n. 3988/2018 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Valeria Ferraro
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3988/2018 promossa da:
, con il patrocinio dell'avv. MUTO ANTONIO e dell'avv. SEPE Parte_1
TERESA, elettivamente domiciliato in VIA SELVE SOTTILE 24 in MARIGLIANO presso il difensore avv. MUTO ANTONIO
- ricorrente contro
con il patrocinio dell'avv. e dell'avv. GIULIANO BARBARA ed Controparte_1
elettivamente domiciliata in VIA JANNELLI N. 346 NAPOLI;

- resistente
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da atti difensivi, scritti conclusionali e note di pagina 1 di 8

udienza in atti
Decisa passata in decisione all'udienza del 27 maggio 2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132
c.pc., in combinato disposto con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18
giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio
2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
(omettendo lo svolgimento del processo).
Con la proposizione dell'intimato sfratto per morosità, ha fatto valere Parte_1
l'inadempimento, da parte della convenuta , del pagamento dei canoni di Controparte_1
locazione, ad uso diverso, dell'immobile sito in Volla, alla via Gramsci 2.
Costituitasi in giudizio, ha fatto valere un unico motivo di opposizione Controparte_2
ovvero il difetto di legittimazione attiva dell'intimante . Parte_1
Il motivo è infondato.
Ed, infatti, secondo il consolidato orientamento del Supremo organo di nomofilachia,
“Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di
ordine pubblico, e quindi anche il comodatario, il quale ne ha la detenzione qualificata, può,
salvo che non vi ostino specifiche previsioni pattizie, concedere il bene in locazione o
costituirvi altro rapporto obbligatorio, ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la
restituzione allorché il rapporto giunga a compimento” (cfr., Cassazione civile sez. III -
31/05/2010, n. 13204).
Orbene, in via fattuale deve precisarsi che l'immobile (un chiosco) per cui è causa, oggetto di convenzione di occupazione tra il Comune di Volla e affinché questi lo Parte_2
pagina 2 di 8 utilizzasse per lo svolgimento di un'attività commerciale, è stato poi ceduto da quest'ultimo all'odierno intimante – con contratto di comodato – ed, infine, locato dal Parte_1
alla con contratto dell'1.9.2012. CP_1
Nel caso di specie, pertanto, il titolo che legittimava il alla cessione del godimento Parte_1
del bene sub specie di locazione, è chiaramente rinvenibile nel contratto di comodato in atti dell'1.8.2012. A tanto si aggiunga che risulta per tabulas dimostrata la convenzione conclusa con l'originario concessionario, nella quale si conveniva che Parte_2
“L'immobile…può essere ceduto a qualsiasi titolo qualora da parte del concessionario si siano
verificate le seguenti condizioni: a) rilascio del nulla osta preventivo da parte del , CP_3
sia, per l'appunto, il nulla osta da parte del Comune di Volla alla “cessione a qualsiasi titolo
dell'immobile” da parte del (cfr. doc 11). Parte_1
Alla luce delle risultanze documentali, pertanto, l'opposizione proposta appare radicalmente infondata.
Tanto premesso, nel merito la domanda attorea di risoluzione contrattuale per grave inadempimento del conduttore è fondata e merita accoglimento nei limiti e per le motivazioni di seguito esplicitate.
La definizione della presente controversia non può, ad avviso di questo giudicante, prescindere dalla risoluzione della questione in ordine all'applicabilità o meno, alle locazioni non abitative,
dell'art.5 della legge 392/78 sulla c.d. “predeterminazione legale” della gravità
dell'inadempimento.
Orbene la Suprema Corte, se in un primo momento aveva manifestato un orientamento altalenante circa l'estensibilità o meno alle locazioni non abitative della valutazione ex lege della gravità dell'inadempimento secondo i parametri temporali ed oggettivi contemplati nella pagina 3 di 8 disposizione di cui all'art.5, si è ormai definitivamente consolidata nel senso di ritenere non applicabile alle locazioni ad uso diverso la norma de qua (cfr. Cassazione civile, sez. III,
20/01/2017, n. 1428; Cassazione civile, sez. III, 10/11/2016, n. 22905; Cassazione civile, sez.
VI, 23/06/2011, n.13887; Cassazione civile, sez. III, 14/11/2006, n. 24207; Cassazione civile,
sez. III, 12/04/2006, n. 8628; Cassazione civile, sez. III, 17/03/2006, n. 5902; Cassazione SU
n.12210/90; Cassazione n.10239/2000), rafforzando così l'orientamento esteriorizzato dalla pressoché costante giurisprudenza di merito, avallata dalla quasi uniforme elaborazione dottrinale sul tema.
La Suprema Corte, nelle sue decisioni, ha avuto il pregio di aver posto in risalto l'autonomia normativa delle due tipologie locatizie per cui, in linea generale, a fronte di un trattamento giuridico più favorevole per il conduttore nelle locazioni ad uso diverso, che si concreta nella maggiore durata del rapporto, nella rinnovazione obbligatoria, nel diritto di prelazione, nel diritto di riscatto ecc., si è ritenuto che potesse trovare giustificazione una più rigorosa disciplina dell'inadempimento.
Pertanto deve ritenersi che l'art.5 sulla predeterminazione legale dell'inadempimento “non
trovi applicazione alle locazioni ad uso diverso, atteso che tale norma è specificatamente
dettata per le locazioni ad uso abitativo” - titolo I della legge 392/78 - , “non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative” - l'art. 41 rinvia alle disposizioni di cui agli arrt. 7 e 11, con voluta esclusione dell'art.5 - “ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla
determinazione del canone, che operano solo per le locazioni del primo tipo” (cfr. Cass.
13575/91; Cass. 659/93; Cass. 10202/94; Cass. 2232/95; Cass. 6023/95; Cass. 24207/2006;
Cass. 8628/2006). Per le locazioni non abitative la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore quindi resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455
pagina 4 di 8 c.c., salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla l. n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (cfr. Cassazione
civile, sez. VI, 23/06/2011, n. 13887; Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017, n. 1428).
Alle luce delle suesposte considerazioni, in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, per la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non trovando applicazione il principio della valutazione legale, continuano a valere i comuni criteri di cui all'art.1455c.c. e dunque l'indagine sull'importanza dell'inadempimento deve essere compiuta in base ad una valutazione unitaria che tenga conto dell'intero comportamento adottato dal debitore da desumersi, in particolare, dall'ammontare e dalla durata della mora nonché dall'eventuale suo protrarsi nel corso del giudizio e dal comportamento delle parti nell'ambito del complessivo rapporto contrattuale.
Nel caso di specie, parte attrice ha agito in giudizio deducendo il mancato pagamento da parte del conduttore resistente dei canoni dal mese di ottobre del 2016 al mese di ottobre 2017,
sicché l'omesso pagamento (non contestato dalla ) di un numero rilevante di mensilità, CP_1
in uno agli elementi di seguito indicati ed evidenziati, devono essere considerati da questo giudicante per valutare la gravità dell'inadempimento ascritto all'odierno conduttore.
Ed infatti, l'omesso pagamento dei canoni alla scadenza convenuta costituisce la violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo colpevole può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale, e l'eventuale tolleranza del locatore non può comportare per sé stessa una modificazione della disciplina contrattuale “non potendosi presumere una completa
acquiescenza alla violazione di un obbligo contrattuale posto in essere dall'altro contraente,
pagina 5 di 8 né un consenso alla modificazione suddetta da un comportamento equivoco quale quello di non
aver preteso in passato l'osservanza dell'obbligo stesso” (Cfr. Cass. Civ. 18 marzo 2003 n.
3964), per cui non dà diritto al conduttore di corrispondere i canoni a suo comodo e piacimento. Nel caso in esame, infatti, l'inadempimento è palese stante l'omesso pagamento dei canoni protrattosi per un lungo periodo di tempo (nove mesi).
Alla stregua degli illustrati principi, pertanto, questo giudicante ritiene grave l'inadempimento dedotto nel presente giudizio ed il comportamento del conduttore palese nell'indurre il
Tribunale a considerare “grave” un inadempimento ingiustificato e reiterato per lungo tempo.
In tema di risoluzione contrattuale va, inoltre, rilevato che “il giudizio sulla risolubilità per
inadempimento di un contratto di locazione, ai sensi dell'art.1455 c.c., non involge soltanto
l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del
negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della
parte inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della mancata corresponsione dei
canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr.
Cass.3156/91).
Alla luce dei predetti criteri, ritiene questo giudicante, che nessun dubbio può sussistere in riferimento alla esistenza dell'elemento psicologico dell'inadempimento, in quanto parte intimata non ha in alcun modo validamente contestato il mancato tempestivo pagamento dei canoni, oltre ad averlo reiterato nel tempo.
Inoltre, in riferimento ai criteri oggettivi di valutazione, ritiene questo giudice che l'entità
dell'inadempimento - in uno al costante e reiterato comportamento in dispregio degli accordi contrattuali - ha alterato l'equilibrio del rapporto sinallagmatico tra le parti, com'è peraltro dimostrato dalla chiara volontà espressa dal proprietario - locatore nel richiedere la risoluzione pagina 6 di 8 del contratto e la restituzione del bene.
In considerazione di quanto detto, il contratto va dichiarato risolto per fatto e colpa del conduttore e quest'ultimo condannato al pagamento di €. 45.140, oltre interessi (atteso che l'intimante ha dato atto dell'avvenuto rilascio del bene solo il 27.9.2019, circostanza non contestata dalla conduttrice).
Le spese seguono strettamente la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nola, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione per cui è causa per l'inadempimento di , condannando parte resistente al pagamento di Controparte_1
€.45.140,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda all'effettivo soddisfo;

2) condanna parte resistente al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese di lite del presente giudizio liquidate in €. 145,50 per spese, € 2.906,00 per compensi oltre, rimborso spese generali, IVA, CPA come per legge, con attribuzione al procuratore costituito per dichiarazione di fattone anticipo.
Così deciso in Nola, all'udienza del 27 maggio 2025
IL GIUDICE
dr.ssa Valeria Ferraro
pagina 7 di 8 pagina 8 di 8