n. 1590/2022 R.G. Tribunale Locri

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LOCRI in persona del giudice unico dott. Andrea Amadei, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1590/2022 R.G. Tribunale Locri introitata per la decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 C.P.C., all'udienza di precisazione delle conclusioni del 25 febbraio 2025, sostituita dallo scambio e dal deposito telematico di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter C.P.C., pendente
TRA
(C.F.: ), nata a [...] il [...], rappresentata Parte_1 CodiceFiscale_1
e difesa dall'Avv. Donato Patera (indirizzo PEC: , giusta procura Email_1
in atti;

-attore-
E
(C.F.: ), nato a [...] il [...]: Parte_2 CodiceFiscale_2
C.F.: ), nata a [...] il [...]; Parte_3 CodiceFiscale_3 Parte_4
(C.F.: ), nato a [...] il [...]; (C.F.: CodiceFiscale_4 Parte_5 [...]
), nato a [...] il [...]; tutti rappresentati e difesi dall'Avv. C.F._5
Caterina Fuda (indirizzo PEC: , giusta procura in atti;
Email_2
-convenuti-
Oggetto: azione di risarcimento danni.
Conclusioni delle parti: come da note scritte ex art. 127 ter C.P.C. prodotte in atti dalle parti in data 24.02.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, in base alle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 C.P.C., come modificato dalla legge n. 69/2009. Per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. 17145/2006; Cass. 11199/2012) il Giudice, nel motivare
“concisamente” la sentenza secondo i dettami dell'art. 118 disp. att. c.p.c. (c.d. motivazione
1

semplificata), non è tenuto ad esaminare specificatamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole problematiche – di fatto e di diritto – “rilevanti ai fini della decisione” adottata, con la conseguenza che le eventuali questioni non trattate saranno da ritenersi assorbite per incompatibilità logico-giuridica con quanto ritenuto provato dal giudicante.
Dunque, nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 C.P.C. e 118 disp. att. C.P.C.), le posizioni delle parti,
l'oggetto della causa e l'iter del processo, sfrondati dal troppo e dal superfluo, possono sinteticamente riepilogarsi come segue:
- la pretesa addotta dalla parte attrice nei confronti dei convenuti Parte_1 Parte_2
(classe 1990), e – sulla premessa di essere proprietaria Parte_3 Parte_4 Parte_5
(cfr. atto notarile di donazione del 26.06.2002, all. n. 1 all'atto di citazione) dell'immobile sito in
Siderno alla via E. Fermi n. 56 e riportato in catasto al foglio 32, particella 593 sub 6 (trattasi del secondo piano di un fabbricato di maggiore consistenza); che l'odierno convenuto Parte_2
(classe 1990) è proprietario esclusivo del terzo piano di tale fabbricato, lastrico solare, coma da atto notarile di donazione del 23.03.2015 (cfr. all. n. 2); che l'immobile di proprietà della parte attrice è interessato da percolazione di acqua piovana proveniente dal lastrico solare, causando significativi danni, con la conseguenza che in data 28.01.2019 è stata sottoscritta scrittura privata tra le odierne parti (cfr. all. n. 3), con la quale (classe 1990) si era impegnato a “coprire l'intera Parte_2 superficie dello stabile con manufatto edilizio”, mentre gli altri sottoscrittori cedevano la suscettibilità di ampliamento, in modo tale che il primo avesse la possibilità di effettuare i lavori necessari per eliminare le suddette infiltrazioni con la realizzazione di una sopraelevazione (un ulteriore piano abitabile) – e volta così a chiedere, nei confronti di tutti i convenuti, l'accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto della suddetta scrittura privata, per il lamentato inadempimento di (classe 1990) all'obbligo di realizzare la sopraelevazione nel termine di 18 mesi Parte_2 dall'approvazione del progetto da parte degli enti preposti, nonché, nei confronti del solo
[...]
(classe 1990), la condanna, previo accertamento della responsabilità ex art. 2051 C.C. per Parte_2 le infiltrazioni presenti nell'appartamento di , all'esecuzione di tutte le opere di ripristino Parte_1 come descritte nell'atto di citazione sulla base dell'allegata relazione tecnica di parte (all . n. 6), quale risarcimento in forma specifica, unitamente al pagamento di una somma di danaro ex art. 614 bis C.P.C. per ogni violazione od inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione di tali lavori, nonché al pagamento, quale risarcimento per equivalente pecuniario, sia del controvalore dei danni lamentati da parte attrice a causa delle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare, quantificati in € 68.970,24, oltre rivalutazione ed interessi, sia dell'ulteriore importo pari ad €
2 250,00 mensili, decorrenti dalla data di risoluzione della scrittura privata fino all'effettiva esecuzione dei lavori, a cagione dell'asserito mancato guadagno per impossibilità di utilizzare l'appartamento;
- la difesa addotta dalle parti convenute costituitesi in giudizio le quali, nel contestare la avversa pretesa sia nell'an sia nel quantum, hanno in particolare eccepito quanto segue:

1. perdurante efficacia della scrittura privata stipulata tra le parti in data 28.01.2019 (“All'uopo, questa difesa tiene ad evidenziare che il convenuto si è attivato per mantenere il proprio Parte_2
impegno e difatti ha sin da subito avviato le pratiche edilizie al Comune di Siderno, al fine di richiedere ed ottenere il rilascio il titolo abilitativo, al fine di potere realizzare l'opera, ma a causa della difficoltà di conciliare l'ampiezza delle superfici utilizzabili con le modifiche urbanistiche vigenti avvenute nel tempo, la P.A. non concesse il rilascio del predetto titolo. Il convenuto
[...]
, comunque, con apposita comunicazione pec del 15.5.2019 (e dunque, dopo 5 mesi dalla Parte_2 sottoscrizione della scrittura privata), inviava all'attrice una relazione tecnica a firma del Geom.
sullo stato della pratica di ampliamento e sulle cause del ritardo dei tempi di Parte_6 realizzazione dell'intervento oggetto di scrittura privata”);

2. assenza di titolarità passiva dei convenuti , e rispetto alla domanda di risoluzione della Parte_5 Parte_3 Parte_4 scrittura privata (“l'attrice evocava in giudizio , , Parte_5 Parte_4 Parte_3 [...]
(c. 1990), quali parti che avevano sottoscritto la scrittura privata, ma in realtà gli effetti Parte_2
della domanda risolutiva della scrittura privata sono indirizzati espressamente al solo convenuto
”);

3. insussistenza di una responsabilità ex art. 2051 C.C. in capo al convenuto Parte_2
, nonché assenza di prova dei fatti costitutivi del diritto risarcitorio preteso dalla Parte_2
controparte, stante la mancata dimostrazione, nella consulenza tecnica della parte attrice, del nesso causale fra l'asserito danno subito ed il fatto causativo dello stesso;

4. intervenuta prescrizione ex art. 2947 C.C. del preteso diritto del risarcimento del danno;

5. carenza di legittimazione passiva in capo al convenuto (classe 1990) in ordine alla domanda di risarcimento dei danni Parte_2
(“È palese, dunque, che stante ai dati temporali, quando il Sig. (cl. 1990) ed i suoi Parte_2
fratelli, ed divenivano proprietari chi del lastrico solare, chi di altre parti Pt_3 Pt_4 dell'immobile, il fenomeno infiltrativo lamentato fosse già esistente da diverso tempo. Tale ragione porta ad evidenziare che la pretesa risarcitoria relativa al lamentato fenomeno infiltrativo, riferendosi a danni che si erano verificati in epoca precedente al momento dell'acquisito immobile da parte dell'odierno convenuto, (cl. 1990), risulta essere pretestuosa, oltre che Parte_2 ampiamente prescritta”);

6. infondatezza della domanda ex art. 614 bis C.P.C.; 7. infondatezza della domanda di risarcimento del danno per mancato guadagno;

8. in subordine, responsabilità ex art. 2051 C.C., per i danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà
3 esclusiva di un solo condomino, da ascrivere, secondo i criteri individuati dall'art. 1126 C.C., anche al condominio.
Oltre alla documentazione rispettivamente allegata dalle parti entro il termine decadenziale di cui all'art. 183, comma sesto n. 2), C.P.C., la causa veniva istruita con l'espletamento, disposto nell'ordinanza istruttoria del 18.10.2023, di consulenza tecnica d'ufficio (v. il relativo elaborato scritto depositato in atti il 24.06.2024), volto alla descrizione dello stato dei luoghi oggetto di causa ed alla verifica delle cause e delle condizioni di danno sull'immobile di parte attrice, nonché, in particolare, se il fattore eziologico individuato sia risalenti al periodo precedente il 23.03.2015 oppure successivo a tale data fino all'attualità, mentre le prove orali addotte dalle parti sono risultante inammissibili nei termini come indicati nella suddetta ordinanza istruttoria. Infine, nelle note prodotte in sostituzione dell'udienza del 25.02.2025, ai sensi dell'art. 127 ter C.P.C., le parti precisavano le proprie conclusioni e la causa veniva riservata in decisione, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 C.P.C. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
In via preliminare, va precisato che le questioni, eccepite dalle parti convenute, della asserita carenza di legittimazione passiva di , e rispetto alla Parte_5 Parte_3 Parte_4
domanda di risoluzione della scrittura privata, nonché, in capo all'altro convenuto Parte_2
(classe 1990), relativamente alla pretesa risarcitoria, vanno decise unitamente al merito.
A siffatto proposito, deve osservarsi, in linea generale, che la “legittimatio ad causam” dal lato passivo (legittimazione a contraddire) costituisce un presupposto processuale, cioè una condizione affinché il processo possa giungere ad una decisione di merito e consiste nella correlazione tra colui nei cui confronti è chiesta la tutela e la affermata titolarità, in capo a costui, del dovere
(asseritamente violato), in relazione al diritto per cui si agisce, onde il controllo del giudice al riguardo si risolve nell'accertare se, secondo la prospettazione del rapporto controverso data dall'attore, il convenuto assuma la veste di soggetto tenuto a “subìre” la pronuncia giurisdizionale.
E ciò indipendentemente dalla effettiva titolarità dello stesso. Quando, invece, il convenuto eccepisca la propria estraneità al rapporto giuridico sostanziale dedotto in giudizio, viene a discutersi, non di una condizione per la trattazione del merito della causa, quale è la “legittimatio ad causam”, bensì dell'effettiva titolarità passiva del rapporto controverso, cioè dell'identificabilità o meno, nel convenuto od in ciascuno dei terzi chiamati, del soggetto tenuto alla prestazione richiesta dall'attore. Tale ultima questione concerne il merito della causa (cfr. Cass. Civ., Sez. I, 06.04.2006,
n. 8040).
Orbene, deve rilevarsi che le eccezioni sollevate dalle parti convenute, attese le relative motivazioni addotte da questi sul punto nei termini come riportati in premessa, non attengono alla
4 legittimazione processuale poiché si traducono, in realtà, nella proposizione di questioni di merito attenendo le stesse, da un lato, all'eccepita estraneità di , e Parte_5 Parte_3 Parte_4
al rapporto giuridico sostanziale dedotto in giudizio con l'allegata scrittura privata nonché, dall'altro lato, all'effettiva titolarità dell'ulteriore situazione giuridica dedotta in giudizio, cioè dell'identificabilità o meno in capo a (classe 1990) del soggetto tenuto alla Parte_2
prestazione risarcitoria richiesta dall'attore, come tale non rilevabile d'ufficio (diversamente dalla legittimatio ad causam rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio). Ne consegue che, a differenza del difetto di legitimatio ad causam, attinente alla verifica – secondo la prospettazione offerta dall'attore – della regolarità processuale del contraddittorio e rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, l'eccepito difetto dell'effettiva titolarità passiva del rapporto, afferendo al merito della controversia, debba essere provato da chi lo eccepisca essendo regolata dagli ordinari criteri sull'onere della prova dettati dall'art. 2967 C.C. (cfr. Cass. civ. sez.
III, 22 giugno 2005, n. 13403; Cass. civ. sez. I, 20 novembre 2003, n. 17606; Cass. civ. sez. lav., 5 settembre 2003, n. 13016; Cass. civ. sez. III, 19 luglio 2002, n. 10574; Cass. civ. sez. II, 24 febbraio
2000, n. 2105; Cass. civ. sez. III, 7 dicembre 2000, n. 15537). Ritiene, quindi, il Giudicante che la stessa possa essere decisa unitamente al merito della causa.
Volgendo ora l'attenzione al merito della controversia in esame, va accolta la domanda proposta da parte attrice e volta all'accertamento dell'inefficacia della scrittura privata in atti del
28.01.2019, per mancato inveramento della condizione sospensiva ivi pattuita.
In particolare, in tale scrittura privata – premesse le vicende proprietarie relative al fabbricato sito in Siderno alla via E. Fermi n. 56 nonché la già segnalata, da parte di (proprietaria Parte_1 dell'appartamento al secondo piano), necessità ed urgenza di effettuare attività di manutenzione sul sovrastante lastrico solare di proprietà di (classe 1990), per cui la stessa Parte_2 Parte_1
aveva da ultimo intrapreso lavori sul solaio interno del suo appartamento per scongiurare l'ulteriore danno alla struttura – i sottoscrittori (tutti le odierne parti) convenivano che (classe Parte_2
1990) “si impegna a coprire l'intera superficie dello stabile con manufatto edilizio da realizzare, osservando, nell'esecuzione dei lavori, i disegni e gli elaborati progettuali qui allegati (…)” e che tale intervento edilizio dovrà riguardate “anche i balconi, l'impianto completo delle grondaie, delle scosaline e dei discendenti, nonché, la realizzazione ex novo, del lanternaio (…)”, mentre l'odierna parte attrice “si impegna a definire la cessione della propria quota di parte comune” nonché, “in quanto ritenuta necessaria per consentire al sig. la realizzazione dell'intervento Parte_2 sub 1)”, viene allegata altra e precedente scrittura privata del 15.10.2018, ove i cedenti – la stessa
, gli odierni convenuti e oltre a , Parte_1 Parte_3 Parte_4 CP_1 [...]
(classe 1973) e (tutti proprietari di altre parti del suddetto fabbricato) – Parte_2 CP_2
5 “ciascuno per la propria percentuale di ampliamento, si dimostrano favorevoli alla cessione della suscescettibilità di ampliamento, in favore del soggetto cessionario”, l'odierno convenuto
[...]
(classe 1990). Parte_2
Infine, nella scrittura privata in esame viene convenuto, al punto 6), che (classe Parte_2
1990) si impegna alla completa esecuzione della suddetta opera di sopraelevazione del fabbricato
“nel termine di 18 (diciotto) mesi dall'approvazione del progetto da parte degli enti preposti, assicurando, documentalmente la sollecitazione dell'iter”, e che, al punto 7), la mancata esecuzione dell'opera nell'anzidetto termine “comporterà la risoluzione del presente contratto, legittimando la signora a proseguire l'azione come introdotta con le lettere già avviate alle altri parti”. Parte_1
Sul punto, va in primo luogo evidenziato che nella scrittura privata in esame i sottoscrittori danno atto della già avvenuta insorgenza di gravi danni alla struttura del solaio interno dell'appartamento di proprietà di (tanto che la stessa aveva già intrapreso opere Parte_1
conservative sullo stesso solaio interno), nonché della conseguente necessità ed urgenza
(evidentemente allo scopo di risolvere definitivamente siffatto inconveniente) della effettuazione di attività di manutenzione sul sovrastante lastrico solare di proprietà di (classe 1990), Parte_2
senza quindi che emerga alcuna specifica indicazione fattuale circa la perdurante insistenza di infiltrazioni d'acqua piovana da tale lastrico solare ancora nel periodo di stipulazione della scrittura privata in data 28.01.2019. Inoltre, all'evidente scopo di comporre la controversia tra le parti a cagione dei suddetti danni, le parti convenivano in via transattiva la completa copertura del lastrico solare da parte di (classe 1990), a fronte dell'impegno di a cedere la Parte_2 Parte_1 propria quota di parte comune dell'edificio e della necessaria e contestuale “cessione della suscettibilità di ampliamento” in favore di quest'ultimo da parte di tutti gli altri proprietari (tra cui ed i convenuti e delle ulteriori porzioni del fabbricato. Parte_1 Parte_4 Parte_3
In tal modo, dunque, non è dato desumersi dal contenuto dell'atto negoziale di transazione in esame alcuna dichiarazione confessoria di fatti sfavorevoli a (classe 1990), né in Parte_2
ordine al riconoscimento della situazione fattuale allora esistente stante la mancanza di “animus confitendi”, non integrando una dichiarazione di scienza fine a se stessa bensì s'inserisce nel contenuto del contratto transattivo ed è strumentale rispetto al raggiungimento dello scopo di questo, né soprattutto in ordine alla asserita, da parte attrice, assunzione di responsabilità in capo all'anzidetto convenuto, quale proprietario e custode del lastrico solare ai sensi dell'art. 2051 C.C., circa i suddetti danni già insorti sul sottostante solaio interno dell'appartamento di , in Parte_1
quanto si tratterebbe al più di una mera valutazione giuridica che è di per sé estranea al contenuto dell'atto transattivo (cfr. Cass., sez. III, 19/06/2015, n. 12691, in motivazione: “3.2.- Quanto alla pretesa equivalenza alla confessione delle ammissioni contenute nell'atto di transazione, ha
6 richiamato la giurisprudenza per la quale il riconoscimento di un fatto a sè sfavorevole e favorevole all'altra parte non ha natura confessoria, per mancanza di animus confitendi, ove costituisca l'oggetto di una delle reciproche concessioni di un contratto di transazione, poichè non integra una dichiarazione di scienza che sia fine a se stessa, ma s'inserisce nel contenuto del contratto transattivo ed è strumentale rispetto al raggiungimento dello scopo di questo, il che fa venir meno, nella rappresentazione interna che l'autore si forma della propria dichiarazione, la basilare caratteristica che alle confessioni conferisce forza probante (così Cass. n. 712/97, n.
11363/02 citate in sentenza). Senza che questa giurisprudenza trovi smentita nell'orientamento per il quale nel contenuto complessivo di una proposta transattiva o di una transazione può distinguersi anche un momento accertativo della situazione di fatto preesistente, e in tal caso le relative dichiarazioni di scienza hanno valore confessorio, a condizione, tuttavia, che esse abbiano per oggetto la ricognizione di situazioni fattuali o di situazioni giuridiche considerate, però, sub specie facti (quali un preesistente negozio, un contratto, una promessa ecc.), e non già valutazioni giuridiche (così Cass. n. 19883/05, n. 3033/09).”).
In secondo luogo, dal poc'anzi riportato contenuto dell'accordo transattivo in esame, ai punti 6)
e 7), emerge ancora che le parti avevano convenuto di subordinare l'intera efficacia dello stesso contratto alla condizione sospensiva – posta nell'interesse sia di sia di Parte_1 Parte_2
(classe 1990), quale circostanza futura ed incerta condizionante la realizzazione della sopraelevazione e, quindi, della copertura del lastrico solare soprastante al solaio interno danneggiato – per cui quest'ultimo ottenga, da parte dell'Ente comunale preposto, il permesso a costruire relativo al progetto allegato allo stesso accordo. In particolare, con la regolamentazione contrattuale le parti si danno atto che, solo qualora si fosse verificata la condizione di cui sopra, da un lato (classe 1990) sarebbe stato effettivamente obbligato alla propria prestazione Parte_2 prevista nell'accordo transattivo (la realizzazione della sopraelevazione sul lastrico solare), da effettuarsi altresì nel termine di diciotto mesi a partire dal verificarsi della stessa condizione, nonché, dall'altro lato, sarebbero divenute così efficaci e vincolanti sia l'impegno di a Parte_1 cedere la propria quota di parte comune dell'edificio sia la contestuale “cessione della suscettibilità di ampliamento” da parte di tutti gli altri proprietari (tra cui ed i convenuti Parte_1 Pt_4
e delle ulteriori porzioni del fabbricato.
[...] Parte_3
Dunque, come risulta dalle espressioni letterali usate e dall'intento dei contraenti, l'accordo transattivo era sospensivamente condizionato, poiché l'intera efficacia dello stesso era subordinata all'avverarsi dell'evento futuro ed incerto dedotto in condizione.
In linea generale, nella pendenza della condizione sospensiva il contratto produce gli effetti espressamente previsti dalla legge (v. artt. 1356, 1357 e 1358 C.C.) e le parti hanno l'obbligo di
7 comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte. In particolare, nel caso di specie, l'accordo transattivo in esame era sottoposto a condizione “potestativa mista”, atteso che l'avveramento di quest'ultima dipendeva in parte dal comportamento attivo di un terzo (il rilascio del permesso a costruire da parte del dell'Ente comunale) ed in parte dalla volontà di uno dei contraenti, (classe 1990), in quanto obbligatosi altresì ad assicurare Parte_2
“documentalmente” la sollecitazione del relativo iter amministrativo, con il conseguente obbligo giuridico in capo allo stesso , ai sensi dell'art. 1358 C.C., di comportarsi secondo Parte_2
buona fede con riferimento all'anzidetta attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista (cfr., sul punto, Cass., sez. II, 11/07/2024, n. 19022, in motivazione: “La condizione è "meramente potestativa" quando consiste in un fatto volontario il cui compimento o la cui omissione non dipende da seri o apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte, svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, si dà manifestare
l'assenza di una seria volontà della parte di ritenersi vincolata dal contratto, mentre si qualifica
"potestativa" quando l'evento dedotto in condizione è collegato a valutazioni di interesse e di convenienza e si presenta come alternativa capace di soddisfare anche l'interesse proprio del contraente, soprattutto se la decisione è affidata al concorso di fattori estrinseci, idonei ad influire sulla determinazione della volontà, pur se la relativa valutazione è rimessa all'esclusivo apprezzamento dell'interessato (Cass., Sez. V, 20 novembre 2019, n. 30143; Cass., Sez. III, 26 agosto 2014, n. 18239). Nella specie, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, non sussiste alcuna condizione meramente potestativa poiché, secondo quanto convenuto tra le parti, il pagamento delle competenze professionali da parte dei ricorrenti era condizionato all'adempimento del terzo, ovvero del condominio, per cui siamo di fronte a una condizione mista, il cui avveramento dipende in parte dal caso o dal terzo e in parte dalla volontà di uno dei contraenti, soggetta alla disciplina degli artt. 1358 e 1359 cod. civ., da intendersi riferita anche al segmento non casuale (Cass., Sez. II, 14 dicembre 2012, n. 23014). Il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è dunque soggetto alla disciplina di cui all'art. 1358 cod. civ., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione, e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista (Cass., Sez. Un., 19 settembre 2005, n. 18450).”).
Sempre in linea generale, qualora la condizione sospensiva sia contrattualmente prevista nell'interesse di una sola parte (circostanza che le consente di rinunciare alla condizione), in tale ipotesi non è comunque precluso all'altra parte di richiedere l'accertamento della cessazione di efficacia del preliminare per il mancato avveramento della condizione, precludendo solo l'applicabilità della finzione di avveramento prevista dall'art. 1359 C.C. nel caso in cui il mancato
8 avveramento della condizione sia imputabile alla parte interessata al suo avveramento, trattandosi di norma eccezionale che prevede solo la condotta della parte che abbia interesse contrario (cfr. Cass. sez. I, sent. n. 16620 del 3/07/2013). A ciò si aggiunga che la condizione può ritenersi apposta nell'interesse di una sola delle parti contraenti soltanto quando vi sia un'espressa clausola contrattuale che disponga in tal senso (ossia che preveda “l'esclusivo” interesse di una sola parte) oppure allorché – tenuto conto della situazione riscontrabile al momento della conclusione del contratto – vi sia un insieme di elementi che nel loro complesso inducano a ritenere che si tratti di condizione alla quale l'altra parte non abbia alcun interesse;
in mancanza, la condizione stessa deve ritenersi apposta nell'interesse di entrambi i contraenti (cfr. Cass., sez. I, sent. n. 16620 del
3/07/2013; Cass., sez. lav., sent. n. 18512 del 26/07/2017).
Nel caso di specie, comunque, deve ribadirsi che dalla specifica regolamentazione negoziale in esame emerge chiaramente che la subordinazione dell'intera efficacia dello stesso contratto alla condizione sospensiva dell'ottenimento, in capo a (classe 1990), da parte dell'Ente Parte_2
comunale preposto del permesso a costruire relativo al progetto di sopraelevazione allegato allo stesso accordo, è stata posta nell'interesse anche di , trattandosi di circostanza futura ed Parte_1
incerta condizionante la realizzazione della sopraelevazione e, quindi, della copertura del lastrico solare soprastante al solaio interno danneggiato.
Nel caso come quello di specie in cui una condizione sia costituita da un evento incerto sia nell'an che nel quando, le parti avrebbero potuto concordare un limite temporale riguardo al suo verificarsi, per non lasciare indefinitamente nell'incertezza l'efficacia del contratto;
se si è in presenza di una condizione, e non di un termine, non ha senso parlare di essenzialità o meno del termine, perché alla data stabilita, o la condizione si è avverata, oppure non si è avverata e in tale ultimo caso il contratto preliminare è tamquam non esset (cfr. Cass., sez. III, sent. n. 419 del
12/01/2006, in motivazione). Qualora le parti abbiano sospensivamente condizionato il contratto al verificarsi di un evento, indicando nel reciproco interesse il termine entro il quale esso possa utilmente avverarsi, il contratto deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della condizione dal momento in cui sia decorso inutilmente il suddetto termine (cfr. Cass., sez. II, sent.
n. 19146 del 23/09/2004, nella specie, l'efficacia della vendita era stata, nell'interesse del compratore, sospensivamente condizionata alla destinazione edificatoria dei terreni da parte del piano regolatore in corso di approvazione, sempreché questa fosse intervenuta entro il termine stabilito dalle parti nel reciproco interesse).
A sua volta, nel caso di specie le parti hanno condizionato l'efficacia dell'accordo transattivo al verificarsi dell'evento futuro ed incerto, il rilascio del permesso a costruire per la sopraelevazione, senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi tale condizione. Sul punto,
9 secondo la condivisibile giurisprudenza, anche in tal caso può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso, come richiesto da parte attrice, per il mancato avveramento della condizione sospensiva senza che ricorra l'esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell'art. 1183 C.C., quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l'evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare (cfr., Cass., sez. II, sent. n. 13519 del 16/12/1991, in ordine al caso, analogo a quello oggetto del presente giudizio, concernente la vendita di un terreno, condizionata al conseguimento da parte dell'acquirente della licenza edilizia;
cfr., altresì, Cass., sez. III, sent. n. 22811 del
10/11/2010).
Quest'ultima situazione si è verificata nel caso di specie, atteso che – in ordine al notevole lasso temporale a partire dalla scrittura privata del 28.01.2019, ove era prevista in favore di
[...]
(classe 1990) la “cessione della suscescettibilità di ampliamento”, indispensabile per la Parte_2 realizzazione dell'ampliamento volumetrico e, quindi, per ottenere il permesso a costruire già richiesto in data 28.12.2016 (vedi la consulenza tecnica di parte allegata alla comparsa di risposta) – le parti convenute non hanno allegato alcun dato documentale da cui possa desumersi che, effettivamente, dopo la scrittura privata, lo stesso (classe 1990) avesse dato impulso Parte_2 alla utile prosecuzione dell'iter amministrativo in modo tale da assicurare “documentalmente” la sollecitazione di tale procedimento presso il Comune di Siderno e, quindi, l'inveramento della condizione sospensiva apposta dalle parti nell'accordo transattivo, né ha allegato un qualsivoglia atto di tale procedimento da cui possa desumersi l'effettiva verificazione di quanto solo asserito dai convenuti, la “difficoltà di conciliare l'ampiezza delle superfici utilizzabili con le modifiche urbanistiche vigenti avvenute nel tempo, la P.A.”, quale addotto motivo per cui, trascorsi circa quattro anni dalla scrittura privata, non è stato ancora rilasciato il permesso a costruire.
Dunque, in accoglimento della relativa domanda attorea, va dichiarata la definitiva inefficacia dell'accordo transattivo intercorso tra le odierne parti, per il mancato avveramento della condizione sospensiva ivi apposta, atteso che, pur essendo trascorso un lungo lasso di tempo di per sé congruo entro il quale l'evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare (il rilascio del permesso a costruire), tale evento non è invece avvenuto in mancanza di qualsivoglia dimostrazione che
[...]
(classe 1990) si fosse positivamente attivato per l'utile prosecuzione dell'iter volto alla Parte_2
concessione del titolo edilizio, come obbligatosi in sede di accordo ed, in ogni caso, secondo il criterio di buona fede ex art. 1358 C.C., e, quindi, l'anzidetto lungo lasso temporale è trascorso inutilmente.
Siffatto accertamento giudiziale dell'inefficacia dell'accordo transattivo per il mancato avveramento in un termine congruo della condizione sospensiva costituita dal conseguimento del
10 titolo edilizio, mai “documentalmente” sollecitato da (classe 1990), va compiuto Parte_2
nei confronti di tutti gli odierni convenuti, stante il loro oggettivo interesse in tal senso per essere stati i firmatari dell'atto negoziale di cui viene accertata la definitiva inefficacia.
Comunque, pur se tale declaratoria di inefficacia dell'accordo transattivo consente alla parte attrice di proporre le ulteriori domande oggetto del presente giudizio, va tuttavia evidenziato che risulta infondata e, quindi, va rigettata la pretesa risarcitoria addotta da nei Parte_1
confronti del solo convenuto (classe 1990), sulla base delle argomentazioni di Parte_2
seguito illustrate.
È opportuno evidenziare, in via preliminare, che la domanda introduttiva del presente giudizio è volta ad ottenere il risarcimento del danno (in forma specifica e per equivalente pecuniario) subito all'appartamento di proprietà di , sito al secondo piano di un fabbricato, in relazione Parte_1
all'umidità ed alle infiltrazioni d'acqua, risalenti nel tempo (come si desume dalla scrittura privata del 28.01.2019), subìti dal solaio interno sottostante al lastrico solare di proprietà di Parte_2
(classe 1990). A tal fine, appare necessario accertare l'esistenza dei danni lamentati e la effettiva collocazione temporale del loro accadimento, in modo tale da verificare se il convenuto
[...]
(classe 1990) possa effettivamente considerarsi “custode”, ai sensi dell'art. 2051 C.C., del Parte_2
bene da cui sono in fatto derivati i lamentati danni, nel senso di essersi trovato in relazione diretta con lo stesso, al momento della verificazione di tali danni.
Sul punto, vanno presi in considerazione gli esiti della consulenza tecnica d'ufficio espletata nel presente giudizio, il cui elaborato peritale in atti viene condiviso in quanto congruamente e logicamente motivato, tanto da non esservi dubbi in ordine agli accertamenti svolti, potendosi quindi fare integrale ed espresso riferimento allo stesso, fondato su una rigorosa analisi dello stato dei luoghi di causa e della specifica documentazione allegata.
In particolare, il consulente d'ufficio ha verificato, sulla base delle immagini satellitari riportate alla pag. 16 dell'elaborato scritto, che nel lasso temprale da maggio 2020 a settembre 2021 si è proceduto a sovrapporre un nuovo strato impermeabilizzante su quello esistente nel lastrico solare, incrociando correttamente il verso di stesa dei teli, in modo tale da trovare logica spiegazione la circostanza per cui la guaina impermeabilizzante visionata durante il sopralluogo in data
05.03.2024, svoltosi dopo diversi giorni di pioggia, non presentava lesioni e/o difetti evidenti ma, soprattutto, il motivo per cui non sono state rilevate infiltrazioni in atto all'interno del sottostante appartamento di proprietà di , precisando altresì il consulente che in merito non sono Parte_1
state fornite informazioni da alcuna delle parti.
In tal modo, dunque, non è dato desumersi alcuna specifica indicazione fattuale circa la perdurante insistenza, al momento dell'espletamento dell'accertamento tecnico d'ufficio, di
11 infiltrazioni d'acqua piovana dal lastrico solare, così come tale accadimento non era ricavabile, per quanto in precedenza rilevato sul punto, nell'antecedente periodo di stipulazione della scrittura privata in data 28.01.2019.
Inoltre, relativamente alle condizioni del solaio interno dell'appartamento di parte attrice, il consulente d'ufficio ha rilevato, come si desume chiaramente dalle immagini fotografiche riportate nell'elaborato scritto, l'attuale condizione di notevole danneggiamento e degradazione di tale solaio
(“allo stato attuale si è rilevato un preoccupante deterioramento delle armature di quasi tutti i travetti (nervature) del solaio che sono oggetto di fessurazione longitudinale dovuta al rigonfiamento della barra di armatura per effetto della ruggine, quale consegua dell'infiltrazione
d'acqua, che ne mina attualmente la stabilità dell'intero solaio. La fessurazione verticale dei tramezzi è un segno inequivocabile di cambiamento dell'assetto dei solai.”).
A siffatto proposito, l'ausiliario del Giudice ha evidenziato che il fabbricato in questione, come risulta evidente dalla documentazione fotografica riportata nell'elaborato scritto, non risulta completo di rifiniture sia all'esterno che nelle parti interne comuni, atteso che, anche se occupato ai tre piani fuori terra, risulta di fatto abbandonato alle intemperie ed alle azioni del tempo. La scala, gli impianti, il lastrico solare privo di parapetti, di gronde e di discendenti, la chiostrina e la sua copertura metallica precaria, i frontalini ed i sottofondi dei balconi danneggiati, le stesse pareti di tamponatura esterna distaccate, non risultano in condizioni di sicurezza neanche per gli stessi proprietari ed occupanti. Il tutto “lascia trasparire un senso di approssimazione e precarietà e dimostra una incuria diffusa e risalente nel tempo”. Anche all'interno dell'unità immobiliare di
“è stata rilevata l'approssimazione, la precarietà e l'incuria” così come compiutamente Parte_1
descritti nel punto 3.2 dell'elaborato scritto.
In ordine alle cause dei danni lamentati dalla parte attrice, le stesse “sono da imputare da una parte all'incuria di cui è stato negli anni ed è tuttora oggetto l'intero fabbricato e dall'altra, come diretta conseguenza, all'infiltrazione continua e per un tempo prolungato di acqua proveniente dal soffitto. A queste cause va aggiunta anche l'approssimazione dimostrata nell'esecuzione dei lavori all'interno della propria unità immobiliare che avrebbero dovuto proteggere adeguatamente e conservare il solaio stesso. L'intervento sulle nervature e l'intonacatura del soffitto seguiti alla demolizione delle pignatte sono discutibili sia nella sostanza che nella modalità di esecuzione (v.
Fig. 31) e non hanno impedito o arrestato il disgregarsi delle armature”.
Più nello specifico, in ordine al periodo di verificazione dei danni, il consulente d'ufficio ha sottolineato che, non essendo l'intero edificio ancora completato nelle sue rifiniture sia all'interno che all'esterno, quindi “si può sostenere che negli ultimi trent'anni (1994-2024) l'immobile è stato abbandonato a tutte le intemperie dall'incuria dei proprietari”, nonché il fattore eziologico dei
12 danni è stato certamente l'incuria che, per un periodo di almeno trent'anni, ha consentito l'innesto del fenomeno dello sfondamento del solaio di copertura, mentre, riguardo al fattore temporale, “va precisato che il tutto ha avuto inizio molto tempo prima (almeno vent'anni) del giorno 23.03.2015”.
Dunque, l'accertamento tecnico finora illustrato ha risposto esaustivamente a tutti i quesiti posti all'attenzione del consulente d'ufficio e non ha, pertanto, reso necessario un prosieguo dell'istruttoria.
A siffatto proposito, si deve evidenziare che l'analisi tecnica in esame effettuata dall'Ing. risulta ampiamente attendibile in ordine alla compiuta e particolareggiata Persona_1
descrizione dello stato dei luoghi oggetto di causa, nonché alla verifica delle cause e delle condizioni di danno subìto dall'appartamento di proprietà di . Invero, va sottolineata Parte_1 la precisione e la completezza dell'accertamento tecnico, i cui passaggi argomentativi risultano pienamente supportati da criteri di logica e razionalità nonché si rivelano del tutto coerenti rispetto alle premesse di fatto da cui prendono spunto e si sviluppano (costituiti dalla verifica diretta dello stato dei luoghi del fatto, così come altresì illustrata nell'allegato materiale fotografico), dovendosi altresì tenere conto delle esaurienti risposte e chiarimenti resi dal consulente d'ufficio alle critiche ed osservazioni effettuate da parte attrice in allegato dell'elaborato tecnico in atti. Deve, quindi, concludersi che il consulente d'ufficio non ha chiaramente tralasciato alcun elemento utile ai fini della formulazione delle proprie determinazioni, congruamente ed esaurientemente motivate, così come in precedenza sinteticamente riportate.
Dunque, l'accertamento tecnico d'ufficio in esame non può ritenersi insufficiente od inidoneo allo scopo della verifica circa la fondatezza delle premesse di fatto su cui si basa la pretesa risarcitoria azionata, né emergono sul punto risultanze poco chiare o non complete, con la conseguenza che le critiche sostanziali alla CTU formulate da parte attrice appaiono prive di pregio, tenuto appunto conto, tra l'altro, delle puntuali ed attendibili osservazioni alle critiche e rilievi dell'anzidetta parte effettuate dal consulente d'ufficio in sede di deduzioni sulle stesse (cfr. sul punto, a contrario, Cass., sez. I, sent. n. 23637 del 21/11/2016: “Allorché ad una consulenza tecnica d' ufficio siano mosse critiche puntuali e dettagliate da un consulente di parte il giudice che intenda disattenderle ha l'obbligo di indicare nella motivazione della sentenza le ragioni di tale scelta, senza che possa limitarsi a richiamare acriticamente le conclusioni del proprio consulente, ove questi a sua volta non si sia fatto carico di esaminare e confutare i rilievi di parte (incorrendo, in tal caso, nel vizio di motivazione deducibile in sede di legittimità ai sensi dell'art. 360, n. 5,
c.p.c.)”; in proposito mette conto ancora osservare che “il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo
13 convincimento; non è quindi necessario che egli si soffermi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte”, così Cass. n. 282/2009; Cass., sez. VI,
02/02/2015, n.1815: “Il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce
l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive”; nonché Cass. n. 8355/2007 e n. 12080/2000).
Al riguardo, rileva altresì il Tribunale che nessun dubbio sussiste in ordine alla piena valenza probatoria delle relazioni in atti del consulente d'ufficio che, come ripetutamente chiarito dalla Suprema Corte, può costituire fonte oggettiva di prova tutte le volte che opera come strumento di accertamento di situazioni di fatto rilevabili esclusivamente attraverso il ricorso a determinate cognizioni tecniche (cfr., ex multis, Cass. Civ. 8.1.2004, n. 88; Cass.
Civ. 21.7.2003, n. 11332; Cass. Civ. 10.3.2000, n. 2802), come appunto verific atosi nel caso di specie.
Più nello specifico, il consulente tecnico d'ufficio ha richiamato tutti gli elementi dettagliatamente esposti nel corso del sopralluogo nonché emersi dal materiale fotografico in atti, che hanno portato alle sue corrette determinazioni e conclusioni, ed anche se relativamente alle cause ed alla collocazione temporale dei danni lamentati dalla parte attrice avesse formulato una ipotesi, il risultato non cambierebbe la decisione in quanto seguendo la giurisprudenza della Corte di legittimità si aderisce alle argomentazioni esposte nella sentenza delle Sezioni Unite n. 581/2008 la quale afferma il principio per cui ai fini della ricostruzione del nesso causale in materia di responsabilità civile, diversamente da quella penale dove occorre la regola della prova “oltre il ragionevole dubbio”, vige invece la regola della preponderanza dell'evidenza o “del più probabile che non”, conformemente anche alla più recente giurisprudenza della Suprema Corte: “L'esistenza del nesso di causalità tra una condotta illecita ed un evento di danno può essere affermata dal giudice civile anche soltanto sulla base di una prova che lo renda probabile, a nulla rilevando che tale prova non sia idonea a garantire una assoluta certezza al di là di ogni ragionevole dubbio” (v. Cass. n.
13214 del 26/07/2012). Sempre secondo la Corte di legittimità, “In tema di responsabilità civile, applicati nella verifica del nesso causale tra la condotta illecita ed il danno i principi
14 posti dagli artt. 40 e 41 c.p., e fermo restando il diverso regime probatorio tra il processo penale, ove vige la regola della prova "oltre il ragionevole dubbio", e quello civile, in cui opera la regola della preponderanza dell'evidenza o "del più probabile che non", lo standard di cd. certezza probabilistica in materia civile non può essere ancorato esclusivamente alla cd. probabilità quantitativa della frequenza di un evento, che potrebbe anche mancare o essere inconferente, ma va verificato, secondo la cd. probabilità logica, nell'ambito de gli elementi di conferma, e, nel contempo, nell'esclusione di quelli alternativi, disponibili in relazione al caso concreto” (v. Cass. n. 47 del 03/01/2017). Ancora, sul concetto di probabilità, “In tema di illecito extracontrattuale, il nesso di causalità, dovendo essere ritenuto sussistente non solo quando il danno possa considera rsi conseguenza inevitabile della condotta, ma anche quando ne sia conseguenza altamente probabile e verosimile, può essere riconosciuto anche in base ad un serio e ragionevole criterio di probabilità scientifica, che deve però risultare qualificata da ulteriori elementi idonei a tradurre in certezze giuridiche le conclusioni astratte svolte in termini probabilistici”(v. Cass. n. 23059 del
30/10/2009). Confermata anche da Cass. n. 14759 del 26/06/2007: “In tema di responsabilità civile, per l'accertamento del nesso causale tra condotta illecita ed evento di danno non è necessaria la dimostrazione di un rapporto di consequenzialità necessaria tra la prima ed il secondo, ma è sufficiente la sussistenza di un rapporto di mera probabilità scientifica. Ne consegue che il nesso causale può essere ritenuto sussistente non solo quando il danno possa ritenersi conseguenza inevitabile della condotta, ma anche quando ne s ia conseguenza altamente probabile e verosimile”.
Dunque, esaminando la valutazione del consulente tecnico d'ufficio, tutta la documentazione in atti e le risultanze degli accertamenti in loco, emergono elementi che fanno ritenere che le sue conclusioni rientrino nel “più probabile che non”, si può, quindi, ritenere che nella fattispecie in esame sussista, relativamente alla conclusioni del consulente e le sue valutazioni “una prova che lo renda probabile, a nulla rilevando che tale prova non sia idonea a garantire una assoluta certezza al di là di ogni ragionevole dubbio”.
Tenendo in considerazione i risultati dell'accertamento tecnico, oltre che le prove documentali, si ritiene ragionevole condividere le conclusioni a cui è giunto il consulente, circa il fatto che i gravi danni lamentati dalla parte attrice sul solaio interno del suo appartamento sono dovuti a fattori eziologici (l'incuria in cui è sempre stato tenuto il fabbricato nonché le infiltrazioni dell'acqua piovana provenienti dal sovrastante lastrico solare) risalenti ad un rilevante lasso temporale precedente alla data del 23.03.2015 (allorquando , classe 1990, divenne proprietario Parte_2
dell'anzidetto lastrico solare a seguito di atto notarile di donazione), tenuto altresì conto che, al
15 contempo, all'esito dell'accertamento tecnico d'ufficio non è dato desumersi alcuna specifica indicazione fattuale circa la perdurante e significativa insistenza dopo l'anzidetta data di infiltrazioni d'acqua piovana dal lastrico solare, tali da ulteriormente aggravare i danni già manifestatisi sul solaio interno dell'appartamento di , così come tale accadimento non è Parte_1
ricavabile, per quanto in precedenza rilevato sul punto, nel periodo di stipulazione della scrittura privata in data 28.01.2019.
Risulta in tal modo evidente che la parte convenuta (classe 1990) non risulta Parte_2
“custode”, ai sensi dell'art. 2051 C.C., del bene – il lastrico solare del fabbricato – nel periodo, antecedente al 23.03.2015, in cui deve farsi risalire la causazione dei danni lamentati da parte attrice mediante, tra l'altro, le infiltrazioni di acqua piovana provenienti da tale lastrico solare, atteso che nessun dato probatorio è stato acquisito in atti circa il fatto che, antecedentemente all'acquisto della proprietà, (classe 1990) si trovasse comunque in relazione diretta ed esclusiva con Parte_2
lo stesso bene e, quindi, fin da prima dell'anzidetta data solo lui avrebbe potuto occuparsi della manutenzione e dell'efficiente impermeabilizzazione della res nella sua materiale disponibilità
Pertanto, non può ritenersi in alcun modo assolto da parte attrice l'onere della prova sulla stessa incombente ex art. 2051 C.C. con riguardo alla dimostrazione dell'esistenza di una relazione di causalità tra la cosa nella disponibilità della controparte ed i pregiudizi effettivamente subìti.
A siffatto proposito, va evidenziato che la funzione dell'art. 2051 C.C. è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, intendendosi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione — potendo eliminare le situazione di pericolo insorte ed escludere i terzi dal contatto con la cosa — e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta, salva la prova, che incombe a carico di tale soggetto, del caso fortuito, interpretato nel senso più ampio di fattore idoneo ad interrompere il nesso causale e comprensivo del fatto del terzo o dello stesso danneggiato.
Con maggiore impegno argomentativo sul punto, secondo una tesi risalente in dottrina il concetto di custode sarebbe collegato all'uso, al godimento ed allo sfruttamento economico della cosa: al custode si imputerebbe la responsabilità, giacché è il soggetto che trae profitto dalla cosa.
Una differente ricostruzione identifica la nozione di custodia nel dovere di controllo sul rischio derivante dalla cosa;
di conseguenza, dovrebbe essere considerato custode il soggetto che abbia con la res un rapporto duraturo e continuativo, tale da rendere prevedibili i rischi a cui la cosa stessa espone i terzi. La tesi maggiormente seguita e più condivisibile individua nella custodia una particolare relazione tra un soggetto e la res che legittima una pronuncia di responsabilità, fondandola sul potere di escludere qualsiasi terzo dall'ingerire sulla cosa nel momento in cui si è prodotto il danno.
16 Si deve ancora rilevare sul punto che il potere effettivo e dinamico sulla cosa, al quale la legge ricollega la responsabilità, è generalmente rappresentato dall'espressione “governo della cosa”. Tale criterio è un elemento qualificante la custodia e si concretizza nella “disponibilità immediata sulla cosa”; tale disponibilità di fatto, inoltre, non può essere disgiunta dalla “disponibilità giuridica” delle condizioni di uso e di conservazione della cosa (cfr. Cass., Sez. Un. n. 12019/1991; Cass. n.
3739/2023; Cass. n. 8408/2022; Cass. ord. n. 1108/2021). Si evince così che l'art. 2051 C.C. non si riferisce alla custodia nel senso contrattuale del termine, bensì ad un “effettivo potere fisico” sulla cosa, che implica il dovere di custodire la stessa, cioè di vigilarla e di mantenerne il controllo, in modo da impedire che, per sua natura o per particolari contingenze, produca danni (cfr. Cass. n.
1948/2003; Cass. n. 782/2001; Cass. n. 1859/2000). La qualità di custode prescinde dalla titolarità di un diritto di proprietà sulla cosa, richiedendosi per contro che il soggetto ne abbia l'effettiva padronanza e disponibilità (cfr. Trb. Monza 6.10.1983). In tal senso, dunque, ove la res sia nel possesso di un usufruttuario, questi ne risponde quale titolare della custodia. Ciò vale anche per i pregiudizi che dipendono dall'insorgere nella cosa in custodia di un agente dannoso, come nel caso di infiltrazioni di acqua da un immobile ad un altro, di cui risponde l'usufruttuario che abbia la disponibilità materiale e giuridica dell'immobile (cfr. Cass. n. 20429/2022). Il detentore è responsabile ex art. 2051 C.C. quando sia configurabile a suo carico uno specifico dovere di custodia ed il danno sia causalmente riconducibile alla violazione di tale dovere (cfr. Cass. n.
2383/1988). Non sono infine sufficienti ad integrare la custodia della cosa il possesso momentaneo, la mera detenzione o l'uso sporadico della cosa stessa nell'ambito di più poteri organizzativi e direzionali spettanti ad altri (cfr. Cass. n. 5418/1978).
A sua volta, nel caso di specie, nel risalente periodo in cui sicuramente i danni lamentati da parte attrice si erano già prodotti anche a cagione delle infiltrazioni provenienti dal sovrastante lastrico solare (nel ventennio precedente al 22.03.2015), non risulta dimostrato che (classe Parte_2
1990) già fosse nelle effettive condizioni di controllare i rischi inerenti a tale res e potesse, quindi, considerarsi custode come colui che di fatto ne controllava le modalità d'uso e di conservazione, nonché abbia avuto l'effettivo potere di ingerenza, gestione ed intervento sulla cosa (cfr., Trib.
Palermo, sez. II, 04/04/2024, n. 1994: “La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia - prevista dall'articolo 2051 del Cc - ha carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto,
è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e, d'altro canto, la funzione della predetta norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti
17 alla cosa. Deve, pertanto, considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta
(Nel caso di specie, relativo ad un giudizio promosso da un condomino per ottenere la condanna di un Condominio al risarcimento dei danni arrecati alla propria unità immobiliare da infiltrazioni idriche provenienti dal comune lastrico solare del fabbricato, il giudice adito, riaffermato anche
l'enunciato principio, ha accolto la domanda attorea, ritenendo, nella circostanza, l'ente di gestione convenuto responsabile in quanto del tutto inadempiente all'obbligo sullo stesso gravante di deliberare e di eseguire le necessarie opere di riparazione, consolidamento e di manutenzione del predetto lastrico)”; Trib. Napoli, 11/12/2024, n. 10696: “La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia prevista dall'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo. Affinché tale responsabilità possa configurarsi in concreto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi, al riguardo, la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone, né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario. Funzione della norma è, d'altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo, pertanto, considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione”; Trib. Torre Annunziata, sez. I, 30/03/2023, n. 921, in motivazione: “Venendo, quindi, al merito della domanda risarcitoria, la pretesa del Mo. è infondata e deve essere rigettata per quanto di ragione. In primo luogo, si osserva che il caso di specie va correttamente inquadrato nell'ambito della responsabilità ex art. 2051 c.c., ipotesi di responsabilità oggettiva basata sul rapporto di custodia tra la res ed il titolare dell'obbligo di custodia nonché sull'effettivo potere di signoria del custode. La norma, infatti, non si riferisce alla custodia nel senso contrattuale del termine, ma ad un effettivo potere fisico, che implica il governo e l'uso della cosa ed a cui sono riconducibili l'esigenza e l'onere della vigilanza affinché dalla cosa stessa, per sua natura o per particolari contingenze, non derivi danno ad altri (Cass. civile 11016/2011). In riferimento al demanio stradale, si è sostenuto che il rapporto di custodia si configura solo laddove vi sia la possibilità concreta di esercitare il potere di vigilanza, alla luce di una serie di criteri, quali l'estensione della strada, la posizione, le dotazioni e i sistemi di assistenza che la connotano, gli strumenti che il progresso tecnologico appresta, in quanto tali caratteristiche assumono rilievo condizionante anche delle aspettative degli utenti (Cass. civ., 6-7-2006, n.
15383; Cass. civ., 6-6-2008, n. 15042; Cass. civ., 23-1-2009, n. 1691), per cui l'oggettiva impossibilità della custodia rende inapplicabile il citato art. 2051 c.c. e la tutela risarcitoria del danneggiato rimane esclusivamente affidata alla disciplina di cui all'art. 2043 c.c. (Cass.
12821/2015). La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia prevista dall'art. 2051
18 c.c. ha carattere oggettivo e perché possa configurarsi in concreto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone, né implica, uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario. Funzione della norma è, d'altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta. Ne consegue che tale tipo di responsabilità
è esclusa solamente dal caso fortuito (da intendersi nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e del fatto dello stesso danneggiato), fattore che attiene, non già ad un comportamento del custode (che è irrilevante), bensì al profilo causale dell'evento, riconducibile, non alla cosa che ne
è fonte immediata, ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità. Il caso fortuito, pertanto, può consistere sia in una alterazione dello stato dei luoghi imprevista, imprevedibile e non tempestivamente eliminabile o segnalabile ai conducenti nemmeno con l'uso dell'ordinaria diligenza, sia nella condotta della stessa vittima, consistita nell'omissione delle normali cautele esigibili in situazioni analoghe e che, attraverso l'impropria utilizzazione del bene pubblico, abbia determinato l'interruzione del nesso eziologico tra lo stesso bene in custodia ed il danno (Cass. civ., 13-3-2013, n. 6306; Cass. civ., 5-2-2013, n. 2660; Cass. civ., 18-10-2011, n. 2108; Cass. civ., 25-5-2010, n. 12695; Cass. civ., 7-4-2010, n. 8229; Cass. civ.,
20-11-2009, n. 24529; Cass. civ., 19-11-2009, n. 24419; Cass. civ., 25-7-2008, n. 20247; v. anche Cass. civ., 28-9-2012, n. 16542).”; Trib. Latina, sez. II, 20/05/2021, n. 1041: “E' opportuno ricordare che per giurisprudenza di legittimità assolutamente consolidata in tema di responsabilità da cose in custodia 'La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia - prevista dall'art.
2051 cod. civ. - ha carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e, d'altro canto, la funzione della predetta norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa. Deve pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta' (Cass. civ., Sez. 3,
Sentenza n. 26086 del 30/11/2005); ancora, si veda Cass. civ. Sez. 2, Sentenza n. 15096 del
17/06/2013, secondo cui 'In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 cod. civ. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa
19 che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa, che comporti il potere dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore. La disponibilità che della cosa ha l'utilizzatore non comporta, invece, necessariamente il trasferimento in capo a questi della custodia, da escludere in tutti i casi in cui, per specifico accordo delle parti, o per la natura del rapporto, ovvero per la situazione fattuale determinatasi, chi ha l'effettivo potere di ingerenza, gestione ed intervento sulla cosa, nel conferire all'utilizzatore il potere di utilizzazione della stessa, ne abbia conservato la custodia'.”; Trib. Potenza, sez. I, 15/03/2021, n. 294: “E' custode ex articolo
2051 c.c., dunque, chi "di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione" (Cass. n.
4279/08, n. 11016/11, n. 1769/12), per cui la speciale responsabilità ex articolo 2051 c.c. va ricercata nella circostanza che il custode "ha il potere di governo sulla cosa"" (Cass. SS.UU. n.
9449/16). Il rapporto di "custodia "postula l'effettivo potere sulla cosa" e, quindi, non solo la sua disponibilità giuridica ma, insieme ad essa, la disponibilità materiale (Cass. n. 15096/13), alla stregua di un binomio che opera unitariamente come fattore selettivo della figura del "custode", rilevante ai sensi dell'articolo 2051 c.c., ossia di colui che - come detto - ha "il potere di governo" della cosa, "da intendersi come potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto" con essa (Cass. n. 15779/06). Non quindi la proprietà o la situazione di fatto (possesso) della cosa, ma il potere di governo della stessa costituisce l'elemento identificativo del soggetto titolare degli obblighi custodiali/manutentivi la cui inosservanza é fonte della relativa responsabilità.”).
Sulla base delle argomentazioni finora illustrate, esclusa in modo inequivoco l'an della responsabilità di parte convenuta (classe 1990), in quanto i danni lamentati da parte Parte_2
attrice sono tra l'altro derivati dalla carenza di manutenzione di una res che non era in custodia della parte convenuta nel lasso temporale in cui tali danni si erano sicuramente già verificati, va quindi rigettata la pretesa risarcitoria di parte attrice.
Per le medesime ragioni, non potendosi configurare alcuna condotta colposa di omessa manutenzione in capo all'anzidetto convenuto, non è neanche configurabile nel caso di specie alcuna responsabilità extracontrattuale in base all'art. 2043 C.C..
Stante la fondatezza solo parziale della domanda attorea e, quindi, la reciproca soccombenza delle parti, sussistono nel caso di specie i presupposti per l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.
Infine, le spese della consulenza tecnica d'ufficio, liquidate come da separato e contestuale decreto, vanno poste interamente a carico di parte attrice, trattandosi di accertamento inerente alla pretesa risarcitoria risultata infondata.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Locri, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così dispone:
- in parziale accoglimento della domanda attorea, dichiara l'inefficacia della scrittura privata stipulata tra le parti in data 28.01.2019;
- rigetta nel resto la domanda di parte attrice;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

- pone definitivamente a carico di parte attrice le spese di C.T.U., liquidate come da separato decreto.
Così deciso in Locri, il 29 maggio 2025
Il Giudice dott. Andrea Amadei
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