RG 1746 2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 1746 2024 r.g. tra
rappresentato e difeso dall'avv. SPILLER ILARIA Parte_1
E
SE ON A.S.D. rappresentato e difeso dall'avv. PELLEGRINI ORAZIO
Oggi 08/04/2025 ad ore 10:37 innanzi al giudice dott.ssa Stefania Caparello, sono comparsi:
Per l'avv. SPILLER ILARIA Parte_1
Per SE ON A.S.D. l'avv. PELLEGRINI ORAZIO
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti.
L'avv. Spiller fa presente che il pignoramento è del 27/5/22 ed è stato trascritto il 14/7/22. Fa presente che l'udienza in Corte d'Appello è il 4/6/25.
L'avv. Pellegrini fa presente che la domanda riconvenzionale fa riferimento a danni e migliorie
€50.000,00 come da perizia allegata. Fa presente che la perizia è superiore ma che €50.000,00 è a scomputo.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio
Riaperto il verbale alle ore 19:00, il giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA

PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Vicenza – Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Stefania Caparello all'esito della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta a ruolo il 24/04/2024 al n. 1746 del Ruolo Gen. Aff. Cont. dell'anno 2024 promossa da
) con l'avv. SPILLER ILARIA Parte_1 C.F._1
) e l'avv. ALESSANDRO ZOCCARATO ) C.F._2 C.F._3
elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore;

- RICORRENTE- contro
SE ON A.S.D. ) con l'avv. PELLEGRINI ORAZIO P.IVA_1
, domiciliato presso il difensore C.F._4
- RESISTENTE–
avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale dell'udienza odierna
Per parte ricorrente: Ribadite tutte le contestazioni svolte nei precedenti scritti di parte, a cui ci si riporta rispetto alle prospettazioni e pretese avanzate da controparte, si insiste per il rigetto delle domande, difese ed eccezioni formulate ex adverso, in quanto destituite di ogni fondamento in fatto e in diritto, palesemente defatigatorie e intrinsecamente contraddittorie, e si chiede di accogliere le conclusioni già rassegnate e che meglio potranno essere espresse in sede di discussione orale, fermo restando che non si accetta il contraddittorio su domande nuove o modificate da parte della convenuta.
In particolare, le conclusioni dimesse dalla parte ricorrente in atto di riassunzione erano le seguenti:
Nel merito in via principale ➢ accertare e dichiarare il grave inadempimento della Horse PA A.s.d. per il motivo di cui in narrativa;

➢ per l'effetto, dichiarare il risolto il contratto di affitto di fondo rustico del 01.01.2013 registrato in data 29.01.2013 presso l'ufficio delle entrate di Schio al n. 55 serie 3T;
➢ accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico condannare la convenuta Horse PA A.s.d. all'immediato rilascio dei terreni tutti, del fabbricato e di tutte le pertinenze site in Villaverla (VI), via G. Zanella n. 65 bis, come meglio descritti in contratto, liberi da persone e/o cose, anche interposte;

➢ in caso di opposizione, sentir emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ai sensi dell'articolo 665 c.p.c.;
➢ emettere ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. immediatamente esecutiva, a carico della Horse
PA A.s.d. per la somma di € 120.875,00 per canoni scaduti/indennità di occupazione sine titulo ad oggi maturati, e per gli ulteriori maturandi sino all'effettivo rilascio, oltre interessi, spese e compensi;

➢ con vittoria di spese e competenze
Per parte resistente:

1. Assunto che la riassunzione è stata notificata oltre il termine del 21.04.2024, sia per essere stata, la stessa, proposta con citazione, notificata in data 23.04.24, sia con costituzione diretta, avvenuta in data 24.04.2024, con l'iscrizione a ruolo, dichiarare inammissibile, nulla , inefficace, la suddetta riassunzione

2. Assunto che l'Attore è soggetto ad esecuzione immobiliare n. 317.2022, sull'immobile di cui è causa, e che oggetto dell'esecuzione è il suddetto immobile, e che la presente azione, a tutto concedere, competeva al Custode e/o delegato alla Vendita, IVG Vicenza,
e che, comunque, l'azione appare sfornita dell'autorizzazione del GE, fatti questi verificatisi già a partire dal 2022, respingere la domanda per carenza di legittimazione processuale e ad agire;

3. Assunto che è pendente, avanti la Corte di Appello di Venezia, il giudizio rubricato al n.
995.2023 avente identità di Parti, e di domanda, assolutamente congrua alla presente , e che il suddetto giudizio è la prosecuzione del giudizio di primo grado, e che la riassunzione andava formulata presso la CDA di Venezia, respingere la domanda, perché formulata a Giudice incompetente, ovvero, sospendere il presente giudizio in attesa della definizione del procedimento n. 995.2023, ovvero ancora dichiararne la litispendenza, con ogni conseguenza , e si indica quale Giudice Competente la CDA di VENEZIA,
Sezione Agraria (doc. 17 ordinanza CDA VE) ;

4. Assunta la mancanza di registrazione del contratto/i, dichiarare improcedibile il presente giudizio;

5. E per quanto sopra richiesto, in via preliminare e di merito, assunta l'inesistenza della morosità, in quanto la somma appare pagata, per quanto narrato e provato in atti, respingere la richiesta di risoluzione del contratto per grave inadempimento, e, parimenti, respingere la richiesta di rilascio dell'immobile e di emissione di ordinanza ingiunzione.
In ogni caso, respinte le domande tutte formulate

6. Determinato il danno causato dall'illecita condotta posta in essere dal , Parte_1
richiamato il fascicolo di Parte del primo giudizio, condannare lo stesso a risarcire il danno nella misura che parrà di giustizia
In Via Riconvenzionale

1. Assunto che le Parti concordarono un totale rifacimento dell'immobile, onde consentirne l'utilizzo per i fini contrattuali previsti, e che le somme spese dal Conduttore andavano scomputate, secondo precisi accordi, dal canone dovuto, dichiarare in ogni caso la sussistenza di un controcredito, scomputati i canoni asseritamente da idonea ctu Tecnico
Contabile,

2. Assunta la nullità del contratto, per mancata registrazione, e la sua totale inefficacia, ordinarsi la restituzione dei canoni e di ogni altra somma pagata per tale titolo, a far data
01.01.2013, come determinato in corso di causa, o in quella diversa che parrà di giustizia, e/o sempre da determinarsi in corso di giudizio.

3. Assunta l'illecita condotta del , come determinato in corso di giudizio, Parte_1
condannare lo stesso a risarcire il danno, come determinato in corso di giudizio.

4. Assunto che i fatti, narrati e provati in specifico dal convenuto, non sono stati puntualmente ed in specifico contestati, dichiararli come ammessi, ex art. 115 cpc

5. Si chiede, pertanto, oltre alla reiezione delle domande avversarie, la trasformazione del presente procedimento in rito ordinario a fronte delle richieste e delle domande riconvenzionali promosse da SE ON

6. Richiamate le istanze e richieste istruttorie formulate nella memoria di costituzione
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con comparsa di riassunzione ex art. 50 cpc, – sul presupposto per cui aveva Parte_1
radicato un precedente contenzioso avverso Horse PA SD, dinanzi alla Sezione Specializzata Agraria di questo Tribunale;
che con sentenza n. 2024/22 del 1/12/22, il Collegio Agrario Berico aveva dichiarato la propria incompetenza, a favore del Tribunale Ordinario;
che Horse PA SD aveva svolto regolamento di competenza in Cassazione e la Suprema Corte, con ordinanza 889/23 pubblicata il 23/1/24, aveva confermato la competenza del Tribunale ordinario di Vicenza – ha adito l'intestato Tribunale, al fine di accertare e dichiarare il grave inadempimento della Horse
PA SD e per l'effetto, dichiarare il risolto il contratto di affitto di fondo rustico del 01.01.2013 registrato in data 29.01.2013 presso l'ufficio delle entrate di Schio al n. 55 serie 3T. Ha, poi, chiesto la condanna di Horse PA SD. all'immediato rilascio dei terreni tutti, del fabbricato e di tutte le pertinenze site in Villaverla (VI), via G. Zanella n. 65 bis, liberi da persone e/o cose, anche interposte. In caso di opposizione, ha svolto istanza di emissione dell'ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ai sensi dell'articolo 665 c.p.c. nonché dell'ordinanza ex art. 186 ter
c.p.c. immediatamente esecutiva per la somma di € 120.875,00, a titolo di canoni scaduti/indennità di occupazione sine titulo ad oggi maturati, e per gli ulteriori maturandi sino all'effettivo rilascio, oltre interessi, spese e compensi;
con vittoria di spese e competenze.
In particolare, nell'originario ricorso depositato innanzi alla Sezione Specializzata Agraria,
ha dedotto che, in data 1/1/13, aveva sottoscritto con Horse PA SD, un Parte_1 contratto di affitto di fondo rustico;
che il canone complessivo era di €1.800,00 dalla sottoscrizione al luglio 2013 e di €2050,00 dal luglio 2013 in poi, per complessivi €117.900,00 annui;
che il contratto era stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 29/1/13; che, non avendo Horse
PA SD, corrisposto €49.125,00 , il aveva inviato una diffida concedendo tre mesi per Parte_1
il rientro del debito, pena le risoluzione del contratto;
che Horse PA SD non aveva saldato la morosità; che al momento del radicamento del giudizio la morosità era di €63.475,00.
Si è costituita Horse PA SD, chiedendo dichiararsi l'inammissibilità della riassunzione, per essere stata notificata oltre il termine del 21.04.2024; dichiararsi il difetto di legittimazione attiva, per essere legittimato in sostituzione dell'attore, il Custode e/o delegato alla Vendita, IVG Vicenza;
il rigetto della domanda o la sospensione della causa, per litispendenza rispetto all'appello della sentenza della Sezione Agraria di Vicenza, dinanzi alla Corte di Appello di Venezia (giudizio rubricato al n. 995/2023 avente identità di parti e di domanda). Ha, inoltre, chiesto dichiararsi la nullità del contratto siglato dalle parti, in quanto difetterebbe la registrazione dello stesso, con conseguente restituzione dei canoni ad oggi pagati, compresi negli anni tra il 2013 e il 2021. Ha, poi, chiesto il rigetto di ogni altra domanda, stante la mancata registrazione di tale patto nonché la restituzione di tutte le somme indebitamente corrisposte. Parte resistente, ha poi eccepito l'inammissibilità della domanda, in quanto svolta con rito locatizio anziché ex art. 702 bis cpc, come invece avrebbe dovuto, stante il fatto che verrebbe in oggetto una occupazione sine titulo.
Nel merito, assunta l'inesistenza della morosità, ha chiesto il rigetto della richiesta di risoluzione del contratto per grave inadempimento e di rilascio dell'immobile nonché dell'emissione di ordinanza ingiunzione. Ha, poi, chiesto la condanna di controparte al risarcimento del danno, quantificato in €
50.000,00, al netto delle reciproche compensazioni di debito – credito e la condanna dell'attore al pagamento dei canoni indebitamente corrisposti, a far data dal 1/1/13.
La causa è stata istruita documentalmente.
All'udienza dell'8/4/25, le parti hanno discusso le rispettive linee argomentative e la causa è stata trattenuta in decisione.
***

1. Preliminarmente l'eccezione di inammissibilità per tardività della riassunzione va disattesa.
L'art. 447 bis c.p.c. prevede che le controversie in materia di locazione e di comodato di immobili urbani e quelle di affitto di aziende sono disciplinate dagli artt. 414, 415, 416, 417, 418, 419, 420,
421 primo comma, 422, 423, primo e terzo comma, 424, 425, 426, 427, 428, 429, primo e secondo comma, 430, 433, 434, 435, 436, 436 bis, 437, 438, 439, 440, 441 c.p.c., in quanto applicabili.
In altri termini, le controversie in tema di affitto, quale quella che viene in discorso sono assoggettate al rito lavoro e, pertanto, la riassunzione avrebbe dovuto essere svolta con ricorso.
Da tanto consegue un diverso computo dei termini al fine di verificare la tempestività dell'opposizione.
Ed, infatti, se nelle controversie azionate con atto di citazione, la causa si intende radicata al momento della notifica dell'atto introduttivo (dovendo poi ottemperarsi alla iscrizione a ruolo, da svolgersi entro i successivi 10 gg), di contro, nelle controversie da introdursi con il ricorso, la litispendenza si intende avverata al momento del deposito in cancelleria di detto atto introduttivo e, pertanto, è a tale momento che occorre aver riguardo, al fine di valutare la tempestività o meno dell'opposizione in materia lavoristica o assoggettata a tale rito.
Nel caso di specie, l'ordinanza è stata pubblicata il 23/1/24 e, pertanto, la riassunzione iscritta a ruolo il 23/4/25 è tempestiva.

2. Ciò premesso, non può essere accolta nemmeno l'eccezione di parte resistente in merito alla sospensione o rigetto della presente causa, in attesa della definizione della causa pendente in Corte
d'Appello e avente ad oggetto il gravame della sentenza della Sezione Specializzata Agraria di questo Tribunale. In primo luogo, infatti, la Corte di Cassazione ha dichiarato la competenza del Tribunale ordinario di Vicenza e, pertanto, la questione deve ritenersi definitivamente assorbita.
Del resto, non risulta che sussistano i presupposti né per rigettare la domanda (non è dato comprendere a che titolo in questa prospettiva) né per sospendere il giudizio, stante il fatto che non si rientra nell'alveo dell'art. 295 cpc.

3. Ancora, con riguardo alla eccezione di inammissibilità della domanda, in quanto Parte_1 avrebbe dovuto introdurre la stessa con rito ex art. 702 bis cpc, si deve rilevare l'infondatezza della stessa in quanto come detto sopra, l'odierna domanda è attratta a rito locatizio.
Né a diversa conclusione è possibile giungere, assumendo che il contratto per cui è causa sia nullo per difetto di registrazione.
In particolare, Horse PA SD ha dichiarato che “Le Parti, infatti, stipularono, senza peraltro sottoscrivere l'accordo, ma limitandosi ad una stipula per facta concludentia, un'addenda al contratto, come vedremo in corso di narrativa. Tale addenda riguardava una porzione, che rientrava nella comune richiesta di revisione del piano regolatore dell'intera area, revisione promossa avanti il competente ufficio del Comune di Villaverla”.
La questione non ha motivo di porsi, dato che l'odierna causa si fonda sul contratto del 1/1/13, regolarmente registrato.
Del resto, il contratto è scaduto il 31/12/17 e, tuttavia, l'attuale occupazione ha avuto pur sempre origine da un contratto di locazione con conseguente applicabilità del relativo rito.

4. Venendo al merito della controversia, la domanda di risoluzione per inadempimento svolta da parte ricorrente è infondata, in quanto il contratto è scaduto il 31/12/17. In tal senso, si può accertare il venir meno del sinallagma contrattuale a partire da tale data e, data l'occupazione in essere, si deve accertare l'occupazione senza titolo.
Ciò premesso, occorre interrogarsi sulla spettanza della richiesta indennità.
Al riguardo Cass. civ. sez. VI, ordinanza n.25898 del 15.12.2016 precisa che il danno in re ipsa nelle occupazioni senza titolo va inteso in senso descrittivo, di normale inerenza del pregiudizio all'impossibilità stessa di disporre del bene, tale che “non fa comunque venir meno
l'onere per l'attore quanto meno di allegare, ed anche di provare il fatto base da cui il pregiudizio discende”, ovvero il fatto che, ove il proprietario avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile l'avrebbe impiegato per una finalità produttiva (es. locazione).
Ora, il bene è stato oggetto di un contratto di affitto e, pertanto, è ragionevole ritenere che parte ricorrente avrebbe inteso mettere a frutto tale bene e non lasciarlo inutilizzato.
Ne discende che deve essere riconosciuta l'indennità di occupazione a decorrere dal 1/1/18. Dalla giurisprudenza (Cass. civ. sez. VI, ordinanza n.25898 del 15.12.2016 cit.) può ricavarsi, poi, quanto alla entità del danno, la validità del ricorso alle presunzioni (già richiamate in Cass. Civ. sez.
III sentenza n.378 dell'11.1.2005 che pure le indicava come “gravi, precise e concordanti” o in Cass. civ. sez. III sentenza n.9137 del 16.4.2013 con riferimento, quale presunzione semplice, al valore locativo del bene usurpato).
Si tratta, quindi, di individuare cosa debba intendersi, con un criterio non astratto ma rapportato alla fattispecie concreta di cui si discute, per “danno figurativo” con riguardo al valore locativo del bene, concetto al quale la Suprema Corte nelle varie pronunce in materia ha collegato la determinazione del danno.
Indubbiamente, nel caso che ci occupa, può costituire “elemento presuntivo semplice” il valore locativo del bene, così come indicato nel contratto scaduto e, quindi, € 2.050,00 mensili.

5. Venendo all'eccezione del difetto di legittimazione attiva, la stessa è fondata per quanto di ragione.
Come noto, dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore- proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, con la conseguenza che qualora il locatore venga nominato custode dell'immobile pignorato, mutando il titolo del possesso del bene, può richiedere il pagamento dei canoni solo nell'esercizio del potere di amministrazione e gestione del bene (Cass. 3 ottobre 2005, n. 19323).
Il principio è stato ribadito dalla giurisprudenza consolidata, tra cui Cass. 7748/18.
In particolare, ai sensi dell'art. 2912 c.c., dopo il pignoramento, il proprietario dell'immobile non perde il diritto di proprietà, ma perde il diritto di gestire ed amministrare il bene, a meno che non ne sia nominato custode, così come perde il diritto di fare propri i relativi frutti civili, ovvero i canoni di locazione. Di conseguenza, egli non può nemmeno esercitare le azioni relative all'immobile medesimo.
Per effetto dello spossessamento conseguente al pignoramento e dell'effetto estensivo previsto dall'art. 2912 c.c., secondo cui il pignoramento estende i suoi effetti agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, qualificandosi i canoni di locazione alla stregua di frutti del bene pignorato, il debitore esecutato perde vuoi il diritto di gestire ed amministrare (se non in quanto custode) il bene pignorato, vuoi il diritto di far propri i relativi frutti civili.
Parte ricorrente ha dichiarato che la perdita della disponibilità materiale del bene da parte del debitore esecutato non determina necessariamente la perdita della sua titolarità formale né la totale privazione della legittimazione ad agire in relazione ai rapporti contrattuali preesistenti. Ora, occorre concludere che con il pignoramento viene meno il diritto del debitore – locatore a percepire i canoni di locazione maturati dopo il pignoramento e, pertanto, nel caso di specie, si possono riconoscere a parte ricorrente solo e unicamente i canoni non corrisposti fino al pignoramento.
Nel caso di specie, il pignoramento risale al 14/3/22.
In tal senso, vale la missiva di IVG del 27/6/2024, non potendosi aver riguardo a quanto allegato dalla parte ricorrente, posto che non ha debitamente depositato nel fascicolo di causa, la prova del fatto che il pignoramento sarebbe stato iscritto a ruolo l'8/7/22.
Ciò premesso, l'azione è stata radicata il 22/12/2021 e a detta data la morosità era pari a €63.475,00
(pari a 31 mensilità). A tale importo vanno aggiunti i ratei fino al 14/3/22 e, quindi, un importo di
€5.125,00. Del resto, il mese di marzo va computato per metà a favore del ricorrente. Totale dovuto al ricorrente € 68.600,00, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo.
Non può invece disporsi il rilascio in favore di parte ricorrente, proprio in ragione dell'avvenuto pignoramento del bene immobile.

6. Non possono essere accolte infine le domande di parte resistente in merito al risarcimento dei danni tenuto conto che non vi è prova dell'entità di tale posta creditoria.
In tal senso, le prove orali sono risultate inammissibili, in quanto generiche (4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11).
La CTU richiesta è stata ritenuta esplorativa, alla luce del fatto che la perizia allegata si limita a indicare in € 234.323,94 i costi per le migliorie e, tuttavia, rimanda ad un allegato 3 C.M.E. che non
è agli atti, di talchè non è possibile individuare le opere in discorso.
In ultimo, non risultano agli atti fatture o documenti giustificativi delle spese.
Va, infine, altresì rigettata la domanda di restituzione dei canoni corrisposti, in conseguenza dell'omessa registrazione del contratto del 1/1/18 e della sua conseguente nullità, posto che ciò che viene in essere è il contratto del 1/1/13 e che l'occupazione protrattasi per il tempo successivo, deve essere indennizzata mediante l'indennità di occupazione.

7. Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, a carico della resistente, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato, tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa, parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva e decisionale stante l'assenza di attività istruttoria.

PQM

Il Tribunale di Vicenza, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede: ACCERTA E DICHIARA che il contratto di affitto di fondo rustico del 01.01.2013 registrato in data 29.01.2013 presso l'ufficio delle entrate di Schio al n. 55 serie 3T è cessato il 31/12/17 e per l'effetto RIGETTA la domanda di risoluzione per inadempimento svolta da parte ricorrente;

ACCERTA e DICHIARA che Horse PA A.s.d. occupa il bene sine titulo ed è pertanto tenuta al pagamento di una indennità di occupazione di € 2.050,00 mensili dal 1/1/18;
ACCERTA e DICHIARA che ha la legittimazione attiva in merito al Parte_1
pagamento della indennità da occupazione fino al 14/3/22 e pertanto CONDANNA Horse PA
A.s.d. a corrispondere a la predetta indennità per € 68.600,00 oltre interessi Parte_1
dalle singole scadenze al saldo;

DICHIARA il difetto di legittimazione attiva di parte ricorrente in merito alla domanda di immediato rilascio dei terreni tutti, del fabbricato e di tutte le pertinenze site in Villaverla (VI), via
G. Zanella n. 65 bis, come meglio descritti in contratto, liberi da persone e/o cose, anche interposte;

RIGETTA le domande riconvenzionali di Horse PA A.s.d.
CONDANNA Horse PA SD a corrispondere a le spese di lite Parte_1 quantificate in € 1.700,00 oltre spese generali ali 15%, IVA e CPA.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Così deciso in Vicenza il 08/04/2025
Il Giudice dott.ssa Stefania Caparello