TRIBUNALE DI LECCE
PRIMA SEZIONE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce, Prima Sezione, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessandra Cesi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4344/2019 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi avente ad oggetto: bene immobile viziato - responsabilità del venditore;

TRA
, elettivamente domiciliata a Nardò in via Enrico Toti n. 38, Parte_1 presso lo Studio Legale dell'Avv. Antonio Palumbo, che la rappresenta e difende in virtù di mandato alle liti in atti;

ATTRICE
E
e , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
elettivamente domiciliati a Lecce in via Oslavia n. 1, presso lo Studio Legale dell'Avv.
Andrea Presicce, che li rappresenta e difende, in virtù di mandato alle liti in atti;

CONVENUTI
***
ESPOSIZIONE DEI FATTI,
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO IN BREVE E CONCLUSIONI
Con atto di citazione notificato il 19-27/4/2019, premesso di essere Parte_1 proprietaria di un immobile sito a Nardò in Contrada Masseria “Abatecola”, censito in
Catasto al foglio 32, p.lla 1858 sub 1 e 2, in virtù di un contratto di compravendita per notaio dott. del 28/2/2005 n. rep. 77079 e n. racc. 19479, denominato “Vendita Per_1 di fabbricato con le agevolazioni fiscali”, sottoscritto con al Controparte_4 prezzo (interamente versato) di € 43.000,00, adducendo di avere chiesto al Comune un'autorizzazione ad eseguire lavori e di aver ricevuto un rifiuto in ragione di un vizio insanabile inficiante la costruzione, costituito dalla irregolarità del porticato retrostante l'abitazione, che necessitava di essere demolito, agiva in giudizio nei confronti di e eredi della venditrice, Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 chiedendo di essere ristorata dei costi di demolizione (€ 2.737,00), di sostituzione con struttura ombreggiante amovibile (€ 10.900,00), delle somme già sborsate per abbellimenti che verranno perduti per effetto della demolizione (€ 10.000,00) e dei mancati introiti derivanti dall'omessa locazione stagionale dell'immobile (€ 3.800,00), con condanna dei convenuti al pagamento della somma totale di € 27.437,00 e alla rifusione delle spese di lite da distrarre in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
e si costituivano in Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
giudizio, sollevando eccezione di prescrizione, essendo trascorso oltre un decennio dalla data di stipula del contratto;
in ogni caso, contestavano fondatezza della domanda e, in particolare, circa i danni dedotti, rilevavano assenza di allegazioni attestanti i costi degli abbellimenti asseritamente realizzati, i quali, peraltro, non sarebbero stati consentiti in considerazione della irregolarità riscontrata;
chiedevano il rigetto della domanda o, in subordine, la riduzione del quantum dovuto, con vittoria delle spese di lite e distrazione in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
All'udienza tenutasi il 9 gennaio 2025, le parti precisavano le conclusioni e il giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando i termini difensivi di cui all'art. 190 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è infondata.
Preliminarmente, va rilevato che le norme di cui agli artt. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (già art. 17 della legge 28 febbraio 1985, n. 47) e 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in virtù delle quali sono nulli gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali relativi ad edifici, o loro parti, in cui non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso rilasciato in sanatoria, sono intese in senso stretto come norme comminatorie di una nullità testuale (art. 1418, comma 3, c.c.), ovverosia sancenti un'unica fattispecie di nullità volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo;
pertanto, “in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (v. Cass., Sezioni Unite, 22 marzo 2019 n. 8230).
Indubbia, quindi, la validità dell'atto rogato per notaio dott. il 28/2/2005 (all. Per_1
n.1), sotto detto profilo, risultando dallo stesso quanto segue: “ai sensi dell'art. 46 del nuovo T.U. sull'edilizia adottato con il d.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001, che ha sostituito l'art. 17 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, la parte venditrice dichiara che
l'immobile in oggetto è stato costruito in forza di concessione ad edificare rilasciata dal
Sindaco del Comune di Nardò in data 24/11/1992 n. 247 e che a tutt'oggi non sono state eseguite altre opere tali da richiedere ulteriori permessi ad edificare o in sanatoria ai sensi delle norme vigenti”.
In caso di vendita di un fabbricato recante minori difformità edilizie residuano, quindi, solo i rimedi contrattuali connessi ad una eventuale responsabilità del venditore e, in particolare, trattandosi di ipotesi ben distinta dalla vendita di bene viziato da anomalie strutturali, trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti altrui, così che, secondo consolidata interpretazione,
l'acquirente, stante il dettato della norma di cui all'art. 1480 c.c., ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o riduzione del prezzo, anche al risarcimento del danno (azione soggetta all'ordinario termine decennale di prescrizione), fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia il citato art. 1489
c.c. (v. Cass., sez. II, 28 febbraio 2007 n. 4786), sempre che l'acquirente non fosse edotto della difformità al momento dell'acquisto o, comunque, avrebbe potuto averne cognizione usando l'ordinaria diligenza. Può, inoltre, accadere che in sede di redazione del rogito sia concordato l'inserimento della clausola contrattuale in cui il compratore dichiara espressamente di accettare l'immobile nello stato in cui si trova, rinunciando di fatto a far valere i rimedi suddetti a fronte di difformità edilizie eventualmente ravvisate solo successivamente.
Ebbene, nell'atto di cui si discute, invero, ricorre proprio detta ipotesi, stante il chiaro tenore letterale del testo a pag. 3, ove si legge che il bene “si intende venduto a corpo con ogni accessione, dipendenza, pertinenza, servitù attive e passive se e come esistenti,
e nel preciso stato in cui ora si trova, cosa questa ben cognita alle parti, nell'attuale situazione di diritto, di fatto e di possesso, franco e libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, gravato, però, dei soli tributi allo Stato dovuti, pesi questi, che unitamente agli altri oneri in genere, restano da oggi a carico della parte acquirente, la quale anche da oggi consegue il possesso legale e materiale di quanto acquistato”.
Inoltre, non può non tenersi conto della tipologia della difformità, interessante un elemento (il porticato posteriore) non essenziale della costruzione e ben visibile, della cui regolarità amministrativa sarebbe stato, comunque, onere dell'attrice, secondo l'ordinaria diligenza, informarsi prima della sottoscrizione del rogito, eventualmente avvalendosi di un tecnico di fiducia.
Le spese processuali, in virtù del principio della soccombenza gravano sull'attrice e si liquidano in dispositivo tenendo conto del valore della controversia e del livello di complessità della stessa, applicando il d.m. 10 marzo 2014 n. 55 (come modificato dal d.m. 13 agosto 2022 n. 147).


P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce, Prima Sezione, in persona del Giudice Unico dott.ssa Alessandra
Cesi, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
nei confronti di e Controparte_1 Controparte_2
, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: Controparte_3
a) rigetta la domanda;

b) condanna l'attrice alla rifusione, in favore dei convenuti, delle spese di lite pari ad € 2.540,00 per compenso professionale, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge con distrazione a favore del difensore Avv. Andrea Presicce dichiaratosi antistatario.
Lecce, 2 maggio 2025
Il Giudice dott.ssa Alessandra Cesi