N. R.G. 5289/2022
Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore
Il Tribunale di Nocera Inferiore, in persona del giudice dott.ssa Gisella Ciniglio all'udienza del
15.10.2025 all'esito della discussione orale ha pronunciato seguente
SENTENZA
(ex art. 429 comma 1^ c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n° 5289 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno
2022, avente ad oggetto “ intimazione di sfratto per morosità", pendente tra
- (C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv.to Lidia Parte_1 C.F._1
Manfredini, giusta procura in atti;

attore intimante
e
- (c.f. ), in qualità di titolare della ditta Eden Toys, rappresentato e difeso CP_1 C.F._2 dall'avv. Francesco Alfredo Berritto, giusta procura in atti
convenuto – intimato

CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato alla controparte, il sig. intimava al Sig. Parte_1
, titolare della Ditta Eden Toys, , lo sfratto per morosità, per il mancato pagamento dei CP_1 canoni a partire dal mese di ottobre 2021, in relazione al contratto di locazione ad uso commerciale intervenuto tra le parti del 01/03/21, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, sede pagina 1 di 6 territoriale di Pagani in data 22/03/21,ed avente ad oggetto l'immobile sito in Scafati, alla Via Dante
Alighieri n. 90, identificato al NCEU di detto Comune, al foglio 26, part. 1039, cat. C/1.
Tale contratto prevedeva una durata sessennale - che si sarebbe rinnovata tacitamente per un uguale periodo, salvo disdetta – ed un canone mensile di € 1.200,00 da versarsi entro il giorno 25 di ogni mese, a partire dal 25/03/21.
La parte intimata si costituiva in giudizio con memoria depositata telematicamente, contestando le domande dell'attore, evidenziando le condizioni derivanti dai provvedimenti autoritativi conseguenti alla pandemia da Covid-19 ed opponendosi allo sfratto.
La fase sommaria si concludeva con ordinanza del 27.10.2022, con la quale veniva concesso il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento di rito, previo esperimento della mediazione.
Le parti provvedevano a depositare memorie integrative ed in particolare l'intimato chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: 1) revocare il provvedimento di rilascio emesso in data 27.10.2022, in seno al procedimento recante r.g. 4946/2022; 2) accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi nell'immobile per renderlo conforme all'uso convenuto;
3) in via riconvenzionale e subordinata nominare
CTU tecnica utile a quantificare i danni occorsi ai giocattoli custoditi presso il deposito sottostante l'attività commerciale, anche esso oggetto di contratto di locazione;
4) sempre in via riconvenzionale e subordinata, nella denegata ipotesi in cui non dovesse concedere le richieste formulate al precedente capoverso, concedersi l'indennità per la perdita da avviamento ai sensi della L. n.392 del 1978; 5) condannare l'attore sig. al risarcimento dei danni subiti dalla parte convenuta a causa della negligenza del Parte_1 locatore, ovvero per aver artatamente celato tutti i vizi relativi all'immobile di cui in parola, il tutto da quantificarsi equitativamente e comunque nei limiti di competenza per valore dell'odierno procedimento;
6) condannare l'attore al pagamento di spese e compensi di giudizio con clausola di Parte_2 attribuzione.
Ritenuta la causa matura per la decisione, veniva rinviata per la discussione all'udienza del 15.10.2025, nel corso della quale parte attrice ha dichiarato di rinunciare alla domanda di condanna al pagamento dei canoni ed ha insistito per la declaratoria di risoluzione del contratto con il favore delle spese.
Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. ed il provvedimento di cui all'art. 667 c.p.c. determinano la conclusione della fase sommaria e la cessazione dell'originario rapporto processuale, fondato sulla domanda di convalida, nonché l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna, che può ritenersi implicitamente proposta dal locatore qualora, dopo pagina 2 di 6 l'opposizione dell'intimato, prosegua la sua attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale. (Cassazione civile, 30/09/2015 n. 19525, Cassazione civile, 13/02/1992 n. 1734).
L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio.
Da ciò deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, dunque, tacitamente proposta con l'istanza di convalida di sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto (Tribunale Roma, 23/10/2019 n. 20480, Tribunale Roma, 05/06/2019 n. 12020).
Ciò premesso in termini generali, va rammentato che - sulla scorta di granitica giurisprudenza di legittimità
(tra tante, Cassazione civile, 02/09/2020 n. 18200) - quando il creditore agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento può limitarsi a provare la fonte - negoziale o legale - del diritto ed il relativo termine di scadenza e ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo o impeditivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Ebbene, ha assolto pienamente all'onere probatorio sullo stesso incombente ex art. Parte_1
2697 c.c., depositando copia del contratto ed allegando il mancato pagamento dei canoni.
Parte convenuta, dal canto suo, non ha contestato la morosità ma ha evidenziato le difficoltà economiche conseguite alle chiusure forzate disposte dal Governo a seguito della pandemia da COVID 19.
Non ha dimostrato, tuttavia, di aver corrisposto alcunché alla locatrice.
È noto che, a seguito della pandemia da COVID-19, sono stati emessi numerosi provvedimenti restrittivi, con i quali sono stati inibite o limitate diverse attività ritenute "non essenziali"
Ad una prima fase di totale chiusura (c.d. lockdown, tra marzo e maggio 2020), è seguita una fase di
"allentamento" delle misure di contenimento che ha permesso una graduale riapertura delle predette attività
(che è stata pressoché totale durante l'estate e nei primi mesi autunnali di quell'anno).
A seguito della recrudescenza dei contagi, però, sono stati adottati ulteriori provvedimenti di chiusura e col
DPCM del 3 novembre 2020 sono state istituite le c.d. zone rosse, arancioni e gialle, a seconda dello
"scenario" più o meno preoccupante.
Solo a partire dalla tarda primavera del 2021 (D.L. 22 aprile 2021 n. 52 e D.L. 18 maggio 2021 n. 65), infine, può dirsi che la situazione abbia iniziato lentamente a "normalizzarsi".
pagina 3 di 6 È di tutta evidenza che le circostanze dedotte dall'intimato a giustificazione del mancato pagamento dei canoni sono del tutto pretestuose, atteso che egli ha sottoscritto il contratto nel mese di marzo 2021
(periodo in cui il la situazione derivante dalla pandemia aveva iniziato, come detto, a normalizzarsi) e ha omesso di corrispondere i canoni pur avendo continuato a mantenere la detenzione dell'immobile.
Non può revocarsi in dubbio, difatti, che nella fattispecie che ci occupa il mancato pagamento dei canoni risale ad un periodo successivo alla fase del lockdown (marzo-maggio 2020) e riguarda una fase in cui le restrizioni disposte ai fini del contenimento dei contagi da Covid-19 non erano tali da coinvolgere l'attività dell'intimante, il quale anche a seguito della ripresa della piena attività ha continuato a non corrispondere alcuna somma al locatore.
Tale comportamento integra, ad avviso di questo decidente, gli estremi del grave inadempimento di cui all'art. 1455 c.c., tenuto conto che è rimasta integralmente inadempiuta l'obbligazione principale del conduttore per un lasso di tempo così prolungato.
La valutazione della gravità dell'inadempimento nella fattispecie tiene conto anche del fatto che i sopra richiamati principi di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto valgono per entrambe le parti:
"ai fini della valutazione della sussistenza dell'inadempimento nei contratti sinallagmatici, il giudice - alla luce dei criteri legali e, primo fra tutti, quello dell'esecuzione del contratto secondo buona fede (art. 1375
c.c.), che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione, non potendosi invocare a giustificazione l'altrui errore, ove agevolmente rilevabile e rimediabile senza dover sopportare sforzi o costi sproporzionati al risultato - deve tener conto di tutte le circostanze rilevanti e, segnatamente, delle eventuali negligenze di entrambe le parti, l'una nei confronti dell'altra, non essendo sufficiente che abbia riguardo alla condotta, ancorché negligente, di una sola di esse" (Cassazione civile, 29/09/2011 n. 19879).
È principio consolidato anche quello che nelle locazioni commerciali la gravità dell'inadempimento dev'essere valutata anche alla luce del comportamento successivo alla proposizione della domanda, posto che per i contratti di durata non opera la regola generale di cui all'art. 1453 c.c., in forza della la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione delle posizioni dei contraenti fino alla pronunzia giudiziale definitiva;
ciò in quanto il locatore non è in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione ed ha interesse all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale rimane nella detenzione della cosa locata senza che il locatore possa impedirlo ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a versare al locatore il corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il maggior danno (Cassazione civile, 07/12/2020 n. 27955,
Cassazione civile, 04/06/2002, n. 8076, Tribunale Firenze sez. II, 04/10/2021, n.2296, Tribunale Roma,
28/02/2018 n. 4491).
pagina 4 di 6 Alla luce di quanto sopra, può essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra gli odierni contendenti.
Infine occorre precisare che la domanda riconvenzionale proposta dal resistente con la memoria di costituzione deve essere dichiarata inammissibile, per non aver formulato istanza di fissazione di nuova udienza di discussione, ai sensi dell'art. 418 c.p.c. (norma espressamente richiamata dall'art. 447 bis c.p.c.).
Nelle controversie soggette al rito di cui agli artt. 409 e segg. cod. proc. civ. l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 cod. proc. civ. a carico del convenuto, di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, decadenza che non è sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo (cfr. Cass., Sez. III, 16/11/2007, n.
23815; Cass., Sez. III, 17/05/2005, n. 10335; Cass.; Sez. L., 21/07/2001, n. 9965; Cass., Sez. L.,
12/08/1993, n. 8652; Cass., SS.UU., 04/12/1991, n. 13025).
Siccome, nella specie, il convenuto ha omesso di chiedere al giudice che, a modifica del decreto di cui all'art. 415, comma 1, c.p.c. pronunciasse un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza, egli è decaduto dalla domanda riconvenzionale
All'accoglimento della domanda di risoluzione consegue l'emissione dell'ordine di rilascio, per la cui esecuzione, visto l'art. 56 l. 392/1978, tenuto conto della data della intimazione dello sfratto e della data di inizio della morosità, nonché del comportamento processuale della convenuta e della destinazione dell'immobile locato, si stima equo fissare la data del 30.11.2025.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo secondo il d.m. 55/2014 avuto riguardo all'attività difensiva in concreto svolta, considerata, con riferimento agli esborsi, la documentazione risultante dal fascicolo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudica:
1. dichiara risolto il contratto di locazione del 01/03/21, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle
Entrate, sede territoriale di Pagani in data 22/03/21, ed avente ad oggetto l'immobile sito in Scafati, alla Via Dante Alighieri n. 90, identificato al NCEU di detto Comune, al foglio 26, part. 1039, cat.
C/1 pagina 5 di 6 2. condanna la parte intimata alla restituzione del predetto immobile libero da persone e cose nella disponibilità di parte intimante;

3. fissa per l'esecuzione la data del 30.11.2025;
4. condanna parte intimata a pagare in favore di parte intimante la somma di € 145,50 per spese documentate ed € 2.552,00 per compenso professionale, oltre 15% su diritti ed onorari per rimborso spese generali, IVA e CPA, come per legge, con attribuzione al costituito procuratore per dichiarato anticipo.
Nocera Inferiore 15.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa Gisella Ciniglio
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