REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
Il Tribunale di Ferrara, in persona del Giudice dr. Mauro Martinelli ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 1165/2024 promossa da:
(C.f.: ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.f.: ) ed (C.f.:
[...] C.F._2 Parte_3
, tutti col patrocinio dell'Avv. Claudio Balboni, C.F._3 elettivamente domiciliati presso il difensore
ATTORI contro
(C.f.: ), (C.f.: Controparte_1 C.F._4 CP_2
, (C.f.: ) e C.F._5 CP_3 C.F._6
(C.f.: , tutti col patrocinio Controparte_4 C.F._7 dell'Avv. Carlotta Gaiani, elettivamente domiciliati presso il difensore
CONVENUTI
Letti gli atti di causa;

viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale dell'udienza del
7 maggio 2025 e da aversi qui per integralmente riportate e ritrascritte;

letto l'art. 281 sexies, III comma, c.p.c.
o s s e r v a
Con atto di citazione, ritualmente notificato, Parte_1 [...] ed hanno convenuto in giudizio – per Parte_2 Parte_3
l'udienza del 9 gennaio 2025 – Controparte_1 CP_2 CP_3
e domandando che venisse dichiarata la nullità e/o
[...] Controparte_4
Pag. 1 – in subordine – pronunciato l'annullamento della delibera dell'assemblea dei comunisti assunta in data 14 dicembre 2023 e che venisse accertato l'assenza del diritto dei convenuti e CP_3 [...] al passaggio carrabile da Via Campagnoli ed al parcheggio delle CP_4 proprie autovetture nel cortile comune.
In particolare, gli attori hanno esposto:
− di essere proprietari, assieme ai convenuti, di immobili siti nel
Comune di Cento, Via Provenzali, n. 6, e Via Campagnoli, n. 5, facenti parte del complesso denominato “Palazzo Provenzali” avente due accessi pedonali (uno da Via Provenzali e l'altro da Via Campagnoli);
− che tutti i singoli proprietari delle parti esclusive che compongono il fabbricato sono altresì proprietari e partecipano pro quota alla comunione sulle parti comuni;

− che in data 14 dicembre 2023 si era tenuta la prima assemblea dei comunisti all'esito della quale era stato approvato un “regolamento di comunione ordinaria”, prontamente impugnato dagli attori, in data 31 gennaio 2024, mediante deposito di una domanda di mediazione presso la Camera di Commercio di Ferrara, conclusasi negativamente in data 30 aprile 2024;
− che il relativo verbale assembleare era da ritenere nullo e/o annullabile e comunque inefficace in quanto lesivo dei diritti degli attori;

− in particolare, che l'art. 3 del verbale, con cui veniva Controparte_1 nominata amministratrice delle parti comuni, ometteva di specificare i poteri e gli obblighi alla medesima attribuiti, in palese violazione dell'art. 1106, II comma, c.c.;
− che l'art. 6 del verbale d'assemblea era illegittimo e ciò nella misura in cui - in spregio al divieto di parcheggio nei cortili e negli androni comuni imposto dall'atto pubblico di divisione ereditaria del 19 dicembre 2014 (a rogito del notaio Dott. , rep. n. Persona_1
55498/21.529) - riconosceva a tutti i proprietari il diritto di parcheggiare le autovetture in qualsiasi parte del giardino interno
Pag. 2 comune, a prescindere dalla proprietà dell'unità immobiliare limitrofa e/o prospiciente;

− che il suddetto divieto si giustificava, oltre che per ragioni di ingombro dei mezzi (tale da impedire o limitare il passaggio pedonale), anche per motivi squisitamente estetici, in quanto volto, nelle intenzioni dei partecipanti alla divisione, a favorire il godimento di un'area particolarmente bella, composta dal giardino interno e dagli androni di accesso al palazzo, quest'ultimo abbellito con affreschi attribuiti al noto pittore “ ”; Persona_2
− che, tra l'altro, in capo convenuti e (privi CP_3 Controparte_4 di proprietà all'epoca della divisione ereditaria) mancava la prova di un qualche diritto di accesso carrabile dalla Via Campagnoli e di parcheggio delle proprie vetture nel cortile anzidetto;

− che parimenti illegittimo andava considerato l'art. 8 del verbale e ciò nella parte in cui limitava le facoltà di accesso, transito e sosta sullo scalone monumentale che porta alla proprietà esclusiva degli attori e prevedendo, da un lato, che, in presenza di ospiti o Pt_1 CP_1 clienti di questi ultimi, l'accesso avrebbe dovuto essere previamente autorizzato dalla maggioranza dei comunisti e, dall'altro, che i tempi per salire e scendere dallo scalone avrebbero dovuto necessariamente essere limitati ad una tale esigenza;

− che, in tal modo, la disposizione comprimeva ingiustamente il diritto di proprietà e di utilizzo dei beni esclusivi degli attori;

− che l'art. 9 del verbale assembleare – laddove imponeva l'obbligo di comunicazione preventiva all'amministratore dei lavori (ordinari e straordinari) da eseguirsi sulle singole unità abitative – si risolveva in una ingiusta compressione dei diritti di proprietà sulle parti esclusive, così palesandosi del tutto illegittima e immotivata, specialmente nel caso di interventi aventi carattere d'urgenza.
e Controparte_1 CP_2 CP_3 Controparte_4 costituitisi tempestivamente, hanno invece eccepito:
− in via preliminare, la nullità dell'atto di citazione ex artt. 164, IV comma, e 163, III comma, nn. 3 e 4, c.p.c. a causa della genericità
Pag. 3 nell'esposizione degli elementi di fatto e di diritto su cui la pretesa era fondata, oltre che della contraddittorietà delle allegazioni ivi svolte rispetto alle conclusioni rassegnate;

− nel merito, che le domande avversarie erano comunque infondate atteso che il fine precipuo del regolamento adottato dall'assemblea dei comunisti in data 14 dicembre 2023 (alla quale gli attori avevano volontariamente scelto di non partecipare ancorché tempestivamente avvisati) era quello di assicurare una migliore gestione della cosa comune e garantire a tutti i comunisti la possibilità di godere delle parti comuni in maniera equa e paritaria;

− in ordine alle censure svolte rispetto all'art. 3 del regolamento, che le stesse si palesavano infondate considerato che, con tale previsione, si era semplicemente inteso formalizzare il ruolo gestorio già rivestito, de facto, in via principale, da Controparte_1
− che tali censure dovevano ritenersi comunque superate dalle decisioni assunte dall'assemblea dei comunisti in data 16 luglio 2024, alla quale avevano omesso di partecipare gli odierni attori ed in occasione della quale erano stati specificati i poteri e gli obblighi attribuiti all'amministratore (gestione ordinaria della cosa comune, esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea, convocazione dell'assemblea, cura dell'osservanza del regolamento, disciplina dell'uso delle cose comuni);
− che il verbale dell'assemblea da ultimo indicata ed i relativi allegati erano stati inviati, in data 19 luglio 2024, tanto a mezzo mail dall'amministratore a tutti i comunisti quanto a mezzo pec dal difensore dei convenuti al difensore di parte attrice, e che lo stesso non aveva formato oggetto di impugnazione, divenendo così
“definitivo”;
− in ordine alle contestazioni mosse rispetto all'art. 6 del regolamento, che le stesse risultavano parimenti infondate e pretestuose posto che la disposizione, conformemente al disposto dell'art. 1102 c.c., prevedeva espressamente il pari diritto di tutti i comunisti di utilizzare in maniera paritaria il giardino interno comune, oltre che
Pag. 4 l'obbligo di astenersi da condotte che ne precludessero il pari uso e parcheggio da parte di tutti;

− che nessun vincolo di destinazione poteva ricavarsi dall'atto di divisione ereditaria del 19 dicembre 2014, atteso che la disposizione che prevedeva il divieto di parcheggio nel cortile interno, limitandosi a disciplinare l'utilizzo e la gestione di una parte comune e rivestendo, così, natura regolamentare e non contrattuale, poteva essere modificata senza necessità dell'atto pubblico e senza neppure l'approvazione da parte dell'unanimità dei comunisti;

− che la giurisprudenza pronunciatasi in materia – segnatamente Cass.
31 marzo 2015, n. 6573 e Cass., 14 marzo 2023, n. 7385 – era costante nell'affermare che le deliberazioni con le quali l'assemblea vieta o limita l'uso del cortile comune come parcheggio, al pari di quelle che invece lo consentono, non alterano la destinazione del bene comune e che, pertanto, traducendosi in mere innovazioni finalizzate a rendere più ordinato e razionale l'uso paritario, non richiedono maggioranze qualificate;

− che le censure avversarie si palesavano tanto meno fondate a fronte della condotta, assolutamente contraddittoria, tenuta dagli attori e consistente nel parcheggiare abitualmente le proprie autovetture all'interno del cortile comune, talvolta addirittura davanti alle proprietà altrui, ovvero nel consentire l'accesso ed il parcheggio di mezzi, anche ingombranti, di proprietà di terzi;

− che infondato era altresì il paventato timore per l'estetica del palazzo considerato, da un lato, l'esiguo numero dei comproprietari, ai quali solo il regolamento riconosceva il diritto di parcheggio, e, dall'altro, la conformazione stessa del cortile interno che, per ampiezza, ne consentiva tale modalità di utilizzo;

− che, a dispetto di quanto affermato da parte attrice, e CP_3 considerata la natura meramente regolamentare Controparte_4 dell'art. 6 del verbale assembleare del 14 dicembre 2023 e visto il tenore dell'art. 8 dell'atto di acquisto dei propri beni stipulato in data
17 gennaio 2020, risultavano comproprietari del cortile comune e,
Pag. 5 come tali, legittimati a parcheggiare le proprie autovetture in tale area, al pari degli altri comunisti;

− che e in virtù del diritto di servitù di CP_3 Controparte_4 passaggio previsto dall'art. 3 dell'atto di divisione del 19 dicembre
2014, come pure dal rogito di compravendita stipulato in data 17 gennaio 2020, risultavano altresì legittimati ad accedere con le proprie vetture da Via Campagnoli, n. 5;
− in ordine alle censure svolte rispetto all'art. 8 del regolamento, che alla base di una tale disposizione vi era la necessità di regolamentare l'afflusso dei visitatori presso lo scalone monumentale, posto che gli attori, con decisione unilaterale e senza alcun preavviso, avevano deciso di aprire al pubblico l'unità immobiliare nella quale erano presenti gli affreschi de e che, durante le giornate di visita Persona_2
(così l'evento musicale tenutosi nelle date del 24-26 novembre 2023, in cui era addirittura presente una banda di musicisti, o quello svoltosi in data 11 dicembre 2022), gruppi anche piuttosto numerosi di visitatori (quali comitive, gruppi scolastici, turisti e relative guide), usufruivano degli spazi comuni e sostavano sullo scalone in prossimità delle porte di accesso alle abitazioni private dei convenuti, parlando ad alta voce, impedendo il libero accesso e passaggio e, dunque, recando molestia alla tranquillità, alla privacy ed alla quiete degli stessi;

− che, pertanto, tali condotte, superando la normale tollerabilità ex art. 844 c.c., risultavano lesive dei diritti dei convenuti non solo sulle parti comuni, precludendone il pari utilizzo, ma anche su quelle individuali;

− che, per converso, con la disposizione impugnata non venivano in alcun modo compromessi i diritti degli attori sia sulle proprietà private che sulle parti comuni, venendo gli stessi tutelati proprio dall'art. 8 del regolamento, norma senz'altro legittima, necessaria e conforme a logica;

− che comunque la norma de qua, rispondente alle regole del più comune buon senso, limitava l'obbligo del preavviso all'amministratore e la conseguente approvazione assembleare unicamente in riferimento agli accessi da parte di gruppi di persone,
Pag. 6 comitive o scolaresche, così escludendosi un simile obbligo nel caso di ospiti o clienti dei singoli comunisti;

− in ordine alle contestazioni mosse rispetto all'art. 9 del regolamento, che anche queste si palesavano del tutto infondate atteso che una tale disposizione, in ossequio all'art. 1108, I e II comma, c.c., subordinava all'approvazione della maggioranza dei comunisti unicamente l'esecuzione dei lavori “straordinari” sulle parti comuni, non già quelli
“ordinari” o quelli da eseguirsi sulle proprietà individuali;

− che, per questi ultimi, conformemente al disposto dell'art. 1122 c.c., la norma regolamentare de qua prevedeva, invece, soltanto un dovere di preavviso all'amministratore, entro un congruo termine (quindici giorni), della data di esecuzione dei lavori affinché lo stesso potesse darne poi avviso agli altri partecipanti alla comunione;

− che gli attori, senza averne dato previa comunicazione agli altri comunisti e, dunque, in violazione dell'art. 9 del regolamento, stavano svolgendo lavori di straordinaria manutenzione sulle loro proprietà individuali e stavano pure occupando, con mezzi ingombranti e materiale edile, il giardino comune.
In occasione delle memorie ex art. 171 ter c.p.c. parte attrice, nell'insistere nelle proprie difese, ha poi

contro

-dedotto:
− rispetto all'eccezione preliminare di nullità della citazione ex artt. 164,
IV comma, e 163, III comma, nn. 3 e 4, c.p.c. che la stessa si palesava del tutto infondata in quanto l'atto di citazione, il cui petitum risultava tutt'altro che “omesso” o “assolutamente incerto”, esponeva in modo chiaro ed intellegibile le ragioni di fatto e di diritto poste a fondamento della domanda;

− che tale censura risultava contraddetta dalla corposità e puntualità dell'atto introduttivo depositato da controparte (ben 27 pagine);
− in ordine alle censure svolte rispetto all'art. 3 del regolamento, che la stessa controparte, nella misura in cui aveva allegato la delibera del
16 luglio 2024, dunque successiva rispetto a quella impugnata ed in cui vengono specificati i poteri dell'amministratore, aveva implicitamente ammesso la fondatezza della contestazione formulata dagli attori;

Pag. 7 − in ordine alle contestazioni mosse rispetto all'art. 6 del regolamento, che, contrariamente a quanto affermato da parte convenuta, il giardino interno era adibito esclusivamente ad area verde, nel quale, occasionalmente, transitavano le vetture dei proprietari per accedere ai garage ovvero vi stazionavano ma unicamente per soste brevi e temporanee;

− che nulla provavano le fotografie ex adverso prodotte in quanto i mezzi ivi ritratti risultavano probabilmente di proprietà della ditta che aveva eseguito i lavori presso il loro immobile e la cui sosta, comunque, era da considerare meramente occasionale per il carico e lo scarico dei materiali;

− che pertanto la norma regolamentare impugnata risultava del tutto illegittima in quanto non si limitava a consentire la semplice sosta temporanea dei mezzi ma, in evidente violazione del divieto suddetto, determinava una modifica della destinazione d'uso dell'area, appunto adibendola a parcheggio “permanente”, situazione tanto meno accettabile in considerazione delle modeste dimensioni della stessa;

− che comunque la documentazione prodotta da parte convenuta non era idonea a dimostrare l'acquisto, da parte di e CP_3 [...]
di un diritto di accesso carrabile da Via Campagnoli;
CP_4
− in ordine alle censure svolte rispetto all'art. 8 del regolamento, che le foto e i video allegati da controparte erano da ritenere irrilevanti e, comunque, privi di data certa;

− che l'evento del 24-26 novembre 2023, riferito da parte avversa, era risultato un caso del tutto isolato in quanto unico evento dell'anno
2023 e che comunque lo stesso si era svolto a seguito di apposita richiesta rivolta all'attrice da parte dell'assessorato alla Parte_1 cultura del Comune di Cento;

− che l'altro evento dell'11 dicembre 2022, durato appena tre ore, non aveva suscitato alcuna rimostranza da parte dei convenuti;

− che, pertanto, anziché assumere un provvedimento irragionevole e ingiustificatamente limitativo dei diritti sulle proprietà individuali, sarebbe risultato sufficiente chiedere agli attori di non consentire in futuro al Comune di concedere la visita degli affreschi.
Pag. 8 In occasione delle memorie ex art. 171 ter c.p.c. parte convenuta, nell'insistere nelle proprie difese, ha invece

contro

-dedotto:
− in ordine alle censure svolte rispetto all'art. 3 del regolamento, che nessuna “implicita ammissione” poteva ricavarsi dalla delibera del 16 luglio 2024, la quale, più semplicemente, aveva avuto effetto sanante rispetto alle lacune riscontrate nel verbale del 14 dicembre 2023, con conseguente cessazione della materia del contendere in relazione a tale norma regolamentare;

− in ordine alle contestazioni mosse rispetto all'art. 6 del regolamento, che dal confronto delle fotografie allegate alla comparsa di costituzione e risposta (scattate nelle date del 25 aprile 2024 e del 28 ottobre 2024) con le visure delle targhe relativi ai veicoli ivi ritratti, non era possibile dubitare che i mezzi parcheggiati nel cortile comune fossero proprio di titolarità degli odierni attori, risultando così rimostrato, anche sulla scorta delle ulteriori rilevazioni fotografiche scattate nelle date del 4 e 19 dicembre 2024, che questi ultimi, da anni, parcheggiavano abitualmente i propri veicoli nel giardino comune;

− che gli attori, come pure candidamente ammesso da parte di questi ultimi, erano soliti consentire il parcheggio anche ai terzi e, in riferimento ai furgoni della ditta esecutrice dei lavori, che la sosta non poteva considerarsi occasionale o limitata al carico o allo scarico delle merci, rimanendo gli stessi parcheggiati per diverse ore nel cortile comune;

− che, a dispetto di quanto asserito da parte attrice, gli scatti eseguiti mediante gli applicativi “google earth” e “google maps” davano conto della reale conformazione dell'area, tutt'altro che di modeste dimensioni;

− in ordine alle censure svolte rispetto all'art. 8 del regolamento, che gli eventi del 24-26 novembre 2023 e dell'11 dicembre 2022, la cui esistenza era stata candidamente ammessa da parte attrice, non avevano costituito un caso del tutto isolato atteso che l'apertura al pubblico dello studio avveniva periodicamente;

Pag. 9 − che le asserzioni avversarie per cui i convenuti, per entrambi gli eventi, erano stati preavvisati dagli attori e che nessuno di loro aveva mai mosso alcuna rimostranza, venivano contraddette documentalmente dalla corrispondenza whatsapp intercorsa tra CP_3
e in data 11 dicembre 2022 e da quella intercorsa
[...] Parte_1 tra e in data 8 novembre 2022. CP_2 Parte_2
All'udienza del 9 gennaio 2025, dopo la rinuncia di parte attrice alla domanda di accertamento negativo del diritto di passaggio carrabile da
Via Campagnoli in capo ai convenuti e il Giudice ha CP_3 CP_4 rigettato le istanze istruttorie formulate da parte convenuta e ha disposto, ex art. 281 ter c.p.c., l'audizione del teste , Persona_1 quest'ultimo successivamente sentito all'udienza del 12 marzo 2025.
All'udienza del 7 maggio 2025, dopo il deposito di memoria conclusiva autorizzata, le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Il Giudice si è riservato il deposito della sentenza nel successivo termine di trenta giorni ex III comma.
***
1. Ragioni di logicità argomentativa impongono, anzitutto, di vagliare la fondatezza dell'eccezione preliminare sollevata dai convenuti.
Secondo questi ultimi la citazione sarebbe nulla (ex artt. 164, IV comma,
e 163, III comma, nn. 3 e 4, c.p.c.) sia per la genericità nell'esposizione degli elementi di fatto e di diritto su cui la pretesa è fondata, sia per contraddittorietà delle allegazioni ivi svolte rispetto alle conclusioni rassegnate.
Tale eccezione, tuttavia, non risulta fondata.
Dalla lettura dell'atto di citazione, infatti, non solo emerge chiaramente quale sia il petitum posto a fondamento della domanda attorea
(risultando così rispettato il requisito previsto all'art. 163, III comma, n.
3, c.p.c.), ma vengono altresì esposti, in modo chiaro e specifico, i fatti e gli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda (risultando così rispettato pure il requisito di cui all'art. 163, IV comma, n. 3, c.p.c.).
Pag. 10 Ciò è tanto vero che parte convenuta, nelle ben 27 pagine di comparsa di costituzione e risposta, ha replicato puntualmente e specificamente a tutte le argomentazioni e deduzioni svolte da parte attrice col proprio atto introduttivo.
Anche le conclusioni rassegnate in citazione, al di là della fondatezza delle medesime, risultano conformi e coerenti con le allegazioni svolte nella parte narrativa dell'atto.
L'eccezione preliminare sollevata da parte convenuta va pertanto rigettata.
2. Passando al merito della controversia, va premesso che, nel caso di specie, considerato che tanto gli attori quanto i convenuti sono tutti proprietari di unità immobiliari individuali all'interno del “Palazzo
Provenzali” ed essendo gli stessi in numero complessivo inferiore ad otto, viene in rilievo la figura del c.d. “piccolo” condominio al quale, al pari di quello “minimo” e per giurisprudenza costante (cfr. ex multis
Cass., 23 luglio 2020, n. 15705; Cass., 11 agosto 2017, n. 20071; C.d.A.
Firenze, 20 giugno 2023, n. 1302 in www.dejure.it; C.d.A. Firenze, 18 ottobre 2019, n. 2501 in www.dejure.it; Trib. Torino, 14 aprile 2022, n.
1668 in www.dejure.it), si estendono le norme dettate in generale per il condominio (artt. 1117 ss. c.c.), fatta eccezione per gli artt. 1129 e 1138
c.c. che disciplinano rispettivamente la nomina dell'amministratore
(nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al ) e il regolamento di condominio Parte_4
(necessario in caso di più di dieci condomini).
3. Precisato quanto sopra e venendo al primo dei motivi di impugnazione, secondo parte attrice, come sopra riferito, il regolamento approvato in occasione dell'assemblea dei comunisti in data 14 dicembre
2023 sarebbe nullo e/o annullabile in ragione, anzitutto, dell'illegittimità dell'art. 3 del regolamento in quanto, omettendo di specificare i poteri e gli obblighi attribuiti all'amministratore, individuato nella persona di sarebbe in contrasto col disposto dell'art. 1106, II Controparte_1 comma, c.c.
Sempre secondo gli attori, inoltre, la fondatezza di una tale censura sarebbe stata implicitamente ammessa pure dai convenuti attraverso la
Pag. 11 delibera del 16 luglio 2024 e ciò nella misura in cui, attraverso quest'ultima, sono stati specificati i poteri dell'amministratore.
Secondo parte convenuta, invece, nessuna “implicita ammissione” potrebbe ricavarsi dalla delibera assembleare da ultimo indicata, avendo la stessa carattere meramente ricognitivo di poteri già esercitati da sia de facto che per legge, in virtù delle norme generali Controparte_1 in materia di mandato (art. 1708, comma II, c.c.).
Tanto premesso, si evidenzia che, trovando applicazione le regole dettate in materia di condominio, inopportuno risulta il richiamo, operato da parte attrice, all'art. 1106, II comma, c.c., dovendo invece farsi riferimento agli artt. 1130 e 1131 c.c. (cfr. Cass., 27 giugno 2007, n.
14826).
La nomina dell'amministratore in un condominio piccolo, dove i condomini sono meno di otto, non è obbligatoria, ma se nominato, la sua nomina deve avvenire nel rispetto delle prescrizioni normative dettate, in particolare, dagli artt. 1129 c.c. e 71 bis disp. att. c.c.
Ciò posto, da un lato la doglianza è infondata potendosi integrare la generica nomina dell'amministratore con le funzioni prescritte dall'art. 1130 c.c. e, dall'altro, la nomina è nulla per violazione dell'art. 1129 c.c., comma XIV, per omessa indicazione dello “importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta” (cfr. Trib. Roma 21 aprile 2020 e Trib.
Salerno 25 agosto 2020).
Trattasi di un'ipotesi di nullità testuale e “assoluta”, che può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e in ogni tempo e dunque rilevabile anche d'ufficio.
Tanto premesso, in difetto di specificazione analitica del compenso dell'amministratore lacuna neppure colmata in Controparte_1 occasione del successivo verbale assembleare del 16 luglio 2024, l'art. 3 deve essere dichiarato nullo per violazione della norma codicistica sopra richiamata.
4. Gli attori hanno impugnato il regolamento pure nella parte in cui, all'art. 6, non si limita a consentire la semplice sosta temporanea dei mezzi, ma riconosce a tutti i proprietari il diritto di parcheggiare le autovetture in qualsiasi parte del cortile interno comune, in violazione
Pag. 12 della destinazione d'uso – ad “area verde” – impressa dall'atto di divisione ereditaria del 19 dicembre 2014 in cui appunto era espressamente previsto un divieto di parcheggio in tale area, essenzialmente per motivi estetici, oltre che per ragioni di ingombro dei mezzi, considerate le modeste dimensioni del cortile.
Ebbene la prospettazione attorea non può essere condivisa.
Nessun vincolo di destinazione ad “area verde” può infatti ricavarsi dall'atto di divisione ereditaria del 19 dicembre 2014 né, conseguentemente, alcun mutamento del vincolo – a “parcheggio permanente” – può desumersi dal regolamento impugnato.
Nell'originaria intenzione dei partecipanti alla divisione, attraverso la previsione del divieto di parcheggio di cui all'art. 3, si era inteso esclusivamente disciplinare l'utilizzo e la gestione di una parte comune
(appunto il cortile interno con l'annesso giardino), e non anche imprimere un vincolo di destinazione, con la conseguente possibilità di modifica della regola gestoria a maggioranza, senza necessità di unanimità.
Ciò si ricava:
a) ex ante dalle dichiarazioni rese dal notaio che ha redatto l'atto, Dott.
, sentito all'udienza del 12 marzo 2025, il quale ha Persona_1 ripercorso l'origine cronologica delle richieste dei condomini, finalizzate a disciplinare la gestione della res comune, ma senza espressa indicazione di un definitivo vincolo contrattuale e reale¹; b) ex post dal comportamento tenuto dalle parti del presente giudizio, compresi gli attori, i quali ultimi, negli anni successivi alla divisione – come comprovato dai docc. 7, 8, 16, 17, 18 e 19 fasc. convenuti – hanno abitualmente utilizzato il cortile comune come parcheggio, consentendo la sosta anche ai veicoli di soggetti terzi (circostanze, queste ultime, indirettamente confermate pure da parte attrice, le cui dichiarazioni² rivestono un'indubbia valenza confessoria), dimostrando la reale volontà negoziale originariamente espressa;

c) dalla conformazione strutturale dell'atto di divisione ove emerge chiaramente la distinzione tra previsioni che costituiscono diritti reali sulle parti comuni (ad esempio la servitù di passaggio sull'androne che si affaccia su via Campagnoli) e previsioni con cui i proprietari hanno invece disciplinato l'utilizzo e la gestione delle parti comuni (ad esempio in relazione ai pagamenti delle spese per l'illuminazione esterna, alla pulizia, alla manutenzione dei cortili dei giardini ecc., al possesso degli animali domestici).
d) dalla mancanza di trascrizione dell'asserito vincolo di destinazione sul bene destinato ad essere utilizzato senza alcuna possibilità di parcheggio dei veicoli, trascrizione che non può essere fatta coincidere con l'atto di divisione.
La giurisprudenza intervenuta in materia è pacifica nell'escludere un mutamento di destinazione del bene se la delibera assembleare si limita a consentire l'uso del cortile comune come parcheggio (Cass., 14 marzo
2023, n. 7385 “le determinazioni dell'assemblea condominiale relative alla limitazione paritaria dell'uso del cortile come parcheggio, come quelle che viceversa assegnano posti auto ai singoli condomini, non alterano la
manifestare la volontà di creare un vincolo di destinazione contrattuale ovvero di regolamentare l'utilizzo del bene;
mi limito ad evidenziare come nella mail del 21/09/2009 l'Avv. Cesare Benazzi avesse affermato: “di seguito ho inserito le regole di condominio, transitorie e il patto di prelazione, poiché non so se sia il caso di inserirle nel rogito, se non altro per motivi fiscali. Preciso che tale missiva si riferiva al contratto del 2006 ed evidenzio che l'espressione utilizzata sembra presupporre un'intenzione di redazione successiva di un vero e proprio regolamento condominiale”. ² E così:
- a pag. 4 della memoria ex art. 171 ter, n. 1, c.p.c. di parte attrice si legge che nel giardino interno a palazzo provenzali e nell'area circostante sarebbero comunque consentite “soste brevi e temporanee”;
Pag. 14 destinazione della cosa comune, ma si limitano a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario secondo le rispettive circostanze, cosicché tali delibere non richiedono maggioranze qualificate”; conf. Cass. 31 marzo
2015, n. 6573).
Nel caso di specie, tra l'altro, a differenza di quello deciso dalla Suprema
Corte, la delibera impugnata neppure si è spinta al punto di assegnare specifici posti auto ai singoli comunisti, prevedendo, invece, il pari diritto di ciascuno di loro di parcheggiare in “qualsiasi parte del giardino interno comune”.
Ne deriva che la disposizione regolamentare de qua, pure nella parte in cui prosegue disponendo che “è vietata qualsiasi condotta volta ad ostacolare il libero e paritario parcheggio nel giardino comune”, deve ritenersi pienamente conforme al disposto degli artt. 1102 e 1118, I e II comma, c.c.
Che nessun mutamento della destinazione d'uso possa desumersi dall'art. 6 del regolamento condominiale si ricava conferma pure a livello normativo: il legislatore, infatti, ha ricondotto la realizzazione di
“parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio” tra le c.d. “innovazioni” ex art. 1120, II comma, n. 2, c.c. e non tra le
“modificazioni delle destinazioni d'uso” ex art. 1117 ter c.c.
Le doglianze di parte attrice, inoltre, risultano tanto meno fondate se poi si consideri, da un lato, la reale conformazione dell'area, tutt'altro che di modeste dimensioni, e dall'altro l'inesistenza del paventato timore per il pregiudizio all'estetica e al decoro del palazzo considerato l'esiguo numero dei comproprietari (e, dunque, delle vetture potenzialmente parcheggiate), e la possibilità di parcheggio senza creare ingombro (cfr. docc. 20, 21 e 22 fasc. convenuti e doc. 5 fasc. attoreo).
Sulla scorta di tutto quanto sopra, non ricorrendo alcuna delle ipotesi di nullità della delibera e del regolamento condominiale ex art. 1138, IV comma, c.c. (e neppure di annullabilità della delibera condominiale ex art. 1137, II comma, c.c.) ed essendo precluso al giudice di estendere il
- a pag. 3 della memoria ex art. 171 ter, n. 3, c.p.c. laddove si legge “visto che tutti hanno iniziato a parcheggiare auto, anche gli attori, sporadicamente, hanno parcheggiato le loro”.
Pag. 15 proprio sindacato sul merito e sull'opportunità delle delibere assembleari, come tali rimessi alla discrezionalità della maggioranza.
Sul punto la domanda di parte attrice va pertanto rigettata.
5. Gli attori, come sopra detto, censurano altresì l'art. 8 del regolamento quale limitazione delle facoltà di accesso, transito e sosta sullo scalone monumentale che porta alla proprietà esclusiva degli attori e con compressione ingiustificata dei diritti sulle Pt_1 CP_1 proprietà esclusive.
Per parte convenuta, invece, tale disposizione regolamentare, giustificata dalla necessità di regolare l'afflusso dei visitatori (specie dopo gli eventi del 24-26 novembre 2023 e del 11 dicembre 2022) e dunque preordinata a salvaguardare la tranquillità, la privacy e la quiete dei convenuti, è da ritenere senz'altro legittima, necessaria e conforme a logica.
Così sinteticamente riportate le contrapposte tesi difensive va detto che l'art. 8 del regolamento, per come è redatto e alla luce degli eventi documentati in corso di causa, pare effettivamente rivolto a preservare il corretto utilizzo dello scalone monumentale.
Risulta infatti documentalmente dimostrato – e mai smentito da parte degli attori – che questi ultimi, con decisione unilaterale e senza alcun preavviso (cfr. docc. 23 e 24 fasc. convenuti), abbiano aperto al pubblico lo studio presso cui sono conservati gli affreschi de , quanto Persona_2 meno nelle date del 24-26 novembre 2023, del 11 dicembre 2022, del 7 febbraio 2025 e del 22 febbraio 2025 (cfr. docc. 11, 12, 13, 14, 15, 26 e
27 fasc. convenuto).
Risulta anche provato, sulla scorta della medesima documentazione, che, nel corso di tali eventi, gruppi numerosi di visitatori, talvolta accompagnati da guide turistiche, abbiano usufruito degli spazi comuni e sostato sullo scalone in prossimità delle porte di accesso alle abitazioni private.
In occasione dell'evento del 24-26 novembre 2023, come dimostrato attraverso i file video allegati sub doc. 13 fasc. convenuti, era addirittura presente una banda di musicisti.
Pag. 16 Deve così ritenersi che l'apertura al pubblico in occasione degli eventi suddetti, proprio per le modalità con cui si è svolta, abbia arrecato – all'evidenzia – molestia alla tranquillità, alla privacy e alla quiete dei proprietari degli immobili e sia risultata lesiva dei diritti dei convenuti non solo sulle parti comuni, precludendone il pari utilizzo, ma anche su quelle individuali.
Il tutto in evidente contrasto con quanto prescritto dall'art. 1102 c.c., norma applicabile anche in materia di condominio negli edifici.
Pienamente giustificata si rivela, allora, la previsione dell'art. 8 del regolamento in quanto precipuamente rivolta a regolamentare l'afflusso dei visitatori presso lo scalone monumentale e, dunque, favorire un utilizzo più razionale ed ordinato della cosa comune.
Ciò, a fortiori, se poi si consideri che la norma de qua, contrariamente a quanto sostenuto da parte attrice, limita l'obbligo del preavviso unicamente in riferimento agli accessi da parte di “gruppi di persone, di comitive e di scolaresche”, così escludendosi un simile obbligo nel caso di ospiti o clienti dei singoli condomini.
La domanda attorea, inoltre, risulta tanto meno accoglibile se poi si consideri che, secondo la giurisprudenza intervenuta in materia, “la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rilevatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze” (Cass., 23 maggio 2024,
n. 14377).
Nel caso di specie, invece, dalla norma regolamentare impugnata non si evincono espressioni inequivocabilmente dirette a vietare o limitare i diritti di godimento degli attori sulle proprietà esclusive.
In considerazione di quanto esposto, non risultando integrata alcuna delle cause di nullità della delibera assembleare o del regolamento condominiale ex art. 1138, IV comma, c.c. (e neppure di annullabilità della delibera condominiale ex art. 1137, II comma, c.c.), e non potendo il giudice estendere il proprio controllo al merito o all'opportunità delle deliberazioni assembleari – rimesse alla discrezionalità della maggioranza – deve ritenersi legittima la norma regolamentare oggetto di impugnazione (art. 8).
Pag. 17 Anche su tale punto la domanda proposta dalla parte attrice deve allora essere respinta.
6. Gli attori, infine, contestano il regolamento assembleare pure nella parte in cui, all'art. 9, impone l'obbligo di comunicazione preventiva all'amministratore, almeno quindi giorni prima, dei lavori straordinari da eseguirsi nelle singole unità abitative (II comma).
Secondo gli stessi, tale norma si risolverebbe in una ingiusta compressione dei diritti di proprietà sulle parti esclusive, così palesandosi del tutto illegittima e immotivata, specialmente nel caso di interventi aventi carattere d'urgenza.
Secondo i convenuti, invece, una tale censura risulterebbe infondata nella misura in cui, relativamente ai lavori di straordinaria manutenzione da eseguirsi sulle proprietà individuali, la norma regolamentare non subordinerebbe l'esecuzione degli stessi all'approvazione della maggioranza dei comunisti (come invece accade per quelli da effettuarsi sulle parti comuni ex art. 9, I comma), ma imporrebbe unicamente un obbligo di preavviso entro un congruo termine, appunto di quindici giorni, conformemente al disposto dell'art. 1122 c.c.
Tale norma codicistica prevede espressamente che “nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”.
La disposizione appena richiama non individua un termine minimo entro il quale deve essere data una tale “preventiva notizia”, dovendo così ritenersi che la stessa possa pervenire anche il giorno prima. Deve inoltre ritenersi che l'obbligo relativo sorga – comunque – rispetto ad opere (a prescindere se di ordinaria o straordinaria manutenzione) che possano arrecare, almeno in potenza, un pregiudizio alle parti comuni ovvero alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Pag. 18 Tanto premesso, proprio partendo dall'art. 1122 c.c., applicabile nella specie venendo in rilievo un'ipotesi di “piccolo” condominio, la norma regolamentare impugnata appare illegittima sotto un duplice profilo.
Anzitutto nella parte in cui impone, in generale, un obbligo di comunicazione all'amministratore di qualsivoglia tipologia di lavoro di straordinaria manutenzione da eseguire nelle singole unità abitative, senza invece limitarlo esclusivamente alle opere che possano arrecare pregiudizio alle parti comuni ovvero alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In secundis, nella parte in cui, a prescindere dalla tipologia di lavoro da eseguire in concreto, impone il rispetto di un unico termine di 15 giorni per darne notizia all'amministratore. Termine che, proprio con riferimento ad interventi aventi il carattere dell'urgenza, appare eccessivamente lungo e, per tale motivo, ingiustificatamente restrittivo dei diritti di proprietà sulle parti esclusive.
Deve allora concludersi che, per i motivi sopra esposti, la norma regolamentare de qua vada ingiustificatamente a menomare i diritti di ciascun condomino sulla proprietà individuale e, pertanto, risulta nulla ex art. 1138, IV comma, c.c.
Su tale punto, allora, la domanda proposta dalla parte attrice risulta fondata e merita pertanto accoglimento. Dovrà così dichiararsi la nullità dell'art. 9 del regolamento ma limitatamente al comma II.
7. Alla luce della reciproca soccombenza tra le parti, le spese del giudizio vengono integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ferrara, nella persona del Giudice Unico dr. Mauro
Martinelli, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, nella causa portante
R.G. n. 1165/2024, per i motivi sopra esposti, così decide:
1) RESPINGE l'eccezione preliminare di nullità della citazione sollevata da parte convenuta;

Pag. 19 2) DICHIARA la nullità della delibera del 14 dicembre 2023 e, per l'effetto, la nullità del “regolamento di comunione ordinaria” limitatamente agli artt. 3 e 9, comma II;

3) RESPINGE nel resto
4) DICHIARA integralmente compensate le spese del giudizio.
Ferrara, il 4 giugno 2025
Il Giudice
Dr. Mauro Martinelli
Pag. 20 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Il teste, infatti, ha dichiarato quanto segue: “Preciso che l'art. 3 del contratto di divisione riproduce in buona parte il contenuto di una scrittura privata redatta dall'Avv. Cesare Benazzi del 2006. L'avvocato mi aveva consegnato solo una bozza di quest'accordo che ritengo fosse stato sottoscritto dalle parti. In particolare, in quest'accordo divisorio, al punto 4, era precisato che “verranno osservate e fatte osservare agli inquilini, inserendo identiche regole nei futuri contratti di affitto, le seguenti norme di buon vicinato:” alla lettera b veniva indicato “divieto di pareggiare auto o veicoli ingombranti nei cortili e negli androni comuni […] Nel 2009 ho ricevuto una mail da parte dell'Avv. che dava conto dell'aggiornamento dell'atto di divisione in base ai CP_1 nuovi mappali subalterni. In tale comunicazione si dà atto dell'inserimento di “regole di condominio, transitorie
e il patto di prelazione, poiché non so se sia il caso di inserirle nel rogito, se non altro per motivi fiscali. Nel 2009 vi è stato un intenso scambio di bozze dell'atto tra me, l'Avv. e gli altri comunisti. In queste bozze non si CP_1 faceva menzione di divieti all'utilizzo di parti comuni […] Nel novembre del 2014 l'Avv. mi ha CP_1 comunicato che era stato sostanzialmente raggiunto un accordo tra le parti che “modifica in minima parte quello stipulato nel 2006”. In questa missiva si afferma che “rimane tutto come stipulato nel dicembre 2006 inclusi vari patti accessori e di condominio”. In una bozza del 2014 a mia disposizione non è riportato alcun vincolo di destinazione delle parti comuni. […] Non sono in grado di riferire se le parti avessero voluto
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