N. R.G. 3526/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Mariangela Mastro ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3526/2018 promossa da
( ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. NICOLA SOTGIU, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in Teramo, Via Mario Capuani n. 39;
ATTORE
e
(P.I. , CO P.IVA_1
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. MIRCO DI BONAVENTURA, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in Teramo, via F. Savini n. 29;
CONVENUTA nonché
(C.F. , Controparte_2 C.F._2
rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. MICHELE ALESSANDRO ALONZI, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, Via Treviso n. 31;
TERZO CHIAMATO DA CO
nonché
(C.F. ), Parte_2 C.F._3
rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. TOMMASO NAVARRA, con domicilio eletto presso il suo studio in Teramo, via Pigliacelli n. 46;
TERZO CHIAMATO DA CO
nonché
1 (già , in persona Controparte_3 Controparte_4 del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. MANUELA ZELASCHI e dall'avv. GIANCARLO
LOMBARDI, con domicilio eletto presso lo studio dell'avv. Zelaschi in Roseto degli Abruzzi (TE), via
Carducci n. 2;
TERZA CHIAMATA DA Parte_2
nonchè
in persona del legale rappresentante pro Controparte_5 tempore,
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. EMIDIO GUASTADISEGNI del Foro di Vasto, con domicilio eletto in Teramo alla Via Panbianco snc presso lo studio dell'avv. Raffaella Baccante;

TERZA CHIAMATA IN CAUSA DA Parte_2
OGGETTO: Vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni del 27 novembre 2024.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ai sensi dell'art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c., come modificato dall'art. 45 co. 17 della legge 18 giugno
2009 n. 69, la presente sentenza viene motivata attraverso una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, sicché, nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini del decidere, le posizioni delle parti possono essenzialmente riepilogarsi come di seguito.
Con atto di citazione notificato in data 19 ottobre 2018, conveniva in giudizio Parte_1
l'impresa individuale , di seguito in breve CO anche solo formulando una domanda così articolata: CO
Voglia codesto Eccellentissimo Tribunale, contrariis reiectis:
- annullare per dolo ex art. 1439 c.c. il contratto di compravendita immobiliare stipulato per atto pubblico in data 23 gennaio 2013 per notar relativo alle unità immobiliari site in Persona_1
Teramo, Via Rivacciolo, n. 9, meglio individuate al N.C.E.U. del detto Comune al foglio 61, particella
1942, sub. 6 e 31, consistenti, rispettivamente, in un appartamento ed in un box auto, condannando la
a restituire al sig. la somma di € 201.000,00, CO Parte_1 da essa riscossa a titolo di corrispettivo della compravendita, oltre interessi legali dai singoli giorni dei pagamenti, come in narrativa, sino al dì dell'effettiva restituzione ed ordinando al competente
Conservatore dei Registri immobiliari di annotare in margine alla trascrizione dell'atto di compravendita la sentenza di annullamento ai sensi dell'art. 2655 c.c.; per l'effetto dell'annullamento del contratto, condannare, ai sensi dell'art. 2043 c.c., sempre la a risarcire il CO danno subito e subendo dal sig. , pari alla differenza tra il costo effettivamente sostenuto per Pt_1
2 il riscaldamento dell'immobile per cui è causa ed il costo che il sig. avrebbe sostenuto se Pt_1
l'immobile fosse appartenuto alla classe energetica A, a decorrere dalla data di acquisto dell'immobile sino alla pubblicazione della sentenza, nonché il danno consistente nel pagamento degli interessi passivi sul mutuo contratto in data 23 gennaio 2018, per atto pubblico a firma del notaio Per_1
;
[...]
- in subordine, risolvere per inadempimento della convenuta il detto contratto di compravendita immobiliare, condannando, per l'effetto, la a restituire la CO somma di € 201.000,00, da essa riscossa a titolo di corrispettivo della compravendita, oltre interessi legali dai singoli giorni dei pagamenti, come in narrativa, sino al dì dell'effettiva restituzione ed ordinando al competente Conservatore dei Registri immobiliari di annotare in margine alla trascrizione dell'atto di compravendita la sentenza di annullamento ai sensi dell'art. 2655 c.c.; per
l'effetto della risoluzione giudiziale del detto contratto, condannare, ai sensi dell'art. 1453 .cc., sempre la a risarcire il danno subito e subendo dal sig. , pari alla differenza tra il CO Pt_1 costo effettivamente sostenuto per il riscaldamento dell'immobile per cui è causa ed il minor costo che il sig. avrebbe sostenuto se l'immobile fosse appartenuto alla classe energetica A, a Pt_1 decorrere dalla data di acquisto dell'immobile sino alla pubblicazione della sentenza, nonché il danno consistente nel pagamento degli interessi passivi sul mutuo contratto in data 23 gennaio 2018, per atto pubblico a firma del notaio;
Persona_1
- in ulteriore subordine e salvo gravame, ai sensi dell'art. 1440 c.c., a) condannare la convenuta a risarcire il danno subito e subendo dal sig. , pari alla differenza tra il costo effettivamente Pt_1 sostenuto per il riscaldamento dell'immobile per cui è causa ed il costo che il sig. avrebbe Pt_1 sostenuto se l'immobile fosse appartenuto alla classe energetica A, a decorrere dalla data di acquisto dell'immobile sino alla pubblicazione della sentenza;
b) condannare sempre la convenuta, per il tempo successivo alla pubblicazione della sentenza definitiva del presente giudizio e sino a quando il sig.
continuerà ad abitare il detto immobile, a corrispondere in favore del qui esponente, a titolo Pt_1 di risarcimento del danno, una rendita pari alla differenza tra il costo effettivamente sostenuto per il riscaldamento dell'immobile per cui è causa ed il costo che il sig. avrebbe sostenuto se Pt_1
l'immobile fosse appartenuto alla classe energetica A, da corrispondersi annualmente, ogni mese di dicembre;
c) condannare la convenuta al pagamento degli interessi passivi sul mutuo stipulato dal sig.
in data 23 gennaio 2018, per atto pubblico a firma del notaio . Parte_1 Persona_1
In ogni caso, con vittoria delle spese del presente giudizio, oltre alle spese del procedimento di
a.t.p.
I fatti posti a fondamento della domanda, per come prospettati nell'atto di citazione, possono essere così compendiati:
con atto pubblico di compravendita del 23 gennaio 2013, rep. n. 7212 a rogito del Notaio , trascritto il 25 gennaio 2013 presso la Persona_1
Conservatoria dei Registri immobiliari di Teramo al n. 1320 Reg. gen. e 1064
Reg. part. (doc. 2), l'attore aveva acquistato da CO
le unità immobiliari site in Teramo, Via Rivacciolo,
[...]
n. 9, meglio individuate al N.C.E.U. del detto Comune al foglio 61, particella
3 1942, sub. 6 e 31, consistenti, rispettivamente, in un appartamento ed in un box auto;

nell'atto pubblico di compravendita, il prezzo era stato indicato in € 150.000,00 Iva esclusa, ossia in € 156.000,00, Iva inclusa;

secondo l'attestato di certificazione energetica, a firma dell'Ing. CP_2
, consegnato dall'impresa costruttrice all'odierno esponente,
[...]
l'appartamento rientrava nella classe energetica «A», su una scala da «A+»
(migliore prestazione energetica) a «G» (peggiore prestazione energetica), ai sensi della normativa di settore dettata dal D. Lgs. 192/2005, dal D.P.R. 2 aprile
2009, n. 59 e dal D.M. 26 giugno 2009 recante le “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”;
ai fini dell'acquisto dell'immobile sopra descritto, prima della stipula del contratto definitivo, il sig. aveva corrisposto, in denaro contante, al Pt_1 sig. la somma di € 45.000,00, in diverse soluzioni;
CO
successivamente alla stipula dell'atto di compravendita, l'attore si era trasferito presso il detto appartamento;

senonché, insospettito dalla scarsa resa energetica dell'immobile, con conseguente eccessiva spesa economica, aveva conferito incarico all'Ing. Per_2
al fine di individuare qualitativamente i ponti termici ed effettuare una
[...] stima approssimativa della prestazione energetica dell'immobile;
dopo aver eseguito diverse simulazioni, il tecnico incaricato aveva concluso che «la prestazione energetica dell'appartamento del sig.
[...]
(…) risulta essere nettamente inferiore alla classe energetica A Pt_1 dichiarata»;
l'attore aveva agito in giudizio dinanzi al Tribunale di Teramo (1121/2015 R.G.) nei confronti dell'impresa costruttrice odierna convenuta, ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c.;
all'esito delle indagini peritali era emerso che la prestazione energetica dell'appartamento non corrispondeva a quella riportata nell'attestato energetico consegnato all'odierno esponente dal convenuto, essendo risultata essere inferiore a quella dichiarata dall'impresa convenuta;

il procedimento si era concluso senza il raggiungimento della sperata conciliazione;

all'esito di ulteriori accertamenti affidati al tecnico di fiducia, era emerso che secondo la normativa di riferimento (D. Lgs. 192/2005, D.P.R. 2 aprile 2009,
n. 59 e D.M. 26 giugno 2009) la classificazione energetica globale dell'appartamento risultava inclusa nella classe «E», e non in quella dichiarata dal costruttore pari alla classe «A» (sic); il consumo energetico dell'appartamento è superiore ai valori limite di cui all'allegato C al d. Lgs. 192/2005 (tabella 1.3), ratione temporis applicabile, fissati, per l'immobile per cui è causa, in 74,8 kWh/mq*anno.
4 Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 11 gennaio 2019 si costituiva in giudizio l'impresa individuale , contestando ogni CO presupposto in fatto e in diritto delle domande proposte dagli attori, in particolare, sostenendo:
- che non era ravvisabile nella fattispecie alcun dolo, anche perché la certificazione energetica dell'appartamento era stata redatta da un tecnico qualificato, l'ing. , e che il dott. Controparte_2
, titolare di non essendo un tecnico del settore edile, si CO CO era affidato a professionisti esterni per la progettazione e la certificazione energetica;

- che la certificazione energetica dell'appartamento era stata rilasciata correttamente e che non vi era prova che l'appartamento rientrasse in una classe energetica inferiore a quella dichiarata;
che anzi il
CTU nominato in sede di accertamento preventivo era pervenuto a tutt'altre conclusioni, ossia che l'immobile al più potrebbe classificarsi “in una minore classificazione in classe B), e che in ogni caso dalle verifiche effettuate è risultato che l'immobile rispetta le regole di legge in termini di efficienza energetica, non sono state rilevate deficienze tali da far decadere le caratteristiche di agibilità ”;
- di non essersi resa in alcun modo inadempiente nei confronti degli attori, in quanto tutte le obbligazioni contenute nel contratto erano state correttamente adempiute;

- che anche le richieste risarcitorie proposte dagli attori erano infondate e prive di supporto probatorio, in particolare per quanto riguarda gli interessi passivi sul mutuo e la differenza di costo per le spese di riscaldamento.
Chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
1) in via preliminare in rito, fissare nuova udienza per consentire la chiamata in causa ai sensi dell'art. 269 c.p.c. dei terzi p.i. (c.f. Parte_2
), con studio in Teramo alla via F. Franchi n. 5 PEC C.F._3
, e ing. Email_1 Controparte_2
, con studio in NO (Te) alla via C.F._2 C.F._2
Case di Trento n.8 PEC , perché venga dagli stessi Email_2 mallevata e tenuta indenne dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti d alla presente causa;

2) nel merito respingere ogni domanda proposta nei propri confronti, in quanto infondata in fatto e diritto, per le ragioni tutte esposte in atti;

3) in via subordinata, e con riserva di gravame, in ipotesi di accoglimento delle avverse domande, riconoscere la fondatezza delle domande riconvenzionali come sopra formulate, con relativa condanna della parte attrice al pagamento dei relativi importi, eventualmente anche in via equitativa;
in ogni caso, compensare le somme suddette con qualsivoglia importo eventualmente riconosciuto in favore della parte attrice;

4) in via gradata, nella denegata ipotesi che sia riconosciuto qualsivoglia profilo di fondatezza delle avverse richieste, adeguatamente ridotte le stesse nei limiti del dovuto secondo giustizia, dichiarare il proprio diritto ad essere tenuta indenne da ogni conseguenza pregiudizievole del presente giudizio, dichiarando
5 contestualmente che alle stesse, nessuna esclusa, devono fare fronte direttamente i terzi chiamati
5) in ogni caso con il favore di ogni onere di lite.
Autorizzata la chiamata in causa dei terzi, in data 10 maggio 2019 si costituiva in giudizio
[...] deducendo di aver provveduto, senza alcuna competenza certificatoria, alla sola Pt_2 progettazione degli impianti nell'appartamento in questione, che poi erano stati realizzati da altri in difformità al progetto stesso, declinando quindi ogni responsabilità.
Concludeva chiedendo il rigetto della domanda e la chiamata in causa delle proprie compagnie d'assicurazioni, e al fine di essere manlevata in caso di CP_5 Controparte_6 accoglimento della domanda attorea.
In data 3 giugno 2019 si costituiva in giudizio il terzo chiamato , chiedendo – in Controparte_2 via preliminare – la riunione del presente giudizio con i procedimenti nn. 3528/18 e 3529/18, ravvisando una connessione oggettiva e parzialmente soggettiva.
Nel merito, il terzo chiamato deduceva l'infondatezza della domanda attorea, e rassegnava le seguenti conclusioni:
1) In via gradata preliminare e/o pregiudiziale, adottare gli opportuni provvedimenti al fine della riunione del presente procedimento a quelli di cui al n.r.g. 3526/18 e 3529/18 entrambi incardinati innanzi all'attuale Ufficio del Tribunale Ordinario di Teramo ed assegnati alla Dott.ssa Mastro;

2) In via principale, nel merito, rigettare le domande attoree essendo del tutto infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate, con condanna di chi di ragione alla refusione delle spese, competenze ed onorari di causa;

3) In via gradata nel merito, rigettare comunque qualsivoglia domanda svolta nei confronti del
Sig. Ing. , siccome del tutto infondate in fatto ed in diritto e, comunque, non provate, Controparte_2 con condanna di chi di ragione alla refusione delle spese, competenze ed onorari di causa;

4) In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non dovesse essere accolta la domanda spiegata in via principale e gradata dalla scrivente difesa:
a. accertare e dichiarare la reale efficienza eziologica della condotta del Sig. Ing. Controparte_2 rispetto ai fatti per cui è causa;

b. accertata la reale entità dei danni subiti dall'attore, limitare l'eventuale risarcimento alle somme che dovessero risultare effettivamente dovute alla luce delle risultanze istruttorie tutte;

c. accertare e dichiarare la “responsabilità solidale” della e dei chiamati in CO causa, determinando le rispettive quote di responsabilità anche in termini percentuali;

d. accertare e dichiarare il diritto del Sig. Ing. ad essere tenuto indenne da ogni Controparte_2 conseguenza pregiudizievole del presente giudizio, dichiarando contestualmente che alle stesse, nessuna esclusa, dovrà fare fronte direttamente Lloyd's, Rappresentanza Generale in Italia, in persona del legale rappresentante pro tempore, chiamata in causa a garanzia in ragione della polizza n.
A0120017200.
6 5) In ogni caso, con vittoria di spese competenze ed onorari oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.
In data 5 novembre 2019 si costituiva in giudizio la Controparte_7 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
[...]
Piaccia alla Giustizia del Tribunale civile di Teramo adito, contrariis reiectis: in via principale:
1) rigettare la domanda di garanzia e/o manleva e/o regresso proposta dalla convenuta
[...]
nei confronti del terzo chiamato , siccome erronea ed CO Parte_2 infondata, in fatto ed in diritto;

2) condannare la convenuta al pagamento delle spese e CO competenze tutte di lite in favore del terzo chiamato Controparte_5
3) rigettare la domanda di garanzia e manleva proposta dal chiamante in causa nei Parte_2 confronti della siccome erronea ed infondata, in fatto ed in Controparte_5 diritto;

4) condannare il chiamante in causa al pagamento delle spese e competenze tutte Parte_2 di lite in favore della in via di estremo subordine: Controparte_5
5) nella denegata ipotesi di ritenuta operatività della garanzia assicurativa prestata dalla
[...] in favore del chiamante in causa , ritenere e dichiarare la Controparte_5 Parte_2 coassicurazione con l'altra chiamata in causa Arch.-Insurance, dando atto che la stessa è prestata, in ogni caso, con massimale per "danni" fino ad € 1.000.000,00 e con massimale per "perdite pecuniarie" fino ad € 258.300,00 (art.

3.10 condizioni di polizza), con uno scoperto del 10% fino al limite di €
30.000,00, pari al 3% del massimale (art.

3.11 condizioni di polizza) e con limitazione alla sola quota di responsabilità dell'assicurato e con esclusione delle eventuali maggiori somme da esso dovute in forza del vincolo di solidarietà tra coobbligati (art.

3.4 condizioni di polizza);
6) ridimensionare la domanda risarcitoria proposta dall'attore nei confronti della Parte_1
, nonchè la domanda di garanzia-manleva-regresso proposta CO da quest'ultima nei confronti di , nonchè la domanda di garanzia e manleva proposta da Parte_2 quest'ultimo nei confronti della società Reale ictu oculi, eccessive e smodate;
Controparte_5
7) disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra tutte le parti in causa.
In data 16 gennaio 2020 si costituiva in giudizio chiedendo Controparte_3
l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
Voglia l'Ill.mo Giudice Adito:
In via principale
rigettare la domanda di manleva e garanzia formulata dal signor nei confronti di Parte_2
, già previo rigetto delle domande Controparte_3 Controparte_4 formulate nei confronti del signor in quanto infondate in fatto e in diritto e, comunque, non Pt_2 sussistendo profili di responsabilità professionale allo stesso riferibili nell'esecuzione del suo incarico.
In via subordinata
7 Nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande formulate nei confronti del signor Pt_2 nonché di accoglimento della domanda di manleva e garanzia formulata dal signor nei Pt_2 confronti di , già , statuire la Controparte_3 Controparte_4 condanna di quest'ultima nei limiti delle condizioni di operatività del contratto di assicurazione prodotto in giudizio, ivi compreso il limite del secondo rischio, dei massimali e delle franchigie della polizza prodotta agli atti di causa.
Spese e compensi professionali rifusi.
La causa era istruita esclusivamente in via documentale e all'udienza del 27 novembre 2024, precisate le conclusioni, era assunta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Stante la diversità delle domande proposte, esse saranno esaminate partitamente.
1. DOMANDA DI ANNULLAMENTO DEL CONTRATTO PER DOLO.
In via principale, parte attrice chiede l'annullamento del contratto stipulato in data 23 gennaio
2013, con il quale ha acquistato le unità immobiliari site in Teramo, Via Rivacciolo, n. 9.
L'attore afferma di essersi determinato alla stipula per effetto di un raggiro, in tesi posto in essere dal venditore riguardante la classificazione della prestazione energetica CO dell'appartamento.
In tema di annullamento del contratto, sono stati affermati i seguenti principi di diritto:
- a norma dell'art. 1439 cod. civ., il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati siano stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe prestato il proprio consenso per la conclusione del contratto, ossia quando, determinando la volontà del contraente, abbiano ingenerato nel deceptus una rappresentazione alterata della realtà, provocando nel suo meccanismo volitivo un errore da considerarsi essenziale ai sensi dell'art. 1429 cod. civ. Pertanto, a produrre l'annullamento del contratto non basta una qualunque influenza psicologica sull'altro contraente, ma sono necessari artifici o raggiri, o anche semplici menzogne che abbiano avuto comunque un'efficienza causale sulla determinazione volitiva della controparte e, quindi, sul consenso di quest'ultima; (Sez. 3, Sentenza n.
12892 del 23/6/2015);
- in tema di vizi del consenso, il dolo, a norma dell'art. 1439 cod. civ., è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da una parte abbiano determinato la volontà a contrarre del deceptus, avendo ingenerato in lui una rappresentazione alterata della realtà, che abbia provocato nel suo meccanismo volitivo un errore essenziale ai sensi dell'art. 1429 cod. civ. Segnatamente, ricorre il dolus malus solo se, in relazione alle circostanze di fatto e personali del contraente, il mendacio sia accompagnato da malizie e astuzie volte a realizzare l'inganno voluto e idonee in concreto a sorprendere una persona di normale diligenza e sussista, quindi, in chi se ne proclami vittima, assenza di negligenza o di incolpevole ignoranza (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14628 del 23/06/2009);
- ancora, a norma dell'art. 1439 cod. civ., il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati siano stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe prestato il proprio consenso per la conclusione del contratto, ossia quando, determinando la volontà del contraente, abbiano ingenerato
8 nel deceptus una rappresentazione alterata della realtà, provocando nel suo meccanismo volitivo un errore da considerarsi essenziale ai sensi dell'art. 1429 cod. civ. (Nella specie, relativa a contratti di affitto di azienda e di affiliazione commerciale intercorsi tra le parti, la S.C. ha confermato, in quanto incensurabilmente motivata, la sentenza di merito che aveva ritenuto irrilevante, sotto il profilo del dolo, la circostanza che tra le parti fosse stata discussa o anche oggetto di trattativa una possibile futura vendita dell'azienda) (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12424 del 25/05/2006);
- il dolo è, ai sensi dell'art. 1439 cod. civ., causa di annullamento del contratto, allorché si sia concretato in artifici o raggiri o anche menzogne, che - ingenerando nella controparte una rappresentazione alterata della realtà - siano stati determinanti del consenso che altrimenti non sarebbe stato prestato (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5166 del 03/04/2003).
Applicando tali coordinate ermeneutiche alla vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale, non sussiste la prova che l'attore abbia concluso il contratto per l'errore ingenerato da comportamenti dolosi della venditrice.
Nulla prova, a tal proposito, la cartellonistica riprodotta nelle immagini depositate in atti dagli attori (cfr. allegati alla seconda memoria ex art. 183 comma VI c.p.c.), ove è scritto che l'impresa realizza appartamenti in classe A: trattasi, invero, di informazione neutra che CO non attiene strettamente all'immobile oggetto di causa e comunque inidonea a ingenerare negli acquirenti una rappresentazione alterata della realtà tale da dar luogo ad annullamento del contratto di acquisto, nei termini innanzi delineati.
Pertanto deve essere senz'altro respinta la domanda di annullamento del contratto.


2. DOMANDA DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER INADEMPIMENTO.
Parimenti infondata è la domanda di risoluzione del contratto di acquisto per inadempimento.
L'attore lamenta che l'appartamento acquistato da non rientrerebbe nella classe CO energetica A) di cui al D.Lgs. 192/2005 e successivi decreti di attuazione, ma nella inferiore classe energetica E) e quindi che l'attestato di certificazione energetica redatto dal professionista che lo ha sottoscritto sarebbe erroneo e comunque non veritiero: tanto costituirebbe, secondo la difesa attorea, un inadempimento grave, tale da condurre alla risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.
Il ctu nominato in sede di ATP, chiamato ad effettuare le verifiche del caso, ha appurato che “la prestazione energetica dell'immobile non corrisponde a quella riportata nell'attestato energetico presente agli atti”.
Appare, pertanto, provata l'erronea certificazione energetica rilasciata dall'impresa che ha venduto l'immobile; resta, tuttavia, da verificare se tale inadempimento, che costituisce evidentemente una ipotesi di aliud pro alio, sia connotato dai requisiti di gravità necessari per addivenire ad una declaratoria di risoluzione del contratto.
In materia di responsabilità contrattuale, la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito,
9 risultando insindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione congrua e immune da vizi logici e giuridici (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6401 del 30 marzo 2015).
Nella valutazione della gravità dell'inadempimento di un contratto, vanno preliminarmente distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento, potendo darsi rilievo alla violazione degli obblighi generali di informativa ed avviso imposti dalla cd. buona fede integrativa soltanto in presenza di un inadempimento grave incidente sul nucleo essenziale del rapporto giuridico, ovvero di una ipotesi di abuso del diritto da parte di uno dei paciscenti (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19579 del 9 luglio 2021). La gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Ritiene il Tribunale che, nel caso di specie, non sia ravvisabile – nell'inadempimento dell'impresa che ha venduto l'immobile – una gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, con i conseguenti obblighi restitutori, posto che l'erronea classificazione energetica non intacca il nucleo essenziale del rapporto giuridico dedotto in giudizio, non potendosi affermare che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia del complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio significativo del sinallagma contrattuale.
Il ctu, del resto, ha appurato che “il maggior costo sostenuto dalla parte attrice in ragione della deteriore classe energetica è pari a: 172,00 €/anno”, sicché non si ritiene, alla luce degli affermati principi, nonché in considerazione del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, che possa addivenirsi alla caducazione del contratto di vendita.
Deve, pertanto, essere respinta anche la domanda di risoluzione.


3. DOMANDA DI RISARCIMENTO DEI DANNI EX ART. 1440 C.C.
Esclusa la caducazione del contratto, sia per la via dell'annullamento che per quella della risoluzione, deve esaminarsi la domanda di risarcimento dei danni proposta dall'attore ai sensi dell'art. 1440 c.c.
La domanda è infondata.
Il dolo incidente, al pari del dolo determinante (di cui si è detto nel paragrafo 1), presuppone la prova del raggiro, che incombe alla parte che invoca il risarcimento, in ossequio ai generali principi in tema di onere probatorio.
Nel caso di specie, non è ravvisabile da parte di un comportamento CO consapevolmente mendace, tale non potendosi considerare una informazione errata non sorretta da una volontà ingannatoria;
invero, non sono emersi elementi di consapevole mendacio da parte dell'impresa convenuta. Sicché, l'assenza di prova del dolo (ovvero della volontà specifica di ingannare mediante
10 raggiri attuati grazie ad informazioni consapevolmente false) in capo alla convenuta impedisce l'accoglimento della domanda formulata ai sensi dell'art. 1440 c.c. (Cass. n. 31731/2021).
Del resto, pur prescindendo da tale considerazione, comunque concludente, restano indimostrati, a valle, i danni lamentati dagli attori, che chiedono:
a) a titolo di risarcimento, la differenza tra il costo effettivamente sostenuto per il riscaldamento dell'immobile oggetto di causa ed il costo che il sig. avrebbe sostenuto se l'immobile Pt_1 fosse appartenuto alla classe energetica A, a decorrere dalla data di acquisto dell'immobile sino alla pubblicazione della sentenza;

b) una rendita pari alla differenza tra il costo effettivamente sostenuto per il riscaldamento dell'immobile per cui è causa ed il costo che il sig. avrebbe sostenuto se l'immobile fosse Pt_1 appartenuto alla classe energetica A, da corrispondersi annualmente, ogni mese di dicembre;

c) il pagamento degli interessi passivi sul mutuo gravante sul sig. . Pt_1
Quanto ai danni sub a), la domanda appare eccessivamente generica per essere favorevolmente considerata, oltre che non supportata da prove adeguate (le fatture prodotte in allegato alla seconda memoria ex art. 183 comma VI c.p.c. non aggiungono alcunché di significativo al lacunoso quadro probatorio).
Quanto alla domanda sub b), trattasi di danni futuri e solo genericamente ipotizzati, che – invece – avrebbero dovuti essere provati in modo rigoroso.
Parimenti, i danni sub c) non sono stati provati, ma solo allegati, per giunta in modo generico. Non
è dato comprendere, invero, per quale ragione l'impresa dovrebbe farsi carico degli interessi passivi relativi al mutuo stipulato per l'acquisto dell'appartamento.
Si rammenti, in ogni caso, che “sia nell'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, sia in quella di responsabilità contrattuale, spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore. A tal fine l'art. 1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, non agevola la posizione del danneggiato in ordine alla prova dell'effettiva esistenza del danno derivante dall'inadempimento, onere che non è diverso da quello incombente su colui che faccia valere una responsabilità extracontrattuale” (Cassazione, sez. III, 18 marzo 2005, n. 5960).
Nel caso di specie, l'onere della prova incombente a parte attrice non è stato soddisfatto.
L'unico profilo astrattamente meritevole di considerazione e approfondimento, attinente alla differenza di prezzo sostenuta per il pagamento di un immobile che, di fatto, rende una prestazione energetica notevolmente inferiore a quella dichiarata, è stato affrontato da parte attrice in maniera fugace nel corpo dell'atto (cfr. pagina 17, atto di citazione: La prima voce riguarda la differenza tra quanto corrisposto a titolo di prezzo della compravendita dal sig. , pari ad € 201.000,00, ed Pt_1 il reale prezzo di mercato dell'immobile all'epoca dell'acquisto, tenuto conto della reale classe energetica (classe E); differenza da accertarsi mediante idonea consulenza tecnica), ma non è stato poi riproposto nelle conclusioni dell'atto di citazione stesso che, com'è noto, perimetrano in via definitiva
11 il thema decidendum, salva la possibilità di precisazione nei modi consentiti dall'art. 183 c.p.c. ratione temporis applicabile.
Tale omissione appare ancor più significativa, e non lascia spazio a differenti interpretazioni, laddove si consideri che la difesa degli attori è stata molto puntuale, in sede di conclusioni, nell'enumerare i danni di cui ha chiesto il ristoro, richiamando espressamente le singole voci di danno e non limitandosi a chiedere genericamente il risarcimento dei danni sofferti dedotti in motivazione, senza tuttavia menzionare il risarcimento derivante dalla differenza dei costi sostenuti per l'acquisto dell'immobile, sicché non sembrano esservi i presupposti per poter ritenere validamente proposta la correlata domanda che non è stata esplicitata neanche in sede di prima memoria ex art. 183 comma VI
c.p.c. (termine ultimo per precisare o modificare la domanda), ove gli attori hanno insistito per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate nell'atto di citazione.
Anche nella seconda memoria ex art. 183 comma VI c.p.c., nell'articolare i mezzi istruttori, parte attrice chiede disporsi ctu, volta a determinare:
- l'esatta classificazione energetica dell'immobile per cui è causa, secondo i riferimenti normativi in vigore all'epoca della costruzione della palazzina per cui è causa, tenendo conto e previa verifica della consistenza ed incidenza dei ponti termici, nonché della quantità e qualità dell'isolante utilizzato per coibentare il solaio/terrazzo dell'appartamento del sig. ; con espressa riserva di meglio Pt_1 specificare i quesiti da sottoporre al nominando c.t.u.;
- l'esatta realizzazione dell'opera come da progetto architettonico, strutturale ed energetico asseverati dalla direzione dei lavori competente;

- la maggior spesa relativa ai consumi di gas relativi all'appartamento per cui è causa in conseguenza della deteriore classe energetica.
Ancora una volta, l'attore sembra mostrare disinteresse rispetto allo specifico profilo afferente alla differenza di prezzo sostenuta per l'immobile, ragion per cui il Tribunale ritiene di non dover affrontare nel merito la questione.


4. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE E SPESE DI LITE.
Stante l'integrale rigetto della domanda proposta nei confronti di CO restano assorbite tutte le rivendicazioni e domande proposte dalla convenuta nei confronti dei terzi chiamati;
si evidenzi, inoltre, che parte attrice ha espressamente dichiarato di non voler estendere la domanda proposta da nei confronti dei terzi chiamati (cfr. verbale d'udienza CO del 5 febbraio 2020).
In ossequio al principio della soccombenza, parte attrice deve provvedere al rimborso delle spese di lite sostenute dall'impresa convenuta;
quanto alle posizioni dei terzi chiamati,
[...] deve provvedere al rimborso delle spese sostenute da che, quale CP_1 Parte_2 progettista dell'impianto energetico dell'appartamento in parola, era del tutto estraneo alla vicenda oggetto di causa, sicché la sua chiamata in causa è stata frutto di un'iniziativa infondata e arbitraria del convenuto. Quanto alla posizione dell'ing. , invece, pur dovendosi affermare che la chiamata in CP_2 causa si è resa necessaria sulla base della prospettazione attorea, non appare equo imputare agli attori le
12 spese sostenute da costui per difendersi in giudizio, anche in considerazione del fatto che, prescindendo dagli esiti della controversia, è stata dimostrata l'erroneità della certificazione energetica redatta dal professionista, sicché le spese di lite sopportate restano a suo carico.
Parimenti, restano compensate le spese sostenute dalle compagnie terze chiamate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica in persona del Giudice dott.ssa Mariangela
Mastro, definitivamente decidendo la causa iscritta al n. 3526/2018 R.G., ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:
1) RIGETTA le domande proposte da parte attrice;

2) CONDANNA parte attrice alla rifusione delle spese di lite sostenute da CO
, che si liquidano in € 7.616,00 per compensi, oltre rimborso forfetario, iva e cap
[...] come per legge;

3) CONDANNA alla rifusione delle CO spese di lite sostenute da che si liquidano in € 7.616,00 per compensi, oltre Parte_2 rimborso forfetario, iva e cap come per legge;

4) DISPONE che le spese sostenute dall'ing. restino a suo carico;
CP_2
5) COMPENSA le spese delle compagnie convenute.
Così deciso, in Teramo, il giorno 4 aprile 2025.
Il Giudice
Mariangela Mastro
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