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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice Manuela Caiffa, nell'udienza del
19.03.2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 233 Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto “Intimazione di sfratto per morosità – uso abitativo” - pendente tra
c.f. elettivamente domiciliato Parte_1 CodiceFiscale_1
in Roma via dei Castani, 195 presso lo studio dell'avv. Bruno Galati che lo rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'avv. Domenico
Galati giusta procura in atti attore
e
(C.F. , residente in [...], Controparte_1 C.F._2
via Dei Gerani n. 54, sc. unica, int. 6,
convenuto contumace
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe
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intimava, a lo sfratto per morosità dall'immobile in Controparte_1
Roma, via degli Abeti 37, sc. unica, piano 1°, int. 2, censito al C. U. del
Comune di Roma al foglio 644, particella 288, sub. 506, cat. A/4, ed esponeva al Tribunale:
che con contratto stipulato in data 27.09.2021 e regolarmente registrato il 27.09.2021, concedeva in locazione il predetto immobile per la durata di anni 4 (quattro) e decorrenza dall'01.10.2021 e scadenza al 30.09.2025;
che il canone annuale di locazione veniva convenuto in euro 8.160,00,
da pagarsi in n. 12 rate mensili anticipate di euro 680,00 ciascuna, entro il giorno 5 del mese;

che l'intimato risultava moroso dei canoni di agosto, settembre e ottobre 2024 per un totale di euro 2.040,00 (680x3), oltre oneri condominiali di parte ordinaria degli ultimi tre anni, per complessivi euro
4.313,61.
Concludeva per la convalida dello sfratto per morosità ed emissione di decreto ingiuntivo;
in caso di opposizione, la pronuncia di ordinanza di rilascio;
il tutto con il favore delle spese di lite.
Atteso che la notifica dell'intimazione di sfratto all'intimato veniva effettuata ai sensi dell'art. 143 c.p.c., veniva disposto il mutamento del rito ed ordinata la notifica del relativo verbale al convenuto contumace, che veniva effettuata.
La causa veniva decisa all'udienza del 19.03.2025 e il Giudice dava lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.
La notificazione ex art. 143 c.p.c. risulta idonea ad introdurre validamente il giudizio di cognizione ordinario vertente sulla risoluzione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento del canone pattuito.
La domanda di risoluzione è fondata atteso l'inadempimento del conduttore e la morosità che ammontava alla data della notifica
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dell'intimazione a totali € 2.040,00 per ratei del canone di locazione ed oneri accessori per ulteriori € 4.313,61., del cui pagamento non è stata fornita alcuna prova.
La parte attrice ha assolto agli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697 c.c. producendo in giudizio il contratto stipulato.
Il principale obbligo scaturente dalla conclusione di un contratto di locazione per il conduttore, consiste nel pagamento del corrispettivo pattuito per il godimento della cosa locata.
L'inadempimento di tale obbligo costituisce causa di risoluzione del contratto ed il locatore può agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile.
Con un'importante differenza a seconda che la locazione riguardi un immobile ad uso abitativo o ad uso diverso (locazione ad uso commerciale): nel primo caso trova applicazione l'art. 5 della L. 392/78 che determina ex lege quale motivi di risoluzione il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
In materia di locazione ad uso abitativo, dunque, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo
(ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 cc, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55
della legge del 27.7.1978 n.392 (v. Cassazione del 21.6.2017 n. 15348).
La legge del 27 luglio 1978 n. 392 contiene due articoli (5 e 55) che incidono sull'applicabilità dell'art. 1455 c.c.; in realtà gli artt. 5 e 55, più che
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determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 c.c., offrono un criterio
(predisposto dal legislatore) relativo alla valutazione della gravità
dell'inadempimento.
Difatti, in base all'art. 5 il mancato pagamento di una o rate del canone determina l'inadempimento del conduttore.
Questa valutazione legislativa (relativa alla gravità dell'inadempimento ex art. 5) potrebbe subire delle modifiche se il conduttore richiedesse il termine di grazia per il pagamento ex art. 55: è prevista la sanatoria, cioè è
possibile far degradare l'inadempimento da grave a non grave se il conduttore paga in udienza (sanando la morosità).
Circa l'obbligazione del solvere praetium locationis, la valutazione della gravità e della importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro (quantitativo e temporale) predefinito, che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del Giudice, tenuto unicamente a verificare il presupposto dell'inadempimento.
In ogni caso, l'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l'intera economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione (del locatore)
e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale ("l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze,
costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali
scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della
gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto" (v. Cass.
n°959.1980).
Ancora, "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce
violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto
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di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini
della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della
gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del
mancato pagamento" (v. Cass. n°4096.1978).
Va, poi, valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore.
Nel caso in esame, risulta che l'inadempimento è stato “colpevole” da parte del convenuto che ometteva il pagamento mensile senza comunicare alcuna ragione alla parte locatrice e rimaneva contumace.
Va esclusa, quindi, la seria volontà del conduttore di adempiere, come palesato dall'inadempimento che è perdurato in corso di causa.
Per tali motivi, il contratto de quo va dichiarato risolto per inadempimento del convenuto conduttore e ordinato il rilascio con termine per l'esecuzione al 22.04.2025, ex art. 56 L. 392/78.
Alla risoluzione del contratto, segue la condanna del convenuto al pagamento dei canoni di locazione da ottobre 2024 alla presente pronuncia per totali € 4.080,00 oltre quelli a scadere fino al rilascio ed interessi dalle scadenze al saldo.
Va dichiarato, invece, il difetto di legittimazione attiva dell'attore in ordine alla domanda di pagamento della somma per oneri condominiali: il condominio, infatti, resta estraneo al contratto di locazione stipulato tra il singolo condomino ed il conduttore, di talché – fermo restando che l'inadempimento dell'onere di pagare le spese condominiali, laddove assunto dal conduttore per legge (art. 9 L. n°392/1978) e/o per contratto,
integra a determinate condizioni (art. 5 L. n°392/1978) un fatto d'inadempimento idoneo a far luogo alla pronunzia di risoluzione del contratto – il credito che il condomino/locatore può vantare in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto
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di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (v. Cass. civ.
sez.III, 13 novembre 2019 n.29329; Trib. Roma, sez.VI, sent. n. 3724 del
06.03.2019, sent. n.18160 dell'11.09.19 e sent. 5730 del 06.05.2021).
In altri termini, il locatore che non abbia anticipato gli oneri condominiali non può agire in giudizio, in nome proprio, per far valere un diritto altrui (art. 81 c.p.c.), e cioè per esigere, in vece del condominio, il pagamento di un credito maturato da quest'ultimo, nei riguardi di esso condomino.
Ciò posto, non avendo parte attrice né dedotto, né documentato, di avere “anticipato” le spese per oneri condominiali difetta la legittimazione a richiederne il diretto pagamento al conduttore.
Da ultimo, per quel che concerne la richiesta di condanna ex art.614 bis c.p.c., svolta con l'atto di intimazione, va rilevato che il Giudice può
emettere tale provvedimento di condanna solo se non lo reputi manifestamente iniquo.
Ebbene, nel caso di risoluzione per inadempimento del conduttore la succitata misura coercitiva indiretta è legittima e non manifesta iniquità,
anche qualora il rilascio comporti per il conduttore notevoli difficoltà
organizzative e costi elevati, atteso che essa mira a indurre l'adempimento dell'obbligo di rilascio, così che il Giudice può disporre, a carico del conduttore inadempiente, il pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del rilascio dell'immobile, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., senza incorrere nella violazione dell'art. 1591 c.c..
E' noto, infatti, che spesso il conduttore di un immobile è indotto a differire il rilascio – nonostante una pronuncia giudiziale di condanna -
giacché l'unica immediata ed automatica conseguenza alla quale va incontro, sino a che il locatore non riesca ad eseguire coattivamente il
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comando, è quella di continuare a pagare esattamente il corrispettivo convenuto con la locazione.
Pertanto, all'esito di un'attenta riflessione sulle finalità dell'istituto e alla luce dell'ampiezza applicativa che emerge dalla norma, si ritiene che non vi siano preclusioni generali all'applicazione della sanzione pecuniaria in discorso anche agli ordini di rilascio degli immobili locati,
ferma sempre la specifica richiesta della parte e la insussistenza di circostanze, legate però al caso specifico, che facciano ritenere la misura manifestamente iniqua Ciò, in quanto la misura di coercizione indiretta assolve a una funzione sanzionatoria e non riparatoria, essendo diretta semplicemente a sanzionare la disobbedienza alla statuizione giudiziaria e a stimolare il debitore all'adempimento, integrando una misura di pressione nei confronti del debitore necessaria ad assicurare il pieno e completo rispetto degli obblighi accertati in sede giudiziale e spediti in formula esecutiva (v. sentenza del Tribunale di Roma Sez. VI - Dr.ssa
Nardone del 29.10.2024 resa nell'ambito della causa nr. 6193/2024).
La comminazione della misura di coercizione indiretta, dunque, non va in nessun modo a creare una doppia riparazione di un unico danno di cui,
in tale modo, verrebbe a beneficiare il creditore.
Tale misura, infatti, è volta ad assicurare l'attuazione del provvedimento principale ed è funzionale a favorire l'adesione della condotta della parte inadempiente al rispetto del diritto altrui e,
conseguentemente ad evitare la produzione di danno ulteriore alla parte creditrice o, quantomeno, di contenere effetti del possibile pregiudizio a carico della stessa a causa della negligente condotta dalla controparte,
nessun ingiusto nocumento, al contrario, potendo subire il debitore da un siffatto adempimento, bastando il suo pronto adempimento (nel caso di specie, la restituzione dell'immobile) per non vedersi tenuto al pagamento
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della sanzione in questione. (v. Tribunale Bologna sentenza nr. 985/2018 e
Corte d'Appello Milano sentenza nr. 939/2023).
Turro ciò considerato, ai sensi dell'art.614 bis c.p.c. si fissa in euro 20,00
giornaliere la sanzione pecuniaria dovuta dal convenuto per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile, con decorrenza dal giorno successivo al termine fissato per il rilascio.
Le spese di lite, seguono la soccombenza, con liquidazione ai sensi del
D.M. Giustizia n. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla parte attrice, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 27.09.2021 e regolarmente registrato il 27.09.2021, relativo all'immobile in Roma, via degli Abeti 37, sc. unica, piano 1°, int. 2, censito al C. U. del Comune di Roma al foglio 644, particella 288, sub. 506, cat.
A/4,, risolto per inadempimento del conduttore;

ordina al convenuto il rilascio dell'immobile locato e fissa il termine del 22.04.2025 per l'esecuzione, ex art.56 L. 392/78;
condanna il convenuto al pagamento in favore della parte attrice della somma di Euro 4.080,00, per canoni di locazione da ottobre 2024 alla presente pronuncia, oltre quelli a scadere fino al rilascio ed interessi legali dalle scadenze al saldo;

dichiara la carenza di legittimazione attiva per la domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali;

letto l'art. 614 bis c.p.c., fissa in Euro 20,00 giornaliere la sanzione pecuniaria dovuta dal convenuto per ogni giorno di ritardo nel rilascio
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dell'immobile, con decorrenza dal giorno successivo al termine fissato per il rilascio;

condanna il convenuto al rimborso in favore della parte attrice delle spese di lite che liquida in euro 2.038,29 di cui euro 438,29 per esborsi,
oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).
Roma, 19.03.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa
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