisione dell'immobile, giova innanzi tutto evidenziare come il c.t.u. non rilevava nel suo elaborato alcun abuso edilizio, posto che
l'immobile è dotato di valido titolo abilitativo (…) ma solo delle parziali difformità tra il volume assentito nel provvedimento autorizzativo e quello rilevato. Orbene, secondo quanto chiarito
pagina 14 di 26 dalla Suprema (cfr. Sez. Un. Cass. n. 25021/19) (..) “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R.
n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
"testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”
(vedi Sez. Un. n. 8230/19; Cass. n. 538/20). Nel caso di specie, non è ravvisabile alcuna ipotesi di assenza di titolo abilitativo dell'immobile ma esclusivamente parziali difformità tra il volume assentito e quello rilevato, del tutto sanabili» Corte d'Appello di Cagliari, sez. Sassari, sentenza n. 110 del 2024.
Sulla scorta di quanto sopra esposto, alla luce della consulenza espletata e dei rilievi eseguiti, atteso che i fabbricati sopra meglio descritti sono stati realizzati in forza di valide concessioni edilizie e che, alla luce dell'orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, la presenza di difformità e/o irregolarità edilizie e urbanistiche rileva solo se gli immobili sono stati edificati dopo il 1° settembre1967 e in totale assenza di un titolo edilizio, la domanda di scioglimento dell'intero compendio ereditario deve essere accolta con riguardo a tutti gli immobili, facenti parte del compendio ereditario.
*
Sul diritto degli attori di procedere allo scioglimento della comunione ereditaria e sulla individuazione del compendio, il Tribunale ha già statuito con la sentenza non definitiva in data
17.4.2018, che non può che trovare conferma.
Sono pertanto del tutto inconferenti le contestazioni mosse da parte convenuta in ordine alla nullità della riassunzione, così come deve ritenersi priva di fondamento l'eccezione di carenza di legittimazione attiva degli attori, atteso che la “legitimatio ad causam”, attiva e passiva, consiste nella titolarità del potere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa ed è espressione del principio per cui, al di fuori dei casi espressamente previsti dalla legge, nessuno può far valere nel processo un diritto altrui in nome proprio (Cass. civile n.
pagina 15 di 26 27766/2024).
Nella fattispecie esaminata, gli attori affermano di essere comproprietari in quanto eredi del defunto . Alcuna carenza di legittimazione attiva o passiva è pertanto Persona_6
ravvisabile, atteso che gli stessi assumono di essere titolare del diritto azionato ed agiscono per lo scioglimento della comunione ereditaria e la restituzione del compendio ereditario illegittimamente posseduto in via esclusiva dai convenuti . CP_18
*
Tanto premesso, deve procedersi allo scioglimento della comunione ereditaria esistente tra gli eredi di e , ossia CP_17 Persona_6 Parte_1 [...]
, e per la quota complessiva di 7/9 del patrimonio, Per_1 CP_11 Persona_2
ossia di 7/36 ciascuno, e gli eredi di , ossia della seconda moglie di CP_16 Persona_6
, per la quota complessiva di 2/9 del patrimonio ereditario, con la formazione delle
[...]
rispettive quote secondo le indicazioni contenute nella sentenza non definitiva n. 203/2018 del
17.04.2018.
Con riguardo alla stima del compendio ereditario, deve darsi atto che il C.T.U. ha stimato il compendio ereditario nei seguenti termini:
• azienda agraria (terreni e fabbricati ad uso agricolo) € 266.040,00;
• Fabbricato 1 (- Ex casa Etfas – foglio 64 – mappale 288, sub.

2 - Unità 1 - € 29.463,00 -
Unità 2 - € 49.760,00 - Unità 3 - € 140.000,00) Totale € 219.223,00;
• Fabbricato 2 (Foglio 64 – mappale 21 sub. 1 – Piano terra;
Unità A € 71.980, 00 Unità B €
53.580, 00, Unità C € 15.000 00; Totale valore piano terra € 140.560,00) - Foglio 64 – mappale 21 sub. 2 – Primo Piano € 188.010,00
• Fabbricato 3 (Foglio 64 – mappale 288 sub. 3 – Piano terra;
Unità 1 € 25.500,00; Unità 2
€ 26.840,00 Unità 3 € 25.000,00 Unità 4 € 26.840,00; Unità 5 € 54.875,00 Totale valore fabbricato 3 € 159.555 ,00;
• Fabbricato 4 - Agriturismo - Piano terra e piano interrato (Foglio 64-mappale 492 €
272.695, 00);
• Fabbricato 6 - Abitato di Siniscola – via Calabria € 43.975, 00;
• Totale fabbricati: € 1.024.018,00;
Il compendio ereditario è stato pertanto stimato nella misura di € 1.290.058,00, da dividersi in due quote: una, pari ai 7/9, agli attori e l'altra, pari ai 2/9, ai convenuti.
pagina 16 di 26 Il perito del giudice ha invero formulato due ipotesi di stima, a seconda che venga o meno detratto dall'importo ottenuto il vincolo edificatorio concesso dai convenuti – in CP_1 CP_2
favore di e gli oneri di regolarizzazione edilizia. Persona_8
Avuto riguardo all'esistenza di tale vincolo e alle inevitabili conseguenze in capo alle parti, si ritiene opportuno accogliere la seconda ipotesi formulata dal c.t.u. a pag.19 e 23 dell'integrazione peritale, depositata in data 12.09.2019, che nella stima dell'immobile tiene conto del vincolo nei confronti di e degli oneri di regolarizzazione, così che il valore complessivo degli Persona_8 immobili, al netto di tali oneri e del vincolo assunto, è così definito: € 1.290.061,00 – (€
47.997,00 + € 60.068,00) = € 1.181.996,00.
Il valore complessivo del compendio ereditario è pari, pertanto, a euro 1.225.971,00
(1.181.996,00 + 43.975, 00, relativo al fabbricato di Siniscola, via Calabria).
*
Tanto premesso, deve in primo luogo procedersi alla formazione di due macro - quote: la prima, pari a 7/9, a favore degli eredi di e , e la seconda, pari Controparte_17 Persona_6
ai 2/9, a favore degli eredi di . CP_16
Gli eredi di e sono quattro: Controparte_17 Persona_6 Parte_1
(eredi), (eredi), ciascuno titolare di Persona_1 Persona_10 CP_11
7/36.
Gli eredi di sono sei, ossia: 1. , 2. CP_16 Controparte_3 [...]
(eredi ), 3. (eredi: Per_4 CP_1 Persona_5 CP_5 CP_8
, , , CP_19 Controparte_13 CP_7 CP_6 Controparte_9
), 4. IG Agostino,

5. IG Lorenzo, 6. , Controparte_22 Controparte_2
ciascuno titolare della quota di 1/27.
COMPENDIO QUOTA 1 (7/9 eredità) QUOTA 2 (2/9)
EREDITARIO (7/36 ciascuno) (8/36 in tutto)
1. 1. IG VA 1. Agriturismo Parte_1
Capo Comino 2. (eredi) 2. Persona_1 Persona_4
€ 1.181.996,00 3. (eredi) 3. Persona_10 Controparte_2
4. (contumace) 4. IG Agostino,
CP_11

2. Fabbricato di 5. Controparte_23
, via 6.
[...] Persona_5
pagina 17 di 26 Calabria n. 8
Per_6
€ 43.975, 00
TOTALE
TOTALE TOTALE
€ 1.225.971,00
€ 953.533,00
€ 272.438,00
Ai fini della determinazione della massa, deve tenersi conto anche della domanda di resa dei conti formulata dagli attori.
In merito si osserva che, ai sensi dell'art. 723 c.c., «dopo la vendita, se ha avuto luogo, dei mobili e degli immobili si procede ai conti che i condividenti si devono rendere, alla formazione dello stato attivo e passivo dell'eredità e alla determinazione delle porzioni ereditarie e dei conguagli o rimborsi che si devono tra loro i condividenti».
Il giudice ha affidato al perito il seguente quesito: “Proceda alla resa dei conti tra i condividenti con riferimento ai debiti/crediti sorti nell'Amministrazione e nel godimento delle cose comuni nei limiti in cui essi siano pacifici tra le parti e risultino dalla documentazione prodotta in giudizio”.
All'esito degli accertamenti svolti, il c.t.u. riferisce quanto segue: «Sul terzo quesito riguardante la resa dei conti dei debiti/ crediti sorti tra le parti nella gestione dei beni, si è tenuto conto degli atti contenuti nei fascicoli di parte secondo quanto elencato a pagg.23-24 determinando crediti da conferire alla massa di € 9.996,45 da parte attrice, ed € 95.637,24 da parte convenuta, di cui si dovrà tenere conto nella definizione dei conguagli.
Da ciò deriva che i convenuti, in qualità di eredi di (6 figli), dovranno conferire CP_16 alla massa l'importo di€ 95.637,24 (euro 15.939,54 ciascuno), corrispondente alle somme prelevate dalla dai conti correnti cointestati con il defunto , CP_16 Persona_6
somma che verrà compensata e defalcata dalla loro quota, mentre dovrà Parte_1
conferire la somma di euro 9.996,45.
Sulla base delle considerazioni sopra esposte, all'esito della resa dei conti, il valore della massa deve essere stimato in euro 1.331.604,69 (euro 1.225.971,00 + 9.996,45 + 95.637,24), di cui i
7/9 a favore degli eredi di a (euro 1.035.692,54) ossia CP_17 Persona_2
258.923,13 ciascuno e i 2/9 a favore degli eredi di (295.912,153), ossia 49.318,69 CP_16
per quota.
Le singole quote dei coeredi devono essere così quantificate:
pagina 18 di 26 • : euro 248.926,69 (258.923,13 – 9.996,45) Parte_1
• (eredi): euro 258.923,13 Persona_1
• (eredi): euro 258.923,13 Persona_2
• euro 258.923,13 CP_11
*
• : euro 33.379,15 (49.318,69 – 15.939,54) Controparte_3
• (eredi): euro 33.379,15 (49.318,69 – 15.939,54) Persona_4
• : euro 33.379,15 (49.318,69 – 15.939,54) Parte_11
• : euro 33.379,15 (49.318,69 – 15.939,54) CP_12
• : euro 33.379,15 (49.318,69 – 15.939,54); Controparte_13
• : euro 33.379,15 (49.318,69 – 15.939,54) Controparte_2
*
Ai fini della divisione del compendio ereditario, deve altresì tenersi conto del fatto che la sentenza non definitiva n. 662 del 2019 ha stabilito la non comoda divisibilità del complesso agrituristico sito in Capo Comino.
L'art. 720 c.c. prevede che, se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita dell'incanto.
Nel caso in esame, gli attori - destinatari congiuntamente dei 21/36 del compendio ereditario, atteso che non si è costituito ed è rimasto contumace, - all'udienza dell'11.03.2023 CP_11
hanno formulato espressa domanda di assegnazione del complesso agrituristico sito in Capo
Comino; inoltre, nel corso del giudizio (note 3.06.2020), è stata formulata domanda di assegnazione congiunta da parte di e degli eredi di Controparte_3 [...]
in relazione al Fabbricato sito in Siniscola, alla via Calabria n. 8. Per_4
Orbene, avuto riguardo al fatto che il complesso agrituristico di Capo Comino è stato dichiarato non comodamente divisibile e che gli attori hanno chiesto l'attribuzione in loro favore, facendosi pagina 19 di 26 carico del pagamento di eventuali conguagli, mentre alcuna proposta è mai pervenuta da parte dei convenuti , pur essendo stati ripetutamente convocati da questo giudice al fine di CP_18
addivenire a una soluzione conciliativa della controversia, si ritiene che la domanda di attribuzione degli attori debba trovare accoglimento.
Con riguardo invece all'immobile di via Calabria n. 8, anch'esso non comodamente divisibile, tenuto conto che all'udienza del 20.06.2023 tutte le parti costituite hanno dichiarato la volontà di non insistere nella vendita già disposta dal tribunale e che le convenute e Controparte_3
(eredi) hanno fatto istanza di assegnazione congiunta, si ritiene di accogliere la Per_4
suddetta istanza.
Si ritiene, pertanto, opportuno procedere alla divisione del compendio ereditario con l'attribuzione ex art.720 c.p.c. dell'agriturismo di Capo Comino agli attori e del fabbricato di via
Calabria n. 8 a , in comunione con gli eredi di , Controparte_3 Persona_4
nei limiti delle loro quote e con conseguente riconoscimento di un conguaglio in denaro a favore degli altri coeredi.
Alla luce di quanto sopra esposto, si ritiene di redigere il seguente
PROGETTO DIVISIONALE:
- 1° lotto (valore della quota pari 21/36 della massa – euro 766.772,95) a Parte_1
(attrice); , ,
[...] Parte_2 Parte_3 [...]
, , eredi dell'attore Parte_4 Parte_5 Persona_2
(attore), e tutti in qualità di eredi di (attore):
[...] Persona_1 assegnazione del complesso agrituristico di Capo Comino pari a euro € 1.181.996,00;
- 2° lotto: (valore della quota pari a 7/36 della massa) a (convenuto CP_11
contumace): euro 258.923,13, conguaglio in denaro a carico degli attori;
- 3° lotto: (valore della quota pari a euro 33.379,15): , con Controparte_3 assegnazione della ½ dell'immobile di Siniscola, via Calabria n. 8 (euro 21.987,50) e un conguaglio in denaro di euro 11.379,00 a carico degli attori.
- 4° lotto (valore della quota pari a euro 33.379,15): Persona_4 Pt_12
con assegnazione della ½ dell'immobile di Siniscola, via Calabria n. 8 (euro
[...]
21.987,50) e un conguaglio in denaro di euro 11.379,00 a carico degli attori.
pagina 20 di 26 - 5° lotto: (valore della quota pari a euro 33.379,15) a : un Controparte_13
conguaglio in denaro di euro 33.379,15 a carico degli attori.
- 6° lotto: (valore della quota pari a euro 33.379,15) a ): un CP_12
conguaglio in denaro di euro 33.379,15 a carico degli attori.
- 7° lotto: (valore della quota pari a euro 33.379,15) a Persona_5
(EREDI BRON ANGELIKA E +) un conguaglio in denaro di euro
[...]
33.379,15 a carico degli attori.
- 8° lotto: (valore della quota pari a euro 33.379,15) a CP_2
con assegnazione di un conguaglio in denaro di euro 33.379,15 a
[...]
carico degli attori.
Con riguardo all'ipoteca legale iscritta da Equitalia s.p.a., in qualità di creditore particolare di
, sui beni costituenti il complesso agrituristico di Capo Comino, appare Controparte_2 sufficiente richiamare quanto disposto dall'art. 2825 c.c., rubricato ipoteca di beni indivisi, in forza del quale «l'ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione. Se nella divisione sono assegnati a un partecipante beni diversi da quello da lui ipotecato, l'ipoteca si trasferisce su questi altri beni, col grado derivante dall'originaria iscrizione e nei limiti del valore del bene in precedenza ipotecato, quale risulta dalla divisione, purché l'ipoteca sia nuovamente iscritta con l'indicazione di detto valore entro novanta giorni dalla trascrizione della divisione medesima.
*
Domanda di rappresentazione dei frutti
Sia gli attori che i convenuti e Persona_4 Controparte_3 CP_5 CP_6
hanno chiesto la condanna dei convenuti e alla
[...] CP_1 Controparte_2
rappresentazione dei frutti in relazione al godimento separato ed esclusivo, senza alcun titolo giuridico, del complesso agrituristico di Capo Comino.
Sulla base degli atti e della documentazione versata in causa, la domanda deve trovare accoglimento in applicazione della giurisprudenza consolidata secondo la quale: “In tema di divisione immobiliare, il condividente di un immobile che durante il periodo di comunione abbia goduto del bene in via esclusiva senza un titolo giustificativo, deve corrispondere agli altri i frutti
pagina 21 di 26 civili, quale ristoro della privazione della utilizzazione "pro quota" del bene comune e dei relativi profitti, con riferimento ai prezzi di mercato correnti dal tempo della stima per la divisione a quello della pronuncia” (Cass. civ. Sez. II, 06-04-2011, n. 7881;
Sez. 2, Sentenza n. 20394 del 05/09/2013).
È infatti pacifico, in quanto non è contestato, che i convenuti si trovino nel CP_18 possesso esclusivo del complesso agrituristico di Capo Comino, all'interno del quale esercitano attività agricola e ricettivo - turistica sin dal 1999.
Si ritiene comunque che i frutti debbano essere calcolati solo a decorrere dalla data della domanda (2002), (cfr. Cass. civ. Sez. II Sent., 09/02/2015, n. 2423: "L'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso").
Ai fini della quantificazione dei frutti, il c.t.u. ha evidenziato quanto segue: «4.2 -Frutti derivati dall'azienda agricola - Visti gli atti, si ritiene che i convenuti siano nel possesso dell'azienda agricola dal febbraio 1999, data del decesso di . Persona_6
Per valutare i frutti prodotti dall'azienda verrà utilizzata la tabella di riferimento della Regione
Sarda che definisce presuntivamente il valore dei Redditi Lordi Standard delle aziende che praticano colture o che allevano specie di animali, (per ettaro di superficie coltivata e per capo allevato) (v. allegato n.14).
Non avendo dati specifici certi, si fa decorrere la produzione dall'anno 2000, facendo riferimento alla situazione delle coltivazioni attualmente presenti o alla specifica destinazione e relativa potenzialità delle zone agrarie individuate nel compendio. (..) Pertanto, viste le colture in atto: (- seminativo irriguo ha 2.68.61; - vigneto ha. 1.29.64 - frutteto ha 0.41.74; - oliveto ha
1.42.95; - orto ha 0.18.93 - incolto produttivo (pascolo) ha 1.50.44. Utilizzando i dati della tabella regionale, si avrà: Totale reddito agrario annuo € 13.423,35 Reddito complessivo lordo prodotto dal 2000 al 2017 =18 x € 13.423,35 = € 241.620,30.
Il reddito annuale annuo, contrariamente a quanto effettuato dal c.t.u. che ha considerato l'arco temporale 2000 – 2017, dovrà essere calcolato considerando il periodo dal 2002 al 2025, ossia pagina 22 di 26 dalla domanda all'attualità, e pertanto moltiplicando l'importo di euro 13.423,35 per 23 anni, è pari a euro 308.737,05.
Deve darsi atto dell'ulteriore calcolo eseguito dal c.t.u. secondo cui: «Si assume, in uniformità con quanto previsto per il regime fiscale dell'attività agrituristica, che il reddito netto corrisponda al 25% del reddito lordo, da cui: € 241.620,30x 0.25 = € 60.405, 07 e in c.t. €
60.405,00».
Utilizzando le medesime unità di calcolo, si ottiene il seguente risultato 308.737,05 x 0,25=
77.184,05.
Con riguardo ai frutti derivati dall'attività agrituristica, il perito riferisce invece che: «A seguito della richiesta rivolta all'Agenzia delle Entrate di Nuoro, è stata ottenuta la documentazione attestante le dichiarazioni dei redditi presentata dalla e Controparte_2 CP_1
nel corso degli anni. Ritenendo i dati ottenuti non attendibili, atteso che le dichiarazioni erano sempre in perdita, per determinare i frutti prodotti dall'attività agrituristica, si ritiene opportuno
e più attendibile ricorrere ad un calcolo teorico tenendo conto dei prezzi correnti nel campo dell'agriturismo che generalmente si attestano in euro 30,00 / posto letto e colazione.
Dati: - Inizio attività risultante dalla scheda rilasciata dall'Agenzia delle Entrate: 2002 - N° posti letto – fabbricato ex ETFAS n. 6; Fabbricato 3 n. 8 Totale n.14
- Prezzo / giorno € 30,00
- Reddività 25%
Si ipotizza un'occupazione media del 60% nei mesi di luglio e agosto, da cui:
- n. 14 x 0.60 x 62 = gg. 520,80
- 520,80 x € 30,00 = € 15.624,00
Reddività € 15.624 ,00 x 0.25 = € 3.906,00 x anni 17 = € 66.402,00.
Moltiplicando gli importi indicati per un arco temporale di 23 anni, si ottiene l'importo di euro
89.838,00.
Avuto riguardo alla quantificazione dei frutti effettuata relativamente al periodo indicato, ossia dalla domanda, si ottiene l'importo di euro 167.022,05, da dividersi in due quote: una quota di
7/9 (euro 129.906,04) e una quota di 2/9 (euro 37.116,01). Le medesime quote andranno così suddivise: la prima, in 4 parti, e la seconda in sei, con conseguente liquidazione di 3/4 della prima quota a ciascun attore, atteso che la liquidazione è stata richiesta solo da tre su quattro compartecipanti, e 3/6 della seconda quota a favore di ciascun convenuto che ne ha fatto pagina 23 di 26 richiesta.
Si ritiene pertanto che i coniugi – debbano essere condannati al pagamento dei CP_1 CP_2
frutti nei confronti dei creditori istanti, secondo la seguente ripartizione:
• euro 32.476,51; Parte_1
• (eredi): euro 32.476,51; Persona_1
• (eredi): euro 32.476,51; Persona_2
• : euro 6.186,001 Controparte_3
• (eredi): euro 6.186,001 Persona_4
• e euro 6.186,001 CP_6 Parte_11
La domanda deve pertanto trovare accoglimento, con condanna dei convenuti
[...]
al pagamento dei frutti in favore degli attori e dei convenuti costituiti secondo Controparte_24
gli importi sopra meglio specificati.
*
Con riguardo all'ulteriore domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata nei confronti dei convenuti , si osserva quanto segue. CP_18
È noto che il presupposto per l'applicazione di tale norma è che la parte soccombente abbia agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave.
La Suprema Corte ha stabilito che «la palese insostenibilità delle tesi giuridiche prospettate in giudizio ben può costituire fondamento d'una condanna ex art. 96 c.p.c.» Cass. 29.09.2016 n.
19298;
Ebbene, nella fattispecie esaminata, la condotta processuale osservata dai convenuti appare certamente improntata a mala fede e colpa grave in quanto nonostante siano intervenute diverse sentenze non definitive, di cui la prima passata in giudicato, che hanno sconfessato la prospettazione giuridica dei convenuti e stabilito la riconducibilità del complesso agrituristico di
Capo Comino alla comunione ereditaria, e nonostante i plurimi tentativi delle controparti di trovare una soluzione conciliativa della controversia, per ben 23 anni hanno insistito, con fini del tutto dilatori e ben consapevoli dell'infondatezza della propria pretesa, sulle domande ed eccezioni formulate, continuando ad occupare illegittimamente il compendio ereditario di cui erano titolare solo per una minima quota e privando del godimento tutti gli altri.
Poiché dalla condotta processuale dell'opponente è derivato un pregiudizio alla controparte, consistente nell'indebita dilatazione dei tempi processuali, che frustra la ragion pagina 24 di 26 d'essere del processo, si ritiene opportuno condannare i convenuti ad un'ulteriore somma da liquidarsi in via equitativa in misura pari a 10.000,00.
*
Le spese di lite seguono la soccombenza e devono essere poste integralmente a carico dei convenuti, come liquidate in dispositivo.
Le spese di lite della domanda di divisione ereditaria devono essere poste a carico della massa.
La liquidazione delle spese di lite relativa alla domanda di restituzione del complesso agrituristico di Capo Comino, indebitamente posseduto in via esclusiva dai , dovrà CP_18
essere effettuata, per gli attori, ai sensi del DM 10 marzo 2014, come modificato dal D.M. n.
147 del 13.08.2022, in ragione del valore della domanda e delle rispettive quote, secondo valori medi indicati per i giudizi di cognizione di valore compreso tra € 520.000,00 a euro 1.000,00,00, per quanto riguarda i convenuti, tenuto conto del diverso valore delle quote, per i giudizi di cognizione di valore compre tra 52.000,00 a 260.000,00.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:

1. dispone che tutti i convenuti in qualità di eredi di conferiscano CP_2 CP_16
alla massa la somma complessiva di euro 95.637,24 e che l'attrice Parte_1
conferisca la somma di euro 9.996,46, con compensazione delle somme
[...]
indicate con i conguagli loro spettanti.
- ripartisce il compendio ereditario tra i coeredi come da progetto divisionale di cui alla parte motiva della sentenza;

- accoglie la domanda di rappresentazione dei frutti e, per l'effetto, condanna
[...]
e a rappresentare e a corrispondere i frutti relativi al CP_1 Controparte_2
godimento esclusivo del cespite di Capo Comino nella misura di euro 167.022,05, secondo il prospetto di cui alla parte motiva della sentenza;

- condanna i convenuti e al rimborso delle spese CP_1 Controparte_2
di lite nei confronti degli attori che liquida nella somma complessiva di euro 29.193,00, per compensi di avvocato, oltre spese generali al 15%, Iva, c.p.a. e spese esenti.
- condanna i convenuti e al rimborso delle spese CP_1 Controparte_2
pagina 25 di 26 di lite nei confronti della convenuta che liquida nella Controparte_3
somma complessiva di euro 14.103,00, per compensi di avvocato, oltre spese generali al
15%, Iva, C.p.a. e spese esenti,
- condanna i convenuti e al rimborso delle spese CP_1 Controparte_2
di lite nei confronti dei convenuti , CP_4 Controparte_25 [...]
, (eredi che liquida nella somma Pt_8 Parte_9 Persona_4
complessiva di euro 14.103,00, per compensi di avvocato, oltre spese generali al 15%,
Iva, C.p.a. e spese esenti,
- condanna i convenuti e al rimborso delle spese CP_1 Controparte_2
di lite nei confronti dei convenuti e che liquida nella CP_5 CP_6
somma complessiva di euro 14.103,00, per compensi di avvocato, oltre spese generali al
15%, Iva, C.p.a. e spese esenti,
- pone le spese di lite e della C.T.U. relative alla domanda di divisione ereditaria a carico della massa;

- condanna ex. art. 96 c.p.c. i convenuti e CP_1 Controparte_2 all'ulteriore somma di euro 10.000,00.
Così deciso in Nuoro, 28.05.2025
Il Giudice dott.ssa Francesca Lecis
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