REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati: dr. Annalisa Gianfelice, Presidente;
dr. Paola De Nisco, Consigliere;
dr. Vito Savino, Consigliere rel.; ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 471/23 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2023, promossa
DA
(c.f. ), rappresentato e difeso, in virtù di procura Parte_1 C.F._1
speciale alle liti, dall'Avv. Giorgio Pierluca;
appellante
CONTRO
(c.f. , rappresentata e difesa, in in virtù di Controparte_1 P.IVA_1
procura speciale alle liti, dall'Avv. Francesca Pedini;

(c.f. ) rappresentata e difesa, in in Controparte_2 P.IVA_2
virtù di procura speciale alle liti, dall'Avv. Gianluca Bollici;

(c.f. , contumace;
Controparte_3 P.IVA_3
appellate avente ad oggetto: mediazione e provvigione;
conclusioni: parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, in riforma della sentenza impugnata, dichiarare non prescritto il diritto del e riconosciuta la Parte_1
1 proponibilità ed ammissibilità della domanda spiegata in prime cure dall'odierna appellante −
Accertare l'inadempimento della in relazione al contratto di mediazione del CP_1
17/07/2014 e segnatamente per ciò che attiene la mancata corresponsione delle provvigioni dovute all'agente immobiliare nella misura così come pattuito pari ad Parte_1
3% dell'importo dell'affare concluso pari ad € 2.967.500,00 oltre IVA e per l'effetto condannare la società convenuta al pagamento in favore dell'attore della somma di € CP_1
89.025,00 − Accertare che la ha Controparte_4
chiaramente beneficiato e tanto più accettato l'attività mediativa svolta dal e dai Parte_1
suoi collaboratori e per l'effetto condannare la stessa, per le ragioni già espresse in prime cure nell'atto di citazione e nelle successive memorie difensive qui ribadite e trascritte, al pagamento in favore dell'attore/appellante della somma di € 89.025,00 (3% dell'affare concluso) ovvero quella somma che verrà ritenuta dalla Ecc. ma Corte adita di giustizia ed equa ex art. 1755 cod. civ. II. Comma. − Richiamate ed integralmente quivi trascritte tutte le difese già svolte in primo grado con i documenti ivi allegati, insiste in tutte le richieste formulate con le apposite memorie istruttorie 10/10/22 ...”:
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, disattesa ogni contraria Controparte_1
istanza, eccezione e deduzione, per tutte le argomentazioni ed eccezioni -anche pregiudiziali
e/o preliminari - svolte dalla concludente, anche in prime cure, così giudicare: in via pregiudiziale: accertare e dichiarare la nullità dell'appello avversario ex combinato disposto degli artt. 164 e 163 n 7 cpc con ogni conseguente statuizione;
in via parimenti pregiudiziale: accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello avversario ex art. 342 cpc;
in via principale: respingere il gravame proposto dall' appellante, Rag. Parte_1
rigettando tutte le domande formulate nei confronti dell'odierna appellata,
[...]
siccome infondate e/o improvate per una o più delle ragioni indicate e Controparte_1
comunque, per quelle già accolte dal Primo Giudice e/o per quelle ulteriori da intendersi qui riproposte dalla concludente ex art. 346 c.p.c., in ogni caso confermando integralmente la pronuncia di primo grado e, dunque per l'effetto, la sentenza del Tribunale di Ancona, dott.
Marani , 412 del 18.4.2023/rep. 1025/2023/rg 5794/21, in via subordinata: per l'ipotesi in cui la Corte ritenesse di accogliere l'appello avversario e dunque ritenesse che il diritto alla
2 provvigione non è prescritto, rigettare tutte le domande di merito formulate nei confronti dell'odierna appellata, siccome infondate e/o improvate per Controparte_1
una o più delle ragioni di cui agli atti di primo grado da intendersi qui riproposte dalla concludente ex art. 346 c.p.c. ...”;
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, disattesa ogni Controparte_2
contraria istanza, eccezione e deduzione, per tutte le argomentazioni ed eccezioni -anche preliminari e/o pregiudiziali- svolte dalla concludente, anche in prime cure, così giudicare: in via pregiudiziale: accertare e dichiarare la nullità dell'appello avversario ex combinato disposto degli artt. 164 e 163 n. 7 cpc con ogni conseguente statuizione;
in via parimenti pregiudiziale: accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello avversario ex art. 345 cpc stante l'introduzione di domande nuove;
in via principale: respingere il gravame proposto dall' appellante, Rag. rigettando le domande formulate nei confronti Parte_1
dell'odierna appellata, siccome Controparte_5
infondate e/o improvate per una o più delle ragioni indicate e comunque, per quelle già accolte dal Primo Giudice e/o per quelle ulteriori da intendersi qui riproposte dalla concludente ex art.
346 c.p.c., in ogni caso confermando integralmente la pronuncia di primo grado e, dunque per
l'effetto, la sentenza del Tribunale di Ancona, dott. Marani ,n. 412 del 18.4.2023/rep.
1025/2023/rg 5794/21 in via subordinata: per l'ipotesi in cui la Corte ritenesse di accogliere
l'appello avversario e dunque ritenesse che il diritto alla provvigione non è prescritto, rigettare comunque tutte le domande di merito formulate nei confronti dell'odierna appellata,
siccome infondate e/o improvate Controparte_5
per una o più delle ragioni di cui agli atti di primo grado da intendersi qui riproposte dalla concludente ex art. 346 c.p.c. ...”;
MOTIVI DELLA DECISIONE
Lo svolgimento del giudizio di primo grado è adeguatamente delineato nell'atto di appello, nelle comparse di risposta delle appellate costituite e nella sentenza impugnata, cui si rinvia e che ivi si abbiano per integralmente richiamati, dai quali, peraltro, emerge compiutamente il thema decidendum, così come appunto consolidatosi nel corso del giudizio.
3 Appare, pertanto, superfluo indugiare nella ricapitolazione degli accadimenti processuali e delle correlate deduzioni difensive svolte dalle parti e, di contro, risulta più proficuo procedere all'immediata delibazione dell'unico motivo di gravame cui è affidato il tempestivo appello.
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I. L'unico motivo censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha accolto la tempestiva eccezione di prescrizione, giungendo così al rigetto della domanda volta a conseguire il pagamento della provvigione.
Con più precisione, la difesa appellante lamenta che il Tribunale di Ancona ha errato nell'individuare il dies a quo del termine annuale di prescrizione dall'avvenuta stipulazione del contratto preliminare di vendita poiché tale atto negoziale è connotato dalla previsione di condizioni sospensive, e non risolutive come affermato dal primo giudice, sicché la conclusione dell'affare si è concretizzata solo all'esito della conclusione del contratto definitivo.
Il motivo è infondato.
L'esegesi della scrittura privata del 14.1.2018, per il cui tramite fu appunto stipulato il negozio assunto a momento di conclusione dell'affare ed il cui contenuto ivi si abbia per integralmente richiamato, condotta alla luce dei consueti canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss c.c., conferma senza dubbio alcuno l'avvenuta pattuizione di condizioni risolutive, e dunque di elementi negoziali accessori che non precludono l'immediato dipanarsi dell'efficacia secondaria del contratto, così come correttamente rilevato dal Tribunale di Ancona.
Ponendo a latere la circostanza (non priva, peraltro, di evidente significanza) che l'atto è intitolato “ contratto preliminare di vendita di bene futuro sottoposto a condizioni risolutive”, vi
è che la clausola di cui all'art. 4, rubricata “condizioni risolutive”, prevede quanto segue: “le parti si danno reciprocamente atto di sottoporre il contratto preliminare alle condizioni risolutive di seguito indicate e predisposte esclusivamente a favore della promissaria: 1) mancato rilascio, entro e non oltre il 30 giugno 2019 del permesso di costruire a favore della promittente per la realizzazione dell'immobile con destinazione commerciale per l'attivazione di un esercizio per il commercio al dettaglio di prodotti del settore alimentare e di quello non alimentare con una superficie di vendita non inferiore a mq. 1200, come da progetto che si allega alla presente sotto la lettera C e le dotazioni come qui convenute;
2) mancato rilascio
4 entro e non oltre il 30 giugno 2019 da parte del Comune di Mondolfo direttamente a
Commercianti Indipendenti Associati società cooperativa ...dell'autorizzazione amministrativa necessaria per lo svolgimento di attività di commercio al dettaglio … il tutto con oneri a carico della promissaria. E' facoltà della promissaria consentire una proroga di ulteriori sessanta giorni ai predetti termini, al riguardo la promittente fin da ora accetta. Qualora si verifichino, anche una sola, delle condizioni indicate ai precedenti punti 4.1.1. e 4.1.2. (eventualmente prorogati) il presente contratto preliminare si intenderà risolto ed entro 8 giorni dalla richiesta la promittente dovrà restituire alla promissaria tutte le somme, prive di interessi, a qualsiasi titolo ricevute, in adempimento del presente accordo, senza che le parti abbiano più null'altro a pretendere reciprocamente l'una dell'altra”.
Appare evidente che, al di là della formula univoca “condizioni risolutive” più volte impiegata dalle parti, queste ultime hanno inteso attribuire immediata efficacia al contratto preliminare, limitandosi a condizionare la risoluzione di esso, e dunque il venir meno della portata effettuale, agli accadimenti specifici contemplati.
In tale ottica, oltre al senso lettera delle parole, vi è che le parti hanno calato in condizione eventi negativi, ossia il mancato rilascio di provvedimenti amministrativi, la cui preconizzazione si rivela dissonante rispetto all'assunto dell'avvenuta previsione di condizioni sospensive, ciò che, sul piano logico, avrebbe invece imposto di considerare l'adozione delle autorizzazioni e non certo il loro diniego (ad esempio, “le parti si danno reciprocamente atto di sottoporre il contratto preliminare alle condizioni sospensive di seguito indicate e predisposte esclusivamente a favore della promissaria: 1) rilascio, entro e non oltre il 30 giugno 2019 del permesso di costruire …”).
In secondo luogo, e trattasi di ulteriore indice ermeneutico di per sé dirimente, vi è che le parti hanno disciplinato gli effetti giuridici derivanti dalla caducazione del negozio quale conseguenza dell'accadimento dell'evento calato in condizione, prevedendo la restituzione di quanto percepito dalla promittente in esecuzione del contratto preliminare;
tale previsione costituisce esito naturale della risoluzione del contratto, e dunque della pattuizione di una condizione risolutiva (e non sospensiva), ciò che rende appunto necessario disciplinare gli
5 effetti restitutori che sorgono dalla sopravvenuta cessazione di una relazione negoziale che già abbia conosciuto il compimento di attribuzioni patrimoniali e, dunque, già efficace.
A conferma di tal ultimo assunto, ovvero dell'immediata efficacia del contratto preliminare, vi è che: la clausola di cui all'art. 5 prevede “una preconsegna dei locali … entro il 31 dicembre
2019”; la clausola di cui all'art. 6 prevede il pagamento complessivo della somma di euro
350.000,00, a titolo di caparra confirmatoria e acconto sul prezzo, in epoca anteriore alla stipulazione del contratto definitivo;
e, ciò che più rileva, la clausola di cui all'art. 7 obbliga le parti alla stipulazione del contratto definitivo, fissando all'uopo specifico termine e indicando gli ulteriori adempimenti gravanti sul promittente venditore (ultimazione dell'immobile e conseguimento del certificato di agibilità).
Alla luce di quanto osservato, meritano piena adesione le conclusioni cui è giunto il Tribunale di Ancona, ossia il dies a quo del termine annuale di prescrizione del diritto alla provvigione deve decorre dalla stipulazione del contratto di preliminare, momento che si eleva a conclusione dell'affare (in tal senso, tra tante, Sentenza della Corte di Cassazione n. 13260 del 09/06/2009),
a ciò non ostando l'avvenuta previsione di condizioni risolutive.
Ne consegue la prescrizione del diritto.
II. L'infondatezza dell'unico motivo di gravame conduce al rigetto dell'appello e alla conferma integrale della sentenza del Tribunale di Ancona.
IV. La regolamentazione delle spese del presente grado deve avvenire in ragione della soccombenza attesa la carenza di circostanze idonee a giustificare ipotesi di compensazione integrale o parziale.
Le difese delle parti appellate costituite hanno svolto attività nelle fasi studio, introduttiva e decisionale.
In ragione dell'impegno effettivamente profuso e resosi necessario, occorre attenersi ai valori medi per tutte e tre le fasi.
L'esito dell'appello evidenzia di per sé la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115 del 2002.
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P.Q.M.


La Corte d'Appello di Ancona, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore domanda ed eccezione assorbita o rigettata, così decide:
- rigetta l'appello e conferma integralmente la sentenza impugnata;

- condanna all'immediato pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_1
delle spese del presente grado, che si liquidano in euro 9.991,00 per compenso,
[...]
oltre rimborso forfetario in misura massima, c.p.a. ed IVA;

- condanna all'immediato pagamento, in favore di Parte_1 [...]
delle spese del presente grado, che si liquidano in euro Controparte_2
9.991,00 per compenso, oltre rimborso forfetario in misura massima, c.p.a. ed IVA;

- dà atto della sussistenza, nei confronti di parte appellante, dei presupposti contemplati dall'art.13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115 del 2002.
Ancona, 27.3.2025
Il Presidente
Dott.ssa Annalisa Gianfelice
Il Consigliere Est.
Dott. Vito Savino
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