N. R.G. 1058/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
Sezione Seconda Civile
In funzione di giudice unico nella persona della dott.ssa Ida Carnevale,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 1058/2024,
promossa da
(p.iva ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, IG. con sede a Varese, Piazza della Motta n. 6 e Parte_2 sede operativa a VE PO SA (VA), via Malcotti n. 20, rappresentata e difesa dall'Avv. Barbara Lamberto ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore a
Gavirate (VA), via XXV Aprile n. 61/A, giusta procura in atti
ricorrente
contro
(cod. fisc. ), residente a [...]_1 CodiceFiscale_1
(Svizzera), via Monte Oliveto n. 17, rappresentato e difeso dagli Avvocati Sandro Lingua e
Alessandra Peroni ed elettivamente domiciliato presso lo studio dei difensori a VE PO
SA (VA), via Zanoni n. 19, giusta procura in atti
resistente
avente ad oggetto: “Mediazione”
CONCLUSIONI
Nell'interesse di Parte_1
Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così giudicare:
IN VIA PRINCIPALE: - Accertare e dichiarare il diritto di a percepire il pagamento della Parte_1 provvigione da parte di (cod. fisc. ) e, per l'effetto _1 C.F._2 condannare quest'ultimo a corrispondere a in persona del legale Parte_1 rapp.p.t., la somma di € 13.500,00, oltre Iva, oltre interessi maturati e maturandi dal dovuto al saldo effettivo, a titolo di provvigione per l'affare concluso relativo alla vendita dell'immobile sito in via Libertà n. 21 a VE PO SA (VA) di proprietà dello stesso _1
IN VIA SUBORDINATA:
- Nella denegata ipotesi in cui il Tribunale adito non dovesse ravvisare maturato il diritto alla provvigione da parte del mediatore, accertare e dichiarare l'inadempimento del IG. _1
(cod. fisc. ) consistito nel rifiuto di consentire l'esecuzione
[...] C.F._2 dell'incarico e per l'effetto condannare il IG. (cod. fisc. _1
) al pagamento di una penale pari al 75% della provvigione pattuita ai C.F._2 sensi dell'art 11 lett a) dell'incarico di mediazione, ovvero la somma di € 10.125,00 oltre iva, oltre interessi maturati e maturandi dal dovuto al saldo effettivo.
IN ULTERIORE SUBORDINE
- Nella sola e denegata ipotesi di non accoglimento di quanto richiesto ai punti precedenti, ai sensi dell'art 1756 c.c. accertare e dichiarare il diritto del mediatore al rimborso delle spese sostenute e per l'effetto condannare il IG. (cod. fisc. ) _1 C.F._2 al pagamento di quella somma che il Tribunale adito riterrà di giustizia.
In ogni caso con vittoria di spese e competenze di lite.

Nell'interesse di : _1
Voglia IN PRINCIPALITA' NEL MERITO:
Piaccia al Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione e domanda disattesa, accertato e dichiarato, per tutte le ragioni e motivi ampiamente dedotti ed esposti, il colpevole inadempimento contrattuale di parte ricorrente, respingere ogni avversa domanda volta ad ottenere il pagamento di somme di danaro a qualsiasi titolo, incluso provvigione e/o penale, poiché infondata in fatto e diritto.
Respingere, altresì, ogni domanda volta ad ottenere il rimborso di eventuali spese per identico motivo nonché per indeterminatezza della stessa.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre IVA di legge, CPA al 4% e spese generali al 15%.
In via istruttoria, si chiede l'ammissione dell'interrogatorio formale del legale rappresentante di IG. , e prova per testi sui seguenti capitoli preceduti Parte_1 Parte_2 da: “ È vero ? “
2 1) “ che la riproduzione fotografica che mi si rammostra quale doc. 2 rappresenta l'immobile posto in vendita dal IG. in forza di mandato conferito a _1 Parte_1
?”
2) “ che alla data del 16 giugno 2024 la riproduzione di cui al capitolo di prova n. 1 era esposta al pubblico nella vetrina della sede operativa di sita in VE Parte_1
PO SA (VA), Via Malcotti n. 20 ? “
Si indicano a testi:
residente in [...]. Testimone_1

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato in data 10 maggio 2024, Parte_1
dopo aver premesso di essere stata incaricata da per la vendita
[...] _1 di un immobile di sua proprietà sito a VE PO SA (VA), via Libertà n. 21 e di aver ricevuto una proposta irrevocabile di acquisto, accettata dal venditore, il quale, successivamente e senza motivazione alcuna, ha comunicato “disdetta al mandato conferito”, ha convenuto in giudizio il IG. al fine di ottenere, in via principale, la condanna di _1 quest'ultimo al pagamento della provvigione pattuita, stante l'intervenuta conclusione dell'affare.
A fondamento della domanda proposta, la Società ricorrente ha dedotto: i. che il IG.
_1 giusto contratto di conferimento di incarico di mediazione in esclusiva, stipulato in data 28 febbraio 2018 e tacitamente rinnovato tra le parti, ha incaricato la ricorrente per la vendita dell'immobile di VE PO SA, pattuendo una provvigione pari al 3% del prezzo di vendita (doc. 1 fascicolo ricorrente); ii. che, in data 24 novembre 2022, la ricorrente ha acquisito una proposta d'acquisto irrevocabile dalla IG.ra , accettata dal IG. CP_2 in data 29 novembre 2022, per il prezzo di acquisto di euro 450.000,00 (doc. 2
_1 fascicolo ricorrente), con contestuale versamento della somma di € 5.000,00 mediante assegno bancario intestato a a titolo di deposito cauzionale (doc. 3 fascicolo
_1 ricorrente); iii. in data 14 gennaio 2023, il IG. ha inviato alla ricorrente
_1 comunicazione di “disdetta incarico di mediazione per la vendita immobili” (doc. 4 fascicolo ricorrente), a fronte della quale la ricorrente si è vista costretta a restituire l'assegno alla IG.ra
(doc. 5 fascicolo ricorrente); iv. stante l'effettiva conclusione dell'affare, sussiste il CP_2 diritto del mediatore di vedersi riconosciuta la provvigione ai sensi dell'art. 1755 c.c., pari a euro 13.500,00, oltre iva;
v. in via subordinata, spetta al mediatore, ai sensi dell'art. 11 del contratto di conferimento di incarico, la penale pattuita, nella misura del 75% della provvigione, in caso di rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione dell'incarico; vi. in via ulteriormente subordinata, spetta comunque al mediatore il rimborso delle spese sostenute ai sensi dell'art. 1756 c.c.
Si è ritualmente costituito in giudizio domandando l'integrale rigetto delle _1 domande attoree, in ragione del “colpevole inadempimento contrattuale di parte ricorrente”.
3 In particolare, parte resistente ha dedotto: i. che nonostante l'accettazione della proposta di acquisto della IG.ra , intervenuta in data 29 novembre 2022, l'assegno circolare CP_2 intestato al IG. non è mai stato consegnato al venditore, ma trattenuto dall'agente _1 immobiliare, che in data 3 gennaio 2023 lo ha restituito alla proponente (doc. 5 fascicolo ricorrente); ii. che solo all'esito della restituzione del predetto assegno, della perdita della caparra confirmatoria e, in definitiva, della mancata conclusione dell'affare, il resistente ha inviato, in data 14 gennaio 2023, disdetta dall'incarico di mediazione (doc. 4 fascicolo ricorrente); iii. che, in ogni caso, la proposta di acquisto indicava, quale data della stipula del preliminare, la data del 15 dicembre 2022, senza che il contratto preliminare sia mai stato stipulato (doc. 2 fascicolo ricorrente).
All'esito della prima udienza, ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata udienza di discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Discussa la causa all'udienza del 25 marzo 2025, il deposito della sentenza è stato, infine, riservato ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 281 sexies c.p.c.

1. Tanto chiarito in ordine allo svolgimento del processo, nel merito, la domanda proposta da parte ricorrente è infondata e non può trovare accoglimento per i motivi di seguito indicati.

2.1 Giova premettere in diritto che, ai sensi dell'art. 1754 c.c., il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza e che, ai sensi del successivo art. 1755 primo comma c.c., “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”.

2.2 In punto di diritto è, pertanto, necessario verificare quali sono i presupposti affinché venga effettivamente in essere il diritto alla provvigione (art. 1755, comma 1, c.c.), vale a dire, quando si è in presenza di un “affare”, per la cui conclusione sia stato effettivamente fornito un apporto causale da parte del mediatore.

2.3 A tal proposito, la giurisprudenza di legittimità, con orientamento condiviso da questo
Tribunale, ha affermato che, al fine di poter ritenere concluso l'affare, è necessario che fra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito, in relazione ad un'eventuale futura stipula di un contratto preliminare, un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di loro ad agire per l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Non basta, invece, accertare la sottoscrizione di una proposta irrevocabile da parte dell'aspirante compratore, il quale offra un certo corrispettivo per l'acquisto del bene, né riscontrare che vi sia stata la conforme accettazione del proprietario, che pur abbia dato luogo a una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto e valga, perciò,
a configurare un c.d. preliminare di preliminare, secondo quanto chiarito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 4628/2015 (così Cass. civ. n. 22012/2023; Cass. civ. n. 17919/2023; Cass. civ. n. 28879/2022).

2.4. Nel caso di specie, fermo restando quanto si chiarirà di seguito in ordine alla condotta del mediatore, è incontestato tra le parti che nessun contratto preliminare è stato stipulato dal IG.
4 con la IG.ra , non potendo la ricorrente pretendere di vedersi _1 CP_2 riconosciuto il diritto alla provvigione per il solo fatto che le parti da lei messe in contatto avrebbero raggiunto un accordo su alcuni punti di un ipotetico futuro contratto preliminare o definitivo di compravendita, poi non concluso, laddove, peraltro, ai sensi dell'art. 3 dell'incarico di mediazione per la vendita di beni immobili per cui è causa, il termine indicato per il pagamento della provvigione coincide con il termine contrattualmente stabilito per la stipula del contratto preliminare o dell'atto notarile.

2.5. Deve essere, pertanto, respinta la domanda principale proposta da parte ricorrente nei confronti di _1

3.1 Parimenti non può trovare accoglimento la domanda subordinata, volta ad ottenere la condanna della parte resistente al pagamento della somma di euro 10.125,00, corrispondente all'importo della penale prevista dall'art. 11 lett. a) dell'incarico per cui è causa “in caso di rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione del presente incarico”.

3.2 A tal proposito, parte ricorrente ha dedotto che il IG. dopo aver accettato la _1 CP_ proposta della IG.ra , avrebbe improvvisamente e senza motivazione alcuna, CP_2 inviato a disdetta dell'incarico di mediazione conferito, sicché Parte_1 si sarebbe vista costretta a restituire l'assegno versato alla IG.ra . Parte_1 CP_2

3.3 Sul punto appare sufficiente evidenziare che le allegazioni attoree, oltre ad essere generiche e non provate (nessun documento è stato prodotto e nessun capitolo di prova è stato articolato in ordine alla circostanza, pure dedotta all'udienza dell'8 ottobre 2024, secondo cui il IG. avrebbe “più volte manifestato l'intenzione di non vendere l'immobile al _1 promissario acquirente”), risultano altresì smentite dalla documentazione in atti, laddove risulta per tabulas che parte ricorrente ha restituito l'assegno alla IG.ra LL in data CP_2
3 gennaio 2023 (doc. 5 fascicolo ricorrente) e, dunque, in data anteriore alla disdetta, intervenuta solo in data 14 gennaio 2023 (doc. 4 fascicolo ricorrente), allorquando la proposta aveva ormai perso efficacia, come risulta dallo stesso tenore letterale della dichiarazione resa dalla proponente in occasione della restituzione dell'assegno (doc. 5 cit.).

3.4 Nella specie, pertanto, non sussiste il dedotto rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione dell'incarico, ma l'inadempimento del mediatore, il quale, ai sensi dell'art. 5 dell'incarico sottoscritto inter partes, avrebbe dovuto, una volta intervenuta la conoscenza dell'accettazione del venditore da parte dell'aspirante acquirente, consegnare l'assegno al IG. e restituire l'assegno solo in caso di mancata accettazione. Tale previsione _1 contrattuale è altresì contenuta nella proposta di acquisto, laddove, ai sensi dell'art. 3, l'agenzia immobiliare è espressamente autorizzata a consegnare tali somme (l'assegno di euro 5.000 n.d.r.) al venditore “nel momento in cui il proponente avrà comunicazione dell'accettazione del venditore medesimo”.

3.5 Nel caso di specie, a fronte dell'intervenuta accettazione del 29 novembre 2022, l'assegno non è stato consegnato al IG. ma restituito alla proponente in data 3 gennaio 2023, _1 senza che parte ricorrente, sulla quale gravava il relativo onere della prova, abbia dato prova
5 delle circostanze dedotte a fondamento del proprio asserito adempimento contrattuale, limitandosi, invero, a generiche allegazioni in ordine all'altrui inadempimento.

3.6 Ne discende l'integrale rigetto anche della domanda proposta in via subordinata.

4. Infine, in ragione del fatto che la mancata conclusione dell'affare, all'esito delle acquisizioni documentali in atti, appare imputabile alla medesima parte ricorrente, non vi è ragione di esaminare la domanda di condanna al pagamento delle spese sostenute dal mediatore, fattispecie che presuppone la mancata conclusione dell'affare in ragione della legittima facoltà di scelta, attribuita al venditore, di non concludere il contratto intermediato, dovendo peraltro qui evidenziarsi che parte ricorrente, la quale ha invocato la liquidazione equitativa delle spese sostenute ai sensi dell'art. 1226 c.c., non ha neppure indicato l'attività effettivamente svolta in relazione all'incarico conferito.

5. In definitiva, per tutti i motivi suesposti, le domande proposte da parte ricorrente devono essere integralmente respinte.

6. La regolazione delle spese di lite segue la soccombenza di parte ricorrente nei confronti della parte resistente e il compenso è liquidato ai sensi del D.M. n. 55/2014, dimidiando i valori medi in ragione del numero e della complessità delle questioni trattate e avuto riguardo all'effettiva attività processuale svolta (dunque esclusa la fase trattazione/istruttoria in ragione del rito scelto).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e istanza disattesa:
rigetta le domande proposte da nei confronti di Parte_1 _1
[...]
condanna in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, a rifondere a le spese di lite, che liquida in euro 1.700,00 per _1 compensi, oltre rimborso spese forfetarie, cpa e iva come per legge;

Così deciso in Varese in data 19 aprile 2025.
Il Giudice
Ida Carnevale
6