Pubblicato il 02/07/2025

N. 05733/2025REG.PROV.COLL.

N. 04288/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4288 del 2022, proposto da N.Ant.Al. Immobiliare S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Crescenzio Santuori, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

contro

Comune di Catanzaro, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Saverio Molica e Giacomo Farrelli, con domicilio digitale come PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria, Sezione Seconda, n. 1955/2021, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Catanzaro;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 4 giugno 2025 il Cons. Ugo De Carlo e uditi per l’appellante l’avvocato Crescenzio Santuori e viste altresì le conclusioni di parte appellata come in atti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. N.Ant.Al. Immobiliare S.r.l. ha impugnato la sentenza indicata in epigrafe che ha respinto il suo ricorso volto all’annullamento del provvedimento di decadenza dell’efficacia della Segnalazione Certificata di Inizio Attività e si è ordinato di non iniziare il previsto intervento del Comune di Catanzaro del 25 giugno 2020.

2. La società appellante aveva presentato una S.C.I.A. in alternativa al permesso di costruire, sfruttando le disposizioni della legge sul cd. Piano Casa, che prevedeva il completamento con sopraelevazione e cambio di destinazione d’uso di un edificio in corso di costruzione ricadente in Zona Territoriale Omogenea (Z.T.O.) D del Piano Regolatore Generale (P.R.G.) del Comune di Catanzaro.

Con il provvedimento impugnato il Comune ha bloccato l’iniziativa edilizia straordinaria.

3. La sentenza ha respinto il ricorso in primo luogo ricostruendo innanzitutto la complessa operazione immobiliare precedente la S.C.I.A. bloccata.

L’originario lotto urbanistico, facente capo ad un unico titolare, è stato in parte ceduto alla ricorrente in piena proprietà e in parte è rimasto intestato al dante causa a titolo di diritto di superficie. Pertanto, per effetto dell’edificazione poi posta in essere dalla ricorrente, il dante causa è divenuto titolare della proprietà superficiaria del fabbricato A e la ricorrente è divenuta proprietaria del fabbricato B: in questo modo, si è realizzato un frazionamento della titolarità del lotto e delle edificazioni in esso compiute. In tal modo si è ottenuto un risultato in violazione dell’art. 48 delle N.T.A.

L’art. 4, comma 2, l.r. 21/2010 prevede che l’ampliamento è consentito dopo la fine dei lavori di completamento. Nel caso in esame, il completamento (copertura dell’edificio) è destinato a essere realizzato solo dopo l’esecuzione dell’ampliamento (sopraelevazione), sicché è impossibile assicurare il rispetto della prescrizione di cui alla lett. e).

Non essendo «possibile conformare l’attività intrapresa» (art. 19, comma 3, l. 241/1990), mancano altresì i presupposti per l’esercizio, da parte del Comune, del potere conformativo in luogo di quello inibitorio.

4. L’appello è affidato a due motivi oltre ad una richiesta di consulenza tecnica o verificazione.

4.1. Il primo deduce che non vi è alcun contrasto tra la SCIA del 28 maggio 2020 e l’art. 48 delle N.T.A. Nell’ambito di tale disposizione normativa, con il termine “area” si intende il lotto urbanistico idoneo a comprendere più particelle, anche se derivate da un frazionamento posto in essere in epoca successiva rispetto all’accordo di programma, purché tutte insieme costituiscano un’area di consistenza identica a quella della particella ante accordo di programma.

Quindi la norma vieta la divisione di una particella catastale allo scopo di costituire più particelle catastali che abbiano capacità edificatorie autonome. Nel caso di specie, il frazionamento posto in essere dall’appellante non ha affatto inciso sulla consistenza del lotto urbanistico originario, che è rimasta inalterata in quanto asservita esclusivamente ai soli fabbricati A e B.

Il frazionamento è stato posto in essere in epoca successiva rispetto alla realizzazione del fabbricato A, in adempimento dell’obbligo negoziale previsto dall’art. 6 del contratto di compravendita-appalto stipulato tra la società e il dante causa.

Inoltre, il T.a.r. ha erroneamente ritenuto che il fabbricato B fosse incompleto e ancora “in corso di costruzione” in virtù della mancata realizzazione della copertura, trattandosi invece di fabbricato completato allo stato attuale in conformità a quanto previsto nel permesso di costruire nel 2004 e nella successiva D.I.A. del 2006.

4.2. Il secondo motivo censura la reiezione delle doglianza espressa in primo grado secondo la quale è illegittima la scelta del Comune di adottare direttamente un provvedimento di carattere inibitorio in luogo di quello conformativo, considerato che l’invito a conformare l’attività edilizia previsto dall’art. 19, comma 3, della Legge n° 241/1990 viene in rilievo quale vero e proprio obbligo ogniqualvolta sia tecnicamente possibile, così evitando di adottare un radicale provvedimento di cessazione dell’attività intrapresa..

5. Il Comune di Catanzaro si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello ed opponendosi all’ammissione di un ulteriore mezzo di prova perché inammissibilmente formulata solo in appello in violazione dell’art. 104 c.p.a.

6. L’appello non è fondato.

6.1. Per valutare l’esistenza o meno di un contrasto tra la SCIA del 28 maggio 2020 e l’art. 48 delle N.T.A. è necessario partire dalla nota del 23 novembre 2006 nella quale il Settore Urbanistica ed Edilizia dell’Amministrazione comunale segnalava che « l’area indicata nel foglio N° 90 particella n. 780 è asservita urbanisticamente al permesso di costruire n. 35340 del 17.06.04 e successiva

variante D.I.A., i cui contenuti devono tutti e comunque essere sempre rispettati. Pertanto, la superficie frazionata non può essere utilizzata ai fini urbanistici per effetto del suddetto asservimento ».

Tale asservimento, disposto per concedere il permesso di costruire appena richiamato, impediva qualunque ulteriore utilizzazione dell’area a fini edilizi in quanto la volumetria assentita aveva già saturato la potenzialità edificatoria del comparto.

Il frazionamento operato nel 2006, nonostante la risposta del Comune con la nota del 23 novembre 2006, ha determinato la frammentazione dell'originaria pertinenza catastale posta a fondamento della sussistenza dei parametri edilizi e urbanistici dell’originario titolo edilizio.

Inoltre il T.a.r. non ha sbagliato nel qualificare incompleto il fabbricato B in quanto mancava la copertura prevista nel progetto depositato presso la Regione Calabria con la conseguenza che non poteva farsi ricorso alle opportunità previste dalla l.r. 21/2010 sul Piano casa dal momento che l’art. 4, comma 2, lett. d preclude gli ampliamenti su fabbricati incompiuti, salvo che non vengano previamente completati sul piano strutturale con certificazione mediante perizia giurata.

La lettura dell’art. 48 N.T.A. proposta dall’appellante per contestare le conclusioni cui è giunto il primo giudice non è corretta. Infatti la norma non si limita a vietare i frazionamenti catastali potenzialmente idonei a creare nuovi lotti edificabili liberi da edificazione, ma vuole evitare il frazionamento della titolarità ed il conseguente frazionamento catastale dei lotti originari, dopo l’accordo di programma così da scongiurare il rischio di lottizzazioni ulteriori.

In conclusione il Comune ha ritenuto, in modo condivisibile secondo il Collegio, che l’operazione contestata ha prodotto effetti non meramente catastali ma sostanziali.

6.2. Il secondo motivo contesta il ricorso ad un provvedimento di tipo inibitorio e non all’imposizione di prescrizioni di carattere conformativo.

Ma l’impossibilità di ricorrere ad un provvedimento come quello auspicato discende da quanto osservato in relazione al precedente motivo di ricorso.

Nel momento in cui il frazionamento ha effetti sostanziali vietati dalla norma tecnica, il provvedimento comunale non poteva che essere inibitorio poiché non si tratta di dare delle prescrizioni che rendano legittimo l’intervento proposto con la S.C.I.A. modificando per qualche aspetto la segnalazione del privato, ma di impedire un’iniziativa che non poteva essere consentita.

7. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione Settima, definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la società appellante a rifondere al Comune di Catanzaro le spese del presente grado di giudizio che liquida in € 4.000 (quattromila) oltre agli accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 4 giugno 2025, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a., con l'intervento dei magistrati:

Marco Lipari, Presidente

Carmelina Addesso, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere, Estensore

Ofelia Fratamico, Consigliere

Francesca Picardi, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Ugo De Carlo	Marco Lipari

IL SEGRETARIO