REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il tribunale di Avellino, II sezione civile, in persona del giudice monocratico dott. Sossio Pellecchia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5416/2016 R.G., avente ad oggetto “pagamento” e vertente
TRA
P.IVA. in persona dell'amministratore unico Parte_1 P.IVA_1 [...]
rappresentata e difesa dall'avv. Luigia Sorice, in virtù di pro- Parte_2
cura in atti,
ATTRICE
E
, Controparte_1
C.F. , in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso P.IVA_2 dall'avv. Antonio Lenzi, in virtù di procura in atti,
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DEL-
LA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato in data 01.12.2016
l'attrice conveniva in giudizio il , Parte_1 Controparte_1
già , sito in Mercogliano (AV), al Viale San Mode- Controparte_1 stino 10-12, per sentire accertare l'inadempimento contrattuale dello stesso per il mancato pagamento delle prestazioni di pulizia compiute dalla socie- tà istante nel fabbricato condominiale, ammontanti alla somma complessi- va di euro 24.203,26, di cui € 19.203,26 per fatture insolute ed € 5.000,00 a titolo di risarcimento del danno - precisamente € 9.063,99 per il periodo dal novembre 2007 fino al dicembre 2011 – fattura n. 125 del 27.12.2011;
€ 6.033,36 per il periodo da gennaio 2012 a settembre 2014- fattura n. 63
1 del 6.1.2014 dell'importo di € 6.033,36; € 2.193,95 per il periodo da otto- bre 2014 a settembre 2015 - fattura n. 80 del 20.10.2015 dell'importo di €
2.193,95; € 1.323,19 per il periodo da ottobre 2015 al 15 maggio 2016, da- ta di recesso per grave inadempimento del condominio, per aver incaricato un'altra ditta di pulizia senza formalizzare la risoluzione del contratto con la società istante e soprattutto, senza aver onorato il debito dovuto e matu- rato verso questo sino ad oggi - e per sentire condannare il condominio al pagamento della predetta somma di € 24.203,26 oltre IVA, interessi legali e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze delle fatturazioni al soddi- sfo.
L'istante esponeva che per circa venti anni aveva eseguito prestazione pe- riodica e continuativa di pulizia delle scale del fabbricato del
[...] in virtù di accordo raggiunto con l'amministratore p.t. Controparte_2
che precedeva nominato nel 1999, il quale confermava Parte_3
l'incarico alla ditta C&C, ratificato poi dall'assemblea condominiale a tempo indeterminato e con rinnovo tacito, pattuendo un compenso mensile di € 154,94 oltre oneri, il quale veniva corrisposto fino ad ottobre 2007.
La ditta attrice sottolineava pertanto che nonostante la stessa avesse conti- nuato ad eseguire la prestazione pattuita nelle forme e nei termini stabiliti, non riceveva alcun compenso da novembre 2007, pur venendo emesse re- golari fatture per un totale complessivo di € 19.203,26 di cui : A) fattura n.
125 del 27.12.2011 dell'importo di € 9.063,99, per il periodo da novembre
2007 fino al dicembre 2011; B) fattura n. 63 del 6.10.2014 dell'importo di
€ 6.033,36, per il periodo da gennaio 2012 a settembre 2014; C) fattura n.
80 del 20.10.2015 dell'importo di 2.193,95, per il periodo da ottobre 2014
a settembre 2015.
Pertanto la ditta istante metteva in mora il convenuto con rac- CP_1
comandata A/R del 04.04.2014 chiedendo il pagamento del credito matura- to sino a quel momento.
Parte istante di seguito procedeva in data 16.02.2016 a presentare all'Organismo di Mediazione di Avellino istanza di me- Parte_4
diazione, con convocazione fissata per il 20.02.2016 rimasta inevasa, cui
2 seguiva proposta di stipula di convenzione di negoziazione assistita del
17.05.2016.
Il servizio fornito dalla ditta proseguiva nonostante Parte_1
l'inadempimento contestato alla parte convenuta circa i pagamenti corri- spondenti e richiesti, fino a quando il 12.05.2016, nel mentre era intenta a svolgere servizio di pulizia presso i luoghi di causa, constatava la presenza di un'altra ditta di pulizie incaricata dall'amm.re p.t. D'Apolito.
Di conseguenza la società istante risolveva il rapporto lavorativo e comu- nicava con mezzo pec inoltrata il 12.05.2016 all'amministratore del con- dominio Sagittario “la risoluzione anticipata del rapporto per grave ina- dempimento del per aver incaricato un'altra ditta di pulizia CP_1
senza formalizzare la risoluzione del contratto con la società istante e, so- prattutto, senza aver onorato il debito dovuto e maturato da questi sino ad oggi''.
In risposta alla missiva suddetta, il 18.05.2016 l'amministratore p.t. del convenuto contestava quanto in essa dedotto ed eccepito, in- CP_1
vitando al rilascio del contratto sussistente tra il Condominio e l'impresa di pulizie.
In data 01.03.2017 con comparsa di costituzione e risposta si costituiva il già , contestando inte- Controparte_1 Controparte_1
gralmente il contenuto dell'atto di citazione in fatto e in diritto, eccependo l'infondatezza, inammissibilità e pretestuosità della domanda;
pertanto concludeva chiedendo “in via preliminare dichiarare nulla la domanda per vizio insanabile dell'edictio actionis ai sensi dell'art.164 c.p.c.; nel merito accertare l'inesistenza di qualsivoglia contratto opponibile al Con- dominio, ovvero la nullità dello stesso per indeterminatezza dell'oggetto ai sensi dell'art. 1418 c.c.''.
All'udienza dell'11.04.2017, il Giudicante letti gli atti e sciolta la riserva assunta, ritenendo che non potesse trovare accoglimento la formulata istan- za di “ordinanza cautelare con condanna, né sub specie di art. 186 bis
c.c.- stante la contestazione del rapporto contrattuale per difetto di ratifica da parte dei condomini dell'accordo asseritamente concluso con il prece- dente amministratore- né sub specie di art. 183 ter c.p.c per difetto di ade-
3 guata prova scritta del credito, in mancanza di prova dell'annotazione del- la fatture nei registri contabili ai sensi dell'art. 634 c.p.c.- né sub specie di art. 186 quater c.p.c. che presuppone la chiusura dell'istruzione'', rigetta- va le richieste premesse e concedeva i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c.
All'udienza del 9.02.2021 l'amministratore pro tempore del
[...]
, rendeva interrogatorio formale, nello Parte_5
specifico dichiarando che in sede assembleare il Condominio gli aveva af- fidato mandato per cercare un accordo con la società attrice, accordo tutta- via che non veniva raggiunto poiché la suddetta società richiedeva l'intero importo. Inoltre dichiarava che i condomini in assemblea riferivano di aver avanzato contestazioni circa la qualità dei lavori eseguiti dalla società attri- ce negli anni dal 2007 al 2014, anno dopo il quale il non CP_1
avrebbe avuto più rapporti con la stessa.
Di seguito, nella medesima udienza, si procedeva all'interrogatorio formale del legale rappresentante della società attrice, sig. , il qua- Parte_6
le dichiarava che la società svolgeva attività di pulizia in favore del Con- dominio Sagittario già dal 1993 ed indicava come prova dei lavori svolti, anche con il nuovo amministratore di condominio, le fatture per lavorazio- ni eseguite emesse mensilmente dal 1993 al 2016, anno in cui sosteneva essere cessato il servizio di pulizia.
All'udienza del 16.11.2021 veniva escussa la teste , Testimone_1
dipendente della la quale confermava di essere a conoscenza di Parte_1
un contratto di pulizia in quanto riferitole dal titolare della stessa, tuttavia senza aver mai visto il contratto di persona;
la teste confermava inoltre l'effettivo svolgimento del servizio in quanto da lei materialmente effettua- to di persona presso i luoghi di causa unitamente ad altra persona.
Di seguito veniva introdotto il teste , in Testimone_2 qualità di collaboratore dell'amministratore di condominio Parte_7
, il quale, contrariamente a quanto dedotto da parte attrice, confermava
[...]
che la società non avesse mai sottoscritto alcun contratto per il servizio di pulizia del fabbricato condominiale di Viale San Modestino 10/12; che lo stesso fosse stato richiesto più volte dall'attuale amministratore senza esi- to;
che la società attrice avesse avuto rapporti unicamente con
4 l'amministratore dell'epoca e che la aveva Parte_3 Parte_1
emesso una sola fattura per le prestazioni asseritamente svolte negli anni dal 2007 al 2011.
In data 21.02.2022 veniva escusso il teste Geom. a cono- Parte_3
scenza dei fatti di causa in quanto amministratore del Condominio Sagitta-
per circa 15 anni, ed in conseguenza a conoscenza della circo- Parte_8
stanza che la C&C svolgesse i servizi di pulizia presso il condominio con- venuto, ancor prima che lui stesso subentrasse nella posizione del prece- dente amministratore;
il teste precisava che “tanto la contrattualizzazione dell'impresa quanto la eventuale ratificazione dell'assemblea risalirebbe- ro alla gestione precedente alla mia, posso precisare che durante la mia gestione le fatture relative al servizio erano riportare nei consuntivi come fatture di servizio”. Riconosceva inoltre che alla data di cessazione del proprio incarico quale amministratore del convenuto (avvenu- CP_1
ta tra il 2012/2013) le fatture del servizio non erano state tutte interamente saldate, senza tuttavia precisare il quantum ma ritenendo lo stesso ricavabi- le dai bilanci consuntivi del . Aggiungeva che nonostante non CP_1
avesse mai ricevuto il contratto scritto che regolamentasse il rapporto tra condominio ed impresa, “trattandosi di servizi non necessitava ai fini con- tabili il supporto oggettivo''.
Affidata la causa al sottoscritto Giudice, ritenuta la stessa matura per la de- cisione, all'udienza del 27.06.2024 si assegnavano i termini alle parti ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di re- plica.

2. In via preliminare, va rigettata, in quanto infondata, l'eccezione con cui il convenuto ha dedotto la nullità della citazione per indeterminatezza dell'oggetto, e dunque per l'asserita violazione dell'art. 164 c.p.c. in tema di editio actionis: in realtà, dal contenuto dell'atto introduttivo del giudizio emergono chiaramente delineati sia il petitum (l'adempimento del contratto di appalto) che la causa petendi;
risultano altresì sufficientemente indicati i fatti, nonché le circostanze di tempo e di luogo degli stessi, sicché non è ravvisabile alcuna violazione del diritto di difesa del convenuto.
5 In proposito, è sufficiente ricordare che, per pacifica giurisprudenza, la nullità della citazione per mancanza o difetto di determinazione della cosa oggetto della domanda può esser dichiarata solo se il petitum (inteso sia sotto il profilo formale, come il provvedimento giurisdizionale, sia sotto l'aspetto sostanziale, come il bene della vita di cui si richiede il riconosci- mento o la negazione) sia del tutto omesso o risulti assolutamente incerto.
Pertanto, con riferimento particolare all'incertezza dell'oggetto della do- manda, occorre che essa sia assoluta e che non sia possibile individuare, at- traverso un esame complessivo dell'atto, quale sia il petitum, tenendo pre- sente nella relativa indagine che, per esprimerlo, non sono necessarie for- mule sacramentali, ma è sufficiente che esso risulti, anche implicitamente e indirettamente, dalle espressioni adoperate dall'attore in una qualunque parte dell'atto introduttivo e, quindi, anche nella parte espositiva e non ne- cessariamente in quella destinata a riportare le conclusioni (Cass. n.
1236/12, n. 18783/09, n. 4828/06, n. 3911/01).
Nel caso di specie, è chiarito nell'atto introduttivo il fatto costitutivo della pretesa in modo sufficiente per esplicitare l'azione che parte attrice ha inte- so proporre ai fini del recupero del credito maturato per il servizio di puli- zia prestato in favore del . Controparte_1

3. Nel merito va riconosciuta l'esistenza di un contratto di appalto di servizi tra il già e la Controparte_1 Controparte_1 [...]
Parte_9
Come emerso dall'istruttoria, nessun contratto scritto è mai pervenuto nelle mani né dell'amministratore attuale D'Apolito, né dal precedente ammini- stratore . Pt_3
Invero, dall'escussione del teste , precedente amministratore del con- Pt_3
domino fino al periodo 2012/13, si constata come questi fosse su- CP_1
bentrato in qualità di amministratore, in un rapporto già scaturito da un pre- cedente contratto.
A riprova di ciò le testimonianze della Sig.ra e del Sig. che Tes_1 Pt_3
hanno confermato il perdurare di un rapporto contrattualizzato con il condo- minio convenuto di durata ventennale a partire dal 1993 fino al momento in cui, nel 2016, non è subentrata nuova ditta di pulizie nominata dal nuovo
6 amministratore D'Apolito.
Non vi è dubbio che il contratto di appalto per la pulizia dello stabile e per i servizi connessi rientri tra i contratti necessari alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni che l'amministratore può stipulare nell'esercizio delle proprie funzioni senza preventiva deliberazione dell'assemblea né suc- cessiva ratifica, vincolando tutti i condomini ex art. 1133 c.c.
Infatti, all'amministratore sono riconosciute funzioni e poteri di ordinaria amministrazione per l'uso e la conservazione delle parti comuni dell'edificio, compresa la facoltà, quindi, di stipulare i contratti che si rendano necessari per provvedere sia all'ordinaria amministrazione, sia alla prestazione dei ser- vizi di interesse generale.
A ciò si aggiunga che il contratto di appalto, in quanto contratto che non ri- chiede la forma scritta (salvi casi espressamente previsti dalla legge come, ad esempio, nei contratti di appalto in cui è parte la Pubblica Amministrazione), possa ritenersi concluso anche per facta concludentia.
Non può negarsi pertanto che la prestazione periodica di pulizia all'interno del fabbricato condominiale sito in Mercogliano al Viale San Modestino
10/12, oggetto di accordo almeno verbale sancito tra la società istante e l'amministratore dell'epoca, veniva eseguita in conformità a quanto concor- dato.
Tale circostanza, oltre ad essere confermata dalla dipendente e dal Tes_1
precedente amministratore condominiale , viene anche implicitamente Pt_3
confermata in sede di interrogatorio formale dell'amministratore Parte_5
, il quale, nel dichiarare: “il condominio, in sede assembleare, ha dato
[...]
mandato all'amministratore pro tempore per cercare un accordo con la so- cietà attrice. Alla fine non si è raggiunto nessun accordo, perché la società attrice richiedeva l'intero importo'' e ancora “i condomini dell'assemblea riferivano di aver fatto contestazioni circa la qualità dei lavori eseguiti dalla società attrice negli anni 2007-2014'', ammetteva che la società attrice aves- se prestato effettivamente servizio presso i luoghi di causa.
Pertanto, va riconosciuta l'esistenza di un contratto tra il Controparte_1
già e la ditta di pulizie
[...] Controparte_1 Parte_1
7 Controverso appare essere invece il periodo durante il quale il servizio si è svolto.
Stando a quanto sostenuto da parte attrice e confermato dalla dipendente Pi- cardi, nonché dall'amministratore uscente , i lavori di pulizia delle parti Pt_3
condominiali del già , ve- Controparte_1 Controparte_1
nivano effettuati sin dal 1991 dalla quindi ancor prima che venis- Parte_1
se nominato il sopracitato amministratore che ha svolto il proprio mandato dal 2007 al 2013.
Il successivo amministratore D'Apolito, subentrato tra febbraio e marzo
2014, dichiarava che dal momento della sua nomina il Condominio non ha mai avuto rapporti con la società attrice, tuttavia senza chiarire le ragioni per le quali solo nel maggio 2016 subentrava una nuova ditta di pulizie all'insaputa della ditta attrice.
Pertanto, stando alle circostanze come evincibili dall'istruttoria orale e do- cumentale (si vedano le fatture allegate da parte attrice), è da ritenere che la società attrice abbia effettivamente reso le proprie prestazioni di pulizia ancor prima dell'insediamento dell'amministratore (dal 1991) fino a quando Pt_3
non ha trovato sul posto una nuova ditta di pulizie, incaricata dall'amministratore p.t. D'Apolito (al 2016) .
Orbene, tanto premesso, è da ritenersi comprovata l'esistenza di un contratto, fino al maggio 2016, intercorrente tra la ditta ed il Parte_1 [...]
già , nel quale quest'ultimo è rimasto CP_1 Controparte_1
inadempiente.

4. Chiarita nel precedente punto l'esistenza di un rapporto contrattuale ed il periodo di valenza dello stesso, è d'uopo definire il quantum della pretesa creditoria avanzata dalla società attrice a seguito dell'inadempimento in cui è incorso il . Controparte_1
Dalla documentazione allegata in uno all'atto di citazione si rinvengono le fatture emesse dalla per le prestazioni eseguite in favore del Con- Parte_1
dominio convenuto, per un ammontare complessivo di € 17.291,30.
Sul valore probatorio delle fatture si è più volte espressa la Corte di Cassa- zione, in ultimo con sentenza dell'8.02.2024 n. 286 con la quale si chiarisce che “la fattura commerciale deve essere respinta se si riferisce ad un debito
8 controverso o non dovuto, altrimenti la sua semplice registrazione contabile può costituire piena prova del rapporto sottostante anche se non contrattua- lizzato''.
Secondo la testimonianza resa dall'amministratore del tempo Parte_3
si può che fino all'anno 2014 circa, anno in cui è subentrato Parte_10
l'attuale amministratore D'Apolito, le fatture relative al servizio di pulizia ef- fettuato dalla venivano riportate nei bilanci consuntivi del condo- Parte_1
minio e che non tutte le fatture erano state saldate.
Tuttavia, seppur dichiarata dal precedente amministratore la trascrizione delle fatture nei libri contabili del fino all'anno in cui egli era in cari- CP_1
ca, gli stessi non sono stati prodotti in giudizio, pertanto appare opportuno determinare il compenso per il servizio di pulizia reso dalla in fa- Parte_1
vore del ai sensi dell'art. 1657 c.c.. Controparte_1
Secondo questa norma, se le parti non hanno determinato la misura del corri- spettivo né hanno stabilito il modo di determinarla, essa è calcolata con rife- rimento alle tariffe esistenti o agli usi;
in mancanza è determinata dal giudice.
La norma costituisce una deroga alla disposizione generale dell'art. 1346 c.c., poiché la mancata determinazione del corrispettivo non è causa di nullità del contratto, potendo la determinazione avvenire a posteriori in base alle tariffe esistenti, ovvero agli usi o da parte del giudice. Essa trova applicazione anche nel caso in cui le parti, pur avendo pattuito il corrispettivo dell'appalto, non ne abbiano provato la differente misura (Cass. 4192/2000 e 9926/2000).
Orbene, come emerso dall'istruttoria, i lavori di pulizia eseguiti consistevano nella pulizia delle scale del fabbricato comprendendo: scale, CP_3
androne, vetri e garage per due volte a settimana con l'impiego di due addetti alla volta.
Secondo la media ordinaria nazionale, il prezzo del servizio mensile di puli- zie condominiali è: a partire da 100€ per un servizio da 1 passaggio a setti- mana su uno stabile di 2 massimo 3 piani;
a partire da 200€ per un servizio da
2 passaggi a settimana su uno stabile di 4 massimo 5 piani.
Pertanto, considerate le prestazioni effettuate, il numero di dipendenti impie- gati in ragione di due alla volta, le due scale, A civico n. 10 e B civico n. 12, il numero di più piani dei palazzi, desumibili dal numero dei condomini che
9 sono 20, come risulta dalla delibera assembleare del 7.2.2017 prodotta da parte convenuta, ed i due accessi a settimana, può stimarsi congruo il prezzo da corrispondere in favore della di € 150,00 mensili, per un Parte_9
totale dal novembre 2007 a maggio 2016 (102 mensilità) di € 15.300,00.
Trattandosi di debito di valuta, non spetta la rivalutazione monetaria, né è al- legato e dimostrato il maggior danno ex art. 1224, co. 2, c.c., comunque co- perto, a partire dalla domanda, dal saggio di interessi ex art. 1284, co. 4, c.c..

5. Parte attrice richiede inoltre il risarcimento dei danni per il pregiudizio ar- recato dall'interruzione arbitraria del servizio avvenuta il 12.05.2015 senza preavviso, allorquando dopo aver rinvenuto sui luoghi di causa un'altra ditta di pulizie intenta a svolgere le medesime mansioni, inoltrava missiva all'amministratore p.t. per risolvere il contratto.
Contrariamente il convenuto ritiene inammissibile tale richiesta CP_1
nella misura in cui sostiene che seppur sussistente un contratto tra le parti, questo fosse privo di valenza giuridica giacché concluso da un rappresentante senza poteri quale l'amministratore di condominio, in quanto carente di pre- ventiva autorizzazione dei condomini ovvero successiva ratifica.
Come già chiarito e accertato, la decisione e la scelta circa l'impresa di puli- zie spetta all'amministratore il quale ha il potere di stipulare il contratto in autonomia, in rispondenza dell'esercizio dei compiti riconducibili al suo in- carico, senza dover ottenere preventivamente una deliberazione o autorizza- zione da parte dell'assemblea.
Nel caso in cui l'amministratore e l'assemblea decidano di voler revocare il contratto bisogna tener conto dell'art. 1671 e dell'art. 2227 che, in entrambi i casi, specificano come il committente deve, in caso di volontà di recesso, mantenere indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
Nulla è stato prodotto da parte convenuta a riprova della comunicazione tem- pestiva del recesso dal contratto o eventualmente della nomina di una nuova impresa di pulizia, neanche eventualmente prima del 12.05.2016.
Ciò premesso e considerato, la domanda di risarcimento da mancato guada- gno deve essere accolta e si stima equo valutarla, in termini monetari attuali, ciò che esime da rivalutazione, e già comprensivi di interessi compensativi
10 per il ritardato conseguimento del risarcimento, in € 1.800,00 (12 mensilità x
€ 150,00).
6. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da disposi- tivo, in applicazione dei parametri medi di cui al DM n. 55/2014 e successive modifiche intervenute (III scaglione di riferimento).

P.Q.M.

il Tribunale di Avellino, II sezione civile, in composizione monocratica, de- finitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epi- grafe, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:

1. Accerta l'esistenza del rapporto contrattuale tra le parti e per l'effetto con- danna il , già , Controparte_1 Controparte_1 nella persona dell'amministratore p.t., a pagare il corrispettivo dovuto in fa- vore della pari ad € 15.300,00 oltre interessi al saggio di cui Parte_1 all'art. 1284, co. 4, c.c. dall'1.12.2016 al soddisfo;

2. Condanna il , già Controparte_1 Controparte_4
, a pagare in favore della € 1.800,00 a titolo di risarcimento
[...] Parte_1
del danno da mancato guadagno, oltre interessi legali dalla data della pubbli- cazione della presente sentenza al soddisfo;

3. Condanna il , già Controparte_1 Controparte_4
, a pagare in favore della le spese del presente giudizio, che si
[...] Parte_1
liquidano in € 264,00 per esborsi ed € 5.077,00 per compensi professionali forensi, oltre I.V.A. e C.P.A., se dovute come per legge, e rimborso delle spe- se forfettarie nella misura del 15%.
Avellino, 25.9.2024
Il Giudice dott. Sossio Pellecchia
11