N. R.G. 1515/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MANTOVA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Venturini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1515/2020 promossa da:
(C.F. ) rappresentata e difesa dall' Avv.to PLATI ROBERTO Parte_1 P.IVA_1
ATTRICE contro
(già ) rappresentata e difesa CP_1 CP_2 CodiceFiscale_1 dall'Avv.to ARESI TIZIANA
CONVENUTA
C.F./P.IVA ) Controparte_3 P.IVA_2
CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto: Divisione di beni non caduti in successione
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Mantova, disattesa ogni contraria istanza avversaria:
pagina 1 di 21 - In via principale nel merito, accertare e dichiarare che la società e la Signora Parte_1 [...]
(oggi , in forza dei rispettivi titoli di acquisto, sono legittimi CP_2 Parte_2 comproprietari degli immobili situati in Castiglione delle Stiviere (MN) alla Via Isabella D'Este
n. 82 di seguito descritti: porzioni immobiliari facenti parte di un complesso residenziale a corte denominato “Borgo dei Campi”, costituiti da appartamento ad uso abitazione disposto al piano terreno, con annessa autorimessa privata al piano interrato e piccola area cortilizia di proprietà e pertinenza esclusiva, distinti nel Catasto Fabbricati del Comune anzidetto al Fgl. 7, mapp. 948, sub 21 graffato con mapp. 948 sub 22 - via I. D'Este, n. CM – P.T., cat. A/2 – cl. 5 – vani 3,5 –
R.C. 244,03 e Fgl. 7, mapp. 948, sub 71 - via I. D'Este, n. CM – P.S1 - cat. C/6 – cl. 5 – mq. 25 – sup. cat. mq. 29 - R.C. Euro 46,48. In confine: l'appartamento, con ragioni di terzi (sub 24), vano scale comune (sub 4 e 5), area cortiliva esclusiva e pertinenziale (sub 2), ragioni di terzi (sub 19), corsia di manovra carrabile (sub 15); l'area cortiliva esterna esclusiva con vano scale comune
(sub 4 e 5), area cortiliva comune (sub 1), ragioni di terzi (sub 18 e 19) e corsia di manovra carrabile per accesso alle autorimesse interrate (sub 15); l'autorimessa con ragioni di terzi (sub
72), vano scale comune (sub 4), ragioni di terzi (sub 70) e corsia di manovra carrabile per accesso alle autorimesse interrate (sub 15);
per l'effetto: accertata la situazione di comunione esistente, previa nomina di un esperto che valuti le possibili ipotesi di divisione, anche in natura, dei beni innanzi indicati, ai sensi dell'art. 1111 cod. civ., voglia il Tribunale adito dichiarare lo scioglimento di detta comunione e, quindi, pronunziare la divisione giudiziale, con ogni più opportuna e necessaria statuizione consequenziale, ponendo a carico della massa dei condividenti le spese del giudizio divisorio e, in caso di opposizione da parte della convenuta, condannandola alla rifusione di onorari, competenze e spese di giudizio.
- In ulteriore in via principale e nel merito: accertare e dichiarare che la Signora CP_2
(oggi denominata ha occupato, e continua ad occupare, in via esclusiva le unità Parte_2 immobiliari oggetto di comunione a far data dal mese di giugno dell'anno 2017 e, pertanto, previa determinazione della relativa indennità, anche con ricorso a presunzioni e/o a CTU, voglia l'Ill.mo Tribunale adito condannarla a pagare, alla società a titolo di ristoro del Parte_1
pagina 2 di 21 danno da mancato godimento dei beni innanzi indicati, la somma di EURO 14.400,00 (euro quattrodicimilaquattrocento/00) - ovvero la maggior e/o minore somma che sarà ritenuta di giustizia -, determinando nella somma di € 400/mese il valore della metà del canone di locazione mensile esigibile per immobili equivalenti per caratteristiche e pregio e quindi moltiplicandolo per n. 36 mensilità; con estensione della domanda alle ulteriori somme che matureranno fino a quando la convenuta proseguirà nel godimento esclusivo dei beni in comunione.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori di legge, in ipotesi di altrui infondate contestazioni.”
Per parte convenuta:
“in via preliminare: dichiarare la nullità della notifica dell'atto di citazione e rimettere in termini la signora allo scopo di consentirle l'eventuale deposito di memorie ex art. 183 Parte_3
comma 6 cpc,
Nel merito in via principale:
- rigettare la domanda di divisione e/o di vendita dell'immobile per cui è causa;

- rigettare la domanda di condanna di pagamento della somma di € 14.400,00 a titolo di occupazione dell'immobile, e, in ogni caso, compensare tale somma, o altra che verrà eventualmente stabilita, con le spese sostenute dalla convenuta per la manutenzione dell'immobile e gravanti sulla proprietà;
in ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio oltre IVA e C.P.A. come per legge.”
FATTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, dopo aver dato atto dell'avvenuto esperimento con esito negativo del preventivo procedimento di mediazione obbligatoria, la società ha Parte_1
convenuto in giudizio oggi (avendo riacquisito in conseguenza del divorzio dal CP_2
marito , il cognome da nubile) allegando: a) che con atto a rogito Persona_1 Parte_2
del Dott. del 22.09.2003 (Rep. n. 22471, Racc. 4293), i Signori Persona_2 CP_2
pagina 3 di 21 (oggi il cui nuovo codice fiscale è ) e , già Parte_2 C.F._2 Persona_1
coniugi in regime di comunione dei beni, di seguito separati e divorziati, hanno acquistato la piena proprietà degli immobili situati in Castiglione delle Stiviere (MN), Via I. D'Este, n. 82, facenti parte di un complesso residenziale a corte denominato “Borgo dei Campi”, costituiti da appartamento ad uso abitazione disposto al piano terreno, con annessa autorimessa privata al piano interrato e piccola area cortilizia di proprietà e pertinenza esclusiva, distinti nel Catasto
Fabbricati del Comune anzidetto al Fgl. 7, mapp. 948, sub 21 graffato con mapp. 948 sub 22 - via
I. D'Este, n. CM – P.T., cat. A/2 – cl. 5 – vani 3,5 – R.C. 244,03 e Fgl. 7,mapp. 948, sub 71 - via
I. D'Este, n. CM – P.S1 - cat. C/6 – cl. 5 – mq. 25 – sup. cat. mq. 29 - R.C. Euro 46,48; b) che per l'acquisto degli immobili di cui sopra, i Signori hanno contratto un mutuo con Parte_4
la società B.N.L. - Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., dell'originario importo di € 70.000,00, per atto a rogito del notaio Dott. del 22.09.2003 (Rep. 22472 - Racc. 4294), Persona_2
garantito da ipoteca volontaria iscritta in primo grado utile sino alla concorrenza della somma di
€ 140.000,00 presso l'Agenzia del Territorio – Sevizi di Pubblicità Immobiliare di Mantova in data 09.10.2003 al n. Reg. Gen. 5202 e Reg. Part. 1301, da estinguersi in anni 20 mediante pagamento di rate semestrali posticipate;
c) che la Signora madre della Persona_3
convenuta (oggi ha assoggettato a pignoramento la quota parte pari ad un CP_2 Pt_2
mezzo (1/2) del diritto di piena proprietà del Signor sugli immobili innanzi Persona_1
descritti, così radicando la procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 483/2013 innanzi al Tribunale di Mantova;
d) che il GE ne ha disposta la vendita senza incanto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 599 c.p.c., e la società odierna attrice, la cui attività principale è rappresentata dalla compravendita e dalla locazione di beni immobili, l'ha acquisita;
e) che il decreto di trasferimento è stato emesso in data 29.05.2017; f) che nonostante i tentativi posti in essere da per tentare di risolvere la situazione di comproprietà esistente sugli immobili innanzi Parte_1
descritti, incluso il tentativo di mediazione, la convenuta non ha mai inteso reperire una soluzione atta a sciogliere la comunione, o, comunque, ad evitare il contenzioso;
g) che la convenuta ha continuato ad occupare in via esclusiva gli immobili in comproprietà, con Parte_4
evidente lesione dei diritti spettanti alla società esponente.
pagina 4 di 21 Ciò premesso in fatto la società attrice ha quindi concluso chiedendo che venga pronunciato lo scioglimento della comunione esistente, ai sensi degli artt. 1111 e ss. cod. civ., e che venga disposta la divisione giudiziale dei beni, con condanna della parte convenuta al pagamento dell'indennità di occupazione degli immobili nella loro interezza, a titolo di mancato godimento degli stessi, ed ulteriore condanna al pagamento delle spese processuali, per il caso di opposizione alla divisione.
Ai fini della denuntiatio litis l'attrice ha convenuto in giudizio altresì B.N.L. S.p.a., quale titolare dell'ipoteca gravante sulla quota di comproprietà della convenuta che, pur a fronte Parte_4 della rituale notifica dell'atto di citazione, ricevuta in data 15.06.2020, non si è costituita.
A seguito della prima udienza di comparizione, svolta in data 24.11.2020 mediante trattazione scritta, con le modalità di cui all'art. 83 D.L. 17 marzo 2020 n. 18 convertito in legge n. 27/20, come modificato dall'art. 221 D.L. n. 34/20 convertito in l. n. 77/20, verificata la rituale instaurazione del contraddittorio, veniva dichiarata, oltre alla contumacia di BNL spa, la contumacia di parte convenuta, non costituitasi, e disposta CTU volta a verificare la possibilità di attuare una divisione in natura degli immobili in comproprietà o comunque a verificarne la commerciabilità e il valore di mercato, nonché il valore locativo.
A seguito di comunicazione da parte del CTU nominato, arch. , di opposizione Persona_4
della convenuta contumace a consentire l'accesso agli immobili oggetto di perizia, veniva emessa in data 22.09.2021 ordinanza ex art. 92 disp. att. c.p.c. con la quale venivano assunti i provvedimenti necessari per consentire al CTU di effettuare le operazioni peritali.
In data 25.10.2021 la convenuta si costituiva, depositando comparsa di risposta, sollevando, in via preliminare, eccezione di nullità della notifica dell'atto di citazione, allegando, contrariamente al vero, che parte attrice non avrebbe dimesso cartolina di ricevimento della notifica eseguita a mezzo posta, e di essere venuta a conoscenza dell'esistenza della causa solo a seguito dell'accesso da parte del CTU, chiedendo quindi la rimessione in termini ai fini del deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c.; nel merito dichiarava di opporsi alla divisione dei beni comuni e chiedeva il rigetto della domanda di condanna al pagamento di un'indennità per pagina 5 di 21 l'esclusiva occupazione degli stessi, offrendo di corrispondere la somma di € 150,00 mensili a titolo di canone di locazione.
Nelle more il CTU, dando atto di rilevate difformità urbanistiche e catastali, come disposto con ordinanza di conferimento dell'incarico, sospendeva le operazioni peritali.
Revocata la dichiarazione di contumacia della convenuta e a fronte della dichiarata volontà di parte attrice di voler provvedere a sanare dette difformità la causa veniva più volte rinviata al fine di consentire tali adempimenti, nonchè al fine di verificare la possibilità di conciliare la controversia, avendo la convenuta formulato offerte transattive.
Fallito ogni tentativo di conciliazione e depositata da parte attrice in data 18.06.2024 attestazione relativa al completamento dei lavori di regolarizzazione urbanistica, veniva quindi richiesto al
CTU di riprendere le operazioni peritali.
In data 31.08.2024 il CTU depositava l'elaborato finale, rispondendo ai quesiti formulati.
Dato atto della rilevata indivisibilità in natura degli immobili, non richiesta da alcuna delle parti assegnazione dell'intera proprietà, e rifiutata da parte attrice proposta transattiva formulata dalla convenuta, per importo inferiore al valore della quota, la prima ha richiesto che si proceda alla vendita all'asta degli immobili dedotti in lite.
Rilevato il permanente contrasto fra le parti, avendo i difensori di parte convenuta, via via succedutisi, fatte proprie le difese, domande ed eccezioni già formulate in comparsa di costituzione, la causa è stata quindi posta in decisione sulle conclusioni in epigrafe riportate, dovendo provvedersi in merito con sentenza.
DIRITTO
L'eccezione di nullità della notifica dell'atto di citazione
Tale eccezione, sollevata da parte convenuta in comparsa di costituzione, è totalmente infondata.
Diversamente da quanto ivi allegato, parte attrice ha infatti dimesso sia copia dell'atto di citazione notificato, relata di notifica a mezzo posta e ricevuta di spedizione della raccomandata inviata alla convenuta, al momento dell'iscrizione a ruolo della causa, in data 10.06.2020, sia, in pagina 6 di 21 data 25.06.2020, avviso di ricevimento della suddetta raccomandata, da cui risulta che per temporanea assenza della destinataria il plico è stato depositato presso l'Ufficio postale in data
15.06.2020; l'avviso di deposito è stato regolarmente ricevuto in data 16.06.2020 e il plico è stato ritirato presso l'Ufficio postale dal ricevente in data 22.06.2020.
La notifica a mezzo posta si è quindi regolarmente perfezionata in tale data, nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c. (nella formulazione all'epoca vigente), per la prima udienza di comparizione, fissata in citazione per il 24.11.2020.
Del pari ritualmente è stata quindi dichiarata la contumacia di parte convenuta, non costituitasi.
Al rigetto dell'eccezione di nullità della notifica dell'atto di citazione consegue il rigetto dell'ulteriore istanza di “rimessione in termini” contestualmente avanzata dalla convenuta.
Pur non comportando l'eventuale nullità della citazione l'invocata rimessione in termini (ma eventualmente il rinnovo degli atti nulli), qualora la stessa possa interpretarsi come tale, ex art. 153 c.p.c., deve essere in ogni caso rigettata, non avendo la convenuta allegato e dimostrato di essere incorsa in decadenza per causa non imputabile.
La domanda di divisione
E' pacifico, oltre che documentalmente provato, che le parti siano comproprietarie degli immobili dedotti in lite e titolari, per la quota, ciascuna, del 50%, avendo la convenuta acquistato con contratto di compravendita immobiliare a rogito del Dott. del 22.09.2003 (Rep. Persona_2
n. 22471, Racc. 4293), dalla Società Rudiana Immobiliare S.p.A., gli immobili dedotti in lite, unitamente all'allora marito , con il quale era coniugata in regime di comunione dei Persona_1
beni (doc. 1 parte attrice) ed avendo l'attrice acquistato la quota del 50% degli immobili di cui era titolare e oggetto di pignoramento immobiliare, a seguito di decreto di Persona_1
trasferimento emesso in data 29.05.2017 dal G.E. nel relativo procedimento di esecuzione immobiliare (iscritto al n. R.G.E. 483/2013 innanzi al Tribunale di Mantova, doc. 5 parte attrice).
E' quindi diritto di ciascun comproprietario richiedere, ex art. 1111 c.c., lo scioglimento della comunione così venutasi a creare.
pagina 7 di 21 A fronte della domanda a tal fine proposta da parte attrice, la convenuta ne ha richiesto il rigetto, dichiarando di “opporsi” alla divisione, senza tuttavia neppure allegare le ragioni di tale opposizione e in ogni caso non facendo valere alcuna causa ostativa.
L'opposizione è totalmente infondata.
Non sussiste infatti nel caso nessun impedimento alla richiesta divisione, ex artt. 1111 e 1112 c.c.
e in corso di causa, come si dirà, sono state sanate le difformità urbanistiche ed edilizie inizialmente riscontrate dal CTU, così venendo meno tale ulteriore causa di indivisibilità.
La domanda di scioglimento della comunione avanzata da parte attrice deve quindi essere accolta.
La CTU svolta in corso di causa
Al CTU incaricato, arch. , è stato conferito il seguente incarico: Persona_4
“Il CTU, letti gli atti ed i documenti di causa ed espletati gli opportuni accertamenti presso gli uffici catastali e l'agenzia del territorio competenti, effettuato sopralluogo:
1) individui, con riferimento ai titoli di provenienza, i beni oggetto della massa da dividere, ne dia la rappresentazione grafica e fotografica e ne verifichi l'attuale appartenenza alle parti in causa, specificando la misura di ciascuna quota;
verifichi le eventuali trascrizioni od iscrizioni esistenti sui beni oggetto della massa da dividere e nel caso in cui accerti l'omessa citazione in giudizio di alcuno dei soggetti indicati dall'art. 1113 c.c. sospenda immediatamente le operazioni peritali e riferisca al giudice;

2) verifichi la regolarità urbanistica ed edilizia degli immobili da dividere nonché la loro commerciabilità, se essi siano stati regolarmente accatastati, se lo stato di fatto corrisponda a quello rappresentato nelle planimetrie depositate all'atto dell'accatastamento e se vi sia corrispondenza fra le intestazioni dei cespiti risultanti dai registri immobiliari e quelle catastali
(cfr. art. 19 d.l. 31-5- 2010 n. 78 convertito con legge 30-7-2010 n. 122) e in caso di rilevata difformità effettui il c.t.u. le necessarie procedure di accatastamento e/o di rettifica e aggiornamento dei dati catastali;
ove vengano riscontrati abusi edilizi, riferisca immediatamente pagina 8 di 21 al Giudice, sospendendo le operazioni;
se gli abusi siano sanabili, fornisca altresì nella relazione trasmessa ogni utile elemento per la sanatoria, precisando il relativo costo;

3) riferisca circa la regolarità dei passaggi nel ventennio, nonché circa l'esistenza di formalità, vincoli od oneri anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell'acquirente in caso di vendita, ivi compresi quelli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi ovvero connessi con il loro carattere storico-artistico (v. art. 15
d. lgs. 12-1- 2004 n. 42) oppure derivanti da interventi di bonifica ambientale (v. art. 253 d.lgs. 3-

4-2006 n. 152) nonché quelli che risulteranno opponibili all'acquirente (es. assegnazione della casa familiare ex art. 155 quater c.c., sussistenza del diritto di abitazione ex art. 540 II co. c.c.);
4) accerti se i beni immobili siano oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità;
5) ove richiesto dalla legge, acquisisca o predisponga il documento di certificazione energetica;

6) specifichi l'attuale valore di mercato dei cespiti indicando i parametri utilizzati per la stima;

7) riferisca circa lo stato di possesso dei beni con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati e della misura del canone corrisposto;

8) ove i beni siano comodamente ed utilmente divisibili secondo le quote di spettanza di ciascun condividente, predisponga uno o più progetti divisionali specificando gli eventuali conguagli in denaro e, ove sia prevista la costituzione di servitù, tenendo altresì conto della incidenza economica di tali pesi sui singoli lotti che dovrà essere chiaramente esplicitata;

9) nel caso in cui, ai fini della divisibilità, sia necessario costituire servitù ne specifichi l'oggetto e riproduca in apposita planimetria il percorso dettagliato delle stesse, evidenziando inoltre tutte le misure necessarie ai fini della eventuale costituzione del relativo diritto a carico del fondo individuato come servente ed a favore di quello dominante - ad es. demolizioni di manufatti o di piante;
costruzione di nuove opere;
presentazione di domanda di apertura di nuovo passo carraio
– accertando previamente presso gli uffici competenti che le necessarie istanze di autorizzazione amministrativa possano essere accolte, nonché i costi derivanti;

10) in caso di ritenuta indivisibilità dei beni, dia adeguata spiegazione di detta indivisibilità;
pagina 9 di 21 11) indichi le formalità da cancellare ove venga disposta la vendita dei cespiti.
12) accerti il CTU il valore locativo dei beni oggetto di comunione con decorrenza dal mese di luglio 2018.”
Come verificato dal CTU i beni oggetto di divisione sono costituiti da:
“Bene n.

1 - Appartamento N.C.E.U. – Comune di Castiglione delle Stiviere - COSTITUZIONE del 06/06/2003 protocollo n. 137293 in atti dal 06/06/2003 Registrazione: COSTITUZIONE (n.
1116.1/2003) e successive variazioni. FOGLIO 7, MAPPALE 948, SUBALTERNO 21 graffato
SUBALTERNO 22 Categoria A/2 classe 5, consistenza 3,5 vani, Superficie Catastale 77 mq
(escluse aree scoperte 74 mq), rendita euro 244,03; VIA ISABELLA D' ESTE n. CM piano: T;

Ultima annotazione: classamento proposto con decorsi i termini di cui all'art 1 comma3 (D.M.
701/94) - Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie. INTESTATO
A con sede in CASTELNOVO NE' MONTI ( proprietà 1/2; Parte_1 P.IVA_1
nata in [...] il [...] ( ) proprietà 1/2 CP_2 C.F._3
PROVENIENZA a deriva da Atto amministrativo DECRETO (DISPOSIZIONI Parte_1
DELLE AUTORITA') del 29/05/2017 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MANTOVA Sede
MANTOVA (MN) Repertorio n. 1395 registrato in data - DECRETO DI TRASFERIMENTO
IMMOBILI Trascrizione n. 1678.1/2017 Reparto PI di CASTIGLIONE DELLE STIVIERE in atti dal 15/06/2017; a da Atto del 22/09/2003 Pubblico ufficiale CP_2 Per_2
Sede CASTIGLIONE DELLE STIVIERE (MN) Repertorio n. 22471
[...]
COMPRAVENDITA Nota presentata con Modello Unico n. 3079.1/2003 Reparto PI di
CASTIGLIONE DELLE STIVIERE in atti dal 13/10/2003;
Bene n.

2 - Autorimessa N.C.E.U. – Comune di Castiglione delle Stiviere - COSTITUZIONE del
06/06/2003 protocollo n. 137293 in atti dal 06/06/2003 Registrazione: COSTITUZIONE (n.
1116.1/2003) e successive variazioni. FOGLIO 7, MAPPALE 948, SUBALTERNO 71 Categoria
C/6 classe 5, consistenza 25mq, Superficie Catastale 29 mq, rendita euro 46,48; VIA ISABELLA
D' ESTE n. CM piano: T;
Ultima annotazione: classamento proposto con decorsi i termini di cui all'art 1 comma3 (D.M. 701/94) - Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di pagina 10 di 21 superficie. INTESTATO A con sede in CASTELNOVO NE' MONTI ( Parte_1
) proprietà 1/2; nata in [...] il [...] P.IVA_1 CP_2
( ) proprietà 1/2 PROVENIENZA a deriva da Atto C.F._3 Parte_1
amministrativo DECRETO (DISPOSIZIONI DELLE AUTORITA') del 29/05/2017 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MANTOVA Sede MANTOVA (MN) Repertorio n. 1395 registrato in data - DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI Trascrizione n. 1678.1/2017 Reparto PI di
CASTIGLIONE DELLE STIVIERE in atti dal 15/06/2017; a da Atto di CP_2
compravendita del 22/09/2003 Pubblico ufficiale Sede CASTIGLIONE Persona_2
DELLE STIVIERE (MN) Repertorio n. 22471 Nota presentata con Modello Unico n.
3079.1/2003 Reparto PI di CASTIGLIONE DELLE STIVIERE in atti dal 13/10/2003…
CONFINI L'immobile si colloca in Via Isabella D'Este n.82, Comune di Castiglione delle
Stiviere (MN). Le unità oggetto di stima sono inserite in un contesto condominiale denominato
“Borgo dei Campi”. Le unità individuate in perizia confinano, a partire da nord in senso orario: - fg. 7 mappale 948 sub. 21: unità sub. 24, vano scala comune sub. 4,5, corte esclusiva di pertinenza sub.22, unità sub. 19, corsello comune carrabile sub.15; - fg. 7 mappale 948 sub. 22 graffato sub.21: vano scala comune sub.4,5, corte comune sub.1, unità sub.18, unità sub.19, corsello comune carrabile sub.15; - fg. 7 mappale 948 sub. 71: unità sub.72, vano scala comune sub.4, unità sub.70, corsello comune carrabile sub.15”.
Dalla verifica delle trascrizioni ed iscrizioni esistenti sui beni oggetto della massa da dividere risulta che l'unico creditore iscritto in data antecedente alla trascrizione della domanda di divisione, ex art. 1113 c.c. è l'istituto di credito qui già convenuto, in forza di ipoteca volontaria iscritta in data 09/10/2003 ai nn.1301/5202 a favore di oggi Controparte_3
gravante sulla sola quota di proprietà di Parte_3
Con prima relazione peritale depositata in data 10.05.2022 il CTU aveva accertato, dopo aver visionato le seguenti pratiche edilizie: “Concessione Edilizia n. 474/2001 del 14/02/2002 alla ditta RUDIANA IMMOBILIARE SPA, per costruzione complesso residenziale composta da n.31 alloggi in Via Isabella D'Este; Permesso di Costruire in sanatoria n. 295/2003 reg. 23482 del
04/08/2003 alla ditta RUDIANA IMMOBILIARE SPA, per opere consistenti in modifiche pagina 11 di 21 esterne;
Denuncia di inizio attività edilizia, prot. 18615 del 03/06/2003 alla ditta RUDIANA
IMMOBILIARE SPA, per varianti interne;
Dichiarazione di fine lavori e richiesta di certificato di abitabilità/agibilità prot. 34773 del 20/10/2003, con certificazione da parte dell'Amministrazione Comunale secondo art. 25 D.P.R. 06/06/2001 n.380”, l'esistenza delle seguenti difformità rispetto ai progetti presentati: “1. Altezza interna del garage interrato indicata negli elaborati progettuali e planimetrie catastali 2.40 m differente a quella rilevata sul posto pari a 2.58 m. Dal rilievo è stato possibile rilevare che la differenza è da imputarsi in prevalenza ad un abbassamento del solaio di pavimento dell'interrato, ed in parte ad una diversa quota del solaio di interpiano tra il piano interrato e terra, si desume pertanto che le differenze non hanno comportato una sopraelevazione dello stabile condominiale generale;

2. Mancato rispetto prescrizione parere ex prot. 1438 del 14/12/2001, punto n.19, Controparte_4 allegato alla C.E. 474/2001, nella quale viene indicato: “Visti gli elaborati progettuali allegati alla richiesta si esprime PARERE FAVOREVOLE per quanto di competenza, al rilascio concessione edilizia //omissis// purché ci si attenga alle seguenti prescrizioni: //omissis// 19) le porte esterne di accesso a locali abitabili, se la loro superficie viene conteggiata al fine del raggiungimento del requisito minimo di illuminazione naturale, queste dovranno essere del tipo a vetro (porta- finestra)”. Dal sopralluogo, nel locale abitabile soggiorno-cucina, è stata riscontrata una porta blindata cieca con sopraluce in vetro, che non permette il soddisfacimento dei requisiti rapporti
Cont illuminanti richiesti nella prescrizione (rapporto di 1/8 di superficie aeroilluminante); 3.
Diverse dimensioni architettoniche delle forometrie esterne (finestre e porta-finestra), indicate negli elaborati progettuali, in particolare: soggiorno-cucina 1.20 x 1.50 m (rilevata 1.40 x 1.60
m), prima camera da letto 1.30 x 1.50 m (rilevata 1.40 x 1.60 m), bagno 0.90 x 1.50 (rilevata 1.08
x 1.60), seconda camera da letto 1.20 x 2.40 (rilevata 1.40 x 2.50);

4. Diversa dimensione del balcone, indicato negli elaborati progettuali di larghezza 2.50 m, rilevata 2.78 m.

5. Lievi differenze interne dimensionali degli ambienti e di posizione degli elementi architettonici/strutturali (posizione pilastri, spessore dei muri esterni), che non comportano mutamento di destinazione degli ambienti e/o variazione della rendita catastale”, provvedendo quindi, pur rispondendo agli ulteriori quesiti, a comunicare la sospensione delle operazioni peritali.
pagina 12 di 21 Avendo parte attrice dichiarato di aver successivamente provveduto alla presentazione delle necessarie pratiche di sanatoria e ad eseguire a tal fine i lavori necessari, con ordinanza
15.09.2023 è stato quindi conferito incarico al CTU di provvedere “al deposito di nuovo elaborato peritale contenente nuovo accertamento in ordine ai quesiti di cui ai punti 2, 6 e 12 e gli accertamenti già svolti sugli ulteriori quesiti di cui all'ordinanza in data 17.03.2021 e, per questi ultimi, con gli eventuali necessari aggiornamenti, al fine di procedere alla vendita degli immobili
(se necessaria nuova certificazione energetica, rettifica dati catastali, ecc.)”.
Dato corso da parte della società attrice ad ulteriore regolarizzazione, il CTU ha quindi provveduto al deposito in data 31.08.2024 dell'elaborato definitivo;
verificata l'avvenuta presentazione delle seguenti ulteriori pratiche edilizie: “ SCIA 2023/00519/PE prot. 37071 del
11/07/2023 opere in sanatoria difformi alla C.E. 474/2001 e DIA 296/2003; -Integrazioni alla
SCIA sopra menzionata, prot. 39449 del 25/07/2023; -Certificazione di compatibilità paesaggistica, prot. 01024 del 05/07/2023; Si precisa che l'immobile ricade in zona urbanistica
“B2 ambito residenziale consolidato a medio bassa densità edilizia” oltre a ricadere in area con
“Vincolo Ambientale generale D.Lgs. 42/2004” e “vincolo ambientale corsi d'acqua D.Lgs.
42/2004”, il CTU ha quindi accertato che: “Dall'analisi dei titoli abilitativi sopra riportati e dai sopralluoghi effettuati, al fine di definire la regolarità urbanistica ed edilizia, è stato possibile constatare che lo stato dei luoghi risulta conforme alla normativa urbanistica ed edilizia”, nonché dell'avvenuta regolarizzazione, “tramite la sostituzione della porta di ingresso con una idonea alle prescrizioni della ex prot. 1438 del 14/12/2001, punto n.19, allegato Controparte_4
alla C.E. 474/2001.”
Trattandosi di singola unità abitativa, con relativo garage pertinenziale, di ridotte dimensioni e limitati accessi, il CTU ha precisato come tale compendio non risulti “tecnicamente e funzionalmente divisibile”, considerazioni pienamente condivisibili e che non sono state in alcun modo contestate dalle parti.
Il CTU, adottato “metodo di stima monoparametrico, postulando la natura del prezzo immobiliare quale funzione di una serie di caratteristiche definite (intrinseche, estrinseche, tecnologiche e produttive), basato su aggiustamenti sistematici dei prezzi di mercato rilevati in relazione alle pagina 13 di 21 caratteristiche del bene oggetto di stima, inoltre confrontando nello specifico i beni oggetto di stima con beni comparabili e raffrontandoli a loro volta con i dati definiti dall'Osservatorio del
Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, utilizzato come strumento non limitativo per la determinazione dei valori e valevole come orientamento”, eseguite le opportune indagini di mercato, sulla base dei criteri sopra esposti, ha quindi attribuito al compendio un valore di mercato di € 125.500,00.
Pacifica l'indivisibilità in natura dei beni oggetto di comunione fra le parti, in assenza di domanda, da parte dell'attrice o della convenuta, di assegnazione dell'intero (avendo la convenuta formulato unicamente ipotesi transattive, non accettate dall'attrice), e del pari in alcun modo contestato il valore di mercato attribuito ai suddetti beni immobili, determinato con corretti criteri di riferimento dal CTU e che devono qui essere quindi integralmente recepiti, la divisione può essere attuata solo mediante la vendita degli stessi, con suddivisione del ricavato tra le parti, in proporzione alle quote di rispettiva spettanza.
Come sopra già riportato infatti l'immobile risulta commerciabile, avendo parte attrice provveduto alla regolarizzazione degli immobili sotto il profilo urbanistico.
Deve rilevarsi tuttavia che, relativamente all'allineamento catastale, il CTU ha precisato che
”l'ultima SCIA in sanatoria presentata ha regolarizzato urbanisticamente l'altezza interna del garage da 2.40m a 2.58m, lasciando invariata la situazione catastale con indicata l'altezza di

2.40m. Risulta necessario indicare che, nonostante l'altezza interna non modifichi in questa situazione la rendita catastale dell'unità in oggetto, si consiglia, per allineamento alla situazione urbanistica-edilizia, l'aggiornamento della scheda planimetrica catastale dell'autorimessa prima dell'eventuale vendita” e osservato altresì che “Alla data del 29/05/2021, nella quale sono state reperite le planimetrie catastali e le visure storiche degli immobili, risulta ancora indicato un refuso in descrizione della visura per la quota nata in [...] il [...] CP_2
( ) proprietà ½, la dicitura: “in regime di comunione dei beni con C.F._3 Per_1
” in quanto, lo stesso veniva espropriato per la quota di proprietà ½ con
[...] Persona_1
Decreto di trasferimento del 29/05/2017”.
pagina 14 di 21 Pur già invitate le parti a provvedere a tali rettifiche, le stesse non vi hanno provveduto.
Va qui rilevato che ai sensi dell'art.

1-bis l. n. 52/85 introdotto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla L. 30 luglio 2010, n. 122, “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”
Anche se il mancato aggiornamento della scheda catastale dell'autorimessa non influisce sulla corretta determinazione della rendita catastale, tale aggiornamento si rende necessario ai fini della vendita a terzi degli immobili oggetto di comunione, come risulta necessario procedere alla correzione della difformità tra l'intestazione catastale dell'immobile e i diritti risultanti dai registri immobiliari, ai sensi della norma citata.
Trattandosi di rettifiche formali la domanda di attuazione della divisione mediante vendita degli immobili dedotti in lite, avanzata da parte attrice, deve quindi essere accolta, fermo restando che tali adempimenti devono essere eseguiti prima di procedere alle successive operazioni, che, come previsto ex artt. 788 e 591 bis c.p.c., si ritiene opportuno delegare a Notaio.
La domanda di condanna della convenuta al pagamento di una “indennità di occupazione
La società attrice ha richiesto il risarcimento del danno subito a causa “dell'illegittima condotta della comproprietaria convenuta, la quale ha continuato a godere in via esclusiva dei beni oggetto di comunione, escludendo dal godimento” la comproprietaria, allegando che dopo l'emissione del decreto di trasferimento della quota pignorata, la convenuta non aveva più alcun diritto di fruire dei beni in via esclusiva, come invece ha fatto e come continua a fare ancora oggi.
pagina 15 di 21 Ha quindi richiesto condanna della convenuta a corrisponderle, quale “indennità di occupazione senza titolo” dovuta per la privazione del godimento pro quota del bene comune e dei relativi profitti, costituiti dai canoni di locazione che la società attrice avrebbe potuto percepire dall'immobile, seppur limitatamente alla misura del 50%, l'importo di € 400,00 mensili a far data dal giugno dell'anno 2017 e sino a quando “proseguirà nel godimento esclusivo dei beni in comunione”.
Il godimento in via esclusiva da parte della convenuta degli immobili dedotti in lite è circostanza pacifica, avendo la stessa continuato ad abitarvi anche a seguito dell'acquisto della quota del 50% da parte della società attrice.
Diversamente da quanto da quest'ultima sostenuta tale godimento esclusivo non integra un fatto illecito, non determinando l'intervenuta situazione di comproprietà alcun obbligo di rilascio in capo alla convenuta, ma unicamente l'applicazione delle norme che disciplinano l'uso e il godimento del bene comune, ossia gli artt. 1100 e ss. c.c.
Ciò premesso, come sempre sottolineato dalla giurisprudenza della Suprema Corte in materia
“l'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102
c.c., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso” (v. per tutte Cass. Civ. n. 2423/2015) o, ancora “In tema di uso della cosa comune, sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 cod.civ. in ipotesi di occupazione dell'intero immobile ad opera del comproprietario e la sua destinazione ad utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all'altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto ad una corrispondente indennità. (v. Cass. Civ.n.
5156/12) e, da ultimo “In materia di comunione del diritto di proprietà, se per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non ne sia possibile, ai sensi dell'art. 1102 c.c., un godimento diretto con pari uso da parte dei comproprietari, essi possono deliberarne l'uso indiretto e, in mancanza di tale deliberazione, il comproprietario, che da solo ha goduto del bene, deve pagina 16 di 21 corrispondere agli altri partecipanti alla comunione i frutti civili con decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di uso turnario o comunque di partecipazione al godimento da parte degli altri comunisti.” (v. Cass. Civ. n. 10264 del 18/04/2023).
Sulla base di tali principi era quindi onere dell'attrice dimostrare la propria opposizione all'utilizzo esclusivo dell'immobile ad uso abitativo da parte della comproprietaria, secondo la sua destinazione, o di aver manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta (o indiretta).
Nel caso parte attrice ha dimostrato di aver contestato, per la prima volta, a mezzo del proprio legale. con lettera raccomandata ricevuta in data 22.06.2018 (doc. 6 parte attrice) la protratta occupazione in via esclusiva da parte della convenuta degli immobili in comproprietà, invitandola a prendere contatto al fine di reperire “soluzioni soddisfacenti” per ciascuno.
A tale comunicazione può riconoscersi valore di atto di opposizione ad un utilizzo esclusivo del bene comune da parte della comproprietaria, a far data dal ricevimento della stessa e quindi unicamente dal 22.06.2028, escluso, per quanto sopra esposto, un obbligo “automatico” di rilascio del bene comune a partire dalla data di acquisto da parte dell'attrice della quota di proprietà del 50% dei beni.
Da tale raccomandata emerge chiaramente infatti, oltre alla contestazione di un utilizzo esclusivo, la volontà dell'attrice di utilizzare la propria quota di comproprietà quantomeno in maniera indiretta, con conseguente diritto dello stesso di ottenere, a partire dalla mensilità successiva a tale data, un'indennità corrispondente ai frutti percepibili dal bene comune.
A tale proposito la Suprema Corte ha precisato che “In materia di comunione, il comproprietario di un bene fruttifero che ne abbia goduto per l'intero senza un titolo giustificativo - esclusa l'applicabilità dell'art. 1148 cod. civ., che disciplina il diverso caso della sorte dei frutti naturali o civili percepiti dal possessore di buona fede tenuto a restituire la cosa al rivendicante - deve corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione "pro quota" del bene comune, i frutti civili, che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere a terzi secondo i correnti prezzi di mercato, possono essere individuati,
pagina 17 di 21 solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, nei canoni di locazione percepibili per l'immobile” (v. per tutte n. 20394 del 05/09/2013).
Anche nel caso i frutti percepibili ben possono essere individuati in misura corrispondente a canoni locativi di mercato di immobili con le stesse caratteristiche.
A tal fine è stato quindi richiesto al CTU di accertare il suddetto valore locativo di mercato, con decorrenza da giugno 2018.
Il CTU, con motivazioni che devono qui integralmente condividersi, in quanto tecnicamente corrette e logicamente fondate, ha così quantificato, sulla base dei valori di mercato, l'importo dei canoni di locazione in ipotesi percepibili dagli immobili oggetto di causa in € 510,00 mensili per il periodo luglio 2018 – giugno 2022, con un incremento del 10% per le mensilità successive, pari ad € 561,00.
Parte convenuta deve quindi condannarsi al pagamento, a titolo di indennità per il godimento in via esclusiva dei beni comuni, in favore della società attrice, del 50% di tali importi, pari, alla data della presente decisione, a complessivi € 22.338,00 (mensilità da luglio 2018 compreso a giugno 2022 compreso = € 510,00 x 48 mensilità = € 24.480,00; mensilità da luglio 2022 a giugno 2025 compreso = € 561,00 x 36 mensilità = € 20.196,00; € 24.480,00 + € 20.196,00 x
50% = € 22.338,00), oltre al pagamento della somma di € 280,50 (561,00x50%) con decorrenza dal giorno 1 di ogni mese successivo a giugno 2025, per tutto il periodo in cui la convenuta continuerà a godere in via esclusiva dei beni immobili dedotti in lite, in costanza di comproprietà con la società attrice.
Le spese di lite
Come sempre ribadito dalla Suprema Corte, in caso di divisione giudiziale le spese occorrenti allo scioglimento della comunione vanno poste a carico della massa, in quanto effettuate nel comune interesse dei condividenti, potendo trovare applicazione il principio della soccombenza solo con riferimento a quelle conseguite alle eccessive pretese o inutili resistenze alla divisione
(v. per tutte Cass. Civ. n. 1635 del 24/01/2020); quanto a queste ultime deve invece qui provvedersi in quanto “In tema di giudizio di scioglimento della comunione, il giudice, nel pagina 18 di 21 risolvere con sentenza gli incidenti cognitivi tipici (quali le contestazioni sul diritto alla divisione, le controversie sulla necessità della vendita e le contestazioni sul progetto di divisione), ben può regolarne anche le spese di lite, trattandosi di provvedimenti potenzialmente definitivi perché, diversamente da quanto accade nel processo dichiarativo, quello di scioglimento della comunione non è fisiologicamente destinato a chiudersi con una decisione di merito.” (v. Corte Cass. n. n.
1665 del 23/01/2017).
Ne consegue che costituiscono credito verso la massa le spese vive anticipate dall'attrice per la instaurazione del presente giudizio (ossia le somme corrisposte per iscrizione a ruolo della causa e per la trascrizione della domanda di divisione), e le ulteriori spese effettuate nel comune interesse dei condividenti, quali le spese di CTU e le spese relative alla regolarizzazione sotto il profilo urbanistico e catastale dell'immobile oggetto di divisione, che dovranno essere rifuse alla parte che le ha anticipate, in sede di riparto fra i condividenti, e tutte le ulteriori spese che si renderanno necessarie per la vendita degli immobili, mentre la convenuta deve qui condannarsi alla rifusione delle ulteriori spese di lite sostenute da parte attrice, limitatamente alle spese sostenute per la difesa avverso le inutili resistenze e opposizioni, totalmente infondate, formulate dalla convenuta avverso la domanda di scioglimento di comunione che, al pari delle spese di difesa relative alla domanda di condanna della convenuta al pagamento di indennità per la protratta occupazione abusiva dell'immobile (causa connessa sulla quale la presente decisione ha natura di sentenza definitiva) devono seguire il criterio della soccombenza.
Dette spese di lite possono essere quindi compensate fra le parti nella misura del 20%
(considerate le spese che in ogni caso parte attrice avrebbe dovuto sostenere e che sarebbero rimaste a suo carico in ipotesi di adesione della convenuta alla domanda di divisione e di vendita dell'immobile comune), con condanna della convenuta alla rifusione dell'ulteriore 80% delle spese sostenute dall'attrice (imputabili alle ulteriori necessarie difese, come sopra esposto, relative alle domande per le quali vi è soccombenza sostanziale della convenuta), percentuale che viene liquidata, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva in concreto svolta, come indicato in dispositivo, secondo i criteri di cui al DM/55 (80% dei valori medi di cui alla tabella di riferimento, valore della causa compreso fra € 52.000,01 ed € 260.000,00).
pagina 19 di 21

P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, non definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione assorbita e disattesa, così giudica:

1. Rigetta l'eccezione di nullità della notifica dell'atto di citazione, sollevata da parte convenuta.

2. Dichiara lo scioglimento giudiziale della comunione esistente fra e Parte_1 Pt_2
(già , sui seguenti beni immobili, situati in Castiglione delle Stiviere
[...] CP_2
(MN) alla Via Isabella D'Este n. 82, di cui le parti, in forza dei rispettivi titoli di acquisto, sono legittime comproprietarie, così descritti: porzioni immobiliari facenti parte di un complesso residenziale a corte denominato “Borgo dei Campi”, costituiti da appartamento ad uso abitazione disposto al piano terreno, con annessa autorimessa privata al piano interrato e piccola area cortilizia di proprietà e pertinenza esclusiva, distinti nel Catasto Fabbricati del
Comune anzidetto al Fgl. 7, mapp. 948, sub 21 graffato con mapp. 948 sub 22 - via I. D'Este,
n. CM – P.T., cat. A/2 – cl. 5 – vani 3,5 – R.C. 244,03 e Fgl. 7, mapp. 948, sub 71 - via I.
D'Este, n. CM – P.S1 - cat. C/6 – cl. 5 – mq. 25 – sup. cat. mq. 29 - R.C. Euro 46,48. In confine: l'appartamento, con ragioni di terzi (sub 24), vano scale comune (sub 4 e 5), area cortiliva esclusiva e pertinenziale (sub 2), ragioni di terzi (sub 19), corsia di manovra carrabile
(sub 15); l'area cortiliva esterna esclusiva con vano scale comune (sub 4 e 5), area cortiliva comune (sub 1), ragioni di terzi (sub 18 e 19) e corsia di manovra carrabile per accesso alle autorimesse interrate (sub 15); l'autorimessa con ragioni di terzi (sub 72), vano scale comune
(sub 4), ragioni di terzi (sub 70) e corsia di manovra carrabile per accesso alle autorimesse interrate (sub 15).

3. Accertatane l'indivisibilità in natura, in assenza di domande di assegnazione dell'intero da parte dei condividenti, dispone procedersi alla vendita dei suddetti beni ex art. 721 c.c. e art. 788 c.p.c. e all'adempimento delle ulteriori necessarie operazioni divisionali, come da separata ordinanza.
Definitivamente pronunciando:
pagina 20 di 21 4. Dichiara tenuta e condanna parte convenuta, per le causali di cui in motivazione, al pagamento, in favore della società attrice, a titolo di indennità per il godimento in via esclusiva dei beni oggetto di comunione, dell'importo di € 22.338,00, pari al 50% dei frutti civili percepibili dai suddetti immobili, con decorrenza dal mese di luglio 2018 sino alla data della presente decisione, oltre al pagamento della somma mensile di € 280,50, con decorrenza dal giorno 1 di ogni mese successivo a giugno 2025, per tutto il periodo in cui la convenuta continuerà a godere in via esclusiva dei beni immobili dedotti in lite, in costanza di comproprietà con la società attrice.

5. Dichiara compensate fra le parti le spese di lite rispettivamente sostenute nella misura del
20%.

6. Dichiara tenuta e condanna parte convenuta alla rifusione dell'ulteriore 80% delle spese di lite sostenute da parte attrice, percentuale che liquida in € 11.282,40 per compenso professionale, oltre a rimborso spese generali 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.

7. Pone in via definitiva a carico della massa le spese di CTU e le ulteriori spese occorrenti per lo scioglimento della divisione, come indicato in parte motiva.
Dispone per la prosecuzione della causa come da separata ordinanza.
Mantova, 11/06/2025
Il Giudice
dott. Alessandra Venturini
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