Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto - Presidente -
Dott. MASSERA Maurizio - Consigliere -
Dott. AMATUCCI Alfonso - rel. Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele - Consigliere -
Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 22991-2006 proposto da:
STILFAR CASUAL DI TO IN & C SAS 01718310277 in persona del legale rappresentante Sig. IN TO, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PIERLUIGI DA PALESTRIMA 63, presso lo studio dell'avvocato CONTALDI MARIO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato ROMOR PAOLO con delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

e contro
MO NA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 996/2005 della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, Quarta Sezione Civile, emessa il 09/03/2005; depositata il 07/06/2005; R.G.N. 47/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/04/2010 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA RAFFAELE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1.- Il 25.6.1997 IL RO, locatrice di un immobile locato per uso commerciale alla TI Casua s.a.s. di TO IN & C. inviò alla conduttrice una lettera del seguente testuale tenore:
"Come stabilito dalla legge, per il rinnovo dei contratti di locazione, le comunico che il suo scade il 1 gennaio del 1998. Attenendomi alla legge le do preavviso sei mesi prima. Il rinnovo avverrà solo se in regola con le mensilità. Il nuovo canone d'affitto a partire dall'1 gennaio 1998 L. 1.500.0000 (unmilionecinquecentomila). Faccio presente che le mensilità scoperte sono: maggio e giugno, pertanto l'invito provvedere al più presto a regolarizzarle". Il 16.4.1998 la TI rilasciò l'immobile previa missiva del 10.4.1998 con la quale domandava il versamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34. Non avendo la locatrice dato evasione alla richiesta, la conduttrice ottenne dal pretore di Mestre decreto ingiuntivo (n. 581/98) di pagamento della somma di L. 24.732.000. La locatrice RO vi si oppose.
Con sentenza n. 131 del 2002 l'adito tribunale ai Venezia rigettò l'opposizione, riconoscendo il diritto della conduttrice TI al conseguimento della predetta indennità per essere la locazione cessata su richiesta;

della locatrice e non potendo interpretarsi come sintomatica della tacita volontà delle parti di rinnovare la locazione la circostanza che la conduttrice avesse continuato a godere dell'immobile per alcuni mesi, oltre la scadenza.
2.- La decisione è stata totalmente riformata dalla corte d'appello di Venezia che, con sentenza n. 996 del 2005, ha negato il diritto della conduttrice alla corresponsione dell'indennità, revocando il decreto ingiuntivo e compensando tra le parti le spese dell'intero processo.
3.- Avverso detta sentenza ricorre per cassazione la soccombente conduttrice TI, affidandosi a quattro motivi, illustrati anche da memoria.
L'intimata non ha svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Ha ritenuto la corte territoriale:
a) che la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza doveva ritenersi inefficacemente manifestata dalla locatrice per difetto, nella lettera spedita alla conduttrice, dei requisiti di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 29;
b) che, inoltre, il tenore della missiva era ambiguo;

c) che la conduttrice aveva dato riscontro alla lettera della locatrice del 25.6.1997 solo nel marzo del 1998, quando il contratto doveva ritenersi ormai tacitamente rinnovato;

d) che doveva per questo cono adersi che il rapporto locativo era cessato nell'aprile del 1998 per autonoma determinazione della stessa conduttrice.
2.- Della decisione si duole la ricorrente Silfar, deducendo coi primi due motivi insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi;
col terzo, violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 28, 29 e 34; col quarto, violazione e falsa applicazione degli artt. 28 e 34, stessa legge.
3.- Il primo ed il secondo motivo, che per la loro connessione possono essere congiuntamente esaminati, sono fondati. 3.1.- Correttamente La ricorrente pone in luce come il fatto che la lettera della locatrice (il cui testo è stato sopra riportato) esprimesse ai contempo la volontà della locatrice di "di dare una sorta di disdetta e quella contraria di rinnovazione del contratto", al contempo esprimendo un "chiaro sollecito al pronto - pagamento dei canoni insoluti al quale ... doveva essere ... subordinato - il rinnovo contrattuale" (così la sentenza impugnata, a pagina 5), non attesta affatto l'incompatibilità tra tali richieste - come apoditticamente ritenuto dalla corte d'appello.
La corte non ha in particolare considerato - come rilevato dalla ricorrente - che la volontà di disdire non è affatto incompatibile con la volontà di rinnovare la locazione a diverse condizioni (L.

1.500.000 mensili) e purché i canoni arretrati fossero pagati, giacché' quale che fosse lo scopo effettivamente perseguito (rinnovazione del rapporto ad un canone più elevato e/o pagamento degli arretrati) condizione dell'aumento era la cessazione del primo rapporto e strumento di indiretta pressione per ottenere il pagamento degli arretrati era pur sempre la manifestazione dell'effettiva volontà di non rinnovare la locazione.
Il non aver neppure preso in esame tali determinanti aspetti rende la motivazione dei tutto insufficiente a sorreggere le conclusioni della corre.
2. - Fondati sono anche il terzo ed il quarto motivo.
2.1.- Costituisce principio consolidato che in tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso ' dall'abitazione, il rilascio dell'immobile da parte del conduttore a seguito di diniego di rinnovo alla prima scadenza a norma della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 29, non comporta a carico di questi il venir meno del diritto all'indennita' per la perdita dell'avviamento a commerciale, costituendo la disdetta - ancorché nulla per mancanza dei requisiti specificati in tale disposizione, ovvero inefficace perché tardiva - estrinsecazione di un'unilaterale iniziativa dello stesso locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto (Cass., nn. 9545, 1230 e 11165 del 1997, citate dal ricorrente, cui adde, ex plurimis, Cass., nn. 15091/2001 e 15590/2007). La sentenza impugnata (a pagina 5, terzo capoverso) ha dunque erroneamente conte cito efficacia alla tardi vita della disdetta ed alla mancata specificazione del motivo addotto a giustificazione dei diniego alla rinnovazione del contratto.
2.2.- Del pari erroneo in diritto è l'avere la corte territoriale ritenuto che la rinnovazione tacita del contratto di locazione potesse dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta e sino al marzo del 1998 (a cavallo delle pagine 5 e 6 della sentenza), occorrendo invece che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto, possa desumersi la loro implicita, ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo e non essendo a tal fine sufficiente ne' la permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale ne' l'accettazione dei canoni da parte del locatore (Cass., n. 9958/97, citata dalla ricorrente, cui adde, ex multis, Cass., nn. 277 31 e 15802 del 2005). 3.- Il ricorso va conclusivamente accolto, con rinvio alla medesima corte territoriale in diversa composizione che, nel rispetto degli, enunciati principi di diritto, procederà ad un nuovo apprezzamento del merito e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE DI AZ accoglie il ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese, alla corte d'appello di Venezia in diversa composizione.
Così deciso in Roma, il 14 aprile 2010.
Depositato in Cancelleria il 6 maggio 2010