R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Cagliari
Sezione seconda civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Paolo Piana, pronuncia, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2078 dell'anno 2016 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi promossa da
(C.F. ), nato a [...] il [...], residente via Parte_1 C.F._1
Angelo Carau n. 4, 09134, in Cagliari-Pirri, con il patrocinio dell'avv. Maurizio BALLOI, elettivamente domiciliato in via S. Satta 7, Cagliari, presso il difensore;
parte attrice contro amministrativa (C.F. Controparte_1
); in persona del Commissario Liquidatore e legale rapp.te pro tempore, dott. P.IVA_1
; con il patrocinio dell'avv. Oscar REPETTO (C.F. ) CP_2 C.F._2
e dell'avv. SANNA PAOLO (C.F. , con studio in via Gianturco, 13, C.F._3
09125 Cagliari;
elettivamente domiciliata in Piazza Giovanni XXIII 27, Cagliari, presso l'avv. Oscar REPETTO;
parte convenuta
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione del 09/02/2016, regolarmente notificato il 24.02.2016, Parte_1
ha convenuto in giudizio davanti a questo Tribunale Controparte_3
esponendo:
[...]
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 2078/2016 R.A.C.
Verbale udienza - pagina 1 a. di avere sottoscritto in data 31/10/2000 – quale promissario acquirente, con
, rappresentante di Persona_1 Controparte_1
quale promettente venditrice – un contratto preliminare per la vendita di
[...]
un immobile da costruire, al prezzo 270.000.000 di lire, corrispondenti a
139.443,37 euro, oltre IVA ed oneri previsti dall'art. 5 del contratto;

b. di avere pagato tra il 2000 e il 2008 129.500,00 euro, cosicchè il saldo del prezzo era di 9.943,37 euro, al netto dell'IVA;
c. di avere concordato con , nel corso della costruzione, l'esecuzione di CP_1
migliorie per 15.657,50 euro;

d. che l'immobile era stato poi edificato in Cagliari, via Garau Angelo n. 4;
e. che l'immobile gli era assegnato, con delibera del Consiglio di Amministrazione della società cooperativa in data 16/02/2009;
f. di avere intanato ottenuto il mutuo regionale per l'acquisto della casa;

g. che il contratto definitivo non era stato stipulato a causa di un pignoramento immobiliare trascritto sull'immobile in data 25.09.2009, da tale . Persona_2
2. Nell'atto di citazione il ha rassegnato le seguenti conclusioni: Pt_1
“piaccia al Tribunale Ill.mo rejectis contrariis:
1) Accertato l'inadempimento contrattuale della ut Controparte_4
supra, all'obbligo di concludere per atto pubblico il contratto definitivo di assegnazione, pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e trasferire in favore dell'attore la proprietà esclusiva dell'immobile edificato dalla
[...]
sito in Cagliari via Angelo Garau e distinto in Catasto al Foglio 1, Controparte_4
Mappale 7738 sub 2, subordinando il pagamento del residuo prezzo di € 9.943,37
[oltre l'IVA su € 139.443,37] alla verifica, sia della regolarità urbanistica della sua realizzazione, che della insussistenza dei vizi edilizi interni ed esterni sulla costruzione medesima, nonché alla eliminazione a cura e spese della del CP_1
pignoramento trascritto contro tale immobile da tale , a causa del quale Persona_2
pende la procedura esecutiva immobiliare n. RES 551/2009 nanti il Tribunale di
Cagliari e, qualora da siffatte verifiche, risultasse la necessità per l'attore di sostenere
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 2078/2016 R.A.C.
Verbale udienza - pagina 2 delle spese, sia per rendere urbanisticamente regolare l'immobile, che per eliminare i vizi edilizi interni ed esterni, nonché si rendesse necessario sostenere ulteriori spese per la cancellazione della trascrizione del pignoramento de quo, rideterminare il prezzo pattuito riducendo dell'importo pari a tali esborsi.
2) Con vittoria di compensi e spese.
3. La convenuta non si è costituita in giudizio ed è stata dichiarata contumace.
4. Con la seconda memoria prevista dall'art. 183 comma 6 c.p.c., depositata il 13/09/2016,
l'attore ha prodotto documenti, tra cui la nota di trascrizione dell'atto di citazione alla conservatoria dei registri immobiliari di Cagliari, registro generale n. 4894, registro particolare n. 3717, presentazione n. 26 del 29/02/2016.
5. Con nota depositata il 07/02/2017, l'attore ha chiesto che venisse dichiarata l'interruzione del processo, in quanto la società convenuta era stata posta in liquidazione coatta amministrativa.
6. Il giudice ha dichiarato l'interruzione del processo con provvedimento del 13/02/2017.
7. Con ricorso depositato il 16/02/2017, l'attore ha riassunto la causa.
8. Con ordinanza del 21/02/2017 il giudice cui la causa era assegnata ha fissato l'udienza del
27/06/2017, per la prosecuzione del processo e più precisamente per provvedere sulle istanze istruttorie.
9. Con ordinanza del 22/02/2018 il giudice ha nominato consulente tecnico d'ufficio l'ingegnere , al fine di “verificare la regolarità urbanistica dell'immobile Persona_3
(anche in relazione al c.d. allineamento catastale)” disponendo che “in caso di riscontro negativo il consulente procederà alla indicazione degli eventuali accorgimenti (anche di natura tecnica) necessari per porvi rimedio con indicazione dei relativi costi”.
10. Con provvedimento presidenziale del 21/03/2018, la causa è stata assegnata ad altro giudice.
11. L'incarico peritale è stato affidato al consulente tecnico d'ufficio nell'udienza del
12/06/2018.
12. Il 01/12/2018 il consulente tecnico d'ufficio ha depositato la relazione peritale con risposta ai quesiti, nella quale ha accertato:
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 2078/2016 R.A.C.
Verbale udienza - pagina 3 a. “la non regolarità urbanistica dell'immobile” in quanto:
- “Nell'unità sono state riscontrate minori altezze interne utili degli ambienti
(queste rientranti nella tolleranza attualmente consentita dalla normativa regionale in materia di edilizia del 2%), minori distanze dal confine sul prospetto laterale denominato in progetto 2/B (queste comunque rientranti nelle norme di attuazione del PUC del Comune di Cagliari per la destinazione urbanistica della zona RCB3 – PRU “Barracca Manna”). Inoltre, dall'analisi della documentazione depositata presso l'Ufficio competente, è emerso come
l'unità non sia dotata di certificato di agibilità, come nessuna pratica sia stata inoltrata a tal fine e come la documentazione per il suo rilascio risulti incompleta.”;
- “risultavano non ultimati ed in fase di completamento i lavori per la realizzazione della viabilità del piano di lottizzazione nella via A. Garau, con la conseguente mancanza del loro certificato di collaudo definitivo”;
b. che “per la loro sanatoria occorre presentare una richiesta di accertamento di conformità attraverso l'invio telematico allo Sportello unico (SUAPE) della
. Controparte_5
Tale pratica comporterà l'integrazione della documentazione aggiornata e/o mancante eventualmente richiesta dal Comune di Cagliari, redatta da tecnici abilitati alla professione, con il pagamento degli onorari professionali e della sanzione prevista.
Le opere di lottizzazione riguardante il programma costruttivo “IS CAMPUS 1” –
LOTTO B” risultano allo stato attuale non essere ultimate e quindi non collaudate definitivamente.”;
c. che “Una volta ultimate tali opere con l'emissione del certificato di collaudo definitivo (e una volta completato il precedente accertamento di conformità dell'immobile), potrà essere inoltrata una pratica di abitabilità dell'unità attraverso invio telematico allo Sportello unico (SUAPE) della , Controparte_5 con eventuale integrazione della documentazione occorrente al fine dell'evasione
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 2078/2016 R.A.C.
Verbale udienza - pagina 4 della pratica e pagamento degli onorari dovuti ad un tecnico abilitato alla professione.”
d. che “In merito alla regolarità ed allineamento catastale dell'immobile, bisognerà inoltrare apposita pratica di variazione presso l'Agenzia delle Entrate da parte di un Tecnico abilitato alla professione”;
e. che il costo delle regolarizzazioni è di circa 20.000 euro.
13. La società convenuta (in liquidazione coatta amministrativa) si è costituita in giudizio a mezzo comparsa depositata il 17/12/2018, con la quale:
a. ha eccepito l'improcedibilità della domanda, in ragione del fatto che la pronuncia costitutiva di trasferimento della proprietà era stata subordinata alla riduzione del prezzo per un importo pari alla spesa necessaria conseguire la regolarità urbanistica dell'immobile e per cancellare la trascrizione del pignoramento;

b. ha rassegnato le seguenti conclusioni:
- dichiarare l'improcedibilità della domanda spiegate dall'attore, per le motivazioni di cui alla superiore espositiva;

- con vittoria di spese ed onorari del giudizio.
14. Con decreto del 02/01/2019 il giudice ha liquidato in favore del consulente tecnico d'ufficio 2.196,17 euro, di cui 1.970,40 per compensi e 225,77 per spese, oltre oneri previdenziali e IVA di legge, ponendo il tutto a carico delle parti in solido.
15. Con nota depositata al 18/12/2020, l'attore:
a. ha contestato la fondatezza dell'eccezione di improcedibilità delle domande ex art. 2932 c.c. e di riduzione del prezzo, sul rilievo che, in base all'art. 2652 n. 2 c.c.,
“la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni
e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda” (ha citato Cass. n. 2291 del 08/02/2020);
b. ha contestato che il prezzo di assegnazione dell'immobile potesse essere incrementato dell'importo delle migliorie per 15.657,50 euro concordate dalle parti nel corso della sua costruzione, sul rilievo:
- che il trasferimento della proprietà di un immobile al socio di una cooperativa
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Verbale udienza - pagina 5 edilizia sia una fattispecie a formazione progressiva, la cui prima fase è la prenotazione dell'alloggio, da qualificarsi alla stregua di un contratto preliminare, e la cui seconda fase è l'assegnazione in proprietà, da qualificarsi alla stregua del contratto definitivo;

- che nel caso in esame:
o la delibera del Consiglio di Amministrazione della del CP_1
16/02/2009, di assegnazione dell'alloggio a favore del – la Pt_1
quale costituiva il contratto definitivo – era stata fatta al prezzo di prenotazione, senza alcun aumento per le migliorie;

o nell'atto di prenotazione non vi era una clausola che consentisse di modificare “al rialzo” il prezzo di assegnazione;

c. ha insistito nella pretesa di ottenere una riduzione del prezzo in misura pari alle spese da affrontare per regolarizzare l'immobile sul piano urbanistico (20.000 euro accertato dal CTU) e per ottenere la cancellazione del pignoramento;

d. ha riproposto le conclusioni che aveva già rassegnato nell'atto di citazione introduttivo del giudizio, cui ha aggiunto la seguente: “e fissare un termine di un anno per la sanatoria urbanistica dell'immobile anche ad opera dell'attore”.
16. Nelle sue note depositate il 18/12/2020, la convenuta ha ribadito l'eccezione di improcedibilità, sostenendo che la domanda condizionata all'accertamento di ragioni di credito del socio assegnatario dell'immobile nei confronti della società, atte a ridurre il corrispettivo dell'assegnazione, in virtù degli articoli 24 e 52 della legge fallimentare, debba essere proposta nella secondo le regole della procedura concorsuale, e quindi davanti al tribunale fallimentare, con insinuazione nel passivo e, se del caso, con opposizione allo stato passivo;

17. Con provvedimento presidenziale del 28/12/2020 la causa è stata assegnata ad altro giudice.
18. Detto giudice è stato autorizzato ad astenersi ed al suo posto è stato designato il giudice scrivente, con provvedimento presidenziale del 19/01/2021.
19. Con memoria depositata il 16/12/2022 l'attore ha insistito per l'accoglimento delle
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Verbale udienza - pagina 6 domande formulate.
20. Nelle udienze del 16/02/2023, del 29/06/2023 e del 14/12/2023 le parti hanno concordemente chiesto rinvio, perché erano in corso trattative volte alla definizione bonaria della controversia.
21. Nell'udienza del 09/05/2024 le parti hanno dichiarato che le trattative erano fallite ed il giudice ha fissato l'udienza del 21/11/2024 per gli incombenti previsti dall'articolo 281 sexies cpc, assegnando alle parti il termine del 30/06/2024, per rassegnare le conclusioni,
e quello di 30 giorni prima dell'udienza, per depositare memorie conclusionali.
22. Con nota depositata il 28/06/2024, il , dopo avere “rimarcato che l'interesse Pt_1 primario per l'attore è il trasferimento in suo favore ex art. 2932 c.c. della piena proprietà dell'immobile oggetto di causa”, ha rassegnano le seguenti conclusioni:
“Piaccia al Tribunale rejectis contrariis:
In via principale
1) Accertati l'inadempimento contrattuale della ora Controparte_4
in L.C.A. – in persona del commissario liquidatore in carica –, all'obbligo di concludere per atto pubblico il contratto definitivo di assegnazione ed il pagamento di , a Parte_1 titolo di acconti/prezzo, di complessivi €. 130.000,00, pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e trasferire in favore dell'attore la proprietà esclusiva dell'immobile edificato dalla convenuta e distinto in Catasto al Foglio 1, Mappale 7738 sub 2, subordinando il pagamento del saldo prezzo di €. 9.943,37 (oltre l'IVA su €. 139.443,37) alla verifica, già espletata con C.TU., sia della regolarità urbanistica della sua realizzazione, che della insussistenza di vizi edilizi interni ed esterni sulla costruzione medesima e, qualora da siffatte verifiche, risultasse la necessità per l'attore di sostenere delle spese, sia per rendere urbanisticamente regolare l'immobile, che per eliminarne i vizi edilizi interni ed esterni, rideterminare il prezzo pattuito riducendolo dell'importo pari a tali esborsi e fissare il termine di un anno per la eventuale e/o necessaria sanatoria urbanistica dell'immobile da eseguire anche ad opera, cura e spese dell'attore, salva ripetizione.
2) Con vittoria di compensi e spese.
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 2078/2016 R.A.C.
Verbale udienza - pagina 7 In via subordinata
1) Accertati l'inadempimento contrattuale della ora Controparte_4
in L.C.A. – in persona del commissario liquidatore in carica –, all'obbligo di concludere per atto pubblico il contratto definitivo di assegnazione ed il pagamento di , a Parte_1 titolo di acconti/prezzo, di complessivi €. 130.000,00, pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e trasferire in favore dell'attore la proprietà esclusiva dell'immobile edificato dalla convenuta e distinto in Catasto al Foglio 1, Mappale 7738 sub 2, rideterminare il prezzo pattuito riducendolo dell'importo, già accertato dalla C.T.U., necessario alla eliminazione di vizi edilizi sussistenti nell'immobile, da compensare eventualmente col saldo prezzo ancora da versare da parte di alla convenuta Parte_1 pari a €. 9.944,37, e fissare il termine di un anno per l'eventuale e/o necessaria sanatoria urbanistica dell'immobile da eseguire anche ad opera, cura e spese dell'attore, salva ripetizione.
2) Con vittoria di compensi e spese.
In via ulteriormente subordinata
1) Accertati l'inadempimento contrattuale della ora Controparte_4
in L.C.A. – in persona del commissario liquidatore in carica –, all'obbligo di concludere per atto pubblico il contratto definitivo di assegnazione ed il pagamento di , a Parte_1 titolo di acconti/prezzo, di complessivi €. 130.000,00, pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e trasferire in favore dell'attore la proprietà esclusiva dell'immobile edificato dalla " ora in L.C.A., sito in Cagliari, Via Controparte_4
Angelo Garau e distinto in Catasto al Foglio 1, Mappale 7738 sub 2, ordinando all'attore il pagamento del saldo prezzo di €. 9.943,37 (oltre l'IVA su €. 139.443,37), concedendo all'attore stesso il termine di un anno per l'eventuale e/o necessaria sanatoria urbanistica dell'immobile da eseguire anche ad opera, cura e spese del medesimo attore, salva ripetizione.
2) Con vittoria di compensi e spese.”.
23. Con nota depositata in data 01/07/2024, la convenuta ha confermato le precedenti conclusioni.
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Verbale udienza - pagina 8 24. Il 22/10/2024 le parti hanno depositato memorie conclusive scritta.
25. Nell'udienza del 21/11/2024 il giudice ha tenuto la causa in decisione.
****
26. La domanda, formulata in via principale, con cui l'attore chiede la riduzione del prezzo di assegnazione dell'immobile oggetto di causa, per un importo pari alla spesa necessaria per ottenere la cancellazione del pignoramento iscritto da il 25.09.2009 (prima Persona_2
della trascrizione della domanda formulata con l'atto di citazione introduttivo del presente vs giudizio), non è procedibile, perché non è qualificabile come azione di riduzione del prezzo, non attenendo il pignoramento a vizi o difetti di qualità del bene promesso ed è volta a conseguire l'accertamento di un diritto di credito nei confronti della procedura di amministrazione controllata, da proporre in sede concorsuale, ai sensi degli articoli 24 e
52 L.F.
27. La domanda, formulata in via di primo subordine, con cui l'attore chiede la riduzione del prezzo di assegnazione dell'immobile oggetto di causa pari al costo necessario a conseguirne la regolarizzazione urbanistica non è procedibile, perché è volta a ottenere l'accertamento di un diritto di credito nei confronti della procedura di amministrazione controllata, da proporre in sede concorsuale, ai sensi degli articoli 24 e 52 L.F.
28. La domanda, formulata in via ulteriormente subordinata, con cui l'attore chiede che il giudice gli trasferisca la proprietà dell'immobile verso il pagamento di 9.943,37 euro, oltre l'IVA su 139.443,37 euro, non può essere accolta, perché è pacifico che l'attore abbia concordato con la convenuta, nel corso della costruzione dell'immobile, migliorie per
15.657,50 euro, cosicchè il corrispettivo per ottenere il trasferimento della proprietà dovrà essere di (9.943,37 +15.657,50 =) 25.600,87 euro, oltre IVA di legge su (139.443,37 +
15.657,50 =) 155.100,87 euro.
29. Poiché, con nota depositata il 28/06/2024, il , ha “rimarcato che l'interesse Pt_1 primario per l'attore è il trasferimento in suo favore ex art. 2932 c.c. della piena proprietà dell'immobile oggetto di causa”, occorre pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. alle condizioni di cui al punto che precede.
30. Non costituiscono un ostacolo alla pronuncia costitutiva le irregolarità urbanistiche
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Verbale udienza - pagina 9 riscontrate dal consulente tecnico d'ufficio, perché rientranti dei limiti di tolleranza previsti dalla normativa di settore e perché si tratta di difformità minori, non impeditive del trasferimento ed agevolmente sanabili, come insegna la giurisprudenza di seguito richiamata:
a. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11659 del 14/05/2018 – “In tema di esecuzione specifica
dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 l. n.
47 del 1985, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art.
2932 c.c. nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l'oblazione e la pratica non sia stata definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso.”
b. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8081 del 07/04/2014 - “Ai sensi dell'art. 40 della legge
28 febbraio 1985, n. 47, l'irregolarità urbanistica che non oltrepassa la soglia della parziale difformità dalla concessione (nella specie, presenza di scala esterna) non impedisce l'emanazione della sentenza ex art. 2932 cod. civ., perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo.”.
c. Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 34 del 02/01/2024 – “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, può essere pronunciata sentenza di costitutiva ex art.2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario (nella specie, lievi difformità interne regolarizzabili e realizzazione di allacci idrici e di scarico finalizzati al cambio della destinazione del vano cantina), in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell'art. 40 della l.n.47 del 1985.”
31. Le spese processuali devono essere interamente compensate tra le parti, perché, se da un
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 2078/2016 R.A.C.
Verbale udienza - pagina 10 lato l'attore è soccombente, in quanto la convenuta è sempre stata disponibile a trasferire la proprietà verso il pagamento del saldo accertato con la presente sentenza, d'altro lato la causa è stata necessaria (principio di causalità) per dirimere i dubbi in ordine alla possibilità di trasferire la proprietà dell'immobile, alla luce delle irregolarità urbanistiche accettate dal consulente tecnico d'ufficio ed ascrivibili alla convenuta-costruttrice.
32. Per le stesse ragioni, le spese di consulenza tecnica d'ufficio, poste a carico delle parti in solido nel rapporto col consulente, vanno ripartite per quote uguali nel rapporto (interno) tra parti.


PER QUESTI MOTIVI


33. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa:
a. dichiara improcedibili le domande di riduzione del prezzo;

b. trasferisce a (C.F. ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1
12/12/1973, residente via Angelo Carau n. 4, 09134, la proprietà dell'immobile, sito in Cagliari, via Angelo Garau, distinto nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano alla sezione B, foglio 1, mappale 7738, subalterno 2 subordinatamente al pagamento del prezzo di 25.600,87 euro, oltre all'IVA di legge su 155.100,87 euro;

c. compensa tra le parti le spese processuali;

d. divide in parti uguali le spese di consulenza tecnica d'ufficio, nel rapporto interno delle parti debitrici solidali verso il consulente.
Il deposito viene fatto in modalità cartacea perché non funziona il sistema di deposito telematico della consolle del magistrato.
Cagliari, 31.12.2024
Il Giudice dott. Paolo Piana
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 2078/2016 R.A.C.
Verbale udienza - pagina 11