N. R.G. 4698/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4698/2024
All'udienza del 22 maggio 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.;
- Per l'avv. De Porcellinis Carlo ha depositato le note sostitutive di Parte_1
udienza in data 21.5.2025;
Il Giudice
Letti gli atti del procedimento e le note sostitutive di udienza depositate dalle parti, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
dott.ssa Giuseppina Vendemiale
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4698/2024 promossa da:
(c.f. , Parte_2 P.IVA_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. De Porcellinis
Carlo ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Renato Fucini n. 47, giusta procura in atti;

RICORRENTE
Contro
, (c.f. ); Controparte_1 C.F._1
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: risoluzione contrattuale.
CONCLUSIONI
All'udienza del 22.5.2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c., parte ricorrente concludeva come da note sostitutive di udienza in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ritualmente notificato, la conveniva Parte_1
in giudizio chiedendo all'Ill.mo Tribunale adito di voler accertare Controparte_1
l'inadempimento del convenuto e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato inter partes, con condanna della controparte alla restituzione del bene compromesso in vendita.
A sostegno della domanda, parte ricorrente esponeva di aver stipulato, in data 01.03.2022, con il sig. un contratto preliminare di compravendita per atto di Notaio Dott. Controparte_1
pagina 2 di 11 , Rep. n. 34626, Racc. n. 18781, avente ad oggetto l'appartamento sito in Persona_1
Aprilia, con accesso da via Eduardo De Filippo n. 6, piano quarto, Linea “D”, Scala “B”, distinto con il numero int. 19, con annessa cantina e posto auto. Soggiungeva che il predetto contratto preliminare di compravendita prevedeva l'immissione del promissario acquirente nella detenzione qualificata delle descritte porzioni immobiliari al momento della stipula del preliminare e stabiliva il prezzo della vendita in €. 174.382,00, IVA compresa, da versarsi, quanto ad €. 8.800,00 a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo di assegno bancario tratto non trasferibile in data 1° marzo 2022; quanto ad €. 24.735,00 a titolo di caparra confirmatoria, in n.
44 (quarantaquattro) rate di pari importo di €. 558,92 cadauna, entro e non oltre il giorno 5
(cinque) di ogni mese, e quanto ai residuali Euro 140.847,00, compresa I.V.A, a mezzo di assegni circolari o bonifici bancari al momento della stipula dell'atto definitivo di compravendita.
Deduceva, inoltre, che il in violazione dell'art. 3 del citato contratto preliminare, si era CP_1 reso moroso dapprima nel pagamento di otto rate di €. 558,92 cadauna, dovute a saldo della caparra confirmatoria di €. 24.735,00, relative ai mesi di luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre 2023, gennaio e febbraio 2024, per un importo pari ad euro 4.471,36, e poi nel versamento di ulteriori nove rate relative ai mesi di marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre 2024 e novembre 2024 per un importo di euro 5.030,28 per un totale complessivo non versato di €. 9.501,6).
Precisava di aver inviato con raccomandata a./r. del 10.04.2024, atto di diffida e costituzione in mora al resistente, avvertendolo che, in caso di mancato pagamento dell'importo dovuto pari ad
€. 4.471,36, oltre interessi legali maggiorati di tre punti percentuali, il contratto preliminare di compravendita si sarebbe risolto di diritto, con conseguente obbligo di riconsegna dell'immobile de quo libero da persone e cose, e che con successiva raccomandata a/r del 23.10.2024 la ricorrente contestava al sig. il mancato versamento delle rate relative ai mesi di marzo, CP_1
aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre e ottobre 2024, per un importo di euro 4.471,36, chiedendo il pagamento del totale non versato, pari a complessivi €. 8.942,72, oltre interessi legali maggiorati di tre punti percentuali.
In diritto, la deduceva l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare Parte_1
di compravendita, ai sensi dell'art. 6 del summenzionato contratto, evidenziando, come la valutazione della gravità dell'inadempimento era stata rimessa in fase di sottoscrizione del contratto al libero apprezzamento delle parti contraenti, le quali avevano convenuto che, nel caso pagina 3 di 11 di ritardo nel pagamento di n. 7 (sette) rate consecutive della caparra confirmatoria, o alternativamente, di n. 12 (dodici) rate in tutto l'arco temporale della durata del contratto, il promittente venditore avesse la facoltà di ritenere il negozio risolto di diritto.
Ritualmente citato, il convenuto non costituiva in giudizio e, verificata la regolarità della notifica, ne veniva dichiarata la contumacia. La causa, quindi, documentalmente istruita, veniva rinviata per discussione orale e decisione, ex art. 281-sexies c.p.c., all'udienza del 22.5.2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.
Tanto premesso, la domanda proposta da parte ricorrente è fondata e merita di trovare accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
La società ha agito in giudizio per conseguire la risoluzione del preliminare di Parte_1
compravendita del 01.03.2022 sottoscritto tra le parti per atto di Notaio Dott. , Persona_1
Rep. n. 34626, Racc. n. 18781, avente ad oggetto l'appartamento sito in Aprilia, con accesso da via Eduardo De Filippo n. 6, piano quarto, Linea “D”, Scala “B”, distinto con il numero int. 19, con annessa cantina e posto auto, che prevedeva l'immissione del promissario acquirente nella detenzione qualificata delle descritte porzioni immobiliari al momento della stipula del preliminare, e stabiliva il prezzo della vendita in €. 174.382,00, IVA compresa, da versarsi, ai sensi dell'art. 3 del contratto preliminare sottoscritto, come segue: “Euro 8.800,00
(ottomilaottocento virgola zero) sono pagati mediante un assegno postale tratto in data 1° marzo
2022 di Euro 8.800,00 (ottomilaottocento virgola zero zero) n. 724523233-01 non trasferibile a titolo di caparra confirmatoria;
- Euro 24.735,00 (ventiquattromilasettecentotrentacinque virgola zero zero) vengono versati, a titolo di caparra confirmatoria in n. 44 (quarantaquattro) rate di pari importo di Euro 558,92 (cinquecentocinquantotto virgola novantadue) cadauna da corrispondersi entro e non oltre il giorno 5 (cinque) di ogni mese mediante mandato Sepa (RID) di autorizzazione permanente, irrevocabile senza il consenso della parte venditrice, di addebito in conto corrente intrattenuto presso la Banca a nome della parte promittente CP_2
acquirente, di cui la promittente venditrice rilascerà separate quietanze, con inizio dal 5 giugno
2023; - quanto ai residuali Euro 140.847,00 (centoquarantamilaottocentoquarantasette virgola zero zero) compresa l'I.V.A. dovuta ai sensi di legge, verranno pagati, salvo quanto infra, a mezzo assegni circolari o bonifici bancari al momento della stipula dell'atto definitivo di compravendita. Qualora parte di dette somme dovesse derivare dal netto ricavo di un mutuo che la parte promissaria acquirente intendesse richiedere ad un istituto di credito di sua fiducia, la
pagina 4 di 11 parte promittente venditrice si obbliga a fornire tutta la documentazione usualmente richiesta dalla Banca ed accetta, ove così stabilito da quest'ultima, di incassare le somme in questione a mezzo assegno circolare o bonifico bancario una volto decorso il termine di cui all'art. 39 D.Lgs
385/93 (c.d. “consolidamento d'ipoteca”) verso in ogni caso consegna contestuale alla stipula del relativo mandato irrevocabile di pagamento.”.
In particolare, la società ricorrente contesta al la morosità relativa a plurime scadenze di CP_1 rate di €. 558,92 cadauna, dovute a saldo della caparra confirmatoria, invocando pertanto il grave inadempimento del convenuto all'obbligo di pagamento del corrispettivo secondo i termini e le modalità concordati nell'art. 3 del contratto.
Ragion per cui la con due distinte lettere raccomandate del 10.04.2024 e Parte_1
del 23.10.2024, intimava al convenuto di adempiere, ex art. 1454 c.c., dichiarando che in mancanza il contratto si sarebbe considerato risolto di diritto, con obbligo del alla CP_1
riconsegna dell'immobile de quo libero da persone e cose.
Tanto premesso, va ricordato in diritto che, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. per tutte Cass. Civ. Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Ebbene, la a fondamento della pretesa azionata, ha prodotto: 1) il Parte_1
contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'appartamento sito in Aprilia, con accesso da via Eduardo De Filippo n. 6, con annessa cantina e posto auto (meglio identificato in atti), che prevedeva l'immissione del promissario acquirente nella detenzione qualificata delle descritte porzioni immobiliari al momento della stipula del preliminare e stabiliva il prezzo della vendita in €. 174.382,00, con precise modalità e tempistiche anche per il pagamento dell'importo dovuto a titolo di caparra confirmatoria, e con espressa pattuizione della facoltà, previa intimazione ad adempiere, di ritenere risolto il contratto in caso di ritardo nel pagamento di n. 7 rate consecutive della caparra confirmatoria, come, difatti, avvenuto nel caso di specie (art. 6 contratto preliminare); 2) la diffida ad adempiere inviata a mezzo racc. a/r del 10.04.2024, ricevuta dal convenuto in data 16.04.2024, con cui la intimava al convenuto Parte_1
pagina 5 di 11 - moroso nel pagamento di otto rate di €. 558,92 cadauna, relative ai mesi di luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre 2023, gennaio e febbraio 2024, il pagamento per un totale complessivo non versato di €. 4.471,36, entro il termine di sette giorni dal ricevimento della diffida;
3) l'ulteriore diffida ad adempiere 'del 23/10/2024, di cui tuttavia non vi è prova della ricezione da parte del con cui la contestava l'ulteriore CP_1 Parte_1
mancato versamento delle rate relative ai mesi di marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre e ottobre 2024, per un importo di euro 4.471,36, chiedendo il pagamento del totale non versato, pari a complessivi €. 8.942,72, oltre interessi legali maggiorati di tre punti percentuali, con invito ad adempiere entro giorni 15 dal ricevimento.
Parte attrice, infine, ha allegato l'inadempimento del convenuto, consistito nel mancato pagamento delle rate entro il termine indicato.
Ciò posto, ritiene in primo luogo il Tribunale che la documentazione versata in atti non consenta di dichiarare l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare stipulato inter partes.
Con specifico riferimento alla diffida ad adempiere, giova richiamare quanto disposto dall'art. 1454 c.c., ai sensi del quale “Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto”.
La diffida ad adempiere costituisce, dunque, uno strumento a disposizione della parte non inadempiente per provocare la risoluzione di diritto del contratto, di modo che, decorso il termine nella stessa indicato, il contratto è risolto ope legis senza che sia necessaria una pronuncia del giudice, la quale assumerebbe eventualmente una natura meramente dichiarativa.
Per produrre l'effetto sopra descritto, la dichiarazione di diffida deve contenere determinati elementi essenziali, individuabili nell'intimazione all'adempimento, nella fissazione di un congruo termine concesso al debitore per adempiere e nell'espresso ammonimento che il contratto s'intenderà risolto laddove entro il predetto termine il contraente non adempia alla propria prestazione.
Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, infatti, “In tema di diffida ad adempiere,
l'unico onere che, ai sensi dell'art. 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare per iscritto un termine entro cui l'altra dovrà adempiere alla propria prestazione, con l'avvertimento espresso che nell'eventualità in cui l'adempimento non avvenga nel termine previsto seguirà la risoluzione ope legis del contratto, poiché la ratio perseguita dal legislatore è quella di fissare
pagina 6 di 11 con chiarezza la posizione delle parti rispetto all'esecuzione del negozio, mediante un formale avvertimento alla parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell'adempimento” (cfr. Cass. Civ, sez. III, 10/09/2019, n. 22542).
Nel caso di specie, risultano in atti due diffide ad adempiere: la prima, datata 10.04.2024 e ritualmente ricevuta il 16.04.2024, con cui veniva intimato l'adempimento entro il termine di sette giorni dal ricevimento della raccomandata;
la seconda, datata 23.10.2024, di cui non risulta in atti prova del ricevimento da parte del convenuto, con cui si intimava al di provvedere CP_1
al versamento del complessivo importo dovuto entro il termine di quindici giorni.
Orbene, nessuna delle citate raccomandate appare idonea a determinare la risoluzione di diritto del contratto.
Invero, quanto alla diffida del 10.04.2024, va evidenziato che con la stessa veniva assegnato al debitore un termine per l'adempimento pari a sette giorni, inferiore quindi al limite legale di giorni quindici sancito dall'art. 1454 c.c. Sul punto, la S.C. di Cassazione ha precisato che “In tema di diffida ad adempiere, la fissazione al debitore di un termine per l'adempimento inferiore ai quindici giorni trova fondamento solo in presenza delle condizioni di cui all'art. 1454, comma
2, c.c., ovvero allorché ricorra una specifica previsione derogatoria o quando il termine abbreviato sia congruo rispetto alla natura del contratto o agli usi” (Cass. Civ., Sez. 1,
14.05.2020, n. 8943; Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione impugnata che aveva ritenuto congruo il termine ridotto assegnato avuto riguardo al fatto che sulla base di una precedente missiva il debitore era già inadempiente e non aveva contestato il termine assegnatogli).
Nel caso in esame, quindi, in assenza di alcuna previsione derogatoria nel regolamento negoziale stipulato tra le parti, non risultando in atti la mail del 23.1.2024, menzionata nella citata diffida, con cui la società ricorrente avrebbe già concesso previo termine di trenta giorni per sanare la morosità, e non avendo la in altro modo giustificato l'assegnazione di un Parte_1
termine inferiore alla previsione di legge, ritiene il Giudicante che quello concesso, pari a solo sette giorni, non possa reputarsi congruo ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c.
Peraltro, l'idoneità della diffida del 10.4.2024 a provocare la risoluzione di diritto del contratto va esclusa altresì in conseguenza dell'ulteriore intimazione ad adempiere, inviata dalla promittente venditrice il 23.10.2024.
Secondo quanto chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, “In caso di reiterazione di atti di diffida ad adempiere, il termine previsto dall'art. 1454 cod. civ. decorre dall'ultimo di essi,
pagina 7 di 11 con la conseguenza che lo “spatium agendi” di quindici giorni, che necessariamente deve intercorrere tra il ricevimento della diffida e l'insorgenza della fattispecie risolutoria, deve essere rispettato a far data dall'ultima diffida” (Cass. Civ., Sez. 6, 06.07.2011, n. 14877).
Nella vicenda per cui è processo, l'ultima diffida inviata al convenuto, l'unica alla quale occorre fare riferimento, onde valutare il rispetto di quanto prescritto dall'art. 1454 c.c., non risulta, sulla base della documentazione versata in atti da parte attrice, essere stata ricevuta dal non CP_1
avendo la prodotto il relativo avviso di ricevimento, ma solo la prova dell'avvenuta Parte_1
spedizione.
La diffida ad adempiere costituisce pacificamente atto recettizio, sicché la mancata produzione dell'avviso di ricevimento da parte della società ricorrente non consente di reputare operante la presunzione di conoscenza di cui all' art. 1335 c.c., e, conseguentemente, non permette di considerare come realizzatisi gli effetti tipici della diffida di cui all'art. 1454 c.c.
Ciò chiarito, l'insussistenza nel caso di specie dei presupposti per l'accertamento della risoluzione di diritto del contratto non esclude, tuttavia, che possa essere pronunciata la risoluzione giudiziale per inadempimento, ex art. 1453 c.c.
Ed invero, in tema di inadempimento contrattuale, nella proposizione di una domanda di risoluzione di diritto per l'inosservanza di una diffida ad adempiere può ritenersi implicita, in quanto di contenuto minore, anche quella di risoluzione giudiziale di cui all'art. 1453 c.c. (Cass.
Civ., Sez. VI, 23.10.2020, n. 23193).
Ebbene, ritiene il Tribunale che le risultanze probatorie acquisite agli atti di causa consentano di addebitare, in capo al promissario acquirente, un grave inadempimento alle obbligazioni contrattuali, tale da giustificare la risoluzione giudiziale del contratto.
La infatti, ha prodotto il titolo del proprio diritto ed ha allegato Parte_1
l'inadempimento del consistito come detto nel mancato pagamento di sei rate di caparra CP_1
confirmatoria nel 2023 e di undici rate nel 2024; a fronte di ciò, il convenuto, cui incombeva l'onere di dimostrare l'avvenuto adempimento, o comunque di dedurre eventuali fatti modificativi o estintivi dell'altrui diritto, ha omesso di costituirsi in giudizio, sicché
l'inadempimento non può che reputarsi provato.
La società attrice, inoltre, ha dimostrato di aver inviato alla controparte la diffida ad adempiere del 10.04.2024, ritualmente ricevuta il 16.4.2024, la quale, pur non essendo idonea, per le ragioni esposte, a produrre gli effetti di cui all'art. 1454 c.c., vale come invito ad adempiere, la cui pagina 8 di 11 inosservanza ben può assumere rilievo ai fini della valutazione dell'importanza dell'inadempimento.
Sotto quest'ultimo profilo, giova rammentare che la gravità dell'inadempimento va valutata tenendo conto sia dell'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del contratto, sia degli aspetti soggettivi rilevabili tramite un'indagine unitaria sul comportamento del debitore e sull'interesse del creditore all'esatto e tempestivo adempimento
(tra le varie, Cass. II, 18.4.2007, n. 9314). Nella specie, in considerazione della particolare modalità di formazione progressiva del contratto scelta dalle parti, dapprima con contratto preliminare e quindi con rogito notarile, e con precise scadenze temporali per il versamento di acconti e saldo, va rilevata l'evidente importanza dell'interesse del venditore a verificare nel corso della formazione del negozio l'affidabilità economica e giuridica della controparte negoziale, attraverso il puntuale adempimento degli impegni di spesa intermedi.
Ciò posto, è fuor di dubbio che l'inadempimento ascritto al sia di non scarsa Controparte_1
importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., non avendo egli eseguito l'obbligazione principale del contratto preliminare sottoscritto, vale a dire il pagamento dell'importo pattuito secondo i tempi e le modalità concordate, nemmeno a seguito dell'invito ad adempiere formalizzato dalla promittente venditrice. Inoltre, in fase di sottoscrizione del contratto le parti contraenti avevano espressamente pattuito, nel citato art. 6, che, nel caso di ritardo nel pagamento di n. 7 (sette) rate consecutive della caparra confirmatoria, o alternativamente, di n. 12 (dodici) rate in tutto l'arco temporale della durata del contratto, il promittente venditore avrebbe avuto, previa intimazione ad adempiere, la facoltà di ritenere il negozio risolto di diritto. Anche da questo punto di vista, dunque, la circostanza che le diffide ad adempiere versate in atti non risultino idonee a determinare la caducazione automatica del contratto, non esclude che l'inadempimento, nelle modalità in cui si è verificato, assume carattere di evidente gravità alla luce della specifica regolamentazione negoziale convenuta.
Ed allora, per tutto quanto esposto e considerato, va dichiarata la risoluzione giudiziale del contratto preliminare stipulato inter partes, per grave inadempimento del promissario acquirente.
Dallo scioglimento del rapporto contrattuale deriva l'illegittimità della perdurante detenzione da parte dell'odierno convenuto. Non vi è dubbio, infatti, che l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i pagina 9 di 11 principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., di guisa che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba restituirlo al promittente alienante (cfr., ex multis, Cass. Civ., sez. II, 30.11.2022, n. 35280).
deve essere, dunque, condannato all'immediato rilascio dell'immobile sito in Controparte_1
Aprilia, con accesso da via Eduardo De Filippo n. 6, piano quarto, Linea “D”, Scala “B”, distinto con il numero int. 19, con annessa cantina e posto auto, oggetto del suddetto contratto.
Infine, alla risoluzione del preliminare consegue la cancellazione della trascrizione di tale contratto presso i RR.II., subordinatamente al passaggio in giudicato della relativa pronuncia, cancellazione da ordinare in virtù della specifica domanda formulata in tal senso dalla ricorrente ai sensi dell'art. 2668 ult. co. c.c.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto del valore indeterminabile della controversia, di bassa complessità, applicando i parametri minimi alla luce della scarsa complessità giuridica delle questioni affrontate e delle attività espletate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- in accoglimento della domanda proposta da dichiara la Parte_1
risoluzione giudiziale del contratto preliminare di compravendita stipulato in data
01.03.2022, per atto di Notaio Dott. , Rep. n. 34626, Racc. n. 18781, per Persona_1
grave inadempimento del promissario acquirente, e, per l'effetto, condanna CP_1
al rilascio in favore della del bene immobile oggetto del
[...] Parte_1
contratto;
- condanna al pagamento in favore della delle spese Controparte_1 Parte_1
di lite del presente giudizio, che liquida in € 3.809,00 per compensi, oltre spese generali,
IVA e CPA come per legge;

- ordina al competente conservatore dei RR.II., su istanza della parte interessata, di provvedere alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare di cui alla Nota di trascrizione Registro generale n. 5540 Registro particolare n. 4116 Presentazione n.
160 del 04/03/2022, subordinatamente al passaggio in giudicato della presente sentenza.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
pagina 10 di 11 Latina, 22 maggio 2025
Il Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale
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