TRIBUNALE ORDINARIO di PATTI
Verbale di udienza del 15-04-2025 – 991/2024 R.G.
All'udienza del 15.04.2025, è presente per parte ricorrente l'avv. Salvatore
Ricca in sostituzione dell'avv. Natale Venuto il quale insiste nell'accoglimento delle proprie domande e in tutte le difese svolte nella memoria integrativa ritualmente depositata. E' presente per parte resistente l'avv. Mauro Scaffidi
in sostituzione dell'avv. Sofia Ricciardo il quale insiste nelle richieste istruttorie in atti, nel rigetto delle domande ex adverso spiegate e nelle conclusioni di cui alla domanda riconvenzionale e chiede la condanna per lite temeraria e la distrazione delle spese di lite.
Al termine della discussione, esaurite le attività di udienza, il Giudice si ritira in camera di consiglio all'esito della quale, alle ore, pronuncia la sentenza di seguito allegata che forma parte integrante del verbale ex art. 429
comma 1 c.p.c. a tenore del quale “Nell'udienza, il giudice, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. In caso di particolare complessità della controversia, il giudice fissa nel dispositivo un termine, non superiore a sessanta giorni, per il deposito della sentenza”. Al termine della discussione, alla fine delle attività di udienza, il
Giudice si ritira in camera di consiglio all'esito della quale pronuncia la sentenza di seguito allegata che forma parte integrante del verbale e di cui dà
lettura in udienza alle ore 16,10.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PATTI
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Gianluca Antonio Peluso,
nella causa iscritta al n° 991/2024 R.G. promossa da:
in persona del legale Parte_1
rappresentante p.t., con sede in Brolo (ME), via Marina n. 64/A, (P.I.
) rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. P.IVA_1
Natale Venuto, presso il cui studio sito in Messina, via Giacomo Macrì n.
10, è elettivamente domiciliata;

Attrice;
CONTRO
(C.F. e P.I. ), con sede Controparte_1 P.IVA_2
legale in Brolo (ME), via Marina, in persona dell'amministratore unico p.t., (C.F. ), elettivamente Controparte_2 C.F._1
domiciliata in Brolo (ME), via Solferino n. 26, presso lo studio dell'avv.
Sofia Ricciardo che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

Convenuta;
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA ai sensi dell'art. 429, comma 1, c.p.c., a seguito di udienza di discussione orale del 15/04/2025 di cui al verbale in atti, che qui si intende richiamato.
***
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificata il 13 giugno 2024 (n. 756/2024 R.G.),
[...]
intimava alla società lo Parte_1 Controparte_1
sfratto per morosità relativamente ad un' unità immobiliare, facente parte del più ampio complesso immobiliare sito in Brolo, via Marina,
individuato in catasto al foglio 3, particella 1220, concessa in locazione da , giusta contratto stipulato in data 29-12-1999 e Parte_2
registrato il 18-01-2000, assumendo di essere subentrata nel predetto contratto di locazione in seguito all'atto di conferimento della suddetta consistenza immobiliare disposto in sede di costituzione di
[...]
dall'originario locatore, , come da Parte_1 Parte_2
delibera assembleare approvata con atto pubblico del 27-06-2011, rep.
28376/9502.
Esponeva che pur avendo regolarmente Controparte_1
corrisposto i canoni di locazione sino al mese di gennaio del 2013, si era,
successivamente, resa inadempiente sino alla data di notificazione dell'intimazione di sfratto, per una somma complessiva di € 132.282,75
(€ 1.032,81 x 125 mensilità).
Sulla scorta di tali argomentazioni, chiedeva Parte_1
all'intestato Tribunale la convalida dell'intimato sfratto per morosità e, in caso di opposizione, l'emissione dell'ordinanza di rilascio ex art. 665
c.p.c., nonché, previo mutamento del rito, la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, riservandosi di agire separatamente per il recupero dei canoni di locazione scaduti.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 21-7-2024, si costituiva chiedendo il rigetto delle domande Controparte_1
ex adverso spiegate poiché “in via preliminare, evidenzia che detta società,
come ben sa e/o, meglio, finge di non sapere la da Parte_1
diversi lustri non è più operativa, tanto che la partita iva risulta cessata presso l'Agenzia delle Entrate, sin dal 31.12.2020, come si evince dalla visura camerale che si allega (vedasi allegato 03). Da ultimo, inoltre, il Conservatore del
Registro Imprese della Camera di Commercio di Messina, con Determina
Dirigenziale n. 2024000006 del 04.07.2024 (vedasi allegato 04) ha accertato, ai sensi dell'art. 40 del D.L. n.76/2020 conv. in legge n.120/2020, la sussistenza delle cause di scioglimento per la cancellazione d'ufficio della predetta società
dal registro delle imprese. L'odierna attrice, diversamente da quanto artificiosamente argomentato nel proprio atto di citazione è, altresì,
perfettamente a conoscenza del fatto che l' in verità, Controparte_1
non ha mai avuto la materiale disponibilità ed il godimento dell'immobile oggetto del suddetto contratto di locazione, del quale, oggi, ne chiede il rilascio.
Contratto, peraltro, di cui la signora ha avuto contezza solo Controparte_2
oggi, tramite la notifica della presente intimazione di sfratto. Si rappresenta,
inoltre, che la sin da quando è divenuta Parte_1
proprietaria dell'intero complesso immobiliare, è sempre stata a conoscenza del fatto che detta piccola porzione, facente parte di detto più ampio complesso, fosse occupata da terzi. Ciò lo dimostra, da ultimo, anche il contenuto della diffida del
25.09.2023 (vedasi allegato 04 di parte attrice), notificata a distanza di ben oltre
10 anni dall'ultimo asserito pagamento ricevuto, tramite la quale, la stessa ha labilmente richiesto all'odierna convenuta il rilascio di detto cespite,
confessando, tuttavia, di essere a conoscenza del fatto che lo stesso risulta occupato da terzi. (vedasi allegato n. 4 di parte attrice). Che la Parte_1
fosse perfettamente a conoscenza di detta situazione, si ricava,
[...]
altresì, anche dalle modalità con cui la stessa ha proceduto ad effettuare le notifiche, sia dell'anzidetta diffida, sia della presente intimazione di sfratto
.L'attrice, infatti, anziché seguire il criterio di gradualità della notifica degli atti giudiziari alle persone giuridiche, come sancito dal codice di rito che impone di effettuare la prima notifica presso la sede legale della società, ha notificato i predetti atti alla società convenuta, direttamente presso i recapiti personali della sig.ra , senza mai tentare la notifica presso la sede legale della Controparte_2
che, per quanto solo formalmente, risultava fissata Controparte_1
presso la suddetta unità immobiliare. La diffida risulta, infatti, notificata direttamente all'indirizzo email/pec personale della signora , che Controparte_2
nulla a che vedere con l'eventuale domicilio digitale della odierna società
convenuta, mentre l'intimazione di sfratto risulta notificata a mezzo ufficiale giudiziario solo ed esclusivamente all'indirizzo di residenza della medesima. Da
tale contesto è di tutta evidenza, pertanto, come manchino del tutto i presupposti per la richiesta della presente domanda di sfratto per morosità e, a maggior ragione, per l'eventuale suo conseguente accoglimento nei confronti dell'odierna convenuta, la quale, si ribadisce, da diversi lustri ha cessato ogni attività e non è nella detenzione dell'immobile de quo” (cfr. comparsa in atti). Con ordinanza del 20 settembre 2024, emessa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 17-9-2024, il Giudice, premettendo che “ai sensi dell'art. 665 c.p.c., i requisiti per l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio sono:

1. l'istanza del locatore;

2. la mancanza di prova scritta in merito alle eccezioni formulate dall'intimato;

3. l'insussistenza di gravi motivi contrari alla sua adozione.
Ora, per un verso, parte convenuta ha opposto eccezioni fondate su prova scritta, quanto meno in ordine alla circostanza per cui il contratto di locazione in parola venne in scadenza il 31.12.2005 ex art. 1 né le parti avevano previsto la possibilità di un tacito rinnovo ma unicamente l'evenienza di una risoluzione anticipata (art. 1 bis). Sicché, sotto tale profilo, ad un primo esame, non si ravvisano i presupposti della dedotta morosità della società intimata;
Per altro verso, dalla documentazione in atti (cfr. pec del 25-09-2023) appare che l'immobile sarebbe di fatto occupato da un terzo contrattualmente estraneo alle parti in causa con la conseguenza che lo strumento oggi richiesto dall'intimante appare improprio e che l'eventuale ordinanza di rilascio non potrebbe essere materialmente eseguita nei confronti del terzo anche processualmente estraneo al presente giudizio;
Rilevato che le superiori circostanze intercettano i gravi motivi contrari all'adozione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, la cui istanza va, quindi, rigettata e va disposto il mutamento del rito”, così disponeva. “1.
NON CONVALIDA l'intimato sfratto per morosità;

2. RIGETTA la richiesta di pronuncia di ordinanza provvisoria di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto;

3. LETTO l'art. 426 c.p.c., MUTA il rito da ordinario in speciale e fissa per la discussione l'udienza del 10 marzo 2025 ore 9,00, assegnando rispettivamente termine fino a 30 giorni (al ricorrente ex art. 415 comma 5
c.p.c.) e 10 giorni (al resistente ex art. 416 1 comma c.p.c.) prima di detta udienza per integrare i propri atti introduttivi, mediante il deposito di memorie e documenti in Cancelleria;

4. ASSEGNA alle parti termine di giorni 15 a decorrere dalla comunicazione della presente ordinanza per l'avvio della procedura di mediazione obbligatoria”.
Veniva, allora, tempestivamente esperita la procedura di mediazione, sia pure con esito negativo (vedi allegati alla memoria integrativa del 30-1-
2025).
Le parti depositavano le rispettive memorie integrative.
Inoltre, nella memoria depositata il 28 febbraio 2025, parte convenuta formulava pure la seguente domanda riconvenzionale “accertare e dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato in data 29.12.1999 e registrato il 18.01.2000, per inadempimento del locatore per tutte le causali esposte in narrativa” ovvero in sintesi poiché “... Tuttavia, anche qualora il contratto di locazione di cui si discute dovesse essere ritenuto tutt'oggi ancora vigente, non sussiste alcuna morosità dell'odierna esponente in ragione di detto rapporto locativo, atteso che, come ben sa l'odierna intimante, l'
[...]
non ha mai ricevuto dall'originario locatore la disponibilità Controparte_1
materiale dell'immobile di cui di discute...”.
Quindi, all'esito dell'udienza del 10-3-2025, la causa era rinviata all'udienza del 15 aprile del 2025 per la discussione orale e la decisione.
Come accennato, all'udienza del 15-4-2025, le parti discutevano e precisavano le conclusioni come da verbale in atti.

2. Tanto premesso, nel merito, va ribadito quanto già valutato, sia pure sommariamente nell'ordinanza del 20 settembre 2024, con riguardo ai seguenti profili: “parte convenuta ha opposto eccezioni fondate su prova scritta, quanto meno in ordine alla circostanza per cui il contratto di locazione in parola venne in scadenza il 31.12.2005 ex art. 1 né le parti avevano previsto la possibilità di un tacito rinnovo ma unicamente l'evenienza di una risoluzione anticipata (art. 1 bis). Sicché, sotto tale profilo, ad un primo esame, non si ravvisano i presupposti della dedotta morosità della società intimata;
Per altro verso, dalla documentazione in atti (cfr. pec del 25-09-2023) appare che l'immobile sarebbe di fatto occupato da un terzo contrattualmente estraneo alle parti in causa con la conseguenza che lo strumento oggi richiesto dall'intimante appare improprio e che l'eventuale ordinanza di rilascio non potrebbe essere materialmente eseguita nei confronti del terzo anche processualmente estraneo al presente giudizio”.
In tale ottica, infatti, vanno esaminate le seguenti pattuizioni contenute nel contratto di locazione in atti del 29-12-1999 con il quale Parte_2
[...]
a (...) Controparte_1 E' già visivamente evidente che le parti fecero espressamente ricorso ad un contratto di locazione di durata predeterminata, definita dalle parti stesse quale “locazione temporanea”, prevedendone, infatti, la durata di sei anni sino al 31 dicembre del 2005 con l'attribuzione della sola facoltà di risoluzione anticipata purché entro il termine di quattro mesi prima della scadenza.
Ora, il rilievo di parte attrice secondo cui andrebbe applicata la disciplina di cui all'art. 5 della Legge n. 431/1998 è improprio atteso che la disposizione ivi contenuta regola unicamente le locazioni transitorie di immobili adibiti ad uso abitativo mentre, nel caso in parola, trattasi di locazione di immobile ad uso diverso (ufficio), tant'è che la pronuncia della S.C., indicata da ossia la sentenza della Parte_1
Cassazione civile sez. III, 20/02/2014, n.4075 riguarda la fattispecie della locazione di un appartamento per uso abitativo del conduttore con durata inferiore rispetto a quella minima (4 anni) stabilita dall'art. 2
comma 1 della Legge 431/1998 il cui art. 1, rubricato “ambito di applicazione”, nel testo modificato nel 2002, recita: “1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati
"contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2. 2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1°
giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3
dell'articolo 2 della presente legge;

b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;

c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n.
392. 4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
A ciò si aggiunga che, come chiarito dalla S.C. “Al fine di dimostrare il tacito rinnovo del contratto di locazione a tempo determinato, non è
sufficiente la mera permanenza del conduttore nei locali, dopo la scadenza del termine finale, ma occorre che risulti in termini inequivoci la volontà di entrambe le parti, non quella del solo conduttore, di mantenerlo in vita, e che a tale scopo non bastano né il silenzio serbato dal locatore a fronte del protrarsi dell'occupazione di fatto, né l'accettazione del pagamento dei canoni da parte di lui” (Cassazione civile , sez. III , 27/07/2012 , n. 13404) e ancora che “Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore”
(Cassazione civile sez. III, 06/05/2010, n.10963).
Nella vicenda in esame, non solo non sono emersi elementi per ritenere sussistente l'implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo ma risulta, altresì, l'inequivoca conoscenza da parte dell'attrice che l'immobile è stato (ed è) occupato da un terzo sine titulo come si evince dalla diffida contenente la richiesta di rilascio depositata in atti.
Ad ulteriore riprova dell'assenza della volontà delle parti di mantenere in vita il contratto anche oltre la durata espressamente pattuita milita pure la previsione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 9 del contratto del 1999 a tenore della quale:
Accertato allora che il contratto in questione è venuto a cessare in data
31 dicembre 2005, per un verso, non si apprezza la dedotta sussistenza della morosità attribuita ad e, per altro verso, Controparte_1 va rigettata la domanda di risoluzione di un contratto già venuto a scadenza il 31-12-2005.

3. Va, inoltre, ribadito che “...dalla documentazione in atti (cfr. pec del 25-09-
2023) appare che l'immobile sarebbe di fatto occupato da un terzo contrattualmente estraneo alle parti in causa con la conseguenza che lo strumento oggi richiesto dall'intimante appare improprio e che l'eventuale ordinanza di rilascio non potrebbe essere materialmente eseguita nei confronti del terzo anche processualmente estraneo al presente giudizio” (cfr.
ordinanza del 20-9-2024), considerato che la pronuncia richiamata dall'attore, ossia “La sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità,
risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore o il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione o morosità esplicano l'efficacia di titolo esecutivo nei confronti del subconduttore, ancorché quest'ultimo non abbia partecipato al giudizio, né sia menzionato nel titolo, in quanto la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi dell'articolo 1595, comma
3, del Cc.”. (Cassazione civile sez. III, 07/04/2023, n.9605), afferisce esplicitamente alla fattispecie della subconduzione proprio perché
trattasi di rapporto derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione;
mentre, nel caso de quo, è stata allegata una mera occupazione di fatto da parte di un terzo, estraneo al giudizio (nei confronti del quale, quindi, la presente pronuncia non potrebbe esplicare effetti), né è stata documentata la sussistenza di un rapporto di subconduzione con il terzo medesimo.

4. La domanda riconvenzionale, formulata da parte convenuta entro dieci giorni prima dell'udienza del 10 marzo 2025, non è tardiva ma è
inammissibile.
Invero “L'art. 416 c.p.c. così recita "Il convenuto deve costituirsi almeno dieci giorni prima della udienza, dichiarando la residenza o eleggendo domicilio nei comune in cui ha sede il giudice adito. La costituzione dei convenuto si effettua mediante deposito in cancelleria di una memoria difensiva, nella quale devono essere proposte, a pena di decadenza, le eventuali domande in via riconvenzionale e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio". La Corte Suprema ha statuito che "Nelle controversie in materia di locazione il convenuto a pena di decadenza dalla domanda riconvenzionale deve chiedere al giudice, con istanza contenuta nella memoria di costituzione in giudizio, di fissare una nuova udienza, la mancanza dell'istanza non determina la decadenza della domanda riconvenzionale qualora l'attore non eccepisce l'irritualità degli atti successivi alla riconvenzione, accettando il contraddittorio sulla riconvenzionale (Cass. 29.1.2019 n. 2334). La SC ha anche sancito il principio secondo cui a partire dall'emissione dell'ordinanza di mutamento del rito, scattano le preclusioni tipiche del processo del lavoro,
anzitutto il divieto di proporre nuove domande nel corso del giudizio di primo grado essendo funzionale ad esigenze di accelerazione del procedimento (artt.
414 e 416 C.p.c.)” (Tribunale Bari sez. III, 13/02/2024, n.717).
Nella specie, la società convenuta non ha formulato alcuna istanza, nella memoria di costituzione in giudizio del 28 febbraio 2025, diretta alla fissazione di una nuova udienza e l'attore ha espressamente eccepito l'irritualità degli atti successivi alla riconvenzione, come da note del 7
marzo 2025 (“...chiede, preliminarmente, che venga dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale poiché tardiva”), con la conseguenza decadenza della domanda riconvenzionale.

5. Le spese di lite vanno compensate per metà stante l'inammissibilità
della domanda riconvenzionale della convenuta e, per la restante metà,
vanno poste a carico di parte attrice soccombente.
Tanto è sufficiente per escludere la sussistenza dei presupposti per la condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. e la rifusione del C.U.
relativo alla domanda riconvenzionale.
Le spese di lite sono, allora, liquidate come in dispositivo in base ai parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014, aggiornati dal D.M. n.
147/2022, con esclusione della fase istruttoria che non si è svolta, e tenendo conto dell'attività difensiva concretamente svolta dalle parti e del valore della controversia dichiarato dall'attore, secondo il sottostante prospetto:
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
Competenza: procedimenti per convalida locatizia
Valore della causa: da € 52.001 a € 260.000
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore medio: € 2.478,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 1.418,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.911,00
Compenso tabellare (valori medi) € 5.807,00
RIDUZIONI del 50% sul compenso € 2.903,50

P.Q.M.

Il Tribunale di Patti, definitivamente decidendo nella causa n. 991/2024
R.G., ogni altra domanda ed eccezione da ritenersi assorbita:

1. Rigetta le domande di parte attrice per le causali di cui in motivazione;

2. Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale della convenuta;

3. Compensa per metà le spese di lite;

4. Condanna in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore di parte convenuta,
della restante metà delle spese di lite che liquida in € 2.903,50 per compensi, oltre spese generali (15%), IVA e CPA se dovute come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Sofia Ricciardo che ha reso la correlativa dichiarazione ex art. 93 c.p.c.
Sentenza pronunciata ex art. 429 comma 1 c.p.c.
Patti, 15-04-2025
Il Giudice
Dott. Gianluca Antonio Peluso