TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Proced. n. 14440/2024
All'udienza del 20 maggio 2025, davanti al giudice dr. Liana Pernice, chiamata la causa promossa da
Parte_1 contro
, CP_1 sono presenti: per la ricorrente, l'avv. Patrizia Di Noto;
per la resistente, l'avv. Francesco Noto.
I procuratori discutono la causa riportandosi alle conclusioni in atti e chiedono che sia decisa.
L'avv. Noto in particolare nega che l'opponente abbia mai eccepito la inutilizzabilità dell'immobile oggetto di causa, ma piuttosto che a seguito dei lavori effettuati dalla proprietaria durante la locazione, tale stabile è divenuto disagevole.
L'avv. Di Noto contesta evidenziando che l'opponente ha eccepito nello specifico la inutilizzabilità dell'immobile su cui ha fondato la pretesa di sospendere il pagamento del canone. Aggiunge che in ogni caso qualunque doglianza in proposito non è risultata suffragata da prova.
Per il resto si riporta a tutte le proprie deduzioni rilevate nei propri scritti comprese le varie richieste.
L'avv. Noto contesta quanto dedotto ex adverso, adducendo che la prova risulta dalla c.t.p. in atti che attesta lo stato dell'immobile e si riporta a tutti i propri scritti insistendo nelle richieste istruttorie ivi formulate.
Dichiarano le parti di rinunciare alla lettura del dispositivo.
Indi il Giudice si ritira in camera di consiglio riservando all'esito della stessa la decisione della causa, ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ.
Liana Pernice - G.O.T.
Dalle ore 10,50 alle ore 13,00, viene sospesa la camera di consiglio.
Liana Pernice - G.O.T.
1 Alle ore 23.00, terminata la camera di consiglio e all'esito di essa, viene emessa la sentenza che segue, ex art. 429 cod. proc. civ.
Liana Pernice G.O.T.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo - Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa Liana Pernice, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 14440 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, posta in deliberazione e decisa in data
20.5.2024 ex art. 429 cod. proc. civ., avente ad oggetto “fine locazione immobile uso abitativo”
TRA
(cod. fisc. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliata presso lo studio dell'avv. Patrizia Di Noto (domicilio digit.:
, che la rappresenta e difende per procura ad litem in atti Email_1
RICORRENTE – RESISTENTE IN RICONVENZIONALE
E
(cod. fisc. ) elettivamente domiciliata in CP_1 C.F._2
Palermo presso lo studio dell'avv. Francesco Noto (domicilio digit.:
che la rappresenta e difende per procura ad litem Email_2 in atti
RESISTENTE – RICORRENTE IN RICONVENZIONALE
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Fatti controversi
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida notificato il 24.6.2024, , nel convenire in Parte_1 giudizio innanzi il Tribunale di Palermo , esponeva: CP_1
.- di avere concesso in locazione a , giusto contratto dell'1.3.2015, CP_1 reg. to presso l'Agenzia delle Entrate di Palermo il 9.3.2015 al n. 3279 serie 3T, per la durata di anni 3 + 2, a decorrere dal'1.3.2015, l'immobile sito in Palermo via Lo Monaco Ciaccio n. 32, adibito ad uso abitativo, distinto in catasto del 2 Comune di Palermo al FG 42 Part. 668, sub. 15, per il canone annuo di €.

6.000 da corrispondersi anticipatamente in n. 12 rate mensili di pari importo;

.- che il predetto contratto si era rinnovato alla scadenza del 28.2.2020, in mancanza di disdetta, sino al 28.2.2022 e successivamente per un altro biennio e quindi sino al 28.2.2024;
.- di avere successivamente comunicato, con raccomandata del 23.8.2023 pervenuta il 29.8.2023, il diniego di un ulteriore rinnovo biennale, con la conseguenza che il contratto di locazione era scaduto il 28.2.2024;
.- che l'intimata, nonostante la scadenza del contratto, era rimasta nella detenzione dell'immobile e, inoltre, per il periodo novembre 2020 – marzo 2021
e, successivamente, anche a partire dal mese di settembre 2023 a tutt'oggi, aveva omesso il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori per complessivi €. 9.998,00.
Chiedeva, sulla base delle predette allegazioni, la convalida dello sfratto per finita locazione e l'emissione di ordinanza di rilascio, oltre alla rifusione delle spese.
Nel costituirsi in giudizio, con memoria difensiva del 23.10.2024, , CP_1 per quanto di rilievo, si opponeva alla convalida, nulla deducendo, tuttavia, in ordine alla durata del contratto, alla intimata disdetta, e, di conseguenza, alla scadenza naturale della locazione come allegata dall'intimante e che costituiva l'oggetto della domanda attorea spiegata con l'atto introduttivo.
Adduceva, poi, che il mancato pagamento dei canoni, che ammetteva solo relativamente a partire dal mese di settembre 2023 ( negandolo invece per il pregresso periodo novembre 2020- marzo 2021), sarebbe stato giustificato dalle condizioni “disastrose” in cui versava l'immobile, e in particolare il vano bagno (i), a suo dire inutilizzabile in ragione delle dimensioni della doccia e la presenza al suo interno di una presa di corrente, il salotto (ii) malridotto e interessato da muffa che “potrebbe” causargli seri problemi di salute, il balcone
(iii) malridotto e pericolante, la cucina (iv) interessata da infiltrazioni e con una pavimentazione con mattonelle scheggiate. Soggiungeva che per quanto sopra la locatrice si era resa inadempiente nei suoi confronti ex art. 1575, 1576 c.c. e sottoposto la conduttrice a un pericolo grave, tanto che era stata costretta a presentare il 15.7.2024 atto querelatorio.
Deduceva, ancora, di avere subito a causa delle “pessime” condizioni dell'immobile, anche in ordine alla sicurezza della presa elettrica posta all'interno della doccia un danno alla salute e nello specifico un danno non patrimoniale che quantificava in €. 20.000.
Chiedeva per tutto quanto sopra, in via riconvenzionale:
3 .- che venisse accertato e ritenuto il diritto alla sospensione del canone di locazione e l'inesistenza di ogni pretesa creditoria nei suoi confronti da parte dell'intimante;
.- la condanna della locatrice ad eseguire lavori di manutenzione all'interno dell'immobile locato e in particolare la “remissione in pristino della vasca da bagno in luogo della doccia piccola e inidonea all'uso, la rimozione del boiler dell'acqua calda al di sopra della doccia con presa elettrica all'interno della doccia stessa, nonché a tutti gli altri lavori necessari alla rimozione dei danni e dei pericoli esistenti”;
.- la condanna della locatrice al pagamento della somma di €. 20.000 a titolo di risarcimento danni non patrimoniali subiti.
Chiedeva infine che in ragione dell'età e delle gravi patologie di cui era affetta il termine di rilascio dell'immobile fosse fissato nei termini di cui all'art. 6 L. n.
431/1998.
Con ordinanza del 24.11.2024, il cui contenuto si richiama, era respinta la richiesta convalida dello sfratto, in ragione dell'opposizione dell'intimata, mentre veniva disposto il rilascio ex art. 665 cod. proc. civ. alla luce delle reciproche allegazioni delle parti e l'insussistenza di gravi motivi ostativi. Era ad un tempo disposto il mutamento di rito ex artt. 667 e 426 cod. proc. civ., fissata udienza di comparizione delle parti con termine alle parti per l'integrazione delle difese.
Entrambe le parti depositavano memoria integrative con cui ribadivano le rispettive domande formulate con gli atti introduttivi. La ricorrente, inoltre, avanzava anche domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione scaduti, come indicati in intimazione, e da scadere sino al rilascio nella misura contrattualmente pattuita.
La mediazione, nelle more ritualmente esperita, poi, non sortiva alcun effetto, mentre con ordinanza del 5.4.2025, che si richiama, la causa - respinta la richiesta di sospensione/revoca/differimento dell'ordinanza di rilascio del
24.11.2024 – era rinviata per discussione ex art. 429 c.p.c. sulla base della sola documentazione offerta dalle parti in comunicazione.
2.- Merito della lite.
2.1.- Va accolta, in primo luogo, la domanda di fine locazione avanzata dalla ricorrente.
Il contratto di locazione per uso abitativo, quale è quello in esame, è stato stipulato dalle parti l'1.3.2015 per la durata di anni tre + 2 a decorrere dall'1.3.2015. Ai sensi dell'art. 2 commi 3 e 5 L. n. 431/1998, le parti possono stipulare contratti locazione di durata non inferiore ai tre anni, decorsi i quali i
4 contratti sono rinnovati per un periodo di due anni, sfatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art.

3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di tale ultima comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, alle medesime condizioni per un “ulteriore biennio” (cfr. art. 19 bis D.L. n. 34/2019 – c.d. decreto crescita – che integrando l'art. 2 comma 5 ultimo periodo della L. n.
431/1998, ne ha precisato il significato nei predetti termini).
Ciò premesso, va evidenziato che con lettera raccomandata a.r. del 23.8.2023, ricevuta dalla conduttrice il 29.8.2023, la locatrice ha comunicato a quest'ultima il “diniego” di ulteriore rinnovo alla scadenza del 28.2.2024: con l'effetto che il contratto di locazione oggetto di causa è cessato a tale ultima data.
Per tutto quanto sopra, il superiore contratto di locazione dell'1.3.2015, reg. to il 9.3.2015 al n. 3279 serie 3T presso l'agenzia delle entrate di Palermo avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo via Lo Monaco Ciaccio n. 32, identificato in catasto al foglio 42, part. 668 sub. 15, va dichiarato cessato alla data del
28.2.2024 e la conduttrice condannata a rilasciare l'immobile per la data del
22.2.2025, già indicata alla luce dei criteri di cui all'art. 56 L. n. 392/78 nell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 24.11.2024, che si conferma.
2.2.- Va accolta, in secondo luogo, la domanda di pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo novembre 2020 – marzo 2021 e, successivamente, anche a partire dal mese di settembre 2023 sino al rilascio effettivo dell'immobile, nella misura di €.
500 al mese, come pattuito contrattualmente, con gli interessi al saggio legale dalla maturazione di ogni singola voce di credito sino al soddisfo. Mediante il deposito del contratto di locazione, regolarmente registrato, la ricorrente ha provato, come era suo onere, la fonte dell'obbligazione posta a fondamento della domanda e, ad un tempo, provato il fatto costitutivo della pretesa azionata, anche in ordine al quantum.
Pertanto, era la conduttrice, in applicazione dei comuni principi sulla ripartizione dell'onere della prova (ex art. 2679 cod. civ.), ad essere tenuta a provare l'avvenuto pagamento dei canoni (cfr. Cass. civ. sez. un. n. 13533/2001; conf. Cass. n.
826/2015). Il creditore che agisce per il pagamento ha infatti soltanto l'onere di provare il titolo del suo diritto, ma non anche il mancato pagamento giacché quest'ultimo integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca
(cfr. Cass. n. 18991/2016).
5 Per completezza occorre evidenziare che al conduttore non è consentito in linea di principio astenersi dal versare il canone o di ridurlo, e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga a mancare completamente la controprestazione da parte del locatore (i) “..o anche in presenza di inesatto adempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, in riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede.
L'art. 1460 cod. civ. prevede, invero, una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto, consentendo al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede soggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578 cod. civ., che offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata ….” (ii)
[Così, Cass. n. 16890/2021; conf. Cass. n. 16917/2019). Tuttavia, nel caso di specie, non possono rinvenirsi i presupposti legittimanti la sospensione del canone di locazione né – ancorché non richiesta – la sua riduzione, posta la genericità delle doglianze in ordine alla inidoneità dell'immobile del tutto sfornite di prova, a fronte della permanenza del conduttore nell'immobile.
Pertanto, avuto riguardo ai criteri di correttezza e buona fede di cui agli artt. 1175 e
1375 cod. civ. cui le parti devono attenersi nell'esecuzione del contratto, non può ritenersi giustificata la sospensione da parte del conduttore della corresponsione del canone di locazione.
2.3.- Le domande riconvenzionali spiegate dalla resistente, ammissibili in rito (cfr.
Cass. n. 2777/2003), vanno tuttavia respinte nel merito.
Le doglianze allegate genericamente dalla resistente in ordine alle asserite
“condizioni disastrose” dell'immobile oggetto della locazione non trovano riscontro nella documentazione dalla medesima prodotta a corredo e attengono in ogni caso (in minima parte) ad un periodo coincidente con l'avviso della mediazione da parte della ricorrente e per il resto addirittura successiva alla notifica dell'intimazione di sfratto, a fronte dell'allegazione di “condizioni disastrose” dell'immobile risalenti all'inizio della locazione (1.3.2015). Le affezioni alla salute allegate, come da certificato medico del 25.10.2024
(diabete, ipertensione, artrosi lombare, tiroidite di hashimoto, diverticolite, poliartrosi), successivo all'instaurazione del giudizio, poi, non hanno alcun nesso causale con le asserite pessime condizioni dell'immobile.
Per quanto sopra, va respinta sia la richiesta risarcitoria, sia quella - in ragione anche della carenza di interesse, attesa la cessazione del contratto alla data del
28.2.2024 - relativa alla condanna della ricorrente all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione.
6 2.4.- Le questioni sopra vagliate esauriscono la vicenda sottoposta al Tribunale, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 cod. proc. civ. in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato. Gli argomenti non espressamente esaminati sono stati ritenuti dal
Tribunale non rilevanti ai fini della decisione, ovvero assorbiti e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso.
3.- Spese.
La resistente deve essere condannata, quale soccombente, alle spese di lite nella misura liquidata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella causa civile in primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa:
- dichiara, per le ragioni di cui in motivazione, cessato al 28.2.2024 il contratto di locazione dell'1.3.2015, reg. to il 9.3.2015 al n. 3279 serie 3T presso l'agenzia delle entrate di Palermo avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo via Lo Monaco Ciaccio n. 32, identificato in catasto al foglio 42, part. 668 sub.
15;
- per l'effetto, condanna la resistente a rilasciare in favore della ricorrente il superiore immobile per la data del 22.2.2025, disposta con ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 24.11.2024;
- condanna la resistente a pagare in favore della ricorrente per le causali di cui in motivazione la somma di €. 500 al mese relativamente al periodo novembre
2020 – marzo 2021 e, successivamente, anche a partire dal mese di settembre
2023 sino al rilascio effettivo dell'immobile, con gli interessi al saggio legale dalla maturazione di ogni singola voce di credito sino al soddisfo;

- rigetta le domande riconvenzionali spiegate dalla resistente nei confronti della ricorrente;

- condanna la resistente a rifondere le spese di lite in favore del ricorrente liquidandole complessivamente in €. 3.300,00, di cui €. 300,00 per esborsi, oltre spese generali iva e cpa.
Palermo, li 20.5.2025
Il Giudice dr.ssa Liana Pernice- G.O.T.
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