n. 2433/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COMO
Sezione II CIVILE
Il Tribunale, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2433/2022 r.g. promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. FONTANA LUCA Parte_1 C.F._1
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BERNASCONI RITA Controparte_1 P.IVA_1
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Per l'attrice Respinta ogni avversa e differente domanda, eccezione e conclusione, previo ogni più opportuno provvedimento o declaratoria del caso, così giudicare: Nel merito:
- accertare e dichiarare la sussistenza dei vizi e difetti dell'Immobile esposti e documentati in atti e confermati all'esito degli accertamenti esperiti in corso di causa, rilevanti sia ai fini di cui agli artt 1490 cc e ss, sia ai fini di cui agli artt 1667 cc e ss, e per l'effetto:
- determinare il minor valore dell'Immobile rispetto al corrispettivo di Euro 318.000,00 versato alla sottoscrizione del Rogito, nonché l'entità dei danni patiti dall'attrice ex art 1494 cc e/o ex art 1669 cc, con condanna della convenuta a versare all'Attrice il complessivo importo di Euro 60.809,10 oltre IVA come per legge, oltre a costi maturandi di natura tecnica, o quel diverso importo che risultasse dovuto all'esito degli accertamenti esperiti in corso di causa o, in subordine, mediante determinazione in via equitativa ai sensi dell'art 1226 cc, il tutto oltre interessi dalla data di messa in mora e rivalutazione monetaria
Reitera le istanze istruttorie di ammissione delle prove orali articolate nella memoria ex art 183 co 6 cpc, con la conseguente modifica dell'ordinanza 27.12.2024.

Per la convenuta Preliminarmente:
- Accertare e dichiarare la nullità della citazione per indeterminatezza della domanda;

- Accertare e dichiarare l'inammissibilità della domanda di riduzione del prezzo ex art. 1669 c.c.; Nel merito: pagina 1 di 7 - Rigettare tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto;

- Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio la Parte_1 Controparte_1
costruttrice e venditrice dell'immobile in via G. Deledda n. 9, Solbiate con che aveva
[...] Per_1 acquistato il 20/7/2017, perché, accertata la sussistenza dei vizi e difetti, rilevanti ai fini di cui agli artt.
1490 c.c. e ss. e agli artt. 1667 c.c. e ss., e determinato il suo minor valore rispetto al corrispettivo versato di € 345.000,00 nonché l'entità dei danni patiti ex art. 1494 c.c. e/o ex art. 1669 c.c., fosse condannata a versare il complessivo importo di € 60.809,10, oltre Iva.
Si costituiva l' e precisava che il corrispettivo della compravendita era stato di € Controparte_1
318.000,00 oltre Iva e dunque, di € 333.060,00. Eccepiva inoltre:
• la nullità della citazione per indeterminatezza della domanda, perché l'attrice non aveva chiarito di agire ai sensi delle norme sulla vendita, o dell'art. 1667 c.c. per difformità e vizi dell'opera, oppure ai sensi dell'art. 1669 c.c.,
• l'inammissibilità della domanda di riduzione del prezzo, per i vizi di cui all'art. 1669 c.c.,
• la decadenza dalla garanzia ex art. 1495 cc per la tardività della denuncia;

• la decadenza dalla garanzia per la ridotta dimensione delle aperture, trattandosi di una situazione di fatto presente fin dall'epoca di costruzione della casa, mai stragiudizialmente denunciata e indicata come vizio solamente nell'atto di citazione;

• l'infondatezza della domanda. Disposta la CTU, all'udienza del 4/6/2026 la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini per memorie ex art 190 cpc.
La nullità della citazione
La convenuta ha eccepito la nullità dell'atto di citazione, per indeterminatezza della domanda, in quanto l'attrice aveva chiesto l'applicazione della disciplina sia della vendita, sia dell'appalto.
L'eccezione è infondata in quanto la nullità dell'atto di citazione, per indeterminatezza della domanda, richiede che sia omessa o assolutamente incerta, l'indicazione delle sue ragioni.
Invece, nell'atto di citazione ha riferito la propria domanda sia alla garanzia prevista nel Pt_1 contratto di vendita, sia a quella del contratto di appalto, assolvendo così al dovere di chiarezza nell'esposizione delle sue ragioni, come perfettamente compreso dalla convenuta, che non ha avuto alcuna difficoltà nel difendersi nel merito.
Pertanto, dal momento che nello stesso giudizio possono essere proposte, in forma alternativa o subordinata, due diverse domande, anche tra loro incompatibili (Cass. 2331/2022), è possibile svolgere la stessa domanda in riferimento alla garanzia per vizi, prevista da due contratti di tipo diverso, purchè indicati con precisione, in modo da consentire alla controparte di individuare il tipo di tutela richiesta
I vizi
Secondo la giurisprudenza, “la circostanza che il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli la veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente, con la
pagina 2 di 7 conseguenza che quest'ultimo non acquista la qualità di committente nei confronti del primo.
L'acquirente non può pertanto esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e
l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale, esclusivamente al committente nel contratto d'appalto, diversamente da quella prevista dall'art. 1669 c.c. di natura extracontrattuale, operante non solo a carico dell'appaltatore ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente” (Cass.
26574/2017).
In tema di responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore, il difetto di costruzione che, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., legittima il committente alla relativa azione, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente a un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardante parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì in quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria), che incidono negativamente e in modo considerevole, sul godimento dell'immobile medesimo. (Cass.
11740/2003).
Occorre a questo punto passare in rassegna i vizi denunciati dalla ricorrente per verificarne la sussistenza e la tempestiva denuncia.
1) Il CTU ha verificato la presenza di macchie evidenti sul soffitto del locale caldaia e lavanderia, posto al piano primo sottostrada, conseguenti a delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal pavimento soprastante esterno.
Il vizio è stato riconosciuto da Rega, legale rappresentante della convenuta, pag. 1 verbale 26/1/2018
(doc 9), con l'impegno “a portarlo a termine di concerto con il tecnico della signora , cosa che Pt_1 evidentemente, non è stata fatta.
Secondo Cass SU 13294/2005 “l'impegno del venditore di eliminare i vizi che rendano il bene inidoneo all'uso cui è destinato (ovvero che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore economico) di per sé non dà vita ad una nuova obbligazione estintiva - sostitutiva (novazione oggettiva: art. 1230 cod. civ.) dell'originaria obbligazione di garanzia (art. 1490 cod. civ.), ma consente al compratore di non soggiacere ai termini di decadenza ed alle condizioni di cui all'art. 1495 cod. civ., ai fini dell'esercizio delle azioni (risoluzione del contratto o riduzione del prezzo) previste in suo favore (art. 1492 cod. civ.), sostanziandosi tale impegno in un riconoscimento del debito, interruttivo della prescrizione (art.
2944 cod. civ.)”.
Il CTU ha quantificato in € 1.900,00 il costo per l'eliminazione del difetto, con il conseguente minor valore dell'immobile.
Nonostante la superiore stima del ctp dell'attrice, ha poi confermato l'importo indicato, in quanto i materiali da rimuovere per la posa del nuovo strato di impermeabilizzante possono essere recuperati.
Ad dev'essere pertanto riconosciuto l'importo liquidato dal CTU, che incide sul prezzo Pt_1 dell'immobile, riducendolo in pari misura.
2) La rampa di accesso, che collega il piano strada con il piano primo sottostrada, in cui si trovano pagina 3 di 7 l'autorimessa e il posto auto coperto, ha una pendenza media del 31%, superiore a quella prevista dalla normativa di riferimento, il DM 1.2.1986 sezione 3.7.2 “Norme di sicurezza antincendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili", in cui viene indicato che la pendenza massima consentita è del 20%.
Rega, legale rappresentante della convenuta, a pag. 2 verbale 26/1/2018 (doc 9), pur “ritenendo che la rampa realizzata sia a norma” si è comunque dichiarato “disposto ad intervenire per modificare in alcuni punti la pendenza solo qualora sia verificato il superamento della soglia del 20% e si impegna ad eseguire quanto di concerto con il tecnico della signora . Pt_1
L'impegno a eliminare il vizio, nel caso in cui la pendenza fosse risultata superiore a quella regolamentare, equivale al suo riconoscimento.
Il CTU ha stimato il costo dei lavori necessari per il rifacimento della rampa in € 8.440,00 (ma in €
11.232,00 il minor valore dell'immobile, in assenza di tale intervento) confermando la propria valutazione anche dopo le osservazioni del ctp dell'attrice, in quanto anche in questo caso, i materiali da rimuovere potevano essere recuperati.
Avendo svolto la domanda di riduzione del prezzo, in questo caso di importo superiore al costo Pt_1 dell'intervento necessario per l'eliminazione del vizio, le dev'essere riconosciuto il primo, di €
11.232,00.
3) Il CTU ha accertato che la botola per accedere al solaio, posta nel vano scale che collega il piano terreno al primo piano dell'appartamento, ha una superficie di 0,35 m² (50x70 cm) ed è priva di scala di accesso.
Sulla copertura, nel lato opposto all'ingresso dell'immobile, c'è un lucernario con una superficie di
0,20 m² (40x50 cm), a distanza di circa un metro dal colmo del tetto, in cui è presente la linea vita.
Secondo la normativa regionale richiamata dal CTU, l'accesso in copertura per attività di manutenzione, dev'essere garantito in sicurezza da scale e l'apertura di accesso al sottotetto e al tetto deve avere una superficie minima di 0,50 m², con il lato inferiore maggiore o uguale a 70 cm, misure queste non rispettate sia dalla botola di accesso al sottotetto che dal lucernario di accesso al tetto.
La mancanza della scala di accesso al tetto è stata contestata dal difensore dell'attrice con pec
27/11/2017, dopo oltre 60 giorni dalla compravendita (20/7/2017).
Trattandosi di un difetto comunque visibile e non avendo l'attrice chiesto di provare quando, prima dell'intervento del suo legale, era venuta a conoscenza della violazione della normativa regionale, la contestazione risulta tardiva.
Le ridotte dimensioni della botola per accedere al solaio e del lucernario sulla copertura sono state accertate soltanto dal CTU per cui non si pone la questione della tardiva denuncia del vizio, ignoto all'attrice prima del giudizio.
Il CTU ha stimato il costo per la sostituzione dell'attuale botola di accesso al sottotetto con una nuova di dimensioni idonee e l'installazione di una scala retrattile (non dovuta) in € 800,00 e per la sostituzione del lucernaio di accesso al tetto con uno nuovo di dimensioni idonee e riposizionamento in prossimità del colmo in € 700,00. pagina 4 di 7 Posto che il primo intervento comprende anche l'installazione di una scala, non dovuta, il relativo importo dev'essere ridotto in via equitativa della metà, per cui l'importo necessario per la sostituzione della botola e del lucernario risulta di € 1.100,00 (400 + 700), corrispondente al minor valore dell'immobile.
4) Il CTU ha accertato che l'immobile è dotato di due pluviali di raccolta per lo smaltimento delle acque piovane provenienti dalla copertura, con allaccio diretto alla condotta acque chiare presente sulla strada.
Il progetto autorizzato prevedeva invece, otto pluviali, vasca di raccolta e pozzo perdente per lo smaltimento delle acque chiare all'interno del terreno del fabbricato oggetto di indagine.
Trattandosi di una difformità tra lo stato di fatto e il progetto depositato al è del Controparte_2 tutto logico che sia stata accertata per la prima volta dal tecnico dell'attrice con la relazione 17/12/2018
(doc 17) immediatamente seguita dalla relativa contestazione del 18 seguente (doc 18).
In ogni caso il legale della convenuta ha manifestato la disponibilità della propria assistita “a realizzare la vasca di raccolta ed il pozzo perdente, così come previsto dal progetto assentito” (doc 19).
Il CTU ha stimato il costo per eliminare le difformità dell'impianto rispetto al progetto autorizzato in €
4.200,00 confermato anche dopo le osservazioni del ctp della convenuta.
5) Il CTU ha verificato che l'impianto di smaltimento delle acque scure le convoglia tutte al piano primo sottostrada, con rilancio, tramite apposita pompa, direttamente alla rete fognaria comunale.
Il progetto autorizzato prevedeva invece, lo smaltimento per gravità in fossa biologica tipo Imhoff, con ispezione e allaccio alla rete fognaria comunale.
Come già indicato nel punto precedente, si tratta di una difformità tra lo stato di fatto e il progetto depositato al Comune di Solbiate, per cui è stata accertata per la prima volta dal tecnico dell'attrice con la relazione 17/12/2018 (doc 17) immediatamente seguita dalla relativa contestazione del 18 seguente
(doc 18).
Il costo stimato, per eliminare le difformità di questo secondo impianto, è stato quantificato in €
5.200,00 confermato anche dopo le osservazioni del ctp della convenuta.
Di conseguenza il minor valore dell'immobile per le difformità degli impianti di smaltimento delle acque, corrispondente a quello degli interventi per l'eliminazione delle difformità riscontrate, è di complessivi € 9.400,00.
6) Il CTU ha rilevato che l'espulsione dei fumi dalla cappa avviene tramite un condotto, con sbocco sulla parete esterna, adiacente alla cucina, al di sotto della copertura dell'immobile.
Secondo il regolamento d'igiene (Titolo III art. 3.4.19) dell'ASL, i fumi della cappa di una cucina a gas devono essere fatti evacuare oltre il tetto, mediante canne fumarie in accordo alla normativa UNI 7129 parte 3 - Sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione.
Il mancato rispetto della normativa tecnica in materia è stato accertato per la prima volta dal tecnico dell'attrice con la relazione 17/12/2018 (doc 17) immediatamente seguita dalla relativa contestazione del 18 seguente (doc 18).
Il legale della convenuta ha osservato che diversamente da quanto previsto in progetto (installazione di pagina 5 di 7 una piastra a induzione elettrica, con una cappa con filtri a carbone, senza canna fumaria), l'attrice aveva optato per una classica cucina con fornelli a gas, con la necessità di realizzare la tubazione di scarico dei vapori di cottura, realizzata da a costo zero (doc 19). CP_1
L'aver la convenuta comunque accettato la modifica del progetto richiesto dall'attrice, anche senza sovraprezzo, la rende comunque responsabile della difformità accertata dal CTU, in quanto il condotto di espulsione dei fumi dalla cappa doveva essere realizzato a norma di legge.
Il costo stimato per eliminare la difformità è stato quantificato in € 1.100,00 che corrisponde al minor valore dell'immobile.
7) Il CTU ha accertato che i serramenti esterni originali (in PVC con tapparelle avvolgibili in alluminio) sono stati sostituiti con altri di tipo diverso (sempre in PVC ma con persiane oscuranti in alluminio) nel corso dell'anno 2023, per cui ha potuto verificare i difetti degli infissi originali solo sulla base della documentazione video-fotografica.
L'attrice, con la seconda memoria ex art 183 cpc, ha prodotto la fattura n. 78 del 4.7.2022 di Simostef
s.n.c. di acconto per la fornitura e posa di serramenti e persiane, per cui è provato che i serramenti siano stati sostituiti dall'attrice.
Il difetto di una tapparella e dei serramenti sono stati riconosciuto da legale Persona_2 rappresentante della convenuta, pag. 2/3 verbale 26/1/2018 (doc 9), con l'impegno a fare intervenire il fornitore, rendendo così inutile la verifica della tempestiva denuncia dell'acquirente.
Il CTU ha stimato in soli € 1.500,00 il costo necessario per l'eliminazione dei difetti (regolazione e fissaggio dei telai dei serramenti, scorrimento delle tapparelle e ripristino dei profili esterni) dei precedenti serramenti poi sostituiti, che può essere riconosciuto all'attrice, in quanto incidente sul valore e quindi sul prezzo dell'immobile.
Il CTU ha poi verificato che i rapporti aeroilluminanti per ciascun locale d'abitazione (previstiti dalle norme ASL Titolo III igiene, che stabiliscono che la superficie finestrata apribile non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento dello spazio abitativo utile) non sono rispettati nel locale soggiorno/angolo cottura al piano terreno e nella camera piano primo.
Per eliminare tali difformità, è necessaria la sostituzione di tre serramenti originali dotati di tapparelle, con tre nuovi serramenti a piena altezza dotati di persiane oscuranti (due nel locale soggiorno/angolo cottura al piano terreno e uno nella camera piano primo), per una stima di costo di € 4.900,00.
L'installazione di serramenti con dimensioni tali da non consentire il rispetto dei rapporti aeroilluminanti costituisce un difetto che può essere ricondotto senz'altro a quelli previsti dall'art. 1669
c.c.
Questi infatti, sono “configurabili, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, anche nei vizi che, senza influire sulla stabilità dell'opera, pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima: tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'articolo 1669 c.c. sono, quindi, compresi non solo le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, ma anche i vizi che riguardano elementi secondari ed pagina 6 di 7 accessori che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (come l'impermeabilizzazione, i rivestimenti, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti, le condutture di adduzione idrica, ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici oppure con opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati” (Cass. 20877/2020)
Di conseguenza posto che il difetto è stato accertato per la prima volta dal tecnico dell'attrice in epoca prossima al deposito della CILA del 27/2/2022 la notifica dell'atto di citazione, eseguita il 23/6/2022, ha interrotto il termine annuale della successiva denuncia.
All'attrice spetta pertanto, anche l'importo di € 4.900,00 quale minore valore dell'immobile, corrispondente al costo dell'intervento necessario per il rispristino dei rapporti aeroilluminanti.
Non avendo il CTU accertato la presenza degli altri vizi contestati da la convenuta dev'essere Pt_1 condannata al pagamento di € 31.132,00 con interessi legali dalla domanda al saldo.
Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo (tabella 2, tabella V, valore medio) seguono la soccombenza della convenuta, ponendo definitivamente a carico della stessa, il compenso già liquidato al CTU.

PQM



1. condanna al pagamento di € 31.132,00 con interessi legali dalla domanda Controparte_1 al saldo;

2. condanna al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in € 786,00 per Controparte_1 spese ed € 14.103,00 per onorari, oltre il 15% per rimborso spese forfettarie, Iva e Cpa
Como, 23/10/2025
Il giudice
(NI CA TO)
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