R.G. N. 10109/2023
REPUBBLICA ITALIANA TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XV CIVILE SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA B
Il Tribunale in composizione collegiale, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Angelo Mambriani Presidente relatore
Dott.ssa Maria Antonietta Ricci Giudice
Dott.ssa Alima Zana Giudice
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero di ruolo generale R.G. n. 10109/2023, promossa da:

, rappresentata e difesa, giusta procura allegata Parte_1 all'atto di citazione, dagli Avv.ti Vincenzo D'Ambra ed Andrea Grecuzzo, elettivamente domiciliata presso lo studio di questi in Milano, via Foro Bonaparte n. 71
ATTRICE
CONTRO rappresentata e difesa, giusta procura allegata alla comparsa di Controparte_1 costituzione e risposta, dagli Avv.ti Roberto Sacchi e Micol Sabbioni, elettivamente domiciliata presso lo studio di questi in Milano, via degli Omenoni n. 2
CONVENUTA
CONCLUSIONI
PER L'ATTRICE:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Milano, respinta ogni contraria deduzione ed eccezione:
1) accertare e dichiarare la volontà delle parti, Parte_1
(P.IVA e C.F. ), di non ritenere definitivi i P.IVA_1 Controparte_1 P.IVA_2
1 conteggi di cui c.d. UM al Fee Development Agreement datato 4 dicembre 2019 per le ragioni esposte in atti;

2) accertare e dichiarare il diritto di (P.IVA Parte_1
per le ragioni esposte in atti ad ottenere la verifica delle voci economiche identificate P.IVA_1 in atti come contestate dall'attrice per Euro 1.359.292,57 per costi di personale Parte_2
ed Euro 80.000.000,00 per Costi di Investimento e per l'effetto condannare la società
[...] [...]
(C.F . ) al pagamento delle somme eventualmente calcolate per Controparte_1 P.IVA_2 differenza a credito L'attrice in applicazione della formula di cui al c.d. Fee Development Agreement datato 4 dicembre 2016, il tutto oltre interessi ex art. 1284, IV co., cod. civ. e maggior danno nella misura accertata o ritenuta di equità, sino al soddisfo;

3) accertare e dichiarare il diritto della (P.IVA Parte_1
ad ottenere il pagamento del saldo del compenso ad essa spettante ai sensi di quanto P.IVA_1 disposto dal c.d. Fee Development Agreement datato 4 dicembre 2016, mediante applicazione dei criteri correttivi indicati in atti rispetto a quanto indicato nel c.d. UM al Fee Development Agreement datato 4 dicembre 2019 e per l'effetto condannare la società Controparte_1
(C.F. ) al relativo pagamento della somma così calcolata, il tutto oltre interessi ex art. P.IVA_2
1284, IV co., cod. civ. e maggior danno nella misura accertata o ritenuta di equità, sino al soddisfo;

4) accertare e dichiarare la nullità ovvero la simulazione dei conteggi di cui all'art. 1 (b) ed all'art. 2 del c.d. UM al Fee Development Agreement datato 4 dicembre 2019 e per l'effetto, condannare la società (C.F. ) al pagamento in favore di Controparte_1 P.IVA_2 [...]
(P.IVA della somma calcolata in Parte_1 P.IVA_1 applicazione della formula di cui al c.d. Fee Development Agreement datato 4 dicembre 2016 in relazione agli importi di Euro 6.097.560,98 ed Euro 7.723.577,23 come dedotto in atti, il tutto oltre interessi ex art. 1284, IV co., cod. civ. e maggior danno nella misura accertata o ritenuta di equità, sino al soddisfo;

5) respingere le domande riconvenzionali della (C.F. ) in Controparte_1 P.IVA_2 quanto nulle, inammissibili, improcedibili ed infondate in fatto ed in diritto per le ragioni esposte in atti;

6) con riferimento alla domanda riconvenzionale di pagamento della Controparte_1
(C.F. ) di cui al contenzioso con LD in via di reconventio reconventionis P.IVA_2 CP_2
– già formulata all'udienza del 7 novembre 2023 – condannare controparte a pagare in favore della
(P.IVA il 30% della differenza tra Parte_1 P.IVA_1
Euro 200.000,00 – già trattenuti in sede di conteggio di cui all'UM – e la somma indicata da controparte in Euro 128.783,11 quale effettivo esborso in relazione a tale posta;

7) con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio, oltre accessori di legge, nella misura di legge ratione temporis vigente al momento della liquidazione.
IN VIA ISTRUTTORIA: si chiede l'ammissione di tutte le istanze istruttorie richieste con le memorie ex art. 183, VI co. cod. proc. civ. e non ammesse dall'Ill.mo G.R. con l'ordinanza del 20 febbraio 2024 e, per l'effetto, chiede:
• l'ammissione di interrogatorio formale del Sig. , legale rappresentante di CP_3 [...]
se del caso con nomina di interprete ex art. 122, II co., cod. proc. civ., sui capitoli da Controparte_4
A) ad M) della seconda memoria ex art. 183, VI co., cod. proc. civ. depositata in data 10 gennaio 2024
2 nonché sul capitolo N) di cui alla terza memoria ex art. 183, VI co., cod. proc. civ. depositata in data
30 gennaio 2024;
• l'ammissione di prova testimoniale sui capitoli da 1) a 12) della seconda memoria ex art. 183, VI co., cod. proc. civ. depositata in data 10 gennaio 2024 con i testi ivi indicati, con specifico riferimento ai singoli capitoli;

• l'ammissione L'ordine di esibizione ex art. 210 cod. proc. civ. e 2711, II co., cod. civ. di cui alla seconda memoria ex art. 183, VI co., cod. proc. civ. depositata in data 10 gennaio 2024;
• la nomina di un consulente tecnico d'ufficio – se del caso, data la natura L'indagine richiesta, che si faccia luogo ad esame contabile ex art. 198 cod. proc. civ. – al fine di: (i) verificare, anche all'esito L'acquisizione in giudizio della documentazione richiesta in sede di esibizione, le voci indicate nella c.d. Profit Share Formula nell'UM (cfr. ns. doc. n. 6) sottratte dal prezzo d'acquisto di Euro P 122.391.463,41; (ii) esegua il calcolo per differenza del saldo dovuto ad a titolo di c.d. Quota del
Profitto, come richiesto con seconda memoria ex art. 183, VI co., cod. proc. civ. depositata in data 10 gennaio 2024.”
PER LA CONVENUTA:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis, previe tutte le declaratorie del caso,
- respingere, per i motivi di cui in atti, tutte le domande di;
Parte_1 in via riconvenzionale
- condannare, per i motivi di cui in atti, , a versare a Parte_1 [...]
una somma pari a quella di euro 128.783,11 versata da a Controparte_1 Controparte_1
LD PI s.r.l. in forza della sentenza Trib. Milano, n. 5394/2023, rep. 6078/2023, pubblicata il
29 giugno 2023; nonché a tenere indenne da qualunque ulteriore obbligo di Controparte_1 versamento nei confronti di LD PI s.r.l. a cui fosse condannata nelle Controparte_1 fasi e gradi successivi al giudizio Trib. Milano, sez. quinta civ., r.g.n. 20221/2020; in subordine, in via riconvenzionale
- per il non creduto caso in cui Codesto Ill.mo Tribunale non ritenesse precluso alle Parti del Fee Development Agreement e L'UM la possibilità di avanzare pretese nei confronti della controparte, condannare , per i motivi di cui in atti, a (i) risarcire Parte_1
a il danno derivante dagli inadempimenti di Controparte_1 Parte_1
al Fee Development Agreement, pari al 30%, o alla diversa maggiore o minore percentuale che
[...] risulterà di giustizia, dei compensi versati all'arch. risultanti dal nostro doc. 9, oltre interessi e CP_5 rivalutazione monetaria dalla data della domanda al saldo e a (ii) rimborsare a Controparte_1 gli importi – quantificati, sulla base del criterio indicato nella nostra comparsa di costituzione e
[...] risposta con domande riconvenzionali nel par. 5.2, in euro 625.500 o nella diversa maggiore o minore somma che risulterà di giustizia – da essa versati a in eccesso Parte_1 rispetto a quanto dovuto in base al FDA, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del versamento da a al saldo;
Controparte_1 Parte_1 in ogni caso
- con vittoria di spese e compensi di difesa, oltre IVA e CPA, come per legge.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
3

1. Svolgimento del processo.
Con atto di citazione notificato in data 27 febbraio 2023 la società di diritto austriaco
[...]
P
(di seguito solo ”) ha convenuto in giudizio Parte_1
[...]
(di seguito solo ”) al fine di ottenere l'accoglimento delle Controparte_1 P_
domande formulate in atti, attinenti a pretese creditorie in relazione al contratto convenuto tra le parti.
si è costituita in giudizio in data 11 settembre 2023, chiedendo il rigetto delle domande P_
attoree e formulando domande riconvenzionali, tanto in via principale quanto in via subordinata.
P In sede di prima udienza, alla data del 7 novembre 2023, ha formulato domanda riconvenzionale in replica alla domanda di parte convenuta, chiedendo la condanna a pagare il 30% della differenza tra
200.000,00 euro e la somma richiesta da di euro 128.783,11. Parte convenuta ha P_ contestato l'ammissibilità della reconventio reconventionis avversaria, in quanto priva di collegamento logico in chiave riconvenzionale rispetto a quella proposta in via principale. A seguito di richiesta delle parti, venivano assegnati i termini di cui all'art. 183 comma VI c.p.c.
P All'udienza del 20 febbraio 2024 ha insistito per l'ammissione delle prove costituende richieste a prova diretta e contraria con le memorie ex art. 183 comma VI n. 2 e 3 c.p.c., non ammesse dal G.I. in quanto ritenute superflue. Ritenuta pertanto la causa matura per la decisione, il G.I. rinviava l'udienza al 29 ottobre 2024 per la precisazione delle conclusioni.
In tale sede le parti hanno precisato le proprie conclusioni come riportato supra, ed il G.I. ha assegnato i termini di cui all'art. 190 c.p.c., rimettendo la causa al Collegio per la decisione.
***


2. Esposizione delle domande di parte attrice e di parte convenuta e delle ragioni poste a loro fondamento.
Parte attrice ricostruiva i fatti – ed in particolare i rapporti tra le parti, contestati in giudizio - nei termini di seguito esposti.
P
, società di diritto austriaco, era il veicolo tramite cui operava il sig. (socio al 100% e CP_6
legale rappresentante della stessa;
di seguito: “Holler” o “sig. Holler”): Holler, imprenditore ed
4 investitore internazionale attivo in ambito immobiliare, dal 2016 aveva collaborato con il Gruppo austriaco “TK GR A.G.” (di seguito solo “TK GR”) allo sviluppo e alla promozione di quattro progetti, realizzati per il tramite di quattro distinte società: (i) (odierna Controparte_1
convenuta); (ii) Progetto Mestre 2 S.r.l.; (iii) TK Gasometri Venezia S.r.l.; (iv) Progetto Tiburtina
S.r.l.
P aveva sviluppato con un progetto immobiliare a Mestre (VE), costruendo in via Controparte_1
Ca Marcello quattro alberghi, tre unità commerciali e due garage, uno privato ed uno pubblico: tale complesso immobiliare era stato ultimato, e finanche venduto e locato, nel 2019 (¹). Gli interlocutori del sig. per conto di TK GR e dei singoli progetti immobiliari delle quattro diverse società CP_6
erano sempre stati il sig. (Presidente del CDA della ) ed il sig. CP_3 P_ Persona_1
(socio di controllo di TK GR).
Nella prospettazione attorea, gli accordi tra le parti erano così regolati:
− le prestazioni oggetto L'accordo concernevano la formazione, da parte di di un gruppo CP_6
di lavoro in Italia composto da personalità eterogenee (legali, consulenti fiscali ed architetti), che avrebbe avuto la piena responsabilità dei relativi progetti immobiliari, anche relativamente alla scelta del miglior acquirente nella fase finale di vendita o di locazione degli immobili. Per
P contro, avrebbe partecipato al 30% degli utili derivanti dai futuri sviluppi immobiliari in
Italia: tanto si evincerebbe dalla documentazione contrattuale prodotta sub doc. 4, risalente al
2016 e mai sottoscritta dalle parti, poiché rimasta alla fase embrionale di bozza. Invero, tale schema contrattuale sarebbe naufragato poiché avrebbe chiesto ad per mere Pt_2 CP_6
P ragioni fiscali, di deviare verso un contratto di consulenza: in tal modo, dunque, la avrebbe emesso semplice fattura alla rispettiva società destinataria delle proprie attività. Tanto si ricaverebbe dalla documentazione versata in atti sub doc. 13 Attrice, concernente uno scambio di comunicazioni avvenuto via e-mail del giorno 1 settembre 2020 (²);
P
− e TK GR avevano pertanto rinunciato a regolare previamente la collaborazione: P nondimeno, dal 2016 avrebbe svolto un enorme lavoro per il progetto , ed in P_ particolare: (i) sarebbe riuscito ad ottenere il raddoppio della superficie edificabile CP_6
rispetto allo sviluppo iniziale (da circa 23.000 mq a circa 48.000 mq di superficie edificabile);
(ii) IH avrebbe agito come Project manager, ovverosia responsabile di progetto, “...svolgendo un'attività di selezione e coordinamento di tutti i professionisti che hanno partecipato al progetto, essendo espressamente escluse tutte quelle attività di contenuto tecnico e per le quali fosse necessaria una specifica iscrizione professionale ad albi o elenchi”, come precisato in sede di memoria ex art. 183 comma VI n. 1 c.p.c. da parte attrice;

− conclusa l'operazione, le parti si erano incontrate per regolare i propri accordi. In data 4 dicembre 2019 avevano difatti sottoscritto due distinti documenti: il Fee Development
Agreement (di seguito anche solo FDA) e l'UM, allegato al primo. Il Fee Development
Agreement era stato dalle parti concordemente retrodatato al 4 dicembre 2016 (circostanza dedotta dall'attrice e confermata dalla convenuta): tale documento conteneva l'elenco delle P attività che la aveva svolto in relazione al progetto (sub allegato A), P_
comprensivo di una serie di parametri utilizzati per determinarne il compenso, cd. Profit Share
Formula (³). Il compenso è stato poi precisamente determinato nell'UM, ove, in applicazione delle Profit Share Formula, viene quantificato in 3.842.742,08 euro (⁴). Afferma parte attrice che tale formula, redatta con la disponibilità dei dati L'operazione immobiliare P
, avrebbe dovuto riflettere il principio della partecipazione di all'utile per la P_
misura del 30%. L'importo delle singole voci componenti la Profit Share Formula derivava da un documento inviato dal Sig. al Sig. in data 27 novembre 2019 (cfr. doc. 9 att.), CP_3 CP_6
che conteneva le medesime voci ed i medesimi importi riportati nel contratto, ad eccezione di una discrasia numerica, derivante dall'applicazione di un diverso metodo di sottrazione di una voce rispetto alla base di calcolo (⁵);
− le parti in realtà non erano affatto d'accordo relativamente ai dati da inserire nella Profit Share
Formula, in quanto le voci erano sempre state recisamente contestate da La non CP_6
definitività dei conteggi si ricaverebbe dalle comunicazioni intercorse tra le parti, ed in particolare dallo scambio di e-mail di cui al doc. 13 Attrice. Tale contestazione, nella prospettazione di parte attrice, sarebbe inoltre stata riflessa nell'UM, tramite un meccanismo di adeguamento del calcolo che “è del tutto fittizio”, e che sarebbe quindi “nullo ovvero simulato”. Più precisamente, la nullità o la simulazione del meccanismo di ⁴Cfr. UM, Profit Share Formula (doc. 6 attrice): adeguamento L'UM si ricaverebbe dal fatto che tra i “Deduction items – voci da dedurre”, la componente di euro 13.821.138,21 per perdite attese nel contesto delle future operazioni relative al parcheggio connesso al progetto, anche denominate “voci di partecipazioni agli utili differiti”, derivava dalla somma di due distinte voci: (i) euro
6.097.560,98, somma relativa al garage pubblico, in particolare tale trattenuta sulla base di calcolo della quota profitto essendo tecnicamente errata, posto che l'acquirente “Fondo Deka” non aveva mai pagato tale importo che, dunque, non era incluso e non doveva essere dedotto dal prezzo di vendita di Euro 122.391.463,41; (ii) euro 7.723.577,23, somma relativa al garage privato - tale trattenuta essendo stata dedotta dalla base di calcolo della quota di partecipazione
“...sino a quando HANSEN PARKING SRL non sarà in grado di gestire il garage privato in modo profittevole” (cfr. doc. 6 att., UM, clausola 2 (b)). Secondo parte attrice, la clausola non avrebbe “alcun senso pratico, posto che non si vede come IH possa intervenire sulla gestione del parcheggio privato a favore della Hansen Parking S.r.l.”;
− IH aveva emesso fattura per le proprie prestazioni in data 13 dicembre 2019, regolarmente pagata da per l'importo di euro 3.842.742,08 (cfr. doc. 7 att.); P_
P
− aveva richiesto ripetutamente chiarimenti a relativamente al meccanismo di P_
calcolo della Profit Share: tuttavia, non aveva mai ricevuto alcuna risposta;

P
− in data 28 ottobre 2020, mediante comunicazione pec del proprio legale (cfr. doc. 8 att.), aveva chiesto chiarimenti nel merito relativamente ad una serie di voci costituenti la base di calcolo L'importo L'UM. Tali contestazioni sono alla base del presente giudizio, e fondano le deduzioni svolte negli atti difensivi di parte attrice. In particolare, parte attrice contesta sia le voci concernenti l'importo di 19.197.432,78 euro relativi ai “Deduction items – voci da dedurre”, sia gli “Investment cost – costi di investimento”, sia il “Preferred return – ritorno privilegiato”, e segnatamente:
- gli importi (a) - (3.231.952,00 euro, quale compensazione per l'iniziale minor affitto),
(b) - (466.250,00 euro, quale contributo all'Hansen Parking per il minor introito per l'affitto per 20 anni) e (c) - (7.723.577,24 euro, quale fondo rischi per il garage privato) non erano dovuti, in quanto conseguenze di errate scelte commerciali effettuate da
[...]
P
, in luogo delle più favorevoli che avrebbe concluso . Tali importi, per P_
8 complessivi euro 11.421.779,24, pertanto dovrebbero essere espunti dalla voce di calcolo “Deduction items – voci da dedurre”;
- l' importo di cui alla lettera (f) - (10.960.163,55 euro, quali interessi sul capitale finanziato dalla “TK BRA PRA”, socio unico e controllante della TK GROUP, secondo quanto dedotto da parte attrice;
cfr. doc. 3 att.) non sarebbe dovuto, per due ordini di ragioni: in primis, perché indeterminato, e dunque nullo ex art. 1346 c.c. e
1418 c.c.; in secundis, nullo ex art. 1815 c.c., poiché trattasi di un calcolo effettuato per mezzo di un tasso di interesse del 12% , contrario alla l. 108/1996 sull'usura;
- con riferimento agli importi (d) (1.359.292,57 euro quali costi per i dipendenti) ed (e)
P (80.000.000,00 euro, quali costi di investimento totali), chiedeva chiarimenti: in particolare, chiedeva prodursi documentazione giustificativa, affinché un consulente della società potesse riesaminare tali dati. Pertanto, ai sensi della clausola n. 8 L'FDA nonché L'art. 2552 comma 3 c.c. chiedeva nell'odierno giudizio al Tribunale la verifica delle predette voci di calcolo.
Tanto dedotto in fatto, in diritto parte attrice:
- affermava che l'accoglimento della domanda di accertamento del diritto di credito di presupponeva l'accertamento della non definitività dei conteggi, ed anche l'accertamento delle patologie inficianti sia l'FDA che l'UM. Una volta accertato ciò, contestate nel merito le singole voci di calcolo, chiedeva la rideterminazione della somma a seguito L'espunzione o della correzione di alcune voci errate e del ricalcolo della Profit Share;
- riscostruiva i rapporti tra le parti secondo i seguenti – ed alternativi – schemi contrattuali, precisando tuttavia che “ogni diversa sua interpretazione non impatta sul diritto al saldo L'esponente”: P (i) Contratto di consulenza mista al mandato senza rappresentanza: le attività svolte da ed elencate nell'allegato A al Fee Development Agreement (⁶) troverebbero riscontro in
6) “Allegato A, Servizi
Gli specifici servizi resi dello Sviluppatore in relazione al Progetto includono i seguenti: (a) utilizzando ragionevoli sforzi commerciali per sviluppare proforma finanziari del Progetto, completare la selezione di architetti, ingegneri e appaltatori e la negoziazione dei contratti, e presentare al Proprietario per l'esecuzione da parte di quest'ultimo gli accordi con architetti, ingegneri e appaltatori;

(b) raccomandare e amministrare le modifiche di ingegneria del valore che lo Sviluppatore ritiene necessarie e auspicabili, previa approvazione del Proprietario;

9 una disciplina atipica, composta in parte dalla consulenza - inquadrabile nella disciplina di cui agli artt. 2230 e ss. c.c. e rimanendo per questo aspetto applicabile la determinazione giudiziale del compenso ex art. 2233 comma 2 c.c. - nonché, per quanto riguardava la parte di attività gestoria, dalla disciplina del mandato senza rappresentanza di cui agli artt. 1703 e ss. c.c. – talché, ferma la presunzione di onerosità del mandato, anche per questo verso risultava prevista la determinazione giudiziale dei compensi ex art. 1709 c.c.;
(ii) Contratto di cointeressenza impropria: il contratto potrebbe rientrare nello schema previsto dagli artt. 2549 e ss. c.c., e per l'effetto sarebbe applicabile il disposto L'art.
(c) amministrare la preparazione di piani, specifiche, documenti di costruzione e disegni d'officina per il Progetto e consultarsi con il Proprietario e l'appaltatore generale riguardo al design e allo sviluppo del Progetto;
(d) raccomandare potenziali finanziatori e condizioni di prestito per il Progetto;

(e) negoziare il contratto di costruzione (appalto) per il Progetto;
(f) raccomandare, amministrare e coordinare le prestazioni di architetti, ingegneri e appaltatori in relazione al Progetto, previa approvazione del Proprietario, tra cui (i) amministrare, elaborare e approvare le richieste di modifica da presentare al Proprietario e gli ordini di modifica, (ii) osservare e segnalare il completamento degli elementi della punch list [lista delle cose da fare] e (iii) fare il possibile per far sì che il Progetto sia completato in conformità con i tempi e nei limiti dei budget che saranno sviluppati dal Proprietario, dallo Sviluppatore e dall'appaltatore generale;

(g) compiere sforzi commercialmente ragionevoli per ottenere tutti i consensi, i permessi, le approvazioni e le varianti di sviluppo, costruzione e zonizzazione necessari per il Progetto;

(h) rivedere e approvare, o disapprovare, tutte le fatture presentate da tutti gli architetti, gli ingegneri, gli appaltatori e i fornitori e presentare al Proprietario tutte le fatture approvate insieme ad altre informazioni che possono essere richieste per presentare una richiesta di pagamento al Proprietario per l'approvazione; (i) supervisionare la raccolta e la revisione di tutta la documentazione relativa al Progetto;

(j) osservare e rivedere tutte le attività di completamento come specificato nei disegni e nelle specifiche approvate, e compiere sforzi ragionevoli per assicurare che tutti i lavori critici designati come tali in tali specifiche non siano coperti senza essere prima ispezionati dal Proprietario e dallo Sviluppatore per la conformità con tali disegni e specifiche;
(k) tenere riunioni periodiche di coordinamento con tutti gli appaltatori di architettura e ingegneria, il Proprietario e
l'appaltatore generale. Esclusione dai Servizi.
(a) Lo Sviluppatore non è un architetto autorizzato, un ingegnere o un professionista della progettazione e non eseguirà servizi di progettazione. Le raccomandazioni e i consigli dello sviluppatore riguardanti le alternative di progettazione sono soggetti alla revisione e all'approvazione del Proprietario e dei consulenti professionali del Proprietario. Non è responsabilità dello Sviluppatore accertare che i disegni e le specifiche siano conformi alle leggi applicabili. Tuttavia, se lo
Sviluppatore riconosce che parti dei disegni e delle specifiche sono in contrasto con esse, lo Sviluppatore dovrà prontamente informare l'architetto e il Proprietario.
(b) Lo Sviluppatore non avrà il controllo o la responsabilità dei mezzi di costruzione, dei metodi, delle tecniche, delle sequenze o delle procedure, né delle precauzioni e dei programmi di sicurezza in relazione alla realizzazione del Progetto, poiché questi saranno esclusivamente diritti e responsabilità degli appaltatori.
(c) Lo Sviluppatore non sarà responsabile della mancata esecuzione del contratto da parte di ogni appaltatore in conformità con i requisiti del suo contratto con il Proprietario. Lo non è tenuto ad effettuare ispezioni Parte_3 esaustive o continue in loco per controllare la qualità del lavoro eseguito dagli appaltatori. Tuttavia, lo Sviluppatore visiterà il sito ad intervalli appropriati allo stadio delle operazioni degli appaltatori e si sforzerà di proteggere il Proprietario da difetti e carenze nell'Opera. Lo Sviluppatore informerà il Proprietario di qualsiasi inadempienza L'appaltatore nell'eseguire il lavoro come richiesto dal contratto L'appaltatore di cui lo Sviluppatore venga a conoscenza.”
10 2552 comma 3 c.c. relativo al diritto L'associato al rendiconto L'affare, da esercitare nei confronti L'associante, diritto che in ogni caso sarebbe stato previsto anche in via pattizia dalle parti (cfr. clausola n. 8 FDA).
* Parte convenuta costituendosi in giudizio ha contestato in toto la ricostruzione fattuale L'attrice.
- Preliminarmente ha portato all'attenzione del Tribunale una vicenda giudiziaria diversa ma strettamente connessa, intercorsa tra le parti e incardinata presso il Tribunale di Venezia, sezione imprese (R.G. 1649/2021), ad oggi estinta. In tale sede IH ha convenuto in giudizio
TK GR AG, le quattro Società titolari dei progetti immobiliari ( Controparte_1
TK Gasometri Venezia S.r.l.; , nonché i Controparte_8 Controparte_9
sig.ri ed , esperendo una pluralità di domande;
in particolare, parte convenuta CP_3 Pt_2
ha evidenziato che la domanda formulata nei suoi confronti nel giudizio presso il Tribunale di
Venezia (⁷) sarebbe stata sostanzialmente identica a quella proposta nell'odierno giudizio.
[...]
ha precisato che il giudizio in questione si è estinto ex art. 307, 164 c.p.c. a seguito P_
della dichiarazione di nullità L'atto di citazione avversario in relazione alla completezza delle causa petendi, ex art. 163 comma 3 n. 4 c.p.c. Infatti, nonostante il deposito della memoria
P integrativa ex art. 164 comma 5 c.p.c. effettuata da a seguito della rituale sollecitazione del
Giudice ai fini del ripristino della piena validità L'atto, parte attrice non aveva sanato il vizio inficiante le domande: come ha rilevato il giudicante, “per come parte attrice si è espressa è impossibile esaminare le sue doglianze e decidere la sua domanda sub 1 alla luce del contratto” (⁸). L'attrice, dunque, nel tentativo di evitare la nullità anche nel secondo procedimento instaurato, avrebbe apportato dei cambiamenti alle proprie difese: tale strategia avrebbe comportato un'ulteriore confusa esposizione degli atti di causa.
Nello svolgimento della dialettica processuale previsto dallo scambio di memorie ex art. 183 comma VI c.p.c. parte attrice ha precisato di non aver speso alcun passaggio argomentativo relativamente alla causa incardinata presso il Tribunale di Venezia per non aggravare la lunghezza espositiva della propria difesa, alla luce dei principi di sinteticità e chiarezza: tale giudizio difatti sarebbe del tutto irrilevante rispetto alla causa che qui interessa. ha P_ sottolineato che tale vicenda giudiziaria, lungi dall'essere irrilevante, evidenzierebbe da un lato l'opacità della condotta processuale L'attrice, e dall'altro la contraddittorietà delle doglianze nei due diversi procedimenti, a conferma della palese infondatezza delle richieste avversarie.
Relativamente al fatto, ed ai rapporti contrattuali intercorsi tra le parti, parte convenuta ha dedotto:
− il Sig. ed il Sig. non si sarebbero mai accordati per una partecipazione del primo CP_6 Pt_2
al 30% degli utili derivanti dai vari progetti immobiliari in Italia: in primis perché , Pt_2
quale socio indiretto della TK GR, non ne avrebbe avuto il potere, in quanto tali accordi dovevano essere formulati in capo alle singole società del gruppo;
in secundis perché l'unico P accordo intervenuto con concerne il Fee Development Agreement e l'UM, relativi al progetto;
P_
− quanto alla prestazione del Sig. egli avrebbe svolto solamente il ruolo di consulente CP_6
P della , ruolo che sarebbe stato peraltro ammesso dalla stessa nell'atto di P_
citazione. In particolare, non avrebbe formato alcun gruppo di lavoro, poiché gli CP_6
architetti ed i fiscalisti che egli asseritamente sostiene di aver individuato sono stati in realtà direttamente incaricati - e pagati - solamente da . Ha eccepito inoltre la totale P_
P inconferenza delle bozze contrattuali prodotte da , in quanto non sottoscritte. Il naufragio delle trattative relativamente ai contratti allegati, inoltre, non è riconducibile a ragioni fiscali avanzate dal sig. , ma all'indisponibilità di ad investire nelle iniziative Pt_2 CP_6
Contr imprenditoriali del gruppo
− l'incremento di cubatura ottenuto per il progetto immobiliare non è in alcun modo riferibile al lavoro esperito da IH/Holler, poiché non ne avrebbe avuto nemmeno le competenze tecniche, ma solamente al lavoro L'architetto professionista che seguiva il progetto;
ancora, CP_5
P relativamente alle prestazioni, parte convenuta specifica che non ha avuto mai alcun potere di poter concludere accordi con soggetti terzi (come del resto non ha mai fatto), di talché non può in alcun modo dolersi delle errate scelte commerciali di , in luogo ai migliori P_ affari che la stessa avrebbe selezionato;
per quanto riguarda le attività elencate nell'allegato A L'FDA, queste sono state in larga parte effettuate da o da consulenti incaricati P_
12 P dalla stessa, ma non certo da (sul punto, parte attrice ha rilevato nella memoria ex art. 183 comma VI n.1 c.p.c., che l'introduzione dei professionisti alla è stata comunque P_
effettuata dal sig. ; CP_6
− con specifico riferimento alle voci contenute nell'FDA e nell'UM, ha rilevato che P contrariamente a quanto dedotto da , le parti erano d'accordo sui “dati” da inserire nella
Profit Share Formula, e tanto sarebbe confermato dalle seguenti circostanze: (i) la mancanza di alcuna contestazione o riserva sia nell'FDA che nell'UM; (ii) l'UM è stato sottoscritto precipuamente per specificare il calcolo della Profit Share Formula, in applicazione L'FDA; (iii) nell'UM è precisato che quanto riportato costituisce l'intero accordo sulle fees (⁹); (iii) la fattura del 13 dicembre 2019 è stata emessa sulla base dei calcoli riportati
P nell'UM, e anch'essa non è stata accompagnata da alcuna riserva da parte di , o da alcuna dicitura che possa far inferire che la somma sia imputabile a titolo di acconto;
(iv) le prime contestazioni mosse relativamente all'importo sono pervenute a 10 mesi P_ dopo la stipula L'UM. Ha precisato inoltre che i dati economici al momento della sottoscrizione degli accordi erano ormai noti alle parti, in quanto questa è temporalmente avvenuta dopo la costruzione, e finanche la vendita, degli immobili. Con tale consapevolezza
IH ha liberamente sottoscritto l'UM, rendendo in tal modo definitivi i conteggi;

− relativamente alla qualificazione dei contratti, ha rilevato che il plurimo P_ inquadramento del rapporto contrattuale effettuato dall'attrice è sintomatico di un'omessa precisa indicazione della causa petendi, di cui è onerato l'attore procedente, non avendo questi indicato quale, tra le plurime qualificazioni, debba in definitiva applicarsi ed anzi, avendo lo stesso premesso che la qualificazione giuridica non incide sulla bontà della pretesa creditoria attorea;

P
− con riferimento al merito del credito asseritamente vantato da , ha rilevato preliminarmente P che non corrisponde al vero che le voci alla base del calcolo fossero oscure a , e dunque nell'esclusiva conoscibilità di , poiché l'UM è stato liberamente sottoscritto P_ dalle parti;
ciò, inoltre, si porrebbe in evidente contraddizione con il ruolo auto-attribuitosi da parte attrice: il ruolo di protagonista nella vicenda del progetto immobiliare, renderebbe IH pienamente edotta delle predette voci. Relativamente alle singole voci, ha osservato:
- l'allegazione relativa alla presunta erroneità delle voci (a), (b) e (c), in quanto frutto di scelte commerciali sbagliate, sarebbe generica al punto da impedire a P_
l'esercizio del proprio diritto di difesa;

- tale genericità si estenderebbe anche alla contestazione della voce di cui al punto (f): non si comprende se controparte lamenta l'asserito carattere usurario del tasso, applicabile solamente nel caso in cui si tratti di finanziamento, e non di apporto di capitale di rischio (ma in tal caso l'attrice non avrebbe assolto al proprio onere della prova con riferimento alla determinazione del tasso - soglia), oppure l'asserita indeterminatezza del tasso stesso, che renderebbe la voce nulla;

- le voci d) ed e), di cui controparte chiede la verifica, sarebbero altrettanto generiche e prive di elementi fattuali da cui fare emergere la necessità di effettuarne la verifica.
− Relativamente alla contestazione riferita al “meccanismo di aggiustamento”, rileva che (i)
l'importo di euro 6.097.560,98 è stato correttamente dedotto dal prezzo lordo di vendita, in quanto l'acquirente ha versato un prezzo netto di vendita di euro 113.061.950,44, come si evince dalla fattura di vendita allegata (cfr. doc. 10 conv.); (ii) l'importo di euro 3.231.952 e di euro 7.723.577,23, sarebbero contestati in via eccessivamente generica.
− sostiene inoltre di aver eccepito tempestivamente (sebbene la tempestività del P_
rilievo sia stata lungamente contestata da parte attrice) sin dalla comparsa di costituzione e
P risposta l'inadempimento di con riferimento alle attività contenute nell'allegato A all'FDA: tale eccezione sarebbe idonea a paralizzare la pretesa creditoria L'attrice, in quanto alla base P del maggior credito vantato da controparte vi sarebbero le numerose attività compiute da e cristallizzate nell'Allegato A (per l'effetto, ha poi formulato in subordine domanda P riconvenzionale risarcitoria derivante dagli inadempimenti di );
Co
− ha esperito domanda riconvenzionale in via principale relativamente ad un credito P_ derivante da un diverso contezioso, tutt'ora pendente in fase di appello, con la società LD
PI S.r.l. (anche solo “LD capital”).
14 Questa la vicenda: LD PI aveva ottenuto dal Tribunale di Milano decreto ingiuntivo n.
4105/2020, emesso in data 5 marzo 2020 nei confronti di per il pagamento della P_
somma di euro 146.750,00, oltre interessi moratori, spese del procedimento e accessori, a titolo di provvigione per attività di mediazione: tale attività di mediazione sarebbe stata oggetto di riconoscimento di debito da parte di IH. Nel giudizio di opposizione (Tribunale di Milano, sez.
IV civile, R.G. 20221/2020, definito con sentenza n. 5394/2023) ha precisato che P_
IH non aveva alcun potere di rappresentare . Il giudizio si è concluso con la revoca P_
del decreto ingiuntivo e la condanna nei confronti di al pagamento, in favore P_ L'opposta, della somma di euro 95.000,00, oltre interessi moratori, e spese di lite. Tale sentenza è stata impugnata dalla soccombente : il giudizio n. R.G. 2881/2023 pende P_ allo stato dinanzi alla Corte d'Appello di Milano.
Nell'odierno giudizio ha formulato domanda riconvenzionale chiedendo la P_
P condanna di alla rifusione della somma versata in esecuzione della sentenza n. 5394/2023
(pari ad euro 128.783,11), nonché di tenere indenne da qualunque ulteriore obbligo P_
di versamento a cui la stessa potrebbe essere condannata nel corso del contenzioso con LD
P PI. Ciò in quanto la condotta di nella vicenda LD PI si pone in palese
P violazione dei principi della buona fede ex artt. 1175, 1375 c.c., poiché (i) aveva speso il nome di in assenza di potere di rappresentanza (ii) IH aveva agito all'insaputa di P_
. P_
In tale quadro s'innesta la domanda ulteriormente riconvenzionale formulata dall'attrice (la cui ammissibilità è stata contestata da ), che chiede la condanna a pagare il 30% della P_
differenza tra 200.000,00 euro e la somma richiesta da di euro 128.783,11. Ciò in P_ quanto nella Profit Share Formula di cui all'UM tra i “Deduction items – voci da dedurre” sono stati inclusi compensi di “brokeraggio” per euro 200.000,00: il contenzioso con
LD PI avrebbe rivelato che in realtà tali compensi ammontano alla minor somma di
P euro 128.783,11, di talché avrebbe diritto alla percentuale del 30% sulla differenza.
− Le ulteriori domande riconvenzionali di parte convenuta sono state subordinate all'accoglimento della domanda attorea.
15 Alla luce degli inadempimenti di IH alle attività descritte nell'allegato A all'FDA, P_ in via subordinata, e condizionatamente all'accoglimento della domanda L'attrice, chiede la condanna al risarcimento del danno subito a causa degli inadempimento di IH, quantificato nei compensi che aveva versato all'Architetto il quale aveva materialmente P_ CP_5
svolto le predette attività in luogo di IH, e nella cifra corrispondente ai rimborsi spese erogati da a IH per i quali non sono pervenuti giustificativi idonei. P_
***


3. La domanda di parte attrice relativa all'accertamento della non definitività dei conteggi di cui all'UM. Rigetto.
La prima domanda esperita dall'attrice riguarda l'accertamento della volontà delle parti di "non ritenere definitivi i conteggi contenuti nell'UM del Fee Development Agreement”.
Secondo la ricostruzione attorea tanto sarebbe stato provato: (i) dall'allegazione documentale attorea sub doc. 13, 19 e 20, relativa a scambi di e-mail intervenuti tra i sig.ri e;
(ii) CP_6 CP_3 Pt_2 dall'introduzione nell'UM di un “meccanismo di aggiustamento del saldo del tutto fittizio, e, quindi, nullo ovvero simulato”, con il conseguente effetto che IH ha in ogni caso diritto al calcolo del corretto saldo;
(iii) dalla copertura garantita dal principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c.
Dall'analisi dei documenti citati emerge che:
• – tra le numerose questioni affrontate, irrilevanti in questa sede - sollevava dubbi via e- CP_6
mail in ordine all'ammontare di alcune delle voci costituenti le basi di calcolo della propria
Profit Share di cui all'UM, con comunicazioni risalenti all'agosto - settembre 2020
(mentre le comunicazioni prodotte sub doc. 19, risalenti al giugno 2020, non fanno alcun riferimento ai conteggi); tuttavia, il Sig. riscontrava puntualmente sulle singole voci le CP_3
doglianze di CP_6
• dallo scambio di e-mail di cui al doc. 13 emerge che aveva potuto visionare i bilanci, CP_6
nonché ulteriore documentazione contabile riferibile alla , quantomeno da P_ settembre 2020, a seguito L'invio della documentazione da parte di , il quale così CP_3
facendo intendeva supportare la correttezza dei conteggi della Profit Share;
• i rapporti tra e la TK GR, anche con riferimento agli ulteriori progetti immobiliari, CP_6
si erano deteriorati;

16 • certamente lamentava una maggior debenza per l'attività effettuata nei confronti di CP_6 [...]
, tuttavia riconosceva che l'attività dovesse essere o interamente rinegoziata P_
(“ricalcolare l'intero progetto”), con il consenso delle parti, o dovuta in aggiunta (“chiedere un supplemento”) (cfr. doc. 20 att., e-mail del 5 settembre 2020).
Ritiene il Tribunale che da tali documenti non emerge affatto la prova che la comune intenzione delle parti fosse quella di non ritenere definitivi i conteggi. Emerge invero il contrario, ossia che le stesse si
P erano accordate circa un corrispettivo, e che ciononostante ha successivamente avanzato ulteriori pretese creditorie rivelatesi ingiustificate in quanto il contratto (FDA comprensivo L'UM) è risultato completo, definitivo, insuscettibile di successiva integrazione.
Ciò è confermato da plurimi indici, ben evidenziati anche da parte convenuta, ed in particolare:
(i) Il testo L'UM, laddove si dice che: - “Proprietario e Sviluppatore hanno concluso un
ACCORDO DI SVILUPPO A PAGAMENTO datato 4/12/2016”; - l'UM costituisce integrazione di tale accordo (l'FDA); - “il Proprietario ha venduto il Progetto il 16 ottobre
2019”, dal ché si desume che si versava ormai in una fase in cui le parti ben potevano determinarsi in ordine alle grandezze in gioco utili alla quantificazione del compenso dello
Sviluppatore; - poste le “Premesse”, “Adesso … Proprietario e Sviluppatore qui di seguito convengono, stipulano e concordano quanto segue:”
(ii) la sottoscrizione di FDA ed UM, salva retrodatazione consensuale del primo.
(iii) non solo la mancanza di apposizione di clausole o riserve che possano far emergere la volontà di non considerare definitivi i conteggi come indicati espressamente ma anzi la presenza delle clausole sub (h) presente nell'FDA e sub (h) L'UM denominata
“Intero Contratto” – di considerevole rilievo in vista L'applicazione del primario criterio di interpretazione soggettiva del contratto ex art. 1362 comma 1 c.c. -, secondo cui il contratto doveva considerarsi completo ed esclusivo, dunque suscettibile di essere interpretato essenzialmente in ragione del significato che emerge dalla lettera del testo (¹⁰);
(iv) la retrodatazione L'FDA, materialmente firmato il 4 dicembre 2019 ma giuridicamente riferibile, per concorde volontà delle parti, al 4 dicembre 2016, ossia a quattro anni prima. Tale elemento appare assai significativo: è difatti eccentrico nell'ambito del commercio, e si pone al di fuori delle comuni massime d'esperienza vigenti in materia di contrattazione tra imprenditori, quanto dedotto nella prospettazione attorea, ossia che, da un lato, in sede di stipula le parti si trovino d'accordo sulla retrodatazione (il che estromette dall'analisi anche qualunque ipotesi di asimmetria e squilibrio tra le stesse), ma, dall'altro, omettano di specificare un elemento del contratto in ipotesi fondamentale, che attiene all'oggetto dello stesso, relativo alla non definitività delle voci poste come base di calcolo della Profit Share
Value;
(v) L'UM e l'FDA sono stati stipulati in una fase conclusiva L'operazione, quando le parti erano in grado di quantificare – nel pieno esercizio della loro libertà contrattuale - o con giudizio retrospettivo o con ragionevole approssimazione i risultati economici – prezzi, costi, perdite prospettiche ecc. – della stessa;

(vi) In ordine ai “Deduction Items – Voci da dedurre”, sub specie delle “ Deferred Profit Share
Items - Voci di partecipazione agli utili differiti”, per il totale di 13.821.138,20 euro relativi ai due garage, suddivisi in 6.097.560,98 euro per il pubblico e in 7.723.577,23 per il privato, parte convenuta ha replicato sul punto, allegando la fattura finale di vendita (cfr. doc. 10 conv.) ed assumendo che non v'è stata successiva variazione di tali somme.
Secondo parte convenuta (e la circostanza non è mai stata contestata), i conteggi di cui all'UM hanno difatti tenuto in considerazione il prezzo lordo di vendita di euro
122.391.463,41 e non il prezzo netto di vendita effettivamente pagato dall'acquirente di euro 113.061.950,44, di talché le somme suddette erano state correttamente dedotte per i motivi espressamente indicati e condivisi nella stessa clausola che le prevedeva (art. 2. (a) e
(b) L'UM).
(vii) non da ultimo deve essere sottolineata l'emissione in data 13 dicembre 2019 della fattura P pari ad euro 3.842.742,08 da parte di per le prestazioni oggetto del contratto, pacificamente saldata da : anche da tale documento – valorizzabile quale P_
comportamento successivo alla stipula, rilevante ex art. 1362 comma 2 c.c. - non emerge alcuna dicitura che possa anche solo instillare il dubbio che tale somma fosse stata richiesta a titolo di mero acconto.
18 Si ravvisa, nella vicenda in esame, la presenza ingombrante di un contratto definitivo, ossia di un accordo negoziale formato nella - e dalla - libera autonomia privata, il quale, ex art. 1372 c.c., ha “forza di legge tra le parti”. Qualunque tipo di contestazione del contenuto dello stesso non può prescindere da uno strumento latu sensu demolitorio: sia esso perché viziato (nullo, annullabile, rescindibile), sciolto o risolto (per mutuo consenso, per inadempimento, per sopravvenienze rilevanti ed imprevedibili, ecc.). Per converso, la bontà economica L'accordo, determinato dall'autonomia privata quale esplicazione della libertà di iniziativa economica, è insindacabile dal giudice, che solo eccezionalmente – e non è questo il caso - può entrare nel merito ed effettuare un sindacato di razionalità economica del contratto.
E' da notare, a questo proposito, che parte attrice non ha chiesto l'annullamento del contratto per errore ex artt. 1428 e ss.
In questo quadro, è il caso di notare che le somme di cui al punto 1. (b) L'UM sono state tutte precisamente indicate dalle parti, con specifica esplicitazione della loro natura (compensi non ancora contabilizzati, perdite dovute a sovraffitti, costi non ancora fatturati, ecc.), dunque assentite e volute come tali. Da sottolineare peraltro, che, nell'FDA era convenuto: “Voci da dedurre: includono tutte le voce che qualsiasi acquirente ragionevole avrebbe dedotto dal prezzo di vendita (ad esempio i costi totali dei periodi di affitto gratuito, ….”.
In aggiunta, dalla documentazione relativa alle comunicazioni tra le parti non risulta che alla data della stipula, ossia il 4 dicembre 2019, le parti non fossero d'accordo sui dati da inserire nella Profit Share
Formula: tutte le contestazioni in merito allegate dall'attrice difatti sono posteriori di almeno 6 mesi.
In conclusione non sussistono elementi da cui desumere che le parti avessero indicato i conteggi di cui si discute od i dati che li compongono ritenendoli non definitivi.
Parte attrice nello svolgimento delle proprie difese tenta anche di offrire qualificazioni giuridiche del
Fee Development Agreement, in termini di mandato senza rappresentanza misto a consulenza ovvero di cointeressenza impropria, pur ammettendo che tale operazione ermeneutica non inficia minimamente la
P debenza di ulteriori somme in capo a .
Preliminarmente è opportuno evidenziare che tutte le qualificazioni giuridiche ipotizzate da parte attrice si riferiscono a contratti definitivi: la stessa mai ipotizza una sequenza contrattuale per cui il valore del FDA o L'UM possa inserirsi in una fattispecie negoziale a formazione progressiva.
19 Ciò posto, il Tribunale conviene con la stessa parte attrice laddove afferma che la qualificazione giuridica del rapporto contrattuale non rileva nel caso in esame, poiché: - parte attrice non ha formulato specifica domanda con riferimento alla qualificazione giuridica dello stesso;
– posto che il compenso è stato contrattualmente stabilito, nemmeno parte attrice è in grado di prospettare la ricaduta pratica delle diverse qualificazioni giuridiche prospettate.
Le medesime conclusioni valgono per l'invocata applicabilità della disciplina di cui all'art. 2552 comma 3 c.c. e/o alla clausola 8 L'FDA, sull'obbligo di rendiconto, inconferente alla luce della definitività L'accordo e del suo contenuto, oltre al fatto che nemmeno è stata proposta domanda di rendiconto ex art. 263 c.p.c.
Con riferimento all'invocata operatività del principio di non contestazione, ritiene il Tribunale che, come correttamente osservato da parte convenuta, il meccanismo di cui all'art. 115 c.p.c. non possa operare nel caso in esame, in quanto parte convenuta ha diffusamente replicato in materia sin dalla comparsa di costituzione e risposta (cfr. pag. 3 memoria conclusionale conv., richiamante pp.

5-8 della comparsa di costituzione e risposta conv.).
Il merito delle doglianze sollevate dall'attrice relativamente alla erronea quantificazione delle voci poste quali base di calcolo della Profit Share Formula non deve essere esaminato, alla luce del rigetto della domanda come sopra operato. Si osserva comunque che la stessa prospettiva delle eccezioni attoree non è conforme al regime contrattuale convenuto tra le parti: la Profit Share Formula suppone l'assunzione, da parte dello Sviluppatore, del rischio in ordine al risultato L'affare, senza che allo
Sviluppatore sia garantito un risultato positivo e senza che egli possa influenzarlo con riferimento a fasi estranee agli adempimenti a lui commessi. Ne deriva che, oltre che del tutto generiche, sono irrilevanti le allegazioni in ordine alla presunta erroneità di scelte contrattuali di o la presunta illiceità P_
di interessi commerciali dalla medesima corrisposti a terze parti.
Dal rigetto della domanda formulata al n.1 deriva l'assorbimento delle domande di cui ai nn. 2, 3 e 4.
Solo ad abundantiam vale considerare quanto segue in ordine alle domande di parte attrice relative alla nullità ovvero alla simulazione dei conteggi di cui ai punti 1.(b) e 2. L'UM (domanda n. 4).
Anzitutto va sottolineato che, parte attrice solamente in sede di replica alla conclusionale avversaria (in luogo della sede a ciò deputata, ossia la memoria ex art. 183 comma VI n. 1 c.p.c.) ha dedotto per quale ragione il “meccanismo di aggiustamento” a suo avviso dovrebbe essere considerato nullo o simulato, e
20 segnatamente: (i) la nullità deriverebbe dalla mancanza di causa ex artt. 1325, 1418 comma 2 c.c.; (ii) la simulazione sarebbe assoluta ex art. 1414 comma 1 c.c.
Tali deduzioni – integrando non già mere difese ed invece allegazioni di causae petendi – potendo al più tardi essere formulate in memoria ex art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c., sono senz'altro inammissibili.
Esse peraltro sono comunque anche infondate.
Anzitutto è da ribadire che, come si è detto sopra, le parti – come correttamente eccepito da parte convenuta, invero senza specifica contestazione attorea sul punto (¹¹) – hanno indicato il prezzo lordo di vendita includente perdite prospettiche che sono state consensualmente quantificate, indicate e sottratte da tale ammontare, così determinando in via definitiva l'ammontare del compenso stesso. Del resto, la stessa attrice assume che il c.d. “meccanismo di aggiustamento” era nullo o simulato, peraltro senza che sia stato chiarito in modo sufficientemente preciso l'oggetto di tale nullità/simulazione, se una clausola, la parte di una clausola, o addirittura i numeri considerati a fini di conteggio. Altrettanto oscura rimane la deduzione circa la mancanza di causa del c.d. “meccanismo di aggiustamento”.
Quanto alla simulazione, parte attrice è onerata della sua prova ex artt. 2697, 1417, 2721 c.c.: qualora la parte voglia sostenere, con l'altra, il contenuto simulatorio di un atto, dovrà produrre controdichiarazione scritta, non essendo sufficienti prove orali né argomenti di prova presuntivi (¹²).
Si evidenzia che, impregiudicata la carenza L'allegazione specifica, anche nelle istanze istruttorie richieste dalla parte (e non ammesse dal G.I. in quanto superflue, irrilevanti ed inammissibili) non era presente alcun mezzo di prova ammissibile che potesse astrattamente colmare tale vuoto.
***


4. La domanda riconvenzionale di condanna: rigetto
La domanda riconvenzionale di parte convenuta è infondata e deve essere rigettata.
P Parte convenuta ha chiesto invero di condannare al pagamento di una somma pari a quanto
[...]
ha versato a LD PI in forza della sentenza di condanna emessa dal Tribunale di P_
Milano n. 5394/2023 (rep. 6078/2023), pubblicata il 29 giugno 2023 - segnatamente, 128.783,11 euro - nonché di tenere indenne da qualunque obbligo di versamento a cui questa potrebbe essere P_ condannata nei gradi successivi del giudizio relativi all'emanata sentenza. La sentenza citata, tuttora sub iudice in grado di appello stando a quanto riferito da parte convenuta, versata in atti (cfr. doc. 14 conv.), evidenzia che l'opera del sig. ha contribuito all'assunzione di CP_6
obbligazioni da parte di nei confronti di LD PI, risultando provata la stipula del P_
finale contratto di locazione tra e TY S.r.l., grazie alla mediazione di LD PI, P_ osservando che “[…] è irrilevante che il signor non avesse il potere di rappresentare la società CP_6 opponente e non potesse quindi assumere obbligazioni per conto di quest'ultima, risultando provata la stipulazione del contratto di locazione ed il contributo causale alla conclusione L'affare L'attività di mediazione svolta dalla società opposta”.
Parte convenuta agisce nell'odierno giudizio ex art. 1175 e 1375 c.c., invocando la violazione, da parte L'attrice, del principio di correttezza e buona fede nella fase esecutiva del contratto, da cui discenderebbe un'obbligazione risarcitoria.
Osserva il Tribunale che anche in questo caso si ravvisa la presenza di un contratto, liberamente stipulato da con TY grazie all'intervento di LD PI: per un principio di P_ autoresponsabilità, operante nell'ambito delle determinazioni negoziali, non è possibile in tale sede invocare l'applicazione del generale principio di buona fede per fondare la domanda di condanna al pagamento del compenso del mediatore (seppur a titolo risarcitorio) a chi ( ha messo in contatto CP_6
con il mediatore medesimo, della cui opera infine si è effettivamente avvalsa. P_ P_
La prospettazione di parte convenuta è carente anche dal punto di vista L'allegazione, in quanto
[...]
P
non ha precisato (i) quale contratto sarebbe stato eseguito in male fede da;
(ii) in che modo P_ tale contratto s'innesterebbe nel rapporto trilaterale riguardante LD PI – Stay City e
[...]
; (iii) quali siano le violazioni specifiche idonee a fondare l'obbligazione risarcitoria. P_
E' poi appena il caso di considerare che, sulla base di quanto risulta dalla sentenza sopra indicata,
l'intervenuta conclusione del contratto di locazione tra e TY per mezzo di LD P_
PI ben può essere qualificata quale ratifica tacita L'operato del sig. anche qualora egli CP_6
dovesse essere ritenuto rappresentante senza potere.
Deve dunque concludersi per l'infondatezza della domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta, ed il suo conseguente rigetto.
***
22

5. Le domande riconvenzionali subordinate di parte convenuta e la reconventio reconventionis L'attrice.
Le ulteriori domande riconvenzionali formulate da parte convenuta sono da ritenersi assorbite, in quanto formulate condizionatamente all'eventuale accoglimento delle domande attoree, che, come visto supra, sono state rigettate.
Dal rigetto della domanda riconvenzionale di parte convenuta consegue l'assorbimento della reconventio reconventionis formulata dall'attrice, in quanto condizionata all'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta in via principale da . P_
***


6. Il regime delle spese processuali.
Il regime delle spese è regolato dal principio della soccombenza ex art. 91 e ss. c.p.c.
Nel caso di specie, a fronte di una pluralità di domande contrapposte, è stata accolta la domanda principale di parte convenuta di reiezione delle domande di parte attrice ed stata rigettata la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta;
sono state invece dichiarate assorbite sia la domanda riconvenzionale subordinata proposta da parte convenuta, sia la domanda proposta da parte attrice in reconventio reconventionis. Si tratta dunque di soccombenza reciproca che, ai sensi L'art. 92 c.p.c., prevede la compensazione delle spese di lite, che, ad avviso del Tribunale, deve essere parziale. Invero le domande attoree rigettate in accoglimento della domanda di parte convenuta, sono caratterizzate da maggior numero, valore e complessità rispetto alla domanda riconvenzionale di parte convenuta rigettata in accoglimento della relativa domanda di parte attrice. Appare pertanto equo compensare le spese di lite nella misura di 1/3, ponendo il pagamento dei 2/3 L'intero in capo a parte attrice soccombente.
Tanto premesso e considerate le domande attoree di valore indeterminato di particolare importanza ex art. 5 comma 6 D.M. n. 55 del 2014, parte attrice deve essere condannata a pagare a parte convenuta, a titolo di rifusione di spese legali, la somma di € 15.000,00 – già operata la compensazione – oltre spese forfettarie (15%), CPA ed IVA se dovuta.



P.Q.M.


23 Il Tribunale di Milano, Sezione XV Civile - specializzata impresa, in composizione collegiale, definitivamente pronunziando nella causa civile di cui in epigrafe, respinta o assorbita ogni ulteriore o contraria domanda, istanza, eccezione o deduzione, così provvede:
I. In accoglimento della domanda principale di parte convenuta Controparte_1
RIGETTA tutte le domande formulate in via principale da parte attrice Parte_1
.
[...]
II. RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta.
III. DICHIARA assorbite le altre domande proposte dalle parti.
IV. DISPONE la compensazione parziale delle spese di lite tra le parti nella misura di 1/3.
V. CONDANNA parte attrice a rifondere a Parte_1
parte convenuta le spese di lite che, già operata la Controparte_1
compensazione, liquida in € 15.000,00, oltre spese forfettarie (15%), CPA ed IVA se dovuta.
Milano, 6 febbraio 2025
Il Presidente estensore
Angelo Mambriani
24 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Segnatamente, da quanto emerge in atti, di parte attrice (cfr. atto di citazione, p.4) gli alberghi sono stati venduti al fondo tedesco mentre il garage privato è stato affittato. Controparte_7 ² cfr. Doc. 13 Attrice, e-mail del giorno 1.09.2020, h.20.40: “Caro EL, dal mio punto di vista è chiaro come funziona la mia partecipazione ai progetti. Come a , su suggerimento di ci fu solo un cambiamento con riguardo P_ Per_2 alle tasse [...]”
5 ³ cfr. Doc. 5 att., Fee Development Agreement, clausola n. 3 (b): “Alla vendita del Progetto lo Sviluppatore avrà diritto a ricevere il 30 % della Quota di Profitto che verrà calcolata sulla base della formula che segue:
(+) Prezzo di vendita (-) Costo incrementale di vendita (-) Costo di investimento
(-) Voci da dedurre (-) Ritorno privilegiato
= Base per la Quota del Profitto (x) 30%
= Base per la Quota del Profitto prima L'incremento lordo (x) 1,125 = Quota del Profitto”
6 ⁵ Segnatamente, nel doc. 9 l'importo pagato risulta essere pari a 3.275.770,74 euro, a fronte di quello presente nella Profit
Share Formula alla voce “base per la quota profitto prima L'incremento lordo (x) 1,125” pari a 3.415.770,74. Tale discrasia di 200.000,00 euro è dovuta al diverso meccanismo di sottrazione della cifra concernente “vari costi di intermediazione”: nella Profit Share Formula è stata sottratta prima del calcolo della “base quota profitto (x) 30%”, mentre nel doc. 9 è stata sottratta direttamente dall'importo risultante dal calcolo della quota di profitto.
7 ⁷ cfr. All. 1 conv., p.17: “accertare e dichiarare il diritto della (P.IVA Parte_1 Parte_1
ad ottenere il pagamento del saldo ai sensi di quanto disposto dal c.d. Fee Development Agreement, P.IVA_1 mediante applicazione dei criteri correttivi indicati nel presente atto e previa verifica delle relative voci economiche, e per l'effetto condannare la società (C.F. ) al relativo pagamento, il tutto oltre Controparte_1 P.IVA_2 interessi ex art. 1284, IV co., cod. civ. e maggior danno nella misura accertata o ritenuta di equità, sino al soddisfo”. ⁸ cfr. Ordinanza di estinzione ex art. 307 comma 3 e 4 c.p.c. del giorno 11/12/2022, Tribunale di Venezia.
11 ⁹ cfr. Clausola 3 (h) UM: “(h) Intero Contratto. Il presente Contratto, unitamente a tutti i certificati, i documenti, gli strumenti e le scritture consegnati ai sensi dello stesso, costituisce l'intero accordo e l'intesa delle parti in relazione all'oggetto dello stesso e sostituisce tutte le intese, gli accordi o le dichiarazioni precedenti delle o tra le parti, scritte o orali, nella misura in cui si riferiscono in qualsiasi modo all'oggetto dello stesso. I titoli delle sezioni contenuti nel presente
Contratto sono inseriti solo per comodità e non influiscono in alcun modo sul significato o sull'interpretazione del presente Contratto.”
13 ¹⁰ Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 22/11/2024, n. 30156: "in materia di interpretazione delle clausole contrattuali, l'art. 1362
c.c. impone all'interprete di indagare la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, tuttavia, qualora il testo della convenzione riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti, non è ammissibile una diversa interpretazione che contraddica il significato letterale delle parole.”
17 ¹¹) “Sostanzialmente questo importo veniva considerato come definitivo …”: citaz. p. 19. ¹²) Tra le tante: Cass., n. 18204 del 2017; Cass., n. 22126 del 2020.
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