REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DELLA SPEZIA
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa ADRIANA GHERARDI, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al numero 1396/2021 RG
Avente ad OGGETTO: responsabilità ex artt. 2049-2051-2052 c.c.
Promossa da:
Parte_1
Rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Paganuzzi
Contro
-convenuto- Controparte_1
Rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Vesco
E contro
Controparte_2 -terza chiamata-
Rappresentata e difesa dall'Avv. Marco Boggia
Conclusioni
Per parte attrice:
Parte_1 e dato "Accertate le intervenute infiltrazioni nell'unità immobiliare di proprietà della signora atto della riconosciuta loro provenienza causale dalla copertura soprastante del Controparte_3 ovvero accertata tale causa e la relativa responsabilità per omessa custodia ex art. 2051 c.c.
[...]
,
CP_1 stesso, accertata inoltre l'inagibilità dell'unità immobiliare attorea dal novembre 2017 in capo al al 30 aprile 2020, dichiararsi la responsabilità del CP_1 convenuto per i danni tutti subiti dall'attrice in punto costi di ripristino dell'unità immobiliare, mancato godimento della stessa per il periodo novembre
2017-aprile 2020 e costi di inutile avvio della procedura di mediazione ex D.Lgs. n. 28/2010.
Conseguentemente condannare il CP_1 a risarcire tutti i danni di cui ai predetti titoli e causali nella misura complessiva di € 50.825,53 e a pagare alla signora Parte_1 il detto importo o quello diverso maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa, oltre rivalutazione e interessi legali sulle singole somme risarcitorie con le decorrenze in atto specificate e fino al saldo.
Con vittoria di spese e compensi oltre alle spese forfettarie, alla maggiorazione previdenziale e all'IVA."

Per il convenuto Controparte_1
"Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrarie istanze ed eccezioni respinte,
nel merito in via principale: respingere tutte le domande di parte attrice, in quanto infondate sia in fatto che in diritto, per le ragioni di cui all'espositiva del presente atto;

in via subordinata: nella denegata e remota ipotesi in cui l'odierno conchiudente dovesse essere condannato a pagare danni in favore di parte attrice, ridurre l'importo da pagare in rapporto alla quota di millesimi generali di spettanza di parte attrice e, comunque, per il grado di vetustà dei beni danneggiati e per le somme di cui l'attrice gode di agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia;
conseguentemente condannare la terza ^chiamata Controparte_2 a manlevare e tenere indenne e comunque garantire l'odierno conchiudente per qualunque somma dovesse essere condannato a pagare in favore dell'attrice;
in ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali, oltre al rimborso forfetario delle spese generali,
C.P.A. ed IVA nei confronti di tutte le parti processuali e comunque ai sensi dell'art. 1917 c.c. [...]
Controparte_2
Per la terza chiamata Controparte_2
Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis e previe le pronunce meglio viste: in via principale rigettare la domanda della attrice Parte_1 in quanto infondata e non provata;

In subordine nell'ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda proposta da Parte_1 nei confronti del Controparte_4 in CP_1 dichiarare la inoperatività della garanzia
,
assicurativa di cui alla polizza Sara Fabbricati, per tutte le ragioni esposte ai punti I), II), III), della presente comparsa di costituzione, con conseguente rigetto della domanda di garanzia e manleva.
In via di ulteriore ed estremo subordine, in caso di accertata responsabilità, anche parziale, del [...] Controparte_1 con conseguente accoglimento, anche parziale, della domanda attrice e di ritenuta operatività della garanzia assicurativa, liquidare il danno nell'ambito di quanto risulti provato e dovuto, tenuto conto delle esclusioni, delle franchigie e/o degli scoperti di cui alla polizza.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi del giudizio nei confronti di chi di ragione".
FATTO E DIRITTO
L'attrice notificava atto di citazione nei confronti del Controparte_1 chiedendo il rimborso a titolo di risarcimento del danno - delle spese sostenute per il ripristino del proprio immobile, danneggiato al suo interno in conseguenza delle infiltrazioni provenienti dal tetto CP_5 Part^e_¹ Oltre a ciò, chiedeva il risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile derivante dalla indisponibilità dello stesso, protrattasi per tutto il tempo necessario al Condominio ai fini della risoluzione della problematica sopracitata concernente il tetto.
In particolare, l'attrice deduceva e documentava quanto segue:
-Angela Pt 1 era proprietaria dell'immobile (n.16) collocato all'ultimo piano - "sottotetto" - del caseggiato ^sito ⁱn CP_1 Corso Cavour n. 367, da lei acquistato in data 27.10.2017 (doc.1);
-nel suddetto piano sono presenti, oltre all'unità immobiliare dell'attrice, altri tre immobili, di cui uno di proprietà di Controparte_6 dante causa dell'attrice; ^desiderava ^realizzare-in seguito all'acquisto dell'immobile, avvenuto in data 27.01.2017, Parte_1 importanti lavori di manutenzione straordinaria, concernenti anche la riorganizzazione degli spazi interni;
tuttavia risultava impossibile dare inizio ai predetti lavori a causa di asserite infiltrazioni provenienti dal tetto CP_5 manifestatesi poco dopo l'acquisto, che avrebbero determinato consistenti pregiudizi ad ogni vano e locale dell'unità immobiliare;

-gli stessi ammaloramenti si sarebbero verificati anche negli altri appartamenti posti sul medesimo piano;

-l'attrice quindi si rivolgeva all'Amministratore di Condominio affinché convocasse l'assemblea condominiale, la quale, accertata la problematica in atto, avrebbe dovuto adottare le necessarie delibere di approvazione dei lavori di sistemazione del tetto;

-inoltre, un tecnico di fiducia di Parte_1 in data 03.01.2018 redigeva una descrizione dei luoghi oggetto di giudizio, che veniva presentata all'Amministratore di Condominio con contestuale sollecito a convocare un'assemblea condominiale ove esporre le problematiche in corso, considerando altresì che i medesimi pregiudizi risultavano presenti in un'altra unità immobiliare situata nel piano "sottotetto"; peraltro anche in detta unità immobiliare erano in progetto lavori di ristrutturazione, a cui non si poteva dare inizio per le ragioni appena evidenziate (doc.2);
-era quindi convocata, in data 22.02.2018, una prima assemblea condominiale, ove partecipava il proprietario dell'altra unità immobiliare danneggiata - confinante con quella dell'attrice - insieme al proprio tecnico di fiducia;

-in tale occasione l'Assemblea condominiale deliberava il rifacimento dell'intera copertura dell'edificio, previo conferimento di incarico professionale a due architetti, tra cui quello di fiducia del proprietario dell'immobile danneggiato, confinante con l'unità immobiliare dell'attrice;
-nel corso dell'anno 2018 si svolgevano tre assemblee (21.05.2018, 06.06.2018, 17.09.2018) alla presenza dei relativi professionisti, al fine di individuare i necessari lavori di rifacimento del tettoo, nonché il budget di spesa;
in occasione dell'ultima assemblea veniva conferito incarico ad un architetto di espletare specifici sopralluoghi nelle quattro unità immobiliari presenti nel piano "sottotetto";
-la relazione del sopracitato professionista, datata 15.10.2018, attestava che tutte le unità dell'ultimo piano presentavano gli stessi danni da infiltrazioni lamentati da Parte_1 asseritamente riconducibili, nello specifico, ad ammaloramenti dei muri laterali degli abbaini, rompitratta, pluviali, canne fumarie e comignoli esterni (doc.3);
-era effettuata una successiva assemblea in cui erano annullate le precedenti delibere a causa della richiesta di alcuni condomini di valutare soluzioni alternative a quella di rifacimento integrale del tetto;

-visto l'annullamento delle precedenti delibere, nonché la necessità di iniziare i lavori prima possibile, essendo già decorso un anno dalla prima richiesta di intervento, l'attrice e la Controparte_6 ^chiedevano all'Amministratore, anche mediante un proprio legale (doc.4), la convocazione tempestiva di una nuova assemblea che ripristinasse le precedenti delibere onde procedere all'affidamento dell'appalto all'impresa che aveva presentato la migliore offerta;

-a fronte dell'inerzia del CP_1 e dell'aggravamento dei danni all'interno dell'immobile, Parte_1 in data 04.02.2019, depositava ricorso ex art. 700 c.p.c., presso il Tribunale della Spezia, chiedendo, previa dimostrazione dei danni patiti, che venisse eliminata la causa delle infiltrazioni insistente sul tetto
CP_5 con conseguente rifacimento della copertura (docc. 5,6);
CP_7 si costituiva in giudizio eccependo il difetto dei presupposti cautelari ex. art 700 c.p.c. e dava atto che, in data 28.01.2019, si era tenuta un'assemblea condominiale ove si era deliberato il conferimento dell'incarico ad una ditta edile già individuata, al fine di accertare la causa delle infiltrazioni e di redigere un preventivo di spesa (doc.7);
-all'esito delle successive assemblee del 25.03.2019 e del 12.04.2019, era deliberato il rifacimento del tetto nei punti critici corrispondenti -secondo quanto indicato nella perizia dell'Architetto all'uopo nominato- ai muri laterali degli abbaini, rompitratta, pluviali canne fumarie e comignoli esterni, con contestuale nomina dell'Impresa incaricata e del Direttore dei Lavori;
di tutto quanto appena esposto si dava atto nel corso del procedimento cautelare;

-in data 10.05.2019 il Condominio stipulava contratto d'appalto con l'Impresa precedentemente incaricata. I lavori iniziavano nel mese di luglio e la prima fase degli stessi si concludeva in data 03.09.2019, come descritto nella relazione del Direttore dei Lavori (doc. 10);
-tuttavia non venivano eseguiti i lavori di ripristino delle travi portanti della copertura sebbene, secondo l'attrice, il CP_1 fosse consapevole dello stato di ammaloramento delle stesse;
ciò troverebbe conferma nella circostanza che la sostituzione di dette travi e il loro consolidamento erano contemplati nel contratto d'appalto (doc 9);
-peraltro durante l'esecuzione dei lavori, in occasione di due sopralluoghi avvenuti il 29.07.2019 e il
29.08.2019, venivano espletati - ad opera dell'ingegnere di fiducia dell'attrice, del Direttore dei Lavori e ^dell' Parte_2 - dei saggi sulla muratura in corrispondenza dei travi in legno nei muri perimetrali, dai quali sarebbe emerso che il legno si era totalmente disgregato e non era più idoneo a sopportare alcun peso;

-il direttore dei lavori, incaricato mediante delibera assembleare del 23.09.2019, redigeva specifica perizia in data 04.10.2019 (doc.10), che esponeva all'assemblea del 09.10.2019 (doc.12) dichiarando la necessità di provvedere tempestivamente al ripristino della struttura compromessa, avente le medesime condizioni anche in altre due unità immobiliari del piano "sottotetto";
-i lavori di ripristino erano nuovamente approvati ed affidati all'Impresa Edile precedentemente nominata, che li eseguiva in virtù del preventivo sottoscritto dal Condominio in data 10.10.2019 (doc.13), con termine di esecuzione dell'opera previsto per il mese di marzo 2020;
-il pendente procedimento cautelare, vista l'avvenuta esecuzione dei lavori, si chiudeva per cessazione della materia del contendere mediante provvedimento del 17.07.2020;
-l'attrice, dopo l'eliminazione della problematica relativa alle infiltrazioni, mentre si provvedeva al necessario consolidamento delle travi, iniziava i lavori di ripristino all'interno del proprio immobile incaricando la ^medesima che stava svolgendo i lavori per conto del Condominio;

Parte_1 quindi inviava al Condominio una richiesta di rimborso, a titolo risarcitorio, delle spese di ripristino, calcolate nel preventivo della Ditta Pt_2, pari ad euro 21.627,25 (docc. 15,16), senza tuttavia ricevere alcun riscontro;

-i lavori di rispristino de quo si concludevano nel maggio 2020 e richiedevano una spesa complessiva di euro
18.959,81 regolarmente saldata dall'attrice (docc. 17,18,19) -, leggermente inferiore a quella indicata nel
-
preventivo in quanto non veniva effettuata l'imbiancatura;
-le successive richieste di risarcimento del danno inviate al Condominio, anche in ordine al mancato godimento dell'immobile, rimanevano prive di risposta;
pertanto Parte_1 attivava il procedimento di mediazione ex D.lgs 28/2010 al quale l'Ente non partecipava (socc. 20, 21);
-l'attrice dunque conveniva in giudizio il CP_1 chiedendo il risarcimento del danno patito in conseguenza delle infiltrazioni - provenienti dal tetto condominiale - occorse alla propria unità immobiliare, concernente i costi di ripristino nonché il mancato godimento del predetto immobile per tutto il periodo intercorrente tra il momento in cui si erano manifestate le infiltrazioni e quello in cui erano stati ultimati i lavori volti ad eliminarle. L'importo complessivo richiesto da Parte_1 ammontava ad euro 52.000,00;
-si costituiva in giudizio il Condominio chiamando in causa la propria compagnia assicurativa [...] Controparte_2 per essere manlevato dalla stessa riguardo a qualunque somma che fosse stato condannato a versare a favore dell'attric^e. L'Ente deduceva altresì che l'immobile versasse, già prima dell'acquisto compiuto ^da Parte_1 in pessimo stato di conservazione, desumibile peraltro dall'esiguo prezzo di vendita corrisposto da quest'ultima (euro 120.000) - considerando la metratura dell'immobile e la sua posizione centrale - e che le asserite cause delle infiltrazioni de quo fossero riconducibili ai rompitratta - di natura condominiale - ed agli abbaini di proprietà esclusiva. Pertanto il CP_1 chiedeva: in via principale, il rigetto della domanda attorea;
in via subordinata, la riduzione dell'eventuale importo da pagare a titolo risarcitorio, in rapporto alla quota di millesimi generali di spettanza dell'attrice, nonché in virtù del grado di vetustà in cui versava l'immobile prima dell'acquisto;
-^si ^costituiva ^la Controparte_2 chiedendo il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto e diritto. La Compagnia eccepiva altresì l'inoperatività della copertura assicurativa dal momento che la stessa, ai sensi dell'art.

4.1.2 lett. G della polizza assicurativa, era espressamente esclusa nell'ipotesi di
"...danni da infiltrazione di acqua piovana non conseguenti a rottura di tubazioni o condutture...";
-la fase istruttoria veniva espletata con l'interrogatorio formale di Parte_1 e ^l'^assunzione ^dei ^testi Testimone_1 e Testimone_2 era altresì disposta CTU in ordine al seguente quesito: "Il CTU provveda, sulla base della documentazione agli atti, nonché tramite accesso ai pubblici uffici a:
- descrivere lo stato dei luoghi,
-indicare l'origine e provenienza delle infiltrazioni;
elencare i danni patiti dall'attrice in relazione causale con le suddette infiltrazioni, nonché i costi per il ripristino, indicandone il coefficiente di vetustà e specificando per ogni singolo danno la provenienza;

- valutare la congruità delle somme spese e la pertinenza degli interventi eseguiti dall'attrice sulla base delle fatture depositate in atti e dei lavori effettivamente svolti e se gli stessi riguardino l'eliminazione dei danni derivanti dalle infiltrazioni;

-valutare la congruità delle somme sostenute a tale fine, anche tenendo conto dello stato dell'immobile al momento dell'acquisto;
-indicare il valore locativo dell'immobile da novembre 2017 ad aprile 2020".
Nel merito
Terminata la narrazione del fatto, indispensabile al fine di esaminare le diverse posizioni e domande nel merito, occorre preliminarmente osservare che nel caso in esame - per accertare le eventuali responsabilità dedotte in ordine agli asseriti danni patiti dall'immobile di ^Parte_1 è ^necessario ^soffermare ^l'^attenzione ^sulla CTU espletata nel presente giudizio, il cui metodo e conclusioni sono condivisi e fatti propri da questo giudicante e deve qui intendersi integralmente richiamata e trascritta.
Tanto premesso, si deve segnalare che il Consulente, in ordine all'origine ed alla provenienza delle infiltrazioni oggetto di giudizio, alla luce della documentazione acquisita, ha rilevato quanto segue:
"Il rilievo eseguito con strumentazione laser scanner (rilievo interno dell'appartamento per restituzione grafica dell'appartamento, piante e sezioni, cfr. allegato 6) e drone (copertura - cfr. allegato 7) hanno permesso al CTU di localizzare con buona precisione gli elementi "critici" della copertura che in particolare sono:
-rompitratta nella parte sud-est
-abbaini (n. 4) due a sud e due ad est".
Oltre a ciò il CTU, in risposta alle osservazioni presentate dai CT delle parti del presente giudizio, nel pieno rispetto del contraddittorio, ha specificato: “...considerato che questi (i rompitratta e gli abbaini) rappresentano le criticità della copertura e parte convenuta ha confermato che il primo ne è stato causa (procedendo già alla riparazione del tetto nel 2019-2020), il CTU non potendo individuare precisamente la contribuzione di una casistica rispetto all'altra essendo per buona parte sovrapponibili, ha ritenuto paritario il contributo.
Questo calcolo sarà utile successivamente nella ripartizione dei ripristini, in virtù del fatto che c'è contestazione sulla proprietà dei 4 abbaini, ove le infiltrazioni non provengono dalla copertura degli stessi, (proprietà esclusiva dell'attrice o condominiale) di cui si rimanda ogni valutazione al Giudice istruttore."
È necessario osservare che, nel caso in esame, sussiste un "rapporto di servizio” tra gli abbaini indicati dal CTU - quali cause delle infiltrazioni oggetto di giudizio - e la singola unità immobiliare di proprietà dell'attrice, dal momento che i primi risultano destinati esclusivamente a consentire l'afflusso di luce solare all'interno dell'appartamento di Parte_1
Ciò trova conferma nella descrizione dello stato dei luoghi (concernente l'immobile danneggiato) operata dal Consulente, che di seguito si riporta:
"L'immobile di cui alla presente è sito nel Comune di La Spezia (Sp) in Corso Cavour n. 367 int. 16 piano 5, di proprietà della Sig.ra Parte_1
L'appartamento, se non per la parte coincidente al corridoio sopra al quale è presente una "camera d'aria", confina direttamente con la copertura sulla quale, sono posizionati ed appartenenti alla stessa unità, n. 4 lucernai posizionati 2 sul prospetto sud e due sul prospetto est.
Pertanto, non potendosi ravvisare un uso promiscuo da parte degli altri condomini dei suddetti abbaini, gli stessi devono ritenersi di proprietà esclusiva dell'attrice.
Riguardo ai rompitratta, essi devono ritenersi di natura condominiale, attesa la loro natura di “trave portante" di cui all'art. 1117 c.c.
Alla luce di quanto appena esposto, accertata la sussistenza e la provenienza delle infiltrazioni, quali cause dei danni patiti dall'immobile di proprietà di Parte_1 il Condominio dovrà ritenersi responsabile - per i ^suddetti ^danni nei limiti dei pregiudizi arrecati esclusivamente dalle infiltrazioni provenienti dai beni
-
condominiali, ossia dai rompitratta. Ne consegue che la quota di responsabilità addebitabile al convenuto, alla luce di quanto dedotto dal CTU, risulta pari al 50% ( da calcolarsi in relazione al danno complessivo calcolato dal Consulente).
,Riguardo all'eccezione sollevata dal secondo cui le infiltrazioni oggetto di giudizio sarebbero CP_1 comparse nell'unità immobiliare prima dell'acquisto compiuto da Parte_1 (si veda la parte in fatto) - la quale, quindi, secondo la difesa di parte convenuta, era già consapevole, al momento della stipulazione della compravendita, della problematica de quo - si devono richiamare le testimonianze assunte all'udienza del 31.01.2023.
Testimone 1Il teste parte venditrice dell'unità immobiliare oggetto di giudizio, di cui al contratto del 27.01.2017 - il quale deve ritersi attendibile in quanto le dichiarazioni rilasciate hanno rivelato coerenza interna e non si pongono in contraddizione con la documentazione in atti e con le altre testimonianze assunte nel corso del giudizio - in ordine ai capitoli che di seguito si riportano, così dichiarava:
"Vero che l'appartamento da lei acquistato in data 27.10.2017 a rogito Notaio Per_1 di Genova e oggetto del presente procedimento, prima della data acquisto presentava al suo interno fenomeni di infiltrazioni di acqua?": "assolutamente no' "
"Vero che nella determinazione del corrispettivo di vendita del suddetto appartamento le parti hanno tenuto conto delle infiltrazioni presenti al suo interno? ": "non ce n'erano. È stato tenuto conto di parti da sistemare ad esempio mettere a norma l'impianto elettrico e termico ma non riguardava affatto fenomeni di infiltrazioni."
Si riporta altresì la testimonianza di Testimone_2 amica di Testimone_3 la quale ha dichiarato: " ,
"Vero che la signora T_ ha preso appuntamento con l'agenzia Tecnocasa, che raccoglieva le offerte d'acquisto, per visionare direttamente l'immobile e si è recata a fine settembre 2017 con la signora [...] Tes_2 in loco, dove ha scattato le fotografie di cui al documento n. 025 attoreo che mi si rammostra?":
"Confermo non ricordo con precisione la data ma confermo le circostanze e il periodo ".
"Vero che l'appartamento si presentava del tutto asciutto, in ordine, pulito e senza segni di umidità per pregresse infiltrazioni, come risulta dalle suddette fotografie e conforme alle foto pubblicate on line?": "verissimo". Alla luce delle testimonianze che precedono risulta quindi dimostrato che le infiltrazioni oggetto di giudizio siano comparse in un momento successivo all'acquisto dell'unità immobiliare compiuto da P_arte_1 Pertanto l'eccezione formulata da parte convenuta appare destituita di fondamento.
In conclusione, accertata la responsabilità del CP_1 quale custode dei beni condominiali di cui all' art. 1117 c.c., esso dovrà essere condannato ex art. 2051 c.c. al risarcimento dei danni patiti dall'immobile ^di Parte_1 in conseguenza delle infiltrazioni provenienti dai rompitratta, ossia nei limiti del 50% del quantum complessivo determinato dal CTU (che verrà trattato nei punti successivi).
Sul quantum
In ordine all'entità del risarcimento del danno dovuto ad Parte_1 è necessario ripercorrere i calcoli espletati dal CTU, rielaborati più volte da quest'ultimo a seguito delle osservazioni presentate dai CT di parte. Si deve peraltro ribadire, riguardo alle contestazioni sollevate da parte attrice in sede di comparsa conclusionale, circa i criteri di calcolo utilizzati dal Consulente nella determinazione del quantum risarcitorio, che questo giudicante condivide totalmente i parametri e i metodi utilizzati dal CTU, nel pieno rispetto del principio del contraddittorio.
Peraltro riguardo all'eccezione sollevata da parte attrice, secondo cui il Consulente avrebbe erroneamente applicato nel calcolo dei costi di ripristino dell'immobile danneggiato - i prezzari regionali del 2018, occorre rilevare, come cor^rettamente ^dedotto ^dal CP_1 che nell'allegato 8 della prima stesura della perizia vengono specificamente indicati i prezzari regionali del 2022. ^II CP_1 ha altresì correttamente precisato, che il CTU ha applicato il coefficiente di vetustà in relazione a lavorazioni di rifinitura - tali devono considerarsi i lavori di ripristino attuati da P^arte_1 - e ^non ^di natura strutturale, come erroneamente asserito da parte attrice. Quanto appena dedotto trova conferma nell'allegato 6 della perizia integrativa, ove vengono indicati interventi suscettibili di vetustà.
Fatta questa precisazione, in merito al danno emergente dedotto da parte attrice, corrispondente alle spese di ripristino sostenute dalla stessa per rimediare ai danni da infiltrazione occorsi al proprio immobile, occorre richiamare le risultanze della CTU, la quale, in merito al quesito sulla congruità delle spese di ripristino sostenute da parte attrice e alla loro attinenza con i danni patiti dall'immobile, ha rilevato quanto segue:
"Le fatture che vengono prese in esame sono rispettivamente la fattura n. 80/19 del 29.11.2019 (cfr. allegato 9), n. 25/20 del 28.02.2020 (cfr. allegato 9) e n. 30/20 del 02.05.2020 (cfr. allegato 9). Analizzando la prima 80/19 emerge che (importi indicati al netto IVA 10%): Allestimento cantiere: si conferma importo indicato e attività attinente ai danni subiti - € 400,00;
Demolizione di controsoffitti: le quantità indicate in mq. 109,76 non rispettano i mq. 78 indicati dal CTU - "
attività attinente ai danni subiti -importo riconoscibile € 2.329,11 (cfr. allegato 6 elaborato finale depositato);
Picchettatura intonaco interno: attività non attinente;

▪ Rimozione rivestimento ceramico: attività non attinente.
Analizzando la seconda 25/20 emerge che:
Scrostamento intonaco: l'importo indicato non rispecchia le valutazioni del CTU che ha quantificato l'attività in mq. 47,21 quantificati in fattura invece, per l'importo richiesto, in mq. 154 - attività attinente ai danni subiti - importo riconoscibile € 346,05 (cfr. allegato 6 elaborato finale depositato);
Calo in basso dei rifiuti: si conferma importo indicato e attività attinente ai danni subiti - € 1.832,16;
▪ Rifacimento intonaco: l'importo indicato non rispecchia le valutazioni del CTU che ha quantificato l'attività "
in mq. 47,21 quantificati in fattura invece, per l'importo richiesto, in mq. 154 (desumibile esclusivamente dividendo l'importo richiesto per il prezzo unitario del tariffario regionale, utilizzato anche nella perizia dello stesso Arch. Per_2 del 15.01.2019-produzione n. 06 di parte attrice all'atto di citazione) - attività attinente ai danni subiti -- importo riconoscibile € 1.343,13 (€ 640,17+279,01+423,95 - cfr. allegato 6 elaborato finale depositato); ^Rasatura ^armata arenino: l'importo indicato non rispecchia le valutazioni del CTU che ha quantificato l'attività in mq. 47,21 quantificati in fattura invece, per l'importo richiesto, in mq. 154 (desumibile esclusivamente dividendo l'importo richiesto per il prezzo unitario del tariffario regionale, utilizzato anche nella perizia dello stesso Arch. Per_2 del 15.01.2019-produzione n. 06 di parte attrice all'atto di citazione) ^attività ^attinente ^ai ^danni ^subiti importo riconoscibile € 1.236,43 (cfr. allegato 6 elaborato finale depositato);
Applicazione disinfettante biocida: l'importo indicato non rispecchia le valutazioni del CTU che ha quantificato l'attività in mq. 47,21 quantificati in fattura invece, per l'importo richiesto, in mq. 154 (desumibile esclusivamente dividendo l'importo richiesto per il prezzo unitario del tariffario regionale, utilizzato anche nella perizia dello stesso Arch. Per_2 del 15.01.2019-produzione n. 06 di parte attrice all'atto di citazione) attività attinente ai danni subiti - - importo riconoscibile € 121,46 (cfr. allegato 6 elaborato finale depositato); Analizzando la terza 30/20 emerge che:
▪ Fornitura e posa controsoffitto: si conferma importo indicato e attività attinente ai danni subiti - € 4.500,00;
Totale costi riconoscibili € 12.108,34".
Il CTU ha inoltre determinato i costi di ripristino considerando il coefficiente di vetustà dell'immobile:
"Per il calcolo del costo di ricostruzione deprezzato si procede come di seguito: C* (1-t/n) CRDt '
Ove:
■ C è il costo di ricostruzione che deriva dall'allegato 6 che riporta un importo netto iva di
€ 16.000 arrotondato in ct;

▪t è il tempo trascorso dall'ultima ristrutturazione - stimato in anni 40;
■n è la vita utile delle strutture - stimato in anni 70.
Valore del costo di ricostruzione deprezzato
(COSTI RICONOSCIUTI DAL CTU IN BASE AL PREZZARIO REGIONALE)
Valore a nuovo: 16.000 €
CRDt = [16.000,00* (1-40/70)] = € 6.857,14 arrotondato in ct ad € 7.000,00
In virtù del costo di ricostruzione deprezzato di cui sopra si ripartiscono le attribuzioni nel modo seguente:
-costi dovuti al solo apporto dei rompitratta della struttura del tetto:
€ 7.000,00 * 50% = € 3.500,00 arrotondati in cifra tonda
-costi dovuti agli abbaini:
€ 7.000,00 * 50% = € 3.500,00 arrotondati in cifra tonda
Valore del costo di ristrutturazione deprezzato
(COSTI SOSTENUTI DALLA PARTE COME DA FATTURE 80/19 E 25/20)
Valore a nuovo=12.108,34 €
CRDt= [12.108,34*(1-40/70)] = €5.189,00 arrotondando in ct
In virtù del costo di ricostruzione deprezzato di cui sopra si ripartiscono le attribuzioni nel modo seguente:
-costi dovuti al solo rompitratta della struttura del tetto: 5.189,00*50%= 2.595,00 arrotondati in cifra tonda
-costi dovuti agli abbaini:
5.189,00*50%= 2.595,00 arrotondati in cifra tonda".
In virtù di quanto acclarato dal CTU, considerato che - come indicato ai punti che precedono - la responsabilità del CP_1 si riconduce ai soli danni da infiltrazioni relative ai Parte_3 si deve ritenere che la cifra
,
, a titolo di risarcimento del danno emergente, corrisponda ad euro 2.595,00. dovuta dal CP_1 Parte convenuta, tuttavia, sostiene che dal risarcimento, come sopra calcolato, debba essere detratta la quota millesimale imputata ad Parte_1 dal momento che il danno da infiltrazioni risulta scaturito da un bene condominiale (i rompitratta), ossia di proprietà comune. Tale assunto deve ritenersi fondato.
Sul punto si deve evidenziare che "il CP_1 che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comune, ai sensi degli artt. 1123,1124,1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del CP_1 senza essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità comune di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni cagionati" (si veda in proposito Cass. civ., ord. n. 18187/2021).
T_Pertanto, alla luce della quota millesimale, documentata da parte convenuta (doc.4), imputabile ad
[...] pari a 34/1000, la somma che dovrà essere detratta dall'importo del risarcimento dovuto a quest'ultima ammonta ad euro 88,23 (34*2595,00/1000). Ne consegue che la somma complessiva dovuta a parte attrice, a titolo di risarcimento del danno, risulta pari ad euro 2.506,77.
Infine, il Condominio invoca la compensatio lucri cum damno con riferimento all'asserita appropriazione, da parte di Parte_1 di una parte del sottotetto di natura condominiale, conseguente alla totale demolizione del soffitto del proprio appartamento, in occasione dei lavori di ripristino e successiva ricostruzione dello stesso in una posizione superiore rispetto a quella precedente. Tale circostanza, secondo la difesa di parte convenuta, avrebbe consentito all'attrice di acquisire un vantaggio di natura patrimoniale costituito dall'aumento della volumetria del proprio appartamento.
Riguardo a tale eccezione si deve segnalare che, a fronte della difesa di parte attrice, secondo cui la demolizione del soffitto non rappresenta una diretta conseguenza delle infiltrazioni ma costituisce un intervento realizzato in sede di ristrutturazione dell'appartamento (quindi in un momento successivo al ripristino dello stesso), il CP_1 non ha allegato alcunchè in ordine al nesso di causalità tra il fenomeno infiltrativo e l'avvenuta demolizione, quale presupposto necessario ai fini dell'operatività della compensatio lucri cum damno. Pertanto, non sussistendo un specifica prova a suo sostegno, l'eccezione appare destituita di fondamento.
Parte 1 invoca altresì il danno da lucro cessante costituito dalla mancata disponibilità dell'unità immobiliare danneggiata per il tempo intercorrente tra la comparsa delle infiltrazioni e l'ultimazione dei lavori di ripristino riguardanti il predetto immobile, identificato dall'attrice in trenta mesi.
In merito a ciò si deve preliminarmente osservare che, nel caso di specie, risulta pacifico e documentato che l'unità immobiliare danneggiata, al momento della stipulazione della compravendita ( avvenuta in data 27.10.2017), fosse priva dell'impianto di riscaldamento. Da tale circostanza si può quindi ragionevolmente dedurre che il predetto immobile, subito dopo l'acquisto (quindi prima della comparsa delle infiltrazioni), non ^fosse ^abitabile. ^Peraltro Parte_1 ha sempre dichiarato, sin dall'atto introduttivo del presente giudizio, il proprio intento di realizzare, immediatamente dopo l'acquisto dell'unità immobiliare de quo, diversi lavori di ristrutturazione della stessa. Detti lavori, infatti, sono stati avviati dall'attrice in concomitanza dell'ultimazione degli interventi di ripristino del proprio immobile, attuati successivamente all'eliminazione - ad opera del CP_1 - delle cause delle infiltrazioni.
Tuttavia si deve osservare che, ad oggi, la ristrutturazione dell'immobile non risulta ultimata.
Tanto premesso, giova ricordare che - se da un lato il danno da mancata disponibilità dell'immobile si identifica nella perdita della concreta possibilità di godimento - diretto o indiretto - del bene, dall'altro "il danneggiato ha l'onere di allegare la concreta possibilità di godimento perduta e, a fronte della specifica contestazione del convenuto, ha l'onere di fornirne la prova, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o mediante presunzioni semplici" (Cass. SS UU n.33645 del 15 novembre 2022). a fronte delle specifiche contestazioni mosse dalle parti del presente Ebbene, nel caso di specie, Parte_1 giudizio, concernenti le circostanze sopra esposte - ossia l'inabitabilità dell'immobile e la mancata conclusione ^della ^{ristrutturazion}e ^dello ^stesso si è limitata a dedurre l'esistenza del danno “in re ipsa" da mancato
-
godimento dell'immobile, indicando un importo, pari ad euro 30.660,00, calcolato sulla base del valore locativo del bene. Parte attrice infatti non ha dimostrato, mediante le necessarie allegazioni, quale danno sia derivato dal lamentato ritardo nell'inizio dei lavori di ristrutturazione de quo (quale espressione del godimento del bene), a fronte delle circostanze suesposte (inabitabilità per mancanza dell'impianto di riscaldamento e lavori ancora oggi non ultimati ). Ne consegue che, nel caso in esame, non può ritenersi raggiunta la prova · anche mediante presunzioni semplici - da parte di Parte_1 in ordine al danno da perdita della "concreta possibilità di godimento - diretto o indiretto - del bene."
CP_1 per i danni da Alla luce di quanto sin qui esposto, accertata la responsabilità ex art. 2051 c.c. del infiltrazioni - riconducibili ai rompitratta - occorsi all'immobile di proprietà di Parte_1 il convenuto dovrà corrispondere, a favore di quest'ultima, a titolo di risarcimento del danno, la somma di euro 2.595,00, da cui dovrà essere detratta la quota di millesimi imputata all'attrice, pari ad euro 88,23; per un totale di euro 2.506,77.
Sull'operatività della copertura assicurativa quale compagnia assicurativa del 'Controparte_2 CP_1 chiamata in causa da quest'ultimo, eccepisce il difetto di operatività della garanzia assicurativa, dal momento che i danni da infiltrazioni di acqua piovana non conseguenti a rottura di tubazioni o condutture sono espressamente esclusi dalla copertura assicurativa.
Tale assunto risulta fondato. Si deve infatti osservare che a pagina 14 delle condizioni generali di polizza (doc. 2 terza chiamata), riguardo alla garanzia per i "danni da acqua", nel paragrafo relativo alle esclusioni, vengono menzionati i “danni da infiltrazioni di acqua piovana non conseguenti a rottura di tubazioni o condutture".
Pertanto, atteso che la fattispecie oggetto di giudizio concerne i danni da infiltrazioni di acqua piovana - che esulano da rotture di tubazioni - la copertura assicurativa, nel caso de quo, non può operare nei confronti del
CP_1
Alla luce di quanto sin qui delineato, accertata la responsabilità del CP_1 ⁱn ^ordine ^ai ^danni ^da infiltrazioni, occorsi all'immobile di Parte_1 provenienti dai rompitratta, nonché il difetto dei prova del danno da mancato godimento, l'Ente convenuto dovrà versare a parte attrice la somma pari ad euro 2.506,77 a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi nella misura legale e rivalutazione monetaria dal fatto al pagamento effettivo.
Riguardo all'eccezione sollevata dal CP 1 concernente la deduzione, dal quantum risarcitorio, delle agevolazioni fiscali - relative agli interventi edilizi - di cui parte attrice avrebbe beneficiato, occorre osservare che, nel caso di specie, oltre a non sussistere alcun supporto probatorio a sostegno di quanto asserito dal convenuto, non ricorre alcun collegamento causale tra l'evento dannoso de quo e l'asserito conseguimento dei sopracitati benefici fiscali. Pertanto, tale eccezione non può trovare accoglimento.
La somma così individuata, attesa l'inoperatività della copertura assicurativa di cui alla polizza stipulata dal convenuto con la compagnia Controparte_2 - chiamata in causa da quest'ultimo dovrà essere
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versata esclusivamente dal Condominio.
Parte attrice ha richiesto per la prima volta, in sede di precisazione dele conclusioni, l'applicazione del saggio degli interessi maggiorato di cui all'art. 1284 co 4 c.c. Occorre evidenziare che la disposizione sopracitata, relativa ai "super interessi", non integra un mero effetto legale della fattispecie costitutiva degli interessi, ma inerisce ad una fattispecie i cui elementi sono in parte integrati da ulteriori presupposti, suscettibili di autonoma valutazione giudiziale rispetto al mero apprezzamento della spettanza degli interessi nella misura legale. Ne consegue che la pretesa in esame, azionata da Parte_1 rappresenta una ^domanda autonoma, la quale, essendo stata presentata per la prima volta in sede di precisazione delle conclusioni, deve ritenersi tardiva;
essa pertanto dovrà essere rigettata.
In ordine alle spese del presente giudizio si deve evidenziare che in sede di espletamento della CTU, il
Consulente formulava due proposte conciliative, la prima non accolta dalle parti, la seconda era invece ^accettata ^dal CP_1 Essa presentava il seguente contenuto:
"...Rimborso forfettario a favore dell'attrice di € 10.000,00 oltre iva per ripristini murari (soffitti e pareti); Mancato utilizzo dell'immobile da Novembre 2017 a Aprile 2020 di € 15.000,00. Tali importi dovranno essere opportunamente sostenuti dal CP_1 con contributo assicurativo. Spese di CTU quantificate in € 2.500,00 oltre accessori di legge già pagate dall'attore rimanendo alla stessa Spese di lite compensate.
in capo...
A fronte di tale proposta ^Parte_¹ opponeva il proprio rifiuto adducendo quanto segue:
"...In particolare, viene accettata la quantificazione transattiva dei ripristini in € 10.000,00 oltre accessori ma non vi è la disponibilità ad accettare una quantificazione dell'indennizzo per mancato utilizzo per il periodo indicato, in misura inferiore alla stima minima ricavabile dalla banca dati dell'agenzia delle entrate, che per detto periodo ammonta a € 21.900,00 (€ 5,00/mq mensili). Infine, non si accetta l'ipotesi di compensazione delle spese, per l'assorbente motivo che il criterio della soccombenza è oggi comunque vincolante anche per il Giudice, che deve applicarlo anche quando riconosce somme inferiori al richiesto (salvo il caso di rilevante differenza, che può portare a una riduzione delle spese ma mai alla compensazione).
A tale titolo pertanto la signora Pt 1 nella sede transattiva richiede la somma di € 15.000,00 oltre accessori, da intendersi comprensivi di costi legali, di CTU e di CTP. In sintesi la controproposta è:
- € 10.000,00 + IVA per ripristini - € 21.900,00 per mancato godimento - € 15.000,00 + accessori per spese legali, di CTU e di CTP".
L'attrice precisava altresì che "... anche questo tentativo di conciliazione del CTU non ha avuto pertanto esito positivo e tuttavia devo precisare che in ogni caso la proposta del Condominio non costituisce accettazione dell'ipotesi conciliativa del CTU perché essa fa salva la riserva di agire per la ripetizione di somme pretese in forza di una ricostruzione dell'eziologia di infiltrazioni che è oggetto del presente giudizio, laddove correttamente l'ipotesi conciliativa del CTU non prevedeva in alcun modo che questioni oggetto di causa potessero restare aperte. Del tutto lineare è invece la riserva del Condominio di agire in separata sede per la rivendica del sottotetto (ovviamente ritenuta infondata dalla signora T_ poiché si ^tratta ^di
,
questione non oggetto del presente giudizio".
Sul punto si rileva che la riserva manifestata da parte convenuta, di agire in sperata sede per "la restituzione delle somme pagate per la sistemazione delle travi portanti del tetto danneggiate dalle infiltrazioni provenienti dalla conversa degli abbaini di proprietà della Sig.ra T_ , ^deve ^ritenersi ^del ^tutto ^estranea alla domanda risarcitoria formulata da parte attrice, atteso che le travi portanti -asseritamente danneggiate- costituiscono beni di natura condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c. Peraltro la somma proposta dal CTU nel secondo tentativo di conciliazione, a titolo di risarcimento del danno patito da Parte_1 (^euro 25.000,00), si discosta notevolmente da quella -inferiore- calcolata all'esito del presente giudizio (2.595,00), ove, peraltro, a differenza di quanto rilevato dal Consulente, non è stato riconosciuto il preteso danno da mancato godimento dell'immobile.
Ne consegue che, considerato l'ingiustificato rifiuto della proposta conciliativa -formulata dal CTU- da parte ^di Parte_1 quest'ultima dovrà rifondere le spese di lite maturate dopo la formulazione della suddetta proposta.
In conclusione, parte convenuta dovrà essere condannata a rifondere le spese di lite - calcolate sulla base del quantum risarcitorio liquidato - maturate anteriormente alla proposta di conciliazione, con spese di CTU da porsi definitivamente a carico delle parti - attrice e convenuta - nella misura del 50% ciascuna, atteso che è stata accertata la provenienza delle infiltrazioni da beni di proprietà comune ed esclusiva in misura paritaria;
parte attrice, invece, dovrà corrispondere le spese di lite maturate successivamente alla predetta proposta (fase decisionale).
Parte convenuta dovrà altresì rifondere in favore della compagnia Controparte_2 le spese del presente giudizio, secondo criterio di soccombenza, attesa l'accertata inoperatività della copertura assicurativa.
Dette spese saranno liquidate in dispositivo secondo i valori minimi relativi alla fase di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale sulla base del valore effettivamente liquidato, tenuto conto che la difesa della terza chiamata ha principalmente riguardato la non operatività della polizza.
Infine, riguardo alle spese relative alla mediazione, documentate da parte attrice, si ritiene che le stesse debbano essere compensate, stante l'esito del presente giudizio.

PQM

Il Tribunale in composizione monocratica definitivamente pronunciando
-accerta e dichiara la responsabilità ex art 2051 cc, per i danni cagionati dalle infiltrazioni relative ai rompitratta in quanto aventi natura condominiale ^del Controparte_1
- -
[...] ;
-situato in [...]
-accerta e dichiara che il danno occorso all'immobile di proprietà di Parte_1 Corso Cavour n.367, quinto piano, int. N.16- in conseguenza delle infiltrazioni provenienti dai CP_1 rompitratta ammonta ad € 2595,00;
-accerta e dichiara che la quota millesimale imputata ad Parte_1 isulta pari a 34/1000;
per l'effetto
-dichiara tenuto il Controparte_1 al pagamento, a favore di Pt 1
[...] al netto della quota millesimale sopracitata, di euro 2.506,77, oltre interessi nella misura legale e rivalutazione monetaria, a titolo di risarcimento del danno conseguente alle infiltrazioni relative ai rompitratta;

-condanna il Controparte_1 al pagamento, a favore di T_
[...] di euro 2.506,77, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

al pagamento, a favore di
-condanna il Controparte_1 T_ delle spese del presente procedimento, relative alla fase antecedente alla proposta di conciliazione
[...] di cui in parte motiva, che liquida in complessivi € 1701,00 per compenso professionale, € 552,26 per le spese, oltre accessori di legge, con spese di CTU da porsi definitivamente a carico di parte attrice e parte convenuta in misura pari al 50% ciascuna, spese di mediazione compensate;

Parte_1 al pagamento, a favore del
-condanna Controparte_1
[...] delle spese del presente procedimento, concernenti la fase successiva alla proposta di conciliazione
,
sopracitata, che liquida in complessivi € 851,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge;

Controparte_1 al pagamento, a favore di condanna il
[...] delle spese del presente procedimento che liquida in complessivi € 1278,00 per Controparte_2 compenso professionale, oltre accessori di legge.
La Spezia, 5/6/2025
Il Giudice
Adriana Gherardi