Lette le note sostitutive dell'udienza depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. - integralmente richiamate in queste sede - all'esito della camera di consiglio, il giudice ha depositato nel fascicolo telematico la sentenza che segue.

TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott. Giulio Fortunato,
ha pronunziato, ha pronunziato, in funzione di giudice unico, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. - sciogliendo la riserva di decisione assunta all'esito dell'udienza del 26 marzo 2025 - la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al ruolo generale degli affari civili
P.IV contenziosi dell'anno 2016 il 13 luglio 2016 al numero avente per oggetto una controversia in materi di contratto preliminare di compravendita
TRA
in persona del legale rappresentante Parte_1
pro tempore rappresentata e difesa dall'avvocato Antonio Parte_2
Cimmino, in virtù di procura alle liti stesa in calce all'atto di citazione,
elettivamente domiciliata presso lo studio di questi, sito in Napoli, Centro
Direzionale Isola F/10, Edificio Edilforum;

ATTRICE
E
1 in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1
rappresentata e difesa dall'avvocato Luigi Senatore, in virtù di procura alle liti stesa in calce alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliata presso lo studio del proprio difensore, sito in Salerno alla via
Adolfo Cilento n. 13;
CONVENUTA
Lette le note sostitutive dell'udienza depositata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.,
il Tribunale – sulla scorta delle conclusioni rassegnate dalle parti –, una volta riservata la decisione, ha depositato la sentenza che segue.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, (d'ora Parte_1
innanzi per brevità solo “ ”) ha convenuto in giudizio (d'ora Pt_1 CP_1
innanzi per brevità solo “ ”) al fine di sentire: 1) accertare e dichiarare la CP_1
risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 23 maggio 2016 per inadempimento contrattuale ex art. 1453 c.c. della convenuta;
2) condannare la ridetta convenuta alla restituzione delle somme già percepite, pari ad euro
112.261,00, “oltre interessi, rivalutazione monetaria ed oneri accessori”; 3)
condannare la convenuta al risarcimento di tutti i danni, “patrimoniali e non,
subiti e subendi”, da quantificarsi in corso di causa, anche a mezzo di idonea
C.T.U.; 4) in via subordinata, accertare e dichiarare il corretto e puntuale adempimento “alle obbligazioni pattiziamente assunte e/o comunque”
accertare e dichiarare “la corretta e puntuale esecuzione dei lavori eseguiti” in favore di e condannare quest'ultima al pagamento di un importo CP_1
monetario non inferiore ad euro 112.261,00, “oltre interessi, oneri ed
accessori”.
2 A fondamento delle pretese esperite, la parte attrice ha esposto: 1) di avere concluso, in data 23 maggio 2013, un contratto preliminare con la società
; 2) che aveva assunto l'impegno negoziale di trasferire la piena CP_1 CP_1
proprietà, con i relativi diritti, accessori e pertinenze, dell'immobile da realizzare, collocato al quarto piano del fabbricato sito in Pontecagnano alla via Budetti, con ingresso dalla porta a destra per chi proviene dal ballatoio condominiale avente affaccio interamente sul piazzale interno del fabbricato;

3) che il prezzo pattuito per la cessione era stato stabilito tra le parti in euro
112.261,00 “corrispondente alla somma dei lavori eseguiti dalla ditta
[...]
con sede in Frattamaggiore (NA) in corso Europa, 35, Parte_1
giusto computo metrico redatto dall'Ing. contenente la Persona_1
descrizione analitica dei lavori eseguiti a regola d'arte sul predetto
fabbricato” come indicato all'art. 5 del testo contrattuale;
4) che la riferita clausola aveva stabilito che “la società a saldo Parte_1
dell'importo dei lavori eseguiti della somma di euro 112.261,279 riceverà la
piena proprietà dell'indicato appartamento che avverrà entro un anno dalla
sottoscrizione del presente contratto”; 5) che i paciscenti avevano pattuito all'art. 8 che “l'inosservanza anche di uno solo dei patti stabiliti con la
presente scrittura comporterà l'immediata risoluzione del contratto.”; 6) la convenuta si era resa gravemente inadempiente rispetto agli obblighi assunti,
non avendo proceduto nel termine espressamente pattuito alla stipula del definitivo;
7) che, peraltro, prive di riscontro erano state le comunicazioni e le diffide a mezzo delle quali si era richiesto lo spontaneo adempimento da parte di;
8) che, essendo stati eseguiti a regola d'arte i lavori, coma da CP_1
attestazione e computo metrico del 17 ottobre 2013, persistendo l'inadempimento della convenuta, il contratto era da intendersi risolto, con
3 conseguente obbligo di di corrispondere l'importo di euro 112.261,00 CP_1
nonché di risarcire dei danni cagionati.
Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata in data 27
ottobre 2016, ha accettato il contraddittorio, chiedendo: 1) CP_1
l'accertamento dell'inefficacia del contratto in ragione del mancato avveramento della condizione sospensiva, id est il rilascio del permesso di costruire l'immobile collocato al quarto piano del fabbricato, e,
conseguentemente, per il venir meno dell'oggetto della stessa scrittura;
2) in via subordinata, il rigetto della domanda dell'attrice e la risoluzione del contratto per impossibilità di conseguirne l'oggetto.
A fondamento delle proprie pretese, la parte convenuta ha esposto che: 1) lo scopo del contratto era stato quello di conseguire la realizzazione del quarto piano dell'immobile, a fronte del trasferimento della proprietà di un appartamento, indicato in scrittura, avente un valore pari all'esecuzione di parte dei lavori relativi al quarto piano stesso, da realizzarsi attraverso l'intervento della;
2) le parti avevano condizionato l'efficacia del Pt_1
contratto alla condizione sospensiva del rilascio della concessione edilizia richiesta in data 15 gennaio 2013 mediante istanza di permesso di costruire prot. 1397, prat. SUE 23/13; 3) in data 1 agosto 2014, era stato reso il diniego espresso dal Responsabile del settore mediante raccomandata a.r.; 4) la situazione era nota all'attrice, come desumibile dalla lettera a.r. del 27 ottobre
2014, con la quale si era ribadito che l'iter amministrativo relativo alla sopraelevazione del quarto piano era ancora in essere;
5) con il diniego al permesso di costruire non si era verificata la condizione sospensiva a cui era stato condizionato il contratto;
6) non era stata fornita la prova, d'altra parte,
della prestazione imposta all'attrice, la quale, a ben vedere, non aveva svolto
4 alcun lavoro edile sul fabbricato;
7) in tale ottica, non avrebbe potuto annettersi alcun rilievo a quanto affermato dall'ingegnere sul frontespizio del Per_1
computo metrico dei lavori eseguiti a regola d'arte, atteso che il contenuto del ridetto computo era stato imposto dall'attrice “al fine di conseguire un
maggiore impegno da parte della convenuta riguardo all'appalto dei lavori da
effettuarsi”; 8) con lettera a.r. del 25 novembre 2014 si era ribadita la simulazione nella redazione del computo metrico e la necessità del verificarsi della condizione sospensiva d'efficacia del contratto, ossia rilascio del permesso di costruire relativo al quarto piano.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma sesto, c.p.c., è stata svolta l'istruttoria orale, anche attraverso l'escussione dei testimoni.
Ritenuta matura per la decisione, dopo una serie di rinvii disposti per consentire la definizione di cause di più risalente iscrizione, la causa è stata assegnata allo scrivente, il quale ha fissato l'udienza per la discussione orale
ex art. 281 sexies c.p.c., udienza sostituita col deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Il Tribunale, sciogliendo la riserva di decisione assunta ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 281 sexies c.p.c., introdotto dall'art. 3, comma 19, lett. b) del d.lgs. n. 149 del 2022, ha, quindi, depositato la presente sentenza nel fascicolo telematico.
In limine, giova premettere che la ratio decidendi che di qui a breve sarà
illustrata prende le mosse da una questione sottoposta al contraddittorio tra le parti nel corso dell'udienza del 5 marzo 2025.
Ciò posto, procedendo con ordine, il punto di avvio del processo motivazionale è la considerazione secondo cui il contratto preliminare de quo
vertitur non risulta affatto essere stato stipulato dalla società attrice (come
5 dedotto nel libello introduttivo del giudizio), ma da , il quale Parte_3
non ha speso il nome di alcuna compagine sociale.
A ben vedere, infatti, il testo del contratto inizia con l'indicazione dei paciscenti, tra i quali, unitamente all'odierna convenuta – di cui viene anche inserito il nominativo del rappresentante organico - viene indicato il nome di
, nato a [...] e ivi residente a[...]
Nuova 45, con codice fiscale . C.F._1
A ciò si aggiunga che la promessa di vendita del diritto di proprietà
sull'immobile ubicato nel comune di Pontecagnano alla via Budetti è rivolta al predetto e che la sottoscrizione di quest'ultimo - posta a Parte_3
margine del primo e del secondo foglio e in calce al testo del contratto - non reca alcun riferimento letterale alla società attrice, neppure mercé
l'apposizione di un timbro (se è vero che anche l'altra sottoscrizione non reca i riferimenti a è pure vero che la compagine sociale è chiaramente CP_1
indicata quale parte stipulante, consentendo agevolmente la riferibilità della firma al suo rappresentante organico, pure indicato nel testo).
L'unico riferimento letterale a è contenuto nel corpo della clausola di cui Pt_1
all'art. 5, ma ciò – si anticipi sin d'ora – non pare sufficiente a integrare la cd.
contemplatio domini né a suggerire il perfezionamento di un contratto preliminare a favore del terzo.
Tanto puntualizzato, deve segnalarsi che, sulla la questione attinente ai requisiti essenziali per la esatta individuazione della spendita del nome del rappresentato da parte del rappresentante, si registrano soluzioni non univoche.
Orbene, la dottrina e la giurisprudenza, pur adottando in ultima analisi soluzioni divergenti, muovono da un duplice presupposto pacificamente condiviso: 1) in ordine alla finalità, si è affermato che la contemplatio domini
6 assolve alla duplice funzione di esteriorizzare il rapporto di gestione rappresentativa esistente tra il rappresentante e il rappresentato e di rendere conseguentemente possibile la imputazione degli effetti del contratto concluso in suo nome dal primo;
2) con riferimento alla forma, si ritiene concordemente che la spendita del nome non debba rivestire una forma solenne né risultare da formule sacramentali o osservare un preciso rituale, e ciò a prescindere dalla tipologia di contratto nel quale si estrinseca il rapporto rappresentativo (in giurisprudenza, vedasi Cass. n. 18441 del 2005; Cass. n. 21520 del 2004, Cass.
n. 3290 del 1982).
A ben vedere, le maggiori divergenze si registrano quando, dal piano negativo della non necessità dell'uso di formule solenni, si passa alla determinazione positiva delle caratteristiche che deve avere la contemplatio domini per poter assolvere alle funzioni sopra citate nell'ambito dei contratti che devono rivestire la forma scritta ad substantiam, tra i quali è annoverabile anche il contratto preliminare di compravendita di diritti reali immobiliari, come quello che ci impegna (artt. 1351 e 1350 c.c.).
Le soluzioni prospettate rispetto a tale profilo tematico possono ricondursi a due tesi contrapposte.
Ebbene, secondo una prima impostazione, nei contratti soggetti a forma scritta
ad substantiam, la contemplatio domini deve risultare in modo espresso non potendosi desumere esclusivamente da elementi presuntivi. Numerose
pronunce di legittimità, nell'assumere tale principio quale fondamento delle rispettive decisioni, hanno concorso altresì a determinarlo in termini sempre più precisi, circoscrivendone i limiti in conformità alle seguenti precisazioni logicamente connesse tra loro: A) il rappresentante deve rendere edotto l'altro contraente, in modo esplicito e non equivoco, che egli agisce non solo
7 nell'interesse ma anche in nome del rappresentato (Cass. n. 25247 del 2006);
B) nei contratti soggetti a forma scritta ad substantiam il principio per cui tutti gli elementi essenziali del contratto devono risultare dal medesimo impone che anche la spendita del nome del rappresentato risulti ad substantiam dallo stesso documento in cui è contenuto il contratto (Cass. n. 1959 del 2007; Cass. n.
3903 del 2000; Cass. n. 3670 del 1995; Cass. n. 10523 del 1994, Cass. n. 7590
del 1994; si veda altresì Cass. n. 8050 del 2003); C) in caso di espressa spendita del nome, la prova che il rappresentante abbia espressamente speso il nome del rappresentato può essere fornita anche per presunzioni, diversamente dall'ipotesi in cui la spendita del nome sia mancata del tutto;
in quest'ultimo caso, infatti, la contemplatio domini non potrebbe essere desunta da elementi presuntivi e il contratto produrrebbe effetto solo nei confronti del rappresentante (Cass. n. 433 del 2007); D) l'onere di provare il rapporto di rappresentanza nel caso in cui vi sia stata la spendita del nome nei suddetti termini incombe su chi afferma di aver assunto la veste di rappresentante (Cass.
n. 25247 del 2006); E) la relativa indagine, riguardando accertamenti di fatto,
è devoluta al giudice di merito il cui apprezzamento è incensurabile in sede di legittimità; resta irrilevante la conoscenza o l'affidamento creato nel terzo contraente circa l'esistenza del rapporto interno e dei poteri di rappresentanza che esso comporta (Cass. n. 936 del 1984; Cass. n. 25246 cit.).
Secondo altra impostazione nettamente divergente dalla prima si dovrebbe ritenere, al contrario, ammissibile anche una contemplatio domini tacita, la quale si verrebbe a configurare allorché, oltre a non ricorrere all'uso di formule sacramentali, il potere rappresentativo si manifesti attraverso un insieme di circostanze idonee a rivelare il rapporto sottostante, quali la stessa struttura del
8 contratto, la sua intestazione o la titolarità del bene (Cass. n. 3290 del 1982;
Cass. n. 2002 del 1969; Cass. n. 9980 del 1996).
Anche questa seconda tesi è stata ulteriormente precisata dalle pronunce di legittimità che ad essa hanno aderito nei seguenti termini: A) la contemplatio
domini può essere manifestata attraverso un comportamento del rappresentante che, per univocità e concludenza, sia idoneo a portare a conoscenza dell'altro contraente che egli agisce per un soggetto diverso (Cass. n. 18441 del 2005);
B) tale principio, basato sulla tutela dell'affidamento incolpevole, può essere invocato da chi ha contrattato con una persona ritenendola rappresentante del soggetto legittimato al negozio e non può valere nel caso opposto, quando cioè
colui che ha contrattato senza spendere in modo univoco il nome del rappresentato, cerca di sottrarsi alla responsabilità personale derivante dal suo ambiguo comportamento (Cass. n. 14530 del 2000); C) in materia di società,
per manifestare il rapporto rappresentativo è sufficiente che dalle modalità e dalle circostanze in cui l'amministratore ha svolto l'attività negoziale, dalla struttura e dall'oggetto del negozio i terzi possano riconoscerne l'inerenza all'impresa sociale (Cass. n. 21520 del 2004).
Ora, ad avviso del Tribunale, appare senz'altro preferibile l'adesione alla prima opzione ricostruttiva, in armonia col formalismo che si pone a governo dei contratti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari e dei vincoli preliminari agli stessi preparatori – come nel caso di specie -, dovendosi, però,
nel contempo, ritenere, in linea con la più recente e avvertita giurisprudenza
(Cass. n. 17346 del 2009), integrati i presupposti per la contemplatio domini
negotii anche nel caso in cui la spendita del nome si manifesta in documenti espressamente richiamati dalle clausole contrattuali.
9 Detto altrimenti, la cd. contemplatio domini può risultare anche da elementi testuali integrativi, ossia i cc. dd. "allegati", che ove richiamati nell'atto principale, concorrono ad integrarne il relativo contenuto (si confrontino pure
Cass. n. 4016 del 1995; Cass. n. 7047 del 1983; Cass. n. 1044 del 1981; Cass.
n. 91 del 1976). È stato osservato che l'onere formale può ritenersi soddisfatto anche nei casi nei quali il negozio richiedente la forma scritta ad substantiam
risulti costituito da due parti materialmente distinte, ma collegate tra loro per effetto del richiamo dell'una, contenuto nell'altra, in guisa tale da formare un unico, ancorché complesso, atto scritto, in sé racchiudente tutti gli elementi essenziali del contratto (Cass. n. 17346 del 2009, che, in relazione ad un contratto preliminare di compravendita di immobili stipulato dal legale rappresentante della società venditrice senza l'espressa spendita del nome di quest'ultima, aveva ritenuto sussistente la "contemplatio domini" in virtù delle indicazioni risultanti dal coevo "capitolato" di appalto riportante le caratteristiche degli immobili promessi in vendita e richiamato dal contratto principale).
Nel caso in esame, come già riferito, non ha, in alcun modo, Parte_3
speso la qualità di rappresentante legale (o organico) della società attrice,
sottoscrivendo a proprio nome il cd. preliminare di compravendita.
Quanto precede emerge chiaramente non solo dalla sottoscrizione apposta sui fogli del documento contenente il regolamento d'interessi - pienamente allineata all'indicazione contenuta nel testo -, ma anche dalla lettura della clausola di cui all'art. 3 del regolamento d'interessi, dalla quale è ricavabile l'impegno assunto dall'odierna convenuta di vendere l'immobile proprio a tale
. Parte_3
10 A ciò si aggiunga che, posta l'irrilevanza degli elementi documentali estranei al contratto e da questo non richiamati (in tale ottica, appaiono inconferenti le deduzioni difensive della convenuta nelle note sostitutive del 20 marzo 2025),
neppure è possibile ricavare indicazioni dal computo metrico allegato e richiamato all'art. 5 del contratto, clausola il cui tenore letterale, al cospetto delle norme contrattuali precedenti, non pare costituire un'idonea forma di
contemplatio.
Non può ritenersi, poi, che l'esperimento della presente azione giudiziaria abbia assunto il significato della ratifica ex art. 1399 c.c.
In tema, è noto che l'applicazione dell'art. 1399 c.c., infatti, si riferisce al solo operato “di chi abbia contrattato come rappresentante senza averne i poteri, o
eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli”, ritenendo, invece, che “nel caso
in cui taluno senza "contemplatio domini " abbia agito in nome proprio e per
conto altrui, tutti gli effetti del contratto» si producano “in capo al
mandatario», escludendo la costituzione di un rapporto «fra mandante e terzo
contraente, non avendo rilevanza ai sensi dell'art. 1705 Codice civile,
l'eventuale conoscenza del mandato da parte di detto terzo” (è pacifico nella giurisprudenza di legittimità il principio espresso da Cass. n. 78 del 1993; si rinvengono precedenti identici, infatti, in Cass. n. 2676 del 1008; Cass. n.
12124 del 1992, secondo la quale: “Non ricorre l'ipotesi di rappresentanza
senza potere suscettibile di ratifica da parte del "dominus " quando taluno
abbia agito in nome proprio per conto altrui, nel qual caso nessun rapporto
può costituirsi tra il terzo e colui per conto del quale il contratto è stato
concluso”).
L'orientamento giurisprudenziale cui si fa menzione trova naturale fondamento nel citato art. 1399 c.c. nella norma in parola, che richiama in apertura l'“ipotesi
11 prevista” dal precedente art. 1398 c.c., delimitando, giocoforza, il campo d'azione della ratifica al solo caso della “rappresentanza senza potere”.
Dunque, sulla scorta di tale dettato appare necessario che vi sia una fattispecie di rappresentanza - per quanto da parte di soggetto privo del relativo potere e,
quindi, che vi sia - una contemplatio domini che permetta la conseguente riferibilità del rapporto negoziale o processuale alla parte rappresentata.
In definitiva, ha azionato una serie di strumenti di Parte_1
tutela di una posizione contrattuale ad essa non riferibile e, in tale ottica, la società attrice è certamente carente di titolarità attiva del rapporto obbligatorio
(si confronti Cass. sez. un. n. 2951 del 2016), questione che il Tribunale ha rilevato d'ufficio, stimolando su di essa, a sensi dell'art. 101 c.p.c., il contraddittorio tra le parti.
A ciò si aggiunga che, in adesione alla prospettiva ricostruttiva fatta propria dalla difesa dell'attrice, l'individuazione di quale Parte_1
soggetto destinatario dell'effetto traslativo condurrebbe, in ogni caso, alla declaratoria alla d'invalidità del contratto. Ed invero, sul presupposto incontrovertibile che il firmatario del contratto è (solo) si Parte_3
dovrebbe giocoforza predicare la nullità, rectius l'inesistenza del contratto, per assenza di accordo negoziale tra le parti titolari delle sfere giuridico patrimoniali coinvolte dal regolamento d'interessi.
Detto altrimenti, alla mancanza del reciproco consenso delle parti (nella specie al consenso di non è speculare quello di in ordine al CP_1 Parte_1
programma contrattuale, ossia dell'elemento che integra la fattispecie contrattuale - richiesto a pena di nullità dall'art. 1418 c.c. – dovrebbe conseguire l'accertamento della nullità (rectius, dell'inesistenza) del contratto.
12 Tanto chiarito, non appaiono convincenti le deduzioni argomentative sviluppate, per la prima volta, nell'interesse della società attrice nel corpo delle note sostitutive ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 23 marzo 2025, deduzioni attraverso le quali si vuole stimolare la qualificazione del negozio qui in scrutinio in termini di contratto preliminare di vendita di un immobile,
perfezionato da in favore dell'odierna attrice. Parte_4
In tale ottica, supponendo – come già evidenziato da questo Parte_1
Tribunale – che l'accordo sia stato perfezionato da si Parte_3
qualifica come “terza” avvantaggiata dalla contrattazione preliminare.
Ora, appare opinione condivisa sia in dottrina che in giurisprudenza l'ammissibilità della figura negoziale del contratto preliminare di un bene immobile a favore di un terzo. La giurisprudenza, in particolare, sottolinea come non sia ostativa, all'uopo, né la mancata corrispondenza tra il soggetto che si impegna e quello che ha diritto di avvalersi dell'esecuzione ex art. 2932
c.c., né la circostanza che il terzo non sia determinato, purché sia determinabile, di guisa che la prestazione può essere prevista anche a beneficio di un soggetto non ancora giuridicamente esistente, quale una società da costituirsi ad iniziativa degli stessi contraenti, che viene ad acquistare i diritti derivanti dal contratto soltanto al momento della sua costituzione (Cass. n.
1993 del 1989; Cass. n. 1990 del 1982 e già Cass. n. 4143 del 1975).
La (nuova) difesa sviluppata dalla società attrice – volta evidentemente a
“salvare” la titolarità del lato attivo del rapporto obbligatorio azionato –
impone il Tribunale di affrontare con maggiore impegno esplicativo il tema dell'interpretazione del contratto, al fine di accertare il significato obiettivo dell'accordo, cioè il contenuto sostanziale del contratto, e, in tal senso,
l'interpretazione va certamente distinta dalla qualificazione del contratto, che
13 implica, invece, una valutazione giuridica, volta, cioè, ad accertare il valore giuridico dell'atto al fine di inquadrarlo in uno schema causale-giuridico
[tuttavia, secondo un orientamento giurisprudenziale, il procedimento di qualificazione giuridica rientra nell'interpretazione del contratto (Cass. n.
16342 del 2002); precisamente, il procedimento di qualificazione giuridica consta di due fasi: la prima consiste nella ricerca e nell'individuazione della comune volontà dei contraenti (accertamento di fatto riservato al giudice di merito), la seconda concernente l'inquadramento della comune volontà, come appurata, nello schema legale corrispondente (accertamento che può formare oggetto di verifica in sede di legittimità, circa i criteri astratti, generali e tecnici applicati dal giudice di merito: Cass. n. 12289 del 2004; Cass. n. 5150 del
2003)].
È noto che le regole legali di interpretazione sono dominate dal principio di gerarchia, nel senso che le norme (artt. 1362- 1365) che mirano ad accertare e ricostruire la volontà espressa dai contraenti, secondo i canoni ermeneutici dell'autonomia e della totalità (interpretazione soggettiva), hanno la precedenza su quelle ( artt. 1367- 1371) che mirano a risolvere il problema interpretativo nel quadro delle vedute correnti nell'ambiente sociale in cui il negozio è sorto (interpretazione oggettiva); pertanto, il giudice potrà far ricorso al secondo gruppo di norme solo quando il primo gruppo non sia valso a dare un significato privo di dubbi e ambiguità alla clausola o al contratto (ex
plurimis Cass. n. 18509 del 2008). Detto altrimenti, tra i due gruppi di norme vi è un rapporto di subordinazione logica (del secondo al primo), atteso che l'interprete può far ricorso alle regole dell'interpretazione oggettiva soltanto quando non possa determinare senza incertezza la comune volontà delle parti
(Cass. n. 9248 del 2008).
14 Pertanto, i criteri legali di interpretazione soggettiva del contratto (artt. 1362-
1365) possono trovare applicazione soltanto quando la volontà contrattuale sia dubbia, ma pur sempre esistente;
quando, invece, una volontà contrattuale sul punto controverso sia assente, il giudice può fare applicazione unicamente dei criteri legali di interpretazione oggettiva del contratto (Cass. n. 6874 del 2000).
Ai due gruppi di norme si aggiunge l'art. 1371, la cui applicazione è
doppiamente subordinata all'accertata insufficienza dei criteri interpretativi contenuti negli articoli che lo precedono (Cass. n. 74 del 1995).
Un diffuso orientamento giurisprudenziale pone in primo piano l'elemento letterale, ritenendo che l'applicazione del criterio interpretativo dettato dall'art. 1362 c.c. importa che la lettera del contratto debba essere verificata da quel contenuto volitivo di cui essa è l'espressione, ma non già che dalla lettera possa addirittura prescindersi per far capo unicamente ad un preteso elemento intenzionale, anche se questo non si adegui logicamente alla lettera. Infatti,
secondo la giurisprudenza dominante, l'art. 1362 c.c., pur prescrivendo all'interprete di non limitarsi all'analisi del significato letterale delle parole, non relega tale criterio al rango di strumento interpretativo del tutto sussidiario e secondario, ma lo colloca, al contrario, nella posizione di mezzo prioritario e fondamentale per la corretta ricostruzione della comune intenzione dei contraenti, con la conseguenza che il giudice, prima di accedere ad altri, diversi parametri di interpretazione, è tenuto a fornire compiuta e articolata motivazione della ritenuta equivocità ed insufficienza del dato letterale, a meno che tale equivocità non risulti, ictu oculi, di assoluta e non contestabile evidenza (Cass. n. 12082 del 2015; Cass. n. 21797 del 2008; Cass. n. 10218
del 2008; già Cass. n. 5406 del 1991); ovvero, nel caso in cui le espressioni si presentino univoche secondo il linguaggio corrente, il giudice può attribuire
15 alle parti una volontà diversa soltanto individuando le ragioni per le quali i contraenti, pur avendole impiegate, abbiano inteso in realtà manifestare una volontà diversa, ed esplicitando tali ragioni (Cass. n. 11609 del 2002).
In altri termini, dal carattere prioritario e fondamentale della regola fissata dall'art. 1362 c.c. discende che al giudice è preclusa la ricerca di una ratio
diversa e - a fortiori - la sovrapposizione della propria opinione soggettiva all'effettiva volontà dei contraenti (Cass. n. 21797 cit.).
Si è, tuttavia, ritenuto che il carattere prioritario dell'elemento letterale non va inteso in senso assoluto, giacché l'art. 1362 c.c., richiamando la comune intenzione delle parti, impone, per individuarla, di estendere l'indagine anche all'elemento logico, disponendo che il giudice non deve limitarsi al senso letterale delle parole, con la conseguenza che il criterio letterale e quello logico devono essere coordinati ed armonizzati in vista dell'individuazione dell'effettiva volontà dei contraenti, e che solo all'interno di tale ricerca (che si giova del contesto relazionale, anche successivo, dell'atto) può in concreto attribuirsi prevalenza al criterio letterale, per effetto della ravvisata coincidenza dell'espressione usata con la volontà negoziale (Cass. n. 30664 del
2019, Cass. n. 16181 del 2017; già Cass. n. 2058 del 1990). In altri termini l'interprete deve procedere, primariamente, ricostruendo la comune intenzione delle parti sulla base del testo del negozio, ricorrendo ad elementi estrinseci soltanto ove permangano margini di incertezza, a causa di lacune, ambiguità o contraddizioni interne (Cass. n. 12575 del 2000).
Il comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto deve essere esaminato solo se, attraverso gli altri mezzi di interpretazione, non si renda manifesta l'intenzione dei contraenti (Cass. n. 14036 del 2007; Cass. n. c.c., l'interpretazione del contratto richiede la determinazione della comune intenzione delle parti, da accertare sulla base del senso letterale delle parole adoperate e dal loro comportamento complessivo, anche posteriore alla conclusione del contratto;
più in particolare, se la parola scritta è il primo oggetto dell'attenzione e della ricerca dell'interprete, quando il testo si presenti non chiaro è necessario valutare il comportamento, successivo alla conclusione del negozio, tenuto dalle parti (Cass. n. 1122 del 2019; Cass. n. 9786 del 2010;
Cass. n. 4129 del 2003; Cass. n. 16022 del 2002).
Infatti, quando riesce agevole stabilire la comune intenzione delle parti attraverso l'analisi delle clausole del contratto che appaiono di non dubbio significato, non è necessario che il giudice prenda in esame anche il comportamento posteriore delle parti, giacché l'applicazione del criterio previsto dal capoverso dell'art. 1362 c.c. ha carattere sussidiario e ha come presupposto che le parole, di cui si sono servite le parti per manifestare la loro volontà, non forniscano da sole gli elementi indispensabili al fine di intendere il contenuto effettivo (Cass. n. 5635 del 2002; Cass. n. 7416 del 2000; Cass.
n. 6935 del 1983; Cass. n. 152 del 1981).
Tuttavia, è noto che, nei contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam, il criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla stipulazione del contratto stesso, non può
evidenziare una formazione del consenso al di fuori dello scritto medesimo
(Cass. n. 8080 del 2002; già Cass. n. 4526 del 1985). In tale ottica, è stato osservato che, al cospetto dei contratti che richiedono la forma scritta quale requisito di validità – come quello che ci impegna (artt. 1351 e 1350 c.c.) -, il criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla stipula, può essere utilizzato solo per chiarire
17 l'interpretazione del contratto, per come desumibile dal testo, non per integrare la portata e la rilevanza giuridica della dichiarazione negoziale (si confrontino
Cass. n. 11828 del 2018; Cass. n. 34698 del 2023).
Tanto chiarito sul piano generale, come anticipato, non pare convincente quanto osservato dalla parte attrice in ordine alla qualificazione del negozio qui in scrutinio in termini di “contratto preliminare di compravendita a favore
del terzo”.
Sul punto, volendo prescindere dalla considerazione – che pur potrebbe assumere rilievo assorbente – per la quale il terzo, che non è parte del contratto,
può esperire solo l'azione di adempimento (si veda Cass. n. 8766 del 2021),
dovrebbe rammentarsi, in ogni caso, che, per configurabilità di un contratto a favore di terzi, non è sufficiente che il terzo riceva un vantaggio economico indiretto dal contratto intervenuto tra altri soggetti, ma è necessario che questi ultimi abbiano inteso direttamente attribuirglielo nel senso che i soggetti stessi,
nella qualità di contraenti, abbiano previsto e voluto una prestazione a favore di un terzo estraneo al contratto come elemento del sinallagma (già Cass. n.
8075 del 1994). In altri termini, l'applicabilità dell'art. 1411 c.c. è subordinata alla prova dell'effettiva volontà delle parti di attribuire al terzo la titolarità di un diritto soggettivo, per avere il promittente assunto, nei confronti dello stipulante, un'obbligazione anche a favore del terzo (Cass. n. 36092 del 2021;
Cass. n. 7492 del 1996; Cass. n. 8075 del 1994).
Si pone, dunque, la questione dell'interpretazione della volontà delle parti, da affrontarsi secondi i criteri innanzi delineati.
Su tale direttrice ricostruttiva, va ribadito che, dal significato letterale delle parole, risulta che ha perfezionato il contratto assumendo la Parte_3
qualità di promissario acquirente. La clausola di cui all'art. 3 (recante la rubrica
18 “PROMETTE DI VENDERE”) appare di portata dirimente in quanto destinata ad accogliere l'indicazione del soggetto nei confronti del quale l'odierna convenuta ha assunto l'impegno preliminare, destinatario dell'effetto traslativo.
In tale ottica, non pare che l'art. 5 possa stimolare il convincimento per il quale la volontà delle parti fosse quella d'individuare Parte_1
quale terzo beneficiata dell'effetto traslativo, tenuto conto del fatto che, per giustificare l'eccezione del principio di relatività del contratto, il terzo può
essere destinatario soltanto situazioni giuridiche attive o comunque vantaggiose e ciò appare incompatibile col nesso di corrispettività delineato dall'art. 5.
Irrilevante, poi, appare il comportamento assunto dalle parti successivamente alla manifestazione della volontà negoziale, atteso che, trattandosi di un contratto che richiede la forma scritta ad substantiam (si tratta di un contratto preliminare al contratto di trasferimento del diritto di proprietà) la suddetta volontà – come accennato - non può essere ricercata al di fuori dello scritto.
Pertanto, non è certamente possibile rintracciare, all'interno del testo del contratto – letto nel suo complesso al fine di individuare l'effettiva volontà dei contraenti –, la volontà delle parti di attribuire al terzo una determinata prestazione come elemento del sinallagma.
In definitiva, per le complesse e articolate motivazioni che precedono, le domande esperite da non possono trovare accoglimento, in quanto Pt_1
fondate su un titolo negoziale ad essa non riferibile (si veda supra circa il difetto di titolarità attiva del rapporto).
19 Specularmente, neppure possono trovare accoglimento le domande riconvenzionali promosse da , in quanto rivolte a un soggetto privo di CP_1
posizioni di debito o di credito nascenti dal contratto invocato.
Non resta che statuire sulle spese di lite, che si stima equo compensare integralmente tra le parti, in ragione dei profili argomentativi della decisione,
la cui ratio decidendi non è stata neppure lambita dalle deduzioni difensive delle parti, e della reciproca soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, nella persona del giudice unico,
dott. Giulio Fortunato, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria eccezione e deduzione, assorbita ogni ulteriore questione non oggetto di trattazione:
1) rigetta le domande proposte da Parte_1
2) rigetta le domande proposte da CP_1
3) compensa le spese di lite tra tutte le parti processuali.
Salerno, 31 marzo 2025
Il giudice dott. Giulio Fortunato
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15306 del 2000; Cass. n. 6482 del 2000). Precisamente, a norma dell'art. 1362
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