R E P U B B L I C A I T A L I A N A
TRIBUNALE DI PATTI
Sezione Civile
VERBALE DI UDIENZA All'udienza del 3 aprile 2025, innanzi alla dott.ssa Serena Andaloro, in funzione di giudice civile in composizione monocratica, nella causa civile iscritta al n.
408/2020 R.G.A.C., promossa da
(C.F.: ) Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Messina, via Sant'Agostino n. 4, presso lo studio dell'avv. Maria Procopio che la rappresenta e difende, attrice, contro
OP
, in persona del legale rappresentante pro
[...] tempore, convenuta contumace, avente ad oggetto: esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto;
è presente l'avv. Procopio, la quale precisa le conclusioni riportandosi alle proprie domande e difese formulate in atti di causa e discute la causa oralmente riportandosi alle note del 7 febbraio 2025 nonché alla nota di deposito dell'1 aprile 2025. All'esito della discussione, il Giudice pronuncia ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. In nome del popolo italiano
SENTENZA
In fatto ed in diritto Con atto di citazione, notificato in data 25 febbraio
2020, ha convenuto in giudizio la società Parte_1
OP
premettendo: che con preliminare di vendita
[...] del 18 aprile 1997 la convenuta si era obbligata nei suoi confronti a trasferire la proprietà di una porzione del fabbricato (corpo “B”), sito in Patti, c.da Locogrande, individuato al NCEU del Comune di Patti alla partita n.
5467, foglio n. 12, particella 603, subalterno n. 3, al prezzo di euro 74.886,25, come convertito dal prezzo pattuito in lire di 145.000.000, oltre IVA;
che con scrittura privata del 13 febbraio 2006 le parti avevano dato atto dell'avvenuto pagamento della somma di euro 61.974,82 a titolo di acconto prezzo e dell'obbligo dell'acquirente di versare la provvista residua pari ad euro 12.911,43 a saldo del prezzo pattuito, oltre IVA sull'intero, prorogando la data di stipulazione del definitivo a non oltre il 31 dicembre 2006, previa estinzione da parte della convenuta dell'ipoteca volontaria iscritta sull'immobile a garanzia del credito con Banca MPS;
che la venditrice – nonostante le trattative intercorse – non si era mai resa disponibile alla stipulazione del contratto definitivo;
che – per evitare la procedura esecutiva esperita sul bene da parte del creditore ipotecario – ella era stata costretta a stipulare dapprima un contratto di locazione sul bene compravenduto con la procedura esecutiva e, successivamente, ad adempiere al credito – in forza di una successiva transazione – vantato da Controparte_2
(già Banca MPS), nei confronti della convenuta, pagando la somma complessiva di euro 50.000,00 per estinguere l'ipoteca e liberare l'immobile dal pignoramento. Tanto premesso, l'attrice ha chiesto, in via principale, di accertare l'inadempimento al preliminare di vendita da parte della convenuta;
di conseguenza, pronunciare pag. 2/18 sentenza ex art. 2932 c.c. e, per l'effetto, trasferire all'attrice la proprietà del bene immobile oggetto del preliminare di vendita;
dichiarare la riduzione del saldo prezzo dovuto o, in subordine, effettuarne la compensazione con le maggiori somme già corrisposte dall'attrice in favore e/o in luogo della convenuta;
con vittoria di spese e compensi.
A seguito del rinnovo della notifica della citazione (v. all. alle note del 3 novembre 2021) – disposto con ordinanza del 20 aprile 2021 - la convenuta non si è costituita in giudizio. Ne va, pertanto, dichiarata la contumacia.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p., espletata la consulenza tecnica, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione. All'udienza odierna, la causa viene decisa. La domanda di cui all'art. 2932 c.c. proposta da parte attrice appare fondata. Si evidenzia, in generale, che l'accoglimento della domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c. consente di ottenere pronuncia costitutiva del diritto della parte istante all'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre con efficacia ex nunc, assurgendo, conseguentemente, a surrogato di contratto definitivo;
l'effetto traslativo della proprietà del bene o del diritto si produce dal momento del passaggio in giudicato della pronuncia (Cass. S.U. n. 4059 del 2012). La sentenza, quindi, garantisce la realizzazione del programma contrattuale risultante dal preliminare, nel rispetto del concreto assetto di interessi delle parti, nonché dei principi generali che regolano la disciplina dei contratti. L'attore, in tema di azione ex art. 2932 c.c., ha l'onere di provare il titolo ed il proprio adempimento alle obbligazioni dedotte in contratto, ovvero dell'offerta ad pag. 3/18 adempiere, elementi che rappresentano fatti costitutivi della pretesa di trasferimento della proprietà ope iudicis
(in tal senso Cass., n. 7409/2012), nonché di allegare la circostanza del mancato o inesatto adempimento della controparte, a cui, invece, compete di fornire prova di un fatto estintivo o impeditivo dell'obbligazione. Nel caso di specie, parte attrice ha prodotto in atti il contratto preliminare di compravendita, intervenuto con la convenuta contumace, nonché l'offerta (informale) di adempimento al contratto con comunicazione del 9 aprile
2001 e 3 ottobre 2014.
Rispetto al termine per la stipula del rogito definitivo (“entro il 31 dicembre 2006” come risultante dall'addendum del 13 febbraio 2006), premesso che la previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale (Cass., n.
20052/2024), deve darsi atto che in nessun caso, dal testo del preliminare, come successivamente modificato dall'addendum del 13 febbraio 2006, questo appare individuato dalle parti come essenziale, né per entrambe, né per una sola di esse.
In ogni caso, la parte convenuta, restando contumace, non ha eccepito alcunché al riguardo.
Ciò premesso, l'attrice ha dedotto l'inadempimento della convenuta, consistito nella mancata conclusione del contratto definitivo.
Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la pag. 4/18 circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa (Cass., n. 826/15; n. 15659/11; Cass., n. 13533/01). Pacifica risulta la mancata stipula dell'atto definitivo: l'attrice ha, altresì, prodotto in giudizio le raccomandate trasmesse alla convenuta, datate 9 aprile 2001 e 3 ottobre
2014, con le quali ha chiesto la stipula del contratto definitivo.
La convenuta, non costituendosi in giudizio, non ha provato, come era suo onere, l'eventuale adempimento all'obbligo al contrarre ovvero l'impedimento per fatti ad essa non imputabili.
Non avendo, dunque, dimostrato il proprio adempimento e non essendo addivenuti alla firma del rogito definitivo, la società
[...]
va ritenuta e dichiarata OP inadempiente rispetto al preliminare di vendita del 18 aprile 1997. L'inadempimento tipico (pur se non esclusivo) che dà luogo all'azione ex art. 2932 è il rifiuto di una delle parti di stipulare il contratto definitivo e l'avvio dell'azione non è condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell'obbligato a concludere il contratto, dovendosi l'interesse alla sua proposizione stabilire solo in base ad una situazione obiettiva di inadempimento.
Ritenuto che, nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione che può sopraggiungere in corso di causa e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice (Cass., n.
20526/2020), il Tribunale ha disposto una c.t.u. per pag. 5/18 accertare la regolarità catastale ed urbanistica della porzione di fabbricato oggetto di compravendita.
Il c.t.u. ha accertato che “non sussiste allo stato la conformità catastale oggettiva in quanto la destinazione d'uso catastale dei locali a piano seminterrato (deposito) non coincide con la destinazione d'uso attuale dei medesimi locali (salone/soggiorno e cucina) (…) Le suddette difformità catastali potranno essere regolarizzate, previa regolarizzazione urbanistica, mediante istanza di rettifica all'Agenzia del Territorio di Messina, che potrà presentare soltanto l'intestatario catastale dell'immobile ( CP_1 [...]
)”; e che “Dal confronto Controparte_3 fra gli elaborati allegati alle suddette concessioni edilizie e la situazione attuale dei luoghi si evince che l'immobile non risulta conforme in quanto: - è presente una diversa distribuzione degli ambienti e delle unità immobiliari rispetto a quanto autorizzato con C.E. n.11/97 del
03.03.1997; - è presente una diversa destinazione d'uso degli ambienti a piano seminterrato. Lo scrivente ha avuto un confronto verbale con il Dirigente dell'Ufficio Tecnico del Comune di Patti, constatando la possibilità di regolarizzare la situazione urbanistica mediante presentazione da parte della IG.ra (nella qualità di Pt_1 detentore e residente nell'immobile in oggetto) di una pratica edilizia mirata allo sdoppiamento e fusione di unità immobiliare e al recupero abitativo degli ambienti al piano seminterrato. Nel corso dell'ultimo accesso del 11.12.2023 la IG.ra ha informato lo Parte_1 scrivente che stava provvedendo a presentare al Comune di Patti, avvalendosi di tecnico di propria fiducia, la pratica edilizia per sanare il diverso frazionamento dell'immobile e per il recupero abitativo finalizzato al cambio di destinazione d'uso dei locali nel rispetto della
pag. 6/18 normativa vigente. L'immobile, allo stato, è privo di abitabilità che potrà essere richiesta soltanto dopo la regolarizzazione urbanistica e catastale. L'immobile in oggetto rientra nella casistica in cui è prevista la redazione dell'Ape nei casi di compravendita”. Alla luce di tali conclusioni, l'attrice, nelle more del giudizio, ha provveduto ad avviare le procedure di regolarizzazione urbanistica e catastale prescritte dal c.t.u.. Nel dettaglio, l'attrice ha allegato: (i) la in Pt_2 sanatoria ai sensi della L.R. 16/2016 e ss.mm.ii., identificata al n. 1422 Prot. n. 501 del 07/01/2024 del
Comune di Patti, il cui iter si è concluso essendo decorsi trenta giorni dalla presentazione e non necessitando il rilascio di titoli autorizzativi;
(ii) la regolarizzazione della diversa destinazione d'uso del piano seminterrato tramite il recupero volumetrico-abitativo mediante presentazione di SCIA alternativa al permesso di costruire ai sensi dell'art. 10 co. 4 lett. D) della L.R. 16/2016 identificata
Prat. Edilizia n. 1441 del Comune di Patti – Prot. n. 9999 del 25/01/2024, con l'Attestazione di risultanza di titolo autorizzativo – Prot. N. 4755 del 07/02/2025 rilasciata dal
Comune di Patti;
(iii) la regolarizzazione catastale, mediante istanza di rettifica all'agenzia del Territorio di Messina, il cui iter si è concluso e perfezionato con la trasmissione della pratica DOCFA n. ME0094895, come risultante dal Certificato di avvenuta variazione catastale allegato in atti;
(iv) la Segnalazione Certificata di Agibilità
(SCA) identificata con n. 1557 del 14/05/2024 e protocollata dal Comune di Patti al n. 23401, unitamente all'attestazione asseverata da parte del tecnico, ai fini dell'ottenimento dell'agibilità/abitabilità del fabbricato;
(v) l'APE. Parte attrice, con note dell'1 aprile 2025, ha, altresì,
pag. 7/18 depositato una relazione tecnica aggiornata attestante la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, la conformità, nello stato attuale dell'immobile, ai titoli abilitativi, l'agibilità, l'abitabilità e la libera commerciabilità dell'immobile ai sensi dell'art. 29, comma 1 bis, legge n. 52/1985. L'attrice ha prodotto, altresì, la relazione notarile, in ottemperanza all'invito del Tribunale 12 ottobre 2023, contenente l'elenco delle formalità iscritte e trascritte, da cui si evince il pignoramento, la cui procedura esecutiva è stata dichiarata estinta in data 22 marzo 2019, e la procedura di cui al presente giudizio.
Si precisa, inoltre, che la presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell'azione di adempimento in forma specifica dell'obbligo di contrarre, cosicché essa deve sussistere al momento della decisione e, peraltro, la produzione di tali menzioni può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (Cass. Civ. 12654/2020; nello stesso senso, Cass., n. 6684/2019). In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, l'indicazione della concessione edilizia o della conformità catastale costituisce una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio pag. 8/18 d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti
(Cass., n. 6684/2019).
Pertanto, risultano sussistere anche i requisiti tecnici per l'accoglimento della domanda dell'attrice. Nell'accertata presenza di tutti i presupposti di legge, va accolta la domanda, con pronuncia costitutiva del trasferimento della proprietà.
Quanto al pagamento del prezzo, si osserva quanto segue.
Il preliminare di vendita aveva individuato in lire
145.000.000, oltre IVA (somma da convertirsi in euro
74.886,25 oltre IVA) il prezzo della compravendita dell'immobile oggetto di trasferimento, di cui, come si evince dall' addendum del 13 febbraio 2006, euro 61.974,82 sono stati corrisposti dalla promissaria acquirente a titolo di acconto prezzo, residuando la somma di euro 12.911,43, oltre IVA sull'intero, da corrispondere a saldo del prezzo pattuito.
Occorre rilevare che il contratto preliminare gode di una propria autonomia causale rispetto al definitivo, stante che il primo ha causa di consensi e prestazioni, che prescinde dal dinamismo causale del definitivo: da qui discende che il contratto preliminare non può avere i medesimi effetti del contratto definitivo a cui le parti si sono obbligate.
Pertanto, dal preliminare di vendita non può discendere alcun effetto reale di trasferimento del diritto, proprio della compravendita, ma il solo effetto obbligatorio, suscettibile di inadempimento, di stipulare il contratto conformemente alla regolamentazione già convenuta nel preliminare, salva la diversa volontà delle parti di modificare il contenuto o non darne reciproca esecuzione.
pag. 9/18 Il promissario acquirente di un bene immobile il quale, in virtù di un preliminare di compravendita, da un lato, anticipi in tutto o in parte il pagamento del prezzo e, dall'altro, ottenga l'immediata immissione nel godimento del bene per effetto dell'esecuzione anticipata della consegna della “res” da parte del promittente venditore, non può essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, non avendo egli l'“animus possidendi” che, essendo uno stato di fatto, non può essere trasferito. Costui, infatti, consegue la disponibilità materiale del bene in virtù di un contratto di comodato collegato al preliminare e ha, pertanto, la semplice detenzione qualificata della “res”, esercitata
“alieno nomine”. Per converso, l'anticipazione del prezzo si spiega con la stipulazione di un contratto di mutuo gratuito, anch'esso collegato al preliminare
(Cass., Sez. Un., n. 7930/2008).
Da siffatti condivisibili principi discende che: il pagamento anticipato del prezzo – in assenza di una diversa volontà delle parti – può essere qualificato come mutuo gratuito che, comunque, si compensa con il pagamento del prezzo, così decurtandolo della relativa quota;
la promissaria acquirente è immessa non nel possesso del bene (costituito dal corpus e dall'animus possidendi come se fosse il titolare del diritto di proprietà), ma nella semplice detenzione qualificata a titolo di comodato, con la facoltà di acquisire la proprietà dietro stipulazione della compravendita.
In altri termini, la promissaria acquirente – in assenza della stipulazione del definitivo – non può acquistare la proprietà del bene né delle garanzie reali gravanti sul bene che seguono la successione della cosa in virtù del principio di sequela. L'autonomia negoziale non può spingersi sino ad pag. 10/18 attribuire effetti reali ad un contratto intrinsecamente obbligatorio quale il preliminare: opinare diversamente condurrebbe alla nullità del preliminare per difetto di causa ovvero, sulla scorta di un'interpretazione condotta con riferimento alla volontà comune delle parti, alla sua qualificazione come compravendita.
Da siffatti principi discende che la promissaria acquirente in virtù del preliminare del Parte_1
1997 e dell'accordo modificativo del 2006, non ha acquistato la proprietà del bene. Ciò posto, l'attrice ha chiesto la compensazione del prezzo residuo con la maggiore somma pagata per conto della convenuta in favore del creditore ipotecario per ottenere la liberazione dell'immobile. L'adempimento del credito vantato dal creditore ipotecario da parte dell'attrice, in favore della creditrice della convenuta, mediante il pagamento della somma di euro 50.000,00, tuttavia, non è adempimento di un debito proprio, ma deve qualificarsi come adempimento del terzo ex art. 1180 c.c.. L'adempimento di un'obbligazione da parte del terzo provoca l'estinzione dell'obbligazione anche contro la volontà del creditore, se questi non aveva interesse all'adempimento personale, ma non attribuisce automaticamente al terzo titolo per agire direttamente nei confronti del debitore, se non provi l'esistenza di un rapporto sottostante in virtù del quale il pagamento sia stato effettuato, sicché, in difetto di tale prova, va rigettata la domanda proposta dal terzo adempiente nei confronti del debitore per recuperare quanto pagato (Cass., n.
23292/2007).
In tema di onere probatorio, la quietanza rilasciata dal creditore al debitore al momento del pagamento costituisce confessione stragiudiziale vincolante, con pag. 11/18 piena efficacia probatoria in ordine al fatto dichiarato, salvo che il creditore dimostri che essa sia stata rilasciata per errore di fatto o per violenza. Tale quietanza esonera il debitore dall'onere di provare ulteriormente l'avvenuto pagamento, con efficacia estintiva del credito (Trib. Bari,
n. 4926/2024).
Dalla quietanza di pagamento del credito garantito, allegata alla citazione, non emerge alcunché con riferimento vuoi alla causa dell'adempimento (solvendi, di finanziamento o come liberalità non donativa) né con riferimento alla volontà del creditore di surrogare il solvens nei suoi diritti verso il debitore.
Nella causale di pagamento si fa un generico cenno a
“pagamento in surroga a saldo” che non può costituire un elemento da cui evincere la volontà in forma espressa richiesta dall'art. 1201 c.c.. La surrogazione per volontà del creditore (art. 1201 c.c.) si attua per volontà del creditore in virtù di una dichiarazione formale ed espressa del solvens (Cass., n.
1543/1985). Ai sensi dell'art. 1180 c.c. l'obbligazione può, in linea generale, essere adempiuta da un terzo, anche contro la volontà del creditore. Ne consegue che, in mancanza dell'espressa manifestazione di volontà richiesta dall'art. 1201 c.c., il terzo che ha pagato non è surrogato nei diritti del creditore e potrà agire nei confronti dell'originario debitore o in forza del titolo in base al quale ha provveduto ad adempiere o, in mancanza di un titolo, per ottenere la ripetizione dell'indebito (Trib. Napoli, 24 aprile 2004), ove ne sussistano i presupposti di legge.
Ne deriva che la solvens non ha Parte_1 acquistato la titolarità del credito vantato dalla banca verso il debitore, con la conseguenza che non si è verificata alcuna successione al lato attivo del credito.
pag. 12/18 Da quanto esposto, la somma pagata non può essere eccepita in compensazione legale o giudiziale con il debito dell'attrice a titolo di prezzo della compravendita. Indubbiamente il solvens - stante l'ingiustificato vantaggio economico ricevuto dal debitore - potrà agire, nel concorso delle condizioni di legge, per l'ottenimento dell'indennizzo da arricchimento senza causa, ma si tratta di rimedio non espressamente esperito nella controversia in esame (Cass., SS.UU., n. 9946/2009).
Né la compensazione può operare con riferimento al canone di locazione corrisposto dall'attrice alla procedura esecutiva stante che non costituisce in alcun modo un credito vantato dall'attrice nei confronti della convenuta contumace, ma un mero esborso finalizzato a mantenere il godimento del bene. L'eccezione di compensazione, sollevata da parte attrice, si deve, pertanto, rigettare.
Si deve rigettare anche la domanda di riduzione del prezzo in relazione agli esborsi sostenuti dall'attrice con riferimento vuoi al canone di locazione vuoi all'adempimento del credito garantito. In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un
“actio quanti minoris” per vizi della cosa, chiedendo l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo. In tal caso, l'offerta del prezzo, ex articolo 2932, comma 2, del codice civile, non è necessaria, ove il pagamento non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo (Cass., n.
26146/2024).
pag. 13/18 In applicazione di siffatto principio di diritto, occorre rilevare che il cumulo della domanda ex art. 2932 c.c. e l'azione di riduzione del prezzo, propria della disciplina in materia di patologia derivante dalla compravendita, presuppone che l'attore agisca sulla scorta dei medesimi presupposti previsti dagli artt. 1490 e 1491 c.c.: in assenza della prova di vizi redibitori, che rendano il bene promesso inidoneo all'uso a cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, l'attore non può domandare la riduzione del prezzo, ma soltanto agire per la condanna all'obbligo di concludere il definitivo o, in alternativa, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento ex art. 1453 c.c. o, se ne ricorrono i presupposti, la risoluzione del contratto per mancanza delle qualità promesse ex art. 1497 c.c..
Si soggiunga – per mera completezza – che il contratto di locazione ed il pagamento del credito garantito costituiscono rapporti diversi rispetto al contratto di compravendita;
l'attrice ha stipulato il contratto di locazione con la procedura in piena autonomia negoziale e libertà di autodeterminazione, sempre sulla scorta del fatto che l'attrice non aveva acquistato, per effetto del preliminare, la proprietà del bene ma il solo godimento in virtù di un comodato.
Non vi sono, pertanto, i presupposti per accogliere la domanda di riduzione del prezzo.
In tema di contratto preliminare, le sentenze ex art. 2932
c.c. producono gli effetti del definitivo dal momento del loro passaggio in giudicato, comportando, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e, correlativamente, l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo che viene sancito mediante una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione pag. 14/18 dell'efficacia traslativa al pagamento (Cass., n. 12680/2024). Nell'ipotesi in cui la sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. imponga all'acquirente di versare il prezzo della compravendita, l'obbligo diviene attuale al momento del passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce il bene o allo spirare del termine ulteriore da essa eventualmente stabilito (Cass., 10605/2016).
Alla luce delle superiori considerazioni, il prezzo residuo della compravendita – come emerge anche dall'accordo modificativo del 2006 prodotto in atti – è pari alla somma di euro 12.911,43, oltre IVA sull'intero prezzo pattuito.
Non risultano agli atti diritti di proprietà acquistati da terzi per effetto di altre cessioni o trascrizioni del bene. Nell'accertata presenza di tutti i presupposti di legge, va accolta la domanda, con pronuncia costitutiva del trasferimento della proprietà.
Va, pertanto, pronunciato il trasferimento, ai sensi dell'art. 2932 c.c., in favore di nata a Parte_1
Condrò, il 21 gennaio 1954, c.f. , C.F._1 della proprietà della porzione di fabbricato (corpo “B”), sito in Patti, c.da Locogrande, di mq. 60,00 circa di superficie lorda a piano terra rialzato destinato ad abitazione, oltre terrazze e balconi, e mq. 84,00 circa di superficie lorda a piano seminterrato destinato a deposito agricolo, ripostiglio e W.C., per una superficie complessiva di mq. 144,00 circa, oltre il terreno di pertinenza destinato a giardino, individuato al NCEU del
Comune di Patti alla partita n. 5467, foglio n. 12, particella
603, subalterno n. 3, con sentenza sostitutiva di rogito avente efficacia traslativa tra le parti, disponendo che l'effetto traslativo venga subordinato all'effettivo pagamento integrale del residuo prezzo pari alla somma di euro 12.911,43, oltre IVA sull'intero prezzo pattuito, da pag. 15/18 corrispondere a seguito del passaggio in giudicato della presente sentenza.
Va, altresì, ordinato al competente Conservatore dei
Registri Immobiliari di procedere alla relativa trascrizione, con esonero da ogni responsabilità al riguardo.
Le spese del giudizio, tenuto conto della parziale soccombenza dell'attrice per la domanda di riduzione del saldo prezzo e dell'eccezione di compensazione, vanno compensate per un terzo, con condanna della convenuta al pagamento in favore dell'attrice della restante quota liquidata come in dispositivo ai sensi del d.m. n. 147/2022 (parametri medi, decurtati del 30% per l'assenza di particolari questioni di fatto e diritto;
con attività istruttoria;
valore della causa compreso tra euro 52.001,00
e 260.000,00 in base al valore del bene pattuito nel preliminare di vendita). Le spese di c.t.u. vanno poste a carico del convenuto, per il principio della causalità e della soccombenza. Occorre trasmettere, all'Agenzia delle Entrate competente per territorio, la scrittura privata del 18 aprile 1997, come modificata dall'accordo del 13 febbraio 2006 (allegati n. 1 e 3 della citazione) per ogni necessario accertamento d'ufficio. Va, altresì, disposto che la cancelleria provveda alla verifica in ordine alla necessità dell'eventuale recupero del contributo unificato in ragione del diverso valore della controversia accertato in giudizio in base al valore della causa compreso tra euro 52.001,00 e 260.000,00 tenuto conto del valore del bene pattuito nel preliminare di vendita.


p.q.m.


Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n.
pag. 16/18 408/2020 R.G.A.C., rigettata o assorbita ogni altra domanda o eccezione, così provvede:
- dichiara la contumacia della convenuta
[...]
; OP
- pronuncia, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento, in favore di nata a [...], il 21 gennaio Parte_1
1954, c.f. , della proprietà della C.F._1 porzione di fabbricato (corpo “B”), sito in Patti, c.da Locogrande, di mq. 60,00 circa di superficie lorda a piano terra rialzato destinato ad abitazione, oltre terrazze e balconi, e mq. 84,00 circa di superficie lorda a piano seminterrato destinato a deposito agricolo, ripostiglio e
W.C., per una superficie complessiva di mq. 144,00 circa, oltre il terreno di pertinenza destinato a giardino, individuato al NCEU del Comune di Patti alla partita n.
5467, foglio n. 12, particella 603, subalterno n. 3, con sentenza sostitutiva di rogito avente efficacia traslativa tra le parti, disponendo che l'effetto traslativo venga subordinato all'effettivo pagamento, in favore della convenuta, del residuo prezzo pari alla somma di euro 12.911,43, oltre IVA sull'intero prezzo pattuito, da corrispondere a seguito del passaggio in giudicato della presente sentenza;

- dispone la trascrizione presso il Conservatore dei Registri Immobiliari competente per territorio come per legge con esonero di responsabilità;
- rigetta la domanda di riduzione del saldo prezzo dovuto e l'eccezione di compensazione;

- condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attrice di due terzi delle spese del giudizio che liquida in euro 363,33 per esborsi ed euro 6.581,40 per compensi oltre rimborso delle spese generali in misura del 15%,
CPA ed IVA come per legge se dovute. Pone le spese della consulenza tecnica, liquidate separatamente, a carico della pag. 17/18 convenuta.
Manda alla cancelleria per la verifica in ordine alla necessità dell'eventuale recupero del contributo unificato in ragione del diverso valore della controversia accertato in giudizio in base al valore della causa compreso tra euro
52.001,00 e 260.000,00 tenuto conto del valore del bene pattuito nel preliminare di vendita.
Dispone la trasmissione, all'Agenzia delle Entrate competente per territorio, della scrittura privata del 18 aprile 1997, e dell'accordo integrativo del 13 febbraio
2006 (allegati n. 1 e 3 della citazione), per ogni necessario accertamento d'ufficio. Patti, 3 aprile 2025
Il Giudice
(dott.ssa Serena Andaloro)
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