N. R.G. 5097/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Bruno Malagoli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5097/2018 promossa da:
P.Iva in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 P.IVA_1
Ing. (Cod. Fisc. ) con sede in AG, Località Porto Parte_2 C.F._1
Canale, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Riccardo Salvini (Cod. Fisc. C.F._2
e Paola Cairoli (Cod. Fisc. Email_1 C.F._3 Email_2 elettivamente domiciliato in AG, via Giuseppe Sanna Ransaccio n. 36, presso lo Studio dell'Avv.
Alessandra Pilia (Cod. Fisc. ), giusta procura alle liti in atti C.F._4
PARTE ATTRICE contro con sede legale in AG, in persona del Presidente del Consiglio TE_1
di Amministrazione e legale rappresentante pro tempore, C.F. elettivamente domiciliato P.IVA_2 in AG alla via A. Scano, 46 presso l'avv. Fabrizio Montaldo (C.F. , che lo C.F._5
rappresenta e lo difende giusta procura generale alle liti conferita in data 2 settembre 2013, con atto pubblico a rog.to Notaio in Quartu Sant'Elena, rep. n. 19832, racc. n. 6782 Persona_1
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Nell'interesse di parte attrice:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, ragione ed eccezione, dichiarata l'inammissibilità e comunque l'infondatezza della domanda riconvenzionale formulata da controparte, nonché accertata e dichiarata la fondatezza della domanda attorea per i motivi in fatto e in diritto esposti nei precedenti scritti difensivi: in via principale:
- accertare la risoluzione del contratto di mutuo fondiario ai sensi dell'art. 1453 c.c.;
pagina 1 di 15 - accertare e dichiarare il diritto della al risarcimento del danno che la stessa ha Parte_1 ingiustamente subito per fatto e colpa del convenuto in giudizio e, per l'effetto, TE_1 condannare il convenuto – nei confronti della – al pagamento della somma di € Parte_1
414.815,44 per i danni a vario titolo patiti dalla per fatto e colpa del Parte_1 CP_1
o, in subordine, nella maggiore o minore somma che sarà comunque ritenuta, anche secondo
[...]
equità, oltre ad interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo;
in via istruttoria: disporre l'ammissione di tutte le istanze istruttorie articolare nelle memorie ex art. 183, comma 6, n. 2)
c.p.c. non ammesse con il decreto del 25 aprile 2022 emesso dal G.I. e, in particolare, in riforma dello stesso, disporre l'espletamento della C.T.U. nei termini di cui alle predette memorie.
Nell'interesse di parte convenuta:
1) nel merito, accertata l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di mutuo e/o la sua inefficacia per le ragioni esposte in narrativa, rigettare le avverse domande in quanto infondate in fatto e in diritto e per l'effetto mandare assolto il da ogni avversa pretesa;
TE_1
2) in via subordinata, si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie formulate nell'interesse del
; CP_1 CP_1
3) in ogni caso, con vittoria delle spese e delle competenze del giudizio.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1.1 Con atto di citazione del 30 aprile 2018, la società (d'ora in poi anche solo “la Parte_1 società” ha convenuto in giudizio il (“la banca”), al fine di ottenere la TE_1
risoluzione di un contratto di mutuo fondiario stipulato tra le parti, oltre al risarcimento del danno subito in conseguenza del grave inadempimento imputato alla banca.
A tal fine, la società – premesso di appartenere al gruppo (ricomprendente l' Pt_1 [...]
la l' e la TE_2 TE_3 TE_4
, operante nei settori dello shipping, della logistica e della provveditoria di bordo, TE_5
specializzato nella fornitura di servizi e consulenze alle navi – ha spiegato che, intendendo effettuare un investimento (anche immobiliare) su un terreno precedentemente acquistato (in data 6 maggio 2008) dal Consorzio Industriale Provinciale di AG, aveva stipulato con il (in data 30 TE_1 giugno 2008) un contratto di mutuo fondiario avente ad oggetto il finanziamento di € 800.000,00. Tale finanziamento, unitamente ad ulteriori risorse economiche che la società intendeva reperire attraverso la partecipazione al bando “PIA” (per ulteriori Euro 946.892,00), avrebbero dovuto supportare la costruzione di un centro interportuale destinato allo smistamento e all'immagazzinamento delle merci pagina 2 di 15 in container, nonché allo svolgimento di attività di distribuzione delle singole partite di merci in entrata ed in uscita.
1.2 La società ha poi esposto che:
- il contratto di mutuo fondiario stipulato con il era garantito da ipoteca, per la TE_1
complessiva somma di euro 1.600.000,00, nonché da fideiussione integrativa da parte della società
“Agenzia Marittima Enrico Pernis Ltd s.rl.l” (fino all'importo di € 1.200.000,00); era poi prevista un'ulteriore garanzia, rilasciata (per il 20% dell'ammontare) da TE_6
- l'art. 2 del mutuo stabiliva che: “Il finanziamento verrà erogato dopo che dalla parte finanziata saranno espletate le condizioni di cui all'art. 1 delle condizioni generali ed in particolare sia stato giustificato che l'ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento non sia preceduta da iscrizioni, trascrizioni e privilegi comunque ritenuti pregiudizievoli a giudizio insindacabile del banco mutuante”.
- l'art. 1 delle condizioni generali del contratto prevedeva inoltre che: “…la parte finanziata dovrà: - completare la documentazione relativa alla giustificazione della proprietà ed alla libertà da trascrizioni, privilegi e iscrizioni pregiudizievoli, nonché ala conformità alle norme delizie degli immobili ipotecati;
-comprovare la piena capacità di agire e/o il libero godimento dei diritti propri e dell'eventuale parte datrice dell'ipoteca”;
- contestualmente alle operazioni di finanziamento, la aveva presentato al Comune di AG Pt_1 apposita istanza per l'ottenimento della concessione edilizia sull'area, ai fini della realizzazione delle opere;

- con atto prot. n. 277554 del 18.12.2009 il Comune di AG aveva quindi rilasciato alla la Pt_1 richiesta concessione edilizia per la “Realizzazione di un edificio destinato a servizi privati a carattere industriale” di supporto alle aree industriali e commerciali e alle attrezzatture portuali” nell'ambito del suddetto terreno sulla base del progetto approvato dal CP_7
- i lavori, come prescritto nella concessione di cui sopra, avrebbero dovuto essere avviati entro un anno dalla data di rilascio della medesima ed ultimati entro i successivi tre anni;

- sennonché, con verbale di delimitazione del pubblico demanio marittimo n. 230 Reg. – 11/2010 Rep. del 24.06.2010, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Capitaneria di Porto di AG, individuando la nuova linea di confine demaniale marittimo nell'ambito portuale del Porto Canale comprendeva, tra le tante aree interessate, l'area originariamente di proprietà del e CP_8
successivamente acquistata dalla in data 06.05.2008; Pt_1
- con decreto n. 3525/2011 del 22.02.2011, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti - Direzione
Marittima di AG (di concerto con l'Agenzia del demanio di AG) approvava e rendeva pagina 3 di 15 esecutivo il verbale di delimitazione del pubblico demanio marittimo di cui sopra e, per l'effetto, determinava l'acquisizione al pubblico demanio dell'area di proprietà della;
Pt_1
- tenuto conto dell'adozione dei suddetti provvedimenti e della conseguente perdita di disponibilità giuridica dell'area di che trattasi, la , al pari di altri soggetti pubblici e privati interessati, aveva Pt_1
impugnato il suddetto verbale di delimitazione, nonché il conseguente decreto, dapprima avanti al TAR
AG e poi innanzi al Consiglio di Stato: quest'ultimo, con sentenza n. 433 del 28.01.2014, aveva negato la natura di “demanio portuale” del controverso compendio immobiliare, riconoscendo l'effettiva titolarità del medesimo in capo al – e quindi, per l'effetto, in ragione dell'atto di CP_8
trasferimento del 06.05.2008, in capo alla – annullando i provvedimenti impugnati;
Pt_1
- stante la predetta pronuncia e considerata l'intervenuta perdita di efficacia della concessione edilizia n. 277554 del 18.12.2009 rilasciata dal Comune di AG, la aveva presentato Parte_1 una nuova istanza per l'ottenimento di una seconda concessione edilizia;

- la concessione veniva rilasciata dallo stesso Comune con determinazione n. 2644/2015 del
23.03.2015.
Chiarito in punto di fatto quanto sopra, l'attrice ha poi esposto che, in data 8 giugno 2015, in ragione del riconoscimento dell'effettiva titolarità del compendio immobiliare in capo alla ed alla luce Pt_1
della nuova concessione edilizia rilasciata dal Comune di AG, la società aveva sollecitato il
[...]
– che, nelle more della conclusione del richiamato giudizio amministrativo, aveva CP_1 mantenuto l'ipoteca immobiliare iscritta sul terreno a garanzia del mutuo medesimo – all'adempimento del contratto di mutuo stipulato in data 30 giugno 2008; la banca, con nota del 17 luglio 2015, aveva tuttavia risposto “che non sussistono i presupposti per dar corso all'erogazione del finanziamento”.
A seguito di tale rifiuto, anche in considerazione della impossibilità per la società di ottenere ulteriori e diversi finanziamenti, stante la permanenza sul terreno dell'ipoteca iscritta dal TE_1
medesimo, le singole società del gruppo avevano stipulato autonomi contratti di mutuo, gravati da ingenti interessi passivi, al fine di finanziare la onde consentirle la costruzione Parte_1 dell'immobile.
1.3 La società ha quindi spiegato che:
- l'inadempimento del non poteva che essere considerato grave, ai sensi dell'art TE_1
1455 c.c., non solo in quanto privo di alcuna legittima giustificazione, ma anche perché aveva costretto la società ad avvalersi di ulteriori finanziamenti per il tramite delle società del gruppo, al fine di reperire le risorse necessarie alla realizzazione di un progetto, assentito dalla concessione edilizia rilasciata dapprima in data 18.12.2009 ed indi in data 23.3.2015;
pagina 4 di 15 - l'inadempimento della banca, che sul piano oggettivo già integrava un'ipotesi di inadempimento totale, doveva essere valutato in termini di gravità, anche dal punto di vista soggettivo, posto che la banca non si era resa neppure disponibile, pur essendo a conoscenza dell'iscrizione in suo favore del vincolo ipotecario sul compendio immobiliare, a rinegoziare le condizioni dello stesso, violando così il canone generale della buona fede;

- in ragione di tutto quanto sopra, conseguiva il diritto della società di richiedere la risoluzione giudiziale del contratto di mutuo, ai sensi dell'art. 1453 c.c., a cagione dell'inadempimento perpetrato dalla banca;

- l'inadempimento della banca aveva poi determinato alla società un ingente danno di carattere patrimoniale, risarcibile, stante l'esistenza del rapporto contrattuale, ai sensi dell'art 1218 c.c.;
- in particolare, ai sensi dell'art. 1223 c.c., la società era quindi legittimata a chiedere, non solo, le spese sostenute, ma anche il c.d. danno differenziale funzionale a porre il creditore, per equivalente, nella stessa posizione giuridica, in cui si sarebbe trovato se la controparte avesse adempiuto alle prescrizioni contrattualmente previste;

- la mancata erogazione del finanziamento da parte del aveva infatti impedito alla TE_1
di impiegare le somme che legittimamente le spettavano - in quanto il contratto si Parte_1
era già perfezionato;

- inoltre, la ritardata costruzione del centro aveva determinato tanto per la quanto per le Pt_1
singole società partecipate dalla predetta un danno consistente nella mancata redditività per investimenti non realizzati;

- la costruzione di tale centro avrebbe permesso di centralizzare le attività svolte dalle singole società del gruppo, consentendo, così, alle stesse di commercializzare, fruendo di indubbie economie di scala, i propri servizi con maggiore efficienza;

- in buona sostanza, l'inadempimento del aveva impedito alla TE_1 Parte_1 la costruzione nei tempi programmati del centro interportuale, determinando, di fatto, l'impossibilità per la stessa e per le società partecipate di poter sfruttare l'opera.
La società ha quantificato il danno patito, anche avvalendosi di una perizia di parte, in Euro
416.115,00 (cfr. pagine 6 e 7 della citazione).
2.1 Si è costituita in giudizio la banca, eccependo preliminarmente la nullità della citazione per violazione dei termini minimi di comparizione prescritti dall'art. 163 bis c.p.c. e chiedendo, nel merito, da un lato, il rigetto delle domande attoree e, dall'altro, domandando anch'essa la dichiarazione di avvenuto scioglimento del contratto di mutuo.
La banca ha affermato che:
pagina 5 di 15 - l'attrice aveva depositato il contratto di mutuo, ma non il relativo allegato “A”, recante il “Capitolato delle condizioni generali di contratto per i mutui di credito fondiario del ”; TE_1
- in tale capitolato veniva specificato che: <Le condizioni alle quali è subordinato lo svincolo ovvero
l'erogazione (parziale o totale) del finanziamento dovranno essere adempiute dalla parte finanziata entro i termini stabiliti dal contratto. Decorsi tali termini senza che, per qualsiasi causa, esse siano state adempiute,il potrà ritenersi sciolto da ogni impegno e considerare TE_1
risolto il contratto stesso, salvo che ritenga di consentire un nuovo termine. In particolare, e salvo ogni altro obbligo derivante dal contratto di finanziamento e dal presente capitolato, la parte finanziata dovrà: - completare la documentazione relativa alla giustificazione della proprietà ed alla libertà da trascrizioni, privilegi e iscrizioni pregiudizievoli, nonché alla conformità alle norme edilizie degli immobili ipotecati ….>>;
- ancora all'art. 3 del Capitolato in discorso era inoltre previsto che: <se il mutuatario …ritarda i lavori o realizza le opere in modo non conforme al progetto, il potrà ritenere risolto il contratto CP_1
di finanziamento ed agire esecutivamente per il recupero del suo credito>>;
- il successivo art. 10 prevedeva inoltre alla lettera e) l'obbligo del mutuatario <di comunicare entro un mese al ogni eventuale turbativa di possesso o contestazione del diritto di proprietà da parte CP_1 di terzi in ordine agli immobili ipotecati …, affinché il sia posto in grado di tutelare le proprie CP_1
ragioni>>;
- da ultimo, l'art. 18 del succitato Capitolato delle condizioni generali di contratto prevede che <tutti gli obblighi posti a carico della parte finanziata nel contratto e nel capitolato hanno carattere essenziale e la loro violazione dà luogo alla risoluzione del contratto senza necessità di preavviso, di costituzione in mora o di domanda giudiziale>>;
- le clausole (artt. 1 e 3) stabilivano all'evidenza che il mancato deposito della documentazione in discorso ovvero il ritardo nell'esecuzione dei lavori avrebbe ineluttabilmente determinato la risoluzione del contratto di finanziamento, e ciò qualunque ne fosse stata la causa e quindi anche nell'ipotesi di inadempimento non colpevole del mutuatario;

- altrettanto doveva dirsi per l'inadempimento al citato obbligo di comunicazione (art. 10).
2.2 La banca ha quindi allegato che:
a) la società non aveva mai consegnato la documentazione descritta nel contratto per Pt_1
l'erogazione del finanziamento;

b) la società non aveva inoltre comunicato al l'emissione del provvedimento TE_1 di delimitazione del 24 giugno 2010, che aveva ricondotto i terreni ipotecati nell'ambito del demanio marittimo;

pagina 6 di 15 c) sino alla data della pronuncia della sentenza del Consiglio di Stato del 28 gennaio 2014 (v. doc. 6 avverso atto di citazione), i beni concessi in ipoteca dalla società appartenevano formalmente al Demanio dello Stato, come dalla stessa riconosciuto;

d) anche successivamente alla pronuncia di detta sentenza, non poteva dirsi superata ogni questione relativa alla proprietà dei terreni in questione, posto che nella stessa, dopo la dichiarazione di annullamento del provvedimento di delimitazione, si precisava che “resta salva, naturalmente (e al ricorrere dei relativi presupposti), la possibilità di procedere a una nuova e diversa delimitazione delle aree demaniali ai sensi dell'articolo 32 del cod. nav. e dell'articolo 58 del relativo regolamento, attraverso un rinnovato procedimento, questa volta pienamente rispettoso del pertinente quadro giuridico e fattuale”;
e) la società aveva ottenuto il rilascio della concessione edilizia soltanto in data 23 marzo 2015;
f) a tale data la predetta non aveva iniziato l'esecuzione dei lavori in discorso;
Pt_1
g) alla data del 21 aprile 2016 gli immobili in discorso risultavano ancora intestati al Demanio pubblico dello stato (doc. 2);
2.3 Nella prospettazione della convenuta doveva pertanto ritenersi evidente che:
- alla data dell'8 giugno 2015, quando la società aveva richiesto per la prima volta, dopo oltre 7 anni, l'erogazione delle somme di cui al contratto di mutuo del 30 giugno 2008, si era oramai avverata la condizione risolutiva di cui agli artt. 1 e 3 del Capitolato di cui all'allegato A al contratto di mutuo;

- inoltre la società non aveva ancora adempiuto agli ulteriori obblighi contrattuali sopra indicati;

- in ogni caso, il contratto di mutuo si era altresì risolto per l'inadempimento della soc. Pt_1 all'obbligo di comunicazione di cui alla lett. e) dell'art. 10 del Capitolato delle condizioni generali di contratto;

- da ciò, stante l'intervenuta inefficacia del predetto contratto, la piena legittimità del rifiuto opposto dal all'erogazione del finanziamento e l'infondatezza delle pretese attoree. TE_1
2.4 La convenuta ha poi voluto evidenziare che:
- la banca aveva dato atto alla società dell'intervenuta cessazione di efficacia del mutuo in discorso e comunque del suo intendimento di avvalersi di detta risoluzione: con mail del 20 maggio
2014, aveva infatti proposto alla società di reperire la provvista, attraverso un'operazione di leasing immobiliare;
ciò che presupponeva l'intervenuta cessazione di efficacia del contratto di mutuo;

- al contempo la società, come emergeva dal carteggio intervenuto tra le parti, era pienamente consapevole e acquiescente rispetto alla cessazione di efficacia del contratto;

pagina 7 di 15 - le suddette circostanze erano state peraltro ribadite nelle lettere inviate alla società , Pt_1
rispettivamente in data 17 luglio 2015 e 26 novembre 2015, nelle quali la banca aveva comunicato la pronta disponibilità alla cancellazione dell'ipoteca iscritta e allo svincolo della fideiussione.
2.5 In conclusione, secondo la banca, l'inadempimento della società, in relazione alla predisposizione della documentazione di cui all'art. 2 del contratto di mutuo e agli artt. 1 e 2 del Capitolato delle condizioni generali di Contratto integrava evento dal cui avveramento conseguiva la immediata cessazione di efficacia del contratto di mutuo. Era inoltre da ritenersi ulteriore e concorrente una causa di risoluzione derivante dall'inadempimento della stessa all'obbligo di comunicazione relativo Pt_1
al subito esproprio.
3.1 Con la memoria ex art. 183 co 6 n.1 c.p.c., l'attrice – dopo aver contestato la fondatezza della eccezione di rito ed aver contestato nel merito le difese della banca – ha dedotto quanto segue:
“...Come prescritto dall'art. 2878 c.c., Cause di estinzione, l'ipoteca si estingue:
1) con la cancellazione dell'iscrizione [2882 ss.];
2) con la mancata rinnovazione dell'iscrizione entro il termine indicato dall'articolo 2847 (1);
3) con l'estinguersi dell'obbligazione [1176 ss., 1230, 2934] (2);
4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742 (3);
5) con la rinunzia del creditore [2879];
6) con lo spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;

7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche [c.p.c. 586].
La norma rappresenta una previsione generale, sebbene non tassativa, di alcune possibili cause di estinzione dell'ipoteca. Per quanto riguarda la cancellazione, va detto che la sua efficacia estintiva si giustifica in base alla natura costitutiva della pubblicità ipotecaria.
Il modo normale di estinzione delle obbligazioni è l'adempimento; vi sono però altri modi di estinzione delle obbligazioni, i principali dei quali (novazione, remissione, compensazione, confusione, impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore) sono disciplinati nel Capo IV del
Titolo I del Libro IV.
Ebbene, il verbale di delimitazione redatto dall'Autorità Portuale, con le conseguenze connesse, integra gli estremi dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile al debitore.
...
La legge Bersani bis, come accennato in precedenza, ha introdotto nel nostro ordinamento nuove disposizioni in materia di cancellazione di ipoteche. Queste disposizioni, come detto, sono contenute
pagina 8 di 15 nei commi da 8-sexies ad 8-quaterdecies dell'art. 13 [nota 4]; nell'interpretazione e nell'applicazione di tali norme, peraltro, occorrerà tenere presente anche il contenuto dei successivi provvedimenti attuativi, che in alcuni punti, come si vedrà, sono andati oltre le previsioni della legge.
Il comma 8-sexies dell'art. 13 recita testualmente: «ai fini di cui all'articolo 2878 del codice civile, ed in deroga all'articolo 2847 del codice civile, se il creditore è soggetto esercente attività bancaria o finanziaria, l'ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita». "Estinzione automatica" dell'ipoteca vuol dire, nel linguaggio usato dal legislatore, estinzione che si verifica per il solo fatto dell'estinzione dell'obbligazione, senza bisogno di perfezionare un titolo per la cancellazione
e senza ulteriori spese a carico del debitore. Per estinzione dell'obbligazione deve peraltro intendersi qualsiasi causa di estinzione, anche non satisfattiva, e quindi anche diversa dall'adempimento
(transazione, remissione del debito, compensazione, confusione, prescrizione, ecc.)” (“Il contributo del notariato per l'attuazione delle semplificazioni in tema di mutui ipotecari”).
Ne consegue una responsabilità della banca per violazione dell'art. 2878 c.c., violazione della legge
Bersani bis nei commi da 8-sexies ad 8-quaterdecies dell'art. 13, violazione del principio di correttezza
e buona fede: tutto ciò configura grave inadempimento della cui consegue una responsabilità ex CP_9
art. 1218 c.c.
La banca nella propria difesa ammette candidamente che il contratto doveva considerarsi risolto;
ne consegue a suo carico il grave inadempimento e la violazione del principio della buona fede contrattuale, atteso che a tale situazione dovesse seguire l'ordine di cancellazione della ipoteca.
La banca, peraltro, nelle sue deduzioni afferma, contraddicendosi:
“... sino alla data della pronuncia della sentenza del Consiglio di Stato del 28 gennaio 2014 (v. doc. 6 avverso atto di citazione), peraltro mai trasmessa al , i beni concessi in ipoteca TE_1
dalla soc. appartenevano formalmente al , come dalla stessa Pt_1 TE_10
riconosciuto; anche successivamente alla pronuncia di detta sentenza, non può dirsi superata ogni questione relativa alla proprietà dei terreni in questione, posto che nella stessa, dopo la dichiarazione di annullamento del provvedimento di delimitazione, si precisa che “resta salva, naturalmente (e al ricorrere dei relativi presupposti), la possibilità di procedere a una nuova e diversa delimitazione delle aree demaniali ai sensi dell'articolo 32 del cod. nav. e dell'articolo 58 del relativo regolamento, attraverso un rinnovato procedimento, questa volta pienamente rispettoso del pertinente quadro giuridico e fattuale”, aggiungendo:
“Alla data del 21 aprile 2016 gli immobili in discorso risultavano ancora intestati al Demanio pubblico dello stato”.
pagina 9 di 15 Quindi la stessa banca non riteneva risolto il contratto e non riteneva di comunque di essere obbligata
a liberare il bene.
In ultimo, appare manifestamente falsa l'affermazione per la quale la società abbia chiesto Pt_1
l'erogazione del mutuo solo l'8 giugno 2015, atteso come la stessa mail prodotta da controparte è la prova di come la banca si rifiutasse di concedere il mutuo e di come l'attrice disperatamente cercava una soluzione per accedere ad un diverso finanziamento che, peraltro, stante la indebita permanenza dell'iscrizione ipotecaria, non poteva essere richiesta, per ovvi motivi, ad altro istituto di credito”.
La società ha poi confermato le conclusioni rassegnate con l'atto di citazione.
3.2 In merito a quanto allegato nella prima memoria dalla società, la banca ha così replicato nella propria seconda memoria ex art. 183 co 6 n.2:
“...In limine deve rilevarsi che si tratta di un fatto nuovo, che ponendosi come causa petendi di un autonomo diritto al risarcimento del danno, non dedotto nell'atto di citazione, è, come tale, inammissibile. ...
Fermo il superiore assorbente rilievo, deve comunque osservarsi che la soc. non ha richiesto Pt_1 la cancellazione dell'ipoteca se non in data 8 giugno 2015 con lettera dell'avv. . CP_11
Trattandosi di un'obbligazione di facere il ritardo assume giuridica rilevanza soltanto a seguito della costituzione in mora.
Ammesso e non concesso che detta lettera integri una costituzione in mora, l'eventuale ritardo del
sarebbe configurabile soltanto a far data dall'8 giugno 2015. TE_1
Ma il ha comunque dato la sua incondizionata disponibilità alla cancellazione TE_1 dell'ipoteca con nota del 17 luglio 2015, ribadendola successivamente con nota del 26 novembre dello stesso anno (doc. a), con conseguente totale infondatezza delle avverse censure.
Né ha alcuna rilevanza la circostanza che il non avesse antecedentemente TE_1
provveduto a manifestare tale disponibilità, non soltanto perché non richiesta, ma anche e soprattutto perché prima del luglio 2015 TE, per sua stessa ammissione, non aveva la disponibilità del bene.
Senza tacere che TE non aveva neppure ottenuto il rinnovo della concessione edilizia, con impossibilità della stessa a proseguire l'esecuzione dei lavori e ad accedere al credito per il loro finanziamento, e ciò a prescindere, come è del tutto evidente, dalla cancellazione dell'ipoteca.
Di qui, la totale infondatezza delle avverse deduzioni. ...”.
3.3 All'udienza del 28.11.2023, il procuratore della convenuta ha rappresentato “di non aver più interesse alla eccezione di nullità della citazione per inosservanza dei termini di comparizione
pagina 10 di 15 formulata con la comparsa e dichiara di rinunciare alla stessa. Chiede che la causa sia tenuta a decisione”.
3.4 Così superata la questione di nullità sollevata dalla banca, la causa, istruita con soli documenti, viene decisa con la presente sentenza all'esito dei termini ex art. 190 c.p.c..
4.1 Le domande della società risultano infondate.
La società ha esercitato azione di risoluzione contrattuale, allegando il grave inadempimento della banca al contratto di mutuo stipulato in data 30 giugno 2008, che aveva ad oggetto il finanziamento di
€ 800.000,00. Il grave inadempimento era consistito nel rifiuto alla erogazione della somma, nella tesi attorea, totalmente privo di giustificazione.
In proposito, deve subito richiamarsi quanto illustrato al punto 1.2 della presente motivazione, osservando che è pacifico che, successivamente alla stipulazione del contratto, in data 22.02.2011,
l'area destinata alla costruzione del centro interportuale era stata oggetto di un atto di acquisizione demaniale da parte del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (cfr. doc. 5 attoreo, decreto n.
3525/2011 del 22.02.2011) ed è altresì documentato che, all'esito delle impugnazioni della società, in sede di giurisdizione amministrativa, i suddetti provvedimenti amministrativi erano stati annullati dal
Consiglio di Stato (cfr. doc. 6 di parte attrice, sentenza del Consiglio di Stato del 28 gennaio 2014).
Dunque, sino alla fine del gennaio 2014, la società non aveva nella propria disponibilità giuridica l'immobile sul quale costruire l'opera, per la quale era stato contratto il finanziamento e sulla quale era stata iscritta ipoteca, posto che tale bene apparteneva formalmente al demanio marittimo.
Orbene, l'art. 2 del mutuo stabilisce che: “Il finanziamento verrà erogato dopo che dalla parte finanziata saranno espletate le condizioni di cui all'art. 1 delle condizioni generali ed in particolare sia stato giustificato che l'ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento non sia preceduta da iscrizioni, trascrizioni e privilegi comunque ritenuti pregiudizievoli a giudizio insindacabile del banco mutuante”.
Ai fini della concreta erogazione del finanziamento, la disposizione contrattuale contiene dunque un richiamo formale alle condizioni generali del contratto, allegate al mutuo.
In tali “condizioni” si prevede che: “Le condizioni alle quali è subordinato lo svincolo ovvero
l'erogazione (parziale o totale) del finanziamento dovranno essere adempiute dalla parte finanziata entro i termini stabiliti dal contratto. Decorsi tali termini senza che, per qualsiasi causa, esse siano state adempiute, il potrà ritenersi sciolto da ogni impegno e considerare TE_1
risolto il contratto stesso, salvo che ritenga di consentire un nuovo termine. In particolare, e salvo ogni altro obbligo derivante dal contratto di finanziamento e dal presente capitolato, la parte finanziata dovrà: - completare la documentazione relativa alla giustificazione della proprietà ed alla libertà da
pagina 11 di 15 trascrizioni, privilegi e iscrizioni pregiudizievoli, nonché alla conformità alle norme edilizie degli immobili ipotecati ….>>.
L'art. 3 del Capitolato prevede inoltre che <se il mutuatario …ritarda i lavori o realizza le opere in modo non conforme al progetto, il potrà ritenere risolto il contratto di finanziamento ed agire CP_1
esecutivamente per il recupero del suo credito>>.
Il successivo art. 18 del Capitolato precisa altresì: <tutti gli obblighi posti a carico della parte finanziata nel contratto e nel capitolato hanno carattere essenziale e la loro violazione dà luogo alla risoluzione del contratto senza necessità di preavviso, di costituzione in mora o di domanda giudiziale>>.
Le suddette clausole stabiliscono quindi che il mancato deposito della documentazione relativa alla giustificazione della proprietà ovvero il ritardo nell'esecuzione dei lavori determina, di per sé, la risoluzione del contratto di finanziamento, a prescindere dalla causa determinante l'inadempimento.
La clausola non lascia spazio a dubbi interpretativi (e dunque non è ad essa applicabile l'art. 1370 c.c., disposizione neppure invocata dall'attrice) ed è volta ad assicurare la sussistenza di elementari condizioni preliminari per l'erogazione del finanziamento – la documentazione attestante la continuità della catena delle trascrizioni e la libertà del bene da eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli
(art. 1) – ed a garantire che il finanziamento venga effettivamente e correttamente utilizzato per la realizzazione dell'opera (art. 3).
Se così è, stante l'inadempimento della società nel deposito della documentazione, oltre che l'oggettivo ritardo nella esecuzione dei lavori, il contratto di mutuo si è risolto ben prima che la società
“recuperasse” la disponibilità giuridica dei terreni;
con la conseguenza che il successivo rifiuto della banca ad erogare la somma pretesa dalla società appare legittimo. Tale rifiuto è infatti avvenuto, nel
2015, ben 7 anni dopo la stipulazione del contratto, a fronte delle indicate inadempienze.
Giova sul punto chiarire – stante le contestazioni della attrice – che se è vero che la banca, nel carteggio con la società, non aveva esplicitato di ritenere consumata la suddetta risoluzione con il richiamo all'inadempimento delle condizioni contrattuali di riferimento, è altrettanto vero che essa aveva comunque, inequivocabilmente, affermato che non vi erano più “i presupposti” per procedere alla erogazione, con ciò ritenendo, evidentemente, non più operante il vincolo contrattuale del 2008.
Non è peraltro di ostacolo a tale conclusione, la circostanza che nel regolamento contrattuale non fossero previsti termini espressi per gli adempimenti sopra richiamati (e l'attore invero non solleva alcuna questione in merito). Dalla lettura combinata del contratto, delle condizioni generali e del piano di ammortamento (cfr. doc. 50, allegato alla memoria ex art. 183 co 6 n. 2 c.p.c.) appare infatti evidente che il programma temporale di restituzione della somma mutuata – decorrendo, per il primo semestre,
pagina 12 di 15 dall'1.7.2008 al 30.12.2008 – era del tutto conseguenziale alla stipulazione del mutuo (avvenuta il
30.6.2008), con una tempistica che dunque presupponeva, una volta integrate le condizioni stabilite, una pronta erogazione del finanziamento, con immediata operatività del pagamento delle rate.
La società (nella propria comparsa conclusionale) evidenzia in proposito che era stata, in realtà, la stessa banca a ritenere che, all'esito del contenzioso amministrativo, il contratto fosse ancora in vigore.
A tal fine l'attrice rileva infatti che: “con propria nota del 17/07/2015” la banca “rispondeva affermando genericamente “non sussistono i presupposti per dar corso all'erogazione del finanziamento, riteniamo che il percorso più agevole per la immediata liberazione del bene cauzionale sia quello di formalizzare da parte della Vostra assistita formale lettera di rinuncia al mutuo;
di conseguenza il formalizzerà l'autorizzazione alla cancellazione dell'ipoteca tramite atto CP_1
notarile da stipulare con scrittura privata, con il notaio incaricato dalla Vostra assistita. Per quanto riguarda la fideiussione rilasciata dalla società Agenzia Marittima Enrico Pernis LDT S.r.l. contestualmente si darà corso a formale comunicazione dello svincolo dall'impegno fideiussorio a suo tempo rilasciato in quanto non sussistono alla data obbligazioni garantite rivenienti dall'operazione di mutuo di cui all'oggetto” (cfr. doc. 9 attoreo).
La società evidenzia che la società, ritenendo necessaria una formalizzazione della rinuncia al mutuo, intendeva lo stesso ancora vincolante.
La tesi appare artificiosa, trasparendo evidente (come sopra osservato) quale fosse la posizione della convenuta: pur ritenendo oramai assenti i presupposti per procedere alla erogazione del finanziamento sulla base del contratto del 2008, la modalità che la banca riteneva più rapida e “sicura” per procedere ad una nuova operazione di finanziamento, essendo assente una formalizzazione della sopravvenuta inefficacia del vincolo contrattuale, era quella della formalizzazione di una rinuncia, con contestuale cancellazione dell'ipoteca collegata.
Da quanto sopra, discende che, dichiarata la risoluzione del contratto di mutuo fondiario stipulato in data 30 giugno 2008 tra le parti, per avveramento delle condizioni stabilite dall'art. 1 e 3 delle
Condizioni Generali di contratto, allegate al rogito notarile, le domande attoree devono essere rigettate.
2.2 La doglianza della società relativa alla mancata cancellazione dell'ipoteca deve essere disattesa: essa appare inconferente rispetto alle domande formulate ed è, nel merito, infondata.
2.2.1 Si noti in proposito che le domande formulate con l'atto di citazione appaiono assai chiare e sono state ribadite, identiche, con la memoria ex art. 183 co 6 n.1 c.p.c.: esse riguardano la risoluzione del contratto di mutuo ed il danno connesso al grave inadempimento della banca nella erogazione del finanziamento e postulano sul piano logico l'allegazione del predetto inadempimento (nel caso di pagina 13 di 15 specie, compiutamente sviluppata in citazione) e l'esposizione del danno asseritamente patito in conseguenza del medesimo inadempimento (anche tale onere risulta pienamente assolto dalla attrice).
Non si comprende invece come la doglianza inerente la mancata cancellazione della ipoteca da parte della banca, possa essere posta a fondamento della domanda di risoluzione del mutuo e non si comprende come detta doglianza possa fondare il danno reclamato dalla società per il rifiuto alla erogazione del finanziamento opposto dalla banca.
Rispetto alle domande effettivamente rassegnate tale circostanza appare dunque, anzitutto, inconferente, riguardando, a ben vedere, una azione risarcitoria autonoma, che non è stata utilmente coltivata con le domande (effettivamente) rassegnate nel presente giudizio.
2.2.2 Tale doglianza risulta comunque nel merito infondata.
Occorre evidenziare che, antecedentemente alla diffida del 22 giugno 2017 – cui è seguita la cancellazione della formalità ipotecaria in tempi celeri (e, precisamente, in data 4.8.2017; cfr. doc. 15 di parte attrice, allegato alla memoria ex art. 183 co 6 n.2) – non risulta agli atti alcuna formale richiesta della società diretta a pretendere la cancellazione dell'ipoteca.
Del resto, nella comunicazione (già citata) del 17.7.2015, la banca, successivamente alla diffida del procuratore attoreo dell'8.6.2015, aveva dichiarato la sua disponibilità alla cancellazione dell'ipoteca; disponibilità poi confermata con la successiva comunicazione del 26.11.2015 (cfr. doc. 9 allegato alla citazione e doc. 26 allegato alla memoria ex art. 183 co 6 n.1 c.p.c.).
Non si ravvisa dunque né una ingiustificata inerzia, né, tantomeno, un dolo della banca, dovendo ritenersi che il tempo trascorso per la cancellazione dell'ipoteca sia stato determinato, in primo luogo, dal sopravvenuto contenzioso amministrativo della società con il Ministero dei Trasporti ed, in secondo, una volta che la società aveva riottenuto il riconoscimento dei propri diritti sul bene, dalla incertezza determinatasi sulla persistente vigenza del contratto di mutuo, unitamente alla volontà della società di conseguire dalla banca un finanziamento.
Appare invero del tutto strumentale la ricostruzione della vicenda proposta dall'attore nella comparsa conclusionale, a tenore della quale sembrerebbe che la banca, pur diffidata dalla società affinché cancellasse la formalità pregiudizievole, non avrebbe in alcun modo ottemperato a quanto doveva, nella assenza di un rapporto garantito e da garantire. Dagli atti risulta invece che la società, all'esito del contenzioso amministrativo, abbia incalzato la banca per ottenere la provvista necessaria per i lavori, attraverso quel contratto o attraverso altro strumento di finanziamento e che le parti non abbiano sul punto raggiunto un accordo. Risulta anzi che, ancora nel febbraio del 2016, la società avesse convenuto in mediazione la banca per ottenere l'adempimento del mutuo.
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pagina 14 di 15 In ragione di quanto sopra ritenuto, le domande formulate dalla società devono essere integralmente rigettate. In accoglimento della domanda della banca deve essere dichiarata l'avvenuta risoluzione del contratto di mutuo stipulato tra la società d il Parte_1 TE_1
in data 30.6.2008.
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Le spese seguono la soccombenza. La società eve essere condannata alla Parte_1
rifusione delle spese di lite sostenute da che vengono liquidate, TE_1
tenendo conto del valore della causa e della effettiva attività svoltasi in giudizio, in Euro 12.288,00 oltre spese generali ed accessori.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta tutte le domande della formulate da Parte_1
dichiara la risoluzione di diritto del contratto di mutuo stipulato in data 30.6.2008 tra la società
d il Parte_1 TE_1
condanna rimborsare al e spese di lite, Parte_1 TE_1 che si liquidano in € 12.288,00 oltre spese generali ed accessori.
AG, 10/06/2025
Il Giudice dott. Bruno Malagoli

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