N. R.G. 2817/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLÌ
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giorgia Sartoni ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2817/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. EMANUELE Parte_1 C.F._1 VALENTINI, elettivamente domiciliato in VIA DELL'ARRIGONI, N. 308, 47522 CESENA -
[...] presso il difensore avv. EMANUELE VALENTINI Parte_2
OPPONENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LUCA BERTUCCINI, Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA AURELIO SAFFI, N. 86/A, 47042 CESENATICO, presso il difensore avv. LUCA BERTUCCINI
OPPOSTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso all'udienza del 9 aprile 2025, svoltasi unicamente mediante deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza ai sensi degli artt. 127, comma 3 e 127 ter c.p.c. come disposto con provvedimento del 13.09.2024 e, in particolare:
- parte opponente ha concluso come da foglio di precisazione delle Parte_1 conclusioni depositato in data 8.04.2025, ovvero richiamando le conclusioni rassegnate nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. depositata in data 12.04.2023: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa e respinta ogni avversa contraria istanza, eccezione e difesa, in accoglimento della presente opposizione, IN VIA PRINCIPALE - ACCERTARE E DICHIARARE l'infondatezza, in fatto ed in diritto, della pretesa creditoria fatta valere dalla società anche in quanto non provata Controparte_1 e comunque prescritta;
IN VIA SUBORDINATA - ACCERTARE che nella conclusione dell'affare avente ad oggetto il preliminare di compravendita dell'immobile sito in Bagno di Romagna, loc. Rondinaia, di proprietà delle Sigg.re e , il Sig. agiva in Controparte_2 CP_3 Parte_1 proprio nella sua qualità di mediatore regolarmente iscritto al competente REA tenuto dalla CCIAA di Forlì – Cesena e Rimini, e per l'effetto, DICHIARARE che nessun compenso di mediazione è dovuto in favore della IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA - QUANTIFICARE il Controparte_1 compenso dovuto a titolo di compenso di mediazione da liquidarsi in favore della società CP_1 in misura pari all'uno per cento dell'affare, e dunque in misura di Euro 900,00, o comunque della
[...] pagina 1 di 15 somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, e, per l'effetto - REVOCARE, per le ragioni esposte in narrativa e per quelle che verranno accertate in corso di causa, e comunque dichiarare nullo o annullare, il decreto ingiuntivo n. 678/2022 di questo Tribunale reso in data 27/06/2022 nell'ambito del procedimento n. 1731/2022 R.G.. Con vittoria di spese, anche generali e compensi di causa, oltre ad accessori di legge”;
- parte opposta ha concluso come da foglio di precisazione delle conclusioni Controparte_1 depositato in data 8.04.2025, ovvero: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, CONTRARIIS -- CP_4 Preliminarmente: posto che l'altrui opposizione non si basa su prova scritta alcuna, stante peraltro la non pertinenza e comunque la evidente infondatezza delle altrui deduzioni, richieste ed eccezioni, sfornite del benché minimo supporto probatorio;
rilevato, altresì, come la presente causa non sia di pronta soluzione: si chiede dichiararsi provvisoriamente esecutivo il decreto ingiuntivo opposto;
-- Nel merito: richiamato e qui ritrascritto tutto quanto già narrato, dedotto, richiesto ed eccepito in nome e per conto della parte opposta nel corso del presente giudizio, dichiarare inammissibile Controparte_1 e/o respingere integralmente l'altrui opposizione e così ogni e qualsiasi istanza e/o domanda e/o eccezione svolta da parte attrice - opponente, siccome radicalmente infondate, tanto in fatto come in diritto;
-- Confermare in ogni sua parte il decreto ingiuntivo opposto;
-- Per l'effetto, condannare il sig. a corrispondere in favore della società in persona del suo Parte_1 Controparte_1 legale rappresentante, la somma di €. 5.540,00 oltre ad interessi di mora ex D.Lgs. n. 231/2002 fino al soddisfo, ovvero la somma che verrà ritenuta di Giustizia;
-- In ogni caso: con vittoria di spese, compensi professionali, s.g. ed accessori tutti sia della fase monitoria, sia della presente causa di merito. Ai fini istruttori: si reitera la richiesta di ammissione di c.t.u. grafologica come già formulata in corso di causa”.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione tempestivamente notificato, (di seguito anche solo Parte_1 promissario compratore e/o proponente) proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 678/2022, con cui il Tribunale di Forlì, su ricorso di (di seguito anche senza Controparte_1 indicazione del tipo sociale o anche solo mediatore e/o agenzia immobiliare) ingiungeva il pagamento di euro 5.540,00, oltre interessi e spese del procedimento monitorio, quale somma dovuta per l'importo di euro 5.490,00 a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione svolta fra il promissario compratore , da un lato, e le promittenti venditrici e Parte_1 CP_3 Controparte_2 dall'altro, e per l'importo di euro 50,00 a tiolo di spese sostenute per l'autentica notarile delle scritture contabili prodotte in allegato al ricorso per decreto ingiuntivo. In via pregiudiziale, parte opponente eccepiva l'intervenuta prescrizione del diritto al compenso richiesto dal preteso mediatore ai sensi dell'art. 2950 c.c., atteso che il dedotto affare si CP_1 sarebbe concluso fra il 6 e il 7 maggio 2021, mentre l'ingiunzione di pagamento richiesta ed ottenuta dalla controparte era stata recapitata a nel settembre 2022. Parte_1 Ulteriormente, nel merito, parte opponente eccepiva l'infondatezza del diritto al compenso per l'attività asseritamente prestata dalla società non essendo mai stata intenzione di CP_1 Parte_1 quella di conferire alcun incarico di mediazione. In particolare, confermava di essersi interessato, nel corso del 2021, all'acquisto Parte_1 dell'immobile di proprietà di e sito in Bagno di Romagna. Sul punto, Parte_3 Controparte_2 precisava di aver, però, da subito, fin dai primi contatti con il legale rappresentante di dato CP_1 atto della propria qualifica di mediatore immobiliare abilitato e di non necessitare dunque di alcun supporto rispetto all'attività di consulenza, nonché di aver manifestato la propria volontà di subordinare l'impegno all'acquisto all'effettuazione di verifiche in merito ad interventi di ristrutturazione di cui avrebbe necessitato l'immobile. Conseguentemente, parte opponente deduceva che Parte_1 tra le parti contraenti veniva quindi concordato un nuovo prezzo di acquisto del medesimo immobile,
pagina 2 di 15 ridotto ad euro 90.000,00 e con apposizione di condizione sospensiva in merito al previo svolgimento di verifiche tecniche e all'effettiva regolarità edilizio-urbanistica dello stesso. Ciò premesso, dato atto del mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine previsto di sessanta giorni, allegava che il contratto preliminare stipulato con le promittenti Parte_1 venditrici non fosse mai divenuto efficace e, dunque, non fosse in ogni caso mai sorto alcun diritto a percepire un compenso di mediazione in capo alla società attività di mediazione CP_1 immobiliare che, ad ogni modo, non era mai stata svolta da parte opposta in proprio favore. Da ultimo, parte opponente contestava l'an della richiesta monitoria, deducendo Parte_1 come, da un lato, il prezzo concordato con le proprietarie ammontasse ad euro 90.000,00 – non già agli originariamente pattuiti euro 150.000,00 - e come, d'altro lato, la percentuale applicabile per determinare il compenso non risultasse quella del 3%, bensì una percentuale tra l'1 e il 2%.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 15.02.2023, si costituiva CP_1 contestando quanto ex adverso dedotto e prodotto in quanto infondato in fatto e in diritto. In particolare, deduceva come, nel caso di specie, si fossero verificate tutte le condizioni CP_1 legittimanti l'agenzia immobiliare a richiedere al promissario compratore il Parte_1 pagamento della provvigione del 3%, a fronte dell'attività mediatoria tipica di messa in relazione delle parti contraenti svolta e della effettiva conclusione di un affare ovvero formalizzazione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare con prezzo fissato in euro 150.000,00. Nello specifico, parte opposta deduceva come , sottoscrivendo la propria proposta Parte_1 irrevocabile di acquisto, avesse conferito specifico incarico di mediazione alla società e che CP_1 lo stesso si era nei fatti avvalso in tutto e per tutto dell'attività dell'agenzia immobiliare;
il tutto evidente anche dalla consegna, da parte di al mediatore dell'assegno Parte_1 CP_1 bancario di euro 5.000,00 quale caparra confirmatoria destinata alle promittenti venditrici. Fermo il diritto in capo al mediatore di percepire la provvigione anche in ipotesi di successivo inadempimento contrattuale di una delle due parti, parte opposta dava in ogni caso atto dell'esito positivo delle verifiche di natura tecnica alle quali era stato sottoposto l'immobile promesso in vendita e, dunque, deduceva come la condizione sospensiva cui era soggetta la conclusione dell'affare poteva dirsi realizzabile e quindi soddisfatta. In aggiunta, parte opposta manifestava la propria estraneità in ordine alla proposta irrevocabile di acquisto con prezzo di compravendita fissato in euro 90.000,00 prodotta in copia dalla controparte, che dunque contestava e formalmente disconosceva. Inoltre, ciò dedotto quanto a merito della propria pretesa creditoria, parte opposta contestava CP_1 l'avversaria eccezione di prescrizione, documentando di aver posto in essere plurimi atti interruttivi ricevuti dalla controparte sia in data 26.10.2021, che in data 23.05.2022.
Con ordinanza del 11.03.2023, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 9.03.2023, il giudice respingeva l'istanza di concessione della provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto, concedeva, su richiesta delle parti, i termini di cui all'art. 183, comma 6, numeri 1, 2 e 3 c.p.c. e fissava la successiva udienza per la discussione sull'ammissione dei mezzi di prova.
Le parti provvedevano, poi, al deposito delle rispettive memorie istruttorie.
All'udienza del 10.10.2023, il giudice ammetteva e non ammetteva le istanze istruttorie richieste dalle parti, ordinava a parte opponente, nonché ai terzi e Controparte_2 Parte_3 l'esibizione e la conseguente produzione in giudizio del documento originale della scrittura privata prodotta in copia da parte opponente sub proprio doc. n. 2, ovvero proposta irrevocabile di acquisto immobiliare accettata dal promittente venditore in data 7.05.2021 e recante l'importo a titolo di prezzo della compravendita immobiliare pari ad euro 90.000,00 entro e non oltre l'udienza istruttoria del 21.03.2024, ordinava a parte opposta l'esibizione e la conseguente produzione in giudizio del documento originale della scrittura privata prodotta in copia da parte opposta nel fascicolo monitorio ovvero proposta irrevocabile di acquisto immobiliare accettata dal promittente venditore e recante l'importo a titolo di prezzo della compravendita immobiliare pari ad euro 150.000,00 entro e non oltre l'udienza istruttoria del 21.03.2024 e fissava la relativa udienza istruttoria. pagina 3 di 15 All'udienza del 21.03.2024, legale rappresentante di parte opposta, rendeva Controparte_5 interrogatorio formale, venivano escussi il testimone il testimone di parte opponente Testimone_1 e il testimone di parte opposta all'esito, il giudice fissava successiva Testimone_2 Controparte_2 udienza istruttoria per l'escussione dell'ulteriore testimone ammesso e per la Testimone_3 comparizione personale in udienza di rendendosi necessario ai fini del disposto ordine Parte_3 di esibizione ex art. 210 c.p.c., ordinava a parte opponente di notificare l'ordinanza al terzo Pt_3 affinché la stessa comparisse personalmente all'udienza fissata, nonché esibisse il documento
[...] originale della scrittura privata prodotta in copia da parte opponente sub proprio doc. n. 2, ovvero proposta irrevocabile di acquisto immobiliare accettata dal promittente venditore in data 7.05.2021 e recante l'importo a titolo di prezzo della compravendita immobiliare pari ad euro 90.000,00, eventualmente in suo possesso ovvero rendesse dichiarazioni sul punto in udienza, nonché disponeva la conservazione in cassaforte delle due scritture private prodotte da parte opposta in udienza.
All'udienza del 12.09.2024, veniva escusso il testimone residuo di parte opponente Tes_3 e compariva personalmente rendendo dichiarazioni in ordine alle contrastanti
[...] Parte_3 scritture private prodotte in atti.
Con ordinanza del 13.09.2024, a scioglimento della riserva assunta in udienza, il giudice, alla luce delle complessive risultanze probatorie emerse nel corso dell'istruttoria condotta, non accoglieva né la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio grafologica, né la richiesta di consulenza tecnica formulata dalla stessa parte opposta in quanto non necessarie ai fini del decidere e, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 9.04.2025, dando atto dell'esigenza di dare prioritaria definizione ai procedimenti di più risalente iscrizione (2020 e 2021) e a quelli rientranti nell'ambito di applicazione del codice dell'insolvenza e della crisi d'impresa, nonché del protrarsi del proprio impegno presso la sezione penale dibattimentale quale giudice a latere del Collegio.
All'udienza del 9.04.2025, svoltasi unicamente mediante deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza ai sensi degli artt. 127, comma 3 e 127 ter c.p.c. come disposto con provvedimento del 13.09.2024, le parti precisavano le conclusioni e il giudice tratteneva la causa in decisione con ordinanza del 10.04.2025, assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, che venivano poi depositate dalle parti.
***
L'opposizione proposta dal promissario compratore avverso il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 678/2022 nei confronti del mediatore è infondata e va rigettata per tutte le CP_1 ragioni di seguito esposte, con conseguente e necessaria conferma del decreto ingiuntivo opposto.

1. In merito ad alcune necessarie considerazioni preliminari in fatto ed in diritto. Eccezione di prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione. Prova del conferimento dell'incarico di mediazione e legittimazione attiva di parte opposta CP_1 Preliminarmente e prima di passare all'analisi del merito, al fine di fornire una completa valutazione della vicenda processuale e sostanziale intercorsa tra le odierne parti, nonché delle molteplici questioni sottoposte all'attenzione del giudice, si rendono necessarie le seguenti considerazioni preliminari in fatto ed in diritto, in relazione alla controversia in esame. 1.1 Sotto un primo profilo e in via generale, ci si limita a ricordare che, come noto, “con l'opposizione al decreto ingiuntivo si apre un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice non deve limitarsi ad accertare se, all'atto dell'emissione del decreto ingiuntivo, sussistevano tutte le condizioni all'uopo richieste dalle norme processuali, ma deve tener conto anche degli elementi acquisiti attraverso le deduzioni delle parti e le prove da esse offerte. E, poiché le condizioni dell'azione debbono essere accertate con riferimento alla situazione esistente al tempo della pronuncia e non a quello della domanda, si deve ritenere fondata l'originaria pretesa se i fatti costitutivi di essa, ancorché insussistenti al momento in cui fu chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo, concorrano al
pagina 4 di 15 momento della decisione sull'opposizione” (cfr. Cass. n. 32792 del 9.11.2021 e Cass. S.U. n. 927 del 13.01.2022). Dunque, innanzitutto, parte opposta ovvero l'attore in senso sostanziale, è CP_1 legittimato a fornire adeguata prova della propria pretesa creditoria – già riconosciuta in sede monitoria, nel caso di specie, ai sensi degli artt. 633 e 634 c.p.c. sulla base della fattura commerciale n. 47/A del 14.05.2022 e relativo estratto autentico notarile delle scritture contabili (cfr. doc. nn. 2, 3 e 4 monitorio), nonché sulla base della scrittura privata avente ad oggetto la proposta di acquisto immobiliare e la contestuale accettazione datata 6.05.2021 (cfr. doc. n. 1 monitorio) – a fronte degli specifici motivi di opposizione proposti dal debitore ingiunto, nel corso del presente giudizio ordinario di cognizione, ovviamente nei limiti e nel rispetto delle rispettive preclusioni assertive e probatorie. 1.2 Sotto un secondo profilo e per completezza espositiva, è necessario altresì ricordare che, come noto e per pacifica giurisprudenza, in via generale, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. già Cass. S.U. n. 13533 del 30.10.2001, nonché Cass. n. 826 del 20.01.2015). Quanto poi allo specifico riparto dell'onere probatorio con riferimento alla fattispecie codicistica in tema di mediatore ovvero “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare” a mente dell'art. 1754 c.c., si ricorda che il successivo art. 1755 c.c. dispone che il mediatore ha diritto a vedersi riconosciuta la provvigione da ciascuna delle parti laddove “l'affare è concluso per effetto del suo intervento” e che la giurisprudenza di legittimità è ormai consolidata nel ritenere che per conclusione dell'affare debba intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, ovvero di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o in difetto, per il risarcimento del danno (cfr. ex multis Cass. n. 11521/2008, nonché anche Cass. n. 15880 del 6.07.2010 e Cass. n. 24397 del 30.11.2015). Inoltre, sempre in via generale, si rende necessario richiamare i contenuti del principio di non contestazione, senza dubbio applicabili al caso di specie: da un lato, infatti, le circostanze fattuali non specificamente contestate dalla controparte costituita in giudizio costituiscono circostanze fattuali pacifiche che devono essere poste a fondamento della decisione ai sensi dell'art. 115, comma 1, c.p.c. e, dall'altro lato, ai fini dell'accertamento in ordine all'assolvimento dell'onere di specifica contestazione, la condivisibile interpretazione giurisprudenziale per cui “in materia di prova civile, la generica deduzione di assenza di prova senza negazione del fatto storico non è equiparabile alla specifica contestazione di cui all'art. 115 c.p.c.” (cfr. ex multis Cass. n. 17889 del 27.08.2020 e in precedenza anche Cass. n. 22701 del 28.09.2017 e Cass. n. 13830 del 23.07.2004). Tutto ciò doverosamente premesso in diritto, si deve sin da subito evidenziare lo specifico thema decidendum del presente procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo, in considerazione della domanda di pagamento somme, originariamente proposta, dal mediatore con il deposito del proprio ricorso per decreto ingiuntivo e dei motivi di doglianza formulati dall'odierna parte opponente. Per un verso, l'importo richiesto e riconosciuto, in linea capitale, in sede di emissione del decreto ingiuntivo opposto n. 678/2022 pari ad euro 50,00 per documentate spese sostenute per l'autentica notarile delle scritture contabili offerte in comunicazione non è stato oggetto di specifica contestazione tra le parti (cfr. doc. nn. 3 e 4 monitorio). Per altro verso, il restante importo pari ad euro 5.490,00 in linea capitale – determinato in misura pari al 3% del valore dell'affare concluso ovvero del contratto preliminare di compravendita immobiliare con indicazione del prezzo pari ad euro 150.000,00 (euro 4.500,00 oltre IVA) – richiesto dal mediatore a titolo di provvigione spettante per l'attività di mediazione prestata per la conclusione dell'affare tra il pagina 5 di 15 promissario compratore e le promittenti venditrici e Parte_1 CP_3 Controparte_2 costituisce un credito specificamente contestato sotto più profili dall'odierna parte opponente e che deve essere debitamente provato dalla parte che agisce in giudizio. 1.3 Ancora preliminarmente, in ragione dell'eccezione preliminare di prescrizione del diritto al compenso tempestivamente sollevata da , si rende necessario richiamare, da un lato, Parte_1 quanto disposto dall'art. 2950 c.c. per cui “si prescrive in un anno il diritto del mediatore al pagamento della provvigione” e, dall'altro lato, i principali tratti caratterizzanti l'istituto sostanziale dell'interruzione della prescrizione di cui agli artt. 2943 e ss. c.c., in base ai quali, per quanto di interesse, “la prescrizione è interrotta dalla notificazione dell'atto con il quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo o esecutivo. (…) La prescrizione è inoltre interrotta da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore (…)” (comma 4), che deve essere interpretato alla luce dei chiari e recenti approdi ermeneutici della giurisprudenza di legittimità nel senso di una richiesta di pagamento dotata di una chiara indicazione del soggetto ritenuto obbligato e di una esplicita ed inequivocabile manifestazione della volontà di far valere il proprio diritto di credito (cfr. di recente Cass. n. 7188 del 18.03.2025). Orbene, nel caso di specie, a fronte di un affare – contratto preliminare di compravendita immobiliare – concluso in data 6/7 maggio 2021 (cfr. doc. n. 1 monitorio e doc. n. 2 parte opponente), mediante accettazione conforme da parte delle promittenti venditrici e della proposta CP_3 Controparte_2 irrevocabile d'acquisto formulata da , non vi è dubbio in ordine all'esistenza di un Parte_1 valido ed efficace atto interruttivo della prescrizione ai sensi dell'art. 2934 c.c. rappresentato dalla raccomandata A/R spedita dalla società a in data 26.10.2021 e da CP_1 Parte_1 quest'ultimo ritirata in data 4.11.2021 (cfr. doc. n. 8 parte opposta), in ogni caso poi seguita anche dalla successiva lettera raccomandata del 23.05.2022 già prodotta in fase monitoria (cfr. doc. n. 5). In particolare, dalla complessiva lettura di una tale scrittura privata, si rinvengono entrambi i requisiti oggettivi e soggettivi necessari a qualificare l'atto stragiudiziale come interruttivo del termine annuale di prescrizione del diritto alla provvigione in capo al mediatore. Infatti, emerge l'espressa deduzione del mediatore circa il diritto delle promittenti venditrici al trattenimento della caparra CP_1 confirmatoria, elargita mediante deposito presso di sé di effetto bancario, nonché in ordine alla volontà dello stesso di costituire in mora , in ragione del recesso di quest'ultimo dal contratto Parte_1 preliminare di compravendita immobiliare in precedenza validamente concluso, laddove alla controparte viene intimato testualmente di contattare l'agenzia immobiliare “per regolare il pagamento delle Nostre spettanze” e atteso che “questa Agenzia Immobiliare ha diritto a ricevere la provvigione di legge (3% sul prezzo di compravendita)” (cfr. doc. n. 8 parte opposta). Parimenti è qualificabile in termini di ulteriore atto di costituzione in mora la successiva raccomandata A/R datata 18.05.2022, inviata dal difensore dell'odierna parte opposta e ricevuta dal destinatario in data Parte_1 23.05.2022 in cui si ribadisce il diritto di “di ricevere il pagamento della provvigione di CP_1 legge (3% sul previsto prezzo di compravendita), pari ad euro 4.500,00 oltre IVA di legge (…) come da fattura n. 47/A emessa in data 14.05.2022 da che le trasmetto in allegato alla Controparte_1 presente. (…) in mancanza di pagamento, la mia assistita mi ha dato mandato a procedere giudizialmente” (cfr. doc. n. 5 monitorio). Pertanto, il diritto di all'ottenimento della provvigione per l'attività di intermediazione CP_1 immobiliare prestata non potrà certamente ritenersi prescritto, dovendo essere valutato nel merito. 1.4 In aggiunta, occorre analizzare sempre in via preliminare le contestazioni svolte dal promissario compratore sia circa il mancato conferimento di uno specifico incarico Parte_1 alla società a svolgere per proprio conto l'attività di mediazione immobiliare de quo, sia CP_1 circa l'eccepita mancanza di prova della qualità di mediatore in capo all'odierna opposta CP_1 In prima analisi ed in ordine all'eccepito mancato conferimento di espresso incarico, ci si limita a richiamare quanto statuito a più riprese dalla Corte di Cassazione, ovvero che “il diritto alla provvigione sorge anche in assenza di incarico e purché sia, piuttosto, dimostrato il nesso di causa fra pagina 6 di 15 l'attività svolta dal richiedente e la conclusione dell'affare, e cioè che le parti siano state poste in relazione fra loro a tal fine” (cfr. Cass. n. 25648/2022, nonché Cass. n. 25851 del 9.12.2014 e Cass. n. 7251 del 7.04.2005). Pertanto, nel caso di specie, priva di rilievo dirimente è la deduzione del proponente , Parte_1 che peraltro risulta formulata per la prima volta nell'ambito della presente opposizione, relativa alla cancellazione a penna, con barre oblique, della parte del formulario prestampato, rubricato “incarico di mediazione” (cfr. pag. 4 atto di citazione in opposizione e pag. 2 doc. n. 1 parte opposta). Inoltre, una tale formalistica ricostruzione risulta tanto documentalmente smentita dall'analisi della stessa scrittura privata che in premessa reca l'indicazione dei destinatari della proposta irrevocabile di acquisto pacificamente formulata e sottoscritta dal proponente , unitamente Parte_1 all'indicazione dei dati anagrafici che proponente che “(…) alla ditta con sede a CP_1 Forlì (Fc) via Fossato Vecchio 21, regolarmente iscritta presso la C.C.I.A. di Forlì-Cesena, REA n. 420508 in seguito denominata “AGENTE IMMOBILIARE” propone irrevocabilmente di acquistare (…)”, quanto logicamente contrastante con le deduzioni contenute nell'atto di citazione in opposizione in cui lo stesso chiarisce come “(…) sin dai primi contatti con le sigg.re ed il Parte_1 CP_2 l.r.p.t. della società (…)” (cfr. pagg. 2 e 6) e richiama la disciplina della compresenza di più CP_1 mediatori ai sensi dell'art. 1758 c.c.. Ancora l'esistenza di un contatto diretto tra il mediatore e il proponente è, come meglio si dirà nel proseguo, evidente dalla non contestata ricezione da parte di delle già richiamate raccomandate A/R rispettivamente datate 26.10.2021 e Parte_1
23.05.2022 in relazione ai fatti per cui è causa (cfr. doc. nn. 5 e 8 parte opposta) e dalle convergenti dichiarazioni testimoniali assunte nel corso dell'istruttoria orale condotta e rese in particolare dal testimone comune e dai testimoni di parte opponente e Testimone_1 Testimone_3 Testimone_2 Parimenti, sotto tale profilo di analisi, a nulla rileva la circostanza per cui fosse Parte_1 mediatore immobiliare abilitato regolarmente iscritto presso la C.C.I.A.A. e avesse reso edotte tanto l'agenzia immobiliare quanto le promittenti venditrici in ordine alla propria qualifica. Così come non di per sé dirimente è la mera allegazione di parte opponente circa la non necessità di essere assistito rispetto all'attività di consulenza e dei servizi di mediazione, proprio in ragione dell'effettiva attività di intermediazione prestata da anche direttamente a beneficio CP_1 dell'odierna parte opponente, che vi ha partecipato consapevolmente – anche tenuto conto della propria esperienza ed attività di mediatore professionale – e dunque accettato la situazione concretamente in essere quantomeno implicitamente per fatti concludenti. Come emerso nel corso dell'istruttoria espletata, tali servizi di mediazione sono in concreto consistiti nel mettere in contatto le parti contraenti e nel seguire fattivamente le trattative tra le medesime, organizzando e consentendo lo svolgimento di visite e sopralluoghi presso l'immobile sito in Bagno di Romagna, località Rondinaia, anche per il tramite dei propri collaboratori – testimone Testimone_2
“ho accompagnato personalmente al primo appuntamento di visita dell'immobile Parte_1 di Bagno di Romagna. Per quanto ricordo, doveva essere il 1.05.2021 (…) eravamo presenti io,
[...]
, per e la fotografa dell'agenzia e testimone Parte_1 Testimone_1 CP_1 CP_1
“ho incontrato personalmente durante un sopralluogo di visita Controparte_2 Parte_1 presso l'immobile (...) abbiamo consegnato le chiavi a , anche se non ne ricordo più Parte_1 le modalità esatte, perché doveva andare con i suoi tecnici a fare un sopralluogo” (cfr. verbale d'udienza del 21.03.2024) -, nonché organizzando e svolgendo incontri presso i locali della stessa agenzia immobiliare – testimone che riferisce che “(…) ero presente personalmente Testimone_3 presso l'agenzia quando disse a che era interessato all'acquisto solo Parte_1 Testimone_1 ove le spese di ristrutturazione fossero rientrate nella pratica Bonus 110%. In quell'occasione era presente anche il titolare dell'agenzia ADR: preciso che sono stata presente personalmente CP_1 anche quando ha sottoscritto due proposte irrevocabili di acquisto, l'una per Parte_1 l'importo di euro 150.000,00 e l'altra dell'importo di euro 90.000,00, in quanto all'epoca non sapevamo se l'operazione sarebbe rientrata nel Bonus 110%. ADR: preciso che la proposta di euro pagina 7 di 15 90.000,00 sarebbe stata valida nel caso di mancato ottenimento dell'accesso al Bonus Fiscale 110%” (cfr. verbale d'udienza del 12.09.2024) – e ponendo, altresì, in essere servizi di custodia dell'assegno bancario dato a titolo di caparra confirmatoria e di consegna delle chiavi dell'immobile promesso in vendita (testimone , come meglio si dirà al successivo paragrafo di motivazione. Testimone_1 In seconda analisi ed in ordine alla qualità di mediatore in capo all'agenzia immobiliare, odierna parte opposta, si deve necessariamente rilevare come parimenti consolidato sul punto sia l'orientamento giurisprudenziale nel consentire alla parte in tal senso onerata di fornire una tale prova anche per presunzioni, atteso che “ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore al compenso per l'attività prestata, l'onere della prova dell'iscrizione all'albo dei mediatori, così come previsto nella l. n. 39 del 1989, può essere assolto anche mediante l'indicazione del numero d'iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto presso la locale Camera di Commercio” (cfr. Cass. n. 20556 del 19.07.2021, Cass. n. 11539 del 14.05.2013 e Cass. n. 26292 del 14.12.2007). A tal proposito, si richiama quanto già testualmente riportato in relazione ai contenuti in premessa della proposta irrevocabile di acquisto immobiliare sottoscritta da in data 6.05.2021, che Parte_1 presenta l'indicazione del numero di iscrizione presso la C.C.I.A.A. di Forlì-Cesena, tanto con riferimento alla società quanto con riferimento a (cfr. doc. n. 1 parte CP_1 Controparte_5 opposta). Ancora non risulta condivisibile la doglianza ribadita anche in comparsa conclusionale da parte opponente circa la mancata qualifica di mediatore in capo a il quale ha infatti Testimone_1 dichiarato in sede testimoniale, sotto il vincolo del giuramento prestato, di aver all'epoca dei fatti collaborato nelle vesti di consulente esterno dell'agenzia immobiliare in relazione allo CP_1 specifico affare per cui è causa, precisando altresì, su richiesta di chiarimenti, che “all'epoca dei fatti ero in possesso di una partita iva e operavo come procacciatore di affari” – circostanza fattuale irrilevante nel caso di specie non essendo stato allegato, prima, né tantomeno provato, poi, lo svolgimento in proprio di un'attività di mediazione diretta da parte dello stesso testimone escusso, che ha operato, nei rapporti con il promissario compratore e le promittenti venditrici sempre in qualità di collaboratore dell'agenzia immobiliare. Tra le altre cose, infatti, lo stesso testimone ha affermato di aver assistito alla sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del proponente alla presenza anche del legale rappresentante (cfr. verbale di udienza del 21.03.2024), atteso che il soggetto giuridico indicato Controparte_5 quale agente immobiliare nella proposta di acquisto del 6.05.2021 e che agisce per il diritto alla provvigione spettante per l'attività di intermediazione che deve provare di aver prestato è la società opposta CP_1 In aggiunta sempre sotto il vincolo del giuramento prestato ed in ragione della qualifica Testimone_1 all'epoca rivestita in relazione agli eventi per cui è causa, ha dichiarato di aver materialmente compilato la proposta irrevocabile di acquisto, sotto dettatura di e che è stato proprio Controparte_5 quest'ultimo, presente all'incontro presso l'agenzia immobiliare deputato alla firma della proposta di acquisto, ad interloquire con circa la provvigione dovuta (cfr. verbale di udienza del Parte_1 21.03.2024). L'effettivo intervento e partecipazione di presso i locali dell'agenzia Parte_1 immobiliare ad incontri, non solo alla presenza di bensì con la partecipazione del Testimone_1
“titolare dell'agenzia risulta altresì riscontrato dalle dichiarazioni rese dal testimone di CP_1 parte opponente (cfr. verbale d'udienza del 12.09.2024). Testimone_3 In un tale contesto fattuale, pertanto, risulta priva di rilievo dirimente anche l'ulteriore deduzione di parte opponente circa il fatto che sarebbe stato a condurre in visita il proponente Testimone_1 [...]
presso l'immobile oggetto di causa e a “stimolare l'interessamento del Sig. Parte_1 Parte_1 per l'immobile” (cfr. pag. 8 comparsa conclusionale di parte opponente depositata in data 9.06.2025), atteso che “il diritto del mediatore alla provvigione non postula l'esistenza di uno specifico incarico, né può essere perciò escluso per il fatto che il ruolo di mediatore concretamente assunto da chi rivendica il compenso provvigionale non sia emerso sin dal primo contatto fra le parti” (cfr. Cass. 25648/2022). pagina 8 di 15

2. In merito alla prova della debenza del credito ingiunto. Attività di intermediazione immobiliare prestata dal mediatore in favore di con riferimento CP_1 Parte_1 alla conclusione di valido contratto preliminare di compravendita per l'importo di euro 150.000,00
Ciò doverosamente premesso ed accertato in via preliminare, occorre passare all'analisi del principale motivo di opposizione proposto dal promissario compratore circa la Parte_1 mancata debenza dell'importo ingiunto a titolo di provvigione ex art. 1755 c.c.. In particolare, infatti, parte opponente ha eccepito come, innanzitutto, la prima Parte_1 proposta irrevocabile di acquisto immobiliare di euro 150.000,00 sottoscritta in data 6.05.2021 ed accettata dalle promittenti venditrici fosse stata seguita da un successivo accordo contrattuale modificativo con nuovo prezzo di acquisto dell'immobile ridotto ad euro 90.000,00 e che, poi, la condizione sospensiva apposta ad entrambe le proposte irrevocabili di acquisto, sottoscritte da CP_3 e per accettazione, non si è in concreto avverata nel termine previsto;
con la Controparte_2 conseguenza che il contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso tra le parti non è mai divenuto efficace e, parimenti, non è mai sorto in capo alla società il diritto alla provvigione CP_1 per l'attività di mediazione, della quale non aveva concretamente beneficiato. Parte_1 2.1 Dovendosi intendere integralmente richiamato quanto già accertato in ordine all'attività di mediazione posta in essere nel caso di specie dall'agenzia immobiliare ai fini della presente CP_1 decisione, si deve altresì richiamare la consolidata e condivisibile massima in materia di diritto alla provvigione del mediatore per cui affinché possa dirsi concluso un affare non è necessario che le parti giungano alla stipula del contratto definitivo di compravendita, bensì sia sufficiente la conclusione di un contratto preliminare (cfr. Cass. n. 24397 del 30.11.2015 e n. 28879 del 05.10.2022, nonché precedenti conformi Cass. n. 28456 del 19.12.2013 e Cass. n. 13260 del 9.06.2009). Pertanto, la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare valido ed efficace è condizione sufficiente e necessaria a far sorgere tale diritto, restando in generale sostanzialmente ininfluente la circostanza fattuale che, al contratto preliminare, non segua poi la stipula del contratto definitivo, dovendosi in ogni caso ricordare che non è possibile riconoscere in capo al mediatore il diritto di esigere la provvigione nel solo caso di contratto preliminare concluso in violazione dei limiti stabiliti dall'ordinamento giuridico per l'autonomia privata (cfr. Cass. n. 10553 del 19.07.2002 con specifico riferimento ad un caso di compravendita immobiliare nulla per difetto del requisito della forma scritta). Ancora e sempre in via generale, si rende necessario ricordare che, come noto, “nel rapporto di mediazione, il diritto alla provvigione insorge soltanto quando le parti siano state messe in grado di conoscere l'opera di intermediazione svolta dal mediatore, grazie alla cui attività hanno concluso l'affare, nonché di valutare l'opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione, soggiacendo ai conseguenti oneri;
ne consegue che la prova di tale conoscenza incombe, ai sensi dell'art. 2697 c.c., sul mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione” (cfr. Cass. n. 11776 del 6.05.2019). In particolare, in merito allo specifico onere della prova che incombe sul mediatore al fine dell'accertamento del diritto a percepire la provvigione, è necessario che venga fornita idonea prova del nesso di causalità tra la concreta attività svolta e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente, per un verso, che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata, nonché, essendo, per altro verso, sufficiente che la parte coinvolta abbia in fatto accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene (cfr. ex multis Cass. n. 25851 del 9.12.2014 e Cass. n. 3165 del 2.02.2023).
2.2 Facendo congiunta applicazione dei summenzionati principi, dagli atti del presente giudizio, emerge la piena prova della debenza della somma ingiunta pari ad euro 5.490,00, in linea capitale, a pagina 9 di 15 titolo di provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare svolta dal mediatore CP_1 risultandone dimostrati i relativi fatti costitutivi. In particolare, è emerso chiaramente, tanto documentalmente quanto all'esito dell'istruttoria orale condotta, che la conclusione dell'affare, da qualificarsi nei termini di contratto preliminare di compravendita immobiliare, con importo fissato in euro 150.000,00, si è perfezionato tra le parti contraenti , quale promissario compratore, e e quali Parte_1 CP_3 Controparte_2 promittenti venditrici, in data 6/7 maggio 2021 (cfr. doc. n. 1 parte opposta nonché originale conservato in cassaforte sub doc. n. 673) per effetto della concreta attività di mediazione svolta dall'agenzia immobiliare nelle persone del legale rappresentante e del proprio CP_1 Controparte_5 all'epoca collaboratore Testimone_1
2.2.1 In primo luogo, si deve evidenziare in via assorbente come costituisca circostanza fattuale non in contestazione fra le parti e dunque pacifica ai sensi dell'art. 115, comma 1, c.p.c. la conforme sottoscrizione per accettazione da parte delle promittenti venditrici rispetto alla proposta irrevocabile di acquisto avente ad oggetto l'immobile sito in Bagno di Romagna, località Rondinaia, verso corresponsione del prezzo pari ad euro 150.000,00 sottoscritta dal promissario compratore
[...]
, che nelle more del presente giudizio non l'ha proposto formale disconoscimento ai sensi Parte_1 dell'art. 214 c.p.c. di una tale scrittura privata prodotta anche in originale (cfr. doc. n. 1 monitorio).
2.2.2 In secondo luogo, parimenti incontestata è la circostanza fattuale per cui le parti contraenti, che in precedenza non si conoscevano, siano state messe in contatto per la possibile conclusione dell'affare proprio dall'agenzia immobiliare a cui le promittenti venditrici CP_1 originariamente si erano rivolte per procedere alla vendita dell'immobile di loro proprietà. E ancora si rileva, in forza di una analisi testuale della scrittura privata in esame, come l'attività prestata dal mediatore in favore del proponente in relazione alla conclusione di un tale specifico affare non possa ritenersi limitata alla mera compilazione del modulo / formulario prestampato, dovendosi in tal senso valorizzare senz'altro la riconosciuta presenza in allegato e facente parte integrante della proposta irrevocabile d'acquisto datata 6.05.2021, del foglio rubricato “allegato proposta d'acquisto” (cfr. pag.
3 doc. n. 1 parte opposta), compilato sempre all'interno dei locali dell'agenzia immobiliare, recependo la manifestazione di volontà del proponente di subordinare l'efficacia dell'affare a Parte_1 specifica condizione. Una tale ricostruzione fattuale degli eventi ha trovato, inoltre, puntuale e convergente riscontro nelle dichiarazioni rese dai testimoni in precedenza già richiamati e presenti personalmente alla sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto da parte di . Parte_1 Per un verso, ha precisato “di essere stato presente alla sottoscrizione della proposta da Testimone_1 parte di e ricordo di aver materialmente compilato a penna io la proposta di Parte_1 acquisto, sotto dettatura di . Era presente anche e mi sembra di Controparte_5 Parte_1 ricordare fosse presente anche la moglie di quest'ultimo ” e ha chiarito, in relazione alle Testimone_3 distinte scritture private rammostrategli in udienza che “quanto al primo documento, scritto con la penna blu, riconosco la mia grafia sulla prima facciata e nella seconda facciata limitatamente alla parola Forlì. Le date della seconda facciata e le sottoscrizioni ovviamente non le ho apposte io. L'allegato proposta di acquisto, contenente la condizione, non l'ho redatto io, ma mi sembra di ricordare . Quanto al secondo documento, l'ho parimenti compilato io e ricordo di Controparte_5 aver modificato alcune particelle catastali;
in questo secondo documento, oltre alla prima facciata e alla parola Forlì sulla seconda facciata, ho altresì apposto la data 06/05/21 vicino alla firma del proponente. Ho visto personalmente sottoscrivere entrambe le proposte d'acquisto Parte_1 subito dopo alla mia compilazione. Tutte le sottoscrizioni contenute nei documenti che mi vengono mostrati sono state apposte da nel medesimo momento”. Parte_1 Per altro verso, il testimone ha analogamente dichiarato a tale specifico proposito “che Testimone_3 ero presente personalmente presso l'agenzia quando disse a che era Parte_1 Testimone_1 interessato all'acquisto solo ove le spese di ristrutturazione fossero rientrate nella pratica Bonus 110%. In quell'occasione era presente anche il titolare dell'agenzia ADR: preciso che sono CP_1
pagina 10 di 15 stata presente personalmente anche quando ha sottoscritto due proposte Parte_1 irrevocabili di acquisto, l'una per l'importo di euro 150.000,00 e l'altra dell'importo di euro 90.000,00, in quanto all'epoca non sapevamo se l'operazione sarebbe rientrata nel Bonus 110%. ADR: preciso che la proposta di euro 90.000,00 sarebbe stata valida nel caso di mancato ottenimento dell'accesso al Bonus Fiscale 110%”; fornendo così possibile e ragionevole spiegazione alla riscontrata esistenza di due proposte irrevocabili d'acquisto sottoscritte in data 6.05.2021 da
[...]
in relazione allo stesso immobile ma con la previsione di due distinti prezzi d'acquisto. Parte_1 In ultima analisi, oltre alla effettiva visita dell'immobile promesso in vendita, alla consegna delle chiavi per effettuare i necessari sopralluoghi ad opera dei propri tecnici di fiducia e alle testimoniate trattative che sono state svolte da presso i locali dell'agenzia immobiliare risulta Parte_1 CP_1 parimenti provato che la medesima agenzia immobiliare abbia svolto il ruolo attivo di depositaria fiduciaria di assegno bancario dell'importo di euro 5.000,00, consegnato da quale Parte_1 acconto e/o caparra confirmatoria (cfr. testimonianza verbale di udienza del 21.03.2024). Testimone_1
2.2.3 In terzo luogo, quanto all'affare effettivamente concluso fra le parti e per cui parte opposta agisce per il proprio diritto alla provvigione, si rileva come dalle complessive evidenze probatorie in atti non sussista sufficiente prova circa la valida stipulazione di una successiva e sostitutiva proposta irrevocabile di acquisto del medesimo immobile per un prezzo ridotto ad euro 90.000,00, anch'essa sottoscritta in calce per accettazione dalle promittenti venditrici e alla luce CP_2 Parte_3 tanto della documentazione in originale offerta in comunicazione, quanto delle testimonianze assunte. Da un lato, la proposta irrevocabile d'acquisto dell'immobile oggetto di causa con prezzo proposto in euro 90.000,00 risulta prodotta da parte opponente unicamente in copia sub doc. n. 2 e, a fronte del tempestivo disconoscimento ad opera dell'odierna parte opposta e delle specifiche contestazioni sollevate sul punto, una tale parte processuale non ha provveduto ad adempiere all'ordine di esibizione del relativo documento in originale, come disposto con ordinanza del 10.10.2023. D'altro lato, alla luce degli atti del presente giudizio ordinario di cognizione, risulta invece prodotta in originale la scrittura privata avente ad oggetto la proposta irrevocabile d'acquisto per l'importo di euro 150.000,00, datata 6.05.2021 e successivamente sottoscritta per accettazione dalle promittenti venditrici;
un tale documento originale è stato peraltro riconosciuto dai contraenti che lo hanno sottoscritto di pugno e confermato, in sede testimoniale, quale unico accordo contrattuale scritto voluto dalle promittenti venditrici e, dunque, vincolante per le parti contraenti. Innanzitutto, sempre sotto il vincolo del giuramento prestato, il già richiamato testimone Testimone_1 ha negato che la proposta d'acquisto accettata dalle promittenti venditrici e CP_2 Parte_3 avesse l'importo di euro 90.000,00, bensì ha dichiarato che l'importo era di euro 150.000,00 e di aver assistito personalmente anche alla sottoscrizione da parte delle promittenti venditrici di una tale specifica proposta irrevocabile d'acquisto. Inoltre, lo stesso testimone a cui sono state Testimone_1 esibite le scritture private originali prodotte da – ovvero primo documento integralmente CP_1 compilato a penna blu con all'interno allegato proposta di acquisto in originale e secondo documento in fotocopia con sottoscrizioni in originale – ha dichiarato: “Quanto al primo documento, scritto con la penna blu, riconosco la mia grafia sulla prima facciata e nella seconda facciata limitatamente alla parola Forlì” e ricostruito le modalità di compilazione del suddetto documento in duplice copia (cfr. verbale di udienza del 21.03.2024). Ulteriormente, anche la promittente venditrice sentita come testimone Controparte_2 indicato da parte opposta, ha dichiarato che “la cifra stabilita è sempre stata di euro 150.000,00. A euro 90.000,00 non l'avremmo mai venduta. ADR: preciso che l'anno successivo io e mia sorella abbiamo venduto l'immobile al prezzo di euro 150.000,00”, nonché che “non è vero che io e mia sorella abbiamo sottoscritto per accettazione una proposta dell'importo di euro 90.000,00” (cfr. verbale di udienza del 21.03.2024). Nella stessa direzione e ad ulteriore riscontro esterno delle già accertate circostanze fattuali allegate da parte opposta ed emerse nel corso dell'istruttoria orale, vertono poi le dichiarazioni rese dalla promittente venditrice comparsa personalmente Parte_3
pagina 11 di 15 all'udienza del 12.09.2024 per ordine del giudice (al fine di adempiere all'ordine di esibizione disposto nei propri confronti), che ha dichiarato su richiesta di chiarimenti del giudice nel pieno contradditorio tra le parti, di non ricordare di essere mai stata in possesso del documento oggetto dell'ordine di esibizione di cui al verbale del 21.03.2024, ovvero dell'originale della scrittura privata prodotta in copia da parte opponente sub doc. n. 2 per l'importo di euro 90.000,00. In aggiunta e sempre nella predetta sede, esibito a l'originale del documento prodotto da parte opposta sub doc. n. Parte_3 1 ovvero proposta irrevocabile di acquisto contenente la somma di euro 150.000,00, la stessa ha precisato di riconoscere la propria sottoscrizione e che, all'epoca, era disposta a vendere l'immobile per la somma di euro 150.000,00, mentre non era invece disposta a venderlo per euro 90.000,00. Al contrato, esibitale poi copia del doc. n. 2 di parte opponente, ha dichiarato di non Parte_3 ricordare di aver sottoscritto per accettazione una proposta irrevocabile di acquisto per l'importo di euro 90.000,00 (cfr. verbale di udienza del 12.09.2024). Da ultimo, sempre sul punto, preme evidenziare come sebbene il testimone di parte opponente abbia dichiarato di essere stata presente personalmente quando ha Testimone_3 Parte_1 sottoscritto due proposte irrevocabili di acquisto, l'una per l'importo di euro 150.000,00 e l'altra dell'importo di euro 90.000,00, abbia altresì dichiarato di non aver assistito alla sottoscrizione da parte delle promittenti venditrici, nonché che “so solo che hanno accettato la proposta, ma non so dire se hanno accettato quella da euro 90.000,00 o da euro 150.000,00” (cfr. verbale di udienza del 12.09.2024). Per completezza espositiva, risulta doveroso precisare che i testimoni sopra citati devono tutti essere ritenuti in questa sede senza dubbio attendibili nella misura in cui, per un verso, hanno risposto alle domande poste in maniera coerente e senza incorrere in vistose contraddizioni e, per altro verso, hanno dichiarato di esserne a conoscenza diretta in quanto hanno personalmente partecipato o assistito ai fatti su cui sono stati chiamati a deporre, precisando, peraltro, nel caso, di non essere a conoscenza di specifiche circostanze fattuali oggetto di causa. 2.3 Quanto poi all'eccepita inefficacia della scrittura privata di preliminare di compravendita immobiliare per mancato avveramento della condizione sospensiva ivi apposta e alla conseguente inesistenza del diritto del mediatore alla provvigione, l'opposizione proposta dal proponente
[...]
è parimenti infondata, in quanto priva di idonei elementi probatori a sostegno. Parte_1
Con specifico riferimento ad un tale aspetto, si ritiene che parte opponente non abbia fornito adeguata prova del fatto che la condizione sospensiva cui era pacificamente subordinata l'efficacia del contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso tra le parti contraenti in data 6/7 maggio 2021 – peraltro nel proprio interesse ed avente ad oggetto l'adempimento gestito e di cui si è fatto carico unicamente il medesimo promissario compratore - non si sia verificata entro i termini previsti. Sul punto, ci si limita a richiamare il dettato dell'art. 1757, comma 1, c.c. nel prevedere che “se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione”, a differenza di quanto accade nei diversi e parimenti disciplinati casi contratto sottoposto a condizione risolutiva e di contratto annullabile o rescindibile qualora il mediatore non fosse conoscenza della causa d'invalidità. Senza dubbio, infatti, l'ordinamento giuridico consente alle parti contraenti in base alla propria autonomia negoziale di inserire condizioni nel regolamento contrattuale, quali elementi accessori dal quale le parti fanno dipendere l'efficacia (condizione sospensiva) o l'inefficacia (condizione risolutiva) del contratto dal verificarsi dell'avveramento della conditio facti, quale evento dipendente dal caso o dalla volontà di un terzo, nonché in alcuni specifici casi anche dalla volontà di una delle parti. In particolare, quindi, se il contratto (come avvenuto nella specie) è sottoposto a condizione sospensiva – per cui l'inizio della produzione dei relativi effetti è ancorato al verificarsi dell'evento futuro ed incerto convenuto – il diritto alla provvigione del mediatore che dipende dalla conclusione dell'affare ex art. 1755 c.c., per espressa previsione di legge, sorge solo se la condizione convenzionalmente prevista si avvera.
pagina 12 di 15 Dalla lettura dell'allegato della proposta di acquisto, compilato a penna e sottoscritto da entrambe le parti contraenti su carta intestata della società che ha peraltro apposto in calce il proprio CP_1 timbro sociale (cfr. pag. 3 doc. n. 1 parte opposta) emerge espressamente come “la proposta è subordinatamente condizionata alla regolarità edilizia – urbanistica e catastale dell'immobile e alla fattibilità dell'applicazione della normativa conosciuta come “110%” per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione, in particolar modo del tetto, degli infissi e dell'impiantistica. Tali analisi verranno svolte da un tecnico incaricato dal proponente. Il parere positivo o negativo del tecnico dovrà pervenire entro 60 giorni dal ricevimento della documentazione necessaria”. Orbene, innanzitutto, si deve evidenziare come il contratto preliminare di compravendita immobiliare, così come sottoscritto dalle parti contraenti, non possa dirsi caratterizzato dalla previsione di alcun termine essenziale (cfr. Cass. n. 32238 del 10.12.2019) per l'avveramento della condizione sospensiva ivi apposta, in quanto la verifica in ordine alla regolarità edilizio-urbanistica e catastale dell'immobile e soprattutto l'ottenimento del predetto parere tecnico “entro 60 giorni dal ricevimento della documentazione necessaria” non integrano adempimenti che, ove realizzati oltre il termine indicato, precludono in radice l'utilità prefissatasi da una o da entrambe le parti contraenti. L'interesse del promissario compratore infatti non può, in assenza di altre oggettive e documentate evidenze, considerarsi nel caso di specie totalmente perduto, fatta ovviamente salva una valutazione del comportamento posto in essere dalle parti interessate orientata ai principi di correttezza e di buona fede, anche tenendo conto della durata e delle cause del ritardo occorso. Analizzando, poi, la comunicazione prodotta dallo stesso proponente , datata Parte_1 30.07.2021 e a firma dell'arch. (cfr. doc. n. 5 parte opponente), emerge come il tecnico Persona_1 incaricato dal medesimo proponente abbia dato atto che, nella sostanza, l'intervento previsto sull'immobile oggetto della proposta irrevocabile di acquisto, accettata da e CP_3 Controparte_2 fosse ammissibile dal punto di vista normativo e fosse consentito l'accesso alle agevolazioni fiscali, seppur con qualche limitazione;
inoltre, nell'ambito della medesima dichiarazione non sono state di fatto segnalate irregolarità edilizie, urbanistiche e/o catastali insanabili, bensì unicamente indicazioni in ordine agli interventi e ai lavori di ristrutturazione da realizzare nell'immobile oggetto di verifica. Pertanto, in assenza della previsione convenzionale di un termine essenziale per l'adempimento e considerato il comunque breve lasso di tempo intercorso oltre i sessanta giorni indicati nell'allegato alla proposta d'acquisto per l'ottenimento del parere di un tecnico di fiducia nominato dalla stessa parte opponente, non si ravvisa l'esistenza di elementi ostativi tali da potersi ritenere non avverata la condizione sospensiva apposta dal proponente e conseguentemente ab origine inefficacie il contratto preliminare di compravendita immobiliare, fonte del diritto del mediatore alla provvigione richiesta. D'altra parte, parte opposta ha offerto in comunicazione dichiarazione di conformità delle CP_1 unità immobiliari oggetto della proposta irrevocabile d'acquisto, a firma del geometra e Persona_2 datata 14.06.2021, nella quale anche un tale tecnico, avendo eseguito verifiche in loco e presso i competenti uffici catastali e comunali, ha attestato che l'immobile non presentava irregolarità tali da richiedere ulteriori provvedimenti abilitativi e che veniva verificata la corrispondenza fra lo stato di fatto dell'immobile e gli elaborati grafici (cfr. doc. n. 10 parte opposta). Sempre a sostegno della regolarità edilizio– urbanistica e catastale dell'immobile promesso in vendita, il mediatore CP_1 ha prodotto il modello unico informatico di aggiornamento degli atti catastali e l'accertamento della proprietà immobiliare urbana nonché atto di aggiornamento datato 11.06.2021 (cfr. doc. nn. 11 e 12 parte opposta – che non sono stati in ogni caso oggetto di specifica contestazione avversaria). In aggiunta, sempre sul punto, il testimone ha confermato che, nel mese di giugno 2021, Testimone_1 il promissario compratore veniva informato tanto dagli addetti dell'agenzia immobiliare CP_1 quanto dalle promittenti venditrici e che all'esito delle verifiche di Parte_3 Controparte_2 regolarità urbanistica, edilizia e catastale l'immobile era risultato regolare, precisando che “per quanto di mia conoscenza il geom. abilitato fece le necessarie verifiche e il relativo documento venne comunicato alle parti dal . Non ricordo, visto il tempo trascorso, le modalità concrete Controparte_5
pagina 13 di 15 con cui avvenne questa comunicazione” (cfr. verbale di udienza del 21.03.2024). Altresì, nell'ambito della medesima udienza istruttoria, la stessa circostanza fattuale è stata confermata, sempre sotto il vincolo del giuramento prestato e per quanto di propria conoscenza, dalla promittente venditrice la quale ha precisato “ricordo di averglielo comunicato anche personalmente al Controparte_2 telefono”. Pertanto, in assenza di prova circa il mancato avveramento della condizione apposta alla proposta irrevocabile d'acquisto de quo, non vi è dubbio che debba validamente ritenersi concluso il contratto preliminare di compravendita immobiliare con prezzo pattuito in euro 150.000,00, pienamente efficace tra le parti contraenti che lo hanno sottoscritto e di riflesso, nei confronti del mediatore che essendo stato concluso lo specifico affare – risultando irrilevanti, nel CP_1 presente giudizio, le ulteriori ragioni per cui le parti contraenti non abbiano poi concluso il contratto definitivo di compravendita immobiliare - ha maturato il proprio diritto a percepire la provvigione per l'attività di intermediazione svolta.

3. In merito all'accertamento del quantum spettante al mediatore a titolo di provvigione in relazione all'affare concluso grazie ai servizi di intermediazione immobiliare prestati Accertato il diritto alla provvigione maturata in capo al mediatore per l'attività di CP_1 intermediazione immobiliare svolta, in presenza di idoneo nesso causale rispetto alla conclusione dell'affare tra il promissario compratore e le promittenti venditrici e Parte_1 CP_2 (cfr. doc. n. 1 monitorio), occorre da ultimo determinarne l'ammontare, tenuto conto Parte_3 dell'ulteriore motivo di opposizione proposto da parte opponente in ordine Parte_1 all'importo richiesto e fatturato dall'agenzia immobiliare. In particolare, a fronte di una provvigione applicata dall'agenzia immobiliare nella misura del 3% sul valore dell'affare concluso (preliminare di compravendita immobiliare con prezzo concordato in euro 150.000,00), il proponente ha dedotto come un tale ammontare fosse privo di Parte_1 fondamento atteso che, da un lato, in mancanza di espresso patto sul punto, lo stesso art. 1755, comma 2, c.c. stabilisce che la misura della provvigione debba essere determinata sulla base degli usi vigenti nel relativo contesto territoriale, nonché in via sussidiaria dal giudice secondo equità e, d'altro lato, che la vigente Raccolta Provinciale degli Usi elaborata dalla Camera di Commercio di Forlì relativa all'anno 2010 e approvata nell'anno 2012 registrava fra gli usi una minor percentuale compresa fra l'1 e il 2% per quantificare il compreso di mediazione nell'ambito delle compravendite immobiliari.
Ciò posto in relazione all'aspetto controverso ora in esame, risulta certamente indubbio che “la determinazione della provvigione dovuta al mediatore, atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall'art. 1755, 2° comma, c.c., deve essere determinata dal giudice secondo equità, se le parti non ne hanno stabilito la misura e se non è provata l'esistenza di tariffe professionali e di usi locali” (cfr. Cass. n. 13656 del 31.07.2012) e che “in tema di mediazione, la misura della provvigione dovuta al mediatore è determinata dal giudice solo in assenza di specifica previsione delle parti, secondo le fonti di integrazione previste in ordine successivo dall'art. 1755, comma 2, c.c.; di conseguenza, la mancata prova degli usi normativi non comporta, per ciò solo, il rigetto della domanda, dovendosi ricorrere al criterio subordinato dell'equità” (cfr. Cass. n. 11127 del 6.04.2022). Nel caso di specie e tenuto conto del complessivo contesto fattuale come in precedenza ricostruito, si ritiene raggiunta idonea prova dell'accordo tra le parti, avendo il testimone confermato Testimone_1 come, in sede di sottoscrizione della proposta di acquisto, la misura della provvigione prevista fosse corrispondente al 3% del relativo prezzo di compravendita e avendo specificato di ricordare che una tale percentuale era stata comunicata a voce al proponente direttamente da Parte_1 CP_5 (cfr. verbale di udienza del 21.03.2024 - capitolo 9: “è vero, ricordo che glielo disse a voce
[...] alla mia presenza. Con l'accordo dei difensori delle parti, vengono nuovamente esibiti gli CP_5 originali delle scritture private prodotte da parte opposta al testimone, in cui la parte relativa all'incarico di mediazione alla provvigione non è compilata e risulta barrata. ADR: ricordo che un tale discorso venne rimandato ad un secondo momento”). pagina 14 di 15 In ogni caso e per completezza espositiva, si rileva come una provvigione corrispondente al 3% del prezzo previsto per la compravendita immobiliare risulti equa e congrua alla luce degli usi camerali registrati presso la Camera di Commercio della Romagna, prodotti da parte opponente e che fanno riferimento all'anno 2010 che, comunque, in mancanza di una espressa previsione di legge, devono essere senz'altro attualizzati rispetto all'attività di mediazione svolta nell'anno 2021, visto il tempo trascorso e l'evoluzione del mercato immobiliare, in base alle notorie prassi in uso nella zona di riferimento. Per tutte le predette ragioni ed in sintesi, in assenza di idonee prove in ordine all'esistenza di fatti estintivi, modificativi e/o impeditivi della pretesa creditoria, azionata sin dalla fase monitoria dall'odierna parte opposta e compiutamente dimostrata nell'ambito del presente giudizio di CP_1 opposizione, si deve necessariamente concludere che essendo l'affare concluso mediante stipula di contratto preliminare valido ed efficace, intermediato in concreto dalla medesima agenzia immobiliare quest'ultima ha diritto a percepire la provvigione che è risultata pattuita tra le parti - in ogni CP_1 caso, da ritenersi equa e congrua - pari al 3% del prezzo di compravendita (euro 150.000,00), oltre IVA ovvero pari ad euro 5.490,00, con conseguente e necessaria conferma del decreto ingiuntivo opposto.

4. In merito alla liquidazione delle spese di lite
Infine, le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate, come indicato in dispositivo, nei valori medi in ogni fase processuale espletata, in base al valore complessivo della controversia ai fini dell'applicazione degli scaglioni previsti dal D.M. n. 55 del 2014. Ai sensi dell'art. 2, comma 2, D.M. n. 55 del 2014 oltre al compenso e alle spese generali, la parte vittoriosa ha altresì diritto al rimborso delle spese sostenute debitamente documentate. La condanna alle spese processuali, a norma dell'art. 91 c.p.c., ha il suo fondamento nell'esigenza di evitare una diminuzione patrimoniale alla parte che ha dovuto svolgere un'attività processuale per ottenere il riconoscimento e l'attuazione di un suo diritto e l'essenziale criterio rivelatore della soccombenza è l'aver dato causa al giudizio (cfr. Cass. n. 13498 del 29.05.2018). Nel caso di specie non vi è dubbio in merito alla totale soccombenza di parte opponente
[...]
, come meglio chiarito nei precedenti paragrafi di motivazione. Parte_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa che reca numero 2817/2022, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. RIGETTA l'opposizione proposta da per le ragioni di cui in motivazione. Parte_1

2. CONFERMA il decreto ingiuntivo n. 678/2022 in ogni sua parte: capitale, interessi quali ivi indicati, spese di lite quali ivi liquidate.

3. LO DICHIARA ESECUTIVO.

4. CONDANNA parte opponente al pagamento in favore di parte opposta Parte_1 [...] delle spese di lite, che si aggiungono a quelle già liquidate in sede di decreto ingiuntivo e CP_1 che si liquidano in euro 5.077,00 per compensi;
spese generali pari al quindici per cento della somma che immediatamente precede;
infine, IVA e CPA sull'imponibile come per legge.

5. REVOCA la custodia in cassaforte sub doc. n. 673 delle scritture private prodotte in originale e NE DISPONE, sin d'ora, a cura della Cancelleria, la restituzione a parte opposta Controparte_1
Forlì, 14 agosto 2025
Il Giudice
dott.ssa Giorgia Sartoni
pagina 15 di 15