Tribunale di Padova
SEZIONE SECONDA
N. R.G. 82/2025
Il Giudice Maddalena Saturni, all'esito dell'udienza del 01/04/2025, ha emesso la seguente
ORDINANZA ex art. 665 c.p.c. atteso che l'intimata ha proposto opposizione e ritenuto quindi Parte_1 di non poter convalidare l'intimato sfratto dovendo invece vagliare le ragioni dell'opposizione al fine dell'emissione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. chiesta dall'intimante ; Pt_2
atteso che la morosità indicata in udienza (tre mesi del 2024) non è negata dalla conduttrice che invece la giustifica deducendo l'esistenza Parte_1 di un accordo di compensazione (con i 3 mesi di deposito cauzionale) e poi con il controcredito di natura risarcitoria;

ritenuto che

un eventuale accordo compensativo - in tesi tra i 3 mesi del
2024 non pagati e i 3 mesi di cauzione già a mani di - potrebbe Pt_2 ritenersi concluso e valevole solo per l'ipotesi in cui si fosse giunti all'auspicato cambio del contratto di locazione con la stipula di nuovo accordo con la nuova società CGO Holding s.r.l., cosa non avvenuta nel caso di specie (i contenuti emergono in tal senso sia dal contenuto delle mail del docc. 5 e 6 sia dal contenuto dell'audio Pt_3 Parte_1 dimesso dalla stessa al doc. 9); Pt_1
ritenuto quindi, sotto questo primo profilo, che l'opposizione non è fondata su alcun grave motivo tale da inibire l'emissione dell'ordinanza ex art. 665
c.p.c.; ricordato poi, con riferimento alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, che deve ormai ritenersi abbandonato, nella più recente giurisprudenza della Corte di 1 Cassazione (Cass. n. 2154 del 29/01/2021, Cass. 22/09/2017, n. 22039; ma v. già anche Cass. 11/02/2005, n. 2855), l'orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, ritiene legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (v., per tale indirizzo, Cass. 01/06/2006, n. 13133; 23/04/2004, n. 7772; 18/06/1999, n.
6125; 05/10/1998, n. 9863; 17/05/1983, n. 3411; 23/05/1962, n. 1172);
rilevato poi che nell'istituto della sospensione dell'adempimento regolato dall'art. 1460 cod. civ. il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 cod. civ. assume particolare rilievo, al quale del resto fa esplicito rimando il secondo comma dell'art. 1460 c.c. là dove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo «buona fede» (Cass. n. 2855 del
2005, cit.; Cass. 09/08/1982, n. 4457; 22/01/1985, n. 250; 20/06/1996, n.
5694);
ricordato che per stabilire, in concreto, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, è altrettanto pacifico nella giurisprudenza della Corte che il giudice di merito deve verificare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte» (Cass. 04/02/2009, n. 2720;
v. anche Cass. 10/11/2003, n. 16822); rilevato allora che nel caso di specie l'eccezione di inadempimento della conduttrice pare sollevata in spregio alle regole della buona fede Parte_1
e correttezza, in quanto:
- l'inadempimento della locatrice, cui parte conduttrice reagisce con l'integrale sospensione del canone per 3 mesi per € 4.200,00 consisterebbe nell'omesso intervento in ripristino dell'immobile;
- la stessa conduttrice però allega che nell'ottobre del 2024 un Pt_1 terzo, tal , è intervenuto per porre rimedio sì che non emerge Pt_4 alcuna evidente e colpevole inerzia della locatrice e che già per questo non sussistono i “gravi motivi” di cui all'art. 665 c.p.c. (non
2 vi è prova del fatto che l'intervento sia stato del tutto inutile, non vi sono missive in tal senso né altre doglianze);
- dalla visione dei video dimessi in atti da non emerge Parte_1 alcuna inutilizzabilità del bene locato o di zone dello stesso, bensì solo la presenza di limitate infiltrazioni e percolamenti alle pareti;

- atteso poi che non vi è alcun principio di prova in merito ai pretesi danni che sarebbero in tesi derivati dalle infiltrazioni descritte;

- ritenuto quindi che i tre mesi non pagati siano una reazione non proporzionata e non corretta sul piano del sinallagma contrattuale, in quanto la parte conduttrice in quei 3 mesi del 2024 ha goduto del bene immobile senza alcune evidente limitazione o danno derivante dalle infiltrazioni;
ritenuti allora non sussistenti i gravi motivi ex art. 665 c.p.c. per inibire l'emissione dell'ordinanza di pronto rilascio né rinvenendosi prova scritta delle difese dell'opponente; ritenuto di concedere alla conduttrice un congruo termine per il rilascio al fine di reperire adeguata soluzione alternativa;

P.Q.M.

visto l'art.665 c.p.c. dispone il rilascio, da parte di dell'immobile adibito ad uso Parte_1 commerciale sito in Maserà di Padova, Via Trento n. 5/C, costituito da porzione di fabbricato su due piani ad uso capannone con piazzale antistante, meglio descritto in atti, liberi da cose, animali e persone, anche interposte, fissando per l'esecuzione la data del 15 luglio 2025 con riserva delle eccezioni del convenuto.
Visti gli artt. 665, 667, 447 bis, 426 e 420 c.p.c.,
dispone la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale locatizio.
Fissa per gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c. l'udienza del 12 novembre 2025 ore 11.30 (tenendo conto del nuovo termine semestrale da concedere ex d.m. 28/2010), con termine fino al 22 ottobre 2025 incluso per
3 l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti ex art. 426 c.p.c. e sino al 5 novembre 2025 per eventuale breve replica.
Si comunichi.
Padova 03/04/2025
Il Giudice
Maddalena Saturni
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