REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Messina
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Emilia Caleca, all'esito della riserva assunta all'udienza del 19.05.2025, svoltasi a trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. , ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente:
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1505 /2024 promossa da:
IGnori , nata a [...] il [...] cod. fisc. e Parte_1 CodiceFiscale_1 Pt_2
, nato a [...] il [...] cod. fisc. , residenti in [...];
[...] CodiceFiscale_2
rappr.ti e difesi dagli avv.ti Pietro Carrozza e Carlo Carrozza, nello studio dei quali sono elettivamente domiciliati, come da procura in atti ,
ATTORI
contro
IG.ra , nata a [...] il [...], e r e s i d e n t e Controparte_1
i n M e s s i n a, n . q. d i t i t o l a r e d e l l a d i t t a d e n o m i n a t a C h o p i n , C . F .
[...]
, rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Russo, presso il cui Studio in CodiceFiscale_3
Messina, è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

CONVENUTA
OGGETTO: Risoluzione contratto locazione;
inadempimento contrattuale .
Fatto e diritto
Con ricorso datato 05.04.2024, proposto ai sensi dell'art. 447 c.p.c., i IGnori premettevano : Pt_1
Il dott. è proprietario di una bottega sita in Messina Via Pozzoleone n. 19, in catasto Parte_2
individuata al foglio 222, particella 22, sub 10, categoria catastale C/1 e la dott.ssa è Parte_1 proprietaria di una bottega sita in Messina in Via Pozzoleone n. 17, individuata al catasto al foglio
222, particella 22, sub. 11, categoria catastale C/1. Con contratto di locazione ad uso commerciale del 26 settembre 2014 registrato a Messina il 9 ottobre 2014 al n. 803 s. 3 (cfr. doc. 1), i dott.ri Pt_2
e concedevano in locazione alla sig.ra gli immobili
[...] Parte_1 Controparte_1 di rispettiva proprietà sopra descritti per la durata di anni sei a decorrere dall'1.1.2015 e sino al
31.12.2020, rinnovatosi tacitamente per ulteriore periodo (e dunque con scadenza al 31.12.2026) stante la mancata previa disdetta. Il canone annuale di locazione veniva convenuto in complessivi euro 12.000,00 di cui euro 6.000,00 annuali da pagarsi in rate mensili di euro 500,00 per la bottega di Via Pozzoleone n. 17 ed euro 6.000,00 annuali da pagarsi in rate mensili di euro 500,00 per la bottega di Via Pozzoleone n. 19. L'attuale canone di locazione mensile complessivo è di euro
1.131,25 per effetto della richiesta di aggiornamento inviata dai locatori con PEC del 30-12-2022 .
All'art. 5 del predetto contratto le parti stabilivano che i locali venivano concessi “per il solo uso di wine bar” e “con divieto di mutamento di destinazione pena la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.”. All'art. 10 del contratto, le parti convenivano espressamente “l'obbligo del conduttore di osservare e far osservare ai suoi dipendenti e clienti le regole di buon vicinato e del corretto vivere civile, evitando e facendo evitare l'insorgere di confusione e di rumori molesti anche fuori dai locali …” con particolare divieto espresso al conduttore “di diffondere musica all'esterno del locale…”…convenendo, altresì, che “in caso di mancato rispetto di uno degli obblighi stabiliti nel presente articolo 10 il contratto si risolverà ex art. 1456 c.c.”. Peraltro, a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni assunte, le parti convenivano - all'art. 16 - che il conduttore si impegnasse a consegnare ai locatori entro la data di inizio della locazione, una fideiussione assicurativa della durata di 6 anni per un importo pari a 6 mensilità, avente decorrenza dall'1.1.2015, con obbligo di rinnovo della stessa per un periodo di pari durata e valore, pena la risoluzione immediata del contratto ex art. 1456 c.c. Ciò nonostante, la conduttrice si rendeva gravemente inadempiente alle obbligazioni assunte con contratto di locazione del 26.09.2014 e precisamente agli obblighi ivi previsti all'art.5, all'art. 10 e all'art. 16. Per l'effetto, con pec del 16.10.2023, rimasta privo di alcun riscontro, i dott.ri - dichiarato di volersi avvalere delle clausole risolutive Pt_1
espresse previste dagli art. 10 e 16 del contratto di locazione – intimavano, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c., la risoluzione di diritto del contratto di locazione del 26.09.2014, con invito alla conduttrice di restituire i locali posti al numero 17 e 19 di via Pozzoleone di Messina, liberi e sgombri da persone e cose, entro e non oltre il termine di 15 giorni (cioè entro il 1° novembre 2023). La resistente, tuttavia, non soltanto non rilasciava gli immobili condotti in locazione ma ha altresì interrotto, dal mese di novembre 2023 e sino ad oggi, il pagamento dei canoni di locazione senza versare il corrispettivo pattuito, comunque dovuto ai sensi dell'art. 1591 c.c., maturando un insoluto pari ad oggi a complessivi euro 6.787,50. Espletato il tentativo obbligatorio di mediazione, chiuso con verbale negativo per mancata partecipazione della conduttrice, i ricorrenti chiedevano : Accertare
e/o dichiarare la risoluzione di diritto, ai sensi e per gli effetti dell'art.1456 c.c. del contratto di locazione ad uso commerciale del 26 settembre 2014 registrato a Messina il 9 ottobre 2014 al n. 803
s. 3 per i motivi esposti ai nn. I, II e III del presente atto. 2.- Ritenere e dichiarare, in subordine, la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale del 26 settembre 2014 registrato a Messina il 9 ottobre 2014 al n. 803 s. 3 per grave inadempimento ex art. 1455 c.c. per il mancato pagamento dei canoni scaduti per le ragioni esposte al n. IV del presente atto. 3.- Per l'effetto, condannare il conduttore all'immediato rilascio degli immobili oggetto di locazione liberi e sgomberi da cose e/o persone. 4.- Per l'ulteriore effetto, condannare il conduttore, ai sensi dell'art. 1591 c.c. ed anche a titolo di risarcimento danni, al pagamento dei canoni di locazione scaduti ed a scadere ovvero del corrispettivo pattuito (€ 1.131,25 mensili) per l'occupazione degli immobili dall'1° novembre 2023 sino all'effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione come per legge dalle singole scadenze sino al soddisfo. 5.- Condannare, anche a titolo di risarcimento danni, il conduttore alla rifusione delle spese sostenute per il procedimento di mediazione, pari € 190,32. 6.- Condannare il conduttore al rimborso della metà dell'imposta di registro anno 2023 sostenuta dai ricorrenti pari ad euro 149,23, con vittoria di spese e compensi .
Con memoria datata 07.11.2024, si costituiva in giudizio la parte resistente per chiedere il rigetto del ricorso, stante l ' a s s e n z a d e i p r e s u p p o s t i s u i q u a l i s i f o n d a l a r i c h i e s
t a d i r i s o l u z i o n e d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e d e l 2 6 . 0 9 . 2 0 1 4 .
La causa, istruita documentalmente nel contraddittorio delle parti, veniva dalle stesse discussa oralmente ai sensi dell'art. 429 c.p.c. e rimessa par la pronuncia della sentenza, con l'assegnazione dei termini per il deposito di note difensive all'udienza del 19 maggio 2025, svoltasi a trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. .
Preliminarmente si osserva che la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 n. 4 c.p.c. e l'osservanza degli artt. 115 e 116 c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito (Cass. n. RG n. 166/2012 17145/2006).
Orbene, occorre innanzitutto richiamare un noto principio di diritto, in virtù del quale “ai fini della pronuncia di risoluzione, il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, procedere alla valutazione sinergica del comportamento di questi ultimi, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, anche , con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente, ma esige un apprezzamento complessivo. Ne consegue, pertanto, che nel delibare la fondatezza della domanda di accertamento dell'inadempimento di uno dei contraenti, ovvero di risoluzione contrattuale per inadempimento, il giudice deve tener conto del rapporto nella sua interezza.
Nel caso in esame, il giudice adito, oltre a dover accertare l'eventuale inadempimento della conduttrice in ordine al lamentato cambio di destinazione di uso del locale, alla inosservanza del divieto di immissioni rumorose, alla mancata consegna di polizza fideiussoria, come da comunicazione a mezzo pec di risoluzione del contratto del 16.10.2023, deve principalmente soffermarsi sul pagamento dei canoni locatizi che costituisce l'obbligazione principale del conduttore, ai sensi dell'art 1587 c.c..
È noto che nelle locazioni stipulate per uso diverso da quello abitativo, qual è quella in esame, la valutazione della morosità non può essere operata conformemente al disposto di cui all'art. 5 l.
392/78, avendo la giurisprudenza ormai escluso univocamente l'applicabilità della citata norma alle locazioni non abitative. Ne deriva che il mancato pagamento di alcune mensilità del canone, pur costituendo condotta arbitraria ed illegittima, non può comportare l'automatica , risoluzione del rapporto ma deve essere vagliato dal giudice, su cui grava il compito – all'esito del giudizio - di operare la valutazione dell'importanza dello squilibrio tra le prestazioni con riguardo all'interesse del locatore in relazione al suo diritto di ricevere il canone nella misura pattuita. Ebbene, la morosità maturata dalla conduttrice, per avere la stessa interrotto, dal mese di novembre 2023 il pagamento dei canoni di locazione senza versare il corrispettivo pattuito, comunque dovuto ai sensi dell'art. 1591
c.c., ammontava all'epoca della introduzione del giudizio a complessivi euro 6.787,50, somma che, avuto riguardo all'ammontare del canone mensile di locazione, pari ad euro 1.131,25, risulta ragguardevole e grave, tale da giustificare una pronuncia di risoluzione.
A tale proposito occorre rilevare che secondo la consolidata interpretazione della giurisprudenza di legittimità il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute, è unicamente tenuto, in quanto creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento.
Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con l'allegazione del contratto di locazione, in quanto titolo nel quale trova fondamento la formulata richiesta giudiziale. È, invece, onere della controparte allegare l'adempimento dell'obbligazione dedotta, con la conseguenza che in ipotesi di mancato assolvimento dell'onere suddetto si impone una pronuncia di risoluzione del contratto, con contestuale condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute in forza del negozio (cfr., ex multis, Cass., Sezioni Unite Civili n. 13533 del 30 ottobre 2001).
Ebbene, nella fattispecie in esame, la conduttrice, oltre a non aver provato di aver corrisposto i canoni di locazione per le mensilità indicate da parte locatrice, a decorrere dal mese di novembre 2023, non ha nemmeno contestato la morosità limitandosi a giustificare l'inadempienza facendo ricorso ad un presunto abuso di diritto da parte dei locatori.
La Corte Suprema ha chiarito che la sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione, anche parziale, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, configurandosi inadempimento colpevole in relazione all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato;
tale sospensione può reputarsi legittima esclusivamente nel caso in cui venga completamente a mancare la controprestazione, posto che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buonafede (cfr. Cassazione, sent. n. 4913 del 2018).
Presupposto comune per ognuna delle azioni di adempimento, risolutoria e risarcitoria è quindi la sola dimostrazione della sussistenza del credito, con la mera allegazione dell'altrui inadempimento, spettando alla parte debitrice la prova dell'asserita estinzione dello stesso, ossia del proprio adempimento: in altre parole l'inadempimento è sempre presunto, incombendo al debitore di provare il contrario, cioè l'esatto adempimento.
Applicando, allora, il suddetto principio alla fattispecie in esame, ne consegue che parte attrice ha dimostrato la sua legittimazione attiva, che può dirsi provata attraverso la documentazione dalla stessa allegata (copia del contratto di locazione tra le parti) mentre parte resistente non ha dimostrato di aver provveduto al pagamento ammettendo per di più e non contestando la morosità.
Alla luce di quanto emerso nel corso del giudizio, questo Giudice dichiara, pertanto, la risoluzione del contratto di locazione in oggetto e condanna la parte resistente al pagamento in favore della parte ricorrente dei canoni non corrisposti, relativi alle mensilità decorrenti dal mese di novembre 2023 e fino all'effettivo rilascio, pari ad € 1.131,25 mensili, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo, cui consegue la condanna della conduttrice a rilasciare in favore della parte locatrice gli immobili locati, nn. 17 e 19 di via Pozzoleone di Messina, liberi da persone e cose. Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e vanno poste a carico di parte soccombente, come per legge.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, G.O. dott. Emilia Caleca, sentiti i Procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa n. 1505
/2024 promossa dai IGnori e , nei confronti della IGnora Parte_1 Parte_2
, così dispone: Controparte_1
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra le parti in causa;

- condanna la conduttrice a rilasciare i locali siti in Messina Via Pozzoleone n. 17 e n. 19;
- condanna la conduttrice convenuta al pagamento in favore dei locatori della somma mensile di €
1.131,25 , oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo, a decorrere dal mese di novembre
2023 e fino all'effettivo rilascio degli immobili locati, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

- condanna la IGnora al pagamento delle spese del presente Controparte_1 giudizio che si liquidano in € 3.396,00 per compensi, oltre spese generali, iva e c.p.a. ed € 450,00 per esborsi, comprensivi della spese della procedura di mediazione e della quota di sua spettanza imposta registrazione contratto locazione .
Manda alla cancelleria per quanto di competenza .
Si comunichi .
Messina, 20 maggio 2025
Il Giudice
Emilia Caleca