REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze, terza sezione civile, in persona del dott. Carlo
Carvisiglia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 11597 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2022, vertente:
TRA
, , rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2
dagli Avv.ti Cristina Marsili Libelli e Davide De Gaetano, come da mandato in atti;

Parte attrice
E
, rappresentata e difesa dagli Avv.t Anton Ugo Controparte_1
Serra e Claudio Gattini, come da mandato in atti
Parte convenuta
E
rappresentato e difeso dall'Avv. Gherardo Controparte_2
Soresina, come da mandato in atti
Parte convenuta
All'udienza di precisazione dele conclusioni del 14-12-2024 le parti hanno precisato le seguenti:
CONCLUSIONI
Per parte attrice: come da nota di precisazione delle conclusioni depositata in data 12-12-2024; per parte convenuta Arch. : come da nota di precisazione CP_1
delle conclusioni depositata in data 12-12-2024;
1

per parte convenuta come da nota di Controparte_2
precisazione delle conclusioni depositata in data 12-12-2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione, ritualmente notificato, i sigg.ri Parte_1
e hanno convenuto in giudizio,
[...] Parte_2
dinanzi al Tribunale di Firenze, i sigg.ri e Controparte_1 [...]
rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia CP_2
all'Eccellentissimo Giudice adito, contrariis reiectis, per i motivi sopra esposti: - in via principale, accertare e dichiarare
l'inopponibilità nei confronti degli attori della scrittura privata del
23.09.2010 e ritenere agli stessi applicabile il solo Regolamento
Condominiale dell'anno 2004, con conseguente diritto di utilizzo esclusivo della porzione di parco della ivi individuata Controparte_3
nell'allegata planimetria e contraddistinta in colore rosso e per
l'effetto: - ordinare alla proprietà – o suoi aventi Controparte_2
causa – ed alla proprietà – o suoi aventi causa – di CP_1
rilasciare immediatamente libera da persone e/o cose la porzione di parco individuata nella planimetria allegata al Regolamento
Condominiale del 2004 ed ivi contraddistinta in colore rosso onde consentire l'uso esclusivo di detta porzione di parco anche agli odierni attori e loro aventi causa per qualsiasi titolo o ragione;
- conseguentemente, sempre in via principale, condannare la IG.ra
, a risarcire gli attori di tutti i danni subiti e subendi dagli CP_1
odierni attori per complessivi 125.694,00 euro ad oggi, il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria, o quella diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare dovuta a seguito dell'attività istruttoria, come di seguito riportati: o euro 99.500,00 per
2 danno patrimoniale (di cui euro € 49.500,00 per mancato godimento del parco, € 50.000,00 per la mancata realizzazione della piscina condominiale); o ed euro 26.194,00 per il risarcimento dei danni non patrimoniali subiti dalla IG.ra per effetto delle Parte_1
vicende per cui è causa;
- in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice dovesse ritenere la scrittura privata
23.09.2010 valevole di efficacia nei confronti dei IGg.ri , Pt_1
con le conseguenze sopra rilevate, accertare e dichiarare sussistente, in ogni caso, in capo alla IG.ra una CP_1
responsabilità nei confronti degli odierni attori per avere quest'ultima omesso di comunicare ai comparenti che all'appartamento di loro pertinenza non era associato alcun diritto di godimento del parco condominiale, e conseguentemente condannare la IG.ra CP_1
al risarcimento di tutti i danni subiti dai IGnori e
[...] Pt_1 T_
, a seguito della truffa perpetuata in danno dei medesimi,
[...]
per un totale di 350.994,00 euro, oltre interessi e rivalutazione monetaria, o quella diversa somma maggiore o minore che dovesse risultare dovuta a seguito dell'attività istruttoria, per come di seguito indicato: o euro 324.800,00 per danno patrimoniale (€ 274.800,00 per differenza di valore immobiliare;
€ 50.000,00 per la mancata realizzazione della piscina condominiale); o euro € 26.194,00 a titolo di risarcimento de danni non patrimoniali occorsi alla IG.ra
[...]
per effetto delle vicende per cui è causa. Il tutto con vittoria Pt_1
di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”.
I sigg.ri , in particolare, hanno dedotto che: Pt_1
- in data 31-5-2013 avevano acquistato dalla IG.ra Controparte_1
una porzione (appartamento di sette vani al primo piano) della “Villa
3 la Gallina”, situata in Firenze, Via Pian dei Giullari n. 17 (cfr. doc. 9 fascicolo di parte attrice);
- in tale sede avevano dichiarato di conoscere e accettare il regolamento condominiale consegnato al notaio rogante (cfr. doc. 2 fascicolo di parte attrice), tradotto solo parzialmente in lingua inglese e privo di qualsiasi allegato (cfr. docc. 10 e 19 fascicolo di parte attrice);
- nelle riunioni di condominio del 9-9-2016 e 18-10-2016 erano venuti a conoscenza della “planimetria dimostrativa” allegata al
Regolamento di Condominio del 17-12-2004, in precedenza mai consegnata, nella quale veniva specificata la limitazione di utilizzo del parco della Villa esclusivamente ad una limitata ad una porzione dello stesso (individuata con il colore rosso nella planimetria: cfr. doc. 13 fascicolo di parte attrice);
- nelle stesse riunioni di condominio avevano altresì appreso dell'esistenza di una scrittura privata del 23-9-2010 volta ad escludere i medesimi dall'utilizzo di qualsivoglia resede esterna (cfr. doc. 14 fascicolo di parte attrice);
- in data 3-2-2021 la sig.ra era stata condannata, con CP_1
riferimento a quegli stessi fatti, per il reato di truffa (cfr. doc. 19 fascicolo di parte attrice);
- nel novembre 2019 il sig. aveva concluso con la sig.ra CP_2
un contratto di compravendita inerente ad un diverso CP_1
appartamento della , avente ad oggetto anche la stessa CP_3
porzione di resede promessa agli attori (cfr. doc. 26 fascicolo di parte attrice).
Dato atto dell'esito negativo del tentativo di mediazione (cfr. doc. 27 fascicolo di parte attrice), parte attrice ha invocato:

4 - l'inopponibilità della scrittura privata del 23-9-2010, stante l'omessa trascrizione della modifica al regolamento condominiale contrattuale ivi prevista nei registri immobiliari, la mancata conoscenza della stessa in capo agli acquirenti e l'assenza di buona fede in capo al successivo acquirente sig. RA (edotto della situazione dagli attori, cfr. doc. 25 fascicolo di parte attrice);
- il risarcimento del danno patrimoniale per mancato godimento del bene, quantificato dal perito in euro 49.500,00 (cfr. Persona_1
doc. 29 fascicolo di parte attrice);
- il risarcimento del danno da mancata costruzione della piscina, pari a euro 50.000,00;
- il risarcimento del danno non patrimoniale di euro 26.194,00;
- in subordine, ove ritenuta opponibile la scrittura privata del 23-9-
2010, la responsabilità della venditrice per dolo incidente ex art. 1440 c.c., con un danno patrimoniale di euro 324.800,00 euro (euro
274.800,00 circa per differenza di valore immobiliare;
euro
50.000,00 per la mancata realizzazione della piscina condominiale)
e non patrimoniale di euro 26.194,00;
- in subordine, la responsabilità precontrattuale della venditrice per violazione del principio di buona fede, con un danno patrimoniale di euro 324.800,00 euro (euro 274.800,00 circa per differenza di valore immobiliare;
euro 50.000,00 per la mancata realizzazione della piscina condominiale) e non patrimoniale di euro 26.194,00.
Si è costituita, a mezzo di comparsa di costituzione e risposta,
l'arch. la quale ha contestato la pretesa avversaria, Controparte_1
sostenendo l'ammissione degli attori di essere a conoscenza del regolamento condominiale del 17-12-2004, ivi compresi la planimetria allegata e la scrittura privata modificativa del 23-9-2010,
5 come confermato dalle missive facenti capo agli stessi attori (cfr. docc. 6, 7 e 10 fascicolo ), dalla ordinanza di cessazione CP_1
delle molestie resa dal Tribunale di Firenze (cfr. doc. 8 fascicolo
[...]
), dalla mancata contribuzione alle spese di manutenzione del CP_1
giardino, dalla mancata opposizione al diniego dell'autorizzazione per l'installazione del castello di tiro nella porzione del resede (cfr. doc. 9 fascicolo ), dalle prove assunte nel processo penale CP_1
(cfr. docc. 11-14 fascicolo ), nonché l'infondatezza del CP_1
quantum risarcitorio ex adverso preteso.
La convenuta ha chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni:”..si conclude affinché l'Ecc.mo Tribunale di Firenze, accertata la piena opponibilità alla signora ed al Parte_1
sig. della scrittura privata in data 23 Parte_2
settembre 2010, modificativa del regolamento condominiale di
[...]
in data 17 dicembre 2004, respinga tutte le domande da CP_3
loro proposte. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio nonché del procedimento di mediazione svoltosi dinanzi all'OCF
Firenze proc. n. 2603/2021”.
Si è costituito, inoltre, il sig. il quale, in contrasto Controparte_2
con le prospettazioni e domande attoree, ha rimarcato la piena validità, efficacia ed opponibilità agli attori del Regolamento 2010, ribadita sia in sede civile (cfr. docc. 6 e 7 fascicolo che CP_2
in sede penale (cfr. doc. 8 fascicolo , rilevando la CP_2
conoscenza da parte degli attori delle limitazioni insite nel regolamento condominiale (cfr. denuncia-querela sigg.ri ; Pt_1
cfr. nota prot. n. 16345 del 4 agosto 2017 della Soprintendenza, doc. 17 fascicolo cfr. Decreto del Ministero della Cultura CP_2
- DG ABAP rep. n. 644 del 22 giugno 2018, doc. 18 fascicolo
6 , nonché deducendo la natura regolamentare (e non CP_2
contrattuale) del Regolamento di condominio e sottolineando la propria buona fede al momento della sottoscrizione dell'acquisto nel novembre 2019.
Il convenuto ha rassegnato le conclusioni di seguito riportate:”Voglia
Codesto Ecc.mo Tribunale, ogni contraria eccezione ed istanza disattesa e respinta, in via principale, nel merito, accertare e dichiarare l'opponibilità dei confronti dei IG.ri del Pt_1
regolamento condominiale del 23 settembre 2010, con conseguente riconoscimento del diritto di utilizzo esclusivo del IG. CP_2
della porzione di cortile antistante l'appartamento di sua proprietà, conformemente al regolamento condominiale del 23 settembre 2010 stesso, e, per l'effetto, rigettare le domande di parte attrice. Con vittoria di spese e di compensi professionali del presente giudizio e del procedimento di mediazione svoltosi dinanzi all'OCF Firenze proc. n. 2603/2021“.
La causa è stata istruita unicamente in via documentale.

2. In via preliminare devono essere rigettate le istanze istruttorie reiterate dagli attori e dalla convenuta arch. in sede Controparte_1
di precisazione delle conclusioni.
A tal proposito, risulta sufficiente richiamare l'ordinanza resa in data
9-7-2024, nella quale si è evidenziata la natura documentale della presente controversia, apparendo superfluo l'espletamento di o.gni attività di istruttoria orale.

3. Tanto premesso, la pretesa azionata dai sig.ri Parte_1
e deve trovare accoglimento per le
[...] Parte_2
ragioni e nei limiti di seguito esposti.
7 In primo luogo, deve essere accertata e dichiarata la nullità della scrittura privata del 23-9-2010 (cfr. doc. 14 fascicolo di parte attrice), nella parte in cui la stessa, in modifica del regolamento condominiale del 17-12-2004, ha attribuito un diritto reale di uso esclusivo di una porzione del cortile condominiale alla sig.ra
[...]
(“Le parti contraenti si dichiarano anche d'accordo di CP_1
modificare il regolamento di condominio del complesso immobiliare approvato a suo tempo e in particolare di attribuire in uso esclusivo alla unità sub 6 della particella 55 della proprietà della signora
[...]
una porzione della particella 540 del foglio 143. Si CP_1
tratta della porzione colorata in rosso nell'estratto planimetrico in scala 1:500, allegato”).
Sul punto, mette conto richiamare l'orientamento espresso dalle
Sezioni Unite della Corte di Cassazione, secondo il quale la pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile , costituente CP_4
come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi (cfr. Cassazione civile sez. un. - 17/12/2020, n. 28972).
Esclusa, quindi, la configurabilità di un diritto reale di uso esclusivo, nella fattispecie in esame non può essere messa in dubbio la realità del diritto (di uso esclusivo, appunto) attribuito negozialmente con la scrittura del 23-9-2010, alla luce della riferibilità dello stesso alla res costituita dalla proprietà della sig.ra (“in uso esclusivo alla CP_1
8 unità sub 6 della particella 55 della proprietà della signora CP_1
”), e non a quest'ultima in qualità di proprietaria.
[...]
Né, del resto, può ritenersi che la previsione insita nella scrittura del
23-9-2010 configuri una mera modalità di ripartizione delle facoltà di godimento collegate al diritto di proprietà condominiale, e non un diritto reale atipico (cfr. comparsa conclusionale sig. p. CP_2
14).
In senso contrario alla ricostruzione da ultimo prospettata, si deve osservare che, per quanto non possa essere esclusa la possibilità di attribuire ad un condomino la facoltà di un uso più intenso della cosa comune, siffatta possibilità non può comunque portare sostanzialmente ad una totale compressione del godimento spettante agli altri condomini su quello stesso bene comune, determinando altrimenti uno svuotamento del diritto di comproprietà facente capo a questi ultimi (cfr. Corte appello Firenze sez. I,
29/01/2024, n.190).
In ragione di ciò, deve, quindi, essere dichiarata l'illegittimità della concentrazione solo in capo ad un'unità immobiliare del godimento della porzione della particella 540 del foglio 143 colorata in rosso nell'estratto planimetrico (in termini cfr. Cassazione civile sez. II,
01/07/2024, n.17991).
Da tanto discende la nullità della clausola della scrittura privata del
23-9-2010 rivolta a costituire un diritto reale di uso esclusivo, con il conseguente obbligo per i convenuti di rilasciare immediatamente libera da persone e/o cose la porzione della particella 540 del foglio
143 colorata in rosso nell'estratto planimetrico allegato al regolamento condominiale del 23-9-2010.
9 In via gradata va osservato che, anche nell'ipotesi in cui si optasse per la natura obbligatoria del diritto di uso esclusivo attribuito alla
Arch. (ma, in senso contrario, si veda sopra), non si CP_1
potrebbe comunque ritenere lo stesso opponibile agli odierni attori.
A tal riguardo, occorre innanzitutto rilevare la natura contrattuale della clausola in discussione, attributiva del diritto d'uso esclusivo alla proprietà dell'Arch. (in senso opposto cfr. comparsa CP_1
conclusionale nell'interesse del sig. p. 13: “i regolamenti CP_2
nei quali è stata descritta la disciplina dell'attribuzione in uso esclusivo di porzioni del parco condominiale ad alcuni dei condomini non hanno natura contrattuale, ma assembleare”).
In merito, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che le clausole del regolamento condominiale hanno natura contrattuale laddove limitino i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare (cfr. Cassazione civile sez. II, 09/08/2022, n.24526).
Tenuto conto di tale distinzione, nella specie, la clausola in oggetto non può che essere considerata di natura contrattuale, in ragione dell'idoneità della medesima ad incidere sui diritti soggettivi e sulle obbligazioni dei singoli condomini sulle cose comuni (in termini cfr.
Cassazione civile sez. II, 21/03/2022, n.9069: “La Delib. non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune (..) occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini”).
10 Ciò chiarito, precisata la natura contrattuale della clausola, la stessa, al fine di essere opponibile al terzo acquirente, deve essere trascritta o esplicitamente riprodotta nell'atto di acquisto.
Siffatti oneri, tuttavia, non risulta essere stato soddisfatto nella fattispecie in esame.
In tal senso, invero, non può essere reputata sufficiente l'indicazione, presente nel contratto di compravendita del 31-5-2013
(cfr. doc. 9 fascicolo di parte attrice), alla stregua della quale la venditrice Arch. ha dichiarato “che l'uso delle parti CP_1
condominiali, non già assegnate in uso esclusivo alle unità immobiliari del complesso, è espressamente regolato dalle norme contenute nel regolamento di condominio” che gli acquirenti sig.ri hanno dato atto “di ben conoscere e integralmente Pt_1
accettare per averne presa visione ed averne ricevuta copia”.
Ebbene, siffatta dichiarazione conferma esclusivamente la conoscenza dei sig.ri del regolamento condominiale del 17- Pt_1
12-2004 (cfr. doc. 2 fascicolo di parte attrice), l'unico consegnato ai medesimi al momento del rogito (come confermato dal Notaio in data 5-12-2016 nell'ambito di indagini difensive inerenti ai CP_5
medesimi fatti: cfr. doc. 10 fascicolo di parte attrice: “Sì lo riconosco ed è l'unico regolamento che mi è stato consegnato e che i miei collaboratori hanno fornito anche in copia all'Avv. Caruso. Non mi è stato fornito altro regolamento (..) l'unico elaborato planimetrico presente nel mio fascicolo è quello (..) allegato al regolamento del
2004”; cfr. doc. 19 fascicolo di parte attrice: “l'imputata sostiene di aver portato il documento con sé e di non averlo fatto firmare per mera dimenticanza”).
11 Né, del resto, può ritenersi che la conoscenza (o conoscibilità) in capo agli attori, al momento dell'acquisto, del contenuto della scrittura privata del 23-9-2010 sia comprovato dagli ulteriori elementi introdotti in atti dai convenuti.
In particolare:
- riguardo alla necessità di un atto scritto al fine dell'assegnazione della porzione di resede in contestazione agli odierni attori (cfr. comparsa di costituzione e risposta nell'interesse dell'Arch.
[...]
, p. 11), lo stesso risulta integrato dal definitivo dell'atto di CP_1
compravendita (cfr. doc. 9 fascicolo di parte attrice), dal
Regolamento condominiale del 2004 ivi richiamato e dalla planimetria dimostrativa allegata a quest'ultimo (cfr. doc. 12 fascicolo di parte attrice);
- riguardo alla asserita acquiescenza degli attori a quanto disposto nella delibera condominiale del 2010 (cfr. comparsa di costituzione e risposta nell'interesse del sig. RA, p. 4: “ad ulteriore riprova del fatto che i IGg.ri conoscessero perfettamente la Pt_1
destinazione ad uso esclusivo di alcuni condomini di parti dei terreni condominiali, si rileva che essi per i primi anni hanno assunto una condotta conforme agli obblighi assunti con l'atto di compravendita, rispettando la ripartizione degli usi delle proprietà condominiali, conformemente al regolamento condominiale vigente, almeno sino alla fine del 2016”), questa non si mostra configurabile a fronte dell'incolpevole inconsapevolezza dei medesimi in ordine alle statuizioni ivi contenute (cfr. infra);
- riguardo alle mail inviate dal mediatore agli attori in data 24-1-2013
e 28-1-2013 (cfr. comparsa di costituzione e risposta nell'interesse dell'Arch. , p. 12; cfr. comparsa di costituzione e risposta CP_1
12 nell'interesse del sig. p. 9), la prima conferma la CP_2
mancata messa a disposizione del regolamento di condominio ai clienti (cfr. doc. 3 fascicolo di parte attrice: “Il Regolamento è chiaro
e questa mattina ne abbiamo parlato nuovamente con la proprietaria. Mi deve fare avere una copia, dato che al momento è
l'unica ad averne una copia cartacea. Però puoi stare tranquillo dato che la proprietaria (..) ci ha confermato che il Regolamento è principalmente incentrato nel definire le aree comuni senza condizioni particolari”), mentre la seconda non specifica quale regolamento condominiale (se quello del 2004 o quello del 2010) sia stato messo a disposizione dei clienti (cfr. doc. 4 fascicolo di parte attrice: “ecco le regole relative al condominio. Le prime tre pagine e la maggior parte della quarta si occupano solo di individuare le singole proprietà e spazi privati utilizzando i numeri catastali così come gli spazi esterni”);
- riguardo alla denuncia-querela sporta in data 19-12-2016 (cfr. doc.
16 fascicolo di parte attrice;
cfr. comparsa di costituzione e risposta nell'interesse dell'Arch. pp. 18-19; cfr. comparsa di CP_1
costituzione e risposta nell'interesse del sig. p. 10), la CP_2
stessa è successiva rispetto al momento (riunioni di condominio del
9-9-2016 e 18-10-2016) in cui i sig.ri hanno ammesso di Pt_1
essere a conoscenza della scrittura privata del 2010;
- riguardo alla pronuncia resa all'esito del giudizio possessorio RG
1293/2019 (cfr. doc. 8 fascicolo cfr. comparsa di CP_1
costituzione e risposta nell'interesse dell'Arch. , p. 14; cfr. CP_1
comparsa di costituzione e risposta nell'interesse del sig.
pp.

2-3 e p. 5-6), questa è successiva rispetto al CP_2
momento (riunioni di condominio del 9-9-2016 e 18-10-2016) in cui i
13 sig.ri hanno ammesso di essere a conoscenza della Pt_1
scrittura privata del 2010;
- riguardo al mancato pagamento delle spese di manutenzione delle aree comuni da parte degli attori (cfr. comparsa di costituzione e risposta nell'interesse dell'Arch. , p. 14; cfr. comparsa di CP_1
costituzione e risposta nell'interesse del sig. p. 4), CP_2
questo di per sé non implica che gli stessi fossero a conoscenza della disponibilità esclusiva della porzione del cortile in capo all'Arch. , tenuto altresì conto dell'assenza di qualsivoglia CP_1
rilievo in ordine alle ripartizioni delle spese condominiali sino all'assemblea condominiale del 2016;
- riguardo alla mail inviata dai sigg.ri all'amministratore di Pt_1
condominio in data 15-4-2016 al fine di essere autorizzati ad installare il castello di tiro (cfr. doc. 9 fascicolo;
cfr. CP_1
comparsa di costituzione e risposta nell'interesse dell'Arch.
[...]
, p. 14; cfr. comparsa di costituzione e risposta nell'interesse CP_1
del sig. p. 5), la stessa inerisce all'area relativa al posto CP_2
auto esclusivo dell'Arch. , e non al cortile oggetto di disputa CP_1
(cfr. doc. 9 fascicolo : “Per l'organizzazione dei lavori verrà CP_1
realizzata una piccola area di cantiere opportunamente recintata ubicata nel posto auto antistante il fabbricato di proprietà dei IG.ri
”); Pt_1
- riguardo alla mail inviata alla Arch. in data 8-10-2016 al CP_1
fine di ringraziare quest'ultima per aver consentito l'accesso al giardino (cfr. doc. 10 fascicolo cfr. comparsa di CP_1
costituzione e risposta nell'interesse dell'Arch. , p. 14; cfr. CP_1
comparsa conclusionale nell'interesse del sig. RA, p. 6),
14 questa non specifica la porzione di giardino a cui si fa riferimento
(“avere l'accesso al giardino ha reso un po' più facile”);
- riguardo alle prove assunte nel processo penale RG 706.2019 (cfr. docc. 11-14 fascicolo ), queste, lungi da dimostrare la CP_1
consapevolezza degli acquirenti sull'esclusione degli stessi dal godimento della porzione di cortile (cfr. comparsa di costituzione e risposta nell'interesse dell'Arch. , pp. 14 ss.), muovono nel CP_1
senso esattamente opposto rispetto a quello preteso dalle parti convenute (cfr. doc. 19 fascicolo di parte attrice: “è processualmente dimostrato che la scrittura privata del 2010 non era allegata all'atto di compravendita e neppure essa era stata prodotta al Notaio rogante”; “la teste (..) a conoscenza pluriennale Testimone_1
dei luoghi, ha detto che il parco era completamente aperto, senza recinzioni né piante (..) notaio rogante (..) ha Persona_2
inviato direttamente al tribunale (con email del 16.1.2020) copia della documentazione nella sua disponibilità: trattasi soltanto del
Regolamento del 2020 (..) teste (..) la quale ha Testimone_2
confermato di aver visionato presso il Notaio il fascicolo, nel quale non era presente la scrittura privata del 2010 (..) (..) Testimone_3
ha detto di non avere ricordi in merito alla scrittura privata del
2010”);
- riguardo alla pronuncia di condanna della convenuta Arch.
[...]
per reato di truffa (cfr. doc. 19 fascicolo di parte attrice), CP_1
questa, più che corroborare i pieni effetti spiegati dalla scrittura privata del 2010 nei confronti degli odierni attori (cfr. comparsa di costituzione e risposta nell'interesse dell'Arch. , p. 20; CP_1
“l'opponibilità della scrittura 23 settembre 2010 ai signori Pt_1
trova conferma nella sentenza penale. Ancorché errata ed ingiusta,
15 e per questo impugnata dalla comparente, la sentenza postula infatti che la scrittura produca pieni effetti nei confronti degli odierni attori, altrimenti non si configurerebbe il reato di truffa e ricorrerebbe, al massimo, l'ipotesi del tentativo, cui però nel processo penale non si
è mai neanche fatto cenno”; cfr. comparsa di costituzione e risposta nell'interesse del sig. p. 3), attesta invero la mancata CP_2
disponibilità in capo agli stessi della scrittura in questione (cfr. doc.
19 fascicolo di parte attrice: “è processualmente dimostrato che la scrittura privata del 2010 non era allegata all'atto di compravendita e neppure essa era stata prodotta al Notaio rogante”);
- riguardo agli atti resi dalla Soprintendenza dei Culturali di CP_6
Firenze e del Ministero della Cultura con nota prot. n. 16345 del 4-8-
2017 (cfr. doc. 17 fascicolo cfr. comparsa di costituzione CP_2
e risposta nell'interesse del sig. p. 10) e dal Ministero CP_2
della Cultura - DG ABAP con Decreto rep. n. 644 del 22-6-2018 (cfr. doc. 18 fascicolo cfr. comparsa di costituzione e risposta CP_2
nell'interesse del sig. p. 10), gli stessi sono successivi CP_2
rispetto al momento (riunioni di condominio del 9-9-2016 e 18-10-
2016) in cui i sig.ri hanno ammesso di essere a Pt_1
conoscenza della scrittura privata del 2010;
- riguardo alle allegazioni rese da parte attrice in sede di memoria ex art. 183, co. 6, n. 1, c.p.c. del presente giudizio (p. 7: “sono venuti a conoscenza della scrittura privata del 2010 che li escludeva dall'uso di una porzione del giardino antistante il loro appartamento nel settembre/ottobre 2016”) e negli atti del procedimento possessorio
(cfr. i richiami effettuati da parte dell'Arch. in sede di CP_1
comparsa di costituzione e risposta, p. 19-20), queste non
16 assumono alcuna valenza confessoria (cfr. memoria nell'interesse del sig. ex art. 183, co. 6, n. 2, c.p.c., p. 2). CP_2
Nessuno degli elementi addotti dai convenuti, dunque, può essere considerato idoneo a dimostrare la conoscenza (o la conoscibilità) da parte dei sig.ri del contenuto della scrittura privata del Pt_1
2010, e delle limitazioni ivi rinvenibili, al momento dell'atto di acquisto da questi concluso in data 31-5-2013.
Del pari, non si può neppure condividere la tesi del successivo acquirente sig. volta a sostenere la buona fede dello CP_2
stesso al tempo della compravendita da questo conclusa, nel novembre 2019 (cfr. doc. 26 fascicolo di parte attrice;
cfr. comparsa di costituzione e risposta nell'interesse del sig. p. 7). CP_2
Essa, in particolare, risulta smentita in ragione della pregressa conoscenza, in capo all'acquirente medesimo, della situazione di controversia relativa alla porzione del cortile in discussione, espressamente resagli nota da parte degli odierni attori ben prima che lo stesso si determinasse all'acquisto (cfr. PEC del 17-9-2019, doc. 25 fascicolo di parte attrice: “ci preme difatti precisare che, in ordine all'efficacia ed opponibilità nei confronti dei sigg.ri Parte_1
e del 23
[...] Controparte_7
settembre 2010, stante peraltro l'assenza della relativa trascrizione, sono pendenti svariati procedimenti giudiziari”; per la prova dell'invio e della ricezione, cfr. doc. 33 fascicolo di parte attrice).
Pertanto, anche ove si intendesse riqualificare il diritto di uso esclusivo attribuito all'Arch. in termini di diritto personale, CP_1
lo stesso non sarebbe comunque opponibile agli odierni attori, alla luce della mancata conoscenza di tale diritto al momento dell'atto di
17 acquisto e della assenza di buona fede in capo al successivo acquirente sig. CP_2

4. In virtù di quanto sopra argomentato, sono da considerarsi, pertanto, assorbite le ulteriori domande proposte in via subordinata dagli attori in punto di annullamento ex art. 1440 c.c. e di responsabilità precontrattuale.

5. Passando all'esame della domanda attorea di risarcimento del danno, si osserva quanto segue.
In primo luogo, deve essere parzialmente accolta la domanda di risarcimento del danno con riferimento alla voce costituita dal mancato godimento della porzione di cortile in oggetto.
È principio consolidato della giurisprudenza di legittimità, infatti, quello alla stregua del quale, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta (cfr. Cassazione civile sez. un., 15/11/2022,
n.33659).
Nella fattispecie in esame, è evidente come, a causa dell'illegittima occupazione della porzione di cortile a questi spettante, i sigg.ri non abbiano avuto la disponibilità della medesima per il Pt_1
periodo tra il 2016 (anno in cui si sono tenute le assemblee condominiali dove è emerso il Regolamento condominiale del 2010) al 2022 (anno in cui è stata proposta domanda giudiziale).
Il relativo danno, in particolare, deve essere quantificato in euro
33.000,00, alla luce del criterio di calcolo adottato dal CTP Per_1
nella relazione tecnica da questo redatta (cfr. doc. 29 fascicolo di
18 parte attrice: metà della differenza tra il valore di vendita ed il valore di mercato della porzione di parco, capitalizzata al 4 %) moltiplicato per i sei anni di mancato godimento decorsi al momento del radicamento della domanda giudiziale (non per i nove richiesti da parte attrice, stante la pacifica possibilità per i sigg.ri di Pt_1
utilizzare la porzione di cortile in precedenza rispetto alle assemblee condominiali del 2016).
In senso contrario non possono venire in rilievo le contestazioni di parte convenuta Arch. (cfr. comparsa di costituzione e CP_1
risposta, p. 22), in quanto indimostrate (l'asserito minor prezzo a cui sarebbe stato venduto l'immobile al sig. a causa delle CP_2
vertenze in corso;
l'incidenza del carattere panoramico della terrazza a determinare un diverso valore del bene), generiche
(l'astrusità dei criteri di calcolo delle porzioni esterne) o comunque irrilevanti.
Al contrario, non si può reputare fondata l'istanza attorea volta a ottenere il ristoro di euro 50.000,00 per la deminutio a livello commerciale subita dall'immobile in conseguenza del mancato completamento della piscina, pur intenzionalmente prevista nel contratto di compravendita (cfr. doc. 9 fascicolo di parte attrice).
Sul punto, si osserva, da un lato, l'assenza di una vera e propria obbligazione negoziale inerente alla piscina (dal contratto emerge essere mera intenzione di costruire la piscina, non obbligo) e, dall'altro lato, la mancata imputabilità alla condotta della convenuta del difetto nella realizzazione della piscina, alla luce del'omessa attivazione degli attori a tal scopo anche per il triennio antecedente alla scoperta dell'esistenza dei vincoli imposti dalla scrittura privata del 2010 (cfr. sopra).
19 Parimenti va respinta la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale che gli attori hanno proposto (cfr. atto di citazione, pp.
24 ss.).
Per quanto la perizia psichiatrica esperita dal CTP Dott. Per_3
sulla sig.ra abbia confermato la presenza di “un Parte_1
corteo sintomatologico dal trauma dell'evento (la scoperta dopo anni dall'acquisto della casa del divieto di accesso al giardino) e delle conseguenze riportate (impossibilità di poter passeggiare all'interno del parco della Villa, di cui è proprietaria per una porzione), configurabile con un disturbo dell'adattamento con ansia” (cfr. doc.
30 fascicolo di parte attrice), non si può tuttavia mancare di rilevare come l'attrice abbia omesso di comprovare adeguatamente in atti i concreti pregiudizi dalla stessa patiti a causa della condotta della controparte, difettando di documentare le terapie farmacologiche affrontate, la durata del periodo di cura, nonché le connesse spese mediche sostenute.
Tali carenze peraltro non consentono, nella presente sede, di ritenere adeguatamente soddisfatto l'onere probatorio gravante su parte attrice, sotto il peculiare profilo della serietà del danno, anch'esso coessenziale per procedere al riconoscimento del danno non patrimoniale.
In definitiva, l'Arch. deve essere condannata al CP_1
pagamento, in favore dei sigg.ri e Parte_1 Parte_2
, della somma di euro 33.000,00 a titolo di risarcimento del
[...]
danno.
Trattandosi di debito di valuta, in ordine a tale importo vanno computati la rivalutazione monetaria e gli interessi compensativi al tasso legale, calcolati sulla somma rivalutata anno per anno, così
20 come da Cass.Civ. Sez.Un. 17/02/95 n.1712, a partire dal 20-10-
2022 (data di notifica dell'atto di citazione).

6. Le spese di lite, queste, liquidate come in dispositivo avuto riguardo ai parametri di cui al DM 55/2014 (con applicazione degli importi medi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria e di quelli minimi per la fase di trattazione istruttoria, stante il mancato svolgimento di incombenti istruttori e l'aumento del 30% ex art. 4, comma 2, per la presenza di più parti aventi stessa posizione processuale) devono essere poste carico dei convenuti in ragione della soccombenza (prevalente) degli stessi.
Visto l'art. 97 cpc., si ritiene che dette spese debbano essere poste a carico della convenuta (soccombente anche in ordine CP_1
alla domanda risarcitoria, sia pur in relazione ad una somma inferiore a quella richiesta in atto di citazione) nella misura di 3/5 ed a carico del convenuto nella misura dei 2/5 CP_2

PQM

Il Tribunale di Firenze, decidendo in via definitiva, respinta ogni altra domanda, istanza ed eccezione,

1. accerta e dichiara la nullità della clausola del regolamento condominiale del 23-9-2010, volta ad attribuire un diritto reale di uso esclusivo all'Arch. della porzione della particella 540 del CP_1
foglio 143, colorata in rosso nell'estratto planimetrico del suddetto regolamento;

2. per l'effetto, ordina ai sigg.ri e Controparte_2 CP_1
, nonché i loro aventi causa, di rilasciare immediatamente
[...]
libera da persone e/o cose la porzione della particella 540 del foglio
143 colorata in rosso nell'estratto planimetrico allegato al regolamento condominiale del 23-9-2010;
21 3. condanna l'Arch. al pagamento, a titolo di risarcimento CP_1
dei danni, della somma di euro 33.000,00, oltre rivalutazione ed interessi compensativi come in parte motiva, in favore dei sigg.ri e;
Parte_1 Parte_2

4. condanna al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese di lite, liquidate in euro 8.726,90 per spese, euro 786,00 per spese, oltre rimborso spese al 15 %, Iva e CPA, come per legge, rispettivamente, l'arch. , per la quota dei 3/5, ed il sig. CP_1
per la quota di 2/5. CP_2
Firenze, 5 aprile 2025
Il Giudice
Dr. Carlo Carvisiglia
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